《房地产楼盘权重定价方法表优质资料.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产楼盘权重定价方法表优质资料.doc（68页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、房地产楼盘权重定价方法表优质资料(可以直接使用，可编辑 优质资料，欢迎下载）楼盘定价方法一、成本导向定价法1、成本价成定价法：就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）2、目标收益定价法是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。3、售价加成定价法以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）二、需求导向定价1、理解值定价法是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。2、区分需求定价法是指某
2、一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价三、竞争导向定价1、随行就市定价法就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。2、追随领导者企业定价法有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。四、可比楼盘定价法根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。表一、定级因素、指标与分值 定级因素指标分值位置A、距所在片区中心区的远近，B、商业为临街或背街，C、写字楼为临街或背街，D、住宅为距所在片区中心区的远近A、最差（远）1，B、很差（远）2，C、一般3，D、很好（
3、近）4，E、最好（近）5价格A、百元以上为等级划分基础B、商铺、写字楼、豪宅、普通住宅等级依次减少C、价格是否有优势A、最高1，B、很高2，C、一般3，D、很低4，E、最低5配套A、城镇基础设施：供水、排水、供气、供电；B、社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地A、最不完善1，B、不完善2，C、一般3，D、很完善4，E、最完善5物业管理A、保安B、清洁卫生C、机电D、绿化率及养护状况E、物业管理费F、是否人车分流G、物业管理商资质A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5建筑质量A、是否漏雨水B、门窗封闭情况C、内墙D、地板E、排水管道A、最差1，B、很差2
4、，C、一般3，D、很好4，E、最好5交通A、大中小巴士路线数量B、距公交站远近C、站点数量D、大中小巴舒适程度A、最少（远）1，B、很少（远）2，C、一般3，D、很多（近）4，E、最多（近）5城市规划A、规划期限（远中近期）B、规划完善程度C、规划所在区域重要性程度D、规划现状A、最不完善1，B、不完善2，C、一般3，D、很完善4，E、最完善5楼盘规模A、总建筑面积B、总占地C、户数A、最小1，B、很小2，C、一般3，D、很大4，E、最大5朝向A、按方向B、按山景C、按海景D、视野A、西（西北、西南）1，B、东（东南、东北）2，C、北（东北、西北）3，D、南（东南、西南）外观A、是否醒目B、是
5、否新颖C、是否高档D、感官舒适程度A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5室内装修A、高档B、实用C、功能是否完善D、质量是否可靠A、最差（远）1，B、很差（远）2，C、一般3，D、很好（近）4，E、最好（近）5环保A、空气B、噪音C、废物D、废水A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5发展商实力及信誉A、资产资质B、开发楼盘多少C、楼盘质量D、其他A、最差（少）1，B、很差（少）2，C、一般3，D、很好（多）4，E、最好（多）5付款方式A、一次性付款B、分期付款C、按揭付款D、品牌A、最差（少）1，B、很差（少）2，C、一般3，D、很好（多）4，E、最好（
