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1、内部资料，机密房地产开发项目的成本管理房地产开发项目的成本管理Cost control in real estate project马楠马楠华北科技学院华北科技学院2010.122010.12PART.13PART.1前言在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向在当今房地产行业中，竞争十分激烈，产品同质化倾向越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能越来越严重的情况下，企业的生存能力、盈利能力、发展能力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排力，与企业的成本控制的相关性越来越高，成本控制能力排序末位的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市序末位的企业都将被淘汰
2、出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高投入、高成本的房地产开发企业。投入、高成本的房地产开发企业。在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团和上市公司）的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越和上市公司）的不断涌入，政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已
3、现端倪。端倪。成本控制力的竞争。开头语开头语 当今的房地产行业，竞争十分激烈，在产品同质化倾向越来越严当今的房地产行业，竞争十分激烈，在产品同质化倾向越来越严重的情况下，我们房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企重的情况下，我们房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的成本控制息息相关，不注重成本控制的企业都将被淘汰出局，成业的成本控制息息相关，不注重成本控制的企业都将被淘汰出局，成本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋本控制弱势企业将失去市场份额。特别是在工业企业中，目前这种趋势已经慢延到高投入、高成本的房地产开发企业。势已经慢延到高投入、高成本的房地产开发
4、企业。在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团和上市公在外来资本和一些资本雄厚的外行企业（大型企业集团和上市公司）的不断涌入，特别是在当前房地产调加压、政策越来越规范，技司）的不断涌入，特别是在当前房地产调加压、政策越来越规范，技术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升术、产品越来越同质化，房地产开发成本居高不下，品牌力持续提升的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。的房地产市场环境中，企业间距不断缩小，新的竞争格局已现端倪。房地产企业竞争房地产企业竞争成本控制力的竞争成本控制力的竞争4利利润润时间时间 (年年)拿地就赚钱阶段阶段1 1：资源时代
5、资源时代阶段阶段2 2：产品时代产品时代阶段阶段3 3：品牌时代品牌时代客户关注质量客户关注质量公司关注成本公司关注成本关注关注品牌与形象品牌与形象理念与价值观理念与价值观成成本本领领先先战战略略成本领先战略是现阶段房地产企业重要的竞争手段成本领先战略是现阶段房地产企业重要的竞争手段内部资料，机密房地产开发项目的成本管理房地产开发项目的成本管理Cost control in real estate project房地产开发项目成本管理中存在的主要问题房地产开发项目成本管理中存在的主要问题一房地产成本控制体系的建立房地产成本控制体系的建立制度保障体系？制度保障体系？房地产成本控制的主要措施房地产
