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1、第二章第二章房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同1第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去内容及要求内容及要求主要内容：主要内容：n第一节第一节 房地产转让流程与合同房地产转让流程与合同n第二节第二节 房屋租赁流程与合同房屋租赁流程与合同n第三节第三节 房地产抵押流程与合同房地产抵押流程与合同学习要求：学习要求：n掌握房地产转让、房屋租赁、房地产抵押的基本流程；掌握房地产转让、房屋租赁、房地产抵押的基本流程；熟悉商品房买卖合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同、熟悉商品房买卖
2、合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同、房地产抵押合同的内容。房地产抵押合同的内容。2第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去房地产交易房地产交易房地产交易是指房地产的房地产交易是指房地产的所有权、使用所有权、使用权及他项权利权及他项权利的有偿取得或转让，主要的有偿取得或转让，主要内容包括房地产内容包括房地产转让转让、房地产、房地产抵押抵押和房和房屋屋租赁租赁。3第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披
3、上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去第一节第一节 房地产转让流程与合同房地产转让流程与合同房房地地产产转转让让是是指指房房地地产产权权利利人人通通过过买买卖卖、赠赠与与或或者者其其他他合合法法方方式式将将其其房房地地产产转转移移给给他他人人的的行行为。为。房地产转让的方式？房地产转让的方式？n1 1、买卖、买卖n2 2、赠予、赠予n3 3、交换、交换n4 4、以房地产抵债、以房地产抵债n5 5、以以房房地地产产作作价价入入股股或或作作为为合合作作条条件件而而使使房房地地产产权属发生变更的权属发生变更的;n6 6、因企业、因企业兼并或合并兼并或合并，房地产权属随之转移的。，房地产权属随之
4、转移的。4第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去第一节第一节 房地产转让流程与合同房地产转让流程与合同本节内容：本节内容：n一、房地产转让的基本流程一、房地产转让的基本流程n（一）房地产买卖基本流程（一）房地产买卖基本流程n（二）房地产交换基本流程（二）房地产交换基本流程n（三）房地产赠与基本流程（三）房地产赠与基本流程n（四）房地产抵债基本流程（四）房地产抵债基本流程n（五）以房地产作价投资入股基本流程（五）以房地产作价投资入股基本流程n（六）房地产（六）房地产兼并、合
5、并的兼并、合并的基本流程基本流程n二、商品房买卖合同二、商品房买卖合同n三、房屋买卖合同三、房屋买卖合同5第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去一、房地产转让的基本流程一、房地产转让的基本流程（一）房地产买卖的基本流程（一）房地产买卖的基本流程房地产买卖的类型：房地产买卖的类型：商品房预售商品房预售商品房销售商品房销售二手房买卖二手房买卖商品房预售合同转让商品房预售合同转让房屋在建工程转让房屋在建工程转让6第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要
6、迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去1 1、商品房预售基本流程、商品房预售基本流程商商品品房房预预售售是是指指房房地地产产开开发发企企业业在在取取得得预预售售许许可可证证后后将将正正在在建建设设中中的的房房屋屋预预先先出出售售给给承承购购人人，由由承承购购人人支支付付定定金金或或价款的行为。价款的行为。商品房预售的商品房预售的条件条件:n（1 1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；n（2 2）持有建设工程规划许可证；）持有建设工程规划许可证；n（3 3）按提供预售的商品房
7、计算，投入开发建设的资金达到工程）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；付日期；n（4 4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。品房预售许可证明。7第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去1 1、商品房预售基本流程、商品房预售基本流程商品房预售的商品房预售的一般
