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1、湘潭市东方红南广场综合体开发设想湘潭市吴地匠人景观公司呈交 2012/8/7顾问：深圳市新摩尔商业管理有限公司 一、宏观环境分析 湘潭市概况 地理位置：湘潭市位于湖南省中部偏东，湘江下游。北接长沙市，南连衡阳市，西抵娄底市，东与株洲市相邻，下辖岳塘、雨湖2区、湘潭县、湘乡、韶山2县级市。人口与面积：湘潭市为二级行政区划单位，即地级市，总面积5015平方千米，总人口283万。湘潭市区限于岳塘、雨湖2市区，面积280k，其中建成区面积78k。湘潭市在长株潭大区域规划中，湘潭定位为中南部城镇群的中心城市，为湖南省的科教副中心，生态式的现代工业城市。湘潭的区位优势更加明显，辐射面大。2008年2011
2、年湘潭市经济情况经济结构改善明显：第三产业增加值比重为31.4%湘潭市主要经济指标 2008年2011年湘潭市人均可支配收入2008年2011年湘潭市社会消费品零售总额情况潭市经济发展特征 从主要经济指标来看，湘潭的人均可支配收入比较高，为房地产发展奠定了良好的市场基础；湘潭具有良好的居住环境和人文资源，是许多湘籍外地人士回乡置业的主要原因；湘潭凭借良好的教育基础，使一部分湘籍外地人士考虑到小孩的教育在湘潭投资置业；便捷的交通系统，缩短了长株潭之间的距离，同时使长沙和株洲客户来湘潭投资置业更为方便；湘潭具有良好的经济基础，经济增长的质量和效益稳步提升，是房地产业健康发展的重要保障；随着长株潭经
3、济一体化的推动，湘潭具有良好的区位价值和发展潜力；湘潭经济主要依靠工业的推动，商业和第三产业发展较慢，市场需要进一步引导。湘潭市总体规划概况 湘潭市城市总体规划提出：一江：就是湘江城区段；两岸：即湘江东岸的经济生态风光带，湘江西岸的历史文化风光带；三中心：即市政府东移后形成的行政中心以及体育中心、齐白石文化艺术中心；四公园：即雨湖公园、和平公园、菊花塘公园、白石公园；五广场：指的是市政中心附近的东方红广场、建设路口的君子莲广场，丝绸广场、护潭广场以及湘潭西大门的砂子岭广场；六条道路：即韶山路、建设路、芙蓉路、河东大道、丝绸路、吉安路。整个片区总体空间结构为“一江两岸三中心四公园五广场六道路”，
4、打造湘潭精美名片。湘潭市总体规划-城市空间布局结构示意图湘潭市中心区规划依据中心区的规划目标，将中心区结构规划成3轴、3心、4片的 布局。中心区城市设计延续总体规划的构思，在中心区设计一纵、二横景观轴。其一：沿河东大道以建筑景观为主体的景观轴，在沿线各路口形成主要建筑景观节点，两端路口 形成中心区的门户空间。其二：沿经三路、经四路之间，以100 m宽绿化开敝空间为主，以纬一路、河东大道、霞光路和市政广场形成序列景观节点，在福星路和芙蓉路口形成中心区门户空间，通过系列空间组织形成中心区环境为主的景观轴。其三：在行政中心与文化中 心之间，通过文化广场、市政中心广场、行政广场序列组合形成中心区另一重
5、要景观轴。二、项目基地条件分析本项目位于东方红广场南侧，芙蓉路以南、晓塘路以北、月华路两厢38.7公顷用地。项目指标基地用地条件较好，具有一定的规模性，利于城市综合体项目的打造。占地面积 331亩（220628平方米）容积率7.0建筑面积 1286962 拟建物业 住宅、公寓、商业2、商业和房地产市场初步分析河东地区商业布局步步高广场占据河东新区门户位置。湘潭建设南路步步高广场河东区域是新区，人口12万以上，步步高居于商业垄断地位。步步高广场沿着建设南路A1,A2两个综合体改造后17.6万平方米，其中10万平方米左右的一站式购物中心，涵盖购物电玩电影院等。南侧是莲城步行街，形成了建设南路商圈。
6、湘潭以及湘潭高新区缺乏的业态1.国际酒店公司品牌管理的五星级商务酒店。2.国际名品购物中心以及国际名品专卖店。3.名品汽车4S店湘潭市房地产市场楼盘 地理位置 均价 开盘时间 图片金侨尚东区 湘潭市芙蓉路与吉安路交叉处3700（元/平方米 201 1 年幸福郡音乐花园霞光路与火炬路交汇处东北角3700（元/平方米 201 1 年城郊新府华城湘潭市岳塘区宝塔街道双拥路15号3900（元/平方米 201 1 年9月城郊尚玲珑 芙蓉路广电中心旁3750（元/平方米 2010年7月东方名苑 城市中心区湖湘北路与丝绸路口5000（元/平方米 2010年湖湘林语 市广电中心旁 3800（元/平方米 201
