《某镇综合大市场建设项目可行性实施计划书.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某镇综合大市场建设项目可行性实施计划书.docx（35页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、XX镇综合大市场建设第一章总论1.1 项目基本情况1.1.1 项目建设单位现状与发展趋势XX镇座落在XX西北侧，具有百年建镇历史。全镇辖13个村,5个 社区，H2个自然村，总人口 9. 9万人，其中镇区人口 3. 8万人，区位优 势独特，是XX经济、文化的”窗口二常住人口近5万人，其中镇区人 口约1万人。镇域地势平坦，全镇总面积92平方公里，耕地面积7. 8万 亩。XX镇地势平坦，属黄淮海冲积平原，暖温带半湿润性季风气候区, 四季分明，雨水较充沛。土壤以半沙半淤为主，适宜小麦、玉米、棉 花、大豆、红薯、苹果、梨生长。地下资源主要有石油，经有关部门 勘探，以XX为中心，周围50公里有着丰富的石油
2、油气资源，有待日后 开发。20#,全镇实现工农业总产值23. 5亿元，其中工业产值18. 7亿 元，财政收入918万元，固定资产投资3.4亿元，农民人均纯收入 5008元，城镇居民人均可支配收入10000元。1.1. 2对外交通辐射情况XX镇位于陇海铁路、310国道、301省道横贯镇区，地理位置优 越，交通便捷。全国各地大小车辆川流不息，穿镇而过，在中国地图上 很容易发现我镇的战略位置，是公路运输、铁路运输的交通枢纽，周1.4 . 4项目效益1 .经济效益 税后增量财务部收益率26.62%,税后增量财务净现值(Ic=10%)6995. 74万元,税后动态投资回收期3. 19年，年均净利润140
3、6. 65万2 .社会效益U)XX综合大市场一期项目的建设，可以从根本上解决XX西北部核心区没有上规模的农产品批发交易场所的局面，同时加强了农 产品批发交易与物流配送的紧密结合，从而解决XX西北部”与周边 地区农产品信息狭窄、流通不畅、产品质量不高、交易成本过高等 问题创造了条件。2)本项目建设规模大、功能全、信息广，以农产品物流的发 展带动农业结构调整和农业产业化发展,对促进皖北核心区农业 产业化发展，将农产品优势变为商品优势和经济优势，以与增加农民 收入都将起到积极的推动作用。(3本项目实施后，估计直接吸收从业人员3800人以上，有利于 解决就业和社会和谐稳定，促进城乡一体化发展。(4)项
4、目建设将带动当地商贸、服务等第三产业的发展，对于 改善城市环境，增强城市功能和促进当地经济发展具有十分重要的 作用。5)项目建设还将加快“皖北”核心区与周边地区农业产业调整 步伐，加快种植、养殖业发展速度，扩大种植和养殖业规模，降低农产 品生产成本，提高农户与农产品的竞争力。1.5 综合评价1.5.1 主要结论XX综合大市场一期建设项目符合国家产业政策和项目用地符合 选址原则，地理位置优越,地质条件良好，交通方便，水、电供应有保 障，适合本项目建设。本项目充分发挥了 “XX西北核心区独特的区位优势,是实施“现 代化农业”发展战略，加快农谷核心区建设的重要容,是推进皖北地 区工业化、城镇化和农业
5、现代化三化同步发展的具体实践和重要 抓手。对培育农副产品现代流通方式和新型流通业态，有效节约资 源、减少损耗、降低物流成本，保障菜篮子稳定安全的供应，平抑 农副产品物价都将起到很大作用。另外，项目建设对推动“苏皖”核心区城乡一体化建设，完善城市 配套设施，丰富城市服务功能，加速农村社会结构转型，转移、吸收大 量农村人口就业，缩小城乡区域发展差距和居民收入分配差距，巩固 公司在农产品批发市场领域的领先地位，增强公司的核心竞争力都 具有重要意义。因此,XX综合大市场建设项目项日技术上是可行的，经济上是合 理的,建设条件是充分的。1.5.2 项目建议1 .公司要加强与地方政府的联系，尽快落实相关配套
