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1、 湖南省新宁县脐橙产业推广与扩大可行性研究报告湖南省新宁县脐橙产业推广与扩大可行性研究报告一、新宁县脐橙产业推广与扩大的意义“十一五”时期是发展现代农业，建设社会主义新农村，全面建设小康社会的关键时期。全国农业和农村经济发展第十一个五年规划明确提出：“十一五”农业和农村经济发展要按照社会主义新农村建设总要求，以提高农业综合生产能力为基础，以转变农业增长方式为主线，以改革开放和科技进步为动力，大力推进现代农业建设，促进农业的区域化、标准化、产业化、机械化、市场化和服务社会化，积极培养有文化、懂技术、会经营的新型农民，努力改善广大农村的生产生活条件和整体面貌，不断提高农业和农村经济发展质量。湖南省
2、在制定中共湖南省委湖南省人民政府关于推进社会主义新农村建设的意见中，也把加强农产品质量安全工作，积极推进标准化生产，大力发展特色农业、生态农业，发展绿色农产品和有机食品，加速实施名牌战略，整合品牌资源，着力打造一批农产品知名品牌等，作为社会主义新农村建设的工作重点，提出了建设10大优势农产品产业带的工作目标。国家重点鼓励县域科技特色产业示范基地建设，龙头企业与高校、科研机构广泛的产学研合作，发展先进农业技术开发及推广等产业和技术。该项目的建设符合国家有关产业政策、技术政策要求，对推广先进的农业技术，加快特色产业和促进县域经济发展，实现农业产业化，有效增加农民收入，具有重要的意义。新宁县位于湖南
3、省西南部，东连东安，西接城步，南邻广西壮族自治区全州、资源县，北靠武冈、邵阳县，地处东经1101811028，北纬 26152655。东西长84.3千米，南北宽73.28千米。总面积2751平方公里。该县建设具有县域特色的脐橙产业示范基地具有以下农业资源优势：1)多种类型的地貌和良好的植被适合脐橙无公害生产条件。新宁境内呈现出以山为主，山、丘、岗、原齐全的多样地貌类型。土地面积275130.53公顷，其中农用地216198.30公顷，占比例78.58%，建设用地1158.21公顷，占比例4.06%，未利用地47774.02公顷，占比例17.36%。森 林 覆 盖 率达58.5%，生态环境条件好
4、，复杂多样的地貌结构和良好的植被，营造了脐橙无公害生产的自然环境。2)开发的深度和广度的潜力非常大。本区成土母岩以页岩、砂岩为主，分布面积达70%以上。3)光温水配合好，对喜光热脐橙的生长十分有利。地处东经1101811028，北纬 26152655之间，新宁县境属于中亚热带季风性湿润气候区，具有气候温和，光、热充足，水资源较足，四季分明，垂直分布明显的气候特色。新宁县四季分明。气温小于10为冬季；稳定在1022为春季；大于22为夏季;2210之间为秋季。 四季里冬、夏较长，春、秋稍短。冬季可持续4个月，秋季只有2个月。以公历35月为春季，68月为夏季，911月为秋季,12-2月为冬季。四季降
5、雨量与日照时数如下：春季雨水最多，占全年的36. 2，而日照时数只占全年的20，多阴雨连绵天气；夏季雨量占全年的30. 9，但日照时数占全年的41，加上气温高，南风大，容易出现夏旱；秋季雨量仅占全年的19.3旧照时数则占全年的25，多秋高气爽天气，但也常出现秋旱；冬季雨水量仅占全年的13.7，同期日照时数只占全年的14，冬季降水强度小，多阴沉小雨或小雨雪大气。主要生长季节雨量充足，46月为雨季，79月为旱季。46月处于南北气流交汇频繁时期严雨过多，雨水集中，3 个月总雨量占全年的42，当降水强度较大时，可造成局部山洪6月下旬至7月上旬，副热带高气压带开始控制，雨季结束。79月气温高、南风大、蒸
6、发强，常出现夏、秋干旱，甚至夏秋连旱。县境年平均实际日照时数1465. 6小时，可照时数4434.5小时，日照百分率为33。7月日照时数最多，为248.4小时，平均每天8小时日照；2月日照时数最少，仅49.8小时，平均每天2小时日照。78月日照百分率均在50以上，寒冬到早春的13月日照百分率在20以下。县内全年太阳总辐射量为103.47千卡平方厘米，生理辐射或光合有效辐射为573千卡平方厘米。县热量资源丰富。全年平均气温17.0，年较差22. 6，极端最高气温39.0，出现在1988年7月19日，极端最低气温是8.8，出现在1977年1月30日。冬季日平均气温低于0的天数一般不过十几天。县境气
