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1、2023年市场的调研报告篇 书目 第1篇关于服装市场的调研报告 第2篇装箱运输市场发展的调研报告范文 第3篇对保健食品市场现状的调研报告 第4篇县房地产管理局关于房地产市场的调研报告 第5篇关于我县房地产市场发展的调研报告 第6篇装潢设计市场的调研报告 第7篇完善市场体系规范市场秩序的调研报告 第8篇有关家居市场的调研报告 第9篇商贸服务业市场的调研报告范文 第10篇酒市场的调研报告 第11篇地板市场的调研报告 第12篇旅游市场的调研报告 第13篇白酒市场的调研报告 第14篇关于邢台市书画装裱市场的调研报告 第15篇农资市场的调研报告 关于服装市场的调研报告 中国服装凭借廉价的劳动力资源和强大
2、的产业配套优势，在全球纺织服装业中傲视群雄。随着进口配额的取消，中国服装企业面临前所未有的发展机遇。可以预见，服装贸易摩擦即将进入高发期。因此我们需加强以下几方面的重点工作：巩固现有市场，维护出口秩序;共享潜在市场;创新新的市场;实行标准化战略。出口企业更应做好后配额时代的应对良方：首先是主动推动企业改制，优化资源配置，增加创新实力;二是主动开展实业化建设，促进贸易向上下游的延长，提高整个系统的效益;三是主动实施品牌战略，逐步开发自有品牌;四是主动走出去、请进来，主动汲取消化国外的先进生产工艺和管理阅历，加快人才队伍建设等。通过中国专业服装项目市场调查报告生产企业及投资机构将充分了解产品市场、
3、原材料供应、销售方式、有效客户和潜在客户供应了详实信息，为探讨竞争对手的市场定位，产品特征、产品定价、营销模式、销售网络和企业发展供应了决策依据。xx整个系列主要为单一色调，当中黑和白代表了双重特色，如硬和软、历史和现代，也代表了品牌的风格。此外，本季的重点主题是金，模特戴上层层叠叠的浅金色项链和以水晶及波希米亚珍宝串成的念珠项链，在麦当娜的影像前摇摆有致。一些裙子和衬衫饰有手制的浅金色心形徽章，表达了设计师对拉美人生活习惯极为好玩的致意，拉美人喜爱去教堂时奉上奉献物或幸运饰物，代表个人祈愿。服装、鞋、百货市场是改革开放以来最先形成的市场，它是一个门槛低且简单进入的市场，正因如此，它也是最简单
4、饱和及衰败的市场。 而洋装和正式晚礼服保留了干净俐落剪裁，运用很多抓皱褶摆饰边，特别versace轮廓，对於长期支持的主客群，品牌显明而深刻，用色与剪裁手法也令人深深著迷;值得一提的是，尽管光明简洁，像极了阿里巴巴才有的中东味饰品尽是出现在全系列，增加不少神奇而奢华的气息。以各式烟管剪裁轮廓及亮色系软缎材质来纪念圣罗兰先生，色系上包括了洋红、绿色、皇家蓝、薰衣草紫、然后搭配镶嵌上彩色珠宝的大号项链和手环(有心型和绣花图案)。 抽样调查基本状况分析： 1. 现代高校生在服装类型的选择上，更追求服装的舒适度，并非只注意潮流。其中有63.04%的男生和65.59%的女生都偏好运动休闲型，而追求流行时
5、尚型服装的男、女生分别只占16.3%和21.51%。 2. 就购买服装的场所而言，58.06%的女生和47.37%的男生选择在专卖店购买。而详细在厦门，均有超过半数的男、女生选择到中山路选购服装。到厦大一条街，沃尔玛及莱雅百货的购物者则依次削减。 3. 价格是购买服装的又一重要影响因素。有超过半数的购买者只愿接受50-100元/的服装价位。可见，攀比之风在校内里逐步扩散，但大部分青年学生并未同流合污。 4. 以款式为购买服装的首选因素的男、女生各占33.59%和43.12%。质量因素以29.58%位列其次，而品牌因素则以7.5%居于最终。因此厂商应在款式的设计上注意新颖，以迎合现代高校生着衣的
6、不同品位与风格。 5. 最终，通过此次调查调研我们发觉学生们对系服的满足程度较低，希望各系在选择校服方面多参考学生看法。 调查显示，人们普遍认为，当今服装批发市场普遍存在的问题是产品档次不全、产品质量不高、卫生条件差等。这些问题都是服装市场急需解决的问题。这也表明，选购者的要求在不断提高，他们希望在一个产品档次全、产品质量高、金融设施健全、环境舒适的服装批发市场选购服装。 装箱运输市场发展的调研报告范文 北仑港作为宁波-舟山港的重要组成部分，xx年集装箱吞吐量突破性地达到了935万标箱，预料到2023年，宁波舟山港的货物吞吐量将达到5.8亿吨，集装箱吞吐量超过1200万标箱，成为世界级现代化枢
7、纽大港。我区集装箱道路运输作为疏通港口的优势运力，虽然在政府和行业管理部门的共同努力下得到了快速的发展，但仍与“畅通、高速、便捷、高效”的现代化国际港口的要求相距甚远。在我区发展临港大工业、大物流的关键时期，理性分析集装箱道路运输行业的现状，主动引导其更好地服务港口经济发展，并提出切实和可行性分析和建议，不仅是必要的，更是极其重要的。 一、xx区集装箱道路运输业发展概况 集装箱吞吐量的大小是衡量一个国际化大港的关键标记之一。据有关专家测算，港口每增加一个标准集装箱的吞吐量可带来7千元左右的附加产值，按xx年宁波-舟山港935万标箱的吞吐量计算，可产生附加产值近655亿元。集装箱道路运输则是提高
