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1、会计学1标杆标杆(biogn)房地产工程现场管理精细房地产工程现场管理精细化解析与借鉴化解析与借鉴第一页，共80页。课前调查课前调查课前调查课前调查(dio ch)(dio ch)5 5 人次人次人次人次 1 1 分钟分钟分钟分钟 2 2 问题问题问题问题第1页/共79页第二页，共80页。第一部分(b fen)第二部分(b fen)第三部分(b fen)第四部分(b fen)什么是现场管理项目前期阶段(jidun)项目实施阶段(jidun)项目交付阶段(jidun)课程(kchng)目录第2页/共79页第三页，共80页。第一(dy)部分什么是现场(xinchng)管理第二(d r)部分第三部分
2、第四部分项目前期阶段项目实施阶段项目交付阶段第3页/共79页第四页，共80页。现场(xinchng)扫描A现场现场(xinchng)请描述(mio sh)A现场工地管理水平第4页/共79页第五页，共80页。现场(xinchng)扫描请描述(mio sh)B现场工地管理水平第5页/共79页第六页，共80页。现场(xinchng)扫描C现场(xinchng)请分析C现场所示区域的功能和特点，其对现场施工组织将带来哪些(nxi)影响？第6页/共79页第七页，共80页。现场(xinchng)扫描请描述D现场施工(sh gng)作业的关注重点D现场现场(xinchng)第7页/共79页第八页，共80页。
3、现场(xinchng)扫描请描述E、F现场两张图片所反映的问题(wnt)及原因，如何规避？第8页/共79页第九页，共80页。现场(xinchng)扫描这是一次著名的事故，你能分析(fnx)事故发生的原因么？G现场现场(xinchng)第9页/共79页第十页，共80页。现场(xinchng)扫描以下两个现场都发生了什么事情？如果是你，如何(rh)应对？第10页/共79页第十一页，共80页。1、什么(shn me)是现场管理？房地产项目工程管理是基于企业的战略和远景目标，努力解决在项目实施过程中发生的各种问题(wnt)，最终为客户提供满意的建筑产品这个(zh ge)发现问题并借助和组织各种资源解决
4、问题的过程就是现场管理第11页/共79页第十二页，共80页。现场(xinchng)管理就是要解决以上各要素之间的矛盾！2、现场管理(gunl)的维度包括哪些方面？第12页/共79页第十三页，共80页。3、现场(xinchng)管理应该具备的能力第13页/共79页第十四页，共80页。4、房地产企业与施工企业工程管理的区别(qbi)是什么？无为而治(w wi r zh)！房地产企业(qy)工程管理的最高境界案例：东京建屋考察分享规模过程客户标准第14页/共79页第十五页，共80页。每个项目都是相似的，每个项目又都是不同(b tn)的发现主要矛盾并去解决它，是一个项目工程管理成功的关键5、现场(xi
5、nchng)管理的“秘诀”坚持(jinch)把正确的事做正确第15页/共79页第十六页，共80页。第一(dy)部分什么是工程(gngchng)管理第二(d r)部分项目前期阶段第三部分第四部分项目实施阶段项目交付阶段第16页/共79页第十七页，共80页。1、项目开工(ki gng)应该具备什么样的条件？案例：万科项目开工需审批，必须(bx)具备以下条件：由政府授权的第三方审图机构出具的施工图审查合格证项目管理策划书（重点是总平、计划、质量和风险）项目装修标准（ABC及单位面积的装修费用）特别条款：不得(bu de)使用加楼板偷面积资金施工许可证全套施工图项目管理团队组建完毕合作方签订合同并做好
6、进场准备第17页/共79页第十八页，共80页。项目经理质量技术(jsh)工程师土建工程师水、电工程师项目秘书2、组建(z jin)标准化的项目管理团队万科如何打造项目管理团队？第18页/共79页第十九页，共80页。3、建立(jinl)标准化的项目管理制度案例(n l)：第19页/共79页第二十页，共80页。4、如何提升专业人员(rnyun)的专业水准 项目部学习日（项目部员工主讲，总包、监理参与）不定期举办专业知识沙龙（邀请公司内部讲师）现场(xi chg)技术观摩会（如施工工法观摩）外出学习交流在制度与流程之外，项目部应该(ynggi)经常性组织：第20页/共79页第二十一页，共80页。5、
