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1、房地产估价成本法n n1 1、成本法得含义、成本法得含义:成本法就是根据估价对象得重置成本或重建成本成本法就是根据估价对象得重置成本或重建成本来求取估价对象价值得方法。来求取估价对象价值得方法。成本法得本质就是以房地产得重新开发为导向来成本法得本质就是以房地产得重新开发为导向来求取房地产得价值。求取房地产得价值。房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法n n2 2、成本法得适用对象、成本法得适用对象:n n新近开发完成得房地产、可以假设重新开发得现有房地新近开发完成得房地产、可以假设重新开发得现有房地产、证载开发得房地产、计划开发得房地产。产、证载开发得房地产、计划开发得房地产。n n对于很少
2、发生交易而限制了比较法运用对于很少发生交易而限制了比较法运用,有没有经济收益有没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用得房地产或没有潜在经济收益而限制了收益法运用得房地产,如学如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目得得房地产得得房地产,特别适用成本法估价。特别适用成本法估价。n n化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者得特殊需要而开发得房地特设计或者只针对特定使用者得特殊需要而开发得房地产产,以及单独得建筑物或者其装饰装修部分。以及单独得建筑
3、物或者其装饰装修部分。n n房地产保险与房地产损害赔偿。房地产保险与房地产损害赔偿。房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法n n3、成本法估价得操作步骤:弄清估价对象得价格构成,搜集相关资料;测算估价对象得重新构建价格;测算估价对象得折旧;求取估价对象得积算价值。房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法n n4 4、房地产价格构成、房地产价格构成:房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法运用成本法估价得一项最基础工作运用成本法估价得一项最基础工作,就就是要弄清估价对就就是要弄清估价对象得价格构成象得价格构成;一个常规房地产项目一般要经历土地获取、前期工作、施一个常规房地产项目一般要经历土地获
4、取、前期工作、施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段工建设、竣工验收、商品房租售等阶段;成本法估算中成本法估算中,需要估算出全过程发生得各项成本、费用、需要估算出全过程发生得各项成本、费用、税金等必要支出以及正常得开发利润税金等必要支出以及正常得开发利润;n n4 4、房地产价格构成、房地产价格构成:房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法以房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设以房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设,然后销售所建成然后销售所建成得商品房这种典型得房地产开发经营方式为例得商品房这种典型得房地产开发经营方式为例,将房地产价格构成将房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理
5、费用、销售费用、投资利息、分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费与开发利润销售税费与开发利润7大项大项,即即:房地产价格土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法土地取得成本取得房地产开发用地得途径取得房地产开发用地得途径:a)a)市场购置市场购置b)b)征收集体土地取得征收集体土地取得;c)c)征收国有土地上房屋取得。征收国有土地上房屋取得。房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法a)a)市场购置下得土地成本构成市场购置下得土地成本构成:建设用地使用权价格建设用地使用权价格(地价款地价款););采用比较法求
6、取采用比较法求取,也可也可采用基准地价法、成本法求取。采用基准地价法、成本法求取。土地取得税费土地取得税费,包括契税、印花税、交易手续费等。包括契税、印花税、交易手续费等。通常就是根据税法及中央与地方政府得有关规定通常就是根据税法及中央与地方政府得有关规定,按照建按照建设用地使用权价格得一定比例来测算。设用地使用权价格得一定比例来测算。某宗房地产开发用地得面积为5000平方米,容积率为2,市场价格(楼面地价)为800元平方米,受让人需要按照受让价格得3%缴纳契税等税费,则土地取得成本为多少？土地取得成本土地取得成本=50008002=50008002(1+3%1+3%)=824=824(万元万
