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1、 当前房地产行业发展环境、趋势研究及知名房企策略分析上海同策房产咨询股份有限公司Tospur Consulting2010年7月当前房地产行业发展之国内外宏观形势分析未来房地产行业短期、长期发展趋势预判 知名房企经营策略分析 2当前房地产行业发展之国内外宏观形势分析房地产行业发展之国际环境分析房地产行业发展之国内环境分析 3想要对目前的宏观形势有个清晰的了解，欧债危机是绕不过的坎。欧债危机源于09年开始的希腊债务危机。但由于没有引起广泛的重视，救援不及时，到了今年的四月份，已经演化为整个欧盟的债务危机，不少欧洲国家的债务比重都远远超过了国际60%的警戒线，赤字率也远超过国际上通行的马约标准3的
2、安全线，其中以希腊、意大利、葡萄牙、西班牙和爱尔兰的情况最为严重。42009年12月全球三大评级公司下调希腊主权评级，希腊的债务危机随即愈演愈烈，但金融界认为希腊经济体系小，发生债务危机影响不会扩大。2009年10月希腊政府更正了2009年前一任政府原先预期赤字6%（GDP）的水平，到12.7%，并且预计2010 年的财政赤字将达到13.7%。2009年12月8日惠誉将希腊信贷评级由A-下调至BBB+，前景展望为负面。2009年12月15日希腊发售20亿欧元国债。2009年12月16日标准普尔将希腊的长期主权信用评级由“A”下调为“BBB”。2009年12月22日穆迪09年12月22日宣布将希
3、腊主权评级从A1下调到A2，评级展望为负面。开端发展欧洲其他国家也开始陷入危机，包括比利时这些外界认为较稳健的国家，及欧元区内经济实力较强的西班牙，都预报未来三年预算赤字居高不下，希腊已非危机主角，整个欧盟都受到债务危机困扰。2010年1月11日穆迪警告葡萄牙若不采取有效措施控制赤字将调降该国债信评级。2010年2月4日西班牙财政部指出，西班牙2010年整体公共预算赤字恐将占GDP的9.8%。2010年2月5日债务危机引发市场惶恐，西班牙股市当天急跌6%，创下15个月以来最大跌幅。欧债危机的演化欧债危机的演化52010年2月4日德国预计2010年预算赤字占GDP的5.5%。2010年2月9日欧
4、元空头头寸已增至80亿美元创历史最高纪录。2010年2月10日巴克莱资本表示，美国银行业在希腊、爱尔兰、葡萄牙及西班牙的风险敞口达1760亿美元。蔓延升级希腊的债务危机引起欧元的贬值以及股市的暴跌，从而导致欧元区其他国家融资成本的增加。整个欧元区正面对成立十一年以来最严峻的考验。4月23日希腊正式向欧盟及IMF提出援助请求。但是欧洲各国在援助希腊问题迟迟达不成一致意见，4月27日标普将希腊主权评级降至“垃圾级”，危机进一步升级。2010年3月3日希腊公布48亿欧元紧缩方案；2010年4月23日希腊正式向欧盟及IMF提出援助请求。2010年4月26日德国表示除非希腊出台更为严格的财政紧缩政策，否
5、则不会“过早”援手。2010年5月4日欧债危机升级欧美股市全线大跌。2010年5月6日欧债危机引发恐慌，道指盘中暴跌近千点。2010年5月10日欧盟和IMF斥资7500亿欧元救助欧元区成员国。2010年5月22日标普下调希腊、葡萄牙、西班牙的信用评级，前景展望为负面。欧债危机的演化欧债危机的演化6欧债危机爆发原因解析欧债危机爆发原因解析二战后西欧各国民选政府所奉行高社会福利政策希腊的经济占欧盟经济体才4%，在危机刚刚爆发时，其要面对的救助金额就1000亿美金，对欧盟和全球经济体来讲，都是较为小的一个概念，但最初1000亿美金可以解决的事情由于上升到了政治层面，而未能及时解决，最终波及到其他欧元
6、区国家，最终演化成了欧元区债务危机，救市资金也达到10000亿美金。2008 年爆发的美国次贷危机后的救市计划，加大了各国的财政支出，使得各国的债务指标恶化l希腊和意大利勉强入盟，入盟后并没有改变原来不合理的经济结构也是造成今日欧元区主权债务危机的原因之一。l对希腊经济造成严重冲击，其经济的两大支柱产业，旅游（15%GDP）和船运（4.5%GDP）在2009 年收入下降15%，使得其债务问题愈加严峻。希腊作为导火索7不少欧洲国家的债务比重都远远超过了国际60%的警戒线，赤字率也远超过国际上通行的马约标准3的安全线。欧元区各国公共债务占2010 年GDP 比例欧元区各国2010 财政赤字占GDP
