房地产项目成本控制方案课件.ppt

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1、子牙新苑项目成本控制 方 案子牙新苑项目的成本控制 方 案成本控制体系的建立成本控制的主要措施项目成本控制内容 一二三一、土地成本二、前期费用三、工程建安成本四、区内配套工程费五、期间费用及其他税费 具体明细如下(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称 明细内容一、土地成本 1-1 土地出让金 地价1-2 土地或项目转让费 支付转让方相关费用1-3 其他费用其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、契税、土地使用费、转让费等(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称 明细内容二、前期费用 2-1方案设计阶段包括：1、项目建议书编制；2、可研编制；3、规划设计及施工设计费；4、修详规2-2

2、前期手续阶段1、合理用能评价；2、环评；3、安评2-3 招标阶段1、勘察费；2、监理费；3、招标代理服务费；4、招标交易服务费及信息费；5、施工图审查费；6、墙改基金及散装水泥基金；7、造价咨询费；8、代建费（若有）2-4 施工阶段1、规划放线测量；2、沉降观测；3、高程检测；4、人防异地建设费；5、地名费；6、楼座铭牌费；7、室内环境质量验收检测；8、防雷检测；9、消防设施检测；10、电气设施消防检测；11、外窗淋水实验2-5竣工验收移交阶段1、竣工测量及房屋面积测量；(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称 明细内容三、建安费 3-1配套设施3-1-1地下车库工程费含半地下室，包括基础、主

3、体（地下）、给排水、照明、动力配电、防水、消防、通风、停车设备等费用。3-1-2架空层工程费 包括结构及装修3-1-3公建 包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称 明细内容3-2 建筑单体成本 3-2-1 基础工程费 包括土方、地基处理、降水护坡等基础工程3-2-2 单体土建、装饰工程费 含单体土建、公共部位装修3-2-3 单体安装工程费 3-2-3-1 电气工程包括配电箱、开关面板、灯具和一般的电气安装，弱电管预埋。3-2-3-2 给排水工程 一般的给排水安装 3-2-3-3 暖通工程 包括散热器及管道安装、通风系统3-2-3-4 中水工程 包括单

4、体内中水回收、回用管道系统3-2-3-5安防工程 包括：对讲、门镜、巡更、红外报警等 3-2-3-6 外立面 涂料、石材（若有）3-2-3-7 门窗 入户门、单元门(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称 明细内容3-2 建筑单体成本 3-2-4 安装专业分包工程费 3-2-4-1 电梯工程 电梯的安装及调试。3-2-4-2 电话工程 配合 3-2-4-3消防工程包括单体内的消火栓、喷淋、防排烟、自动报警、气体灭火、水幕、水喷雾等系统工程，不含大型设备。3-2-5 其他 包括：分包照管费、甲购材料采保费。(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称 明细内容四、区内配套工程费 4-1 小区内综合管

5、网及设施费（小市政）4-1-1自来水配套费及相关费用1、自来水小配套费（从建设项目用地界线临界支管闸到楼前水表井）；2、水表；3、消防用水及附属4-1-2 室外排水管网指红线内室外排水管网（含化粪池），含雨水、生活污水，环境排水，不含水景用水。4-1-3 电力配套费及相关费用1、电力配套建设费；2、红号站；3、黑号站基础；4、室外电缆；5、电表4-1-4 室外弱电管网 指红线内室外弱电管网预埋，含土方工程，不含管内穿线。4-1-5 燃气配套费及相关费用1、燃气小配套费；2、燃气表；3、气源发展基金4-1-6热力配套建设费及相关费用1、供热工程建设费；2、热力小配套费；3、热力表；4、换热站土建

6、(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称 明细内容四、区内配套工程费 4-1小区内综合管网及设施费（小市政）4-1-7 广电配套 广电配套费4-1-8 小区车行道路工程包括：1、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面停车场土建工程（含土方、路基及面层），2、路灯工程（含灯具及管线敷设）。4-1-9 中水管道 小区内中水管道及附属4-3 基础设施大配套费住宅和公建项目按建筑面积每平方米140元计征，商业项目按建筑面积每平方米160元计征。天津市区290元和320元(一)项目开发成本控制的内容16费用项目名称 明细内容3-2 环境工程 3-2-1 绿化 小区内的植物的材料、种植及养护费。3-2-2