6、设施建设, 以与各项优惠政策的执行。建议地方政府积极配合，进行拟建项目的 市场论证,尤其是在项目场地的土地、相关政策与资金等问题上，协 调有关部门给予具体的支持和优惠。2 .市场的经营有一个培育和发展的过程,建设单位与有关部门 要努力创造良好的经营环境，积极引导和吸纳各地商客和农副产品 进场交易，尽快形成规模经营，发挥项目的作用和效益。3 .本项目投资额较大，工程量大，在下一步工作中应针对实际情 况进行深入分析与研究，做出较为客观、详细的测算,在确保工程进 度的基础上，提高资金的使用效率。第二章项目选址与建设条件2.1 建设地点选择项目建设地址具体位于XX镇富民路南侧，地块平整，已五通一 平，
7、交通便利，东面为XX农贸市场，南面为项目预留地，西面为规划 路，北面为空地临310国道公路，是建设农副产品交易、加工基地的 理想场所。项目所在地避开了闹市区和居民稠密区，符合市总体发展 规划和土地利用总体规划。项目用地符合国家产业政策和供地政策。2.2 建设条件2.3 2.1自然条件XXXX镇为XX西北核心区，全区地势东北高、西南低，海拔高程 一般在100米左右，西南半边沃野千里，一马平川，海拔高程一般在 32-37米之间。XX镇土地肥沃，资源丰富，土壤以冲积平原为主，土层深厚，有机 质含量较高，且土壤质地沙粘比例适当，保水保肥能力强，通透性较 好。据资料，本地区地震活动虽然频繁，但多为非破坏
8、性或无感地震, 地震强度为6度，属非强震区。项目场区所处的微地貌单元较简单，地质构造单元较为单一。本 处以强度高、厚度大、分布连续稳定的沙壤为基底，岩溶不发育；在 勘探深度围，未发现断裂、构造破碎带、溶洞等；场区与其附近无滑 坡体、无泥石流等不良地质作用和地质灾害。XX镇属暖温带季风气候，具有四季分明、阳光充足、热量丰富、雨量充沛，无霜期长,严寒酷暑期短的气候优势。2. 2. 2基础设施条件该项目选址在“皖北”核心区310国道南侧，占地面积142亩，整 个场地地势平坦，基础设施已初步配套完善，水、电、气、通讯均已 铺设完毕。省道301由东向西从门前经过，有农谷大道连接，交通非 常便利。周围无污
9、染企业，没有任何污染源，环境状况良好。项目区 基础设施齐全，完全能满足项目建设与运营的需要。给水：项目用水由XX镇自来水公司保证供应。排水：园区实行雨、污水分流排水，经综合研究河流水系分布、 地形、环保，污水管道系统的现状等因素。公司的污水接入市政管网, 汇入污水处理厂，经处理后排入当地地表河，完全可达到排水要求。电力：可以考虑就近的输变电站架设专线到公司厂区，满足本工 程装机容量的用电需要。通讯：电信、联通固话均可接入园区。宽带：电信通讯光缆已接入；电信宽带均可接入园区。大容量、多功能、高效率的通信网络干线光缆覆盖全市。第三章市场分析3.1 市场需求分析3.1.1 生产和供应预测1 .省农产
10、品生产预测随着国家农业产业政策的不断落实，其效果正在显现，预计今后 几年，各种农产品的产量将会有一个稳定发展的阶段。据有关部门预 测，到2015年，省粮食和棉花产量将分别稳定在2400万吨和50万吨 左右；油料产量达到330万吨，肉类、禽蛋产量分别达到500万吨、 160万吨,蔬菜、水果产量分别达到3800万吨、450万吨，水产品420 万吨。有关专家估计,XX省粮食和棉花的产量呈稳步增长趋势，油 料、蔬菜、水果、肉类、禽蛋、水产品呈较快增长态势。而本交易 市场经营的产品大部分都是本省的优势农产品见表3-1）。省农业产业带、产业基地与优势农产区状况表31地区产业带优势农产品优势农产区双低油菜产
11、业带；优质稻米 产业带；商品蔬菜产业带； 水产养殖带；速生林产业带； 优质三元猪产业带优势农产品：柑桔、魔芋、 芝麻、板栗、蚕茧、蜂产品、 食用菌、奶类、茶叶、中药 材、双低油菜。两江流域；皖江腹 地；以为中心向沿 线扩展的农区2 .“皖北”地区与周边100公里围农产品生产预测预计到2015年，“皖北”地区农产品产量将有较大的提高，粮食总产量275万吨，棉花产量在5万吨左右，油料将持续增长，可能会达到 45万吨，蔬菜产量突破200万吨,水果产量超过48万吨，肉类和禽蛋 产量分别在50万吨和20万吨以上，水产品达到70万吨。2015年主要农产品生产产量预测表321单位：万吨）序号类别全国XX省X
