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1、重庆省2015年上半年房地产估价师案例与分析：估价所需资料清单考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列不属于取得房地产开发用地的途径是。 A：通过自己开发耕地取得 B：通过征收土地取得 C：通过城市房屋拆迁取得 D：通过市场购买取得 E：工业用地的监测点评估价格 2、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利
2、率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。 A536 B549 C557 D8163、按照规定，商品房预售合同签约之日起日内，有关责任人要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。 A：30 B：45 C：60 D：90 E：执行层的组织协调 4、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的_的法律规范的总称。 A权利和义务关系 B财产关系和人身关系 C民事法律关系 D法律关系5、某宗地的面积为1000，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元，2190元和2220元，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.
3、3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为元。 A：2160 B：2175 C：2181 D：2205 E：工业用地的监测点评估价格 6、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是_。 A马克思的利率决定理论 B可贷资金利率理论 CIs1M曲线模型利率理论 D流动性偏好利率理论 7、临界点分析和保本点分析的主要差异在于。 A：变动成本的设置 B：平衡点的设置 C：固定成本的设置 D：产销量的不同 E：借款合同 8、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价。 A：保持现状前提 B：装修改造前提 C：转换用途前提 D：重新
4、利用前提 E：工业用地的监测点评估价格 9、某宗房地产的总建筑面积为5 000 ，房地总价值为2 600万元，其中土地价值为600万元某人购买了其中200 ，该部分的房地价值为182万元假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。 A：4 B：7 C：17 D：30 E：工业用地的监测点评估价格 10、高层建筑地价按建筑面积进行分摊时；某部分享有的地价数额的计算公式是（）。 A该部分的建筑面积/总建筑面积 B(土地总价值/总建筑面积)×该部分的建筑面积 C(土地总价值/房地总价值)×该部分的房地价值 D该部分的房地价值/房地总价值11、某商场建成3年后补办了土地使
5、用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。(说明：题干中假设土地出让合同中未约定不可续期) A：40 B：43 C：47 D：50 E：工业用地的监测点评估价格 12、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是_。 A替代效应收入效应+价格效应 B价格效应替代效应+收入效应 C收入效应替代效应+价格效应 D价格效应替代效应/收入效应 13、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就_。 A越大 B越小 C坚挺 D疲软14、工程造价控制是控制。 A：部分管理 B：自我调解 C：全过程动态 D：总价绝对 E：执行层的组织协调
6、 15、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（）元。 A34000.00 B83265.38 C87867.78 D91022.12 16、对于投资型物业购买者而言，_往往决定了其愿意支付的价格水平。 A自身支付能力 B拥有物业后所能获取的预期收益大小 C市场供求状况 D区域因素 17、销售不动产的营业税税率是_。 A1% B3% C5% D7% 18、开发项目总投资包括_和经营投资。 A前期投资 B后续投资 C建设投资 D管理投资 19、下列关于农
7、地征收费用的表述中，不正确的是（）。 A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 20、下列关于资产负债表不正确的是。 A：资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况 B：资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况 C：在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表 D：编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标 E：借款合同 21、收益法是以_为基础的
8、。 A定期原理 B平衡原理 C替代原理 D预期原理 22、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资的重视。(有修改) A：存在效益外溢和转移 B：需要适时地更新改造投资 C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 D：易受政策影响 E：借款合同23、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为_。 A12.45% B10.26% C11.98% D9.68% 24、修建性详细规划应当符合规划。 A：控制性详细 B：区域 C：近