7、温稳定通过5的平均初日在2月下旬，平均终日在12月下旬。气温稳定通过10的平均初日为3月24日，平均终日为11月20日。多年平均初均初、终间日数有242.3天，累积温度5295.8气温稳定通过 20平均初日为月18日，平均终日为9月25日，初终间日数为131.7天，累积温度为3401.3 。年均降水量1331.1毫米，年降水量最多为1868.3毫米（1961年），最少量为950.0毫米（1963 年），年平均变率为11.5。降雨量分布不均匀，总的趋势是西南部多于东北部，山地多于丘陵，南部山区的枫木坪、黄金年降雨量在15001700毫米，西北部温塘及东部三渡水年降雨量11001200毫来，在沿河
8、两岸丘陵地区，平均年降雨量在1300毫米左右。降水量的年内分配也不均，以46月降水量居多，平均561.1毫米，占全年降水量的42。5月份雨量最多，平均为211.8毫米，最多月雨量为1975年5月，为404.5毫米；12月雨量最少，平均为46.6毫米，最少月雨量为1987年12月，只1.9毫米。县内降雨强度不大，一日最大降雨量132.2毫米，出现在1986年的6月22日。日雨量在100毫米以上的大暴雨日数，仅出现过7天，平均每4年出现1次。对喜光、喜温的脐橙生长十分有利。但是，新宁在实施县域科技特色产业示范基地中也存在诸多问题和矛盾，影响和制约着脐橙产业示范基地项目的顺利开展。这些制约因素主要为
9、：1)人口多，农民文化素质低，农业投入不足。据统计，总人口585422人，其中城镇人口128865人；新宁农村人口中，文盲和半文盲的比例相当高，农民受教育的程度普遍偏低。农业经济发展的资金主要靠农村各行业的净收入，受农产品的价格下滑和农业生产资料价格不断上涨的双重约束，导致农民种植粮食作物基本上无利可图，对农业生产条件的改善投入不足。乡镇企业发展缓慢，无法为农村经济发展积累资金，也使得“以工补农”难以实现。受资金、科技力量等条件的限制，许多适合农业可持续发展的科技成果推广工作滞后，如配方施肥，生物防治病虫害等技术推广工作都受到不同程度的制约。2) 政府管理不下功夫，没有给农民生产给予最大的帮助
10、，每年的生产销售基本都是农民自己动手，联系客户。其中很多很多农民每年有很多脐橙销售不出去或者只能以低价卖出，这也是导致脐橙生产的一个关键性的因素。3)只种植脐橙，而不知道间种、放养、混种等模式，这种单一模式结构的经营模式越来越不适应农村小康社会建设的需要，成了制约农民收入提高的因素之一。4）技术不过关，当地的农民基本都是代代相传的种植技术，没创新的方法出现。急需技术指导。针对以上情况，为从根本上提高农业的质量和效益，依靠科技进步促进农民增收致富，推动县域经济社会发展，促进传统农业向具有市场竞争力和实现农民持续增收的现代农业的转变，逐步把传统农民培养成为有文化、懂技术、会经营的新型农民，增强农业
11、发展后劲和活力，同时，为探索农业发展经营机制，实现新宁县农业可持续发展，根据科技部、财政部关于科技富民强县专项行动计划实施方案（试行）和省科技厅关于建设县域科技特色产业示范基地的方针政策及具体要求，结合新宁县的实际，通过在新宁县地杰果业公司实施“脐橙产业示范基地项目”，寻求自然资源与经济社会资源的合理配置。有利于提高农业生产的技术配套，加强农业科技成果转化推广；有利于转变农业增长方式，建设生态型农业，减少农业生产污染，培肥地力，改善农村生活环境；有利于提高农民的整体素质，增强发展科技致富的能力；同时,也有利于形成具有高附加值、强辐射力的农业龙头项目，培育科技型的特色支柱产业，壮大县域经济。二、