6、成本控制的主要措施怎么去控制？怎么去控制？房地产开发项目成本管理内容房地产开发项目成本管理内容控制什么？控制什么？二二三三四四内部资料，机密房地产开发项目的成本管理房地产开发项目的成本管理Cost control in real estate project房地产开发项目成本管理中存在的主要问题房地产开发项目成本管理中存在的主要问题一房地产开发成本管理现状一一二二房地产开发成本管理中的几个问题房地产企业在成本管理三大误区三三四四到底谁是成本控制的核心部门？4一、房地产开发成本管理现状目前我们绝大多数开发企业成本控制的通常做法是：目前我们绝大多数开发企业成本控制的通常做法是：大多数的房地产公司都
7、设有一个预算审核部门或合约部大多数的房地产公司都设有一个预算审核部门或合约部门，负责项目的预算、结算和工程招标，而成本管理基本都门，负责项目的预算、结算和工程招标，而成本管理基本都归属于财务部门，但财务部门对具体的工程预结算却并不是归属于财务部门，但财务部门对具体的工程预结算却并不是很懂行，也就更难把握成本的降低点在哪里。很懂行，也就更难把握成本的降低点在哪里。房地产开发的周期很长，如果被问及一个项目工程设计房地产开发的周期很长，如果被问及一个项目工程设计甚至施工过半时的成本是多少，完工后的总成本又是多少，甚至施工过半时的成本是多少，完工后的总成本又是多少，许多开发商都难以回答清楚。房地产开发
8、的成本管理包括置许多开发商都难以回答清楚。房地产开发的成本管理包括置地、设计、施工、市场、销售、物业、融资（资本运营）等地、设计、施工、市场、销售、物业、融资（资本运营）等多个环节，从投入到首期产品计算利润，单个项目的开发周多个环节，从投入到首期产品计算利润，单个项目的开发周期一般需持续两三年的时间，导致成本核算难度增强；另期一般需持续两三年的时间，导致成本核算难度增强；另外，投资地域的扩大和开发面积的剧增，令成本的构成更加外，投资地域的扩大和开发面积的剧增，令成本的构成更加多样化。更使房地产开发成本控制难度越来越大。多样化。更使房地产开发成本控制难度越来越大。房地产开发成本管理中的几个问题5
9、 1 1、缺乏全面规范的目标成本管理体系：、缺乏全面规范的目标成本管理体系：成本控制就是项目实施过程的支成本控制就是项目实施过程的支出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系；出控制，没有建立目标成本、责任成本和动态成本跟踪联动管理体系；2 2、成本控制忽视重点：、成本控制忽视重点：只重视只重视“显性成本显性成本”的控制，而忽略对的控制，而忽略对“隐性成隐性成本本”的控制；的控制；3 3、成本控制的忽视前期阶段：、成本控制的忽视前期阶段：通常只关注项目施工阶段过程的通常只关注项目施工阶段过程的 “事中事中”成本控制，而缺乏对前期成本控制，而缺乏对前期决策、规划决策、规划设计、
10、招标、合约等前期运营阶段设计、招标、合约等前期运营阶段“事前事前”成本控制的足够重视；成本控制的足够重视；4 4、成本控制手段不当：、成本控制手段不当：把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要把压缩必要的项目费用开支当作成本控制的主要手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目手段，反而使项目整个经营计划和开发进度目标受到很大影响，导致项目的最终实际开发成本大大增加，利润降低，增加了项目后期开发风险。的最终实际开发成本大大增加，利润降低，增加了项目后期开发风险。二、房地产开发成本管理中的几个问题目前房地产开发成本控制的几个误区目前房地产开发成本控制的几个误区6管什么管什么
11、三大误区三大误区怎么管怎么管行为偏差行为偏差三、房地产企业在成本管理方面容易存在三大误区三、房地产企业在成本管理方面容易存在三大误区谁来管谁来管认识偏差认识偏差7误区一：企业内部成本控制管理主体确立失误（谁来管）误区一：企业内部成本控制管理主体确立失误（谁来管）长期以来，企业一直把成本管理作为少长期以来，企业一直把成本管理作为少数管理人员的专利，数管理人员的专利，认为成本、效益都认为成本、效益都应由企业领导和财务部门负责应由企业领导和财务部门负责，而把各，而把各部门的员工只部门的员工只看作生产者。看作生产者。广大员工对于哪些成本应该控制，怎样广大员工对于哪些成本应该控制，怎样控制等问题无意也无
