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1、毕业论文 毕业论文题目房地产相关政策对房屋价格的影响房地产相关政策对房屋价格的影响摘 要房地产业是我国国民经济的支柱性产业，虽然仍属于新兴产业，但是其发展之迅速是其他产业所不能比的，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。在事物的发展过程中必定会随之产生很多矛盾，然而房地产的发展带来了不可忽视的问题房价的飞速上涨，部分地区高房价现象已使居民们无法承担，泡沫现象也正在中国房地产业形成。国家为保证房价的稳定和房地产业的可持续发展，不断的出台相关政策来进行宏观调控。从1998年开始房地产的性质有了质的转变，从实物分配变为住房分配货币化。在此类一系列的刺激政策之下，人们的购房欲望不断高涨，房地
2、产业得到迅速的发展。2003年全国房价已经陆续开始超出人们的承受范围，国家出台密集的房地产相关政策来控制房价的增长，打击投机性购房，土地囤积等现象的出现。虽然政策不断的出台，但是基本对房价没有抑制的作用，更没达到预期的效果。这种收缩性政策一直持续到2008年底，由于金融危机的影响，国家不得不出台扩张型政策来刺激不断下降的商品房成交量，使低迷的房地产市场得到复苏。2009年3月房价由跌变涨，且呈V型反弹，一方面由于市场本身供求关系的影响，另一方面是宽松的政策起效快。2010年4月出台的最为严厉的政策，使当前的房价有了新一轮的波动，对房地产市场是一场严峻的考验。运用房地产经济学、宏观经济学等知识，
3、结合国家房地产实际情况，采用定性分析为主，定量分析为辅的研究方法，对我国房地产政策及其效果进行分析。对于金融政策、住房保障制度、土地政策和国家房地产政策制定、实施、监督等过程中的不足之处，提出详细的见解和建议，助于国家出台更适合我国国情的房地产政策，稳定房价，保证房地产市场的可持续发展。最后通过地区间经济发展、供求需要、人文环境、交通状况等的对比和国家政策对房地产今后的影响，判断现阶段房地产的投资方向。关键词：房地产；价格；政策；宏观调控AbstractReal estate industry acts a supporting role in nation economy. Although
4、 it is still a new industry, the rapid developments of other industries are not comparable. It played an important role in stimulating economic growth and improving living standards. In the process of development, some things must generate a lot of contradictions, and so overinvestment to real estat
5、e has brought issues that cannot be ignoredthe rapid price rise, high prices that residents in some areas cannot afford, and the real estate bubble in China is steadily growing.In order to ensure the housing price stability and sustainable real estate development, China has continuously issued relev
6、ant policy changes used for macroeconomic controls. Since 1998, the nature of real estate has been a qualitative shift from physical distribution into the housing assignment currency. In such a series of stimulus policy, the desire for people to buy a house has been rising, and the real estate indus
7、try has developed rapidly. National real estate prices have gradually begun to increase beyond peoples reach in 2003, and the state issued intensive real estate policies to control price growth, and to combat the speculative purchase and land hoarding phenomenon. Although the introduction of the pol