12、X地区1粮食总产量5300024002752棉花7005053油料2440330454肉类总产量8500500505禽蛋2900160206水产品6000420707水果26000450488蔬菜5600038002003. 1.1交易市场预测今后几年，“皖北”地区农产品交易将向大的交易市场相对集中， 随着农民商品意识的增强，市场总交易量呈较高的速度增长。预计到 2015年，皖北与周边地区将形成以大的交易市场为龙头，多个中 小型二级市场为中坚，若干个生产基地为支撑，伴随着多种生产经营 和生产性实体参与，各种服务体系相对健全的良性农产品生产和流 通局面。到2015年，“皖北地区农产品的贸易量将达
13、到885万吨。其中， 粮食248万吨、棉花14万吨、油料51万吨、肉类28万吨、禽蛋 14万吨、水产品78万吨、蔬菜262万吨、水果47万吨、副食干货 20万吨、农资98万吨、其他土特产20万吨；农产品流通量达到1357 万吨，其中，粮食322万吨、棉花33万吨、油料69万吨、肉类50 万吨、禽蛋25万吨、水产品83万吨、蔬菜369万吨、水果76万吨、 副食干货50万吨、农资225万吨、其他土特产50万吨。2015年皖北地区农产品流通量预测表3一3单位：万吨）序号类别贸易量流通总量流入量流出量1粮食248. 56322. 8264. 38258. 442棉花14. 4933. 7118. 33
14、15. 383油料51.6469. 5119. 9353. 824肉类28. 8950.4119. 3731.045禽蛋14. 0025. 1910. 5314. 666水产品78. 7583.882. 7681. 127蔬菜262. 50369. 6897. 59272. 098水果47. 5076. 0826. 4249. 669副食品、干货20. 8850.3130. 1620. 1510农资98. 44225. 48114. 12111.3611其他土特产20501238合计885. 651357. 07415. 59945. 723. 2市场竞争力分析本项目具备如下的特质，具有较强的
15、竞争力：1 .项目经营规模大，集散带动力强。本项目达产后，年交易量将 达100万吨、年物流总额100亿元。其经营方式包括批发、零售、 网上交易、大宗农产品合约交易等，比较适合大中农商进行市场交 易。2 .资源整合力度大,后续发展强劲。本项目拟将“皖北”地区具备 批发功能的小型批发市场通过合资、合营、租赁、买断等方式进行 资源整合,或改建超市进行开发，或建住宅小区配套建设生鲜便利店, 为项目营运奠定良好基础。3 .注重发挥“农业现代化战略平台优势，建立全国营销网络。本 项目将充分利用农业现代化战略的平台聚焦优势，采取与本地超 市、外地知名超市、团购、销地市场等进行充分合作，利用农业绿 色通道”平
16、台，引导构建全国营销网络，扩增项目的交易能力和物流 能力。4 .充分发挥“皖北”地区资源丰富的优势，引导构建全国性采购 网络。在项目营运中，将与我国主要优质农产品生产基地、加工企业 等充分合作，大力进行招商，创新合作模式，为我国农产品流通产业 创出一条新路。5 .项目功能齐全，综合配套完善。项目将重点强化检验检疫、冷 链物流、分拣加工、电子商务等现代物流综合配套服务功能的完善, 以先进的检验检疫设备设施、快捷的信息服务和科学的营运管理引 导市场发展壮大。6 .借鉴国际领先的物流理念发展农产品物流业。其始端将形成 为农产品生产基地、经纪人、农产品初加工企业等，中端形成分拣加 工、包装储存、交易物
17、流，终端成为与超市、销地市场、农产品深加 工企业等供应商，强化农产品质量安全，减少环节，降低损耗,提高效 率。3.3风险分析与防措施项目投入运营后将面临诸多运营风险，加强运营风险的管控，将 降低运营管理风险所带来的危害，其风险控制的措施主要有：1 .宏观经济因素。从目前的宏观经济发展情况看，尽管经济增长 速度仍保持较高的水平，但是需要注意的是，目前的经济增长动力主 要来自投资，而非居民消费的增长，而投资又主要来自政府投资与国 有商业银行贷款，由于政府投资与国有商业银行贷款的软约束性，投 资的效率并不高，这样可以得出一个推论，即经济增长的效率并不 高。目前的增长有一部分是建立在消耗末来增长速度的