12、力过问，成本意识控制等问题无意也无力过问，成本意识淡漠。淡漠。企业的成本管理失去偌大的管理群体当企业的成本管理失去偌大的管理群体当然难以真正取得成效。然难以真正取得成效。全员成全员成本控制本控制8误区二：成本管理对象和内容认识不清（管什么）误区二：成本管理对象和内容认识不清（管什么）一方面，没有从价值链的角度对房地产一方面，没有从价值链的角度对房地产开发进行分析，局限于对发生成本的控开发进行分析，局限于对发生成本的控制，制，忽视了对影响成本的控制忽视了对影响成本的控制。另一方面，局限于传统的另一方面，局限于传统的“节约一度电、节约一度电、一张纸一张纸”的简单、狭窄的模式之内，的简单、狭窄的模式
13、之内，忽忽视潜在的损失视潜在的损失，尚未对成本实行全方位，尚未对成本实行全方位的控制。的控制。全方位全方位成本控制成本控制9土地土地设计设计采购采购施工施工销售销售房地产房地产开发价值链的发生发生成本与影响成本曲线影响成影响成本曲线本曲线比比例例该环节作业过程对该环节作业过程对产品总成本的影响。产品总成本的影响。发生成发生成 本曲线本曲线价值链价值链发生成本：发生成本：该环节作业过程所该环节作业过程所发生的成本。发生的成本。影响成本：影响成本：成本控制的关键在成本控制的关键在于控制影响成本！于控制影响成本！10误区三：成本控制模式没有确立（怎么管）误区三：成本控制模式没有确立（怎么管）成本管理
14、工作不够全面和系统。成本控制偏重于成本管理工作不够全面和系统。成本控制偏重于事后的反馈，而事后的反馈，而事前、事中控制不力事前、事中控制不力。成本管理成本管理基础工作薄弱基础工作薄弱，缺少一套完善的成本，缺少一套完善的成本管理制度。甚至只求形式，不讲实效。管理制度。甚至只求形式，不讲实效。考核制度不完善，力度不大。表现在：考核只考核制度不完善，力度不大。表现在：考核只是企业内部考核，没有很好地跟市场联系起来；是企业内部考核，没有很好地跟市场联系起来；奖惩措施力度不大，达不到调动员工积极性的奖惩措施力度不大，达不到调动员工积极性的目的。目的。全过程全过程成本控制成本控制11观观 点点 一一 ：合
15、约预算部门是控制工程成本的核心部门，他们对施工图的工程量合约预算部门是控制工程成本的核心部门，他们对施工图的工程量进行详细的核算，与承建单位进行商务谈判、造价谈判，争取得到最优进行详细的核算，与承建单位进行商务谈判、造价谈判，争取得到最优惠的工程承包价格。惠的工程承包价格。观观 点点 二二 ：规划设计部门是控制成本的核心部门，他们在前期对建筑技术（包规划设计部门是控制成本的核心部门，他们在前期对建筑技术（包括容积率、使用率等）、工程技术进行系统的控制，以此进行施工图的括容积率、使用率等）、工程技术进行系统的控制，以此进行施工图的设计管理，在控制工程成本方面起到了设计管理，在控制工程成本方面起到
16、了“四两拨千斤四两拨千斤”的作用。的作用。观观 点点 三三 ：现场项目部是工程成本控制的核心部门，严把合同关，严格执行设现场项目部是工程成本控制的核心部门，严把合同关，严格执行设计意图，有效控制设计变更和现场签证，是控制工程成本的实施部门，计意图，有效控制设计变更和现场签证，是控制工程成本的实施部门，作用重大。作用重大。四、到底谁是成本控制的核心部门四、到底谁是成本控制的核心部门？正确观点正确观点12 以上观点站在各部门的角度来看，都是有道理的，各部门在项目以上观点站在各部门的角度来看，都是有道理的，各部门在项目开发的不同阶段对工程成本的控制都发挥了重要的作用，从建筑设计开发的不同阶段对工程成
17、本的控制都发挥了重要的作用，从建筑设计到各种土建设备技术参数的选用、从选材用料到合同评判、从商业谈到各种土建设备技术参数的选用、从选材用料到合同评判、从商业谈判到现场的实施和控制，整体过程严格的控制才能有效把好工程成本判到现场的实施和控制，整体过程严格的控制才能有效把好工程成本关。关。那么，我们要问：营销部门是不是控制成本的核心部门呢那么，我们要问：营销部门是不是控制成本的核心部门呢?答案：是。那这个成本如何来控制？营销部门首先需要提出竞答案：是。那这个成本如何来控制？营销部门首先需要提出竞争对手的楼盘和楼盘所在地的同一档次的楼盘，剖析客户的敏感点，争对手的楼盘和楼盘所在地的同一档次的楼盘，剖
18、析客户的敏感点，分析对手楼盘的定位与档次，把楼盘设计与选材用料的需求描述清楚分析对手楼盘的定位与档次，把楼盘设计与选材用料的需求描述清楚了。楼盘档次描述清楚了，项目的成本基本上也就确定了，所以营销了。楼盘档次描述清楚了，项目的成本基本上也就确定了，所以营销部门也是控制成本的核心部门。项目定位的档次实际上已经决定了项部门也是控制成本的核心部门。项目定位的档次实际上已经决定了项目成本的高低。目成本的高低。从上述分析，说明工程成本控制是全程性的、是系统性的，工程从上述分析，说明工程成本控制是全程性的、是系统性的，工程成本的控制需要各部门通力协作，而不是单独一个部门可以完成的。成本的控制需要各部门通力