7、 硬质地面 除小区车行道路工程以外的道路含广场。3-2-3 构筑物及小品小区内的岗亭、儿童乐园、建筑小品、水景土建工程费，以及雕塑小品、假山等。3-2-4 围墙、门卫 各类围墙（栏杆），以及出入口大门、门卫室3-2-5 室外环境照明 庭院灯或草坪灯安装、管线安装3-2-6 环境水系统 小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备及管网）等。3-2-7 其他 信报箱、垃圾箱(一)项目开发成本控制的内容费用项目名称明细内容五、期间费及其他税费5-1 管理费用 5-2 营销费用包括：宣传推广费用、广告代理费用、销售代理费用、为满足销售需要发生的建安费、销售许可证公告费、交易手续费、初始登记费等5-3

8、 财务费用 5-4 维修基金5-5 营业税(一)项目开发成本控制的内容隐性成本显性成本（二）项目开发成本应重点控制内容项目开发进度控制项目资金收支计划管理(现金流管理)规划设计过程中固化的成本预控合同管理建安及工程成本采购成本显性成本（费用）的控制，包括土建、安装、室外工程、材料设备采购、招投标等方面。子牙新苑项目的成本控制 方 案成本控制体系的建立成本控制的主要措施项目成本控制内容 一二三 1.组织机构保障体系2.目标成本指标的确定3.责任成本体系4.目标成本的实施5.成本的动态管理（见附图）6.工程竣工结算管理7.招投标管理制度8.合同管理制度9.计量支付及变更管理制度10.预算管理制度1

9、1.结算管理制度12.限额设计及设计优化制度 13.计划管理办法 14.投资计划管理办法成本控制体系主要内容 包括四级成本保障层次：1.公司目标成本审定机构 公司决策层审批目标成本控制指标（总经理办公会）2.公司目标成本编制机构 负责测算并编制包括开发前期勘察、设计、三通一平，主体建安、小区公共配套管网、城市基础设施配套、公建设施、园林景观、开发间接费等在内直接成本项目的目标成本。（计划合约部牵头，土地部、发展部、建管部、财务部配合）3.公司目标成本监控机构 分析评估目标成本（费用）执行情况，并提出成本控制的指导性意见和成本调整建议。（财务部牵头，成立成本监控小组）4.公司目标成本实施机构 根

10、据目标成本的各项经济指标，开展限额设计、施工、采购等业务工作；对其成本费用失控承担直接和主要责任。（计划合约部、土地部、发展部、建管部、财务部各负其责）（一）组织保障体系项目发展阶段成本确定 实施办法项目定位阶段成本估算 根据项目总体定位和地块初步的总体规划设计的各 项经济指标（规划设计、建筑设计、装修设计、环境设 计、配套设计的方案）及住宅单体的各项基本建造标准和公司的利润要求进行估算。（已确定）方案设计阶段成本测算 在成本估算结果的基础上，依据扩初建筑、景观设计图纸，编制材料设备使用一览表，明确装饰材料的材质及档次、限价，进行成本测算。（正在完善）施工图设计阶段目标成本在初步（扩初）设计确

11、定的测算成本的基础上，根据主体施工合同及施工组织设计、施工图纸，详细计算，主体工程成本、分项工程成本、公共配套成本材料设备成本、景观环境和小市政成本。最终形成目标成本。目标成本的确定分为三个阶段，分别是项目定位阶段、方案设计阶段和施工图阶段，相应的最终目标成本确定也需通过成本估算、成本测算、目标成本逐步确定。（二）目标成本指标的确定目标成本指标的确定过程见下图所示：项目 成本分项 责任部门 具体内容开发前期费用勘察 建管部 通过招投标确定勘察单位；勘察费用与报告的准确性挂钩；复核实际完成的勘察工作量规划设计 建管部 根据目标限价合理安排各项规划设计费；推广限额设计；控制设计费用的支付与设计质量