8、icy continued, it basically did not inhibit the price rise, and hence didnt reach the expected results. This contraction policy until the end of 2008, when due to the influence of the financial crisis, countries had to introduce expansionary policies to stimulate the declining commercial housing tur
9、nover, allowing the sagging real estate market to recover. In March 2009, prices rose, and showed a V-shaped rebound. On one side is the impact of market supply and demand, and on the other side, the loose policy had their obvious effects. In April 2010, China introduced the most stringent policies,
10、 and so the current price had a new round of instability, another severe test for the real estate market.We will be using real estate economics, macroeconomics and other knowledge, combined with the current national real estate situation, mainly using qualitative analysis, quantitative analysis of s
11、econdary research methods, and analysis of the real estate policy and effects. For monetary policy, housing security system, land policy, and the process of national housing policy development, implementation, supervisions shortcomings, I propose these detailed suggestions and opinions to help put m
12、ore real estate policy that are more suited to national conditions of Chinas, help to stabilize housing prices, and ensure the real estate market sustainable development . Finally, through comparison of regional economic development, supply and demand needs, human ecological environment, traffic con
13、ditions and the influence on national real estate, we will then determine the direction of real estate investments at the present stage.Keywords: Macroeconomic Controls；Price；Policy；Real Estate目 录1绪论11.1问题的提出11.1.1论文背景11.1.2目的21.1.3意义21.2国内外研究状况21.2.1国外房地产政策研究概况21.2.2国内房地产政策研究概况41.3研究重点及内容61.4研究方法72
14、相关理论基础82.1房地产、房地产业、房地产价格的概念82.2房地产宏观调控政策概念82.3房地产投资理论93房地产政策的重要性、目标与调控中存在的问题分析103.1房地产政策的重要性103.2房地产政策的目标113.3房地产宏观调控存在的问题114房地产政策与房地产价格之间关系的研究134.1房地产政策类型与其运行机制的分析134.1.1金融政策134.1.2土地政策144.1.3住房政策154.1.4 税收政策154.2房地产价格的分析164.2.1房地产价格的构成164.2.2房地产价格的影响因素175自1998年起国家出台的相关房地产政策及其效果分析185.1 1998-2002年的房