19、协作，而不是单独一个部门可以完成的。四、到底谁是成本控制的核心部门四、到底谁是成本控制的核心部门？内部资料，机密房地产开发项目的成本管理房地产开发项目的成本管理Cost control in real estate project房地产开发项目成本管理中存在的主要问题房地产开发项目成本管理中存在的主要问题一房地产成本控制体系的建立房地产成本控制体系的建立制度保障体系？制度保障体系？房地产成本控制的主要措施房地产成本控制的主要措施怎么去控制？怎么去控制？房地产开发项目成本管理内容房地产开发项目成本管理内容控制什么？控制什么？二二三三四四13土地成本及相关费用土地成本及相关费用前期性费用前期性费用
20、城市基础设施建设配套费用（红线外大市政配套）城市基础设施建设配套费用（红线外大市政配套）工程建安成本工程建安成本室外工程配套及环境（红线内小市政）室外工程配套及环境（红线内小市政）公共配套成本公共配套成本期间费用期间费用其他其他 具体明细如下具体明细如下(一一)房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本管理的内容到底我们该控制什么成本费用14费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容一、土地成本一、土地成本1-11-1 土地出让金土地出让金地价地价1-21-2 土地或项目转让费土地或项目转让费 支付转让方相关费用支付转让方相关费用1-31-3 其他费用其他费用其他向政府部门交纳的费用等，包括
21、：土地产权登记费、其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、契税、土地使用费等契税、土地使用费等(一一)房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本管理的内容14费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容二、前期费用二、前期费用2-12-1 勘察费用勘察费用包括：包括：1 1、勘察方案的设计和咨询，、勘察方案的设计和咨询，2 2、勘察实施：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、勘察实施：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费等。拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费等。2-22-2 规
22、划设计费规划设计费项目立项后的设计招标费、总体规划设计、单体设计费、景观设计费、管项目立项后的设计招标费、总体规划设计、单体设计费、景观设计费、管线设计费、改造设计费、图纸审查费、制图、晒图费，规划设计模型制作线设计费、改造设计费、图纸审查费、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案咨询及评审费。费，方案咨询及评审费。2-32-3 报批报建费报批报建费项目整体报批报建费项目整体报批报建费:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、“两证两证一书一书”申报费、拆迁管理费、招投标管理费、建筑面积丈量费、白蚁防止申报费、拆迁管理费、招投标管理费、建筑面积丈量费、白
23、蚁防止费、墙改基金、路口开设费、占道费等。费、墙改基金、路口开设费、占道费等。2-42-4造价咨询服造价咨询服务费务费支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算和其他相关服务而发支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算和其他相关服务而发生的费用。生的费用。2-52-5 工程监理费工程监理费2-62-6 临时工程费临时工程费包括：包括：1 1、三通一平：建设场地上的竖向土石方平衡，盈土现场多余土石方、三通一平：建设场地上的竖向土石方平衡，盈土现场多余土石方外运，亏土现场土方调入，场地平整，以及为施工而引入现场的给水、排外运，亏土现场土方调入，场地平整，以及为施工而引入现场的给水、排水、
