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1、1/21农资交易大市场（配送中心）农资交易大市场（配送中心）建设项目可研性报告建设项目可研性报告2/21一、项目概况一、项目概况1.1 项目名称：农资交易大市场1.2 选址要求：1.2.1 必须符合*市城镇建设总体规划的要求1.2.2 与城乡主干道紧密联系，车辆输入方便、流向合理1.2.3 与“新网工程”配送服务的总体规划相一致1.2.4 通讯发达，信息沟通便利1.2.5 项目建成后便利消费者购物，对人们的生产、生活无不良影响1.3 拟选场址：经济开发区1.4 规模和设计方案：设计占地面积 61600 平方米，建筑占地面积 36405.5 平方米，其中市场建筑面积 15301.5 平方米，库房
2、建筑面积 7535 平方米，冷库建筑面积 1776 平方米，农资产品展区建筑占地面积 990 平方米，农副产品展区建筑占地面积 990 平方米，办公区建筑占地面积 1404 平方米，仓储区建筑面积 2880 平方米，加工区建筑面积 1440 平方米，物流配送区建筑面积 1650 平方米，餐饮服务区建筑面积 1512 平方米，锅炉房与其他设施建筑面积 927 平方米。1.5 编制依据：国务院关于促进流通业发展的若干意见中华供销总社关于推进农资连锁经营发展的意见3/21商务部加快发展新农村现代流通服务网络的若干意见省供销社十二五农村物流发展规划*市十二五规划纲要*市城市总体规划1.6 主要经济指标
3、总投资：5049 万元占地：61600 平方米定员：50 人建筑面积：36405.5 平方米年收入：1002.5 万元年支出：196 万元年利润：806.5 万元二、项目提出的背景与建设的意义二、项目提出的背景与建设的意义2.1 项目提出的背景2.1.1*概况：*市位于省西南部、松嫩平原腹地，地处全省经济发展最活跃的哈大齐经济带中心，是哈大齐工业走廊五个节点城市之一。南距省城 120 公里，北距鹤城 160公里，毗邻石油名城。全市幅员面积 3586 平方公里，辖 10镇 4 乡 3 个街道办事处，有 112 个行政村，747 个自然屯，5.8 万个农户，农村人口 28.2 万，总人口 52 万
4、。滨铁路、哈大高速公路穿越市区，明、哈满、安绥等 10 余条国家和4/21省级公路网集城乡，交通便利。全市耕地面积 183 万亩，草原面积 272 万亩，属世界三大优质草原之一。有湿地 50 多万亩，石油、天然气储量丰富。*市是全国 500 个商品粮大县（市）之一和东北地区蔬菜生产基地，是全国著名的“奶牛之乡”和肉牛生产基地，是全国科技先进县、省“十强县”，荣获全国最具投资潜力中小城市百强、最具区域带动力中小城市百强和中小城市科学发展百强等多个“百强称号”。2009年，*市地区生产总值实现 147 亿元；财政收入 11 亿元，其中乡级财政收入完成3.6亿元，14个乡镇全部突破千万元；社会消费品
5、零售总额实现 45.23 亿元；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别实现 11580 元和 5964.1 元。2.2 项目建设的意义：*市现有耕地面积 183 万亩，年化肥需求总量 8 万标吨（约合 5 万实物吨），农作物种子 4000吨，农膜、地膜 1000 吨，农药 2000 吨。而现实的*市农资市场境况是：2.2.1 经营体系旧：*市的农资经营体系是上世纪 60 年代建立的以计划经济为主导的农资购销体制，随着市场经济的发展和社会的进步，农资供求矛盾凸显，严重制约现代农业产业化的发展。2.2.2 市场管理混乱：*市农资经营网点过于分散，全市围农资经营网点 200 多家，从业人员素质良