7、 比例欧债危机爆发原因解析欧债危机爆发原因解析8欧元危机欧元危机国家之债国家之债VSVS次贷危机次贷危机个人之债个人之债07年起始于美国的次贷危机，就是源于与低息环境下的家庭借债，无力偿还，引发了世界范围内的经济危机。目前政府的一轮经济刺激计划，是将债务转移到了政府的身上，其实就世界范围来看，除了中国，各国政府债台高筑，而欧元区某些国家只是将这一问题较早的暴露出来而已。次贷危机时各国GDP同比增幅9欧元区经济复苏受制欧元区经济复苏受制欧元区6月份私人部门活动放缓，采购经理人指数下降。PMI指数自5月份出现了09年以来的首次下调后，6月份指数继续下降，为55.6，较5月份下降了0.2个百分点。欧
8、元区经济总量占全世界经济总量的比重30%。目前欧元区失业率仍凸显出逐渐恶化的态势，已连续两月维持在10%的自98年以来的最高位。而各国为应对欧债危机所实行的紧缩财政计划，预计会使就业情况进一步恶化。紧缩财政所的带来的重大影响，经济的增长下滑欧元区采购经理人指数欧元区失业率10欧债危机已然波及到其他经济体欧债危机已然波及到其他经济体以美国为例以美国为例以世界第一大经济体美国为例，欧元7.9日对美圆汇率为1.2639，目前虽然止跌反弹，但仍处低位。美国的经济也在脆弱的复苏中，就业率才刚刚开始改善。刚刚有新的就业机会出来，美圆的大幅升值会使得本国的企业的竞争力下降。欧元兑美元汇率走势11美国6月的失
9、业率为9.5，近期虽有小幅回落，但仍处于高位。美国采购人经理指数六月加速呈现上一个月的回落趋势，为56.2，较五月下降了3.5个百分点，显示出商业活动的扩张速度减慢。美国PMI美国失业率美国失业率和采购经理人指数美国复苏趋势减缓美国复苏趋势减缓12事实上，不仅是美国，其他国家也将受到影响，并显现出了对这一变化可能引起的经济增速回落的担忧。在货币政策层面仍然保持维松的基调l韩国央行5月12日宣布，决定维持利率在2%的记录低点不变l印尼削减了计划发行的国债规模，减缓对市场流动性的收缩动作l日本央行5月10日宣布，向市场注入216亿美元资金，以应对希腊债务危机对日本金融系统的影响。各国退出宽松政策步
10、伐减缓各国退出宽松政策步伐减缓13目前世界局势的不稳定性增加，我们是否对未来经济的发展过分的乐观，是否还应专注于防经济过热，防通涨，而忽视了未来经济可能出现的下行风险。事实上，中国也面临着欧债危机所带来的经济下滑风险房地产行业发展之国内宏观环境分析房地产行业发展之国内宏观环境分析14出口受到威胁出口受到威胁欧元区出口占中国出口的比例目前我国对欧盟出口总额约占到总出口额的20%，出口到美国的比重约17%，出口到日本的比重约8%。欧元6月对人民币汇率达到8.1，目前仍处于历史低位，欧元对人民币的大幅波动，使得占据我国出口较大比重的对欧出口部分受到较大影响，危机对我国出口的影响会在三季度凸显出来，对
11、欧盟出口增速可能降低到6%，7%的水平。欧元对人民币的汇率情况15在刚刚才有复苏迹象的出口未来的前景不明确的基础上，中国的经济依靠什么来支持？Text in here出口投资消费16投资增速进一步下行投资增速进一步下行新开工项目持续回落，拉动投资下行城镇固定资产投资增速6月份累计增速延续了5月份的下降态势，为25.9%,较上月下降0.2个百分点。新开工项目投资呈现大幅下降的趋势，为26.5%，接近08年初的水平。城镇固定资产投资增速新开工项目投资增速17新开工和投资的同比增速将出现下滑，尤其房地产开发投资的同比增速下滑明显。主要由于四月中旬出台的一系列房地产政策效应的显现，开发商的开发投资意愿
12、将逐步下降。投资和新开工环比出现下降，房地产开发景气指数十个月来首次出现回落房地产投资房地产投资自09年6月以来，房地产开发景气指数一直呈现上升势头。6月份，全国房地产开发景气指数为105.06，比5月份回落0.01 点，表明新政对房产商开发策略的影响已经显现。从分类指数看，本年资金来源指数和房屋施工面积指数分别出现了回落。房地产开发景气指数新开工面积增速房地产开发投资额增速18消费增速已出现疲态，城镇居民人均可支配增速实际在下降社会品零售总额及增速情况我国城镇居民人均可支配收入实际增速今年二季度社会消费品零售总额名义增速创新高，但实际增速已出现疲弱姿态，城镇居民可支配收入实际累计同比也出现下
13、挫的趋势，对于消费而言，如果未来增长动力仍然来自于政策，而非依赖于居民可支配收入的增长，则其持续性是值得怀疑的消费增速已显疲态消费增速已显疲态196月份中国制造业采购经理人指数(PMI)从上一月的53.9下降至52.1。20中国政府也表现出对经济复苏趋势的担忧，出台了一系列意图拉动投资的政策。l保障性住房建设：5月19日住建部与各省区签约：要在今年共建设各类保障性住房300万套和棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户。同时要求要在今年7 月底前全面开工建设保障性住房项目。l民间投资新36条：5月7日国务院办公厅下发关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见。意见要求各地鼓励和引导民间资