8、流程一般流程为：为：第一步，预购人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘；第一步，预购人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘；第二步，预购人查询该楼盘的基本情况；第二步，预购人查询该楼盘的基本情况；第三步，预购人与开发商签订商品房预售合同；第三步，预购人与开发商签订商品房预售合同；第四步，办理预售合同文本登记备案；第四步，办理预售合同文本登记备案；第第五五步步，商商品品房房竣竣工工后后，开开发发商商办办理理初初始始登登记记，交交付付房屋；房屋；第六步，与开发商签订房屋交接书；第六步，与开发商签订房屋交接书；第七步，办理交易过户、登记领证手续。第七步，办理交易过户、登记领证手续。8第二章第二章 房地产交易
9、流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去2 2、房地产预售合同转让基本流程、房地产预售合同转让基本流程 房房地地产产预预售售合合同同转转让让是是指指商商品品房房预预售售合合同同经经登登记记备备案案后后，买买受受人人将将其其向向房房地地产产开开发发企企业业预预购购的商品房再转让给他人的行为。的商品房再转让给他人的行为。商品房预售合同转让的一般流程为：商品房预售合同转让的一般流程为：1 1）预购人将经交易中心登记备案的预售合同）预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介等渠道寻找受让人；通过中介等渠
10、道寻找受让人；2 2）签订预售合同权益转让书；）签订预售合同权益转让书；3 3）预售合同转让登记备案。）预售合同转让登记备案。9第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去3、房屋在建工程转让基本流程、房屋在建工程转让基本流程 房屋建设工程转让是指房屋在建工程权利人房屋建设工程转让是指房屋在建工程权利人在房屋建设期间，将在建房屋及土地使用权全部在房屋建设期间，将在建房屋及土地使用权全部或部分转移给他人（包括共有权利人）的行为。或部分转移给他人（包括共有权利人）的行为。在建工程转
11、让的一般流程为：在建工程转让的一般流程为：1 1）房屋在建工程权利人向房地产管理部门提）房屋在建工程权利人向房地产管理部门提出在建工程转让申请；出在建工程转让申请；2 2）房地产管理部门对申请进行审核、批复；）房地产管理部门对申请进行审核、批复；3 3）转让双方签订在建工程转让合同；）转让双方签订在建工程转让合同；4 4）受让方办理交易过户登记领证手续。）受让方办理交易过户登记领证手续。10第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去4、商品房销售基本流程、商品房销售基本流程
12、商品房销售，是指房地产开发商将其依法开商品房销售，是指房地产开发商将其依法开发并已建成的商品房通过买卖转移给他人的行为。发并已建成的商品房通过买卖转移给他人的行为。商品房销售的一般流程为：商品房销售的一般流程为：1 1）购房人通过中介、媒体等渠道寻找中意）购房人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘；楼盘；2 2）购房人查询该楼盘的基本情况；）购房人查询该楼盘的基本情况；3 3）购房人与商品房开发商订立商品房买卖）购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同；合同；4 4）交易过户登记。）交易过户登记。11第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财
13、物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去5、二手房买卖基本流程、二手房买卖基本流程 二手房买卖是指房屋产权人将其依法拥有二手房买卖是指房屋产权人将其依法拥有产权的房屋（但不包括通过商品房开发而取得产权的房屋（但不包括通过商品房开发而取得产权的房屋）通过买卖转让给他人的行为。产权的房屋）通过买卖转让给他人的行为。二手房买卖的一般流程为：二手房买卖的一般流程为：1）购房人或卖房人通过中介、媒体等渠道）购房人或卖房人通过中介、媒体等渠道寻找交易对象；寻找交易对象；2）交易双方签订房屋买卖合同；）交易双方签订房屋买卖合同；3）交易过户登记。）交易过户登记。12第二章第二章 房地产
14、交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去一、房地产转让的基本流程一、房地产转让的基本流程（一）房地产买卖的基本流程（一）房地产买卖的基本流程（二）房地产交换基本流程（二）房地产交换基本流程13第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去（二）房地产交换基本流程（二）房地产交换基本流程 房地产交换的主要含义是房地产产权的互换。但房地产交换的主要含义是房地产产权的互换。但在目前特定
