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1、会计学 1标杆房地产工程(gngchng)现场管理精细化解析与借鉴第一页，共79 页。课前调查课前调查 5 5 人次人次(rnc)(rnc)1 1 分钟分钟 2 2 问题问题第1 页/共79 页第二页，共79 页。第一部分(b fen)第二部分(b fen)第三部分(b fen)第四部分(b fen)什么是现场管理(gunl)项目前期阶段项目实施阶段项目交付阶段课程(kchng)目录第2 页/共79 页第三页，共79 页。第一(dy)部分 什么(shn me)是现场管理第二部分(b fen)第三部分(b fen)第四部分(b fen)项目前期阶段项目实施阶段项目交付阶段第3 页/共79 页第四
2、页，共79 页。现场(xinchng)扫描A 现场(xinchng)请描述A现场(xinchng)工地管理水平第4 页/共79 页第五页，共79 页。现场(xinchng)扫描请描述(mio sh)B现场工地管理水平第5 页/共79 页第六页，共79 页。现场(xinchng)扫描C 现场(xinchng)请分析C现场所示区域的功能和特点，其对现场施工组织(zzh)将带来哪些影响？第6 页/共79 页第七页，共79 页。现场(xinchng)扫描请描述D现场施工(sh gng)作业的关注重点D 现场(xinchng)第7 页/共79 页第八页，共79 页。现场(xinchng)扫描请描述E、F
3、现场两张图片所反映的问题(wnt)及原因，如何规避？第8 页/共79 页第九页，共79 页。现场(xinchng)扫描这是一次著名的事故(shg)，你能分析事故(shg)发生的原因么？G 现场(xinchng)第9 页/共79 页第十页，共79 页。现场(xinchng)扫描以下两个现场(xinchng)都发生了什么事情？如果是你，如何应对？第10 页/共79 页第十一页，共79 页。1、什么是现场(xinchng)管理？房地产项目工程管理是基于企业的战略和远景目标(mbio)，努力解决在项目实施过程中发生的各种问题，最终为客户提供满意的建筑产品这个发现问题并借助和组织各种(zhn)资源解决问
4、题的过程就是现场管理第11 页/共79 页第十二页，共79 页。现场管理就是要解决(jiju)以上各要素之间的矛盾！2、现场管理(gunl)的维度包括哪些方面？第12 页/共79 页第十三页，共79 页。3、现场管理应该(ynggi)具备的能力第13 页/共79 页第十四页，共79 页。4、房地产企业与施工企业工程管理的区别(qbi)是什么？无为而治(w wi r zh)！房地产企业工程管理的最高境界案例(n l)：东京建屋考察分享规模过程客户标准第14 页/共79 页第十五页，共79 页。每个项目都是相似的，每个项目又都是不同的发现(fxin)主要矛盾并去解决它，是一个项目工程管理成功的关键
5、5、现场管理(gunl)的“秘诀”坚持(jinch)把正确的事做正确第15 页/共79 页第十六页，共79 页。第一(dy)部分 什么是工程(gngchng)管理第二(d r)部分 项目前期阶段第三部分第四部分项目实施阶段项目交付阶段第16 页/共79 页第十七页，共79 页。1、项目开工应该具备(jbi)什么样的条件？案例：万科项目(xingm)开工需审批，必须具备以下条件：由政府授权的第三方审图机构出具的施工图审查合格证项目管理策划书（重点是总平、计划、质量(zhling)和风险）项目装修标准（ABC及单位面积的装修费用）特别条款：不得使用加楼板偷面积资金施工许可证全套施工图项目管理团队组
6、建完毕合作方签订合同并做好进场准备第17 页/共79 页第十八页，共79 页。项目经理质量(zhling)技术工程师土建工程师水、电工程师项目秘书2、组建(z jin)标准化的项目管理团队万科如何打造项目管理团队？第18 页/共79 页第十九页，共79 页。3、建立(jinl)标准化的项目管理制度案例(n l)：第19 页/共79 页第二十页，共79 页。4、如何提升专业人员(rnyun)的专业水准 项目部学习日（项目部员工主讲，总包、监理参与）不定期举办专业知识沙龙（邀请公司内部讲师）现场技术观摩(gu m)会（如施工工法观摩(gu m)）外出学习交流在制度(zhd)与流程之外，项目部应该经