24、供电、临时道路工程等所发生的费用水、供电、临时道路工程等所发生的费用2 2、工地围墙：沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装、工地围墙：沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用饰等费用3 3、其他、其他(一一)房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本管理的内容15费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容三、建安工程成本三、建安工程成本3-13-1小区内综合管网及设施费小区内综合管网及设施费（小市政）（小市政）3-1-13-1-1室外给水管网室外给水管网指红线内给水管网及所有室外消火栓，但不含小区内花指红线内给水管网及所有室外消火栓，但不含小区内花木浇灌用
25、水、洗车用水等。主给水管网有在地下室内敷木浇灌用水、洗车用水等。主给水管网有在地下室内敷设的，应计入此项费用内，不计入地下室工程费。包括：设的，应计入此项费用内，不计入地下室工程费。包括：1 1、土方开挖及回填，、土方开挖及回填，2 2、管道敷设等、管道敷设等3-1-23-1-2室外排水管网室外排水管网指红线内室外排水管网（含化粪池），含雨水、生活污指红线内室外排水管网（含化粪池），含雨水、生活污水，环境排水，不含水景、泳池循环用水。包括：水，环境排水，不含水景、泳池循环用水。包括：1 1、土方开挖及回填，土方开挖及回填，2 2、检查井及管道敷设等、检查井及管道敷设等3-1-33-1-3室外电
26、缆工程室外电缆工程指自小区变电站低压柜引至下一级配电柜指自小区变电站低压柜引至下一级配电柜/箱（均不含箱（均不含柜柜/箱）或用电转换点的电缆敷设及预留管工程。该项箱）或用电转换点的电缆敷设及预留管工程。该项工程的电缆在地下室内敷设时，不计入地下室工程费。工程的电缆在地下室内敷设时，不计入地下室工程费。3-1-43-1-4室外弱电管网室外弱电管网指红线内室外弱电管网预埋，含土方工程，不含管内穿指红线内室外弱电管网预埋，含土方工程，不含管内穿线。线。3-1-53-1-5室外燃气管网室外燃气管网指红线内室外燃气管网敷设，含土方工程。指红线内室外燃气管网敷设，含土方工程。3-1-63-1-6室外采暖管
27、网室外采暖管网指红线内室外热力管网敷设，含土方工程。指红线内室外热力管网敷设，含土方工程。(一一)房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本管理的内容15费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容三、建安工程成本三、建安工程成本3-13-1小区内综合管网及设施费小区内综合管网及设施费（小市政）（小市政）3-1-73-1-7小区车行道路工程小区车行道路工程包括：包括：1 1、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面停车场土建工程（含土方、路基及面层），停车场土建工程（含土方、路基及面层），2 2、路灯工、路灯工程（含灯具及管线敷设）。程（含灯具及管线敷设）
28、。3-1-83-1-8供配电设备及安装供配电设备及安装小区内开闭站、配电室的高压柜、低压柜、变压器、小区内开闭站、配电室的高压柜、低压柜、变压器、柴油发电机、负荷开关设备及安装工程柴油发电机、负荷开关设备及安装工程3-1-93-1-9水泵房设备及安装水泵房设备及安装小区内生活水泵、变频柜、气压罐、配电柜设备及安小区内生活水泵、变频柜、气压罐、配电柜设备及安装（含生活用水屋面稳压泵，不含消防、水景、泳池、装（含生活用水屋面稳压泵，不含消防、水景、泳池、纯净水处理）纯净水处理）3-1-103-1-10消防设备及安装消防设备及安装仅包括消防水泵、自动报警控制中心大型消防设备及仅包括消防水泵、自动报警
29、控制中心大型消防设备及安装调试，湿式报警阀、防排烟风机、水流指示器、安装调试，湿式报警阀、防排烟风机、水流指示器、消火栓、气体灭火系统等按工程部位计入消防工程内。消火栓、气体灭火系统等按工程部位计入消防工程内。3-1-113-1-11直饮水处理设备及安装直饮水处理设备及安装3-1-123-1-12 中水处理设备及安装中水处理设备及安装3-1-133-1-13热力站设备及安装热力站设备及安装 小区内热交换站或锅炉房的热力设备及安装小区内热交换站或锅炉房的热力设备及安装 3-1-143-1-143-1-153-1-15增容费增容费其他其他(一一)房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本管理的