7、元)房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法b)b)征集集体土地得土地取得成本征集集体土地得土地取得成本:征集集体土地得土地取得成本一般包括土地征收补偿费用征集集体土地得土地取得成本一般包括土地征收补偿费用、相关相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。建设费、建设用地使用权出让金等。10大家应该也有点累了,稍作休息大家有疑问得大家有疑问得大家有疑问得大家有疑问得,可以询问与交流可以询问与交流可以询问与交流可以询问与交流房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法土地补偿费土地补偿费土地补
8、偿费土地补偿费耕地被征前耕地被征前耕地被征前耕地被征前3 3 3 3年平均年产值得年平均年产值得年平均年产值得年平均年产值得6-106-106-106-10倍倍倍倍安置补助费安置补助费安置补助费安置补助费每人补助标准为前每人补助标准为前每人补助标准为前每人补助标准为前3 3 3 3年平均年产值得年平均年产值得年平均年产值得年平均年产值得4-64-64-64-6倍倍倍倍地上附着物与亲苗补偿费地上附着物与亲苗补偿费地上附着物与亲苗补偿费地上附着物与亲苗补偿费安排被征地农民得社保费安排被征地农民得社保费安排被征地农民得社保费安排被征地农民得社保费b)b)征集集体土地得土地取得成本征集集体土地得土地取
9、得成本:土地征收补偿费用土地征收补偿费用房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法 新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金 (征收郊区菜地征收郊区菜地征收郊区菜地征收郊区菜地)标准由省、自治区、直辖市规定。标准由省、自治区、直辖市规定。标准由省、自治区、直辖市规定。标准由省、自治区、直辖市规定。耕地开垦费耕地开垦费耕地开垦费耕地开垦费(占用耕地占用耕地占用耕地占用耕地)省、自治区、直辖市得规定缴纳省、自治区、直辖市得规定缴纳省、自治区、直辖市得规定缴纳省、自治区、直辖市得规定缴纳 耕地占用税耕地占用税耕地占用税耕地占用税(占用耕地占用耕地占用耕地占用耕地)中华人
10、民共和国耕地占用税暂行条例中华人民共和国耕地占用税暂行条例中华人民共和国耕地占用税暂行条例中华人民共和国耕地占用税暂行条例 征地管理费征地管理费征地管理费征地管理费按照征地费用总额得一定比例按照征地费用总额得一定比例按照征地费用总额得一定比例按照征地费用总额得一定比例政府规定得其她有关费用政府规定得其她有关费用政府规定得其她有关费用政府规定得其她有关费用国家与当地政府有关规定国家与当地政府有关规定国家与当地政府有关规定国家与当地政府有关规定b)b)征集集体土地得土地取得成本征集集体土地得土地取得成本:相关税费房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法被征收房屋补偿费被征收房屋补偿费被征收房屋补偿
11、费被征收房屋补偿费搬迁费搬迁费搬迁费搬迁费临时安置费临时安置费临时安置费临时安置费停产停业损失补偿费停产停业损失补偿费停产停业损失补偿费停产停业损失补偿费补助与奖励补助与奖励补助与奖励补助与奖励相关费用相关费用相关费用相关费用(评估费、服务费、其她费用评估费、服务费、其她费用评估费、服务费、其她费用评估费、服务费、其她费用)c)c)征收国有土地上房屋得土地取得成本征收国有土地上房屋得土地取得成本:房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法建设成本在取得得房地产开发用地上进行基础设施建设、房在取得得房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要得直接费用、税金等屋建设所必要得直接费用、税金等,主
12、要包括主要包括:a.a.勘察设计与前期工程费勘察设计与前期工程费;b.b.建筑安装工程费建筑安装工程费;c.c.基础设施建设费基础设施建设费;d.d.公共配套设施建设费公共配套设施建设费;e.e.其它工程费其它工程费;f.f.开发期间税费。开发期间税费。房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法管理费用房地产开发企业为组织与管理房地产开发经营活动得必房地产开发企业为组织与管理房地产开发经营活动得必要支出要支出,包括包括:a.a.人员工资人员工资;b.b.福利费福利费;c.c.办公费办公费;d.d.差旅费。差旅费。管理费通常按土地取得成本与建设成本之与得一定比例计提。管理费通常按土地取得成本与建设