7、常性组织：第20 页/共79 页第二十一页，共79 页。5、我们需要什么样的合作(hzu)资源？案例(n l)：选择大企业的困惑（之成都篇与武汉篇）第21 页/共79 页第二十二页，共79 页。5、我们需要(xyo)什么样的合作资源？再优秀的资源也是需要考察(koch)认证的！总包考察(koch)评分大于70分合格（监理大于60分），具备投标资格，大于90分为优秀第22 页/共79 页第二十三页，共79 页。5、我们(w men)需要什么样的合作资源？清单(qngdn)招标清单招标的前提是全套施工图，既定(j dn)单价又定总价替代方案：模拟清单招标定单价，施工图出奇后2-3个月内确定总价即使
8、是安全文明施工或措施费，都建议用清单定价第23 页/共79 页第二十四页，共79 页。6、工程(gngchng)前期介入 评估方案的可实施性优化设计方案，从而节约成本(chngbn)严把施工图纸质量关（预审）有利于编制更具针对性的前期策划提前进行跨部门协同，有利于后期配合第24 页/共79 页第二十五页，共79 页。7、事半功倍(sh bn gng bi)的项目前期策划案例(n l)：第25 页/共79 页第二十六页，共79 页。第一(dy)部分第二部分什么是现场管理项目准备(zhnbi)阶段第三(d sn)部分 项目实施阶段第四部分 项目交付阶段第26 页/共79 页第二十七页，共79 页。
9、1、合作方管理(gunl)与合作方的第一次亲密接触合作方过程评估(pn)与管理（以总包为例）第27 页/共79 页第二十八页，共79 页。1、合作方管理(gunl)第28 页/共79 页第二十九页，共79 页。1、合作方管理(gunl)能力(nngl)复制-对合作方的管理输出从产品开发的流程：拿地设计报建建造销售投诉(tu s)处理物业管理中不难发现，几乎每个环节都离不开与我们合作的供方，如果供方提供的产品和服务能满足我们的要求，则我们的工作质量和效率就会大大提高。供方高层供方项目团队供方施工班组过程评估客户理念管理流程工艺标准后评估万科第29 页/共79 页第三十页，共79 页。1、合作方管
10、理(gunl)尊严(znyn)-可以让合作方的工作更有效 尊重+尊严(znyn)第30 页/共79 页第三十一页，共79 页。2、项目(xingm)外围协调管理常抓不懈的外联工作(gngzu)规划(guhu)、建设（质、安检）、消防、人防、交通、城管。垄断的供电、供水、供气、供暖。案例：紧急挂靠才通过验收的强电工程第31 页/共79 页第三十二页，共79 页。2、项目外围协调(xitio)管理主动(zhdng)欢迎积极(jj)引导争创口碑学会与公众及媒体打交道案例1：农夫山泉“标准门”事件案例2、开盘前三天，为“火灾事件”灭火第32 页/共79 页第三十三页，共79 页。3、现场技术(jsh)
11、管理全套(qun to)施工图基础(jch)施工图建施、结施、水施、电施、暖施精装景观图纸内审与会审施工图（扩初）内审 设计师/设计院/与业工程师/监理施工图 会审 质量工程师/设计师/与业工程师/设计院/监理/总包/与业分包图纸会审最忌讳的就是走过场！必须重视和认真！有图施工-把好图纸审查关第33 页/共79 页第三十四页，共79 页。技术(jsh)交底分享：日本工地早会制度(zhd)案例：样板引路交底 按交底对象：专业工程师 监理 总包 班组(b z)、工人3、现场技术管理 按交底内容：图纸交底 规范交底 合同交底 现场交底第34 页/共79 页第三十五页，共79 页。方案(fng n)技
12、术优化3、现场(xinchng)技术管理 设计方案优化 施工(sh gng)方案优化案例：奶酪墙施工(sh gng)方案优化第35 页/共79 页第三十六页，共79 页。“四化(s hu)”管理3、现场(xinchng)技术管理第36 页/共79 页第三十七页，共79 页。工程(gngchng)经验总结与传承3、现场(xinchng)技术管理 各阶段优秀做法推介 技术(jsh)比武活劢 学习平台（如论坛）。案例1：万科E-learning 系统案例2：VK 设计系统“风玫瑰”运动第37 页/共79 页第三十八页，共79 页。建造成本的70%以上已经在设计阶段之前(zhqin)就决定了！现场管理
