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1、2023年上半年江西省房地产估价师案例与分析：居住房地产估价的技术路途及难点处理考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题 意）k房地产开发企业资质管理规定规定，申请暂定资质证书的条件不得低 于级资质企业的条件。A：一B：二C：三D：四E：房地产估价机构必需加盖公章2、城市房地产开发经营管理条例规定，设立房地产开发企业的注册资本应在 万元以上。A：50B：100C：800D：2000E：房地产估价机构必需加盖公章3、房地产估价的最高最佳运用原则必需同时符合的标准中，并不包括A.价值最大化
2、B.双方都认可C.经济上可行D.技术上可能4、指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比 率。A：利息备付率B：偿债备付率C：资产负债率D：流淌比率E：借款合同5、是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。A.中华人民共和国注册会计师法B.中华人民共和国会计法C.中华人民共和国注册会计师管理条例D.中华人民共和国会计管理条例6、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的 评估费最高不超过一万元。A. 3.00B. 3.80C. 4.00D. 6.007、中华人民共和国合同法规定，租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但 约定的租赁期限自
3、续订之日起不得超过年。A：10B：20C：25D：30E：执行层的组织协调8、划拨土地转让有两种规定，一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，应 当由办理土地运用权出让手续，并依据国家有关规定缴纳土地运用权出让金; 二是可不办理出让手续，但应将所获得的收益上缴国家。A.转让方，转让方B.受让方，受让方C.转让方，受让方D.受让方，转让方9、某宗土地的面积为1 000 nV,其上建筑物的建筑面积为5 000而，建筑物的基 底面积为700 nl建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为。A： 8. 0B：5. 6C： 5. 0D： 0. 7E：工业用地的监测点评估价格10、某宗房地产的总价值为200万
4、元，其中土地价值60万元，通过抵押获得贷 款100万元若投火灾保险，则其投保价值应为。A：200万元B：140万元C：100万元D：60万元E：工业用地的监测点评估价格11、物业管理的招标方式通常实行A.公开招标、托付招标B.公开招标、邀请招标C.邀请招标、协议招标D.托付招标、协议招标12、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素13、某建筑物的建筑面积为200m2,有效经过年数为12年，重置价格为800元 /m2,建筑物经济寿命为40年，残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的现 值为()万元。A. 10.2B. 11.0C. 11.3D
5、. 11.514、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金 为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，酬劳率为8%。该住宅因采光 受影响导致的价值减损为一万元A. 0.50B. 5.63C. 6.25D. 28.1415、房地产投资决策分析主要包括和项目财务评价两个部分。A：价格分析B：市场分析C：产品分析D：成本分析E：借款合同16、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D.估价对象状况为现在，房地产市场状况
6、为过去17、房地产估价师因工作单位变更等缘由，间断在原注册时所在的房地产估价机 构执业后，如被其他房地产估价机构聘用，需办理A.续期注册B.初始注册C.撤销注册D.变更注册18、在实际估价中，建筑物折旧可以分为几个方面，但并不包括A.物理折旧B.功能折旧C.物质折旧D.外部性折旧19、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40%.某人 拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元， 则此人占有的土地份额为.【2023年考题】A：1.9%B： 2. 1%C： 2. 3%D： 2. 5%E：工业用地的监测点评估价格20、某地块临街深度为18m,临街宽
7、度为50m,总价格为243万元，假设标准深 度为24m,则依据四三二一法则，其路途价为元/起。A：2025B：2250C： 2700D： 3000E：工业用地的监测点评估价格21、某居民楼总建筑面积为5000 nV,总价值为1000万元，其中土地总价值为 500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150 nl）房地总价 值为35万元。若依据土地价值进行分排，该人占有的土地份额为。A：3%B：3.5%C：7%D：4%E：工业用地的监测点评估价格22、依据规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、 报批；对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案
8、、征地 方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报 上一级土地管理部门审查。A：30B：45C：60D：90E：房地产估价机构必需加盖公章23、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为。A：签订估价托付合同之日B：发放抵押贷款之日C：完成估价对象实地查看之日D：将来处置抵押房地产之日E：工业用地的监测点评估价格24、估价报告书中说明的限定了其用途。A：估价原邱B：估价方法C：估价目的D：估价对象状况E：工业用地的监测点评估价格25、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元 /m2、6700元/m2和6300元/m2,依据可比性综合