7、我们(w men)需要什么样的合作资源？案例：选择大企业(qy)的困惑（之成都篇与武汉篇）第21页/共79页第二十二页，共80页。5、我们需要什么样的合作(hzu)资源？再优秀的资源(zyun)也是需要考察认证的！总包考察评分大于70分合格（监理大于60分），具备投标资格(z g)，大于90分为优秀第22页/共79页第二十三页，共80页。5、我们需要(xyo)什么样的合作资源？清单(qngdn)招标清单招标(zho bio)的前提是全套施工图，既定单价又定总价替代方案：模拟清单招标(zho bio)定单价，施工图出奇后2-3个月内确定总价即使是安全文明施工或措施费，都建议用清单定价第23页/共
8、79页第二十四页，共80页。6、工程(gngchng)前期介入 评估方案的可实施性优化设计方案，从而节约成本严把施工图纸质量关（预审）有利于编制(binzh)更具针对性的前期策划提前进行跨部门协同，有利于后期配合第24页/共79页第二十五页，共80页。7、事半功倍(sh bn gng bi)的项目前期策划案例(n l)：第25页/共79页第二十六页，共80页。第一(dy)部分第二部分什么是现场管理(gunl)项目准备阶段第三(d sn)部分项目实施阶段第四部分项目交付阶段第26页/共79页第二十七页，共80页。1、合作方管理(gunl)与合作方的第一次亲密接触合作方过程评估(pn)与管理（以总
9、包为例）第27页/共79页第二十八页，共80页。1、合作方管理(gunl)第28页/共79页第二十九页，共80页。1、合作方管理(gunl)能力复制(fzh)-对合作方的管理输出从产品(chnpn)开发的流程：拿地设计报建建造销售投诉处理物业管理中不难发现，几乎每个环节都离不开与我们合作的供方，如果供方提供的产品(chnpn)和服务能满足我们的要求，则我们的工作质量和效率就会大大提高。供方高层供方项目团队供方施工班组过程评估客户理念管理流程工艺标准后评估万科第29页/共79页第三十页，共80页。1、合作方管理(gunl)尊严(znyn)-可以让合作方的工作更有效 尊重+尊严(znyn)第30页
10、/共79页第三十一页，共80页。2、项目外围(wiwi)协调管理常抓不懈的外联工作(gngzu)规划、建设（质、安检）、消防(xiofng)、人防、交通、城管。垄断的供电、供水、供气、供暖。案例：紧急挂靠才通过验收的强电工程第31页/共79页第三十二页，共80页。2、项目外围(wiwi)协调管理主动(zhdng)欢迎积极(jj)引导争创口碑学会与公众及媒体打交道案例1：农夫山泉“标准门”事件案例2、开盘前三天，为“火灾事件”灭火第32页/共79页第三十三页，共80页。3、现场技术(jsh)管理全套(qun to)施工图基础施工图建施、结施、水施、电施、暖施精装(jngzhung)景观图纸内审与
11、会审施工图（扩初）内审设计师/设计院/与业工程师/监理施工图会审质量工程师/设计师/与业工程师/设计院/监理/总包/与业分包图纸会审最忌讳的就是走过场！必须重视和认真！有图施工-把好图纸审查关第33页/共79页第三十四页，共80页。技术(jsh)交底分享：日本(r bn)工地早会制度案例：样板引路交底 按交底对象：专业工程师 监理(ji)总包 班组、工人3、现场技术管理 按交底内容：图纸交底 规范交底 合同交底 现场交底第34页/共79页第三十五页，共80页。方案(fng n)技术优化3、现场(xinchng)技术管理 设计方案优化 施工方案优化案例(n l)：奶酪墙施工方案优化第35页/共7
12、9页第三十六页，共80页。“四化(s hu)”管理3、现场技术(jsh)管理第36页/共79页第三十七页，共80页。工程(gngchng)经验总结与传承3、现场技术(jsh)管理 各阶段优秀做法推介 技术比武活劢 学习(xux)平台（如论坛）。案例1：万科E-learning系统案例2：VK设计系统“风玫瑰”运动第37页/共79页第三十八页，共80页。建造成本的70%以上已经在设计阶段之前(zhqin)就决定了！现场管理如果影响到整体成本的5%，公司管理很失败！成本(chngbn)是由哪些因素决定的？4、现场成本(chngbn)控制第38页/共79页第三十九页，共80页。什么(shn me)是