6、莠不齐，经营中无序竞争、相互砸价现象十分突出，农资商品质量无法保5/21障，管理上政出多门，执行标准非常混乱，农资市场急需加强统一规和整理。2.2.3 农民实际农资消费需求：面对杂乱无章的农资市场，农民在实际购买的过程中往往无所适从，农民急需的农业新产品、新技术、新信息无从获取。2.2.4 打造农资物流中转服务站的需要：利用*市的区位优势建设农业生产资料和农产品的大流通、大市场、大公司体系，打造区域农资物流配送服务与中转中心，服务周边市、县，发展前景比较广阔。三、项目主要的指导思想与目标三、项目主要的指导思想与目标3.1 指导思想根据*市委、市政府“产业立市、项目强市、全力打造现代牛城五市、跨
7、越式推进双千亿工程”的战略部署，结合我市农资市场的发展现状，我们经过认真调研、多方筛选，为规农资市场、保护农民利益，发展农资连锁经营，实现农资统一配送，确保农资商品的质量安全，推动农资市场健康发展，确定重点建设农资交易大市场项目。3.2 主要目标充分发挥供销系统资产优势、网络优势、区位优势、服务优势和行业主导优势，全面打造农资流通新网络，构建农资物流新体系。该项目建成后，把*市围的农资经营业户集中经营、统一管理，并采用现代物流业新理念、新技术，实6/21现规科学合理的物流配送，充分实现高质量、高效率、高效益，确保农资商品的质量安全，推动农资市场合理有序发展，构建顺畅、方便的农村现代商品流通网络
8、体系，推进社会主义新农村建设进程，减少中间周转成本，降低生产流通费用，壮大企业经济实力，更好的实现为三农服务。四、项目实施的有利条件四、项目实施的有利条件4.1 政策优势根据国务院关于促进流通业发展的若干意见和中华供销总社关于推进农资连锁经营发展的意见精神，结合省社十二五农村物流发展规划中对我们工作的要求，特别是省社关于推进“新网工程”项目建设提供的优惠政策，以与*市委、市政府对于农资物流项目建设的大力支持。4.2 区位优势*市地处哈大齐经济带中心，毗邻石油名城，周边与肇东、青冈、望奎、兰西、明水等市县接壤，南距 120 公里，北距 160 公里，滨铁路、哈大高速公路穿越市区，明、哈满、安绥等
9、 10 余条国家和省级公路网集城乡，交通运输十分便利，区位优势特别明显。4.3 信息通讯优势。全市通信、广电、计算机网络等信息网粗具规模，基本构建了以国家公用网为主体，专用网为辅助的信息化网络结构，支撑电信业务网、广播电视网的传送网络已居全省前列，7/21农资物流配送的信息化平台建设基础条件优势明显。4.4 农业经济基础优势。*市耕地面积 183 万亩，草原面积 272 万亩，湿地 50多万亩，是全国 500 个商品粮大县（市）之一和东北地区蔬菜生产基地，是重要的粮食产区，商品粮基地和绿色食品生产基地。建设现代农资物流配送中心的农业经济基础条件优势明显，发展潜力巨大。五、项目具体方案要求与分区
10、功能五、项目具体方案要求与分区功能设计占地面积 61600 平方米，建筑面积 36405.5 平方米，其中市场建筑面积 15301.5 平方米，库房建筑面积 7535 平方米，冷库建筑面积 1776 平方米，农资产品展区建筑占地面积 990 平方米，农副产品展区建筑占地面积 990 平方米，办公区建筑占地面积 1404 平方米，仓储区建筑面积 2880 平方米，加工区建筑面积 1440 平方米，物流配送区建筑面积1650 平方米，餐饮服务区建筑面积 1512 平方米，锅炉房与其他设施建筑面积 927 平方米。5.1 总平面布置项目主要分以下几个功能区：综合服务与信息管理区、农资展示交易区、农资
11、仓储物流配送区、“寒地黑土”农副产品展示交易区、农产品加工、冷藏、储存区、餐饮住宿服务区六个功能区。5.2 功能区介绍8/215.2.1 综合服务与信息管理区：该区承载项目的综合管理、信息服务、技术培训与农资产品检验、检测等功能。主体建筑是三层砖混结构综合办公服务楼，建筑占地面积 1404平方米，建筑面积 4212 平方米，其中包括 500 平方米的检测服务中心，300 平方米的现代化多媒体农业技术培训中心和 1000 平米集日常管理、财务结算、安全保卫、市场开发诸业务的办公服务中心。5.2.2 农资展示交易区：该区承载农作物种子、化肥、农药、农膜与小型农机具等农资产品的展示、交易等功能，主体