7、0年2012年湘潭市房价区间位于3500-5000元/平方米之间。三、项目规划条件判断和盈利分析 城区中心地段，交通便利，周边配套齐全。五星级酒店写字楼名品购物中心地块（331亩）投资成本预算类别 面积 建设成本 金额（万元）精品五星酒店 4万平方米 10000元40000酒店公寓 4万平方米 3500元14000写字楼（5A）5万平方米 4500元22500名品购物中心 6万平方米 6000元24000 商业街区 3万平方米 4000元12000家居MALL 6万平方米 4000元24000Shoh+住宅 81万平方米 2500元202500地上建筑面积 109万平方米339000地下建筑面
8、积 19万平方米 3000元57000小计 396000土地费用 128万平方米47065.12合计 443065.12可以销售物业 类别 面积 销售价格（细分）金额（万元）街区商业 3万平方米 30000元90000酒店公寓 4万平方米400009000 36000写字楼 5万平方米 10000元50000SOHO+住宅 81万平方米 5000元405000地上建筑面积 93万平方米581000万元毛利润581000-443065.12=13.7935亿元毛利润，上交各种税费后，纯利润预计9.65545亿元，今后用于招商和运营流动资金3000万元左右，保留名品购物中心6万平方米，精品酒店4万
9、平方米，预计保留物业价值14亿元。四、购物中心和商业街区商业规划 初步构想精品超市 5000 平方米 建议在地下女装品牌 25000 平方米 国际女装名品和欧时力，钡宣，VER OMOD A,影儿等深圳十大女装全部引进到湘潭，男装 5000 平方米杰尼亚，阿玛尼运动 4000 平方米儿童 3000 平方米电影院 3000 平方米KTV 娱乐 5000 平方米娱乐15000 平方米餐饮 1 万平方米 KF C,麦当劳等全部引进五、关于项目引进资源的社会意义以及 政策研究1.引进50个填补空白的商业品牌的名品购物中心需要三年培育期，政府给予购物中心三年所得税减半政策。五十个品牌不仅包括著名时装品牌
10、DIER,CHANNEL，范思哲,时尚流行品牌，著名化妆品兰寇，雅诗兰黛等，韩国女装ON&ON,SI、MINIMUM、Deco。包括深圳十大女装 深圳市影儿时尚投资有限公司 深圳玛丝菲尔时装有限公司深圳歌力思服装实业有限公司 深圳市叶子服装实业有限公司深圳梁子时装实业有限公司 淑女屋时装股份有限公司这些品牌引进后建成的购物中心将引领湘潭的时尚潮流，强于步步高广场，湘潭的商业辐射力将强于株洲等周边城市。从湘潭城市规划分析，金三角大市场搬迁到新区，建设综合体和高尚住宅区域，将极大提升湘潭城区河东片区的品味，优化城市的空间布局，消除城市交通拥堵的瓶颈。本项目是湘潭最高品质的现代城市商业综合体项目，不
11、仅在开发阶段上交各种税费，而且在开业后对地方经济发展具有重要贡献，提升整个湘潭的城市形象和品味。其中，六万平方米购物中心年销售额预计前三年分别为，亿元，每年纳税预计万元以上，解决员工就业人就业。万平方米总部大厦预计吸引企业总部两家，同时吸纳金融创新服务相关企业入住，引导民间资本投入实体经济，不仅有利于搞活民间金融，而且有利于加快湘潭产业升级步伐。深圳市马天奴服装专卖连锁有限公司深圳东方逸尚服饰有限公司深圳市城市俪人实业有限公司 深圳市兴泰季候风服饰有限公司2.一流购物中心提升湘潭河东商圈竞争力本项目是湘潭最高品质的现代城市商业综合体项目，不仅在开发阶段上交各种税费，而且在开业后对地方经济发展具
12、有重要贡献，提升整个大渡口的城市形象和品味。其中，6万平方米名品购物中心年销售额预计前三年分别为，亿元，每年纳税预计5000万元以上，解决员工就业1200人就业。3.为产业升级和发展总部经济助力5万平方米总部大厦预计吸引企业总部两家，同时吸纳金融创新服务相关企业入住，引导民间资本投入实体经济，不仅有利于搞活民间金融，而且有利于加快大渡口区产业升级步伐。引进一家以上企业总部，预计及每年多增加1亿元以上税收。杨宝民先生指导的长沙总部大楼-泊富中心260米高度4、项目操作步骤和盈利模式建议设计完成概念性规划设计初步的规划设计任务书规划设计与建筑设计方案招商摸底与确定正式设计任务书酒店设计购物中心和商
13、业街区设计写字楼和公寓设计设计优化与节能设计装修设计商业视觉形象启动商业规划与产品定位招商手册设计第二、综合体设计的科学流程第三、按照绿色建筑标准，全面打造湘潭绿色商业综合体，降低运营成本。第四、做好项目全面预算管理第五 争取为一家金融企业及产权交易中心等文体路的建设办公塔楼，采用量身定制部分办公空间的方式打造总部大楼。杨宝民先生提出的综合体流程图 第一、以正确的开发顺序 实现最佳盈利模式提前做好概念设计和招商摸底六、湘潭市吴地匠人公司操作本项目优势湘潭市吴地匠人公司与我国知名综合体服务本项目，组建了一流的管理团队合作招商与经营顾问公司专家 杨宝民深圳市新摩尔商业管理有限公司总经理，清华大学商