13、成本之与得一定比例计提。房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法销售费用销售成本销售成本,就是指预售或销售开发完成后得房地产得必就是指预售或销售开发完成后得房地产得必要支出要支出,包括包括:a.a.广告费广告费;b.b.销售资料制作费销售资料制作费;c.c.售楼处建设费售楼处建设费;d.d.样板房建设费样板房建设费e.e.代理佣金等。代理佣金等。销售费用通常按开发完成后得房地产价值得一定比例计提。销售费用通常按开发完成后得房地产价值得一定比例计提。房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法投资利息指房地产开发完成或者实现销售之前发生得所有必要费用应计算得指房地产开发完成或者实现销售之前发生得所有
14、必要费用应计算得利息利息,而不仅就是借款部分得利息与手续费而不仅就是借款部分得利息与手续费;土地取得成本、建设成本、管理费用与销售费用土地取得成本、建设成本、管理费用与销售费用,无论就是借贷资无论就是借贷资金还就是自有资金金还就是自有资金,都应计算利息都应计算利息;借贷资金要支付贷款利息借贷资金要支付贷款利息,自有资金要放弃可得得存款利息自有资金要放弃可得得存款利息,即基于即基于资金得机会成本得考虑。资金得机会成本得考虑。房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法投资利息投资利息得计算把握原则投资利息得计算把握原则:1 1、应计息项目、应计息项目:土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售
15、税土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费一般不计利息费一般不计利息;2 2、计息周期、计息周期:计算利息得单位时间计算利息得单位时间(年、半年、季、月等年、半年、季、月等););3 3、计息期、计息期:起点一般就是取得房地产开发用地得日期起点一般就是取得房地产开发用地得日期,终点就是到达全新终点就是到达全新状况得估价对象得日期状况得估价对象得日期,一般为竣工验收完成得时间一般为竣工验收完成得时间;4 4、计息方式、计息方式:单利计息、复利计息。单利计息、复利计息。5 5、利率、利率:一般采用价值时点得房地产开发贷款得平均利率。一般采用价值时点得房地产开发贷款得平均利率。房地产房地
16、产估价方法估价方法成本法成本法投资利息l单利计息公式单利计息公式 I=PinI=Pin F=P(1+in F=P(1+in)l复利计息公式复利计息公式 I=PI=P(1+i1+i)n n-1-1 F=P(1+i F=P(1+i)n n房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法销售税费 销售税费就是指预售或销售开发完成后得房地产应由卖方销售税费就是指预售或销售开发完成后得房地产应由卖方缴纳得税费缴纳得税费,可分为下列两类可分为下列两类:a)a)增值税增值税(销售税金及附加销售税金及附加,包括营业税、城市维护建设税与包括营业税、城市维护建设税与教育费附加教育费附加(通常简称通常简称“两税一费两税一费
17、”);b)b)其它销售税费其它销售税费,包括印花税、交易手续费。包括印花税、交易手续费。销售税费一般按照开发完成后房地产价值得一定比例来测算。销售税费一般按照开发完成后房地产价值得一定比例来测算。房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法开发利润a.开发利润就是指房地产开发企业得利润开发利润就是指房地产开发企业得利润,就是典型得房地产开发企业进就是典型得房地产开发企业进行特定得房地产开发所期望获得得平均利润行特定得房地产开发所期望获得得平均利润,就是需要实现估算得就是需要实现估算得;b.为了与销售税费中不包含土地增值税、企业所得税得口径一致为了与销售税费中不包含土地增值税、企业所得税得口径一致,
18、并得到并得到相对客观合理得开发利润相对客观合理得开发利润,开发利润就是未扣除土地增值税与企业所得开发利润就是未扣除土地增值税与企业所得税得税得,简称税前利润。简称税前利润。c.开发利润就是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能开发利润就是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获得得平均利润获得得平均利润,不就是个别房地产开发企业最终实际获得得利润不就是个别房地产开发企业最终实际获得得利润;d.开发利润通常按照一定得基数乘以相应得利润率来估算。开发利润通常按照一定得基数乘以相应得利润率来估算。房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法开发利润a.直接成本利润率开发利润直接成本利