13、目标成本？4、现场(xinchng)成本控制第39页/共79页第四十页，共80页。目标成本(chngbn)的形成与执行4、现场(xinchng)成本控制第40页/共79页第四十一页，共80页。4、现场(xinchng)成本控制方案(fng n)成本优化 从意识着手 从技术着手 从管理着手 对过剩(gushng)成本的优化案例1：开关50000 次的橱柜合页案例2：希尔顿酒店外立面方案优化第41页/共79页第四十二页，共80页。4、现场(xinchng)成本控制签证(qinzhng)判断 签证(qizh g)必要性判断 方案经济性判断 手续规范性判断权力限制原则：不在权限之内的签字一律无效.若造
14、成损失，追究责任时间限制原则：实行严格的时间限制，禁止事后补办一单一算原则：一个设计变更及签证单编制一份结算书一月一清原则：每月10日前，截止上月末已完工且手续完备的设计变更及现场签证，核清造价并签字确认，交部门领导复核。完工确认原则：在完工后5日内签字确认，隐蔽工程，须在覆盖之前确认原件结算原则：齐备的、有效的原件作为结算的依据多级审核原则：结算至少要经过二级以上的审核标准表格原则：必须使用规定的标准表格办理签证的八大原则第42页/共79页第四十三页，共80页。4、现场成本(chngbn)控制规避(gub)施工管理无效成本第43页/共79页第四十四页，共80页。4、现场成本(chngbn)控
15、制工程师“三大件”一般不看的 图纸基本(jbn)不看的 合同不用不看的 规范提问：如今工程师必须随身携带三工具是什么？第44页/共79页第四十五页，共80页。一级计划：公司年度计划二级计划：各项目里程碑节点计划三级计划：各项目（详细(xingx)实施）计划5、现场进度(jnd)管理三级计划(jhu)体系第45页/共79页第四十六页，共80页。5、现场(xinchng)进度管理如果(rgu)编制开发计划（里程碑）第46页/共79页第四十七页，共80页。5、现场(xinchng)进度管理合理工期(gngq)与赶工第47页/共79页第四十八页，共80页。5、现场进度(jnd)管理决战(juzhn)示
16、范区第48页/共79页第四十九页，共80页。5、现场进度(jnd)管理如何实现高效(o xio)的项目运营“项目管理群”制度(zhd)计划运营专员设置必须的绩效考核项目运营图第49页/共79页第五十页，共80页。万科实施集团战略合作(hzu)集中采购制度和材料设备供应商认证评估制度6、现场材料(cilio)管理材料(cilio)选用第50页/共79页第五十一页，共80页。6、现场材料(cilio)管理材料(cilio)封存内容(nirng)详见老师ppt第51页/共79页第五十二页，共80页。编号分类材料设备名称验收内容1乙供石膏粉、腻子粉、石膏板、细木工板、木方等；玱璃胶、水泥、粘结剂；质量
17、数据指标检测、污染物检测；设备使用说明及保修卡等2甲指乙供（甲供）瓷砖、石材、乳胶漆、淋浴房等玻璃类、开关插座、灯具、座便、洗手盆等、五金件等、龙头等、橱房电器；3甲指乙供（甲委）地板、室内门、橱柜、衣柜等柜体6、现场材料(cilio)管理材料进场(jn chn)验收验收内容规格、样式(yngsh)、数量质量物理数据指标污染物检测重要的乙供材料，如钢筋、砌块等需甲方工程人员见证送检第52页/共79页第五十三页，共80页。目的：确定工序质量标准，控制(kngzh)大面积施工 范围：每一道关键工序（见清单）时间：关键工序施工前 要求：样板的施工工艺和质量合格后，才能大面积施工。注意事项：工艺样板的
18、实施时间必须尽量提前，给设计修改和工艺改进预留足够的时间。7、现场质量(zhling)管理样板(yngbn)引路-工艺样板(yngbn)第53页/共79页第五十四页，共80页。范围：每一家总包单位、每一种户型 作用：1、检验各家总包单位及分包商的质量水平，及早发现(fxi)质量缺陷2、让各承包商明白万科的质量要求。3、经过验收的施工样板间作为施工的质量标准。7、现场(xinchng)质量管理样板(yngbn)引路-施工样板间第54页/共79页第五十五页，共80页。解决设计缺陷和功能问题 完成时间：在大面积装修施工(sh gng)开始前 完成标准：按交楼标准完成整套房间的全部施工(sh gng)