18、基础之上的。 由此可知，宏观经济存在一定的风险，一旦管理层调控不当，经济风 险就可能显现出来，从而对本项目建成后的运营管理产生较大的负 面影响。但是，从短期看23年），宏观经济风险集中显现的可能 性并不大,经济增长还会因投资惯性持续下去，因此，宏观经济风险 发生的概率较小。2 .竞争因素。目前在皖北地区尚无大型农产品农贸大市场， 本项目竞争压力较小，如果农贸大市场战略定位准确，营销策略得当, 完全可以确保营销计划的实现。3 .自身因素。运营管理者对本项目所面临的市场状况、农产品 农贸大市场战略定位进行进一步的细致分析，制定最优价格策略，并 开展有效的市场营销和服务营销，以吸引大量客户。同时，需
19、要注意 的是，农贸大市场应高度重视对现有管理人员的激励和约束，尽量避 免人才留失，另一方面，应注意引进人才，特别是有客户资源的人才。4 .非正常因素导致的风险。非正常因素导致的风险一般难以控 制，但这种风险出现的概率相对较小。本项目库存商品多为食品，保 存不当则容易腐败变质，因此需要采用有较高标准的通风降温系统， 尽量减少农产品的损耗。边辐射以我镇为中心的北部和中部地区约3千多平方公里，近80万 人口的28个乡镇，同时又是北部各地区进入县城的必经之道。LL3商贸现状情况由于得天独厚的交通条件，我镇日车流量达7千余辆，人流量4 万余人次，车流、人流的活跃必然带动物流的频繁，我镇现有的个体 工商户
20、已超过1000户，各条街区交易繁忙，商业一条街的服装、鞋 业、富民路的饮食服务类等均具规模，势头良好，潜力巨大，仅商业街 的批发与零售市场，其摊位达160多家，日成交额近100万元。每到 华灯初上，各类特色小吃引得过往来客留连忘返，夜市红红火火，构 成我镇又一幅繁华的景象。第二章 项目建设有利条件2-1资源丰富2-1-1农业发展型优势XX是一个拥有140万人口的农业大县，辖23个乡镇，农业资源, 种植：年种植优质小麦100万亩，总产值3. 7 5亿公斤。优质玉米 50万亩，总产值2亿公斤。优质棉花25万亩，总产值1750万公斤优 质无公害瓜菜30万亩，花生、大豆、芝麻、山芋等50万亩。2-1-
21、2水产发展型优势XX现有水面积n. 5万亩，可养水面积3万亩，已养水面积 2.4万亩，精养鱼塘5000亩，主要引进建鲤F6. F7,湘云鲫、彭 泽鲫、团头鲂、美国叉尾鲤等品种，年水产品产量达5000吨左 右。第四章建设方案4.1 指导思想项目建设本着落实”农业发展现代化战略，服务地方经济发展, 促进农副产品流通,服务大众需求为宗旨，联合全国著名的农副产 品企业，致力于建设“皖北”核心区为最集中、高效、高端的农产品 博览平台和展示窗口。项目总的指导思想是：按照”高起点、优布局、功能全、可持 续”的建设原则，以创新经营管理机制，整合上游产品资源，培育地 方特色品牌，增强竞争实力为手段，打造皖北”核
22、心区现代化的农 产品物流集散地。4.2 项目整体方案设计4. 2. 1总体方案原则1 .遵守国家经济建设工作的有关法律、法规，从该市市情出发， 既要满足农副产品交易、仓储、物流的需要，又要适当考虑社会发 展对农贸市场提出的新要求，合理确定建设规模和水平，做到功能 齐全，设施完善，庄重实用，适度超前。2 .符合城市总体规划，发挥其生态和社会效益。将环保、人文、生态、时尚这四大主题天衣无缝地融入建筑物的每一个结构，别具 一格的设计理念旨在将XX综合农贸市场和世界尖端农贸市场的风 格完美结合，并且非常注重生态环境的建设。4. 2.2总体布局本项目根据服务对象和功能特点，分别建设“五大中心、七大 板块
23、”：1 .农产品经营区：建筑面积86n. 49底，包括：生鲜（各类蔬 菜水果）加工中心，经济作物加工中心，土特产与旅游产品加工中心, 水产品加工中心。2 .调味品区：建筑面积2303.97 itf。包括各种调味品，干货与 湿货分离。3 .副食品区：占地面积U639.40II12,包括：仓库、冷链库、停 车场，为市场销售提供完善的产品配送服务。4 .种子区：建筑面积11639. 40 nf。包括：办公区、商务酒店、 展厅、餐饮娱乐中心、大型超市、商务接待中心、停车场。5 .建材区：建筑面积10914. 90疔。6 .工业品区：建筑面积36328. 78疔。7 .检验检疫与宾馆等综合服务区：建筑面