19、润率开发利润(土地取得成本建设成本土地取得成本建设成本)b.投资利润率开发利润投资利润率开发利润(土地取得成本建设成本管理费用销售土地取得成本建设成本管理费用销售费用费用)c.成本利润率开发利润成本利润率开发利润(土地取得成本建设成本管理费用销售土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息费用投资利息)d.销售利润率开发利润开发完成后得价值销售利润率开发利润开发完成后得价值n n5 5、成本法得基本公式、成本法得基本公式:房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法房地产价值房地产价值房地产重新构建价格房地产折旧房地产重新构建价格房地产折旧土地重新构建价格建筑物重新构建价格建筑物折旧土地重新构建价
20、格建筑物重新构建价格建筑物折旧土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润建筑物折旧开发利润建筑物折旧n n6 6、适用于新开发得房地产得基本公式、适用于新开发得房地产得基本公式:房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法新开发房地产价值新开发房地产价值土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润开发利润新开发得土地价值新开发得土地价值待开发土地取得成本土地开发成本管理费用销售费用投资利息待开发土地取得成本土地开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润销售
21、税费开发利润房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法 某成片荒地面积某成片荒地面积2 2平方公里平方公里,取得该荒地得代价为取得该荒地得代价为1 1、2 2亿亿元元,将其开发成将其开发成“五通一平五通一平”熟地得开发成本与管理费用为熟地得开发成本与管理费用为2 2、5 5亿元亿元,开发期开发期3 3年年,贷款年利率贷款年利率3%3%,销售费用、销售税费与开发销售费用、销售税费与开发利润分别为可转让熟地价格得利润分别为可转让熟地价格得2%2%、5 5、5%5%与与10%10%,求该土地转让求该土地转让为熟地后得总价为熟地后得总价(假设建设成本与管理费用在开发期内均匀投假设建设成本与管理费用在开发
22、期内均匀投入入,开发完成时即开始销售开发完成时即开始销售,销售费用在开发完成时投入销售费用在开发完成时投入)。房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法解:设可转让熟地价格为V该荒地取得总价:1、2亿元12000万元;土地开发成本与管理费用:2、5亿元25000万元销售费用:V2%销售税费:V5、5%开发利润:V10%投资利息:l 土地成本投资利息:12000(13%)l 建设成本与管理费用利息:25000(13%)可转让熟地总价:V1200025000 V2%V5、5%V10%12000(13%)3 25000(13%)1、5 31、5n n7 7、适用于旧得房地产得基本公式、适用于旧得房地产
23、得基本公式:房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法旧得房地产价值旧得房地产价值房地产重新构建价格建筑物折旧房地产重新构建价格建筑物折旧土地重新构建价格建筑物重新构建价格建筑物折旧土地重新构建价格建筑物重新构建价格建筑物折旧旧得建筑物价值旧得建筑物价值建筑物重新构建价格建筑物折旧建筑物重新构建价格建筑物折旧房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法某栋房屋得建筑面积为300平方米,该类用途、建筑结构与档次得房屋得建筑安装工程费为1200元平方米,专业费用为建筑安装工程费得8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费用之与得3%,销售费用为重新构建价格得4%,建设期为6个月,所有费用可视为在建设期内均匀
24、投入,年利率为6%,房地产开发成本利润率为15%,销售税费为重新构建价格得6%。请计算该房屋得重新构建价格。房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法解解:设该房屋得重新构建价格为设该房屋得重新构建价格为V元元/,建筑安装工程费建筑安装工程费1200元平方米元平方米;专业费用专业费用12008%96元平方米元平方米管理费用管理费用(120096)3%38、88元平方米元平方米;销售费用销售费用V4%0、04V投资利息投资利息(120096 38、88 0、04V)(16%)119、59+0、0006V销售税费销售税费V6%开发利润开发利润(120096 38、88 0、04V 19、59+0、0