15、地产相关政策分析与评价185.2 2003-2006年的房地产相关政策分析与评价205.3 2007-2008年的房地产相关政策分析与评价245.4 2009年至今的房地产相关政策分析与评价286建立健全的房地产政策，保证房地产市场健康可持续发展346.1房地产宏观调控政策制定阶段346.2房地产宏观调控政策实施阶段356.3房地产宏观调控政策监督阶段356.4其他方面的建议366.4.1在住房政策方面366.4.2在金融政策方面376.4.3在税收政策方面376.4.4在土地政策方面387现阶段房地产投资重点及方向397.1地段因素397.2人文、地理环境因素407.3政策因素417.4区域
16、因素418结论45谢 词47参考文献48471绪论1.1问题的提出1.1.1论文背景近年来随着国家的强大、经济的飞速发展，房地产成为当今社会的热门话题，持续高温状态。2003年8月12日，国务院发布国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知明确指出：“以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。由于国情的特殊，中国房地产业的走向与国家政策有着密切的联系，政府对国有土地享有所有权和管理权，因此政策的变动必然会引起房地产市场的一系列变动。价格是影响房地产业发展的重要因素之一，研究政策对房屋价格的影响，应先
17、了解房价上涨的根源和我国房地产市场的运行机制。若房地产开发商的投资规模和速度相对放慢，则对房地产价格有一定的抑制作用。国家出台的许多政策都可能会影响房价的变化，包括国家金融政策、土地政策、住房政策等。然而中国房地产业的特殊性，使政策的效力往往大于法律的约束，政策的执行是逐级实施的，从而导致执法力度不到位、政策多变、透明度低等问题的出现。为防止房地产市场出现泡沫、房屋价格不正常上涨，国家一直不断的出台新的房地产相关政策来进行宏观调控，其效果有好有差。价格调控是房地产市场宏观调控的重要内容之一，如果其力度过大可能会造成全国性的通货紧缩，而过松的政策可能会使中国走日本的老路，最终导致中国房地产市场的
18、泡沫越鼓越大。房地产与我们的生活密切相关，当前政府正紧锣密鼓的出台一系列的政策来稳定房价，缓解供求矛盾，各种不同机制的政策都试图努力发挥其功效。如：2005年建设部房地产司司长谢家瑾指出，“随着中央稳定房屋价格各项调控措施的落实，政策效应逐步显现，部分地区房地产投资增长过快的势头得到控制，投机行为得到遏制，房价涨幅缓慢，住房供应结构有所改善，房地产趋于稳定。”不过到目前为止，我国还没有研制出一套最适合于中国国情的政策体系。国情复杂的中国，政策的颁布不仅要考虑到不同阶层人们的需求，而且要考虑到房地产的健康可持续发展。政府部门应积极的采取经济手段、行政手段和法律手段共同来解决房地产市场存在的问题，
19、保证中国房地产健康稳定的发展，从而促进国民经济的发展。房地产市场处于成长之中，政府应该有所作为，但面对这样纷杂的市场环境，何时出击以及政策力度如何把握却是政府一直在摸索的过程。1.1.2目的了解房地产以前、现在的情况，和国家出台的相关房地产政策。利用宏观经济学等知识，分析相关房地产政策对房屋价格的影响。在此期间应进行多方面的研究，土地制度、住房制度、市场金融制度等。本文主要以国家宏观调控为出发点，研究近年来房地产出台的相关政策以及政策对房屋价格的影响，评价其产生的效果和影响，分析政策中的不足，提出有针对性的建议。然而房地产政策对投资房地产决策具有重大影响，通过评估房地产相关政策对房屋价格的影响
20、，可对投资房地产可行性作出判断。1.1.3意义房地产业对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用，针对我国的具体情况和不断产生的新问题，结合理论和实践经验分析我国房地产相关政策基本经验和理论，丰富和提高了现有的理论基础。价格是影响房地产业发展的重要因素之一，国家出台的许多政策都可能会影响房价的变化。通过评估已实施的房地产相关政策，总结一系列的相关政策所产生的影响和作用，为将来房地产政策的制定提供参考。有利于房价回归到正常的轨道，使我国房地产市场走向健康、稳定的道路，最终保证房地产业的可持续发展。1.2国内外研究状况1.2.1国外房地产政策研究概况国外，特别是一些发达国家，其在房地产政策和管
21、理上都有很多优势，且形成了一套完整的研究方案，调控手段成熟有效，有很多值得我国学习的地方。由于中国国情的特殊，那些政策和法律系统是不能照搬的，但可以根据中国的实际情况加以借鉴，用这些成功的经验来改善我国的房地产市场发展的不均衡。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾，许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案，如美国为了使低收入者能买得起和租得起房子，联邦每年给各州分配税收抵扣的最高限额每人1.25美元乘以各州的人口总数，房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣；法国政府长期运用税收推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴，政府利