9、期建设 D：分区 E：执行层的组织协调25、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价临街宽度【2004年考题】 A：单独深度价格修正率 B：累计深度价格修正率 C：平均深度价格修正率 D：混合深度价格修正率 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、银行券具有以下特点。 A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通 B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通 C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收 D：不定期，可以长
10、期流通使用 E：定期，但可以长期流通使用 2、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是 A：变现风险 B：时间风险 C：自然损失风险 D：通货膨胀风险 E：借款合同3、房地产市场周期波动可分为_阶段。 A复杂与发展 B繁荣 C危机与衰退 D萧条 E泡沫 4、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含等。 A：房地产改扩建费用 B：抵押贷款还本付息额 C：房屋设备折旧费 D：所得税 E：房屋装修折旧费5、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是_。 A城市或区域产业结构与布局 B人口数量与结构 C土地资源状况 D信息技术的发展和应用 6、某房地产开发公司
11、在城市规划区内建设一住宅小区，该项目工程合同价为500万元建筑工期为18个月。该房地产开发公司申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的证明文件。按照规定，其到位资金原则上不少于_万元。 A100 B120 C150 D250 7、某房地产开发企业，注册资本2500万元，已从事本行业4年，近3年房屋建筑面积累计竣工12万平方米，连续3年建筑工程质量合格率10%，上年房屋建筑施工面积10万平方米。拥有专业管理人员35人，其中中级以上职称人员11人，持有资格证书的专职会计人员3人。该企业符合_级房地产开发企业资质。 A一 B二 C三 D四 8、从法律角度分析，认股权证本质上是一种契约。 A：
12、权利 B：义务 C：信用 D：债务 E：借款合同 9、单利计息与复利计息的区别在于（）。 A是否考虑资金的时间价值 B是否考虑本金的时间价值 C是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D采用名义利率还是实际利率 10、从事房地产咨询业务的人员，必须具备_条件。 A具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验 B具有房地产及相关专业中等以上学历 C具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称 D具备房地产相关知识的专业技术人员 E考取房地产咨询人员合格证11、通过损益表可以了解。 A：企业正常经营情況下的收支状況及获利能力 B：企业获得的利润总额和分配情況 C：供企业负责人作出经营决策，投资者作出投资决
13、策的参考 D：企业的经济实力 E：企业的偿债能力 12、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为_的方法。 A质量控制 B进度控制 C合同管理 D成本控制 13、房地产估价中，估价方法的选择，是由_综合决定的。 A估价对象的房地产类型 B估价方法适用的对象和条件 C估价人员的技术水平 D委托人的特殊要求 E所收集到的资料的数量和质量14、注册房地产估价师管理办法规定，注册房地产估价师的初始、变更、延续注册，逐步实行。 A：网上申报 B：网上受理 C：网上审批 D：即时申报、受理和审批 E：直接申报、受理和审批 15、要求企业采用的会计政策在前后各期保持一致，不得随意变更的原则是_。 A客观性原则
14、 B一贯性原则 C持续性原则 D相关性原则 16、下列关于城市规划的表述中，正确的是_。 A城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排 B城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行 C城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域 D城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施 E城市规划管理不具有政府行政职能 17
15、、影响工程造价的主要因素包括。 A：基本构造要素的单位价格 B：基本构造要素的实物工程质量 C：基本构造要素的实物工程数量 D：基本构造要素的实物工程概况 E：基本构造要素的实物工程特点 18、房地产估价师变更注册注册管理初审机构自准予注册变更之日起_日内，报注册管理机构登记备案。 A15 B30 C45 D60 19、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。 A原始价值高于账面价值 B投资价值高于市场价值 C谨慎价值低于市场价值 D快速变现价值低于市场价值 20、下列行为中，需要缴纳契税的有。 A：事业单位购买办公用房 B：因地震导致房屋灭失而重新购房 C：个人购买经济适用住房
16、 D：奥运冠军接受政府奖励的房屋 E：城镇职工按规定第一次购买公有住房 21、保险活动所特有的内在功能是_。 A组织经济补偿 B分散风险 C融通资金 D防灾防损 22、监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于_的工作内容。 A物业管理 B设施管理 C资产管理 D组合投资管理23、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在 2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为_元/m2。 A2121 B2200 C1819 D2242 24、收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值，通常把收益法求得的价值简称为_。 A市场价格 B积算价格 C比准价格 D收益价格25、下列税率属于比例税率。 A：城镇土地使用税 B：房产税 C：耕地占用税 D：城市维护建设税 E：营业税