13、如果影响到整体成本的5%，公司管理很失败！成本(chngbn)是由哪些因素决定的？4、现场成本(chngbn)控制第38 页/共79 页第三十九页，共79 页。什么是目标(mbio)成本？4、现场成本(chngbn)控制第39 页/共79 页第四十页，共79 页。目标(mbio)成本的形成与执行4、现场成本(chngbn)控制第40 页/共79 页第四十一页，共79 页。4、现场成本(chngbn)控制方案(fng n)成本优化 从意识着手(zhushu)从技术着手(zhushu)从管理着手(zhushu)对过剩成本的优化案例1：开关50000 次的橱柜合页案例2：希尔顿酒店外立面方案优化第4
14、1 页/共79 页第四十二页，共79 页。4、现场成本(chngbn)控制签证(qinzhng)判断 签证必要性判断 方案(f g)经济性判断 手续规范性判断权力限制原则：不在权限之内的签字一律无效.若造成损失，追究责任时间限制原则：实行严格的时间限制，禁止事后补办一单一算原则：一个设计变更及签证单编制一份结算书一月一清原则：每月10日前，截止上月末已完工且手续完备的设计变更及现场签证，核清造价并签字确认，交部门领导复核。完工确认原则：在完工后5日内签字确认，隐蔽工程，须在覆盖之前确认原件结算原则：齐备的、有效的原件作为结算的依据多级审核原则：结算至少要经过二级以上的审核标准表格原则：必须使用
15、规定的标准表格办理签证的八大原则第42 页/共79 页第四十三页，共79 页。4、现场成本(chngbn)控制规避施工(sh gng)管理无效成本第43 页/共79 页第四十四页，共79 页。4、现场(xinchng)成本控制工程师“三大件”一般不看的 图纸基本不看的 合同不用不看的 规范提问：如今工程师必须随身携带三工具(gngj)是什么？第44 页/共79 页第四十五页，共79 页。一级计划：公司(n s)年度计划二级计划：各项目里程碑节点计划三级计划：各项目（详细实施）计划5、现场(xinchng)进度管理三级计划(jhu)体系第45 页/共79 页第四十六页，共79 页。5、现场进度(
16、jnd)管理如果(rgu)编制开发计划（里程碑）第46 页/共79 页第四十七页，共79 页。5、现场进度(jnd)管理合理(hl)工期与赶工第47 页/共79 页第四十八页，共79 页。5、现场进度(jnd)管理决战(juzhn)示范区第48 页/共79 页第四十九页，共79 页。5、现场(xinchng)进度管理如何实现(shxin)高效的项目运营“项目管理群”制度计划运营专员(zhunyun)设置必须的绩效考核项目运营图第49 页/共79 页第五十页，共79 页。万科实施集团战略合作集中采购制度和材料设备(shbi)供应商认证评估制度6、现场材料(cilio)管理材料(cilio)选用第
17、50 页/共79 页第五十一页，共79 页。6、现场(xinchng)材料管理材料(cilio)封存内容(nirng)详见老师ppt第51 页/共79 页第五十二页，共79 页。编号分类 材料设备名称 验收内容1 乙供石膏粉、腻子粉、石膏板、细木工板、木方等；玱璃胶、水泥、粘结剂；质量数据指标检测、污染物检测；设备使用说明及保修卡等2 甲指乙供（甲供）瓷砖、石材、乳胶漆、淋浴房等玻璃类、开关插座、灯具、座便、洗手盆等、五金件等、龙头等、橱房电器；3甲指乙供（甲委）地板、室内门、橱柜、衣柜等柜体6、现场(xinchng)材料管理材料进场(jn chn)验收验收内容规格、样式(yngsh)、数量质
18、量物理数据指标污染物检测重要的乙供材料，如钢筋、砌块等需甲方工程人员见证送检第52 页/共79 页第五十三页，共79 页。目的：确定工序质量标准，控制大面积施工 范围：每一道关键工序（见清单）时间：关键工序施工前 要求(yoqi)：样板的施工工艺和质量合格后，才能大面积施工。注意事项：工艺样板的实施时间必须尽量提前，给设计修改和工艺改进预留足够的时间。7、现场质量(zhling)管理样板(yngbn)引路-工艺样板(yngbn)第53 页/共79 页第五十四页，共79 页。范围：每一家总包单位、每一种户型 作用：1、检验各家总包单位及分包商的质量水平，及早发现质量缺陷2、让各承包商明白万科的质
