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1、5/29/2023 5/29/2023优品道之3A 商业物业管理方案优品道物业服务中心 优品道物业服务中心2008-9-19 2008-9-195/29/2023 5/29/2023第一部份：商业物业管理市场调研情况第一部份：商业物业管理市场调研情况 建筑面积：建筑面积：40 40 万平方米。万平方米。其中商业 其中商业17 17 万平方米；万平方米；住宅 住宅15 15 万平方米，地下 万平方米，地下车库 车库8 8 万平方米。万平方米。卖场主力商家有：国美、卖场主力商家有：国美、伊滕等十家主力店。伊滕等十家主力店。地产公司自营商场为万 地产公司自营商场为万千百货。千百货。物业服务提供商：万
2、达 物业服务提供商：万达商业物业公司。商业物业公司。n 万达广场一、物业概况：一、物业概况：5/29/2023 5/29/2023 建筑面积：建筑面积：6.1 6.1 万平方米 万平方米其中写字楼 其中写字楼2.5 2.5 万平方米；万平方米；卖场 卖场3.6 3.6 万平方米。万平方米。共六层。一至三层卖场，共六层。一至三层卖场，四至六层为写字间 四至六层为写字间 卖场主力商家有：国美、卖场主力商家有：国美、易初莲花。易初莲花。物业服务提供商：丽盛 物业服务提供商：丽盛物业公司（市场化物业 物业公司（市场化物业公司）公司）n 汇龙湾物业概况5/29/2023 5/29/2023 建筑面积：建
3、筑面积：4 4 万平方米。万平方米。共五层。共五层。物业服务提供商：自 物业服务提供商：自管 管n 家乐福（双桥店）物业概况5/29/2023 5/29/2023二、物业服务管理方式：二、物业服务管理方式：p 主力店 店面经营管理秩序由主力商家自行负责。如：安防秩序、自用设备设施维修保养、卫生保洁、客户投诉处理等。所有主力店独自占用的设备设施全部划归主力店使用、维护管理，并以合约形式明确管理责任。n 万达广场、汇龙湾5/29/2023 5/29/2023p 地产公司自营商场。商场内商家自用部分正常经营时间的安全秩序及卫生保洁由商家自行负责。物业公司只负责商场内商家共用部位的卫生保洁及秩序维护管
4、理。物业服务 物业服务管理方式 管理方式5/29/2023 5/29/2023物业服务 物业服务管理方式 管理方式p 物业服务管理方式为：自营。n 家乐福5/29/2023 5/29/2023 物业服务费：物业服务费：三、物业服务收费标准：三、物业服务收费标准：p 万达广场按建筑面积计算，48 元/每平方米 月（含商业共用部位空调费）。p 汇龙湾按建筑面积计算，5 元/每平方米 月 缴费主体：缴费主体：p 主力商家店为一主体。p 地产公司自营商场为一主体。n 万达广场、汇龙湾5/29/2023 5/29/2023 共用设施设备维 共用设施设备维修保养费用：修保养费用：p 按缴费主体单位建筑面积
5、分摊。如：消防系统维修、保养费用等。p 垃圾清运及排污:垃圾清运根据商家业态由商家自行处理或委托物业公司处理；排污管理网疏通由相似业态商家分摊费用并委托物业公司处理。中央空调费：中央空调费：p 万达广场：商家户内按空调冷量独立计算，另行缴费。p 汇龙湾按建筑面积包干计算，7 元/每平方米 月。物业服务收费标准5/29/2023 5/29/2023 共用设施设备维修保养费用：共用设施设备维修保养费用：停车费用：停车费用：p 机动车：万达广场地下车场按四小时起价5 元，以后按每小时2 元计费；汇龙湾车场按两小时起价3 元，以后按每小时1 元计费。p 非机动车：统一规划地点，并由物业公司统一外包，并
6、按成都市规定标准实施。n 家乐福物业服务收费标准5/29/2023 5/29/2023 所有物管服务自行提供。所有物管服务自行提供。机动车停车场外包。收 机动车停车场外包。收费标准按三小时起价 费标准按三小时起价 4 4，以后每小时计价，以后每小时计价 1 1 元 元（三小时内购物凭票免（三小时内购物凭票免费）。费）。统一规划地点外包管理，统一规划地点外包管理，并按成都市规定标准实 并按成都市规定标准实施（施（购物凭票免费）购物凭票免费）。空调自营费用约为 空调自营费用约为 10 10 元 元/平方米 平方米.月。月。n 家乐福物业服务收费标准5/29/2023 5/29/2023n n 物业
7、概况第二部份：3A 商业物业管理方案 建筑面积：建筑面积：3.4 3.4 万平方 万平方米。其中 米。其中32 32 号楼为 号楼为0.28 0.28 万平方米，万平方米，33 33 号 号楼商业为 楼商业为3.12 3.12 万平方 万平方米；米；一四五楼为资产公司 一四五楼为资产公司自营。自营。二、三楼为主力商业 二、三楼为主力商业店。店。5/29/2023 5/29/2023二、物业服务管理方式：二、物业服务管理方式：p 服务主体：资产管理公司p 主力商家店面经营管理秩序由主力商家自行负责。如：安防秩序、自用设备设施维修保养、卫生保洁、客户投诉处理等。p 所有主力店独立占用的设备设施全部
8、划归主力店使用和维护管理，并以合约形式明确相应责任。5/29/2023 5/29/2023p 地产公司自营商场。商场内商家自用部分正常经营时间的安全秩序及卫生保洁由商家自行负责。非正常营业时间内的商场安全秩序由物业公司负责。物业公司负责商场内商家共用部位的卫生保洁及秩序维护管理。物业服务管理方式5/29/2023 5/29/2023三、物业服务收费标准方案：三、物业服务收费标准方案：人力成本名称 名称 数量 数量（名）（名）单位成本 单位成本（万元（万元/月）月）小计 小计（万元（万元/月）月）备注 备注副经理 副经理 1 1 0.60 0.60 0.60 0.60客服员 客服员 2 2 0.