14、本进入法律法规未明确禁止准入的行业和领域，鼓励民间资本参与交通运输、水利工程、电力、石油天然气、电信及土地整治和矿产资源勘探开发等领域建设，同时允许民间资本兴办金融机构。意见同时鼓励和引导民间资本进入社会事业领域，如参与发展医疗事业等。21推动保障性住房投资建设遏制投机、投资泡沫，抑制高房价拉动投资及房地产各相关产业，保障经济增长可有效解决当前的困境22根据2008 年11 月，住房和城乡建设部提出“今后三年内要新增加200 万套廉租房、400 万套经济适用房，并完成100 多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000 亿元，平均每年3000 亿元。其中，对廉租房投资2150
15、亿；棚户区改造投资1015 亿元；经济适用房投资6000 亿元，综合约9000 亿元”。保障性住房建设完成状况欠佳保障性住房建设完成状况欠佳但是，09年保障性住房建设的执行情况并不理想，完成率为不到50%。其中经济适用房开发完成投资额为1139亿元，占房地产开发投资额的3.1%,与08年持平，为历年最低。23保障性住房建设实际拉动投资有限保障性住房建设实际拉动投资有限由于保障性住房建设投资占房屋总投资额比例过小，其拉动力有限，此外，商品房如果调控时间过长，其造成的投资减速不是保障性住房投资可以弥补的。2010年580万户保障性住房开发目标计算预计，新增投资额约2100亿元，50%的实际完成额计
16、算，保障性住房的新增投资完成额约1000亿左右，使房地产新增投资增速增加约2.7个百分点。从2008年的逆周期观察对投资增速的影响看，2008年与2009年的房地产投资增速分别下降了7个百分点，因此保障性住房的新增投资不能完全覆盖对房地产调控带来的整体投资减速房地产开发完成投资额增速经适房开发投资额站房地产开发投资额比重24建保障性住房建保障性住房不差钱不差钱 缺的是积极性缺的是积极性 l保障房不赚钱，开发商没兴趣保障性住房利润少，审批程序较商品住宅复杂上海2009年下半年拍卖的长风6B/4C地块，就由于其中的5%的保障性住房计划使得众多的开发商望而却步，最后不得已更改在此地块内配建保障性住房
17、的计划l拉动GDP太少，地方政府不上心根据某开发商公布的开发清单显示，高高在上的房价中，土地出让金、各种配套费等政府所得超过三分之一。形成了房价高、地价高、政府收入也高的怪圈1、明确责任主体，将保障性住房建设成效与地方政府政绩相关联2、适当解决地方政府财政收入问题（如利用征收房产税等措施来弥补土地收入的减少）3、国有房地产企业作为开发保障性住房的排头兵，同时对市场产生引导作用解决方案 长期有利、短期效果不大 25新三十六条的颁布新三十六条的颁布新36条是希望可以带动民间投资，成为未来拉动经济的引擎，但我们认为这一政策短期内的作用不明显，我们知道老的36条其实也是鼓励民营资本投资，但在实际操作过
18、程中就碰到了种种困难，所以目前此政策仍是处于观望期，对投资拉动作用较小。民间资本在市场竞争中 遭遇的“玻璃门”和“弹簧门”“玻璃门玻璃门”“弹簧门弹簧门”是指在部分行业中由于各方面配套改革跟不上，民营企业虽然进入，但最终不得不在竞争中被淘汰出来，比如说石油行业，再比如航空。是指一些行业和领域在准入政策上虽无公开的限制，但实际进入条件限制颇多，看着是敞开的，实际却进不去。航空能源医疗26 我们认为，近期多个逆向调控政策的出台，保障性住房建设的推出，期望弥补由于房价的打压而造成的投资增速的下降。新36条的颁布，鼓励投资拉动民间投资雷声大，雨点小，对经济的实质性拉动作用较小。27政策走向预判从政策面
19、上，政策的目的一般以熨平周期为目的，即平抑经济波峰和波谷，从历史经验看，工业增加值同比在10%附近或以下时，为政策力图保底的区域，而增速一旦超过16%，便进入了红线高压区。工业增加值增速图红线高压区红线高压区政策保底区政策保底区92-95年的调控 04-07年的调控 09年下半年开始的调控 基于先行指数的预测基于先行指数的预测28刚出炉的6月数据显示，月工业增加值同比增长13.7，增速比月降低2.8个百分点，显示工业生产的增速放缓可能大于预期。工业增加值快速下降必然引起的经济增速的快速下降。考虑到本月工业增加值的大幅下降受基数效应的影响，我们认为三季度政策出现放松的可能性不大，估计要到四季度工