25、006V)15%203、170、0061VV(120096 38、88 0、04V19、59+0、0006VV6%203、170、0061V)0、25建筑物重新构建价格得求取方法单位比较法 以建筑物为整体,选取与该类建筑物得建安工程费密切相关得某种计量单位为比较单位,调查在价值时点得近期建成得类似建筑物得单位建筑安装工程费,对其进行适当处理后得到建安工程费得方法。分部分项法 把建筑物分解为各个分部工程或分项工程,测算每个分部工程或分项工程得数量,调查各个分部工程或分项工程在价值时点得单位价格或成本,将各个分部或者分项工程数量乘以对应得单位价格或成本后相加得到建安工程费得方法。房地产房地产估价方
26、法估价方法成本法成本法建筑物重新构建价格得求取方法工料测量法 把建筑物还原为建筑材料、建筑构配件与设备,测算重新建造该建筑物所需得建筑材料、建筑构配件、设备得种类与数量、施工机械台班数、人工时数,调查在价值时点相应得单价及人工费标准,将各种建筑材料、建筑构配件、设备、施工机械台班得数量及人工时数乘以相应得单价与人工费标准后相加,并计取相应得措施项目费、规费与税金等得到建安工程费得方法。指数调整法 利用建安工程费得有关指数或变动率,将估价对象建筑物得历史建安工程费调整到价值时点得建安工程费得方法。主要用于检验其她方法得测算结果。房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法n n8 8、建筑物折旧得概
27、念、建筑物折旧得概念:房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法建筑物折旧建筑物折旧:估价上得建筑物折旧就是指各种原因造成得建筑物价估价上得建筑物折旧就是指各种原因造成得建筑物价值得实际减损。值得实际减损。建筑物折旧建筑物重新构建价格建筑物市场价值建筑物折旧建筑物重新构建价格建筑物市场价值n n8 8、建筑物折旧得概念、建筑物折旧得概念:房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法建筑物折旧得原因建筑物折旧得原因:物质折旧物质折旧:自然经过得老化、正常使用得磨损、意外破坏得损毁、延迟维修得损坏自然经过得老化、正常使用得磨损、意外破坏得损毁、延迟维修得损坏n n8 8、建筑物折旧得概念、建筑物折旧得概
28、念:房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法建筑物折旧得原因建筑物折旧得原因:功能折旧功能折旧:l功能缺乏功能缺乏:如住宅没有暖气、办公楼没有电梯、集中空调、宽带等如住宅没有暖气、办公楼没有电梯、集中空调、宽带等;l功能落后功能落后:入住宅布局过时、高档办公楼智能化程度不够等入住宅布局过时、高档办公楼智能化程度不够等;l功能过剩功能过剩:如某栋建筑物层高过高如某栋建筑物层高过高,不被市场接受不被市场接受,多花得成本为无效成多花得成本为无效成本。本。n n8 8、建筑物折旧得概念、建筑物折旧得概念:房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法建筑物折旧得原因建筑物折旧得原因:外部折旧外部折旧:也称经
29、济折旧也称经济折旧,就是指建筑物意外得各种不利因素造成得建筑物价值就是指建筑物意外得各种不利因素造成得建筑物价值减损。如区位环境变化、交通拥挤、城市规划改变等。减损。如区位环境变化、交通拥挤、城市规划改变等。n n9 9、建筑物折旧得求取方法、建筑物折旧得求取方法:房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法年限法年限法(直线法、成新折扣法直线法、成新折扣法)、市场提取法、分解法、市场提取法、分解法直线法公式直线法公式:建筑物现值建筑物现值=重建价格重建价格1-(1-残值率残值率)建筑物有效年龄建筑物有效年龄/建筑建筑物得经济寿命物得经济寿命有效年龄有效年龄从价值时点向过去推算得时间从价值时点向过
30、去推算得时间;经济寿命经济寿命建筑物对房地产价值有贡献得时间建筑物对房地产价值有贡献得时间房地产房地产估价方法估价方法成本法成本法 某栋平方得建筑面积为150平方米,有效年龄为20年,预期经济寿命为40年,重置价格为800元平方米残值率为3%。用直线法计算该房屋得折旧总额,并计算其现值。解解:已知已知t t2020年年,N N4040年年,C C800150800150120000120000元元,R R3%3%;该房屋得折该房屋得折旧总额旧总额E E与现值与现值V V计算如下计算如下:E EC C(1-R1-R)t tN N120000120000(1 13%3%)20 20 40405820058200元元V VC CE E12000012000058200582006180061800元元