8、港口货物流通、装卸效率的关键环节之一，也是拓展港口内陆腹地、增加货源，扩大国内外的经济辐射面的主要途径。尤其是随着杭州湾大桥的建成通车，将使江苏、无锡的集装箱到上海与到北仑港成为等距，大大增加了北仑港对内陆地区箱源的吸引，为我区发展临港大工业、大物流创建了有利契机。在这种状况下，假如北仑港没有大规模的集装箱运力保证，港口大工业、大物流都不行能有大发展。因此，北仑要依托港口优势发展港口经济必需大力发展集装箱道路运输。 近年来，随着北仑港集装箱吞吐量的增加，我区的集装箱道路运输业有了较快的发展。xx年9月25日，xx区政府针对集装箱道路运输业发展的实际状况和将来趋势出台了xx区激励集装箱运输企业发
9、展的若干政策。这一政策的实施对推动我区集装箱运输企业的发展以及道路货运运力结构优化起到了主动的作用。截止2023年4月底，我区共有集装箱运输企业63家，集装箱车辆1391辆，总吨位达到39643吨。仅今年1-4月份，就新增集装箱道路运输企业5家，新增集装箱运输车辆90辆。 但是，这样的增长仅仅是被动地适应了疏港的需求，并没有能够走到前面去，服务并推动港口的发展。据调查，xx年深圳港共有经营道路集装箱运输业务的企业1847家，拥有注册道路集装箱专用运输车辆19411辆，是我区现有集装箱车辆的14倍。从全市角度来看，截至到2023年4月低，全市共有集装箱运输企业为176家，集装箱车辆6700辆，我
10、区的集装箱运输企业及车辆数在其中仅分别占到35.8%和20.7%。目前，进出北仑港的全部集装箱须要由道路进行接驳运输，集装箱道路运输已经成为北仑港集装箱集散的主要运输方式，但从以上的数据来看，我区的集装箱道路运输却远远滞后于国际化港口对集装箱道路运输实力的需求。 二、xx区集装箱道路运输业发展过程中所面临的困难 目前，在我区从事集装箱道路运输的车辆大约有8000辆左右，其中85%为我市其他县区和舟山等周边地区的注册车辆。近几年来，随着北仑港集装箱吞吐量的不断增加以及道路等基础设施的不断完善，越来越多的区外集装箱车辆涌进我区。这对我们本地企业正常性的经营带来了不小的冲击,据统计，截止2023年4
11、月底我区共有注册集装箱运输车辆1391辆，集装箱运输企业63家，平均每家企业的集装箱车辆数仅为22辆，并且绝大部分是挂靠经营车辆。而目前在我区经营的集装箱车辆，据不完全统计，已经达到了近8000辆，外区车辆抢占了我区有限的交通道路、停车场地、供油等资源不说，给集装箱运输市场带来了无序的竞争。目前，区外的集装箱运输车辆凭借注册地大幅的实惠政策，或者逃缴各种法定规费所带来的低廉成本，与我区注册集装箱运输企业绽开了价格竞争，严峻扰乱了正常的市场秩序。比如，一辆北仑本地集装箱车辆跑温州一个来回的成本约在2826元左右（包括油费、过境费、税收、养路费、保险费、车辆折旧损耗等），但是为了能与大量的区外集装
12、箱企业进行竞争，不得不把运价压低到2800元左右。在这种无序竞争的态势下，我区不少集装箱运输企业或者转投其他行业，或者转移到其他地区，严峻影响了我区集装箱道路运输业的健康发展，以下是我区与周边地区集装箱主要实惠措施对比表。 对保健食品市场现状的调研报告 对保健食品市场现状的调研报告 今年以来，_县食品药品监督管理局组织工商、卫生、质监等部门联合开展保健食品专项整治和突击检查，发觉保健食品市场比较混乱。为此，笔者对保健食品市场的现状进行分析，并谈点思索对策。 一、现状分析 通过联合开展保健食品专项整治和突击检查，_县保健食品市场逐步得到规范，但仍旧存在诸多问题，概而言之，一是假冒伪劣保健食品若隐
13、若现、虚假夸大宣扬广告时有发生、消费者盲目跟随成风；二是监管法规不够完善、管理模式仍不成熟、保健食品市场还不规范。究其缘由有： 1、审批与监督脱节，出现监管真空。一是保健食品注册审批与监督脱节。依据保健食品注册管理方法等相关规定，保健食品注册审批经省食品药品监管部门形式审查及受理后，报送国家食品药品监督管理局审批并注册；保健食品市场监管由各级卫生行政主管部门负责。省以下食品药品监管部门对保健食品注册审批既不要审查，更不存在审批，对市场上的保健食品又没有详细的监管职能。这种保健食品注册审批纵向断层，审批注册与市场监管横向脱节的监管体制，严峻制约着省以下食品药品监管部门对保健食品的监督管理。二是保
14、健食品广告审批与监测脱节。从食品药品监管系统内部来看，保健食品广告的审批权仅限于省级以上食品药品监管部门，市、县食品药品监管部门无审批权，保健食品广告审批与监测出现“管着的看不到，看着的管不到；审批的不监测，监测的不审批”的尴尬状况。 2、监测与惩罚掉链，引发监管短路。广告法和保健食品广告审查暂行规定规定，市、县两级食品药品监督管理部门对辖区内审批的保健食品广告发布状况进行监测，并将违法发布保健食品广告行为的，填写违法保健食品广告移送通知书移送同级工商管理部门查处。实际工作中，审批部门的监测侧重于是否经过批准，广告的内容是否与批准内容一样，对监测到的违法广告只能通报和移送，无权查处；而监督惩罚