20、业增加值增速稳定走出政策高压区时，政策或将有松动。29判断三：国家在第三季度进行第二轮调控的可能性不大，很大程度上是对国判断三：国家在第三季度进行第二轮调控的可能性不大，很大程度上是对国十条的进一步深化，包括各方面细则的出台以及执行力度的加大。政府偏好十条的进一步深化，包括各方面细则的出台以及执行力度的加大。政府偏好在第三季度看到实质性的政策调控效果，以为之后可能的变动留有空间。在第三季度看到实质性的政策调控效果，以为之后可能的变动留有空间。由于欧债造成的影响，经济复苏势头减缓，而政府一系列意图拉动投资，带动经济增长的措施之效果仍值得质疑。在没有实质性措施拉动经济的情况下，基于对宏观经济形势的
21、分析，作出以下判断：判断一：经济增速回落加快判断一：经济增速回落加快预计在第四季度经济增速走出政策高压区预计在第四季度经济增速走出政策高压区判断二：由于经济走出政策高压区，预计在今年第四季度政策会有所放宽。判断二：由于经济走出政策高压区，预计在今年第四季度政策会有所放宽。房地产行业恢复的时点较我们之前的判断有所提前，大约为第四季度，并且房地产行业恢复的时点较我们之前的判断有所提前，大约为第四季度，并且本次房价下调幅度有所收窄。本次房价下调幅度有所收窄。30 未来地产行业发展趋势预判 房地产行业短期趋势研判 房地产行业长期趋势研判 31短期趋势研判基于移动均线理论的预测32移动均线相关指标和假设
22、移动均线相关指标和假设短线指标-八周移动均线长线指标-三十二周移动均线技术分析前提假设包括本周在内的前八周成交量的算术平均数为本周的八周移动均线值包括本周在内的前三十二周成交量的算术平均数为本周的三十二周移动均线值在移动均线分析中，假设成交量信息已经包含了成交均价、宏观经济、政策等各类因素的影响。3310/4/3 9.9809/7/5 49.54下跌幅度80%39.56假设出现04、07年的调整情况，长期均线也出现下滑，则根据趋势模拟，目前上海房地产行业将进入一轮较长时期的调整，调整幅度为周成交量下降40万平米左右，成交量谷底大约会出现在2010年4月份，之后成交量逐步回升，至6月中旬短期均线
23、将再次突破长期均线，进入新一轮持续上升周期。38周悲观趋势模拟悲观趋势模拟-长期均线出现下滑长期均线出现下滑二零零九年 八月预测结果上海零九年预测上海零九年预测34上海目前市场状况上海目前市场状况根据近期的市场情况成交量在3月底达到谷底，模型预测效果良好。悲观趋势实现原因：一是欧元区经济复苏趋势减缓，全球经济形势不确定因素增加；二是在复苏趋势尚不稳定时的调控政策及普遍的政策紧缩预期。10/3/21 9.9209/7/5 49.54下跌幅度80%39.5636周35上海当前预测上海当前预测由于宏观调控得当，未出现二次探底的情况，按照04年的调整情况进行预测成交量八周移动均线下调后，不会低于3月份
24、的成交量底部，市场将于今年三季度末反弹回升。06/2/19 14.6205/8/7 11.329周震荡幅度8.7210/09/12 10.1710/3/21 9.9225周震荡幅度10.1736上海房地产行业走势路线图上海房地产行业走势路线图上海房地产行业走势路线图上海房地产行业走势路线图10/07成交量持续在低位调整，受成交量下调的影响，价格会受到一定的抑制10/09成交量回调结束，触底反弹。各国政府的调控能力以及经济周期的持续性，二次探底的可能性不大由于欧债危机的影响，外部经济环境的不确定性37明年市场的走势会基本符合我们之前的悲观预期。成交量将继续回调至2010年6月份。届时，月均成交量
25、将较最高点下降110.55万方，下降幅度为60%。10/06 72.6509/07 183.2下跌幅度60.3%110.5512月北京零九年预测北京零九年预测二零零九年八月/十二月预测结果悲观趋势模拟悲观趋势模拟-长期均线出现下滑长期均线出现下滑38北京当前预测北京当前预测对于北京，我们延续对其市场的悲观判断，由于北京目前的成交量仍未回调到08年的水平，预计未来几个月内仍有回调空间，可能这也是北京细则较为严格的原因之一。成交量将继续回调至2010年8月份。届时，月均成交量将较最高点下降115.22万方，下降幅度为62.85%。10/08 67.9809/07 183.2下跌幅度62.8%115
26、.2214月39北京房地产行业走势路线图北京房地产行业走势路线图北京房地产行业走势路线图北京房地产行业走势路线图10/07成交量持续下调，受成交量下调的影响，价格会受到一定的抑制10/08成交量回调结束，触底反弹。由于欧债危机的影响，外部经济环境的不确定性 北京细则的严厉性40假设出现07年的调整情况，长期均线大幅下滑，调整时间较长，调整幅度较大。则根据趋势模拟，深圳房地产市场的调整将持续到明年8月份，下跌幅度为约为81.5%。16月09/05 77.7310/08 14.4下跌幅度81.5%63.33深圳零九年预测深圳零九年预测悲观趋势模拟悲观趋势模拟-长期均线出现下滑长期均线出现下滑二零零