9、24 0.24 0.48 0.48两班制（兼清洁绿化管理）两班制（兼清洁绿化管理）秩序班长 秩序班长 3 3 0.30 0.30 0.90 0.90秩序员 秩序员 25 25 0.25 0.25 6.25 6.25 三班制，外围设岗 三班制，外围设岗1 1 个、车场设岗 个、车场设岗2 2 个、监控设 个、监控设岗 岗1 1 个、内保设岗 个、内保设岗1 1 个、负一楼 个、负一楼3 3 个岗；换休 个岗；换休1 1 人。人。维修主管 维修主管 1 1 0.40 0.40 0.40 0.40维修工 维修工 9 9 0.28 0.28 2.52 2.52 设备值班设岗 设备值班设岗2 2 个（三
10、班制）；维修设岗 个（三班制）；维修设岗1 1 个 个（两班制），换休（两班制），换休1 1 人。人。环卫员 环卫员 10 10 0.17 0.17 1.70 1.70 两班制，外围设岗 两班制，外围设岗1 1 个，一楼设岗 个，一楼设岗2 2 个，四至五 个，四至五楼设岗 楼设岗1 1 个，车场设岗 个，车场设岗1 1 个。个。绿化工 绿化工 2 2 0.17 0.17 0.34 0.34合计（万元 合计（万元/月）月）13.19 13.19n物业服务费标准测算：物业服务费标准测算：5/29/2023 5/29/2023类别 类别 小计（万元 小计（万元/月）月）备注 备注水 水据实分摊 据
11、实分摊 公共用水、用电据实分摊；公共用水、用电据实分摊；（含商场专用车场水、电（含商场专用车场水、电费用）费用）电 电据实分摊 据实分摊共用部位维修养护费 共用部位维修养护费0.68 0.68只含单次 只含单次500 500 元以下的维修 元以下的维修修费用。（每平米 修费用。（每平米0.20 0.20 元）元）设备维修耗材 设备维修耗材1.02 1.02只含 只含500 500 元以下的共用设施 元以下的共用设施设备的小修费用。（每平 设备的小修费用。（每平米 米0.30 0.30 元）元）保洁耗材 保洁耗材0.68 0.68每平米 每平米0.20 0.20 元 元节日布置费 节日布置费0.
12、68 0.68每平米 每平米0.20 0.20 元 元办公、绿化养护费 办公、绿化养护费0.30 0.30办公、绿化养护等费用 办公、绿化养护等费用合计（万元）合计（万元）3.36 3.36注：空调费用另行核算，单独计费。公共能源及耗材成本物业服务收费标准5/29/2023 5/29/2023类别 类别 小计（万元 小计（万元/月）月）备注 备注人力成本 人力成本 13.19 13.19公共耗材成本 公共耗材成本 3.36 3.36合计（元）合计（元）16.55 16.55 直接成本合计类别 类别 金额（万元 金额（万元/月）月）小计（万元 小计（万元/月）月）直接成本 直接成本 16.55
13、16.55 16.55 16.55管理费用 管理费用 15 15 2.5 2.5营业税 营业税 5 5 2.5X5 2.5X5=0.125=0.125合计（元）合计（元）19.175 19.175物业服务费约为：物业服务费约为：5.02 5.02 元 元/平方米 平方米（按总建筑面积（按总建筑面积3.4 3.4 万平方米核算）万平方米核算）部含负一楼车库。部含负一楼车库。物业服务费测算物业服务收费标准5/29/2023 5/29/2023 空调费p 空调费用计算按独立商铺单位面积包干核算。p 根据市场调查对比，空调冷气运行预计费用约为：10元/平方米.月。共用设施设备维修、共用设施设备维修、保养费用：保养费用：p 按缴费主体单位建筑面积分摊。如：消防系统维修、保养费用等。p 垃圾清运及排污:垃圾清运根据商家业态由商家自行处理或委托物业公司处理；排污管理网疏通由相似业态商家分摊费用并委托物业公司处理。物业服务收费标准5/29/2023 5/29/2023 停车费用：停车费用：p 机动车：地下车场按两小时起价5 元，以后按每小时2 元计费（消费者两小时内购物停车凭票免费）（消费者两小时内购物停车凭票免费）。p 非机动车：集中规划地点，并由物业公司统一管理，按成都市规定收费标准实施。物业服务收费标准5/29/2023 5/29/2023谢谢！