24、积36328. 78 m2o4. 2. 3建筑单体设计农贸市场形象效果直接影响到园区整体视觉效果，如今各个城 市社区的农贸市场已不再是过去人们印象中的简易钢架搭接的建 筑物，而是把建筑艺术中的风格、意义、涵、形式、功能等融进设 计中。农贸市场遵循形式服从功能”的建筑原则，建筑形体简洁、明 快,运用美学观点处理好空间大尺度、大比例、大色块的相互关系， 通过建筑造型表现建筑的特性，同时依据建筑功能对形式进行指导 与修改。入口和门的处理：主入口部分进行适当的变化处理, 可突出入口位置而增强指示性，改善墙面虚实关系，并可丰富立面 效果。2窗的组合：合理的进行窗组合可有效的协调墙面的虚实 关系，同时可增
25、加市场建筑立面的艺术效果。3墙面的划分：利用 建筑构件、线脚、抹灰等手法，将墙面采用水平或垂直或混合进行 划分，以达到简洁舒展、挺拔雄伟、和谐等艺术效果。4建筑的色 彩处理应强调其整体性，在统一中求变化，产生均衡、适度、和谐的 韵律感、序列感和统一感。建筑物色彩对于人们的感官是很有影响 力的，同时也在一定程度上反映了建筑物本身的功能。因此此次建 筑设计市场部分采用暖色系与配套服务设施融为一体，采用了暖色 调，使得更加贴近人心。仓库采用冷色调和浅色调，首先是可以较多 的反射白天太阳的能量,从而保证果蔬等的新鲜度；其次为标识性, 使得人们在市场中能够清楚识别市场与仓库。为了美化市场的购物环境,所有
26、标准化市场地面还应铺设防滑 地砖，并在墙面上粘贴墙砖。另外，摊位面积也有严格的控制，每个 摊位面积将统一按长1. 52平方米、宽0. 750. 9米、高0. 70. 8 米进行设置。 农贸市场外观的艺术处理如果得当，它不仅使整 个贸易园区的色彩、造型都赏心悦目，人在其中工作心旷神怡，而且 有特色的农贸市场和配套服务区等，也会给人留下深刻的印象，对 提升园区的形象与知名度大有好处。单体外观主要采用大面积的条窗或点窗，满足天然采光、自然 通风、遮阳挡雨等问题以减少照明暖通耗费的能量等等。配套建筑 的立面风格在与果蔬仓库建筑风格统一的同时也考虑了作为整块 用地的标志性建筑的要求，多采用极具现代感的钢
27、结构与大面积横 向玻璃采光带来满足市场的采光要求。4. 2. 4装修与场布局农贸市场地面铺设防滑地砖，并吸水、防滑、易清扫，向通道两 边倾斜；墙含立柱四周应贴墙面砖，高度不低于1.8米；房顶采 用防霉涂料，吊顶采用燃烧性能为A级的装修材料；室空中除必须 悬挂的证照、灯具线路外，无明管道、拦板以与其他线路等。市场经营者字号标牌统一规，按照商品种类划行归市设置交易 区。同类商品区域要相对集中；分区标志清晰。活禽经营区应相对 独立，与其他经营区隔开，相隔间距不得小于5米；设置独立的净菜 处理室，配备给排水设施、清洗水池、操作台与垃圾收集设施，在蔬 菜上市销售前进行无泥沙、无腐叶、无根须、无过量水份处
28、理。4. 3给排水方案4. 3.1设计原则市场配备合理的供水系统，水产品供水到档口，畜禽肉类供水 到畜禽肉经营区，宰杀间、现场食品加工间等供水到专间。市场设 置供消费者使用的自来水供水点。市场部排污管道沟）单独设置，自成系统，不与连体建筑污水管道共用。排污管道沟）尽量采用直排式，减少弯道且有合理坡 度。市场排污管道与当地公共污水排放系统联通。市场柜台外侧或则设置排水槽或明沟并加盖隔栅盖板，宰杀 间、现场食品加工间设置下水管道。水产、畜禽肉类污水排放口设 隔离过滤设施。市场还配备清洁墙面地面和设施设备的冲洗装置。4. 3. 2系统方案1 .给水项目给水水源由XX镇供水管网供给，场供水干管直径为1