6、多）5户型设计A、客厅与卧室的结构关系B、厨房和厕所的结构关系C、是否有暗房D、实用率大小A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5销售情况A、销售进度B、销售率C、尾盘现状A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5广告A、版面大小B、广告频率C、广告创意A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5停车位数量A、停车位数量B、住户方便程度A、最差1，B、很差2，C、一般3，D、很好4，E、最好5表二、可比楼盘综合因素量化统计表权重序号楼盘名称楼盘名称楼盘名称备注位置0.51价格0.52配套0.43物业管理0.34建筑质量0.35交通0.36城市规划
7、0.37楼盘规模0.38朝向0.39外观0.110室内装饰0.211环保0.212发展商信誉0.113付款方式0.214户型设计0.115销售情况0.116广告0.117停车位数量0.118合计楼盘因素定级公式P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格吉林市房地产楼盘调研表调研人： 调研时间：年 月 日一、 项目基本资料项目名称地理位置开发商占地面积建筑面积商业面积住宅面积绿化率公摊率容积率规划楼数规划户数一梯几户建筑类型交房时间车位数二、 价格信息住宅均价商铺价格车位价格主户型总价起价最高价优惠活动商铺：
8、车位：住宅：三、 物业配套物业公司物业费电梯费车位管理费车位数地下地上四、 环境信息居住氛围商业环境公园绿地学校医院大型公建公交路线配套会所幼儿园商业配套五、 产品信息项目分期建筑面积户数均价销售周期销售率一期二期三期四期面积配比户型面积户数比例销售数量销售比例一室户型两室户型三室户型四室户型其他产品景观主题景观特点六、销售活动活动周期活动内容宣传主题被检查公司:检查公司:检查小组成员:填写说明：1，每一项内容应明确回答“是”、“否”或“不适用”，对于抽样检查的项目，样本超过80%符合表述要求，可标注该项为“是”；2，如项目中含有非“是”或“否”能回答的问题，请在说明列简短说明；3，对于检查方
9、法为抽样检查的，要求另行完成详细检查内容的工作底稿（模版见抽样检查工作底稿样板），并将样本合规个数、合规百分比以及相应底稿的索引号填列在索引号列；4，抽样检查的抽样方法见抽样检查的抽样方法，如果实际业务发生数量小于最小样本量，则全部检查；5，检查方法为“检查”是指检查相关文件或系统中的交易轨迹，该方法仅表明集团建议采用检查方法，如与实际情况有出入，可以采用更适用方法来检查该项控制，但须知会集团财务部或风险部；6，检查方法为“检查”，则检查样本个数由检查人把握，检查的样本个数以可以证实该项控制点确实执行的数量为宜；7，“（六）上年检查发现的问题是否整改”中，请逐条列示被检查公司上年存在的问题，并
10、逐一在“是/否”栏标注本年是否已经整改？如有例外情况，请说明。检查项目检查方法检查人负责人检查日期是/否/不适用抽样检查底稿索引号说明责任人现状及初步的检查方案抽样总数抽样单位合规个数合规百分比（一）资金安全方面：（重点）1，销售确认和销售回款运营销售现场管理运营1负责销售收款业务的财务人员2007年至今是否有变动？询问运营2如有，是否通过交接表等进行书面交接确认？检查运营3如交接，是否有财务部负责人监交确认？检查运营4是否有销售现场现金保管管理制度？询问/检查运营5是否有销售收款相关制度？询问/检查运营6收款员上岗前是否经过相关制度的培训或学习过相关制度？询问/检查运营7是否由指定的收款员收