15、部门主要侧重于广告审批手续是否完备，对于保健食品广告内容，往往是雾里看花等其他因素，给一些广告违法分子有机可乘。保健食品广告监测与惩罚部门这种“监测的不惩罚，惩罚的不监测”状况，必定导致违法保健食品广告禁止受牵制、处理受限制。 3、职能与责任移位，诱发责权扯皮。“谁审批、谁监管，谁监管、谁负责”是我国行政执法工作中的一个不成文的规则。而保健食品的注册审批与监管，广告审批和监测与惩罚等权责却不符合该通则。保健食品的注册审批权在国家食品药品监管部门，监管权却在各级卫生等相关部门。保健食品广告审批权在省级以食品药品监督管理部门，监测工作又在市、县两食品药品监管部门，而对违法广告的惩罚权又在各级工商行
16、政管理部门，这种监管模式简单导致部门之间工作上的相互扯皮，一旦发生事故，追究相关责任就比较困难。 4、法律法规标准不统一，导致执行艰难。现行保健食品平安监管工作，根据国务院关于进一步加强食品平安工作的确定中所明确的一个监管环节由一个部门监管的原则。各部门在各自环节的监管工作中，所执行的法律依据各不相同，卫生部门依据食品卫生法和保健食品管理方法，质监部门主要依据产品质量法，工商部门则依据商标法和反不正值竞争法。这些法律标准不一，如对假冒伪劣产品的惩罚，根据产品质量法，要处以货值金额的百分之五十以上至三倍的罚款；根据商标法，则予以通报或处以罚款；根据反不正值竞争法，则处以非法所得的一至三倍罚款。详
17、细惩罚时，涉及到生产加工、经营和消费等多环节、多部门，执行时有异议，落实时难到位。 5、部门与部门失衡，致使牵头乏力。基层食品药品监管部门的保健食品监管工作，根据“三句话”职能要求，其主要内容是对各职能部门的保健食品监管工作进行综合监督和组织协调各职能部门有关保健食品监管工作。目前，无任是在机构设置、工作职能、单位资格，还基础设施、经费投入、人员数量等诸多方面，作为保健食品监管牵头部门的食品药品监督管理局与卫生、工商、质监等各保健食品监管职能部门相比，食品药品监督管理部门明显是级别低、职能虚、资格浅、基础弱、投入少、队伍小，牵头部门与监管职能部门之间基础条件明显失衡，必定制约牵头工作的开展。
18、二、对策思索 针对目前保健食品市场存在的问题以及产生的缘由，我们可以找到解决问题的方法。 1、完善相关法律法规。 如前所述，目前用于规范保健食品生产、销售的法律法规有保健食品注册管理方法（20xx年7月1日施行）、保健食品管理方法（1996年6月1日实施）、食品卫生法（1995年10月30日施行）。这些法规是在不同的时期制定的，相互之间有冲突和不一样的地方。 依据现有法律的规定，保健食品的违法行为由卫生部门查处。但目前出现的新动向已经使法律严峻滞后。比如，食品卫生法第四十五条规定对食品说明书内容虚假的，按第四十九 条由县以上卫生行政部门查处，但在说明书中添加只有药品才具有的适应症和功能主治，超
19、出审批范围的，就不肯定适用该法。依据后法优于前法的原则，也可以按20xx年12月1日颁布实施的药品管理法由药监部门惩罚。药监部门惩罚时往往依据药品管理法第一百零二条、第四十八条其次款其次项或第三款其次项。但第四十八条其次款其次项指的是“以非药品冒充药品”，其中哪些情形属于“冒充”呢？而且更重要的是惩罚依据的第七十八条规定必需载明药检机构的质量检验结果，但药检机构却无检验食品的法律依据，也没有检验标准。所以，许多状况下，部分地区药监部门绕开此条，依据第四十八条第三款其次项来查处，但适用该条的前提条件又必需是药品。 再比如，对保健食品在宣扬中涉及药品的处理，可依据广告法、保健食品广告审查暂行规定来
20、管理。药品管理法第六十一条第三款和药品管理法实施条例四十三条对此也作出规定，但因为没有法律责任的规定，药监部门却难以惩罚。 所以，必需结合我县实际状况，适应当前的市场状况，实行必要的手段和措施，严厉打击这些违法行为。 2、加强相关各部门的协作。 在国家目前暂不能理顺监管体制大环境下，结合实际，加强保健食品的监管显得尤为重要。除了上面提到的卫生、药监，还涉及到工商、质监、公安、广电等部门。管理的部门越多，链条越长，就越有可能在工作中产生推诿、扯皮、相互踢皮球等现象。解决问题的根本方法就是要加强各部门的协调，建立行之有效的协作机制，突破条块分割的藩篱。目前，国家已经在布置，在药监部门设立了食品平安
21、协调委员会。但从实践来看，光有协调机构是不够的。更重要的是，要建立合理完善高效的长效工作机制，使对保健食品日常监管工作常常化、制度化。也可以实行在打击违法过程中政府牵头，各部门联合发文，明确各自的分工和任务，开展专项治理等等。 3、加大对违法行为的打击力度。 违法分子之所以敢铤而走险，某种缘由就是钻了政府监管不到位、打击不得力的空子。假如各部门面对违法行为始终保持高压态势，发觉一起，打击一起，决不姑息迁就，违法分子就会失去违法的胆识和气焰；假如在惩罚时加大惩罚力度，提高其违法的成本，使违法行为达不到目的，违法分子就会垂头丧气、偃旗息鼓。为此，相关监管部门要从群众利益动身，日常监管不松懈，发觉违
22、法行为不手软，查处案件不徇私，编制合法产品的平安网，设置违法行为的高压线。更不能为了部门利益，巧立名目收取“管理费”、“索证费”、“备案费”等，干扰查处工作。 4、加强对消费者的宣扬。 打击假冒伪劣，光靠政府是远远不够的，还要充分发挥广阔人民群众的力气。一方面，我们要通过各种渠道和媒体，向群众宣扬科学的医药保健学问和保健食品的有关法规，让群众增加防范意识和辨别实力。我局打算与电视台协商，以县政府的名义开设食品药品专栏，既要宣扬好阅历好做法，更要对违反食品药品的典型案件予以坚决的暴光，使其无处遁形；另一方面，我们还要放手发动群众参加打击违法行为，让违法分子如过街老鼠无处藏身。食品药品监管部门牵头