9、评估得到的三个可比实例对应 的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。假如分别采纳加权算术平均法和中位 数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是一元/m2。A. -100B. -50C. 50D. 100二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符 合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分） 1、是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。A.物业管理B.房地产C.中介机构D.商品房2、下列关于建设用地运用权出让，表述正确的是。A：土地运用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地运用权B：经出让取得土地运用权的单位和个人，拥
10、有土地全部权C：土地运用权可以进入市场，进行转让、出租、抵押等经营活动，包括地下 埋藏物在内D：土地运用者只有向国家支付了全部土地运用权出让金后才能领取土地运用 权证书E：集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让3、公房出售以后，修理资金由缴交。A.售房单位B.购房人C.房管局D.售房单位及购房人双方4、零售商业物业的商业辐射区域通常包括。A：核心区域B：影响区域C：主要区域D：次要区域E：边界区域5、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比干脆投资于房地产的风 险要小得多，这主要是因为REITs具有A.较高的收益性B.较强的流淌性C.干脆融资的功能D.抵挡通货膨胀影响的功能6、项
11、目竣工档案中的技术资料的内容包括A.前期工程资料B. 土建资料C.安装方面的资料D.设计文件E.竣工图7、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的 差异时，估价人员应找寻导致较大差异的缘由，并消退不合理的差异。找寻导致 较大差异的缘由主要有以下几方面：基础数据是否精确；测算过程是否有错 误；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合 估价对象和估价目的；是否符合估价原则，一般可以依据下列从低级错误到高 级错误的依次进行检查A.B.C.D.8、注册管理初审机构自准予注册变更之日起日内，报住房和城乡建设部登记备 案。A：15B： 30C： 45D： 60
12、E：执行层的组织协调9、注册房地产估价师管理方法适用中华人民共和国境内的管理。A：房地产估价师的注册管理B：注册房地产估价师的执业管理C：房地产估价机构的监督管理D：注册房地产估价师的接着教化E：注册房地产估价师的监督管理10、下列关于商品房销售的表述中，正确的是A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%B 按何种面积计价，就按何种面积登记发证C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共 有建筑面积D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款11、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。A. 土地购置贷款B. 土地储备贷款C. 土地开发贷款D.建设贷款1
13、2、成本租金是依据出租房屋的经营成本确定的租金，构成内容有。A：折旧费、房产税B：管理费、保险费C：修理费、贷款利息D：地租、修理费E：管理费、利润13、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预料李某 治理空气污染的费用为500。元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效 毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月酬劳率为0.5%,则室内 空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。A. 5000B. 12574C. 12650D. 1391114、收益性房地产包括A.未出租的餐馆B.旅店C.加油站D.农地E.未开发的土地15、下列会计科目中，属于资产类的
14、有。（2023年试题）A：短期投资B：累计折旧C：实收资本D：托付加工材料E：坏账打算16、下列有关各种弹性的表述中，正确的有A.奢侈品的需求价格弹性相对较大B.占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小C.商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于。时，这两种商品为互补品D.商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于。时，这两种商品为不相关商品E.商品的供应弹性大于1时，称供应富有弹性17、下列关于地租理论，表述正确的是。A：地租是运用土地的代价，即土地这种生产要素的价格B：土地的需求曲线与供应曲线的交点，确定了土地的正常价格，即地租C：地租由土地的需求与供应所确定D：土地的需求通过土地产品的需求
15、得以反映，它取决于土地的边际收益产量E：当其他生产要素的投入量固定不变时，随着土地运用量的增加，边际收益 产量呈递减趋势18、房地产投资开发须要A. 土地B.建材C.相应资质D.劳动力E.资金19、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是A.市场需求容量调查B.消费者行为调查C.市场营销因素调查D.竞争状况调查20、协调是建设监理能否胜利的关键。其中外部的协调包括。A：项目系统各种需求关系的协调B：项目系统内部关系的协调C：项目系统组织关系的协调D：与业主有合同关系的设计单位的协调E：与业主没有合同关系的社会团体的协调21、房地产开发过程中须要金融机构服务的资金类型是。A：支付土地出让金的贷
16、款B：支付开发费用的短期资金或“建设贷款”C：用于土地储备的贷款D：项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”E：购房贷款22、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行 风险分析的方法一般采纳_。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠杆分析23、责任保险包括等。A：财产损失保险B：公众责任保险C：职业责任保险D：产品责任保险E：第三者责任保险24、工料测量法的优点是详实，缺点是费时费劲并须要有其他专家的参加，它主 要用于的建筑物的估价。A.具有重要价值B.具有现实价值C.具有巨大价值D.具有历史价值25、物业管理的基本特征包括A.社会化B.专业化C.市场化D.国际化E.规模化