11、款（尤其节假日）？抽样检查运营100天8收款员是否由财务部安排并知会财务部全体？询问/检查运营9收款时是否有业务人员陪同？询问/观察运营10销售现场现金是否当日/或隔日送存，有无大额现金存放现场？询问/观察运营11办理现场销售业务的人和收取款项的人是否为不同的人？询问/观察运营12销售现场的票据管理人员和收款人员是否为不同的人？询问/观察运营13现场收款人员是否清楚财务收款要点及pos机操作指南？询问/观察运营14POS机刷卡是否与收据核对清晰？抽样检查运营100笔该类业务15人民币刷卡是否于当日结算？抽样检查运营100笔该类业务16外币刷卡是否单笔结算？抽样检查运营10笔该类业务17销售现场
12、的现金余额与收据开列数据每天核对？抽样检查运营44天18调房变更是否有相关审批制度？抽样检查运营21笔该类业务19退房变更是否有相关审批制度？抽样检查运营22笔该类业务20更名变更是否有相关审批制度？抽样检查运营23笔该类业务21在售楼盘时否取得的销售许可证？抽样检查运营3楼盘22公司是否制定销售代理单位的监控和管理制度？询问/检查运营23对销售代理单位，是否有奖励、处罚措施？询问/检查运营24是否于醒目的位置公示客户易理解的财务收款流程图？观察运营25现场是否标明“缴纳款项请索取票据”等字样？观察运营26是否正确开具收据和发票？抽样检查运营100笔该类业务27发票和收据上，客户签名等要素是否
13、清晰完整？抽样检查运营101笔该类业务28是否每天报送收付款资金日报表？抽样检查运营44天29收付款资金日报表是否得到销售后台书面或邮件确认反馈？抽样检查运营44天30从第三方收款，是否取得第三方与购买方的书面承诺书？抽样检查运营20笔该类业务31已办理完毕的收款单据转交会计岗是否有登记签字？抽样检查运营100笔该类业务销售现场的特殊业务管理运营32收取面积补差款是否依据？抽样检查运营20笔该类业务33是否至少经过工程或客服部门的审核？抽样检查运营20笔该类业务34收取装修款是否依据？抽样检查运营20笔该类业务35是否经过工程、客服部门的审核？抽样检查运营20笔该类业务36是否存在且审批流程符
14、合公司制度规定？抽样检查运营20笔该类业务37应退房款是否得到财务部签字确认？抽样检查运营20笔该类业务38开出的收据是否收回？抽样检查运营20笔该类业务39诚意金是否在取得后收取？抽样检查运营20笔该类业务40是否存在？询问/检查运营41余额是否与相应银行账户余额一致？询问/检查运营42是否存在？询问/检查运营43余额是否与相应银行账户余额一致？询问/检查运营44是否存在？询问/检查运营45是否建立或薄？询问/检查运营46是否对客户欠款的原因予以记录？询问/检查运营1.2销售定价管理运营47公司是否有楼盘销售价格的制定机制？询问/检查运营48财务部门是否能够参与定价审批？询问/检查运营49楼
15、盘销售前是否有价格审定单？抽样检查运营3楼盘50价格审定单上是否有总经理签字？抽样检查运营3楼盘51销售折扣的审批流程是否按照制度执行？抽样检查运营20笔该类业务52折扣变更是否有相关审批制度？抽样检查运营20笔该类业务53退定的审批流程是否按照制度执行？询问/检查运营54退房的审批流程是否按照制度执行？询问/检查运营55内部员工购房的审批流程是否违反集团的有关规定？询问/检查运营56内部员工购房获取的折扣水平，是否违反集团的有关规定？询问/检查运营1.3财务上的管理运营57相关财务人员2007年至今是否发生过变更？询问/检查运营58如变更，是否有书面交接？询问/检查运营59交接是否有财务负责
16、人监交并书面确认？询问/检查运营60财务部进行销售账务处理与收取销售款是否为同一人？询问/观察运营61销售发票、销售合同所载明的价格是否一致？抽样检查运营100笔该类业务62销售合同是否已经双方签字盖章？抽样检查运营100笔该类业务63从销售发票追查到销售记账凭证及销售记账凭证汇总表，是否全部销售都已正确入账？抽样检查运营100笔该类业务64从销售记账凭证及销售记账凭证汇总表追查到销售发票与销售合同，是否存在虚假或错误的销售记录？抽样检查运营100笔帐务处理65是否定期催收应收账款？周期多久？询问/检查运营66是否有能反映每日资金余额的资金日报？检查运营67是否定期检查销售前台资金日报，明源系