15、阶段，房地产交换还包括公房与公房的交在目前特定阶段，房地产交换还包括公房与公房的交换、公房与私房的交换。换、公房与私房的交换。房地产交换基本流程：房地产交换基本流程：1 1）换房人通过房地产经纪机构等渠道寻找房源；）换房人通过房地产经纪机构等渠道寻找房源；2 2）交换双方签订公（私）有住房差价换房合同；）交换双方签订公（私）有住房差价换房合同；3 3）到房地产登记机构进行换房合同登记备案和审核；）到房地产登记机构进行换房合同登记备案和审核；4 4）交换双方支付差价款和相关税费；）交换双方支付差价款和相关税费；5 5）产权交易过户或办理公房租赁变更手续，领取房地）产权交易过户或办理公房租赁变更手
16、续，领取房地产权权证或公房租赁凭证。产权权证或公房租赁凭证。14第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去一、房地产转让的基本流程一、房地产转让的基本流程（一）房地产买卖的基本流程（一）房地产买卖的基本流程（二）房地产交换基本流程（二）房地产交换基本流程（三）房地产赠予基本流程（三）房地产赠予基本流程15第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去（三）房地产
17、赠予基本流程（三）房地产赠予基本流程房地产赠予可分为生前赠予和遗赠二种。房地产赠予可分为生前赠予和遗赠二种。1 1、生前赠予基本流程、生前赠予基本流程 1 1）赠予人与受赠人签署赠予书、受赠书，赠予书与受赠）赠予人与受赠人签署赠予书、受赠书，赠予书与受赠书经公证机关公证后有效。书经公证机关公证后有效。2 2）赠予双方持经公证的赠予书受赠书、房地产权证等资）赠予双方持经公证的赠予书受赠书、房地产权证等资料到房地产登记机构办理赠予登记领证手续。料到房地产登记机构办理赠予登记领证手续。2 2、遗赠基本流程、遗赠基本流程1 1）房地产权利人生前订立遗嘱，承诺将其自有的房地产）房地产权利人生前订立遗嘱，
18、承诺将其自有的房地产在其死后全部或部分赠送给受赠人，此遗赠书也须经公在其死后全部或部分赠送给受赠人，此遗赠书也须经公证机关公证后才有效。证机关公证后才有效。2 2）房地产权利人死亡，遗嘱生效，受赠人表示接受赠予；）房地产权利人死亡，遗嘱生效，受赠人表示接受赠予；3 3）受赠人持有关合法文件到房地产登记机关申请办理过）受赠人持有关合法文件到房地产登记机关申请办理过户登记领证手续。户登记领证手续。16第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去遗赠与遗嘱继承的区别遗赠与遗嘱继承的区
19、别一、遗赠是法定继承人以外的人为受遗赠人，受遗赠人可以一、遗赠是法定继承人以外的人为受遗赠人，受遗赠人可以是自然人，也可以是法人和其他社会组织，还可以是国家；是自然人，也可以是法人和其他社会组织，还可以是国家；遗嘱继承是第一、二顺序法定继承人遗嘱继承是第一、二顺序法定继承人（第一顺序：配偶、子（第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）范围范围内一人或者数人继承，法定继承人都是自然人。内一人或者数人继承，法定继承人都是自然人。二、受遗赠人在知道受遗赠的权利的两个月内，如果保持沉二、受遗赠人在知道受遗赠的权利的两个月内，如果
20、保持沉默的话，视为放弃权利；而遗嘱继承人在继承开始后保持沉默的话，视为放弃权利；而遗嘱继承人在继承开始后保持沉默，是保持其权利、接受继承的意思表示。默，是保持其权利、接受继承的意思表示。三、对同一份遗嘱来说，遗嘱继承和遗赠不会发生矛盾。三、对同一份遗嘱来说，遗嘱继承和遗赠不会发生矛盾。17第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去一、房地产转让的基本流程一、房地产转让的基本流程（一）房地产买卖的基本流程（一）房地产买卖的基本流程（二）房地产交换基本流程（二）房地产交换基本流程
21、（三）房地产赠予基本流程（三）房地产赠予基本流程（四）以房地产抵债基本流程四）以房地产抵债基本流程18第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去（四）以房地产抵债基本流程（四）以房地产抵债基本流程当债务人无法以货币偿还债务时，将自己所有的房屋作当债务人无法以货币偿还债务时，将自己所有的房屋作价支付给债权人，由债权人上市出售。价支付给债权人，由债权人上市出售。基本流程：基本流程：（1）确定债权、债务；）确定债权、债务；（2）确定房地产及其价值；）确定房地产及其价值；（3）订立房