30、内容16费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容3-23-2环境工程环境工程3-2-13-2-1 绿化绿化小区内的植物的材料、种植及养护费。小区内的植物的材料、种植及养护费。3-2-23-2-2 硬质地面硬质地面除小区车行道路工程以外的道路含广场。除小区车行道路工程以外的道路含广场。3-2-33-2-3 构筑物及小品构筑物及小品小区内的岗亭、儿童乐园、建筑小品、水景土建工程费，以及雕塑小品、小区内的岗亭、儿童乐园、建筑小品、水景土建工程费，以及雕塑小品、假山等。假山等。3-2-43-2-4 围墙围墙各类围墙（栏杆），以及出入口大门各类围墙（栏杆），以及出入口大门3-2-53-2-5 室外环境照
31、明室外环境照明庭院灯或草坪灯安装、管线安装庭院灯或草坪灯安装、管线安装3-2-63-2-6 泛光照明泛光照明指自泛光照明配电箱的管线敷设及灯具安装工程。指自泛光照明配电箱的管线敷设及灯具安装工程。3-2-73-2-7 环境水系统环境水系统小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备及管网）等。小区内的水景设备及管网，绿化灌溉系统（含设备及管网）等。3-2-83-2-8 其他其他3-33-3公共配套设施公共配套设施3-3-13-3-1 地下室工程费地下室工程费含半地下室，包括基础、主体（地下）、给排水、照明、动力配电、防含半地下室，包括基础、主体（地下）、给排水、照明、动力配电、防水、消防、通风
32、、停车设备等费用。但属变配电、气体灭火、室外电缆、水、消防、通风、停车设备等费用。但属变配电、气体灭火、室外电缆、室外给排水管道、环境照明、水泵等专项工程，设在地下室内时，不计室外给排水管道、环境照明、水泵等专项工程，设在地下室内时，不计入地下室工程费内。入地下室工程费内。3-3-23-3-2 架空层工程费架空层工程费包括结构及装修包括结构及装修3-3-33-3-3 会所会所包括基础、主体、安装设备、装修工程费用，以及由会所经营的泳池、包括基础、主体、安装设备、装修工程费用，以及由会所经营的泳池、网球场等工程费用。网球场等工程费用。3-3-43-3-4 教育教育幼儿园、中小学等工程费用。幼儿园
33、、中小学等工程费用。3-3-53-3-5 商业商业包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。3-3-63-3-6 物业管理用房物业管理用房包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。包括基础、主体、安装设备、装修等工程费用。3-3-73-3-7 其他其他费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容3-43-4建筑单体成本建筑单体成本3-4-13-4-1 基础工程费基础工程费包括土方、地基处理、降水护坡等基础工包括土方、地基处理、降水护坡等基础工程程3-4-23-4-2 单体土建工程费单体土建工程费3-4-33-4-3 单体安装工程费单体安装工程费3-4-3-
34、13-4-3-1 电气工程电气工程包括配电箱、开关面板、灯具和一般的电包括配电箱、开关面板、灯具和一般的电气安装，弱电管预埋。气安装，弱电管预埋。3-4-3-23-4-3-2 给排水工程给排水工程一般的给排水安装、以及热水系统管道安一般的给排水安装、以及热水系统管道安装装3-4-3-33-4-3-3 采暖工程采暖工程包括散热器及管道安装包括散热器及管道安装3-4-43-4-4 土建专业分包工程费用土建专业分包工程费用单体内的结构、建筑单体内的结构、建筑3-4-4-13-4-4-1 外立面、门窗外立面、门窗3-4-4-23-4-4-2 幕墙工程幕墙工程包括：玻璃幕墙及石材幕墙包括：玻璃幕墙及石材