22、用税款建造福利住房己经是家常便饭。在美国，土地主要是以私有制为主，国有土地只占其中的一小部分，且法律保证其所有权不受侵犯，明确规定无论是私人所有还是政府、地方所有的土地，他们之间都可以自由的进行买卖和出租等行为。土地是有偿使用，其价格由市场供求关系决定。美国拥有科学的土地管理模式，但也是一步步探索出来的。美国政府推行“小政府、大市场”的经济理念，就是指政府作用最小化、限定化，大力发展房地产市场。政府扩大对房地产开发的管理表现在，预先制定城市发展规划和批准制度，立法、司法机构也加强对此的干预。在住宅市场上，政府鼓励私人机构参与中低收入家庭的住房建设和经营管理，以缓解对住房的供求不平衡，同时减小国
23、家压力。在税收政策上美国非常的严厉，对不动产的税收占全部财产税收的80%，有效的防止了房地产投资的高涨，控制房价的平稳发展。又如，出售一套满两年的自用居住住宅，若为单身，其售价与购入价之间不超过25万美元可免税；若已婚家庭，价差不超过50万也可以免税。对于房价相对稳定的美国，这意味着几乎每套住房的出售都是免所得税的，因此刺激着美国房地产市场的发展，扩大内需，推动了国内经济的可持续发展。1999年美国加利福尼亚州伯克利大学Quigley采用供求平衡确定价格的模型，选择了房地产价格作为因变量，人口、就业、收入、房屋开工和许可的面积、房屋空置率和房地产抵押贷款情况作为自变量，通过回归分析的方法得出结
24、论：宏观经济因素对房地产短期价格影响不大，但对长期价格却起着重要的影响作用。因房地产泡沫破裂而闻名的日本，在房地产的研究上也是很有贡献的。日本属于亚洲国家中早期进入世界发达国家的，经过长时间的研究与发展其房地产市场已经趋于规范化和理性化，运用各种手段和方法，很大程度上解决了广大民众的基本住宅需求。20世纪80年代，日本房地产价格飞速上涨，涨幅巨大，最终由于日本中央银行不断升息，且力度很大，在股市崩盘的同时楼市泡沫也破裂。短期内房屋价格直线下降，跌至谷底，直到二十一世纪日本楼市才得到恢复，价格得到新一轮的上涨。根据此次教训，日本制订了几条改革措施：一是通过增加国债来投入建设昂贵的公共配套项目，恢
25、复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产附加值。二是放宽限制，开始放松对金融行业的诸多限制，帮助投资者建立了房产投资信托，主要用于设立商业地产投资的互助资金。三是政府还调整了建筑标准以便于开发商的房地产项目开发。这些措施的实施使日本房地产市场注入了大量资金，增强活力，减少开发难度，降低市民进入房地产业的门槛，使日本的房地产市场迈入了新一轮的发展周期。我国可以从中发达国家中借鉴和学习成功的地方，政府应该做好房地产市场的预测和分析，明白房地产的属性应该是解决人们居住和生活的产品，不能只看重回报率，同时避免投机性房地产投资动用高额贷款。Geoff Meen和Mark Andrew(1998)认为影响
26、住宅价格的主要动力因素是：收入、利率、信用可靠性、税收结构、住宅供给、人口结构。Jackson、White(2005)通过对英国房地产市行的分类研究，发现地理毗邻性不是影响房地产市场分类的重要因素，政府调控政策、开发商行为、市场结构、房地产需求和供给的变化等因素会影响房地产投资市场的分类结果。Cheng、Black(1998)采用美国1978-1995年的需求因素数据对美国住宅市场进行分类，需求因素主要为不同年龄阶段的人口数，不同行业的就业人数及其增长率，家庭总数及其增长率，抵押贷款利率，房价收入比，房价。采用这6类指标把美国住宅市场分为5个类别，分类结论表明各类之间具有显著性的差异，同一类的
27、住宅市场具有很强的相似性。Stephen malpezzi和Susan M.Wachter(2002)认为过度或不适宜的管制将导致“供给不畅”并导致房地产价格上升，在更为严格的管制条件下，房地产市场波动更为剧烈，供给是决定是否发生泡沫的关键因素。Harrigan Bruce D 较详细地介绍了西方国家土地制度与住房政策、西方房地产法律、西方房地产金融及金融政策、西方房地产税收及政策以及西方国家对房地产怎样管理等内容。1.2.2国内房地产政策研究概况我国房地产是在特殊的背景下成长起来的，发展时间不长，本身比较脆弱，由于房地产市场的发展存在着较大的差异，不可避免的会产生许多问题。如房价增长过快、住
28、房结构失衡和住房体系薄弱，都会影响房地产的可持续发展，甚至国民经济的增长。我国的发展模式与其他国家不同，政府对房地产市场的宏观调控实践经验也不多，房地产相关政策理论的研究与发达国家相比缺乏系统性和深度。但是国内许多学者也都进行了一定深度的研究，提出了有关房地产政策的不同观点。从1998年开始国家以各种形式的政策来调节市场和房价，有紧缩性政策和扩张性政策。目前中国房地产市场宏观调控的明显特点就是，把政策的重点放在住房保障制度上，众所周知房地产非理性增长与当前的货币信贷体系密切相关，大量住房按揭使很多投资者参与到炒房当中，因此国家一直在严厉打击投机性购房。1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度