29、50mm, 生活给水管道采用给水聚丙烯（PP-R）管。2 .排水雨水通过雨水管收集，直接排至场雨水总管网；生活污水经化粪 池沉淀处理后，排入市场污水处理总管网，然后市场雨水与污水总管 网直接排入市政雨水和排污管网。3 .4供电工程方案4. 4.1设计原则本项目配备满足用电负荷和用电安全的供电设施，设置独立的 配电室。本项目各摊位统一布线，穿管暗敷，并配备漏电防护装置。市 场统一配备照明灯，部分室市场设置应急灯。水产品区和活禽宰杀区采用防水电源开关和防潮、防爆型照明灯具。4. 4. 2设计容1 .本设计包括建设红线的以下容：变配电系统；照明系统；防 雷保护、安全措施与接地系统；系统；宽带系统；有
30、线电视系统； 对讲系统；消防系统。2 .照明系统：电源由配电室引出低压220 / 380V交流聚氯乙烯 电缆直埋引至各楼电缆连接柜。本项目建筑按三类防雷的建筑物设 计防雷系统,在屋顶设置避雷带。3 .宽带系统：各楼独立设置宽带网络交接箱。4 .有线电视系统：各楼独立设置电视信号放大箱。5 .消防系统：大型公共建筑根据国家规要求设置火灾报警系统 和消防联动控制系统；火灾应急广播系统；消防专用系统；应急照 明控制与消防系统接地。4. 4. 3设计方案1 .负荷预测XX镇综合大市场按80w/itf设计，其它用电按总负荷20%计，补 偿后功率因数为0. 95,规划围总负荷为1824万KVA。2 .电源
31、规划电压等级规划区电源电压等级10KV,配电网络为0. 38/0. 4kvo3 .线路规划变电所电源采用10kv高压电力电缆直埋敷设，低压配电线路采用低压力电缆排管或电缆沟敷设。4.5防雷保护方案依据建筑物防雷设计规GB50057-94 20#修订稿设计。1 .接闪器的设计宜利用避雷带与避雷小针相结合组成接闪器 系统。避雷带采用镀锌圆钢12,由012间距为15米高为0.2米 的支持卡固定于屋面、墙壁与楼梯顶上，同时在屋面阳角处与梯屋 顶四角上另加设中16,高0.5米的避雷小针，并在屋面加设不少于 20米X20米的避雷网格。2 .接地装置引下线设计利用建筑物柱对角主筋作防雷引下线 中212),利
32、用建筑物基础作自然基础接地体,其接地电阻4 Q o 进出入建筑物的金属水管作等电位连接。4.6 通讯工程方案、宽带等通信线路沿主干道路下的通信管沟敷设，电信、联通、 移动三家运营商的通信电缆均同沟敷设，由运营商自行建设。4.7 无障碍设计方案办公建筑应进行无障碍设计，并应符合现行行业标准城市道 路和建筑物无障碍设计规JGJ 50-2001的规定。设计围应符合 下表规定：无障碍设计的围表41建筑类别r设计部位办公建筑接待用房一般接待室、贵宾接待室)各类科研建筑公共用房会议室、报告厅、展厅等其他招商、办公、服务建筑公共厕所、服务台、公共、饮水器等相 设施4.8 采暖通风方案1 .空调系统：各个交易
33、大厅、办公室等采用风机盘管加新风空 调系统。过渡季节可开启排风机，加大部分新风量以节能。2 .通风系统：浴室、卫生间、水泵房设机械排风系统，将污浊 空气排出室外，补风由走道等处负压补入。变电室设机械通风系统, 补风为室外风经降温处理后引入室。3 .自动控制：风机盘管风机采用三速开关。根据室温度控制盘 管水路电动水阀开度，改变盘管水量，控制室温度。4 .新风机组、空调机组采用DDC监控方式，并纳入楼宇自动化 监控系统。4.9 道路交通工程方案1 .区道路：场规划环形车道，既达到了交通便利的要求，又满足 了消防的要求。车道分5米和3米两级。5米道路采用双坡排水,3 米道路采用单坡排水。道路横坡为1
34、.5%,道路坡度在5%8%之间。2 .停车场：停车场与配套的公共建筑有机相联，共设800多个 停车位。4. 10卫生设施方案市场东、西两侧各设公共卫生间1座，距离各交易区均不超过50米，同时远离熟食区域，可同时满足80人的如厕需求。每个公共 卫生间均置2个无障碍厕位。市场东南角、西南角各设密闭垃圾中 转站1个，每天清运垃圾两次。4.11实施进度安排项目建设期约30个月，20#5-6月完成项目征地、可行性研究 报告与审批,20#7月-20#4月项目初步设计与审批、施工图设计 和施工招标，20#5月至20#9月完成土建施工与设备安装调 试,20#10月-11月完成辅助工程施工,20#12月试运营。