35、幕墙3-4-4-33-4-4-3 户内精装修工程户内精装修工程3-4-4-43-4-4-4 其他土建专业分包其他土建专业分包如主体构筑物（灯塔、屋架等）、防水等。如主体构筑物（灯塔、屋架等）、防水等。(一一)房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本管理的内容费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容3-43-4 建筑单体成本建筑单体成本3-4-53-4-5 安装专业分包工程费安装专业分包工程费主体内的电气、给排水、采暖等安装工程费，有甲供主体内的电气、给排水、采暖等安装工程费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。3-4-5-13
36、-4-5-1空调工程空调工程包括主机、冷水机组、新风机组、冷却塔、冷冻水循包括主机、冷水机组、新风机组、冷却塔、冷冻水循环泵、冷却水循环泵、软化水处理装置、风机盘管、环泵、冷却水循环泵、软化水处理装置、风机盘管、温控系统、定压装置等设备和空调安装。温控系统、定压装置等设备和空调安装。3-4-5-23-4-5-2电梯工程电梯工程电梯的安装及轿厢装修。电梯的安装及轿厢装修。3-4-5-33-4-5-3燃气工程燃气工程单体内的燃气管道及自动抄表切断系统。单体内的燃气管道及自动抄表切断系统。3-4-5-43-4-5-4电话工程电话工程3-4-5-53-4-5-5电视工程电视工程包括有线电视和卫星电视包
37、括有线电视和卫星电视3-4-5-63-4-5-6抄表系统抄表系统不含燃气抄表以外的所有抄表系统不含燃气抄表以外的所有抄表系统3-4-5-73-4-5-7安防工程安防工程包括：对讲、门镜、巡更、红外报警等包括：对讲、门镜、巡更、红外报警等3-4-5-83-4-5-8其他弱电工程其他弱电工程包括网络、背景音乐等包括网络、背景音乐等3-4-5-93-4-5-9管道直饮水管道直饮水包括单体内管道直饮水系统和室外管网敷设。包括单体内管道直饮水系统和室外管网敷设。3-4-5-103-4-5-10 中水系统中水系统包括单体内中水回收、回用管道系统和室外管网敷设。包括单体内中水回收、回用管道系统和室外管网敷设
38、。3-4-5-113-4-5-11 消防工程消防工程包括单体内的消火栓、喷淋、防排烟、自动报警、气包括单体内的消火栓、喷淋、防排烟、自动报警、气体灭火、水幕、水喷雾等系统工程，不含大型设备。体灭火、水幕、水喷雾等系统工程，不含大型设备。3-4-5-123-4-5-12 其他安装专业分包其他安装专业分包 3-4-63-4-6 其他其他包括：分包照管费、甲购材料采保费、进度奖、质量包括：分包照管费、甲购材料采保费、进度奖、质量奖等。奖等。(一一)房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本管理的内容费用项目名称费用项目名称明细内容明细内容四、红线外市政工程四、红线外市政工程费及市政配套费费及市政
39、配套费小区外各种管线接到地块周边费用（给排水、燃小区外各种管线接到地块周边费用（给排水、燃气、电力、热力、电视等）、交纳的大市政配套气、电力、热力、电视等）、交纳的大市政配套费等。费等。五、期间接费五、期间接费4-14-1管理费用管理费用4-24-2营销费用营销费用包括：宣传推广费用、广告代理费用、销售代理包括：宣传推广费用、广告代理费用、销售代理费用、售楼机构费用、为满足销售需要发生的建费用、售楼机构费用、为满足销售需要发生的建安费、售后服务基金等。安费、售后服务基金等。4-34-3财务费用财务费用(一一)房地产项目开发成本管理的内容房地产项目开发成本管理的内容19 土地成本（约占项目总成本
40、的30-35%左右），主要指土地获得阶段形成的各类费用支出，包括地价、土地拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。在房地产整个开发过程中，土地一旦到手，其成本即基本确定，直至项目开发完成，该成本一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本准确分析。前期费用（约占项目总成本的%左右），主要指设计费、各类报建报批报审费、勘察测绘费以及可研费用。报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准，设计费在房地产开发环节中十分重要，选择好设计单位成为关键，而成本控制成为其次。工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分项工程及甲供物资成本、小市政管网和环境成本、公共配套设施等构成。分