17、统基本数据以及原始收据的准确、完整性并反馈？询问/检查运营68是否及时完成销售后台财务会计处理？多久一次？检查核算69是否及时处理收据和发票的领用、核销及装订保存？检查税务70是否及时披露每周或每月销售及回款情况表？期后几天完成？检查运营71是否定期披露应收款管理报表？周期为多久？检查运营72是否保存备份季度年度结算楼盘表？检查运营73是否按公司关于一次性、按揭、公积金付款方式的回款天数的要求执行？检查运营74是否有逾期欠款天数记录？检查运营75是否有逾期金额统计记录？检查运营76是否有延期原因记录？检查运营77是否有逾期欠款审批记录？检查运营78是否有逾期欠款催收记录？检查运营79是否存在？
18、检查运营80注销的坏账是否进行备查登记？检查运营81已注销坏账收回后是否及时入账？请说明具体管理方法询问/检查运营82回款与佣金是否挂钩？抽样检查运营20笔该类业务83担保是否有明确的相关人员跟踪？抽样检查运营5笔该类业务84如存在保证金担保情况，保证金收回（5%左右）情况是否正常？询问/检查运营2，现金和银行存款管理投融资2.1现金管理投融资85是否有现金管理的相关制度？询问/检查投融资86是否每月都会进行现金盘点？询问/检查投融资87现金盘点是否有出纳以外人员在场？询问/检查投融资88现金盘点表是否连续齐全？询问/检查投融资89现金盘点表是否经财务负责人审阅并签字？抽样检查投融资10张90
19、现金付款单是否有领款人签字？抽样检查投融资20张91有无员工借款长期未还的情况？询问/检查投融资92库存现金是否由出纳专门保管？观察投融资93库存现金是否放入保险柜中？观察投融资94工作日收取的现金是否当日存入公司帐户？观察投融资95非工作日的现金收款是否当天存入专用的银行存折/卡？检查投融资96非工作日存入银行存折/卡的现金是否在下一个工作日转入公司帐户？检查投融资97现金存放是否整齐有序？观察投融资98保险柜摆放位置是否安全？观察投融资99存放现金的地方是否有监控等设备？观察投融资100保险柜钥匙密码是否分开保存？观察投融资101保险柜内是否存放有私人物品？观察投融资2.2银行存款管理投融
20、资102下月初是否及时索要银行对帐单？抽样检查投融资8个月103银行对帐单是否盖有银行印鉴？(如网银则不需要)抽样检查投融资8个月104下月初是否及时编制银行余额调节表？抽样检查投融资8个月105银行存款余额调节表是否经独立人员复核并签字？抽样检查投融资8个月106编制的银行余额调节表是否正确？抽样检查投融资8个月107银行余额调节表与账面金额和银行金额是否核对一致？抽样检查投融资8个月108是否检查未达账项的原因并跟踪？抽样检查投融资8个月109银行余额调节表未达款项是否有长期未达(3个月以上)？抽样检查投融资8个月110所有账户是否开户前都经过集团资金中心审批？检查投融资111是否有开户、
21、销户审批表？检查投融资112所有开户、销户是否都先通过K2系统审批？检查投融资113是否有销户审批表？检查投融资114存折（卡）的开立申请理由是否真实？检查投融资115银行账户变动信息是否在EAS中的反映？检查投融资116各银行账户间调拨资金时，是否通过审批？检查投融资117存折（卡）是否分由两人分别保管存折和密码？检查投融资118存折（卡）是否存在取现的现象？检查投融资119存折款是否及时全额转入对公账户中？检查投融资120存折（卡）的使用情况是否有独立第三人进行检查并做好记录？检查投融资121节假日有收款且项目地无对公银行节假日上班？检查投融资122银行账户资料（开户审批表、印鉴卡片、贷款