12、挂钩；三通一平 建管部 临时围墙、道路力求永久化；临时水电管线敷设尽可能利用已有资源临时设施 建管部 加强临时设施的重复利用性主体工程建安费用主体建安建管部 做好施工图会审工作，将设计不合理的现象消灭在施工之前，避免引起设计变更、签证费用建管部/计划合约部招投标选择优秀而可信的施工队伍；编制完善、严密的施工承包合同；设计变更、签证做到先估价、审批后实施，避免出现盲目变更；按实复核现场变更、签证的工程量，有效控制现场签证的发生；审核竣工图等结算资料，确保结算资料的准确性；建管部 审核施工方案合理性、经济性；通过“四新”使用，有效降低工程成本；装饰材料及设备建管部 根据目标成本的材料限价，确定材料

13、的规格、档次、品种；计划合约部根据目标成本的材料限价，开展甲供材料的招投标工作；建管部严格按标准验收材料，对不合格的产品进行扣款；处理好供货商与施工单位的材料收发工作；（三）目标责任成本体系项目成本分项责任部门具体内容公共管网配套工程费用室外水电气等配套工程建管部尽可能减少或消灭政府垄断工程成本中不合理的成分；严格控制配合水、电、气等专业工程的零星人工签证；合理安排配套工程的施工工期；园林景观环境建管部 严格按目标成本总额控制，进行限额设计；特别是做好绿化、景观的方案论证，避免由于效果不满引起的返工费用计划合约部 直观性装饰材料实行甲供或甲控，按目标成本选用经济美观的建筑装饰材料建管部 严格控

14、制现场的变更及签证；公建配套设施费建管部 严格按目标成本总额控制，进行限额设计；严格控制配套公建的室内装饰工程设计标准；特别做好装修工程的方案论证，避免由于效果不满引起的返工费用；计划合约部直观性装饰材料实行甲控，按目标成本选用经济美观的建筑装饰材料；建管部严格控制现场的变更及签证；（三）目标责任成本体系1.限额设计：建管部根据公司确定的目标成本指标进行委托设计任务；限额设计主要用于结构、装饰工程、景观园林工程等的方案设计阶段；2.限价采购：计划合约部限价采购主要用于外立面、内部装饰性材料的确定及采购；根据审批确定的材料设备一览表的要求寻找合格的供货商，开展设备材料的招投标工作；（四）目标成本

15、控制的实施 目标成本确定后，即进入成本的动态管理阶段：每一项招标、采购、外包，都要与目标成本明细项进行对照，确保控制在目标成本内。即使有一两项突破，也要考虑要在其他项找回来，综合平衡。对于弹性较大的期间费用,如开发间接费、销售费用、财务费用，则与相关部门签订目标责任书，进行控制。负责成本控制的部门，在项目实施过程中，及时出具项目动态成本信息报告反映项目成本发生的动态情况；并根据市场数据信息，提供成本控制或调整建议。（五）成本的动态管理（见附图）根据工程进展情况，分期进行总包、分包工程的结算，关键对施工工程的质量、工期等履约的情况进行核实，确定工程尾款；甲供材料的清算 施工水电费清算 工程扣款

16、工程保修金（六）总包、分包工程竣工结算管理（七）项目后评估子牙新苑项目的成本控制 方 案项目成本控制体系的建立项目成本控制的主要措施项目成本控制内容一二三23 由于地产开发环节较多，涉及专业较广，很难由一个部门能够控制得住。因此，需要各个部门相互配合、信息沟通共同来完成。如何将开发各个环节的成本控制形成一个整体联动系统，需要建立一个目标成本控制体系。首先在项目开发前期，科学测算目标成本指标，再按照不同项目分解到各个责任部门，形成责任成本目标，辅以动态成本信息跟踪、监控、调整等措施，最终实现项目成本的控制目标。第一部分 到底如何控制 成本费用？那么怎么实现项目的目标成本控制呢？(一)建立项目目标