12、建筑是二层砖混结构商服楼，建筑占地面积 990 平方米，建筑面积 1980 平方米，配套建筑为占地面积 15301.5 平方米的农资交易市场。5.2.3“寒地黑土”农副产品展示交易区：该区主体建筑是二层砖混结构商服楼，建筑占地面积 990 平方米，建筑面积 1980 平方米。一层承载与省社寒地黑土相对应的具有*市地方特色的农副产品的展示、交易、推广销售工作。二层设立农业产业化推进办公室农业产业化推进办公室。主要承载农业新技术、新产品的推广利用，推进农业产业化经营，突出农业产业链条延伸和农产品转化增值，提高农业综合效益，具体包括测土配肥技术推广服务区和新产品、新技术推广服务区。引领全市的农业产业
13、化经营，充分利用网络优势、技术优势、服务优势，重点为农民开展技术服务，大力宣传推广旱作节水，秸9/21杆还田等实用技术，结合测土施肥技术服务大力改造盐碱地和中低产田，提高土壤理化性能和土地持续产出能力，切实提高农作物产量，提高农民收益。5.2.4 农资仓储物流配送区：该区承载化肥、农药、农膜和农作物种子的存储和商品的中转配送功能。具体包括农资仓储区、农资配送服务区两个子分区。5.2.5 农产品加工、冷藏、储存区：该区承载农副产品的加工、冷藏和仓储功能，具体包括占地面积 1440 平方米的农副产品加工区，占地面积 1296 平方米的冷藏库和 480平方米的制冷车间，占地面积 2880 平方米的农
14、副产品仓储区。5.2.6 餐饮住宿服务区：该区作为配套服务区，主要负责开展业务所需的餐饮、住宿等接待服务工作以与保障企业职工的日常生活需求。5.3 建筑与结构5.3.1 基本原则本项目为新建工程。建筑设计本着实用、经济，在可能的条件下兼顾美观的基本原则，尽量采用成熟的新技术、新材料，设计中要执行国家有关规定，做好环境保护，保证生产安全，在满足生产要求的前提下尽量改善工人的工作条件和生活条件，并按照国家建筑设计防火规和有关规定，做好防火、防水、防潮、通风与除尘工作，为满足生产、生10/21活需要，创建良好的空间环境和建筑群体。5.3.2 基本条件拟建厂址地势平坦，地层稳定，无断层，地下水位较浅，
15、对建筑物无腐蚀性，地耐力在 160kpa。符合建筑工程施工建设要求。5.4 源动力供应5.4.1 供电供配电系统：项目需建变电所一座，设一台 1000KVA 变压器，就能满足用电需求。电气照明：照明电源引自电力室的照明专用低压配电屏，电源为三相四线。照明电压为 220V，检修移动照明电压为 36/12V。控制室、值班室、办公室等照明光源采用荧光灯或节能灯，以节约能源。防雷保护与接地系统380/220V 低压配电系统采用 TN-C-S 系统。全站各处的接地装置通过镀锌扁钢连接，形成一个全场接地网厂区室外电缆敷设采用室外电缆架设敷设，局部采用直埋方式；室采用电缆桥架与电缆沟相结合的方式敷设。5.4
16、.2 给水总用水量为 50m/d，均为生活用水11/21消防用水量为 100m/次给水水源拟采用供水公司的水源。不足部分与消防临时用水采用新增一口深水井（出水量不小于 60m/h）供水，水质水量可以满足生活与消防用水要求。5.4.3 排水全场排水量 120m/d，生活污水主要是洗涤、清洗场地和少量化验排水等，有机物含量相对较高，BOD5 约为 120180mg/L，SS 约为 100200mg/L。经排水管网排至污水处理站，经处理满足国家污水排放标准后排放。雨水采用同污水合流的方式排放。5.4.4 供热本工程地处寒冷地区。日平均温度5的天数为 170d，设集中供暖，采暖方式为燃煤供热。5.4.