29、改革加快住房建设的通知，内容是认为我国房价过高，抑制了居民的购房需求，因此需加强和改善房地产调控，调整住房价格的组成，保持价格合理稳定，促进住房建设发展。5年后，城镇住房制度、住房建设加速前进，住房条件有了较大的改善。2005年国务院发布国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知，其中包含八点意见稳定房价，即“国八条”，八点要求控制房价涨幅过快，大力调整和改善住房供应结构，积极贯彻调控住房供求的各项政策措施，认真组织对稳定住房价格工作的督促检查，要求各地政府加以重视。2008年1月7日，国务院下发关于促进节约集约用地的通知，指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地
30、闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。黄鹏(2005)对央行住房贷款调整及房地产政策方向的分析，分析国家以往房地产政策存在的不足，评价了新近出台的贷款利率政策的优缺点，提出用行政性的供给政策和金融性的需求政策配套方式调整住房的市场结构，在保证“居者有其房”的前提下，挤压市场泡沫，以求促进房地产市场的健康发展。建议调整土地供应结构，提高土地利用效率；经济手段、法律手段和行政
31、手段并举，抑制投资和投机性需求；调整和改善住房供应结构,强化房产市场信息透明度；严格控制城市拆迁规模，建立有效住房保障体系。谢百三(2006)我国房地产市场宏观调控的效果及其未来的政策取向，认为如果继续实行过猛的宏观调控政策则将对房地产市场、金融稳定乃至整个宏观经济形势等造成不利的影响。房地产市场宏观调控政策要因地制宜，切忌搞“一刀切”。房地产业是国民经济的支柱产业之一，对其调控务必小心翼翼。同时对一些地区房价涨幅过大的原因也应认识清楚，如银行资金，外地购房需求等，认识到这些合理的因素，房地产市场调控才可能做到因地制宜。建议未来政策的重心应转向巩固宏观调控成果、保持房地产市场稳定发展等方向。王
32、兵(2007)发表关于当前房地产宏观调控政策的思考，价格是市场经济的核心问题，也是房地产市场的核心问题。价格不仅传导着市场信号。而且决定着房地产价值的实现程度和价值分配关系。并且对土地、资本、价格、税费等宏观调控进行了细致的分析。并得出结论：加速房地产市场经济体制的建设，完善房地产宏观调控体系。王华(2010)我国货币政策对房地产价格影响的实证分析，以货币政策与房地产价格之间的关系为研究对象,主要运用多元线性回归模型的方法,在货币政策影响房地产市场理论途径的分析基础上进行实证,对货币政策对房地产价格的影响进行实证分析。根据实证结果分析影响货币政策效应的主要因素,并给出相关的政策建议。1.3研究
33、重点及内容本文主要以宏观的角度作为出发点，研究近年来国家出台一系列的房地产相关政策，包括刺激和抑制两方面。随着我国住房制度改革和住房建设的发展，矛盾的产生变成必然，且日益深化。为了了解这些矛盾产生的原因和今后房地产市场可能的变化，需要分析已经出台政策的效果，而最直观的结果就是政策出台后对房价的影响，分析其执行过程，找出优势与不足。在我国，房地产业是经济增长的重要推动力，同时也是国民经济的支柱性产业，因此房地产业的发展是国家关注的重点，也是与普通老百姓生活密切相关的产业。结合中国实际国情，深入分析房地产政策的效果，有助于更加准确的了解中国房地产市场发展的实际状况，探究其中的不足与偏差，提出自己的
34、见解和意见，助于中国房地产市场的健康可持续发展。最后运用所学知识和政策影响，涉及分析房地产投资、决策问题。主要研究内容如下：第1章 绪论。叙述本文研究的背景，提出选题的目的与意义。分析国内外对房地产政策方面的研究状况及成果，确定该篇论文的研究重点、内容，以及研究过程中所用到的方法。第2章 相关理论基础。先对房地产相关基础理论进行界定，如房地产、房地产业、房地产价格。再介绍房地产宏观调控的概念和有关投资、投资决策的知识。第3章 房地产政策的重要性、目标与调控中存在的问题分析。首先介绍房地产政策对房地产业发展的重要性，总结政策制定的目的，最后对房地产宏观调控中所存在的问题进行分析。第4章 房地产政
35、策和房地产价格之间关系的研究。对房地产政策类型与其运行机制进行拓展性分析，涉及金融政策、土地政策、住房政策和税收政策。根据房地产经济学知识，分析房地产价格的构成及其影响因素。第5章 自1998年起国家出台的相关房地产政策及其效果分析。1998年是中国房地产市场的转折，从此年开始分析到目前国家出台的一系列有关于房地产的政策，包括紧缩性和扩张性政策，通过数据分析政策的作用效果。第6章 建立健全的房地产政策，保证房地产市场健康可持续发展。细致分析房地产相关政策在制定阶段、实施阶段、监督阶段中的存在的问题，提出相应的建议和解决办法。同时深入到金融政策、土地政策、房地产保障制度中的问题进行讨论。第7章
