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1、房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法n n1 1、成本法的含义：、成本法的含义：成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。求取估价对象价值的方法。求取估价对象价值的方法。求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求成本法的本质是以房地产的重新开发为导向来求取房地产的价值。取房地产的价值。取房地产的价值。取房地产的价值。第第4章章 房地产估
2、价方法房地产估价方法成本法成本法n n2 2、成本法的适用对象：、成本法的适用对象：第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法n n3 3、成本法估价的操作步骤：、成本法估价的操作步骤：弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料；测算估价对象的重新构建价格；测算估价对象的折旧；求取估价对象的积算价值。n n4 4、房地产价格构成：、房地产价格构成：第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法运用成本法估价的一项最基础工作，就是要弄清估价对象运用成本法估价的一项最基础工作，就是要弄清估价对象的价格构成；的价格构成；一个常规房地产项目一般要经历土地获取、前期工作、施一个常规房地产项目一
3、般要经历土地获取、前期工作、施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段；工建设、竣工验收、商品房租售等阶段；成本法估算中，需要估算出全过程发生的各项成本、费用、成本法估算中，需要估算出全过程发生的各项成本、费用、税金等必要支出以及正常的开发利润；税金等必要支出以及正常的开发利润；n n4 4、房地产价格构成：、房地产价格构成：第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法以房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成以房地产开发企业取得开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价格构成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，将房地产价
4、格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润销售税费和开发利润7大项，即：大项，即：房地产价格土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润 （熟记）第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法土地取得成本取得房地产开发用地的途径：取得房地产开发用地的途径：a)a)市场购置市场购置b)b)征收集体土地取得；征收集体土地取得；c)c)征收国有土地上房屋取得。征收国有土地上房屋取得。第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法a)a)市场购置下的土地成本构成：市场购置下的土
5、地成本构成：b)b)建设用地使用权价格（地价款）；建设用地使用权价格（地价款）；c)c)土地取得税费，包括契税、印花税、交易手续费等。土地取得税费，包括契税、印花税、交易手续费等。某宗房地产开发用地的面积为5000平方米，容积率为2，市场价格（楼面地价）为800元平方米，受让人需要按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为多少？第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法b)b)征集集体土地的土地取得成本：征集集体土地的土地取得成本：征集集体土地的土地取得成本一般包括征集集体土地的土地取得成本一般包括土地征收补偿费用土地征收补偿费用、相关相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地
6、平整费以及城市基础设施税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等。建设费、建设用地使用权出让金等。第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法b)b)征集集体土地的土地取得成本：征集集体土地的土地取得成本：土地征收补偿费用土地征收补偿费用土地补偿费土地补偿费土地补偿费土地补偿费耕地被征前耕地被征前耕地被征前耕地被征前3 3 3 3年平均年产值的年平均年产值的年平均年产值的年平均年产值的6-106-106-106-10倍倍倍倍安置补助费安置补助费安置补助费安置补助费每人补助标准为前每人补助标准为前每人补助标准为前每人补助标准为前3 3 3 3
7、年平均年产值的年平均年产值的年平均年产值的年平均年产值的4-64-64-64-6倍倍倍倍地上附着物和亲苗补偿费地上附着物和亲苗补偿费地上附着物和亲苗补偿费地上附着物和亲苗补偿费安排被征地农民的社保费安排被征地农民的社保费安排被征地农民的社保费安排被征地农民的社保费第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法被征收房屋补偿费被征收房屋补偿费被征收房屋补偿费被征收房屋补偿费搬迁费搬迁费搬迁费搬迁费临时安置费临时安置费临时安置费临时安置费停产停业损失补偿费停产停业损失补偿费停产停业损失补偿费停产停业损失补偿费补助和奖励补助和奖励补助和奖励补助和奖励c)c)征收国有土地上房屋的土地取得成本：征
8、收国有土地上房屋的土地取得成本：第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法建设成本在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括：屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括：a.a.勘察设计和前期工程费；勘察设计和前期工程费；b.b.建筑安装工程费；建筑安装工程费；c.c.基础设施建设费；基础设施建设费；d.d.公共配套设施建设费；公共配套设施建设费；e.e.其它工程费；其它工程费；f.f.开发期间税费。开发期间税费。第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法管理费用房地产开发企业为组织和管理房
9、地产开发经营活动的必房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括：要支出，包括：a.a.人员工资；人员工资；b.b.福利费；福利费；c.c.办公费；办公费；d.d.差旅费。差旅费。e.e.管理费通常按土地取得成本和建设成本之和的一定比例计管理费通常按土地取得成本和建设成本之和的一定比例计提。提。第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法销售费用销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要销售成本，是指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括：支出，包括：a.a.广告费；广告费；b.b.销售资料制作费；销售资料制作费；c.c.售楼处建设费；售楼处建设费；d.d.