17、5该项目道路广场面积25487平方米，停车位50个，采用白色混凝土进行硬铺装。5.4.6 绿化设计该项目绿地面积 3937.5 平方米，采用当地适宜绿化树种，在市场道路两侧，围墙侧种植行道树，建筑周围，乔、灌木和落叶、长绿树种结合种植，空余地面种植草皮，以达到绿化、亮化、美化环境的效果。绿化系数达到 6.4%以上。六、运营方式六、运营方式该项目由*市供销合作社联合社负责具体招投标工作；12/21由市社综合业务科和*市农业生产资料公司负责前期筹备工作；由市社资产管理科负责建筑监理工作。该项目建成后由*市农业生产资料公司负责日常经营业务和市场开拓工作。七、组织机构七、组织机构7.1 组织机构项目完
18、成后，按现代化企业运营机制运作，整个项目设：总经理一人、副经理二人。下设：办公室、财务部、保卫部、市场管理部、检验检测部五个职能部门。各部门在总经理、副经理的领导下开展运营和职能工作7.2 劳动定员项目完成后，管理与运营劳动定员 50 人，从供销系统部职工选聘，其他人员可根据实际生产情况定岗实行社会招聘。八、投资成本估算和资金筹算八、投资成本估算和资金筹算8.1 建设投资控制原则常务副经理业务副经理市场管理部财务部办公室总经理安保部检验部13/21严格控制建设规模，合理控制建设标准和装备标准。8.2 投资估算项目总投资 500 万元；主要用于项目的基础设施和构筑物的建设。名称总价（万元）综合服
19、务与信息管理区548农资展示交易区258农资农副产品市场1189农副产品展示交易区258农资仓储物流配送区1094餐饮住宿服务区197农产品加工、冷藏、储存区593绿化 美化 亮化28电力 给排水56供热设施183道路甬道硬铺装建设465信息化与检验检测设备180合计50498.3 编制依据建筑工程：采用类似工程估算指标，并按当地的市场价格水平进行调整。安装工程：采用类似工程估算指标，并按当地的市场价14/21格水平进行调整。材料价格：执行当地近期材料市场价格。其他工程与费用：按照国家建材局颁发的建材工业工程建设其它费用定额，并根据市场实际情况进行适当调整。根据国家发展计划委员会投资19991
20、340 号文的规定，未计算涨价预备金。8.4 资金筹措项目资金来源：*市供销合作社联合社和*市农业生产资料公司负责筹集前期投入 2049 万元，争取省供销社“新网工程”专项资金 1000 万元，招商引资 2000 万元。九、效益分析和环境评价九、效益分析和环境评价9.1 经济效益9.1.1 经济效益估算：经济效益是指项目在运营过程中所产生的效益。包括：项目的商品经营收益，仓储物流租赁收入，配送服务收益，农资和农副产品交易管理收益的总和。综合服务与信息管理区：农资商品经营与管理服务收入240 万元。农资展示交易区：年出租率和资产利用率按 80%计算，可实现经营收益 120 万元。寒地黑土”农副产
21、品展示交易区：资产运营收入年可实现收入 25 万元，订单农业（红高粱、甜菜）收入 50 万元。农资仓储物流配送区：仓储部分年可实现租赁收入 8015/21万元，物流配送收益按销售额的 2.5计算，年可实现 37.5万元。农产品加工、冷藏、储存区：农产品加工收入 50 万元，冷藏储存收入 400 万元。合计年可实现收入 1002.5 万元9.1.2 经营成本估算：成本是指企业经营活动中所消耗的物化劳动和活劳动的货币表现。包括：人员工资与福利1250 元12 个月50 人=75 万元电费5 万元给水费用（绿化、消防和生活等用水）3 万元污水排放处理费用1 万元垃圾清理费用2 万元各种设施养护和维修
22、费用5 万元取暖费用85 万元意外事故与其他临时性支出20 万元总计：196 万元经济效益为经济收益减去成本费用即 1002.5 万元-196 万元=806.5 万元9.2 社会效益9.2.1 提升经营者的核心竞争力，增加农民收入。多数农资经营业户规模较小，资金比较分散，核心业务16/21资金投入不足，市场协调能力和谈判能力较弱，在市场竞争中处于劣势地位，形成不了核心竞争力。而我们农资交易大市场建设的基本切入点就是搭建一个平台，创造一个机制、发展一种组织形式、强调一种优质服务的观念，与时准确获取供需双方信息，更好地调节季节性、地域性问题，整合产品资源，便利商品流通，拓展农民的增收空间。9.2.