23、组织相关部门编写手册、印发宣扬材料、邀请专家举办讲座把科学学问普及到农村、社区、学校、机关，使消费者增长学问，自觉抵制假冒伪劣保健食品，让假冒伪劣保健食品失去市场和生存的土壤；还可以通过公布举报电话、发布打假信息、公示法律法规制度等形成全民参加、人人打假的气候，使制假售假行为暴露在群众监督之下。 国家食品药品监督管理局局长邵明立指出，食品药品监管必需树立和实践科学的监管理念。要尽快解决一些人民群众关切、社会关注的热点、难点问题。就要创新监管方式，提升监管效能，不断提高保障公众饮食用药平安的水平和实力。针对保健食品存在的问题，只要我们迎难而上、仔细去想，在上级部门和当地政府的坚毅支持下，就肯定能
24、找到解决问题的方法；只要我们解除万难、仔细去做，就肯定能规范市场的秩序，保障好群众的饮食用药平安，为构建安定有序的和谐社会贡献我们的力气。 县房地产管理局关于房地产市场的调研报告 依据县政府近期调研工作的支配，我局对目前我县的房地产市场状况作了具体调研，现将状况汇报如下： 一、我县房地产市场发展的现状 （一）房地产市场发展形势分析 近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的实行下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开
25、发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的快速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。 目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售状况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重渐渐上升；楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。XX年以来
26、，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90100平方米的小户型销售状况良好但数量较少，仅占年度开发量的25左右。 总体看，XX年我县房地产需求增长速度将低于XX年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位一般商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇
27、机关工作者及刚参与工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标记是看市场化程度如何（特殊是个人购房比例）以及投资性购房的比例。XX年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。 预料房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将接着上涨，涨幅经验了XX年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速
28、度预料将小于XX年水平。XX年全县一般商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，XX年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供应与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。 XX年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点；对gdp增长的贡献
29、率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开拓了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。XX年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。 （二）房地产市场发展存在的主要问题 1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的一般商品房供应偏少。90平方米左右的一般商品房供应量不足三成，严峻供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广阔
30、低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满意部分弱势群体的购房需求。 2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式困难，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透亮度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态改变供应依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化；二是以房地产交易中心