22、地产抵债合同；）订立房地产抵债合同；（4）债权、债务双方将抵债合同，原房地产权证等相）债权、债务双方将抵债合同，原房地产权证等相关资料向房地产登记机关申请办理交易过户登记领证手关资料向房地产登记机关申请办理交易过户登记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。产权证。19第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去一、房地产转让的基本流程一、房地产转让的基本流程（一）房地产买卖的基本流程（一）房地产买卖的基本流
23、程（二）房地产交换基本流程（二）房地产交换基本流程（三）房地产赠予基本流程（三）房地产赠予基本流程（四）以房地产抵债基本流程四）以房地产抵债基本流程（五）以房地产作价投资入股的基本流程（五）以房地产作价投资入股的基本流程20第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去（五）以房地产作价投资入股的基本流程（五）以房地产作价投资入股的基本流程房地产作价入股基本流程如下：房地产作价入股基本流程如下：（1）合资双方订立合资合同、章程等文件，）合资双方订立合资合同、章程等文件，并报国家有
24、关部门批准；并报国家有关部门批准；（2）合资双方将合同、章程、批准证书，评）合资双方将合同、章程、批准证书，评审确认书等级合同中涉及到以房地产作价投资审确认书等级合同中涉及到以房地产作价投资的清单向房地产登记机关申请办理交易过户登的清单向房地产登记机关申请办理交易过户登记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房地产权证。等税费后领取房地产权证。21第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去一、房地产转让的基本流程一、房地产转
25、让的基本流程（一）房地产买卖的基本流程（一）房地产买卖的基本流程（二）房地产交换基本流程（二）房地产交换基本流程（三）房地产赠予基本流程（三）房地产赠予基本流程（四）以房地产抵债基本流程四）以房地产抵债基本流程（五）以房地产作价投资入股的基本流程（五）以房地产作价投资入股的基本流程（六）兼并、合并的基本流程（六）兼并、合并的基本流程22第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去（六）兼并、合并的基本流程（六）兼并、合并的基本流程因企业兼并、合并而使房地产权属随之转移的，因企业
26、兼并、合并而使房地产权属随之转移的，属于房地产转让，而不是单纯的权利人名称变更。属于房地产转让，而不是单纯的权利人名称变更。兼并、合并的一般流程为：兼并、合并的一般流程为：（1）企业按国家有关规定及报有关部门批准，）企业按国家有关规定及报有关部门批准，实施兼并、合并；实施兼并、合并；（2）企业将有效的关于兼并、合并的法律文件）企业将有效的关于兼并、合并的法律文件以及随之转移的房地产权利证书等有关资料到房以及随之转移的房地产权利证书等有关资料到房地产登记机关申请办理转让过户登记领证手续。地产登记机关申请办理转让过户登记领证手续。在缴纳规定的契税、交易手续费等税费后领取房在缴纳规定的契税、交易手续
27、费等税费后领取房地产权证。地产权证。23第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去第一节第一节 房地产转让流程与合同房地产转让流程与合同一、房地产转让的基本流程一、房地产转让的基本流程n（一）房地产（一）房地产买卖买卖基本流程基本流程n（二）房地产（二）房地产交换交换基本流程基本流程n（三）房地产（三）房地产赠与赠与基本流程基本流程n（四）房地产（四）房地产抵债抵债基本流程基本流程n（五）以房地产（五）以房地产作价投资入股作价投资入股基本流程基本流程n（六）房地产（六）房地产
28、兼并、合并兼并、合并的的基本流程基本流程24第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去（二）商品房买卖合同（二）商品房买卖合同 商品房买卖合同是指房地产开发商销商品房买卖合同是指房地产开发商销售自己所开发的商品房时，与购房者签订售自己所开发的商品房时，与购房者签订的买卖合同。的买卖合同。建设部、国家工商行政管理局（建设部、国家工商行政管理局（2000）商品房买卖合同示范文本商品房买卖合同示范文本25第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生
29、，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去（二）商品房买卖合同（二）商品房买卖合同主要条款：主要条款：1 1合同双方当事人的姓名或名称、住所联系方式等；合同双方当事人的姓名或名称、住所联系方式等；2 2转让房地产的座落、面积、预售许可证号、设施状况转让房地产的座落、面积、预售许可证号、设施状况等基本情况；等基本情况；3 3计价方式及价款；计价方式及价款；4 4面积差异处理办法；面积差异处理办法；5 5付款方式及期限；付款方式及期限；6 6交付期限；交付期限；7 7违约责任；违约责任；8 8规划、设计变更的约定；规划、设计变更的约定；9 9交接、产权登记