19、作用：检验设计合理性、材料部品效果，确保工程产品满足营销、设计要求和客户正常使用要求。7、现场(xinchng)质量管理样板(yngbn)引路-交楼标准间第55页/共79页第五十六页，共80页。7、现场质量(zhling)管理工序验收与交接目的：工序检查表的建立主要是填补过程控制(kngzh)的空白，使之在分步骤验收中规定更具体。内容：确定项目工程师和监理公司的检查比例；简要阐述该施工步骤需控制(kngzh)的主要技术要点。执行：编制完善的工序检查表应作为合同签订的附件，要求监理公司和承包单位按工序检查表格要求进行验收工作。第56页/共79页第五十七页，共80页。200201201201201
20、第1200200200万科全集团所有(suyu)项目100%推动实测实量结合第三方“飞行检查”结果实施“拉闸”制度操作指引即为万科在质量方面的企业标准，其要求显著高亍国家标准实测实量结果与一线公司老总及项目人员的绩效考核挂钩项目组织架构设置中专门设置“质量技术工程师”70.26%90.88%88.76%87.10%84.46%81.39%69.26%69.02%92.80%93.44%93.99%90.43%91.03%91.61%65%60%70%85%80%75%95%90%100%9年期9年第2期9年第3期9年第4期0年第1期0年第2期0年第3期0年第4期实测(sh c)合格率 观感(g
21、ungn)得分率综合合格率7、现场质量管理实测实量第57页/共79页第五十八页，共80页。7、现场质量(zhling)管理成品保护(boh)分享：成品保护(boh)方面的经验与教训第58页/共79页第五十九页，共80页。7、现场(xinchng)质量管理竣工(jngng)验收竣工验收(ynshu)准备编制竣工验收计划组织现场验收移交竣工资料办理交工手续政策层面业主层面政策层面验收客户开放日（预验收）客户意见整改具备竣工备案手续交付验收第59页/共79页第六十页，共80页。要解决质量通病，一是重规，二是要有科学(kxu)的方法7、现场(xinchng)质量管理质量通病(tngbng)预防第60页
22、/共79页第六十一页，共80页。8、现场安全与文明(wnmng)施工管理领导和项目团队高度重规合理投入、措施到位分与业、分区域、责任(zrn)管理严格的过程监控、检查到位眼明腿勤，高度责任(zrn)感让所有人养成工完场清的习惯可视化案例(n l)：12年9月13日，武汉一在建工地施工升降机高坠，19人死亡安全文明施工的关键在于：为什么要“安全第一”？第61页/共79页第六十二页，共80页。8、现场(xinchng)安全与文明施工管理可视化案例1：日本工地可视化管理案例2：安全帽上大有可为(d yu k wi)！案例3：清单计价也是可视化第62页/共79页第六十三页，共80页。9、现场(xinc
23、hng)风险管理什么(shn me)是风险？1.风险管理：是一个预见、识别风险，并通过一定的管理方法和应对措施规避、转移、降低（消除）、接受风险影响的过程2.房地产项目管理常见风险：战略执行(zhxng)偏差风险、团队管理风险、经营计划风险、资源整合风险、法律法规风险、自然条件风险、安全隐患风险、质量风险等3.项目风险管理目标：使潜在不确定因素变为可测知的关注点第63页/共79页第六十四页，共80页。9、现场(xinchng)风险管理工程管理(gunl)中容易发生的风险“五抢”风险(fngxin)无证施工、图纸不全、安全事敀、现场出入口管理、施工噪音、周围道路污染、项目外部信息宣传、政府处罚、
24、周围居民投诉、同行举报、天气等；施工安全、材料组织、人力资源、技术应变措施、政府验收协调、图纸进度和质量不合拍、质量风险、天气等；材料组织、人力资源、施工安全、设计变更、周围居民投诉、天气（台风等）、施工质量、政府过程检查及整改等；材料组织、人力资源、前期报建与竣工备案一致性、政府验收部门公关协调、验收资料准备（甲方、总包、监理、设计院）、赠送面积、施工质量、天气等；备案证件不全、质量风险（施工细节、观感）、使用功能风险、外界媒体、销售承诺一致、合同风险（按时交付）等。抢开工：抢预售：抢封顶：抢竣工备案：抢交付：第64页/共79页第六十五页，共80页。9、现场(xinchng)风险管理工程管理