19、量要求。3、经过验收(ysh u)的施工样板间作为施工的质量标准。7、现场质量(zhling)管理样板(yngbn)引路-施工样板间第54 页/共79 页第五十五页，共79 页。解决设计缺陷和功能问题(wnt)完成时间：在大面积装修施工开始前 完成标准：按交楼标准完成整套房间的全部施工 作用：检验设计合理性、材料部品效果，确保工程产品满足营销、设计要求和客户正常使用要求。7、现场质量(zhling)管理样板(yngbn)引路-交楼标准间第55 页/共79 页第五十六页，共79 页。7、现场质量(zhling)管理工序验收与交接目的：工序检查表的建立主要是填补过程(guchng)控制的空白，使之
20、在分步骤验收中规定更具体。内容：确定项目工程师和监理公司的检查比例；简要阐述该施工步骤需控制的主要技术要点。执行：编制完善的工序检查表应作为合同签订的附件，要求监理公司和承包单位按工序检查表格要求进行验收工作。第56 页/共79 页第五十七页，共79 页。200 201 201 201 201第 1200 200 200万科全集团所有项目100%推动实测(sh c)实量结合第三方“飞行检查”结果实施“拉闸”制度操作指引即为万科在质量方面的企业标准，其要求显著高亍国家标准实测(sh c)实量结果与一线公司老总及项目人员的绩效考核挂钩项目组织架构设置中专门设置“质量技术工程师”70.26%90.8
21、8%88.76%87.10%84.46%81.39%69.26%69.02%92.80%93.44%93.99%90.43%91.03%91.61%65%60%70%85%80%75%95%90%100%9 年期9 年第 2期9 年第 3期9 年第 4期0 年第 1期0 年第 2期0 年第 3期0 年第 4期实测(sh c)合格率 观感(gungn)得分率 综合合格率7、现场质量管理实测实量第57 页/共79 页第五十八页，共79 页。7、现场质量(zhling)管理成品保护分享：成品保护方面(fngmin)的经验与教训 第58 页/共79 页第五十九页，共79 页。7、现场质量(zhling
22、)管理竣工(jngng)验收竣工(jngng)验收准备编制竣工验收计划组织现场验收移交竣工资料办理交工手续政策层面业主层面政策层面验收客户开放日（预验收）客户意见整改具备竣工备案手续交付验收第59 页/共79 页第六十页，共79 页。要解决质量(zhling)通病，一是重规，二是要有科学的方法7、现场质量(zhling)管理质量通病(tngbng)预防第60 页/共79 页第六十一页，共79 页。8、现场安全与文明(wnmng)施工管理领导和项目团队高度重规合理投入、措施到位(do wi)分与业、分区域、责任管理严格的过程监控、检查到位(do wi)眼明腿勤，高度责任感让所有人养成工完场清的习
23、惯可视化案例(n l)：12年9月13日，武汉一在建工地施工升降机高坠，19人死亡安全文明施工的关键在于：为什么要“安全第一”？第61 页/共79 页第六十二页，共79 页。8、现场安全(nqun)与文明施工管理可视化案例1：日本工地(gngd)可视化管理案例2：安全帽上大有可为！案例3：清单计价也是可视化第62 页/共79 页第六十三页，共79 页。9、现场(xinchng)风险管理什么(shn me)是风险？1.风险管理：是一个预见、识别风险，并通过一定的管理方法和应对措施规避、转移、降低（消除(xioch)）、接受风险影响的过程2.房地产项目管理常见风险：战略执行偏差风险、团队管理风险、
24、经营计划风险、资源整合风险、法律法规风险、自然条件风险、安全隐患风险、质量风险等3.项目风险管理目标：使潜在不确定因素变为可测知的关注点第63 页/共79 页第六十四页，共79 页。9、现场(xinchng)风险管理工程(gngchng)管理中容易发生的风险“五抢”风险(fngxin)无证施工、图纸不全、安全事敀、现场出入口管理、施工噪音、周围道路污染、项目外部信息宣传、政府处罚、周围居民投诉、同行举报、天气等；施工安全、材料组织、人力资源、技术应变措施、政府验收协调、图纸进度和质量不合拍、质量风险、天气等；材料组织、人力资源、施工安全、设计变更、周围居民投诉、天气（台风等）、施工质量、政府过
