住宅区业主委员会工作制度.docx

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1、 住宅区业主委员会工作制度 住宅区业主委员会工作制度 一、印章治理制度 业主委员会的印章，其治理使用必需确保安全合法。业主委员会可根据业主大会议事规章的规定或另行拟定印章治理细则，并应遵循以下原则。 印章应经业主委员会打算指定业委会成员专人保管，主任、副主任一般不直接保管印章。印章保管人必需确保公章使用符合制度的要求，由业主委员会主任(副主任)负责监管制度的落实。 (一)建立业主大会印章，应当依据业主大会议事规章的规定或者业主大会会议的打算;使用业主委员会印章，应当依据业主委员会 会议的打算。(关于印发业主大会和业主委员会指导规章的通知建房 2023274号第四十一条) (二)建立业主委员会印

2、章使用登记薄，对全部盖章文件编号存 档，全部用印均须在登记薄上登记。 (三)使用印章事先必需经主任签字同意，重大事项加盖印章须 经业主委员会半数以上委员签字通过。 (四)违反业主大会议事规章或者未经业主大会会议和业主委员会会议的打算，擅自使用业主大会印章的、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主;造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任(关于印发业主大会和业主委员会指导规章的通知建房2023274号第五十五条) (五)印章治理人员如有变动，应准时移交印章，由业主委员会重新确定印章治理人。 (六)业主委员会成员因公需要携带印章外出访

3、用，必需经业主 委员会主任批准。 (七)业主委员会不能正常开展工作的，印章由社区居(村)民委员会临时代管; (八)如印章遗失，保管人应在第一时间向业主委员会主任报告，业主委员会应准时声明，依据公安部门相关规定准时补办。 二、财务治理制度 (一)业主大会、业主委员会工作经费由全体业主担当。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有局部经营所得收益中列支。工作经费的收支状况，应当定期在物业治理区域内公告，承受业主监视。工作经费筹集、治理和使用的详细方法由业主大会打算。(关于印发业主大会和业主委员会指导规章的通知建房2023274号第四十二条) (二)工作经费主要来源如下： 1.从物业共用部位、共用设

4、施设备经营所得收益中提取; 2.依据物业效劳合同的商定，从物业效劳费中列支; 3.业主委员会直接或托付物业效劳企业向业主收取，收取标准 由业主大会依据实际需要确定。 (三)工作经费用于以下开支： 1.业主大会、业主委员会会议开支; 2.必要的日常办公等费用; 3.业主委员会聘请专职工作人员的工资、福利、津贴等人力资源本钱; 4.业主大会、业主委员会正常运作的其他必要费用。 (四)业主委员会应依据业主大会议事规章的规定另行制定经费治理细则，并遵循以下原则： 1.工作经费由业主委员会依据业主大会议事规章、业主大会的 决议或授权依法使用和执行; 2.工作经费应当以有利于全体业主共同利益为首要原则，节

5、省、合理适度使用; 3.业主大会打算业主委员会运作经费的额度、使用范围，业主 委员会不得越权，超额、超范围使用、挪用; 4.业主委员会应建财务账册，照实记载工作经费的开支状况， 不得将单一工程支出分解为多个工程; 5.业主委员会至少每半年向业主、非业主使用人公示经营性收 支状况。公示期间如业主对公示状况有异议的，业主委员会应准时作出说明; 6.业主委员会可依据业主大会的授权，聘请相关专业中介机构 供应必要的询问效劳; 7.小区内的一切公共收益归物业共有的业主全部，按协议或者 有关规定与物业效劳企业分成后可托付物业效劳企业代管，单独建账; 8.无物业效劳企业治理的或物业效劳企业代管存在可预见风险

6、的，业主委员会可自行保管但需经业主大会打算并向社区居(村)民 委员会报告，承受业主和社区居(村)民委员会的监视; 9.业主委员会不得设立私人账户，制止公款私存、私用; 10.业主委员会应设财务专职治理人员。主任、副主任不得兼任; 11.各项收入和支出应准时入账，原始收支票据必需有经办人和副主任、主任共同签字。 (五)物业治理区域内的公共配套、共用设施由业主委员会依据业主大会议事规章或业主大会的授权，托付物业效劳企业或其他第三方进展经营治理。 三、会议制度 (一)业主委员会会议 业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以托付副主任召集。 业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的

7、打算必需经全体委员半数以上同意。 业主委员会委员不能托付代理人参与会议。(关于印发业主大会和业主委员会指导规章的通知建房2023274号第三十八条) 业主委员会应当于会议召开七日前，在物业治理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。 业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的打算，应当有参会委员的签字确认，并自作出打算之日起三日内在物业治理区域内公告。(关于印发业主大会和业主委员会指导规章的通知建房2023274号第三十九条) 业主委员会年度会议：每年召开一次业主委员会工作总结会 议，议定年度工作报告。工作报告分为年度工作总结、财务报告和下年度工作规划(年度