36、现阶段房地产投资的重点及方向。根据实例和当前房地产政策的影响，各地区的经济、人文环境、地理交通、供求需求等方面，分析现阶段房地产投资方向和重点。第8章 结论。作为该篇论文的总结，概括整篇内容所研究的主要内容，并写出研究结果，即通过研究得到的相关结论。1.4研究方法以供求理论等相关经济学理论和方法为基础，结合房地产经济学、房地产金融、宏观经济学等进行分析。科学的认识政府运用金融、土地、税收政策等手段调控房地产市场的原因、目标及方法等，为房地产市场健康稳定发展提供理论指导。采用实证研究、理论研究相结合的方法，同时涉及一定比例的文献调研法和观察法。内容是具体与抽象相结合，理论与实际相结合。通过图表加
37、文字说明的方式，更清楚明了的反映出现实，说明问题，这样的方法会更直观更有说服力。课本的基础理论知识、政府的实际房地产宏观调控政策，加上部分经济学家、房地产研究人员对中国房地产的分析，运用分析总结的逻辑推理，融合汇总写出自己的观点，在此过程中展开一系列的讨论、分析、展望。2相关理论基础2.1房地产、房地产业、房地产价格的概念房地产是一种特殊的商品，房地产业是国民经济的基础性、先导性和支柱性产业，与国民经济之间有着密切的联系。房地产有时也称不动产，是指土地、建筑物及其他定着物以及其附带的各种权益。房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门，包括土地开发，房屋建设、
38、维修和管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产价格是建筑物连同其所占土地价格，是人们和平的获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产的经济价值(交换价值)的货币表示。其形成原因来源于两个方面：(1)从规划设计、土地开发到房屋施工安装等过程凝结了物化劳动和活劳动所形成的地产价值和房产价值。由开发土地或建造房屋过程中消耗的生产资料价值，劳动者为自己劳动所创造的价值，劳动者为社会创造的价值三部分构成。(2)资本化地租。土地是一种特殊商品，土地价格不是土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格。房地产价格包括总成本和利润两部分，房
39、地产总成本是指企业在开发建设和经营房地产过程中所投入的总费用。总成本的大小主要取决于所包含项目的多少和每个项目的实际耗费值，总成本在不同地区和时期内有着很大的差异性，房地产价格主要是由总成本决定的。2.2房地产宏观调控政策概念宏观调控一词是在我国被广泛使用的术语，是一个借鉴西方经济学的概念，它在西方国家通常被称为经济控制、宏观经济管理或国家干预。虽然对宏观调控的说法不一，从最广泛的定义上，是指国家对国民经济总量进行的调节与控制，国家通过实行宏观调控政策的手段来保持经济总量平衡，抑制通货膨胀，促进重大经济结构优化，实现经济稳定增长。政策是国家机关、政党及其他政治团体在特定时期为实现或服务于一定社
40、会政治、经济、文化目标所采取的政治行为或规定的行为准则，它是一系列谋略、法令、措施、办法、方法、条例等的总称。房地产宏观调控政策是指国家或政府对一定时期宏观调控发展目标及手段措施等规定的总和，包括政策目标、政策手段和措施、政策主体。国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。本文对房地产宏观调控政策作了界定，是指制定主体为中央政府，调控区间为宏观层面，适用行业范围为房地产业，适用地域范围为全国，且为未上升为法律的政策。2.3房地产投资理论所谓房地产投资是
41、指以获取房地产收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营及房地产金融资产的经济活动，它是整个国民经济投资的重要组成部分。房地产投资具有以下特征：(1)房地产投资对象的固定性和不可移动性，因为其对象是不动产。(2)房地产投资的高投入和高成本性。主要表现在土地开发的高成本性，房屋建筑的高价值性，房地产经济运作中交易费用高。(3)房地产投资的回收期长，周期性长。(4)房地产投资的高风险性。由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，加上房地产资产的低流动性，因此不能轻易脱手，投资者就会陷于被动。(5)房地产投资的低流动性。房地产投资决策就是分析拟建房地产投资项目的必要性和可行性，对
42、可以达到目标的不同方案进行比较和评价，并作出判断，选择最优方案的过程。其过程包括：确定决策目标，市场调查，拟定备选投资方案，房地产投资方案评估及方案选择，实施房地产投资决策方案，追踪调查方案实施。3房地产政策的重要性、目标与调控中存在的问题分析3.1房地产政策的重要性房地产政策对房地产业健康发展有引导、促进和规范作用，政策方向可以保持房地产健康向上的发展趋势。1、若让房地产业健康发展，实现居者有其屋，需要政策的引导和规范目前我国不论从政策上还是从理论上都在强调住房的商品化、货币化、私有化，而忽视了住房的社会属性，背离了住房具有双重属性的这一制定政策的基本点，出现政府执力失职、政策不到位的情况。