30、的约定；交接、产权登记的约定；1010争议解决处理办法；争议解决处理办法；1111相关附件及补充条款；相关附件及补充条款；1212当事人约定的其他条款。当事人约定的其他条款。26第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去（二）商品房买卖合同（二）商品房买卖合同附：建设部商品房买卖合同示范文本附：建设部商品房买卖合同示范文本27第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇
31、敢地冲出去土地使用权的取得土地使用权的取得城市房地产管理法房：地产开发用地的取城市房地产管理法房：地产开发用地的取得由出让和划拨两种形式。得由出让和划拨两种形式。出让：招标、拍卖、协议出让：招标、拍卖、协议n普通商品房普通商品房划拨划拨 n经济适用房（无需支付土地出让金，但必须支付土经济适用房（无需支付土地出让金，但必须支付土地补偿费和安置费）地补偿费和安置费）房地产开发商也可以通过转让方式取得划房地产开发商也可以通过转让方式取得划拨土地的使用权。拨土地的使用权。28第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣
32、服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去划拨土地使用权的转让划拨土地使用权的转让 依照行政划拨方式取得的土地使用权，一般不得进行转让，依照行政划拨方式取得的土地使用权，一般不得进行转让，但经过市、县人民政府土地管理部门批准，并符合下列条但经过市、县人民政府土地管理部门批准，并符合下列条件者，可进行转让：件者，可进行转让：1 1、土地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人；、土地使用者是公司、企业、其他经济组织和个人；2 2、领有国有土地使用权；、领有国有土地使用权；3 3、对土地上的建筑物、其他附着物拥有合法的产权；、对土地上的建筑物、其他附着物拥有合法的产权；4 4、依照城镇国有土地使用权出让和转
33、让暂行条例的、依照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或以转让划拨土地使用权所获收益交土地使用权出让金，或以转让划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。抵交土地使用权出让金。29第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去案例案例土地使用权的合法性土地使用权的合法性 城郊某村与某建设单位签订了联建协议、协议约定该城郊某村与某建设单位签订了联建协议、协议约
34、定该村提供集体建设用地，建设单位提供资金，合作建造村提供集体建设用地，建设单位提供资金，合作建造6 6幢楼房，房屋竣工后，合作各方各分得幢楼房，房屋竣工后，合作各方各分得3 3幢楼房。双方幢楼房。双方均按约履行了协议。建设单位将自己分得的房屋向社均按约履行了协议。建设单位将自己分得的房屋向社会出售共有会出售共有3030多人先后向建设单位购买该处房屋。多人先后向建设单位购买该处房屋。但由于房屋使用的土地是集体建设用地，产权证一但由于房屋使用的土地是集体建设用地，产权证一 直无法办理。直无法办理。20012001年，因建设单位拖欠邻省某公司的年，因建设单位拖欠邻省某公司的建材款，该处房屋被法院查封
35、，建材款，该处房屋被法院查封，3030多位住户被要求搬多位住户被要求搬出。出。30第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去小产权房小产权房 所谓所谓“小产权房小产权房”是指在农民集体土地上建是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做府颁发，所以叫做“乡产权房乡产权房”，又叫，又叫“小产权小产权房房”。31第二章第
36、二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去小产权房产生过程小产权房产生过程32第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去小产权房交易小产权房交易33第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去选址意见书选址意见书、建设用地规划许可证建设用地规划许可证