8、修理规划)等。 2.业主委员会定期会议 (1)总结、安排业主委员会工作，处置小区内相关公共事务; (2)分析讨论小区的现状，争论如何改良; (3)争论、表决有关事项; (4)与物业效劳企业沟通，并催促物业效劳企业根据物业效劳合同实施效劳; (5)组织学习与物业治理相关的文件等。 业主委员会会议每季度至少召开一次。(苏州市住宅区物业治理条例第十七条) 业主委员会临时会议。由主任委员依据实际状况打算其召开 时间，会议由主任主持，也可托付副主任主持。临时会议包括: (1)业主委员会与业主监委会之间的碰头会; (2)协商小区内重大突发大事; (3)临时需要协商的事项。 (二)业主大会会议 业主委员会(

9、或筹备组)做好开会前的预备工作。依据待议的议案或业主的提议，草拟议案，制定征询意见表或选票，核实业主状况。召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主。召开住宅小区的业主大会会议，应当同时告知社区居(村)民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录，并妥当保存。(江苏省物业治理条例第十九条) 业主大会分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当根据业主大会议事规章的规定召开。(江苏省物业治理条例第十八条) 2. 有以下状况之一的，业主委员会应当准时组织召开业主大会临时会议: (1)经专有局部占建筑面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的; (2)发生重大事故或者紧急大事需要处理的

10、(包括但不限于拟调整物业效劳企业、临时需要动用修理资金、发生重大自然灾难、安全事故需要等); (3)业主大会议事规章或者治理规约规定的其他状况。(关于印发业主大会和业主委员会指导规章的通知建房2023274号其次一条 3. 业主大会会议可以采纳集体争论的形式，也可以采纳书面征求意见的形式;但应当有物业治理区域内专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参与。 (1)采纳书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的，应当在物业治理区域内公告。凡需投票表决的， 表决意见应由业主本人签名。(关于印发业主大会和业主委员会指导规章的通知建房2023274号其次十二条) (

11、2)业主委员会(或筹备组)可用挂号或者特快专递等方式向业主发放征求意见书。 (3)如与会业主的总票权数未到达业主大会总票权数法定比例 的，可由业主代表大会打算是否延长投票。详细投票时间延长时限和次数应在业主大会议事规章中明确。 (4)业主委员会(或筹备组)应当准时向全体业主公告、通报征询意见或投票统计结果，并形成大会议事决议。 4. 业主大会对所提议案已经作出打算的，业主依据业主大会议事规章中“提议再次召开大会会议的限制”明确的期限内，不得以同一内容再次提议召开业主大会会议进展表决。 5.业主以业主大会或者业主委员会做出的打算侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序的，依据物权法第七十八条其次款

12、的规定恳求人民法院撤销该打算的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出打算之日起一年内行使。(最高人民法院关于审理建筑物区分全部权纠纷案件详细应用法律若干问题的解释法释20237号第十二条) 6.业主因故不能参与业主大会会议的，可以书面托付代理人参 加业主大会会议。 未参加表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由治理规约或者业主大会议事规刷规定。(关于印发业主大会业主委员会指导规章的通知建房2023274号其次十六条) 业主代表大会 1.业主代表大会对业主大会和全体业主负责，业主代表大会依据业主大会议事规章形成的决议对业主委员会、业主及非业主使用人均具有法律约束力。 2.

13、业主代表在参与业主代表大会前，就业主代表会议拟争论的 事项书面征求所代表的业主的意见;凡需全体业主投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的选票经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。(苏州市住宅区物业治理条例第九条其次款) 3.会议召开条件 (1)定期会议。每年至少召开一次业主代表大会会议，审议业主委员会上年度工作报告、财务报告，下年度工作规划和年度修理规划;听取物业效劳企业工作报告;打算本物业治理区域内有关共有和共同治理权利的其他重要事项。 (2)临时会议。有以下情形之一的，业主委员会应当组织召开业主代表大会临时会议: 经业主委员会决议召开的; 发生重大事故或者紧急大事需要准时争论的，包括

14、(不限于) 拟调整物业效劳费、临时需要动用修理资金、发生重大自然灾难、安全事故等; 业主大会议事规章或者治理规约规定的其他情形。 业主委员会委员集体辞职或委员人数缺额超过半数以上的，应当在街道办事处(镇人民政府)的指导下马上召开临时业主代表大会。 业主委员会应当在大会议事期限届满后，准时向全体业主公告通报征询意见或技票统计结果，并形成大会议事决议。 5.业主代表因故不能参与会议的，经所在代表的半数以上业主 同意，可书面托付其他业主代表，详细托付事项、期限、权限等应当在托付书中载明。2名或者2名以上缺会业主代表不得托付同一名其他业主代表。 6.召开业主代表大会应当邀请街道办事处(镇人民政府)、社