25、中容易发生(fshng)的风险合作方扯皮(ch p)风险平等尊重是前提，己所不欲勿施于人重视前期游戏规则的建立规范完善的合同管理避免超低价中标和大量后期索赔过程中的定期和不定期交流非常重要案例：一锤子买卖的合作方第65页/共79页第六十六页，共80页。9、现场(xinchng)风险管理工程管理中容易(rngy)发生的风险交付风险左图关注(gunzh)两点：1、立面线条影响窗户2、立面线条影响阳台栏杆交付风险应该在实施前就发现并提出针对性的解决方案！案例：里面风格带来的交付风险第66页/共79页第六十七页，共80页。9、现场(xinchng)风险管理工程管理中容易(rngy)发生的风险验收(yn
26、shu)风险【民用建筑设计通则】“临空高度在24M以下时，栏杆高度不应低于1.05M。”105CM“栏杆高度应从楼地面戒屋面至栏杆扶手顶面垂直高度计算，如底部有宽度大于或等于0.22M，且高度低于或等于0.45M的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。”这类风险应该在审图环节就发现并变更解决！案例：阳台栏杆高度影响验收问题25CM45CM第67页/共79页第六十八页，共80页。10、内部(nib)配合管理开放日，配合(pih)很重要确定开放区域和范围制定专项方案和计划全员参与（包括施工单位和监理(jin l)单位）各专业协同一致，责任到人提前通知并提供开放信息，让客户和准业主有所了解并充满期待必要
27、时进行彩排微笑待客，服务到位万科要求至少两次开放日第68页/共79页第六十九页，共80页。10、内部配合(pih)管理协同(xitng)、协同(xitng)还是协同(xitng)第69页/共79页第七十页，共80页。10、内部配合(pih)管理跨界与越界(yu ji)第70页/共79页第七十一页，共80页。第一部分(b fen)第二部分(b fen)第三部分(b fen)什么是现场(xinchng)管理项目前期阶段项目实施阶段第四部分(b fen)项目交付阶段第71页/共79页第七十二页，共80页。1、客户对质量(zhling)感知的维度客户认为表现房屋质量的主要维度是品质感（细部(xb)效果
28、、品牌材料及设施）第72页/共79页第七十三页，共80页。案例：某项目在客户开放日活动及客户预验房时，客户提出了大量问题，由于内部信息传递原因，这些问题没有及时得到整改；交楼时客户发现自己前次提出的问题完全(wnqun)没有得到整改，结果情绪非常激劢，最后引发了群评。2、交付(jiof)阶段的快速反应直接影响客户(k h)认知案例：盖勒普进行的质量满意度调查显示，当客户发现问题后，如果我们的整改反应及时、且能够一次性解决问题，客户的质量满意度反而会出现提升。第73页/共79页第七十四页，共80页。3、决定交付、决定交付(jiof)质量的因素质量的因素 第74页/共79页第七十五页，共80页。要
29、实现满意(my)的项目交付，我们应该做到：成立(ch g)品质检查小组 调整室内外整体施工(sh gg)保障计划责任部门项目管理部 室内甲供材料保障计划责任部门成本采购部 验收保障计划责任部门项目发展部、项目管理部 客户关系保障计划责任部门客户关系中心 物业服务中心保障计划责任部门物业公司4、交付中的协同第75页/共79页第七十六页，共80页。5、及时进行交付总结、及时进行交付总结(zngji)16个抽样项目装修房质量投诉问题数据统计个抽样项目装修房质量投诉问题数据统计交付阶段及时总结管理经验将对后续项目产生(chnshng)重要影响第76页/共79页第七十七页，共80页。最后：案例2则及万科如何从根本上保证室内空气质量(zhling)的举措第77页/共79页第七十八页，共80页。Thanks感谢您的时间(shjin)第78页/共79页第七十九页，共80页。感谢您的观看感谢您的观看(gunkn)。第79页/共79页第八十页，共80页。