43、我国的房地产政策建设还处于起步阶段，很多方面都不成熟。解决中低收入居民的住房问题是住房政策的基本点，住房保障制度不到位、不系统，偏离政策目标，使我国居民特别是大多数中低收入居民家庭的买房难、租房难的问题并没有得到根本解决。2、若让土地公有制在房地产业发挥最大的公共效益，须要政策的引导和规范近年来国有资产大量流失，国有土地的收益也因法律和政策的疏漏而被少数不法商人所窃取。都说房地产是暴利行业，贪污腐败在此随处可见，所以很多不法分子都盯紧了这一块儿，于是产生了很多欺诈现象。政策的漏洞对于政府来说就意味着国有资产的流失，国家一定要按照公开、公平、公证的交易原则进行交易，通过土地收入来大力发展基础设施
44、的建设和生态环境治理，为中国大量的老百姓投入更多的保障性住房。在我国，政府掌握着大量的土地管理权，如果不制定好监管措施，必然为特权和腐败现象创造有机可乘的条件。制度安排的不合理是导致土地公有制目标难以实现的原因之一，政府要确保土地公有制成为能确保公平的制度，使之成为有效率的资源所有制。3、若要解决房地产领域的诸多矛盾，需要通过政策的引导和规范中国房地产业不仅承担着促进国民经济健康发展、改善老百姓的住房需求、繁荣房地产市场的责任，同时还肩负着解决13亿人口中低收入居民的住房基本保障的重任。由于近年来房地产业的高速发展，房地产业出现了诸多不可避免的矛盾。如果没有出台有针对性的政策来化解，将会使中国
45、房地产的发展顾此失彼，很难在边发展房地产的过程中边解决矛盾的产生，导致政策目标难以实现，从而带来一系列的经济和社会问题。中国是人口大国，历史问题复杂，又处于市场经济的转轨时期，必须对政策的实施全过程进行有效监督，确保国有资产不流失，从而保证国家集中财力解决住房保障问题。通过建立科学、严谨的房地产相关政策，使房地产业不仅成为国民经济的支柱产业，而且能够有效的解决老百姓的住房问题，保持房地产市场健康稳定的发展。3.2房地产政策的目标房地产是整个国民经济的组成部分，因此房地产政策的目标也必须服从全社会的国民经济宏观调控的总目标。但由于房地产本身的特点，具体的调控目标也有其特殊的要求。房地产政策制定的
46、首要目标就是实现房地产总供给和总需要的平衡，房地产业作为国民经济的支柱产业，必须大力发展。房地产政策应有多重目标体系，既不能动摇土地公有制，又要反对实行土地私有化；既要大力发展房地产业，又要兼顾房地产业的住房保障和市场稳定。房地产政策制定和运行就是不断取舍，接近目标的过程。有了目标和方向，政策的实施效果才有了评判的尺度和标准。房地产政策的目标是政府根据经济发展需要和房地产业的现实状况所制定的发展目标，通过房地产业的利润和土地等国有资产的保值增值解决广大中低收入者的住房保障问题，全力投入经济适用房和廉租房的建设，实现居者有其屋，购建社会主义和谐的目标。实现住房商品化、社会化和保障化是中国房地产政
47、策的目标，建立社会化的住房保障体系，优化房地产产业结构，提高资源配置效率，确保房地产业持续健康发展，在此基础上促进我国国民经济的增长，造福全社会。3.3房地产宏观调控存在的问题近两年我国部分城市房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求也就越迫切。低收入群体的住房问题随着房价的持续攀升显得日益凸显，尤其在一些大城市，低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距越来越大，此问题成为国家首要解决问题之一。政府与开发商价值取向混乱，片面强调住房的商品属性，而忽视房地产的住房保障属性；强调房地产作为国民经济的支柱产业，而忽视房地产社会保障的属性；强调坚持土地公有制，而忽视
48、市场机制的有机结合。出台的政策和调控手段单一，顾此失彼。如果强调经济手段，就忽视了行政手段的相结合；如果追求行政手段，就忽视了市场手段的作用，不能做到同时兼顾。在某些方面不根据自身情况制定政策，而用西方国家经济发展水平和住房消费的标准来衡量本国的城市建设和住房消费水平，没有首先考虑本国的环境和资源的制约因素。试图跳过房地产市场必然要经历的阶段，在短期内解决大部分人的住房问题。片面强调住宅的自有率，加剧了市场的结构性矛盾。房地产政策的执行力得不到位。中央与地方上下一心，在发展房地产业的同时大力推进住房保障建设。而现实却是土地增值收益和与房地产相关的税收己成为地方政府财政的的重要来源，一些地方政府从自身利益出发，加上追求政绩的影响，普遍缺少抑制房价的动力，只注重自身利益，造成了房地产市场的畸形繁荣。诸如此类的问题，其根本原因就是政策制定的片面性，没有考虑到政策组合原理，导致国家宏观调控的失利，和力度的不到位。我国的房地产宏观调控并没有形成完善的体系，房地产法律体系、房地产税收体系、住房保障体系都不完善，缺乏对房地产宏观调控政