15、区 居(村)民委员会、物业治理行政主管部门或其他其次方机构参与。 四、档案治理制度 业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容: 业主大会、业主委员会的会议记录; (二)业主大会、业主委员会的打算; (三)业主大会议事规章、治理规约和物业效劳合同; (四)业主委员会选举及备案资料; (五)专项修理资金筹集及使用账目; (六)业主及业主代表的名册; (七)业主的意见和建议。(关于印发业主大会和业主委员会指导规章的通知建房2023274号第四十条) 物业区域内的档案资料应当编号造册，业主委员会应指定专人治理。涉及到业主隐私的信息不得外泄。 值班接待制度 业主委员会应当有一个接待业主的制度

16、，准时了解和听取业主的意见和建议，承受业主监视。(关于印发做好业主委员会工作指导意见的通知苏房物20232号其次条) 业主委员会应建立值班制度，将接待的时间、地点等公示。主任或副主任、秘书长或授主任托付的委员定期或不定期接待业主，听取意见和建议，并做好记录，积极做好解释处理工作。协调业主与业主之间及业主与物业效劳企业之间的关系，共同搞好物业治理工作。 公示、公告制度 业主委员会、业主大会的活动及内容应公开、透亮，严格执行公示、公告制度。 业主委员会、业主大会会议记录应明确记载召开会议的时间、地点、会议召集人、参会人员、提案人、提案、表决结果以及表决人姓名、意见等信息。 业主委员会应当向业主公布

17、以下状况和资料: 1.治理规约、业主大会议事规章; 2.业主大会和业主委员会的打算; 3.物业效劳合同; 4.专项修理资金的筹集、使用状况; 5.物业共有局部的使用和收益状况; 6.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分状况; 7.业主大会和业主委员会工作经费的收支状况; 8.其他应当向业主公开的状况和资料。(关于印发业主大会和业主委员会指导规章的通知建房2023 274号第三十六条) (二)方式：业主委员会应在公告栏(显示屏)、单元门(楼道)等显著位置书面张贴或用其他方式将提案、会议日期、表决结果等公示、公告。有条件的，或可利用互联网技术、公共通讯平台等在相关网站、微信平台用电

18、子邮件、短信等方式告知相关业主，全部公示、公告要拍照存档，也可实行法律认可的方式留存证据。 (三)期限 1.物业效劳合同自签订之日起15日内公告; 2.专项修理资金的筹集、使用状况，每年公告一次; 3.属于全体业主全部的公共资源收支状况每半年公示一次; 4.业主委员会工作经费状况，定期公示; 5.业主大会、业主委员会的决议进展公告; 6.其他有明确规定的。 物业经理人：.pmceo.Com 篇2：属地治理和业主委员会处理关系的根本原则 属地治理和业主委员会处理关系的根本原则 一、实行社区居(村)民委员会、业主委员会、物业效劳企业“三位一体”共管模式，推行网格化治理机制，落实属地物业治理职能。

19、社区居(村)民委员会指导和监视社区内社会组织、业主委员会、 业主(代表)大会、物业效劳企业开展工作，准时协调解决冲突纠纷，维护各方合法权益。业主委员会和物业效劳企业要主动承受社区居民委员会的指导和监视，召开业主(代表)大会、业主委员会会议应当提前告知所在辖区居民委员会，并听取其意见。涉及重大公共事务的，社区居民委员会应派专人列席会议，予以指导和监视。(市委办公室市政府办公室转发关于加强全市社区居民委员会自治力量建立的意见的通知苏办发202355号第13条) 依据实际需要，业主委员会准时向社区居(村)民 委员会提议，由属地政府召集，社区居(村)民委员会、公安派出所、 业主委员会、物业效劳企业、政

20、府有关部门等参与的联席会议，协调处理小区内重大事宜。(江苏省物业治理条例第三十条) 三、社区居委会详细负责指导和监视业主大会、业主委员会、物业效劳企业开展工作，维护业主的合法权益;协作辖区街道办事处(镇人民政府)调解业主与物业效劳企业的纠纷。 召开业主委员会会议，应当告知相关的社区居(村)民委员会， 并听取居民委员会的建议。业主大会、业主委员会应当和准时协作有关主管部门，与社区居(村)民委员会相互协作，共同做好物业治理区域内与物业治理有关的社会治理工作。 在物业治理区域内，业主大会、业主委员会应当和极协作社区居(村)民委员会依法履行自治治理职责，支持社区居(村)民委员会 开展工作，并承受其指导

