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1、火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去第二章房地产价格首都经济贸易大学城市学院火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去第一节 房地产价格概念 一、房地产价格概念为和平地获得他人房地产所必须付出地代价，用货币表示二、形成条件1、有用性2、稀缺性3、有效需求 有购买能力支持的需求首都经济贸易大学城市学院火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去三、土地价格特征 1、生产成本不同 2、折旧现象不同
2、3、价格差异不同 4、市场性质不同 5、形成时间不同 6、供求变化不同 折旧：也称磨损，分为物质折旧和精神折旧首都经济贸易大学城市学院火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去四、房地产价格特征1、可用价格和租金两种形式表示 2、实质上是关于权利利益的价格 3、是在长期考虑下形成的 4、随交易的必要而个别形成 首都经济贸易大学城市学院火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去五、房地产价格分类 1、使用价值 交换价值：满足某种需求的效用：一定数量的货币或其他商品2
3、、投资价值 市场价值：主观 个人：客观 非个人 3、原始价值 帐面价值 市场价值：始终不变：随时间推移减少：随时间推移变化首都经济贸易大学城市学院火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去4、成交价格 市场价格 理论价格 评估价格比准价格积算价格收益价格比较法成本法收益法5、市场调节价 政府指导价 政府定价事实价格五、房地产价格的分类 首都经济贸易大学城市学院火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去房地产的市场价格或价值:在房地产特定权利、特定日期在下列条件下可
4、能产生的最可能价格。(1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中；(2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息；(3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响；(4)出售者和购买者具有正常的交易动机；(5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。首都经济贸易大学城市学院火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去6、基准地价 标定地价 房屋重置价7、土地价格 建筑物价格 房地价格 土地价格 建筑物价格8、总价格 单位价格 楼面地价 总价总建筑面积 土地总价总建筑面积 土地单价容积率五、房地产价格的分类 首都经济贸易大学城市学院火灾
5、袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去 9、所有权、使用权、其他权益 10、买卖、租赁、抵押、典价、保险、课税、征用 11、现房 期房 12、起价、标价、成交价、市场价 13、保留价、起拍价、应价、成交价 14、拍卖价格、招标、协议 15、实际价格、名义价格：一次性付清：约定五、房地产价格的分类 首都经济贸易大学城市学院火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去期房价格=现房价格-预计从期房达到期房期间现房出租的净收益的现值-风险补偿例 某期房尚有1年时间才可以投
6、入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设报酬率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房价格。期房价格、现房价格首都经济贸易大学城市学院火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去16、补地价（1）更改用途（2）增加容积率（3）转让、出租、抵押划拨土地房地产（4）续期补地价数额=增加后地价-原地价4种情况五、房地产价格的分类 首都经济贸易大学城市学院火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去第二节 房地产价格构成
7、 一、土地价格构成 1、地租 2、征地、拆迁、安置费用 3、城市土地开发费 4.税金和利润首都经济贸易大学城市学院火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去 二、房地合一(商品房)价格构成 1、土地出让金(地租)2、土地投资成本（征地、拆迁、安置和土地开发费用）3、房屋建筑成本（建筑安装工程费、建筑安装工程费、规划设计费、利息和税金）4、商品房流通费用（一）成本部分（二）利润部分 1、土地开发利润 2、建筑物的建造利润首都经济贸易大学城市学院火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去第三节 影响房地产价格因素一、影响因素宏观、中观、微观一般、区域、个别自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求