12、新宁县脐橙产业推广与扩大的基础和优势（一）脐橙产业推广与扩大的基础本项目实施基地位于湖南省邵阳市新宁县黄龙镇。207国道直穿该县，距新宁县县城仅8公里，交通便利，区位优势明显。该地土地资源丰富，土层深厚肥沃，地势比较平坦，扶夷水贯穿，生产基础条件好，周围无工业厂矿和“三废”污染，生态环境条件好，具有良好的地域代表性，是进行脐橙产业生产开发的理想场所。目前该基地已具备以下一些条件：1、 脐橙产业具有一定的规模现在新宁县黄龙脐橙生产可谓是家家户户动手种植，而且新宁县家家红食品生产公司跟一些种植面积较大的农户签订的合同，直接预订购买。在新宁县高桥镇也是一派铮铮向荣的局面，平均每户年产量达到10000
13、斤。农民的大半的收入都来自脐橙种植的收入。2、生产已经有很大的规模且取得很好的成绩县内有土特产品有柑桔、脐橙、鹿茸、猕猴人桃罐头等。栽培柑桔有800多年的历史。1978年被定为湖南15个和全国 100个柑桔生产基地县之一。有脐橙面积2.3万亩，年产量6000吨，出口2000吨。产量和出口量均占全国四大脐橙基地之首。1990年4月在北京举行的全国名优水果评选赛中，新宁7904号华脐获金奖。3、市场潜力大、技术支持该县产量和出口量均占全国四大脐橙基地之首，而且经过近几年的政府大力支持，在品种和销售关上有很大的进步，销售额也呈直线增长。新宁脐橙果皮光滑，果色为黄红色，肉质细嫩，酸甜适度，香脆化渣。曾
14、多次获农业部和湖南省优质农产品金奖。新宁脐橙香甜润口，色泽光鲜，也很便于运输，产品畅销国内外各大市场，并出口东南亚、加拿大、独联体各国。农民在滚滚的利润鼓励下，都大力，认真的从事脐橙的种植。管理越来越规范，亩产量也越来越高，农民收入也越来越大。（二）新宁县脐橙产业推广与扩大的优势1、已选育出适合当地推广种植的优良品种新宁脐橙为新宁县农业部门从华盛顿脐橙中选育出来的新品种，已有近60年的栽培历史。19791981年连续3年参加中国研究所主持的全国柑桔鉴评会，均被评为全国一类优良单株。1980年新宁县被国家农业部、外贸部确定为全国四大脐橙生产与出口基地县。1979年被定为全国四大脐橙生产基地，经过
15、20多年的发展历史，现已发展面积10万亩，年产量6万吨，年产值过亿元的产业规模。崀丰脐橙，占栽培面积的50%，特点是抗性强，产量高，品质好，耐贮藏，产品在常温下贮藏到第二年4月而风味不减，果实综合性状超过美国“新奇士”脐橙，是国内唯一能填补3-4月市场空档的特色品种。纽荷尔和萘维林娜脐橙，各占栽培面积的20%，特点是果形美观，味甜化渣，适宜在春节期间鲜销。2、有专业的公司进行产前、产中、产后服务在新品种的种植和推广过程中，为使基地建设规范化、管理科学化、生产标准化、产品商品化，湖南邵阳新宁脐橙销售有限公司成立了专门的果树研究所，以解决产业发展中存在的问题和困难。产前进行合理地规划，提供良种苗木
16、；产中进行技术指导和技术培训，帮助果农掌握脐橙树的土肥水管理、整形修剪、病虫综合防治、花果管理等田间生产技术；产后积极提供市场需求信息，引导果农进行脐橙销售，并进行脐橙的贮存保鲜和加工。3、领导重视、农民发展积极性高新宁脐橙产业的发展，得到了省、市、县各级领导的大力支持。新宁县县委书记陈优秀发言时表示，书记和省长在省委经济工作会议上的讲话非常振奋人心，感到湖南在即将过去的一年中成绩巨大。新宁县虽然是一个贫困县，但近年来发展很大，主要是在旅游和高品质水果两项上成绩显巨。旅游方面主要是国家级风景名胜区崀山的开发利用，高品质水果指的是新宁脐橙，该脐橙已经远销到马来西亚、泰国、俄罗斯、加拿大、新加坡等
17、国家和地区。国家有关部门还将新宁脐橙作为礼物，送给联合国及国外元首品尝。据有关部门调查显示，新宁脐橙今年产值预计3亿元，将让全县近30万人口受益，不少家庭靠脐橙奔小康。代表们纷纷就各地实际情况踊跃发言，周强都一一仔细做好记录，并不时穿插提问。他在发言时欣慰地表示邵阳发展势头很好，并就此提出三点建议，一是要立足实际，二是要不断优化经济环境，三是要充分利用资源。在优化环境方面，他强调政府部门要坚持一个大的经济工作方向不动摇，那就是在严格依法办事的同时，积极转变工作思路，千方百计为企业排忧解难。创造一个相对公平、公正、透明、宽松的发展环境，既吸引更多外部资金进来，也能促进本地企业产生更大的积极性，“
