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1、楼盘定价方法楼盘定价方法一、成本导向定价法1、成本价成定价法：就是在单位产品成本的基础上,加上一定比例的预期利润作为产品的售价;产品价格=单位产品的成本 1+价成率2、目标收益定价法是在成本的基础上,按照目标收益率的高低计算售价的方法;3、售价加成定价法以产品的最后销售价为基数,按销售价的一定百分率计算加成率,最后得出产品的售价;单位产品售价=单位产品总成本/1-价成率二、需求导向定价1、理解值定价法是消费者对于商品的一种价值观念,这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估;2、区分需求定价法是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素,
2、采取不同的售价三、竞争导向定价1、随行就市定价法就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平;2、追随领导者企业定价法有实力的公司,为了应付或避免竞争,或为了稳定市场以利其长期经营,往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准,来制定本企业的商品房价格;四、可比楼盘定价法根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价;表一、定级因素、指标与分值定级因素位置指标分值A、距所在片区中心区的远A、最差远 1,B、很差远 2,C、近,B、商业为临街或背街,C、写字一般 3,D、很好近 4,E、最好近 5楼为临街或背街,D、住宅为距所在片区中心区的远近价格A、百元以上为等级划分基础A、最高 1,B、很高 2
3、,C、一般B、商铺、写字楼、豪宅、普通住 3,D、很低 4,E、最低 5宅等级依次减少 C、价格是否有优势配套A、城镇基础设施：供水、排A、最不完善 1,B、不完善 2,C、水、供气、供电；B、社会服务设 一般 3,D、很完善 4,E、最完善 5施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地物业管理A、保安 B、清洁卫生 C、机电A、最差 1,B、很差 2,C、一般D、绿化率及养护状况 E、物业管理3,D、很好 4,E、最好 5费 F、是否人车分流 G、物业管理商资质建筑质量交通A、是否漏雨水 B、门窗封闭情A、最差 1,B、很差 2,C、一般况 C、内墙 D、地板 E、排水管道 3,D、很
4、好 4,E、最好 5A、大中小巴士路线数量 B、距A、最少远 1,B、很少远 2,C、公交站远近 C、站点数量 D、大中 一般 3,D、很多近 4,E、最多近 5小巴舒适程度城市规划A、规划期限远中近期 B、规划A、最不完善 1,B、不完善 2,C、完善程度 C、规划所在区域重要性 一般 3,D、很完善 4,E、最完善 5程度 D、规划现状楼盘规模朝向A、总建筑面积 B、总占地 C、户数A、按方向 B、按山景 C、按海景 D、视野A、最小 1,B、很小 2,C、一般3,D、很大 4,E、最大 5A、西西北、西南 1,B、东东南、东北 2,C、北东北、西北 3,D、南东南、西南外观A、是否醒目
5、B、是否新颖 C、是否高档 D、感官舒适程度A、最差 1,B、很差 2,C、一般3,D、很好 4,E、最好 5A、最差远 1,B、很差远 2,C、一般 3,D、很好近 4,E、最好近 5A、最差 1,B、很差 2,C、一般3,D、很好 4,E、最好 5A、最差少 1,B、很差少 2,C、一般 3,D、很好多 4,E、最好多 5室内装修环保A、高档 B、实用 C、功能是否完善 D、质量是否可靠A、空气 B、噪音 C、废物 D、废水发展A、资产资质 B、开发楼盘多少商实力及C、楼盘质量 D、其他信誉付款方式户型设计A、一次性付款 B、分期付款 C、按揭付款 D、品牌A、最差少 1,B、很差少 2,
6、C、一般 3,D、很好多 4,E、最好多 5A、最差 1,B、很差 2,C、一般A、客厅与卧室的结构关系 B、厨房和厕所的结构关系 C、是否有 3,D、很好 4,E、最好 5暗房 D、实用率大小销售情况广告A、销售进度 B、销售率 C、尾盘现状A、版面大小 B、广告频率 C、广告创意A、最差 1,B、很差 2,C、一般3,D、很好 4,E、最好 5A、最差 1,B、很差 2,C、一般3,D、很好 4,E、最好 5A、最差 1,B、很差 2,C、一般3,D、很好 4,E、最好 5停车位数量度A、停车位数量 B、住户方便程表二、可比楼盘综合因素量化统计表权重序号楼盘名楼盘名楼盘名备注称位置 0.5价格 0.5配套 0.4物业管理0.3建筑质量0.3交通 0.3城市规划0.3楼盘规模0.3朝向 0.3外观 0.1室内装饰0.2环保 0.2发展商信誉 0.1付款方式0.2户型设计15称称12345678910111213140.1销售情况0.1广告 0.1停车位数量 0.1合计161718楼盘因素定级公式P=W1F1+W2F2+W3F3+WnFn楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分可比楼盘价格由此算出楼盘价格