35、工程建设实施进度安排建议表表42年份序号项目名称20#20#2015 年5-67891011121-121-11121可行性研究报告与审批2初步设计与审批3施工图设计4施工招标5土建施工6设备购置、安装与调试7辅助设施工程8试运营9投产2-1-3食品工业发展型近几年来,XX立足实际，以工业的理念抓农业，大力培育以农 副产品加工业为主的农业龙头企业，基本形成了 8大类加工基 地：1、以荣昌板材为龙头的庄寨板材加工基地，年产值近亿元。 2、以园艺总场、黄河故道园艺场、樱桃酒厂、古井集团等为主 的水果加工基地，其中县园艺总厂的葡萄汁年加工能力达5000 吨。3、以棉花加工企业与XX纱厂为龙头的棉花加
36、工企业。4、 以县罐头厂、冷冻厂、裴顿公司为龙头的瓜果菜与蓄禽产品加 工、冷藏、保鲜基地。5、以皖王集团、锦丰集团、祥超面粉厂、 金鸽面粉厂为龙头的优质小麦加工、深加工基地。其中皖王集 团日加工小麦700吨，年生产各类面粉14. 7万吨;锦丰集团年加 工小麦24万吨，生产方便面17亿袋。6、以康达尔、步强饲料厂 为龙头的饲料加工基地。7、以天牧乳业集团为龙头的奶牛养殖 与奶制品加工等基地。2-2交通优势项目区域选址陇海铁路、310国道、301省道横交叉点，每日 车流量达7千余辆，日人流量4万人次，车流人流的活跃必然带动物 流的频繁。2-3水电设施齐全镇区建有11万伏变电站，农网改造工程已经竣工
37、，电力充足, 供水设施良好，供给量远超过需求量。2-4通讯条件好：邮电、各项设施完备。第五章环境影响评价该项目符合环保产业政策。项目单位将项目建设中环保设施的 计划提交给当地环保部门，当地环保部门已对项目建设中环保措施 与设施方案进行了评估，对不足的措施进行了指导和改正，确保项目 单位在生产经营过程中的“三废”排放达到国家排放标准。根据中华人民国环境影响评价法的有关规定,XX市环境保 护局同意该项目的建设，并出具了允许按照环保设施规划建设的审 批意见。该审批意见要求：项目单位在项目建设中必须严格执行” 三同时”的管理制度，认真落实环评意见要求，确保各类污染物稳定 达标排放；项目单位要认真接受环
38、境保护行政主管部门的日常监督 检查。建议项目单位切实加强环境管理、完善管理制度、并安排专 人进行管理。第六章项目组织与管理6.1 组织机构与职能划分镇政府成立项目领导小组，财务部、收储部、加工经营部、办 公室主任为主要成员。主要职责是负责各方面的组织协调，工程质 量和配套设施的验收，资金的预算、发放、审核回笼,对外联络和业 务洽谈，向上级汇报工程进度情况等。小组成员为57人。6.2 劳动定员一期项目建成后，配置定员30人，其中管理工作人员20人，服 务人员10人。另外,将带动3800多名的市场经营人员就业。6.3 管理措施工程管理：成立以区政府主要领导参加的项目领导小组，实行 项目法人责任制，
39、项目业主为法人,XX镇政府为责任单位，实行严格 的招投标制和工程建设监理制，按项目法人责任制要求，项目法人 对项目工程质量终生负责。生产管理：项目竣工投产后，实行总经理负责制，建立健全各像 岗位责任制，严格执行国家食品卫生法令、卫生标准与检测检疫等 有关规定，严把质量关，树立全员质量意识。财务管理：对项目建设资金，将严格实行三专管理，对投入到 项目的建设资金，项目建设单位将按照金融等部门的要求，接受金 融部门的监督与管理。销售管理：制定经销业绩标准，按经销业绩标准进行奖罚与资 格管理。对销售人员要建立激励机制，把个人收入与企业效益挂钩。信息资源管理：在办公室设专门的信息管理部门负责对公司部 和
40、外部信息的收集、整理与分析工作，为公司的经营和投资策略决 策提供必要的信息资源。人力资源管理：公司在总经理的直接指挥下，由办公室组织建 立和谐的人际关系，进行工作职能设计、组织人员培训，使人与人达 到最佳配合。6. 4技术培训本项目面向社会招聘员工，目前社会上有丰富的劳动力资源, 将重点选择下岗失业人员和城区失地农民。要坚持以人为本，充分重视人力资源和人力资本在市场运行中 的巨大作用，十分尊重员工、保护员工，努力建设一支综合素质好、 业务能力强、成熟合格的人力资源队伍。培训制度是保证项目员工素质的有效方式。对员工将实行严格 而有效的培训制度。首先，新员工录取后，就进行包括市场规章制 度、安全教