18、我希望今后能听到更多投资商反映：湖南的经济环境越来越好”。4、有高校科技支撑新宁县林科所成立于1974年，系所圃合一的林业科研、苗木生产事业单位，为全国无检疫对象种苗繁育基地，总面积583亩，位于新宁县城郊，与国家级风景名胜区崀山毗岭，全所干部职工62人，其中在职38人，技术力量较强，现有林业高级工程师1名，工程师3名，助工2名，技术员6名。新宁县政府也在大力吸引相关专业毕业生到新宁县进行科学研究。三、 基地实施的总体目标和任务，预期效果 通过建基地以来20多年的努力，目前已形成面积26万亩，年产量15万吨，产值3.0亿元，受益人口近30万人的产业规模。在新宁众多的农产品中，脐橙产业一枝独秀已
19、成为效益最高、受益群体最大、市场前景最好的强大支柱产业，支撑着我县农村经济的半壁江山。发展目标：开发总目标60万亩，分三期完成。前期目标：20102015年完成新建面积10万亩，使总面积达到40万亩，总产35万吨；中期目标：20152020年完成新建面积10万亩，使总面积达到50万亩，总产50万吨；远期目标：20202025年完成新建面积10万亩，使总面积达到60万亩，总产60万吨。四、基地实施的主要内容和各项指标（一）项目基础1、主要研究的两个品种：主导品种崀丰脐橙，占栽培面积的50%，特点是抗性强，产量高，品质好，耐贮藏，产品在常温下贮藏到第二年4月而风味不减，果实综合性状超过美国“新奇士
20、”脐橙，是国内唯一能填补3-4月市场空档的特色品种。重点发展品种纽荷尔和萘维林娜脐橙，各占栽培面积的20%，特点是果形美观，味甜化渣，适宜在春节期间鲜销。2、新宁脐橙的品质：新宁县2000年被列为全国首批15个创建无公害水果生产示范基地县，全县15.3万亩脐橙通过国家无公害农产品产地认定，15万吨脐橙通过无公害农产品认证；2万亩脐橙通过绿色食品认证。产品经湖南省农业环境与农产品质量监测中心化验分析，产品内质优良，安全卫生，符合无公害农产品标准和绿色食品标准，准予使用无公害农产品和绿色食品标志。2007年列入全国创建绿色食品原料（脐橙）标准化生产基地，使我县脐橙质量安全得到很大的提升。（二）技术
21、依托情况新宁县林科所成立于1974年，系所圃合一的林业科研、苗木生产事业单位，为全国无检疫对象种苗繁育基地，总面积583亩，位于新宁县城郊，与国家级风景名胜区崀山毗岭，全所干部职工62人，其中在职38人，技术力量较强，现有林业高级工程师1名，工程师3名，助工2名，技术员6名。二十多年来，新宁县林科所致力于珍稀树种引种、驯化及繁殖技术研究，共获科研成果奖20项，其中省部级10项，收集培育珍稀树种85科650余种，其中国家级保护树种76种，尤其在培育国宝银杉、南方红豆杉、木兰科树种方面更具特色；营造了全国面积最大、株数最多、海拔最低的银杉人工林14亩共1120株，引种驯化木兰科树种10属92种，栽
22、培面积100亩，累计育苗200余万株；南方红豆杉育苗、栽培技术成熟，几年来育苗1000万余株，在全国颇具影响。至今为止，新宁县林科所已累计投资800余万元，现年产值近200万元，每年可向社会提供珍稀绿化苗木100万余株。同时，营造的400余亩科研试验林现葱郁成林，据专家估算，新宁县林科所现有林木等价值在1亿元以上。 上述情况表明，技术依托单位有较长期的学科积累，科研成绩突出，基础条件较好，具有明显地域特色和较好的研究推广基础。项目科技成员科研素质较高，实践经验丰富，能够胜任本项目成果转化推广工作。五、示范基地实施的动作模式（技术集成、转化、推广组织、保障措施等）（一）、项目集成、转化内容本项目
23、主要内容包括：（1）脐橙品种及配套栽培新技术规模化示范采用“高校企业基地农户”的模式，实现新宁县脐橙的产业化发展。在新宁县高桥、黄龙等乡镇建设脐橙生产产业示范园8000亩，示范性的进行脐橙优良品种的示范栽培，研究制订湖南省脐橙的生产技术规程和产品质量标准，实现湖南脐橙无公害果品生产的标准化、产业化，促进农业产业的科技提升。（2）绿色食品生产基地环境监测及优良环境体系恢复构建技术转化对选择的示范基地按绿色食品产地环境质量现状评价纲要和绿色食品标准中所规定的内容进行大气、水质、土壤三大环境要素和产品内含营养成分、卫生质量指标进行检测评价，然后提出新宁县无公害脐橙产地生态环境建设的具体措施，并推广优