10、样板房建设费样板房建设费e.e.代理佣金等。代理佣金等。f.f.销售费用通常按开发完成后的房地产价值的一定比例计提。销售费用通常按开发完成后的房地产价值的一定比例计提。第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法投资利息指房地产开发完成获知实现销售之前发生的所有必要费用应计算的指房地产开发完成获知实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费；利息，而不仅是借款部分的利息和手续费；土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论是借贷资金土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论是借贷资金还是自有资金，都应计算利息；还是自有资金，都应计算利息；借贷资金
11、要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金的机会成本的考虑。于资金的机会成本的考虑。第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法投资利息投资利息的计算把握原则：投资利息的计算把握原则：1 1、应计息项目：、应计息项目：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用（熟记）；土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用（熟记）；2 2、计息周期：、计息周期：计算利息的单位时间（年、半年、季、月等）；计算利息的单位时间（年、半年、季、月等）；3 3、计息期：、计息期：起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是到达全新状起点一
12、般是取得房地产开发用地的日期，终点是到达全新状况的估价对象的日期，一般为竣工验收完成的时间；况的估价对象的日期，一般为竣工验收完成的时间；4 4、计息方式：、计息方式：单利计息、复利计息。单利计息、复利计息。第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法投资利息l单利计息公式单利计息公式l复利计息公式复利计息公式第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法销售税费 销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费，可分为下列两类：方缴纳的税费，可分为下列两类：a)a)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费销售税金
13、及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（通常简称附加（通常简称“两税一费两税一费”；b)b)其它销售税费，包括印花税、交易手续费。其它销售税费，包括印花税、交易手续费。第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法开发利润a.开发利润是指房地产开发企业的利润，是典型的房地产开发企业进行开发利润是指房地产开发企业的利润，是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得的平均利润，是需要实现估算的；特定的房地产开发所期望获得的平均利润，是需要实现估算的；b.开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发企业所能获得的
14、平均利润，不是个别房地产开发企业最终实际获得的利润；得的平均利润，不是个别房地产开发企业最终实际获得的利润；c.开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利润率来估算。开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利润率来估算。第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法开发利润a.直接成本利润率直接成本利润率开发利润（土地取得成本建设成本）开发利润（土地取得成本建设成本）b.投资利润率投资利润率开发利润（土地取得成本建设成本管理费用销开发利润（土地取得成本建设成本管理费用销售费用）售费用）c.成本利润率成本利润率开发利润（土地取得成本建设成本管理费用销开发利润（土地取得成本建设成本管理费用销售费用投
15、资利息）售费用投资利息）d.销售利润率销售利润率开发利润开发完成后的价值开发利润开发完成后的价值n n5 5、成本法的基本公式：、成本法的基本公式：第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法房地产价值房地产价值房地产重新构建价格房地产折旧房地产重新构建价格房地产折旧土地重新构建价格建筑物重新构建价格建筑物折旧土地重新构建价格建筑物重新构建价格建筑物折旧土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润建筑物折旧开发利润建筑物折旧n n6 6、适用于新开发的房地产的基本公式：、适用于新开发的房地产的基本公式：第第4章章 房地
16、产估价方法房地产估价方法成本法成本法新开发房地产价值新开发房地产价值土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润费开发利润新开发的土地价值新开发的土地价值待开发土地取得成本土地开发成本管理费用销售费用投资利待开发土地取得成本土地开发成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润息销售税费开发利润第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法 某成片荒地面积某成片荒地面积2 2平方公里，取得该荒地的代价为亿元，平方公里，取得该荒地的代价为亿元，将其开发成将其开发成“五通一平五通一平”熟地的开发成本和管理费用为亿元，熟地的开发成