41、育、操作知识、政策法规、市场知识等的培训，并由各 专门部门对员工进行岗位专业知识技能培训。培训结束，考核合格 后发上岗证才可上岗。第七章投资估算与资金来源7.1 投资估算依据国家、省、市相关的政策法规和基本建设收费标准；鄂建 200344号文颁发省建筑工程消耗量定额与统一基价表与类 似工程经济指标；省建筑安装工程费用定额（鄂建文2008216 号；有关生产销售厂家对设备与工器具的报价和设备与工器具市 场价格信息。7.2 投资估算一期项目总投资为20023. 78万元，其中土建工程投资 11958. 89万元，土地购置5003. 01万元，设备和仪器购置与安装费 200. 00万元，其他费用10
42、83.45万元，预备费655. 23万元，建设期 贷款利息1123. 20万元。7.3 资金来源项目总投资20023. 78万元，其中：单位自筹12023. 78万元， 银行贷款8000. 00万元中长期固定资产投资贷款8000万元，借款 期限为4年，借款利率为年利率7. 02%,项目融资后用于综合大市场 建设项目主体工程建设与辅助工程建设。第八章财务评价8.1 财务评价依据8.1.1 取费标准根据产品的目标市场，结合市场情况，确定本项目产品的销售 价格。所有价格都是建设期末的不含税价格。8. 1.2项目计算期项目计算期为12年，其中建设期2年含试生产期，正常生 产期10年。8. 1.3生产负
43、荷根据经验,结合项目具体情况，按销售状况测算第二年可达产 30%,第三年达到55%,第四年达到15虬后期租赁期满负荷运营。8. 1.4财务基准收益率按行业规定，结合项目平均资金成本确定折现率10%,同时也作 为对项目部收益率指标的判断基准收益率。8. 1.5银行贷款利率考虑银行贷款利率为固定资产贷款利率为7. 02%o8. 1.6其他计算参数其他计算参数表表81名称计算参数备注固定资产折旧机器设备10年，建（构筑物30年平均年限法销售与管理费3%销售收入为基数工资与福利30000元/年每人所得税率25%法定盈余公积10%所得税后利润为基数8. 2营业收入、营业税金和附加估算8. 2. 1销售收
44、入依据本项目具体营销情况，实行租售相结合的营销模式，对一 期项目中农产品经营区（8611.49 m2h调味品区2303.97 rtf、 副食品区（11639. 40 m2R种子区（11639.40 m2）以与饲料区 （10914. 90 m2）按20元/nf 月（10年期每年上浮5%）进行全部 租赁，其中：农产品经营区租赁收入为2,702. 88万元、调味品区租 赁收入723. 15万元、副食品区租赁收入3653. 25万元，种子区租赁 收入为3653. 25万元，饲料区租赁收入为3425. 85万元。1#交易大厅和金融商铺等、2#楼的商铺和宾馆与茶楼区按2800 元/疔进行全部销售，销售面积
45、合计72657. 56疔（占一期总建筑面 积的61.70%）,保证项目现金流；本项目销售总收入20, 344. 12万 元。（详见附表7）。8. 2. 2营业税金与附加城建税税率5%,教育附加3%o1. 3总成本与经营成本估算8. 3.1开发成本估算按单位分摊成本1700.29元/nf计算销售部分的成本为 12353. 90 万元。9. 3.2项目总成本估算L外购燃料与动力费用本项目所有原材料、辅助材料与水、电等价格以当地20#7月 15日市场价为基础。正常年份外购燃料与动力费的估算值为33. 00 万元，详见附表4。2 .人员工资与福利费本项目按计件工资计算，经测算以30000元/年为计算依据，合 计工资与福利费为90. 00万元。3 .折旧费固定资产折旧采用平均年限法平均计算，残值为零。各类固定 资产的折旧年限，按以下数据计算：房屋与建筑物：30年机器设备：15年4 .销售与管理费用销售与管理费260万元（含产品广告宣传费用）。5 .经营成本估算经估算年平均经营成本为1447. 89万元。8.4财务效益分析8. 4.1盈利能力分析财务盈利能力分析的目的是考察项目计算期所能取得利益的 大小。其分析结果如下。年销售净利率为44. 85%,年投资净利率16. 03%,年投资利税率 21. 97%O税后增量财务部收益率