31、为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门协作、环节限制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于刚好便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透亮度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。 3、城乡房屋权属登记管理工作须要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。根据建设部建房（1997）173号文和省建设厅鲁建房发（1997）239号文关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产
32、证必需是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特殊是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。 4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严峻。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者运用不便利，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。 5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除
33、还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了很多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公允的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击；也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。 二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议 1、引导一般商品房建设，推行安居工程（经济适用房和廉租房），调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面对社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为
34、止未开发经济适用住房。XX年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参加组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广阔中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另国办发37号文件已经要求，自XX年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房（含经济适用房）面积所占比重，必需达到开发建设总面积的70以上。 2、注意规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我
35、县城市化进程的重要举措。依据我县的旧城状况，待开发的区域许多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，接着大力推动旧城区改造，力争在将来五年内，县城规划区基本消退危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格限制企事业单位自建自用和零星插建性开发，变更过去那种局部改造、争分夺秒的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。根据经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完
36、善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县安排局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和担当的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地运用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后发布拆迁公告，最终签订拆迁协议， 3、严格限制机关企事单位自建住房。为满意职工住房需求，通过市场改善住房条件，临沭县人民政府下发的沭政发199943号文中规定：“从1999年1月1日起，停止单位自行建设住房，须要住房的统一到县政府的