17、本和管理费用为亿元，开发期开发期3 3年，贷款年利率年，贷款年利率8%8%，销售费用、销售税费和开发利润，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的分别为可转让熟地价格的2%2%、5.5%5.5%和和10%10%，求该土地转让为熟，求该土地转让为熟地后的总价（假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，地后的总价（假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法解：设可转让熟地价格为V该荒地取得总价：亿元12000万元；土地开发成本和管理费用：
18、亿元25000万元销售费用：V2%销售税费：V5.5%开发利润：V10%投资利息：l 土地成本投资利息：12000（13%）l 建设成本和管理费用利息：25000（13%）可转让熟地总价：V1200025000 V2%V5.5%V10%12000（13%）25000（13%）3n n7 7、适用于旧的房地产的基本公式：、适用于旧的房地产的基本公式：第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法旧的房地产价值旧的房地产价值房地产重新构建价格建筑物折旧房地产重新构建价格建筑物折旧土地重新构建价格建筑物重新构建价格建筑物折旧土地重新构建价格建筑物重新构建价格建筑物折旧旧的建筑物价值旧的建筑物价
19、值建筑物重新构建价格建筑物折旧建筑物重新构建价格建筑物折旧第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法某栋房屋的建筑面积为300平方米，该类用途、建筑结构和档次的房屋的建筑安装工程费为1200元平方米，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新构建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，房地产开发成本利润率为15%，销售税费为重新构建价格的6%。请计算该房屋的重新构建价格。第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法解：设该房屋的重新构建价格为解：设该房屋的重新构建价格为V，建筑安装工程费建筑
20、安装工程费1200元平方米；元平方米；专业费用专业费用12008%96元平方米元平方米管理费用（管理费用（120096）3%元平方米；元平方米；销售费用销售费用V4%投资利息（投资利息（120096 38.88 ）（16%）1销售税费销售税费V6%开发利润（开发利润（120096 38.88 0.04V ）15%V（120096 38.88 V6%n n8 8、建筑物折旧的概念：、建筑物折旧的概念：第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法建筑物折旧：建筑物折旧：估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损。的实际减损。建筑物
21、折旧建筑物重新构建价格建筑物市场价值建筑物折旧建筑物重新构建价格建筑物市场价值n n8 8、建筑物折旧的概念：、建筑物折旧的概念：第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法建筑物折旧的原因：建筑物折旧的原因：物质折旧：物质折旧：自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的损坏损坏n n8 8、建筑物折旧的概念：、建筑物折旧的概念：第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法建筑物折旧的原因：建筑物折旧的原因：功能折旧：功能折旧：l功能缺乏：如住宅没有暖气、办公楼没有电梯、集中空调、宽带等；功能缺乏：如住宅
22、没有暖气、办公楼没有电梯、集中空调、宽带等；l功能落后：入住宅布局过时、高档办公楼智能化程度不够等；功能落后：入住宅布局过时、高档办公楼智能化程度不够等；l功能过剩：如某栋建筑物层高过高，不被市场接受，多花的成本为无效功能过剩：如某栋建筑物层高过高，不被市场接受，多花的成本为无效成本。成本。n n8 8、建筑物折旧的概念：、建筑物折旧的概念：第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法建筑物折旧的原因：建筑物折旧的原因：外部折旧：外部折旧：也称经济折旧，是指建筑物意外的各种不利因素造成的建筑物价值也称经济折旧，是指建筑物意外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。入区位环境变化、交通拥挤、
23、城市规划改变等。减损。入区位环境变化、交通拥挤、城市规划改变等。n n9 9、建筑物折旧的求取方法：、建筑物折旧的求取方法：第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法直线法、定率法、实际观察法、成新折扣法、分解法直线法、定率法、实际观察法、成新折扣法、分解法直线法公式：（理解记忆）直线法公式：（理解记忆）成新折扣法公式：（理解记忆）成新折扣法公式：（理解记忆）第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法 某栋平方的建筑面积为150平方米，有效年龄为20年，预期经济寿命为40年，重置价格为800元平方米残值率为3%。用直线法计算该房屋的折旧总额，并计算其现值。解：解：已知已知t
24、 t2020年，年，N N4040年，年，C C800150800150120000120000元，元，R R3%3%；该房屋；该房屋的折旧总额的折旧总额E E和现值和现值V V计算如下：计算如下：E EC C（1-R1-R）t tN N120000120000（1 13%3%）20 20 40405820058200元元V VC CE E12000012000058000580006180061800元元第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法第第4章章 房地产估价方法房地产估
25、价方法成本法成本法第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法n n建筑物折旧的求取建筑物折旧的求取分解法分解法分解法（分解法（breakdown methodbreakdown method）是把建筑物折旧分成）是把建筑物折旧分成它的各个组成部分，分别测算出各个组成部分，然它的各个组成部分，分别测算出各个组成部分，然后把他们相加来求取建筑物折旧的方法。后把他们相加来求取建筑物折旧的方法。分解法是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方分解法是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。法。第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法