27、九年八月/十二月预测结果41深圳当前预测深圳当前预测对于深圳，我们延续对其市场的悲观判断。则根据趋势模拟，深圳房地产市场的调整将持续到10年8月份，下跌幅度为约为80%。16月09/05 77.7310/08 15.21下跌幅度80.4%62.5242深圳房地产行业走势路线图深圳房地产行业走势路线图深圳房地产行业走势路线图深圳房地产行业走势路线图10/07成交量持续下调，受成交量下调的影响，价格会受到一定的抑制10/08 成交量回调结束，触底反弹。由于欧债危机的影响，外部经济环境的不确定性 4306/11 19.9807/01 46.3607/10 65.5707/07 39.32在06年和0
28、7年两次短期均线向上突破长期均线后，周期分别为3和4个月，上涨幅度都略高于26万方。本次上涨在09年4月份突破长期均线后，上涨幅度已达到43.5万方，上涨周期也已经达到4个月，因此无论是从历史上涨幅度还是周期来看，目前大连市场的成交量都已存在较大的调整压力。成交量移动均线上升趋势分析成交量移动均线上升趋势分析3月4月上涨幅度26.38上涨幅度26.25上涨幅度43.4509/04 37.6709/07 81.124月09-09大连零九年预测大连零九年预测4405/11 42.4406/04 20.4008/04 38.3507/02 46.36成交量移动均线下降趋势分析成交量移动均线下降趋势分
29、析6月6月下跌幅度22.04下跌幅度27.22在05、07、08年三次较大幅度的调整中，05年和08年调整中，由于长期均线处于下降趋势，调整周期都为6个月，调整幅度分别为22万方和27万方，07年的调整期由于长期均线处于上升趋势，因此调整幅度较小，调整周期也较短。07/11 65.5707/04 33.96下跌幅度12.43月09-09大连零九年预测大连零九年预测4510/02 46.1509/07 81.12假设出现05、08年的调整情况，长期均线也出现下滑，则根据趋势模拟，目前大连房地产行业将进入一轮较长时期的调整，由于本轮上升周期上涨幅度较大，故调整幅度也将高于历史水平，为月成交量下降3
30、4.97万平米，成交量谷底大约会出现在2010年2月份，之后进行一段时间的调整。7月下跌幅度34.97大连零九年预测大连零九年预测二零零九年八月预测结果悲观趋势模拟悲观趋势模拟-长期均线出现下滑长期均线出现下滑4609/10 59.4209/07 81.12乐观趋势模拟乐观趋势模拟-长期均线保持平稳长期均线保持平稳假设长期均线基本保持平稳，则在10月份可望触底，下降幅度大约为21.7万方，但由于会向下突破长期均线，因此继续处于窄幅调整，在2010年4月份突破长期均线，进入新一轮上升通道。下跌幅度21.74月大连零九年预测大连零九年预测二零零九年八月预测结果4710/03 50.1509/07
31、81.12大连市场本次的调整始于去年第三季度，到今年三月到达阶段性谷底，与我们之前的悲观趋势预测的结果相差一个月，预测效果良好。悲观趋势实现原因：一是欧元区经济复苏趋势减缓，全球经济形势不确定因素增加；二是在复苏趋势尚不稳定时的调控政策及普遍的政策紧缩预期。但我们同时看到，由于新政和季节性因素的双重影响，此次调整的幅度要较我们之前预计的大。下跌幅度30.978个月大连零九年预测大连零九年预测4806/03 19.7306/10 16.9911/02 51.7908/04 46.3610月12月延续我们的悲观判断，今年下半年大连仍会出现持续震荡的行情按照05年和08年调整，长期均线处于下降趋势，
32、震荡周期约在10-12个月左右，预计大连市场要调整到明年二月份。相比上海、北京、深圳等一线城市，大连市场在此次调控中所受的影响较轻，一方面是由于大连并非政策重点打击的市场，其对新政的反映较为滞后，另一方面也是由于出开发商目前加强了在市场较为成熟的二线城市的布局。10/03 50.1509/03 33.9612月09-09大连市场当前预测大连市场当前预测趋势模拟趋势模拟-震荡期走势图震荡期走势图49长期趋势研判50长期趋势向好，发展更具平稳性和可持续性长期趋势向好，发展更具平稳性和可持续性 日本历年汇率及地价走势 斯密森协议斯密森协议广场协议广场协议长期来看，我国仍处于城镇化水平加速阶段，大量人