37、住宅小区购买。”鲁政发XX22号文件中再一次规定：“从看法下发之日起（XX、3、22），各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，激励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房XX196号关于制止违规集资合作建房的通知再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物安排和“托付代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。 4、加
38、强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。 5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注意铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素养，增加生存与发展实力，提升综合竞争力。二是注意打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求改变，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场；三是要注意物业管理，充分利用房地产开发
39、与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注意企业诚信和经济伦理。提倡房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者供应舒适、健康、美丽、干净、平安、便利和环保等各方面优良的产品。 6、各部门加强协调沟通，做好拆迁工作。近年来，城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事，但在实际工作中，由于牵扯到各个方面的利害关系，特殊是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题，拆迁工作变得非常困难，并出现了一些新问题，新状况。如我局在整理拆迁档案工作中发觉，有的房产已拆除
40、，但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续，导致一宗土地出现两套房产证，权属上简单产生纠纷，不利于房产档案的管理，至使有关问题难以刚好妥当解决。依据国务院和山东省城市房屋拆迁管理条例的规定，安排、规划、土地等有关部门应当根据各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作，使上述问题得以妥当解决。 7、加快房地产交易大厅建设，强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上，确定整改再进步，效率再提高，建立真正意义上的“一站式”服务大厅，每科室都有一名工作人员进驻大厅，群众进一个门，领一份表，就可办妥全部手续。同时，在交易大厅门口还有各开发公司简介、年度开发量、楼盘介绍、联系电话等宣扬图板，形成了一个
41、“房产小超市”，既便利了人民群众，又宣扬了开发公司，可谓一举双得。目前这一工作正在惊慌有序的进行之中。 关于我县房地产市场发展的调研报告 随着我县经济的快速发展，居民生活水平日益提高，教化、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费成为民众首选。我县的房地产业从1998年起先，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动，目前，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了华蜜家园，荣裕国际新城等高档次的住宅小区。xx年, 我县房地产的主要行业税费(营业税、企业所得税、土地增值税、契税)和土地出让总收入突2亿元,占到全县财政收入1/5，房地产业已成为我县经济快速发展的支柱产业之一。为促进我县房地
42、产市场持续健康快速发展，笔者对对全县房地产市场现状、存在的问题等状况进行了调研，形成了一些相识与思索。 一、我县房地产市场发展的现状 (一)县城基本概况。永兴县地处湖南省东南部、郴州市北陲，东邻资兴，南连苏仙，西靠桂阳，北接安(安仁)耒(耒阳)，全县辖8镇17乡，土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的0.93%，全县人口63.85万，是郴州市人口其次大县，县城区面积约14平方公里，城市化率达到36.75%。依据xx年统计数据表明，我县城区常住人口约12万，城区户籍约3万户，城区现有居住建筑面积约240万平方米。 (二)房地产开发与发展状况。目前，我县三级资质开发企业有10家，具