37、是取得是取得建设规划许可证建设规划许可证的前提。的前提。建设单位或个人在取得建设工程规划许可建设单位或个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。理开工手续。（一书两证不能相互替代）（一书两证不能相互替代）施工许可证是施工合法的依据。施工许可证是施工合法的依据。34第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去35第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物
38、，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去建筑结构建筑结构钢结构钢结构钢、钢筋混凝土结构钢、钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构混合结构混合结构砖木结构砖木结构其他结构其他结构36第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去层高层高 story height story height层高是指下层地板面或楼板上表面（或层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。表面）之间的竖向
39、尺寸。净高是指下层地板面或楼板上表面到上净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式表示为：净高和层高的关系可以用公式表示为：净高净高=层高层高-楼板厚度楼板厚度37第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去面积面积建筑面积：指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影建筑面积：指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积。面积。房产测量规范房产测量规范套内建筑面积套内建筑面积=套内使用面积套内使用面积+套内墙体面积套内墙体
40、面积+套内阳台套内阳台面积面积共有建筑面积共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的在功：各产权人共同占有或共同使用的在功能上为整幢建筑服务的公共部位和公共房屋。能上为整幢建筑服务的公共部位和公共房屋。n功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房n套与公共建筑之间的分割墙以及外墙墙体水平投影面积的套与公共建筑之间的分割墙以及外墙墙体水平投影面积的一半一半38第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去第一节第一节 房地产转让流程与合同房地产
41、转让流程与合同本节内容：本节内容：n一、房地产转让的基本流程一、房地产转让的基本流程n（一）房地产买卖基本流程（一）房地产买卖基本流程n（二）房地产交换基本流程（二）房地产交换基本流程n（三）房地产赠与基本流程（三）房地产赠与基本流程n（四）房地产抵债基本流程（四）房地产抵债基本流程n（五）以房地产作价投资入股基本流程（五）以房地产作价投资入股基本流程n（六）房地产（六）房地产兼并、合并的兼并、合并的基本流程基本流程n二、商品房买卖合同二、商品房买卖合同n三、房屋买卖合同三、房屋买卖合同39第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，
42、要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去三、房屋买卖合同三、房屋买卖合同房屋买卖合同，指二手房买卖合同。房屋买卖合同，指二手房买卖合同。1 1主要合同条款主要合同条款一般而言，二手房的房屋买卖合同应包括以下主要条一般而言，二手房的房屋买卖合同应包括以下主要条款；款；（1 1）买卖房地产当事人的姓名或者名称、依据；）买卖房地产当事人的姓名或者名称、依据；（2 2）买卖房地产的坐落、地点、面积；）买卖房地产的坐落、地点、面积；（3 3）房屋的平面图、结构、建筑质量、装饰标准以及）房屋的平面图、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施，配套设施等情况；附属设施，配套设施等情况；（4 4
43、）房地产买卖的价格、支付方式和期限；）房地产买卖的价格、支付方式和期限；（5 5）房地产交付日期；）房地产交付日期；（6 6）违约责任；）违约责任；（7 7）争议解决处理办法；）争议解决处理办法；（8 8）买卖双方当事人约定的其他事项。）买卖双方当事人约定的其他事项。40第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去（三）房屋买卖合同（三）房屋买卖合同附：深圳市二手房买卖合同示范文本附：深圳市二手房买卖合同示范文本41第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来