23、2 实现资源的优化配置，加速农资产品周转。资源的优化一方面是指农资和农产品经营者部资源的释放，通过资源从非核心业务向核心业务转移，以获取更大的效益回报。另一方面是指外部资源的获取，包括从生产者和区域外获取资源。这就需要具有稳定的流通平台，较强的仓储配送能力，较高的市场信息掌控能力，对于大多数经营者来说是不具有这方面的专长，而农资交易大市场的建设就很好的解决了这一问题。9.2.3 降低直接成本，减少农业风险。农资交易大市场的建立，可实现规模经济效益，具有较强的货物配载能力，可大幅降低单位运输成本，享有更为低廉的运输价格，减少相应的人员和劳务支出水平，降低存货量，消减存储成本，减少商品流转时间，从
24、而以更经济、更高效、更便捷的运输方式把农资产品输送到较远距离的消费市场。农资交易大市场的建立将使农资交易变的更加灵活，更具动态性，农资经营业户更能适应经营环境的变化。17/219.2.4 加强质量监督，提高农产品品质。近年来，随着经济的发展，社会的进步，农产品供应量越来越充足，但农产品安全问题却越来越受到人们的重视。如激素问题，转基因问题，毒奶粉事件等，已经严重影响到消费者的消费信心。通过建立大市场，规农资的交易行为，严格检验和质量监督机制。提供较高的质量保障和现代化的配送服务，从而提高农民对安全优质农资产品消费的信心，实现农资经营的安全化、标准化、系列化以吸引顾客，促进消费。并且使政府和社会
25、的监督管理变得更简便易行。从源头上控制可能出现的危害经营者和消费者的行为。9.2.5 加快农村城镇化进程，改善基础设施建设。随着小城镇建设步伐的加快，商贸等流通产业发展迅速，相应地带动生产、加工、销售业务的发展。通过大市场的建设，可带来信息流、资金流、商品物资流等有效整合，并广泛应用于农资的市场开拓，对农业经济发展意义重大。基于此，我们积极改善农资经营基础设施，进而为农村城镇化建设创造积极条件。9.2.6 促进农业产业化发展，增加农民就业。与工业生产方式相比，农业生产之所以效益较低，在极大程度上是因为农业生产规模较小，产业化水平较低，从而严重阻碍了农业生产的规模化发展。农资交易大市场的建立，实
26、现了仓储、运输、配送、信息服务等多种功能于一体，18/21使过去分散的资源得以集中，发挥整体优势和规模优势，实现农业生产的现代化和专业化。增强农业生产发展的互补性。农村存在大量的剩余劳动力，失业与隐性失业现象较为严重，这给社会造成不稳定的隐忧。同时大量剩余劳动力也是一笔巨大的社会经济财富，通过大市场的建立，使更多农村富余劳动力参与农资流通领域，有利于农村新的社会分工的形成，更加善于把握和预测市场的变化，有效促进农民增收，有力增强农村社会的稳定。9.2.7 辐射周边市县，带动区域经济发展和产业结构调整。*市位于至经济带中心，是哈大齐工业走廊节点城市，东与明水、青冈相邻，南与兰西、肇东相邻，西与肇