43、有四级房地产开发企业有1家。近几年我县高品房年平均开发量达17.8万平方米。其中：xx年开发量1.01万平方米，完成投资0.56亿元;xx年开发量达14.7万平方米，完成投资1.17亿元;xx年19.69万平方米，完成投资2.21亿元;xx年开发量35.9万平方米，完成投资4.37亿元。xx年1-6月份房地产开发投资3.43亿元，房屋施工面积25.08万平方米，房屋新开工面积9.87万平方米,全县商品房销售面积6.78万平方米。 (三)商品房销售及价格状况：xx年，我县商品房销售面积1.1万平方米，住宅均价1193元/平方米;xx年，我县商品房销售面积14.4万平方米，住宅均价1269元/平方
44、米;xx年，我县商品房销售面积12.2万平方米，住宅均价1316元/平方米;xx年，我县商品房销售面积15.9万平方米，住宅均价1380元/平方米; xx年，1-6月县城区一般住房均价为1458元/平方米，电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均价为4495元/平方米。 1.需求方面分析：一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推动及农村富余劳动力的转移，不少农夫进城先租房，做点小本生意，积累肯定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活;外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部格外出打工人员的中远期目标。二是居民改善居住条件的升级性需求。三是收入水平的提高使居民
45、住房消费实力逐步提高。四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求剧烈。五是储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将投资投向向房地产业。 2.成本方面分析：目前我县多层住宅成本价在1100-1400元/平方米，高层建筑成本价在1700-1900元/平方米左右。造成房价成本上涨的主要缘由：一是土地价格上涨干脆导致房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量限制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加推动成本上升。房地产方相关的税费多达10多种，且均有不同程度上涨，增加了成本。三是建材价格及
46、人工费等也在上涨，也增加了商品房建筑成本。钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，干脆增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个缘由。四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。 二、我县房地产市场存在的主要问题 (一)市场不景气。受国际金融危机和房地产周期性调整的双重影响，居民消费预期下降，消费信念不足，观望心情深厚，对高层建筑的电梯修理更换、供水供电等不行预料因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外购房者的外流量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积削减，部分楼盘特殊是高层建筑销售状况低迷。 (二)总体
47、规划滞后。在开发建设过程中，存在着盲目开发觉象。占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。 (三)楼盘户型比例不尽合理。目前，我县房产市场上的住房主要以90平米-140平米的户型为主，而小户型的住房为数较少，不能满意中低收入家庭的购房需求。因为大户型的房屋结构其开发成本较小户型来说要低，开发利润空间大，开发商不情愿建立小户型住宅。 (四)资金链惊慌。房地产属于典型的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。而我县房地产开发企业大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发展。在房地产销售旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势;但在销售淡季，特殊是受xx年金融危机的影响和市场不景气，商品房销售面积和销售额增速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的影响。 (五)房地产开发企业实力不强。我县的房地产开发企业从九十年头初期的1家发展到现在的11家，以前大的项目都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有肯定规模的住宅小区是县内开发企业开发的。总的来说，县内房地产企业规模小、实力不强，开发产品品位不高。 (五)住房二级市场不够活跃。近年来，我县住房二级市场(二手房交易市场