26、分解法思路：建筑物折旧首先可分成物质折旧、功能折旧建筑物折旧首先可分成物质折旧、功能折旧和外部折旧三大组成部分；和外部折旧三大组成部分；物质折旧、功能折旧和外部折旧又可分成若物质折旧、功能折旧和外部折旧又可分成若干组成部分，然和根据各个组成部分的特点分别干组成部分，然和根据各个组成部分的特点分别采用适当的方法予以求取。采用适当的方法予以求取。第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法一、物质折旧的求取：一、物质折旧的求取：1.1.1.1.可修复项目：可以恢复到新的或者相当与新的状况的项目，可修复项目：可以恢复到新的或者相当与新的状况的项目，可修复项目：可以恢复到新的或者相当与新的状况
27、的项目，可修复项目：可以恢复到新的或者相当与新的状况的项目，如门、窗等项目。如门、窗等项目。如门、窗等项目。如门、窗等项目。2.2.2.2.可修复项目折旧算法：在估价时点的修复费用作为折旧可修复项目折旧算法：在估价时点的修复费用作为折旧可修复项目折旧算法：在估价时点的修复费用作为折旧可修复项目折旧算法：在估价时点的修复费用作为折旧额额额额 。第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法一、物质折旧的求取：一、物质折旧的求取：2.2.2.2.不可修复项目不可修复项目不可修复项目不可修复项目短寿命项目：剩余寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、社备、短寿命项目：剩余寿命短于整体建筑物剩余经
28、济寿命的部件、社备、短寿命项目：剩余寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、社备、短寿命项目：剩余寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、社备、设施等，他们在建筑物寿命期内迟早需要更换，甚至需要更换多次。设施等，他们在建筑物寿命期内迟早需要更换，甚至需要更换多次。设施等，他们在建筑物寿命期内迟早需要更换，甚至需要更换多次。设施等，他们在建筑物寿命期内迟早需要更换，甚至需要更换多次。如室内装修、空调设备、管道等。如室内装修、空调设备、管道等。如室内装修、空调设备、管道等。如室内装修、空调设备、管道等。短寿命项目折旧算法：年限法短寿命项目折旧算法：年限法短寿命项目折旧算法：年限法短寿命项目折旧算法：年
29、限法长寿命项目：剩余寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、长寿命项目：剩余寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、长寿命项目：剩余寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、长寿命项目：剩余寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等。设备、设施等。设备、设施等。设备、设施等。长寿命项目折旧算法：根据建筑物重新构建价格减去各个可修复项目的修复长寿命项目折旧算法：根据建筑物重新构建价格减去各个可修复项目的修复长寿命项目折旧算法：根据建筑物重新构建价格减去各个可修复项目的修复长寿命项目折旧算法：根据建筑物重新构建价格减去各个可修复项目的修复费用和短寿命项目的重新构建价格后的余
30、额，再采用年限法计算其折旧额。费用和短寿命项目的重新构建价格后的余额，再采用年限法计算其折旧额。费用和短寿命项目的重新构建价格后的余额，再采用年限法计算其折旧额。费用和短寿命项目的重新构建价格后的余额，再采用年限法计算其折旧额。第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法一、物质折旧的求取：一、物质折旧的求取：某个建筑物的建筑面积为某个建筑物的建筑面积为某个建筑物的建筑面积为某个建筑物的建筑面积为500500500500平方米，重置价格为平方米，重置价格为平方米，重置价格为平方米，重置价格为3600360036003600元元元元平方米，有效年龄为平方米，有效年龄为平方米，有效年龄为平
31、方米，有效年龄为10101010年，预期经济寿命为年，预期经济寿命为年，预期经济寿命为年，预期经济寿命为50505050年。其中年。其中年。其中年。其中门、窗等破损的修复费用为门、窗等破损的修复费用为门、窗等破损的修复费用为门、窗等破损的修复费用为2 2 2 2万元；装修的重置价格为万元；装修的重置价格为万元；装修的重置价格为万元；装修的重置价格为600600600600元平方米，年龄为元平方米，年龄为元平方米，年龄为元平方米，年龄为3 3 3 3年，评价寿命为年，评价寿命为年，评价寿命为年，评价寿命为5 5 5 5年；设备的重置价年；设备的重置价年；设备的重置价年；设备的重置价格为格为格为格
32、为60606060万元，年龄为万元，年龄为万元，年龄为万元，年龄为10101010年，平均寿命为年，平均寿命为年，平均寿命为年，平均寿命为15151515年。残值率为零。年。残值率为零。年。残值率为零。年。残值率为零。计算该建筑物的物质折旧额。计算该建筑物的物质折旧额。计算该建筑物的物质折旧额。计算该建筑物的物质折旧额。第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法二、功能折旧的求取：二、功能折旧的求取：1.功能折旧分成功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧；2.功能缺乏折旧的求取：可修复的功能缺乏折旧：（1）估算在估价时点单独增加该功能的必要费用；（2）估算在估价时点重置估价对象时随同增加该功能的费用；（3）单独增加费用减去随同增加费用。第第4章章 房地产估价方法房地产估价方法成本法成本法某应有电梯而没有设置电梯的办公楼，重建价格2000万元，现单独增加电梯需要120万元，而重置该办公楼时随同增加电梯仅需100万元。计算该办公楼没有电梯而引起的功能折旧额。