27、毗邻，北与市林甸县接壤，是重要的物资集散地。市场建成后，农资商品将形成两个基本流向；一是全国各大农资生产企业的优质农资产品向*市汇集的向汇集流。二是汇集到*市的农资交易大市场的农资商品经配送销售网络输送到农户，部分流转到周边各市县的外向辐射流。届时，*市将成为区域农资产品的流转配送中心，对地方经济拉动作用明显。9.2.8 增强企业活力和行业影响力，增加地方税收。增强企业活力需要解决两个突出问题；一是如何使大市场真正成为自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束，独立的社会主义商品经营者，二是如何造就大批懂经营会管理19/21能驾驭市场经济的社会主义企业家和经纪人，前者是搞活企业的基本前提，后者是企
28、业充满生机的重要保证。大市场建成后，将显著增强供销社系统的行业影响力，使供销合作社真正成为农民自己的合作经济组织，真正实现为农业、农村、农民提供服务的宗旨，真正成为加强党和政府与农民密切联系的桥梁和纽带。并且在经营活动中坚持做大，做强龙头企业，积极参与农业产业化经营，提高农产品附加值，在服务农民的过程中壮大企业经济，增加企业经营税收，为*市地方财政建设贡献自己的力量。9.3 环境评价9.3.1 该项目远离闹市区，可减少噪音污染。9.3.2 是有利于统一检验检测，防止不合格农资商品对环境的危害。9.3.3 该项目采用新型节能锅炉提供冬季取暖，燃煤利用率高，废气排放达到国家要求的排放标准。9.3.
29、4 该项目的生活污水和检验检测用水经简单处理后排放，防止污染地下水源。十、项目建设的保障措施十、项目建设的保障措施10.1*市供销合作社联合社领导对此项目非常重视，本着统筹安排、突出重点、分步推进、合理规划的原则。由市社主任负总责，业务主任具体负责，市社综合业务科、社有资产管理科和农业生产资料公司协调配合负责具体落实工20/21作。10.2 聘请专门机构对项目进行科学规划、合理设计，对工程质量进行专业检测。10.3 制定合理可行的项目建设进度本项目分两期进行，2011 年 10 月底前完成办公室、交易区与库房、锅炉房建设，2012 年 10 月底前完成交易市场、冷库和加工车间建设，完成各种设施
30、设备的购置和安装调试任务，确保农资交易大市场项目的建设质量和如期交付使用。10.4 对项目建设工程实施招投标办法，选用资质强、有实力、信誉好的建筑企业施工建设，鉴定项目施工合同，明确项目建设的容、标准、进度、安全生产责任、违约责任等事宜。10.5 制定项目实施管理办法，明确管理人员的责任和任务，建立与相关部门的协调制度，确保对工程质量的监管和检测工作与时到位，保证工程质量。10.6 制定项目实施的具体措施，为项目建设的顺利进行创造条件。制定和落实安全生产责任制，建立施工安全检查制度，确保整个项目建设顺利完成。十一、急需解决的问题十一、急需解决的问题11.1 急需市政府把该项目纳入全市城镇统一规划。11.2 需国土资源部门对该项目参考公益事业和招商引21/21资的相关政策，办理土地审批手续。11.3 需建设主管部门按照相关的优惠政策，审批工程建设的相关手续。我们绝不辜负省社和市委、市政府领导的期望，按照“推动科学发展、促进城市和谐、服务居民群众、加强基层建设”的创先争优活动方针为指导，保证工程顺利完成，打造建筑质量样板工程。保证后期管理工作规有序，积极推动农资商品物流服务的信息化、现代化、合理化和企业的社会责任建设，注重节约能源、保护环境、减少污染和交通拥堵，为全市人民做好服务工作，为区域经济和社会可持续发展做出应有的贡献。