22、卡、帐户IC卡）是否完整？询问/检查投融资123是否定期取得或计算银行存款利息？询问/检查投融资124是否有长期闲置的银行账户？询问/检查投融资125是否存在不按规定用途使用账户情况？询问/检查投融资126所有账户是否都已在财务系统中反映？检查投融资127是否有外阜银行账户，外埠存款支用及收回是否有规定的审批手续？询问/检查投融资128是否有银行账户外借情况？如有需另行列明原因。询问/检查投融资2.3网银的管理投融资129是否存在网银管理制度？询问/检查投融资130网银授权是否得到控制？（请另行写明管理的具体情况）询问/检查投融资131是否有经办、审核、审批三级权限？询问/观察投融资132网银
23、的付款是否由两人或两人以上操作才能支付成功？询问/检查投融资133网上银行收支回单是否全部及时取得？平均多久取得？抽样检查投融资134是否设定网上付款上限？是多少？询问/检查投融资2.4其他方面投融资135出纳是否单独登记现金日记帐、其他货币资金明细帐且与用友总帐是否一致？检查投融资136出纳岗是否分别每日登记并核对现金日记账与库存现金及时调查处理余额差异，做到日清月结？检查投融资137出纳是否操作用友总帐凭证编制？检查投融资138出纳到银行送交或提取现金是否有相关安全措施或制度？什么措施？检查投融资139办理结算业务后的结算单据是否加盖“收讫”或“付讫”戳记？抽样检查投融资100张140出纳
24、工作是否定期进行轮换？如是，多久轮换？询问投融资141出纳岗位轮换的交接记录是否完整齐全？检查投融资142出纳岗位轮换的交接记录是否有负责人签字确认？检查投融资3，成本、费用及付款管理运营3.1成本管理运营143是否存在成本管理制度？询问/检查运营144如果有，操作人员是否经过培训或学习过制度？询问/检查运营145是否定期在系统中更新成本？询问/检查运营目标成本运营146目标成本是否经过设计、采购、工程、项目、财务、成本等各部门人员审批确认？询问/检查运营147相关成本项目目标成本的制订是否有相关测算说明及审批过程的存档？询问/检查运营148财务部是否针对各项目各期目标成本测算相关项目经营收益
25、指标及调整相关运营计划？询问/检查运营动态成本运营149财务与成本人员的管理分工是否有会议记要或文件明确？询问/检查运营150所有合同是否均已录入成本软件之中？询问/检查运营151非合同性成本是否均已录入成本软件？询问/检查运营152财务部是否按期对所负责成本项目如资本化利息、行政管理费、物业完善费等进行待发生成本调整？询问/检查运营153每月末及时调整待发生成本，保证待发生成本无负数项？询问/检查运营成本核算核算154进行成本核算财务人员2007年至今是否发生过变动？询问/检查核算155如变动，是否有书面交接手续？询问/检查核算156是否定期将财务系统总账数与成本管理系统动态成本数据进行核对
26、？询问/检查核算157月底结算时,财务系统开发成本总账数据与成本系统动态成本数据是否一致？询问/检查核算158采购的价格和折扣是否经过审批？询问/检查运营159有无建立水表、电表管理台账？询问/检查运营160对于由公司统一交纳的水电费是否按期分摊？询问/检查运营161是否向水电使用单位扣回？询问/检查运营162工程代垫款是否区分计入其他应收款项，而非直接计入成本？询问/检查运营163对于工程水电费，罚款等是否向施工方开具收据或取得对方书面确认入账？询问/检查运营164业主零星个性化改造款项是否与房款分开，独立入账？检查核算165财务结算成本有无公司成本人员交圈签字确认？检查核算166是否分项目
27、、分期、分产品类型进行成本结算？检查核算167跨期分摊项目是否定期分摊？除土地外，期末结算时是否保证跨期辅助核算查询余额为零？检查核算168是否竣工备案后方进行成本结转？抽样检查核算3个项目169年终结算时完工产品成本是否进行了预提？抽样检查核算3个项目170年终结算时在建产品预提成本是否按工程量进度进行预提？抽样检查核算3个项目171财务部与成本部就项目基础信息，如建筑面积、可售面积是否建立统一的取数来源（如项目营运平台等）？询问/检查运营172如有，则该信息是否随时更新？询问/检查运营173在合同付款、非合同性成本手工录入的情况下，是否定期有书面的检查核对要求？询问/检查运营174如存在,检查结果是否存档？询问/检查运营3.2费用管理核算一般管理核算