24、良环境体系恢复新技术。（3）新宁脐橙不同品种适宜授粉组合的筛选根据目前已掌握的技术信息，根据脐橙的花粉质感现象，对6个推广优良品种的适宜授粉品种进行科学筛选，筛选出不同品种的最佳授粉组合，最大限度提高新宁脐橙的产量和质量。（4）新宁脐橙良种及配套栽培新技术宣传和培训对新宁脐橙品种及其配套栽培新技术进行规模化培训，在进行新品种推广的同时，使果农及时掌握脐橙的优质无公害栽培新技术，提高脐橙的综合效益。（二）、技术路线组培脱毒快繁技术图3-1项目技术路线图良种苗木产地环境监测评价质量控制体系绿色食品质量标准新宁脐橙新品种（核心推广品种6个）嫁接快速育苗技术高校企业基地农户良 种 良 法生 产 中 大
25、 面 积 推 广优质无公害栽培新技术（核心推广技术）为克服以往项目转化过程中品种与技术分离、优质栽培与无公害栽培分开的通病，我们在项目转化过程中将品种与技术、优质与无公害进行了有机地结合，制定了以品种为中心，以技术为手段，以质量为目标的推广技术路线（技术路线见图1）图1项目技术路线图（三）推广组织、保障措施设立新宁脐橙产业示范项目推广领导小组、科技小组。领导小组组长由新宁县分管农业的主要领导担任。其职责主要是：负责协调有关部门的项目协作关系，完成项目的实施、管理及成果验收。技术小组由新宁县林科所与湖南邵阳新宁脐橙销售有限公司有关专家组成，负责本项目的技术工作。项目建成后，由新宁县林科所经营管理
26、。同时，在项目设施过程中制定以下保障措施： 1、固定专班，明确职责。在基地建设过程中，成立专门的项目工程管理部、资金管理部和技术保障部。工程管理部严格按计划部署，按项目管理，按设计施工，制定严格的考核验收办法，实行项目行政领导责任制和目标责任制，监督项目落实和建设进度检查。项目资金由项目法人实行封闭式运行管理，认真执行资金管理的核算制度和实行资金统一使用审计制度，保证专户存储、专款专用，严禁挪用、挤占和截留。技术保障部要增加对基地建设的科技含量，搞好人员培训，做好物候观察，建立技术档案。2、广借外力，发展自己。通过内引外联，各种渠道和措施，广泛吸纳社会资金，以保证基地建设的需要；同时学习和借鉴
27、国内外先进的管理经念，使基地不断壮大和发展。3、搞活流通，打造品牌。建立各种信息网络，及时了解国内外供求信息，让外地人也了解和认识新宁脐橙产业发展态势，基地所生产的产品能销售顺畅。同时，要重视脐橙品牌战略，注册湖南省绿色脐橙果品商标，让人们能够吃上满意放心的绿色果品。六、市场与效益分析（一）市场分析 在湖南省新宁县推广与扩大脐橙产业具有广阔的市场前景。不论是南方还是北方城市，均有一定量的脐橙销售，广州、玉溪、大理、贵阳等南方城市脐橙市场占有额较大，能达果品市场的30%左右，北方地区脐橙占有额较少，河南、山西、山东、北京占5%左右，东北三省只是少量进入。从脐橙果品产地看，各市场脐橙大都来自四川、
28、湖北、广西、湖南，在水果批发市场中，郑州果品市场中心，中山杨氏公司赣南脐橙批发价4.3元/斤（30斤包装箱），四川、广西、湖北脐橙1.21.2元/斤，北京批发市场赣南脐橙2.43元/斤，四川脐橙1.41.5元/斤，在北方其他批发市场，四川、湖北脐橙一般为0.91.3元/斤，贵阳水果市场四川、湖南脐橙3.55元/斤。在超市，北方城市大型超市赣南脐橙销价为56元/斤，四川、湖北、湖南脐橙1.52元/斤，南非、美国脐橙69元/斤。（二）效益分析1.产品成本分析本项目产品的生产成本包括：繁殖材料、土地租赁费、基础设施建设费、整地费、建园费、肥料、田间管理费和销售费用等。建园第一年建园投资1500万元，