33、口进入城市，将增加房地产市场的需求。另外由于目前我国将进入人民币升值周期，本币升值往往会推高资产价格，而资产价格的持续上涨所带来的诱人收益又会带来本币持续升值的压力，日本在20世纪70至90年代伴随着日元升值的房价持续快速上涨便可证明这一规律在以上两点因素作用下，我们预计房地产经过本轮的调整，又将重新步入上升通道。并且由于此次调整，市场参与者将变得相对比较理性，新的一轮房地产行业上升发展将更具平稳性和可持续性51从长期发展趋势来看，行业重心将由一线城市向二三线城市转移 行业重心将由一线城市向二三线城市转移行业重心将由一线城市向二三线城市转移 04与09年一线与二三线城市商品房销售面积变化对比销
34、售面积占比销售面积（万方）一线城市二三线城市一线城市二三线城市2004 18.40%31.50%7035 12043 2009 8.40%32.30%7872 30269 销售额占比销售额（亿元）一线城市二三线城市一线城市二三线城市2004 37.00%31.10%3839 3227 2009 22.70%35.00%9987 15398 04与09年一线与二三线城市商品房销售额变化对比5204与09年一线及二三线城市商品房销售额变化对比 04与09年一线及二三线城市商品房销售面积变化对比 04与与09年一线及二三线城市商品房销售对比年一线及二三线城市商品房销售对比 我司对4个一线城市（上海、
35、北京、深圳、广州）和50个二三线城市的发展现状进行了比较分析，通过对近几年商品房市场研究发现，一线城市的比重逐渐下降，销售面积占比由04年的18.4%下降至09年的8.4%，销售额占比由04年的37.0%下降至09年的22.7%；而二三线城市的比重则日益上升，销售面积占比由04年的31.5%小幅上升至09年的32.3%，销售额占比由04年的31.1%上升至09年的35%531 天津 18 武汉 35珠海2 石家庄 19 长沙 36金华3 太原 20 南宁 37嘉兴4 呼和浩特 21 海口 38常州5 沈阳 22 重庆 39苏州6 大连 23 成都 40东莞7 哈尔滨 24 贵阳 41烟台8 南
36、京 25 昆明 42扬州9 杭州 26 西安 43镇江10 宁波 27 兰州 44台州11 合肥 28 西宁 45泰州12 福州 29 银川 46湖州13 厦门 30 乌鲁木齐 47南通14 南昌 31 无锡48中山15 济南 32 佛山49舟山16 青岛 33 绍兴50洛阳17 郑州 34 温州50个二三线城市 50个二三线城市个二三线城市 54城市城市回归标准差回归标准差年均销售面积增速年均销售面积增速城市城市回归标准差回归标准差年均销售面积增速年均销售面积增速城市城市回归标准差回归标准差年均销售面积增速年均销售面积增速杭州16128.13%天津2374.39%西宁1511.88%宁波17
37、325.01%石家庄5624.38%成都59329.83%温州5413.17%沈阳1379.48%银川7422.21%嘉兴10823.27%大连3619.19%乌鲁木齐14027.77%湖州6026.10%哈尔滨1016.56%佛山13013.42%绍兴9823.45%合肥7329.65%东莞9219.04%金华466.50%福州2347.50%珠海8422.36%舟山2231.33%厦门8515.42%济南14313.96%台州7528.85%南昌617.70%青岛24312.50%南京25912.73%郑州25424.35%烟台17218.25%无锡13921.11%长沙8324.26%太
38、原9817.99%常州21433.97%南宁5416.54%呼和浩特7815.43%苏州13232.53%武汉24018.01%贵阳6719.82%南通13223.51%海口709.83%昆明24523.15%扬州8715.51%重庆55722.51%中山21722.41%镇江6631.81%西安21531.53%洛阳12312.56%泰州4718.86%兰州6315.56%平均值平均值138.8138.819.70%19.70%03-09年二三线城市商品房销售面积回归标准差及增速二、三线城市成交量波动性及涨幅二、三线城市成交量波动性及涨幅5503-09年一线城市商品房销售面积回归标准差及增速
39、回归标准差回归标准差销售面积增速销售面积增速上海4586.35%北京5501.30%广州2243.35%深圳343-2.95%平均值平均值393.7393.72.01%2.01%对03-09年商品房销售面积数据进行平稳性分析，发现一线城市历年销售面积波动幅度比较大，均值为393.7，而二三线城市相对来说较小，均值为138.8。03-09年二三线城市商品房销售面积增速平均为19.7%，远远大于一线城市的2.01%一线城市成交量波动性及涨幅一线城市成交量波动性及涨幅56二、三线城市成交量波动性及涨幅二、三线城市成交量波动性及涨幅03-09年二三线城市商品房销售均价回归标准差及增速城市城市回归标准差