17、成本和责任成本控制体系事前 事中事后责任激励机制目标成本控制体系动态成本控制体系成本后评估管理体系责任成本控制体系事前事中事后 责任与激励机制 要想获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。1、确立“全生命周期成本”管理战略 2、建立成本控制保障措施（本方案按照期初模型操作）成本控制保障措施体系 制度保障体系 房地产项目成本控制要点、招标管理实施细则、合同管理办法、限额设计和设计优化制度流程、限额设计及成本控制计划、预算管理办法、计量支付及变更控制细则、结算管理办法、投资管理办法、投资计划管理办法组织保障体系 期初模型：集团-投资公司-地产公司

18、（项目部）集团：主要是对项目决策、程序、融资、人力、审计进行把控。成本控制方面主要是对成本、销售、利润、物业等方面的成本整体把控，考核投资公司指标完成情况。投资公司：负责前期、招标、组织施工、营销方案制定和组织实施、目标成本制定及监控、营销方案制定及组织实施、制定销售价格及策略、组织销售及完成销售任务、售后服务、物业管理、合同管理、财务管理、预算管理、执行绩效考核。地产公司（项目部）：施工管理中心，负责进度、质量、现场、安全、签证、验收。第二阶段：集团职能不变，投资公司职能调整为集团授权下的立项决策、地产公司经营计划管理和预算、地产公司资金计划、地产公司经营目标考核、地产公司人力资源管理、地产

19、公司策划方案审核、规划设计方案审核、成本控制方案审核、财务管理；地产公司成为开发主体和项目管理主体。(二)制定成本控制战略体系开发全程成本控制要点1、项目前期成本控制2、项目建设阶段成本控制3、管理费用的控制4、销售费用的控制5、财务费用的控制(二)制定成本控制战略体系3、明确项目开发成本构成内容4、抓住项目开发全程成本控制要点 5、在项目开发全程采用恰当的成本控制方法（1）在项目初始阶段进行成本测算（可研阶段）（2）在项目规划及方案设计阶段，在成本测算的基础上进行细化，并制订目标成本。（方案阶段）（3）根据合同执行情况产生成本计划和实际成本情况对比，动态调整(四)制定项目开发工程造价控制体系

20、 策略一：重视源头、加强工程设计环节控制 策略二：工程招投标是控制工程造价的核心 策略三：实行项目管理方式加强成本控制（五）建立合约管理网络框架 1、进行合理的招标分判，即总分包、甲供甲控实现等。2、建立合同管理台帐，及时更新合同执行过程中数据。3、发现风险及时采取风险防范措施。4、合同执行结束后进行总结和评判。第二部分 开发主要环节的成本控制措施项目前期发展环节成本控制措施一项目规划设计环节的成本控制措施二项目招投标环节成本控制要点三项目工程施工环节的成本控制要点四项目材料及设备采购环节成本控制要点五项目工程预决算环节的成本控制六项目销售环节的成本控制七项目期间费用的成本控制要点八 项目前期

21、发展环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。这一环节成本控制的主要任务由土地部及建管部来承担。立项环节的成本核算控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节特点：由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小。该环节原则：在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。该环节影响：购地阶段的成本控制是整个项目成本控制的第一步，购地费用的合理与否，对项目整个成本控制有直接影响。项目前期发展环节成本控制措施一控制要点控制什么 怎么控制 谁来控制新征土地（1）征地费用（1）少交或晚交土地部负责

22、（2）拆迁安置费用（2）房产确权后，办理拆迁安置费用（3）大市政费用（3）自行配套项目，一是按市政大配套费标准计入项目成本；二是按实际发生费用分配到项目中计入。建管部负责（4）规划条件（4）满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本建管部负责 规划环节的成本控制所占权重最大，具有项目建设成本决定地位和作用。在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容复杂。基本原则是：周密规划，科学讨论，严格审批。尽管设计费在建设工程全过程费用中的一般只占建安成本的1.52%左右，但对工程造价的影响可达75%以上，设计质量的好坏直接影响建设成本的多少和工期的长短，直接决定人力、物力、财力投入的多少。因此工程造价控制要以设计阶段为重点，这是最直接、最有效的的建设项目投资的根本所在。科学合理的设计可降低工程造价的10%。项目规划设计环节的成本控制措施二