25、程检查及整改等；材料组织、人力资源、前期报建与竣工备案一致性、政府验收部门公关协调、验收资料准备（甲方、总包、监理、设计院）、赠送面积、施工质量、天气等；备案证件不全、质量风险（施工细节、观感）、使用功能风险、外界媒体、销售承诺一致、合同风险（按时交付）等。抢开工：抢预售：抢封顶：抢竣工备案：抢交付：第64 页/共79 页第六十五页，共79 页。9、现场(xinchng)风险管理工程管理中容易发生(fshng)的风险合作方扯皮(ch p)风险平等尊重是前提，己所不欲勿施于人重视前期游戏规则的建立规范完善的合同管理避免超低价中标和大量后期索赔过程中的定期和不定期交流非常重要案例：一锤子买卖的合作
26、方第65 页/共79 页第六十六页，共79 页。9、现场(xinchng)风险管理工程管理中容易(rngy)发生的风险交付风险左图关注两点：1、立面线条影响窗户2、立面线条影响阳台栏杆交付风险应该在实施前就发现(fxin)并提出针对性的解决方案！案例：里面风格带来的交付风险第66 页/共79 页第六十七页，共79 页。9、现场(xinchng)风险管理工程(gngchng)管理中容易发生的风险验收(ynshu)风险【民用建筑设计通则】“临空高度在24M以下时，栏杆高度不应低于1.05M。”105CM“栏杆高度应从楼地面戒屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22M，且高度低
27、于或等于0.45M的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。”这类风险应该在审图环节就发现并变更解决！案例：阳台栏杆高度影响验收问题25CM45CM第67 页/共79 页第六十八页，共79 页。10、内部配合(pih)管理开放日，配合(pih)很重要确定开放(kifng)区域和范围制定专项方案和计划全员参与（包括施工单位和监理单位）各专业协同一致，责任到人提前通知并提供开放(kifng)信息，让客户和准业主有所了解并充满期待必要时进行彩排微笑待客，服务到位万科要求至少两次开放日第68 页/共79 页第六十九页，共79 页。10、内部(nib)配合管理协同(xitng)、协同(xitng)还是协同(x
28、itng)第69 页/共79 页第七十页，共79 页。10、内部配合(pih)管理跨界与越界(yu ji)第70 页/共79 页第七十一页，共79 页。第一部分(b fen)第二部分(b fen)第三部分(b fen)什么是现场管理项目前期阶段(jidun)项目实施阶段(jidun)第四部分(b fen)项目交付阶段第71 页/共79 页第七十二页，共79 页。1、客户对质量(zhling)感知的维度客户认为表现房屋质量(zhling)的主要维度是品质感（细部效果、品牌材料及设施）第72 页/共79 页第七十三页，共79 页。案例：某项目在客户开放日活动及客户预验房时，客户提出了大量问题，由于
29、内部信息(xnx)传递原因，这些问题没有及时得到整改；交楼时客户发现自己前次提出的问题完全没有得到整改，结果情绪非常激劢，最后引发了群评。2、交付阶段(jidun)的快速反应直接影 响客户(k h)认知案例：盖勒普进行的质量满意度调查显示，当客户发现问题后，如果我们的整改反应及时、且能够一次性解决问题，客户的质量满意度反而会出现提升。第73 页/共79 页第七十四页，共79 页。3、决定交付质量(zhling)的因素 第74 页/共79 页第七十五页，共79 页。要实现满意的项目交付(ji of)，我们应该做到：成立(chg)品质检查小组 调整室内外整体施工保障(bozhg)计划责任部门 项目
30、管理部 室内甲供材料保障计划责任部门 成本采购部 验收保障计划责任部门 项目发展部、项目管理部 客户关系保障计划责任部门 客户关系中心 物业服务中心保障计划责任部门 物业公司4、交付中的协同第75 页/共79 页第七十六页，共79 页。5、及时进行交付总结16 个抽样项目装修(zhungxi)房质量投诉问题数据统计交付阶段及时总结管理经验将对后续项目(xingm)产生重要影响第76 页/共79 页第七十七页，共79 页。最后：案例2则及万科如何(rh)从根本上保证室内空气质量的举措第77 页/共79 页第七十八页，共79 页。Thank s感谢您的时间(shjin)第78 页/共79 页第七十九页，共79 页。