14、业地产总裁班教授，1998年担任王志纲工作室高级策划师，曾任营销总监，物业管理总经理、深圳茂业集团主管房地产营销与百货公司营销策划工作副总经理职务。我国著名城市商业综合体和购物中心经营专家，中国商业地产2011年度十大杰出操盘手，成功主持深圳华强北茂业8万平方米购物中心和海信名品购物中心和苏州工业园15万平方米购物中心经营顾问工作。主持深圳新世界中心、长春国际金融中心等总部大楼建设和营销。杨宝民先生主持的深圳华强北8万平方米购物中心 2004年开业杨宝民先生指导的 08年奥帆赛 青岛商业配套海信名品购物中心奥运村 奥运村Olympics Village Olympics Village比赛船舶
15、停泊区（内区）Competition yacht anchoring area(inner area)奥帆赛 地上指挥 观摩中心Olympics Sailing Regatta land Commanding and view center 比赛船舶 停泊区（外区）Competition yacht anchoring area(outer area)奥运店Hisense plazaThe commercial supporting facilities for the 2008 Olympic Sailing Regatta杨宝民先生指导的苏州圆融时代广场和综合体 2008年杨宝民先生指导的
16、50万平方米综合体，包括15万平方米购物中心和商业街区以及大型总部办公写字楼以及二期圆融星座。已经成功开业。长春国际金融中心长春国际金融中心总规划用地面积3.6万平方米，规划建筑密度50%，容积率5.7，规划绿地率25%。项目总建筑面积约28.5万，地上建筑面积205000平方米，地下建筑面积约80000平方米。其中商业面积33841平方米（综合商业）；五星级酒店41356平方米；写字楼34863平方米；高档公寓94940平方米。业态为5A级写字楼、五星级酒店、高档奢侈品专卖店总汇、高级公寓。深圳新摩尔商业管理公司担任项目总策划和招商顾问，杨宝民先生亲自指导了项目规划设计，其中总部大楼260米
17、高度，引进了中国人寿保险公司。综合体的红楼系保留文物建筑，引进了浦东发展银行吉林省分行总部。商业顾问公司金融专家江禾博士星联国际集团执行董事，总经理，星联投资管理董事长。美中经济贸易促进会不动产委员会主席，美国万通投资银行地产金融委员会主任，新加坡CKSP建筑师首席代表，北京大学金融投资联合会秘书长，北京大学人居环境中心专家委员会副主任，兼职教授。清华大学房地产硕士；北京大学国家发展研究院国际MBA；金融学博士研究生。江禾先生积累了十数年房地产业、金融业经验，并主持不动产投资管理、开发管理等系统工作的理论研就与系统运营工作；同时作为中国城市战略、企业战略方向专家为中国多个政府和部门作过战略研究
18、工作。这其中包括北京平谷区金海湖管委会、北京中关村软件园、北京通州新城、青岛市建委，青岛市国际机场，青岛国资委下属集团、上海松江轻轨指挥部、京沪高铁运营部门等。江合先生2004年获得“中国十大策划专家”称号；2007获得“中国行业领军人物”奖；2008年获颁中国生产力学会与中国策划联合会联合颁发的“改革开放30年中国策划标志人物”奖。商业顾问公司综合体开发专家李敏先生现任深圳市新摩尔商业管理有限公司高级顾问，广东宏富房地产有限公司市场总监，策划部经理，主持星河湾全程策划与销售。后任长沙运达集团副总经理，重庆奥林匹克花园公司董事长，拥有丰富的综合体和精品大盘开发经验。成功操盘广州星河湾，长沙运达
19、广场五星酒店和名品购物中心以及写字楼综合体项目，成功引进LV等国际名品。长沙运达广场综合体项目商业建筑 设计顾问-叶祖达先生曾任The JERDE Partnership美国捷得国际建筑师事务所中国区总监，目前全球商业建筑设计排名第一，加拿大著名大学规划设计硕士，北京大学博士，英国皇家规划师学会会员，加拿大规划师协会会员，英国及加拿大园境师学会会员。主持上海西郊百联购物中心等多个重大商业建筑设计项目，指导青岛等城市商业综合体项目建筑设计。商业顾问公司工程管理专家杨健先生现任深圳市新摩尔商业管理有限公司工程顾问部总监，曾任青岛海信广场副总经理，拥有丰富的购物中心和综合体施工管理经验。主持亚洲最漂亮的名品购物中心建设。杨健（左）和杨宝民先生总结本项目是市区内适合建设大型购物中心的理想地址，项目位于东方广场南侧位置，市民认同度较高。便于高档名品购物中心招商和经营，填补湘潭市空白。谢谢深圳市新摩尔商业管理有限公司