44、时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去（三）房屋买卖合同（三）房屋买卖合同2 2签订二手房买卖合同的注意事项签订二手房买卖合同的注意事项（1 1）共有人的权利）共有人的权利（2 2）权益转移）权益转移（3 3）房屋质量）房屋质量（4 4）承租人优先购买权）承租人优先购买权（5 5）集体所有土地上房屋的买卖对象）集体所有土地上房屋的买卖对象（6 6）住房户口迁移）住房户口迁移（7 7）维修基金交割）维修基金交割（8 8）物业管理费、公用事业费具结）物业管理费、公用事业费具结42第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾
45、袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去期房限期房限转转随随着着我我国国房房地地产产市市场场的的快快速速发发展展，一一些些地地方方一一度度出出现现了了大大量量以以套套利利为为目目的的，以以期期房房、次次新新房房买买卖卖为为主主要要方方式式，进进行行短期炒作的现象。短期炒作的现象。主主要要表表现现为为：一一些些企企业业在在项项目目未未取取得得预预售售许许可可证证的的情情况况下下，就就通通过过内内部部认认购购、提提前前预预订订等等方方式式私私下下出出售售，一一些些个个人人和和机机构构借借机机炒炒楼楼花花、炒炒房房号号；一一些些开开发发
46、企企业业、销销售售机机构构利利用用临临时时借借用用的的身身份份证证、内内部部工工作作人人员员身身份份证证甚甚至至编编造造姓姓名名、证证件件等等方方式式，搞搞虚虚假假认认购购，囤囤积积房房源源，人人为为制制造造住住房房紧紧张张局局面面，引引诱诱群群众众争争购购，借借机机哄哄抬抬房房价价；一一些些个个人人和和机机构构利利用用抵抵押押贷贷款款等等方方式式，短短期期内内购购买买多多套套住住房房，再再转转手手倒倒卖卖牟牟取暴利。取暴利。43第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去期房
47、限期房限转转为为从从根根本本上上制制止止期期房房投投机机炒炒作作行行为为，2005年年颁颁布布的的国国务务院院办办公公厅厅转转发发建建设设部部等等部部门门关关于于做做好好稳稳定定住住房房价价格格工工作作意意见见的的通通知知(简简称称“国国八八条条”)明明确确，依依据据城城市市房房地地产产管管理理法法，国国务务院院决决定定禁禁止止商商品品房房预预购购人人将将购购买买的的未未竣竣工工的的预预售售商商品品房房再再行行转转让让。同同时时出出台台三三条条规规定定，一一是是在在预预售售商商品品房房竣竣工工交交付付、预预购购人人取取得得房房屋屋所所有有权权证证之之前前，房房地地产产主主管管部部门门不不得得为
48、为其其办办理理转转让让等等手手续续；房房屋屋所所有有权权申申请请人人与与登登记记备备案案的的预预售售合合同同载载明明的的预预购购人人不不一一致致的的，房房屋屋权权属属登登记记机机关关不不得得为为其其办办理理房房屋屋权权属属登登记记手手续续。二二是是实实行行实实名名制制购购房房，推推行行商商品品房房预预销销售售合合同同网网上上即即时时备备案案，防防范范私私下下交交易易行行为为。三三是是充充分分运运用用税税收收手手段段，加加大大对对投投机机性性和和投投资资性性购购房房的的调调控控力力度度。从从2005年年6月月1日日起起，对对个个人人购购买买住住房房不不足足两两年年转转手手交交易易的的，销销售售时
49、时按按其其取取得得的的售售房房收收入入全全额额征征收收营营业业税税；个个人人购购买买非非普普通通住住房房超超过过两两年年(含含两两年年)转转手手交交易易的的，销销售售时时按按其其售售房房收收入入减减去去购购买买房房屋屋的价款后的差额征收营业税。的价款后的差额征收营业税。44第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛毯、湿被褥勇敢地冲出去第二节第二节 房屋租赁流程与合同房屋租赁流程与合同城市房屋租赁管理办法城市房屋租赁管理办法房屋租赁的两种方式：房屋租赁的两种方式：n出租出租：房屋所有权人将房屋出租
50、给承租人居住或提供：房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动，或以合作方式与他人从事经营给他人从事经营活动，或以合作方式与他人从事经营活动的行为。活动的行为。n转租转租：指房屋承租人在租赁期间将承租的房屋部分或：指房屋承租人在租赁期间将承租的房屋部分或全部再出租的行为。全部再出租的行为。出租人可以从转租中获得收益。出租人可以从转租中获得收益。n与房屋买卖的区别：承租人不能对房屋行使处分权。与房屋买卖的区别：承租人不能对房屋行使处分权。45第二章第二章 房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同火灾袭来时要迅速疏散逃生，不可蜂拥而出或留恋财物，要当机立断，披上浸湿的衣服或裹上湿毛