40、回归标准差房价涨幅房价涨幅城市城市回归标准差回归标准差房价涨幅房价涨幅城市城市回归标准差回归标准差房价涨幅房价涨幅天津10619.54%武汉47617.43%珠海65116.28%石家庄2717.04%长沙29510.51%金华12519.40%太原63310.91%南宁27812.85%嘉兴26717.24%呼和浩特 66320.13%海口23913.80%常州43915.62%沈阳1846.29%重庆2113.94%苏州50817.81%大连43515.28%成都22515.66%东莞44712.71%哈尔滨5128.10%贵阳16112.30%烟台14615.12%南京47917.57%
41、昆明51612.59%扬州31914.13%杭州25218.62%西安4510.70%镇江7815.15%宁波32018.62%兰州22412.14%台州46917.47%合肥49014.66%西宁25110.20%泰州10517.62%福州38920.72%银川5159.52%湖州22718.99%厦门142523.63%乌鲁木齐 4367.68%南通25114.77%南昌53212.95%无锡35119.45%中山32110.58%济南4326.57%佛山56916.25%舟山26117.30%青岛32215.97%绍兴31418.02%洛阳12315.03%郑州17613.15%温州59
42、828.23%平均值平均值352.6352.615.12%15.12%57一线城市成交均价波动性及涨幅一线城市成交均价波动性及涨幅城市回归标准差销售均价增幅上海813 18.88%北京1289 21.09%广州889 16.5%深圳2187 18.54%平均值平均值1294.5 1294.5 18.75%18.75%03-09年一线城市商品房销售均价回归标准差及增幅对03-09年一线和二三线城市商品房销售均价数据进行平稳性分析发现，二三线城市的回归标准差均值为352.6，而一线城市均值为1294.5，历年价格波动幅度很大，不过从销售均价增幅来看，一线城市年均增幅为18.75%，高于二三线城市1
43、5.12%的水平58 我们认为未来一线城市对于开发商的意义在于树立品牌效应，打造全国化品牌形象，不必追求过多的项目数量和销售额；而二三线城市之于开发商有更大的成长和利润空间，可以使得资金快速回笼以及创造利润增长点，应是今后房地产业发展的重点区域，事实上，例如万科、绿城、恒大等知名房企早已开始二三线城市的战略布局一线及二三线城市对于开发商的战略意义一线及二三线城市对于开发商的战略意义59知名房企战略布局转移知名房企战略布局转移知名房企万科万科二三线城市销售面积占公司总销售面积比值从07年的61.88%上升为09年的71.06%，主营业务区域明显从一线城市转移至二三线城市转变的倾向。60一线城市一
44、线城市2009 2009 2008 2008 2007 2007 深圳(%)10.7714.3723.42上海(%)9.3712.6516.98广州(%)8.989.817.73北京(%)4.958.094.85营业收入占比汇总（营业收入占比汇总（%）34.0734.0744.9244.9252.9852.98二三线城市二三线城市天津(%)10.058.291.98杭州(%)9.444.575.9成都(%)7.392.325.67佛山(%)6.055.73.91沈阳(%)5.35.211.31苏州(%)4.264.524.21南京(%)3.712.290.25厦门(%)3.280.882.24
45、东莞(%)2.263.724.16无锡(%)2.163.712.92武汉(%)2.154.543.2长沙(%)1.90.870.86大连(%)1.71.183.83青岛(%)1.640.461.34宁波(%)1.52.390长春(%)1.250.660.89镇江(%)0.610.760.35中山(%)0.460.780.89珠海(%)0.311.491.73重庆(%)0.2600南昌(%)0.250.741.06鞍山(%)000.32营业收入占比汇总（营业收入占比汇总（%）65.9365.9355.0855.0847.0247.02知名房企万科从营业收入占比来看，一线城市的占比从07年的52.