29、建园25年每年投资分别为700万元、600万元、600万元、650万元。2.产品单位售价与盈利预测根据目前市场上脐橙良种苗木和无公害脐橙果品的销售情况进行估算，本项目苗木平均销售价格每株1.5元，第25年产苗量100万株，5年预算期内苗木产量共计400万株，销售收入达600万元；建园第3年优质脐橙果品进入市场，脐橙第3年收入1200万元，第4年收入3000万元，第5年收入6000万元。5年预算期内苗木收入600万元，果实收入10200万元，总收入10800万元。3.经济效益分析本项目执行期内总投资1500万元，5年内总投资4050万元，总收入10800万元，利润总额6750万元，税费及附加75
30、6万元，税后利润5994万元，经济效益十分显著。4.项目投资评价本项目净现值3404.47万元，投资回收期3.52年。七、 实施进度安排（按项目阶段目标分年度描述）任务1. 20010年12月2011年12月，筛选确定项目示范推广基地，进行基地环境质量检测和水、电、路建设，在新宁县高桥等乡镇建立脐橙产业示范基地10000亩。 任务2. 2010年12月2012年12月，全面推广脐橙新品种及其配套栽培技术，广泛开展技术培训，使成果推广示范区农民能熟练进行此技术操作。 任务3. 2010年12月2014年12月，建立良种苗圃100亩，实施快繁育苗技术，每年繁殖良种脐橙苗木100万株。 任务4. 2
31、0012年6月2013年12月，进行绿色脐橙果品认证申报。 任务5. 2013年12月2014年12月，进行脐橙产业示范基地项目总结，准备项目验收。八、经费筹措与使用安排项 目金额（万元）1.本项目执行期间计划投资总金额15002.申请省财政投入项目资金5003.新宁县政府配套资金5004.湖南邵阳新宁脐橙销售有限公司自筹5005.资金使用计划苗木繁殖70土地租赁200水电路等基地设施建设400整地100肥料80建园600环境检测、设计10无公害栽培生产资料20技术培训及销售费用 20 项目实施期内需得投资1500万元以上，申请省财政投入项目资金500万元；新宁县政府配套资金500万元；湖南邵
32、阳新宁脐橙销售有限公司自筹资金500万元。这些经费主要用于8000亩产业基地建设，具体包括建良种苗圃100亩、8000亩土地租赁费、基地水电路等设施建设费、示范园建设、技术培训、绿色果品国家认证、肥料、农资、劳务及其它费用。目录前言11项目总论21.1项目概况21.2建设条件21.2.1地势水文地质21.2.2气候31.2.3交通条件31.3项目建设单位情况31.4项目提出背景41.5可行性研究报告编制依据52市场研究72.1宏观环境分析72.1.1全国政策环境分析72.1.2全国经济环境分析72.2全国房地产行业发展分析82.2.1城市化发展需求82.2.2城市居民居住需求82.2.3投资需
33、求82.3本市房地产市场分析92.3.1本市房地产市场现状92.3.2青岛房地产市场的供求分析102.4项目拟定位方案102.4.1项目SWOT分析102.4.2项目定位方案123项目开发方案173.1项目地块特性与价值分析173.1.1地块特征分析173.1.2土地升值潜力初步评估。173.2规划设计分析173.2.1初步规划设计思路173.2.2规划方案提出183.3产品设计建议183.4项目实施进度203.5营销方案223.5.1营销主题定位223.5.2销售执行方案233.5.3价格策略253.5.4不同销售阶段，媒体的具体组合264项目投资估算274.1投资估算274.1.1编制范围与依据274.1.2建设投资成本估算274.1.3总成本估算344.1.4销售收入估算354.1.5税务分析364.1.6项目总投资现金流量表414.1.7项目资本金现金流量表425财务评价395.1财务评价395.1.1财务盈利能力分析395.1.2偿债能力分析405.1.3损益表416不确定性分析436.1盈亏平衡分析436.2敏感性分析436.2.1变动因素-成本变动446.2.2变动因素二售价变动446.3风险分析456.3.1风险因素的识别和评估456.3.2建设工程项目风险响应与监控467综合评价498研究结论与建议508.1结论508.2建议50致谢51参考文献5219