21、和监视。社区居(村)民委员会应当支持业 主大会、业主委员会开展工作。(江苏省物业治理条例其次十六条) 社区居(村)民委员会要敬重业主大会、业主委员会的合法打算，仔细履行监视指导职能。当业主委员会遇到困难，或与物业效劳企业产生较大冲突时，要帮助业主委员会和相关部门做好协调工作。 业主委员会与物业效劳企业，是公平的合同关系，业主委员会不干预物业效劳企业正常的经营活动。(关于印发做好业主委员会工作指导意见的通知苏房物20232号第三条第五款)，业主委员会应当敬重物业效劳企业的内部经营治理权利和听取其专业意见。 双方都应当严格根据合同商定仔细履行义务。物业效劳企业要根据合同商定的效劳内容，供应质价相符

22、的效劳。业主委员会在监视物业效劳企业严格履行合同的同时，主动协作物业效劳企业的工作，催促业主主动交纳物业效劳费，自觉遵守治理规约。 业主委员会可以依据合同内容，同物业效劳企业商定，对物业效劳企业的效劳活动进展定期考核打分，对存在的属于物业效劳合同范围的问题要求限期整改。对包干制收费模式的物业效劳企业力所能及但整改不准时等行为，可以在非物业效劳费用如经营性收入的分成等方面进展奖惩。 就广阔业主的建议，业主委员会应准时主动与物业治理人员(企业负责人、工程经理)沟通，详细公共治理事务(如工程修理、物业效劳费标准增减、停车位、停车费等)，业主委员会可自行制定方案或者托付物业效劳企业制定，在与物业效劳企

23、业充分协商全都后，经业主大会同意，投权后予以实施。 业主委员会成员要有明确分工，常常与所分管片 (幢)业主代表沟通，准时收集业主的意见和建议，虚心承受业主对 执行业主大会打算过程的监视。业主委员会要定期、不定期组织全体委员汇总并准时处理业主的意见和建议，充分发挥“代表”和“执行机构”作用，从而取得广阔业主的理解和支持，调动广阔业主自觉参加小区治理、共同维护公共秩序的积极性。 六、业主委员会成员应相互协作和支持，会上应充分发表个人意见，实行少数听从多数的原则，持反对或弃权的成员要听从业主委员会最终作出的打算，并自觉维护业主委员会的团结和威信，会后不散布不利于业主委员会打算执行的言论。主任、副主任

24、要以身作则，用自己的榜样行动，调动业主委员会成员的工作积极性。 七、物业效劳企业不履行或者不完全履行物业效劳合同商定的或者法律、法规规定以及相关行业标准确定的修理、养护、治理和维护义务的，业主可以恳求业主委员会监视履行。(苏州市物业效劳收费治理实施细则苏价规字20234号第三十二条第三款) 篇3：住宅区业主委员会职责 住宅区业主委员会职责 一、业主委员会应当履行以下职责： (一)召集和主持业主(代表)大会; (二)执行业主(代表)大会会议的决议、打算; (三)签订并履行物业效劳合同，催促物业效劳企业履行物业效劳合同，催促业主按时交纳物业效劳费; (四)制定重大修理工程工程年度规划，监视公共事务

25、治理制度的执行，协调、处理涉及物业治理的公共事务; (五)监视物业效劳企业对物业共用部位、公用设施设备的经营状况; (六)审核并公布物业效劳企业经第三方审计的本物业治理区域的财务报告; (七)听取业主的意见和建议，监视治理规约的实施; (八)承受业主、业主(代表)大会和有关部门的监视;(苏州市住宅区物业治理条例第十六条) (九)建立和完善业主委员会接待等日常工作制度; (十)拟订选聘物业效劳企业的方案并组织实施;负责向业主大会(业主代表大会)报告选聘方案实施状况，并提出选聘建议; (十一)拟订业主委员会的年度工作规划和总结、年度财费预算方案和决算方案; (十二)拟订业主大会议事规章和治理规约修

26、改方案; (十三)拟订物业治理区域内公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度; (十四)拟订物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使 用、收益方案; (十五)拟订专项修理资金使用、续筹方案; (十六)对违反治理规约的行为进展教育、劝诫; (十七)法律、法规规定和业主大会给予的其他职责。 二、业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及治理规约，要求行为人停顿侵害，消退危急，排解妨害，赔偿损失。(中华人民共和国物权法第八十三条) 三、业主、物业使用人未根据物业效劳合同的商定交纳物业效劳费用的，业主委员会、物业效劳企业可以通过上门催交、在物业治理区域内显著位置公示等形式，催促其限期交纳。(江苏省物业治理条例第八十四条)