46、98%降到了09年的34.07%，而二三线城市的占比则从47.02%上升到65.93%09年在二三线城市营业收入占比排名前十的城市天津、杭州、成都、佛山、沈阳、苏州、南京、厦门、东莞、无锡其所有占比之和已经达到了公司营业收入总额的半壁江山，为53.9%，07-09年万科在一线及二三线城市营业收入占比变化知名房企战略布局转移知名房企战略布局转移61知名房企绿城作为09年中国销售额排行第二的绿城集团，其在二三线城市的销售额份额从07年的45.89%猛增为09年的86.85%一线城市一线城市20092009一线城市一线城市20082008一线城市一线城市20072007上海7.57%上海9.22%上
47、海32.90%北京5.58%北京2.95%北京21.21%销售额占比汇总销售额占比汇总13.15%13.15%销售额占比汇总销售额占比汇总12.16%12.16%销售额占比汇总销售额占比汇总54.11%54.11%一线城市一线城市20092009一线城市一线城市20082008一线城市一线城市20072007温州21.65%杭州19.95%杭州20.98%杭州16.53%寧波、舟山、上虞42.62%舟山、上虞4.78%济南4.53%合肥10.13%合肥8.28%海宁、绍兴7.23%長沙7.74%長沙10.02%郑州2.85%南京4.58%新疆1.83%其他34.06%新疆2.82%销售额占比汇
48、总销售额占比汇总86.85%86.85%销售额占比汇总销售额占比汇总87.84%87.84%销售额占比汇总销售额占比汇总45.89%45.89%07-09年绿城在二三线城市销售面积占比变化07-09年绿城在一线及二三线城市销售额占比变化知名房企战略布局转移知名房企战略布局转移62知名房企恒大地产恒大全国布局示意图二三线城市二三线城市0909年销售额占比（年销售额占比（%）0909年销售面积占比（年销售面积占比（%）重庆13.714.2长沙4.75.9武汉7.48.7潘阳4.55.2成都11.712.9西安8.28.3昆明4.35.5太原5.85.8天津3.12.8南京4.74.7合肥32.8洛
49、阳1.62.2贵阳11.2包头2.42.1占比汇总占比汇总76.176.182.382.309年恒大地产的在售项目分布于全国19个中心城市，其中二三线城市的销售额占比和销售面积占比分别为76.1%和82.3%知名房企战略布局转移知名房企战略布局转移63二三线城市房地产业发展实力评测二三线城市房地产业发展实力评测我司研发的二三线城市房地产业发展潜力评测模型选用7个经济指标和7个房地产指标来组成相应的评价指标体系，具体指标包括有地区生产总值、第三产业增加值、固定资产投资额、城乡居民储蓄余额、人均可支配收入、社会消费品零售总额、人均GDP、人均可支配收入增速与商品房均价增速比值等，运用因子分析法和相
50、关数学模型，赋予各指标相应权重，定量分析计算各个指标的得分，最后根据两大指标的得分汇总得出城市房地产业发展潜力排名 64分析方法分析方法12365指标选取指标选取经济指标：我们选用地区生产总值、第三产业增加值、固定资产投资额、城乡居民储蓄余额、人均可支配收入社会消费品零售总额、人均GDP7个指标，分别赋予的权重为0.2、0.1、0.1、0.15、0.2、0.1、0.15 房地产指标：我们选取09年房价、03-09年房价涨幅、09年房地产投资额、09年人均居住面积、09年房价收入比、03-09年人均可支配收入增速/房价增速、03-09年人均GDP增速/房价增速，分别赋予的权重为0.15、0.1、