41、项工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分项工程/供货合同成本。城市基础设施配套费：这部分一般占5-10%左右。主要是指项目用地红线外的水暖电气等大市政基础设施配套费用，目前绝大多数城市基本上已经统一收费标准，所以，这部分成本也相对固定。三项费用：管理费用、财务费用、销售费用。其中管理成本比较固定，在财务费用和销售费用有一定控制空间。(二二)房地产开发成本（费用）所占总额的比例房地产开发成本（费用）所占总额的比例土地及规划（面积）占土地及规划（面积）占50%50%；营销占营销占20%20%；产品占产品占30%30%房地产开发各环
42、节的利润构成房地产开发各环节的利润构成20(三三)房地产开发各环节的利润分析房地产开发各环节的利润分析按城市类型分按城市类型分:一线城市一线城市:普通住宅普通住宅25%25%左右左右;公寓公寓50%50%左右左右;别墅别墅100%.100%.二线城市二线城市:普通住宅普通住宅20%20%左右左右;公寓公寓30%30%左右左右;别墅别墅80%.80%.三、四线城市三、四线城市:普通住宅普通住宅15%15%左右左右按开发企业类型分类按开发企业类型分类:大型房地产集团公司：大型房地产集团公司：25%25%以上以上 中型房地产公司：中型房地产公司：30%30%以上以上 小型项目公司：小型项目公司：35
43、%35%以上以上21(四四)房地产行业的平均利润水平房地产行业的平均利润水平(销售利润率销售利润率)隐性成本隐性成本显性成本显性成本内部材料。22（五）房地产项目开发成本应重点控制内容（五）房地产项目开发成本应重点控制内容项目开发进度控制项目开发进度控制项目资金收支计划管理项目资金收支计划管理(现金流管理现金流管理)规划设计过程中固化的成本预控规划设计过程中固化的成本预控合同管理合同管理建安及工程成本建安及工程成本采购成本采购成本显性成本（费用）的控制，包括土建、安装、室外工程、材料设备采购、招投标等方面。内部资料，机密房地产开发项目的成本管理房地产开发项目的成本管理Cost control
44、in real estate project房地产开发项目成本管理中存在的主要问题房地产开发项目成本管理中存在的主要问题一房地产成本控制体系的建立房地产成本控制体系的建立制度保障体系？制度保障体系？房地产成本控制的主要措施房地产成本控制的主要措施怎么去控制？怎么去控制？房地产开发项目成本管理内容房地产开发项目成本管理内容控制什么？控制什么？二二三三四四23 由于房地产开发环节较多，涉及专业较广，很难由一个部门能够控制得住。因此，需要各个部门相互配合、信息沟通共同来完成。如何将房地产开发各个环节的成本控制形成一个整体联动系统，需要建立一个目标成本控制体系。首先在项目开发前期，科学测算目标成本指标
45、，再按照不同项目分解到各个责任部门，形成责任成本目标，辅以动态成本信息跟踪、监控、调整等措施，最终实现房地产成本的控制目标。第一部分第一部分 到底如何控制到底如何控制 成本费用？成本费用？到底我们该到底我们该怎么去控制？怎么去控制？那么怎么实现房地产项目的目标成本控制呢？那么怎么实现房地产项目的目标成本控制呢？24(一一)建立房地产项目目标成本和责任成本管理体系建立房地产项目目标成本和责任成本管理体系事前事前事中事中事后事后责任激励机制目标成本目标成本管理体系管理体系动态成本动态成本管理体系管理体系成本后评成本后评估管理体估管理体系系责任成本责任成本管理体系管理体系事前事前事中事中事后事后责任
46、与激励机制责任与激励机制26 树立全成本价值观念树立全成本价值观念 确定成本管理体系健康运作标准确定成本管理体系健康运作标准 抓住成本管理的要至少问题抓住成本管理的要至少问题 项目开发阶段与成本控制要关联互动项目开发阶段与成本控制要关联互动 用发展的眼光对待成本管理用发展的眼光对待成本管理 知晓知晓“省钱省钱”“花钱花钱”的误区的误区(二）成本控制六个意识观念二）成本控制六个意识观念12335626 房地产企业要想获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，房地产企业要想获得更多的经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。还应该降低开发成本，严格控
47、制各项费用支出。1、确立“全生命周期成本”管理战略 2、建立成本控制保障措施成本控制保成本控制保障措施体系障措施体系 制度保障体系制度保障体系 招标管理办法、合同管理办法、预结算管理办法、招标管理办法、合同管理办法、预结算管理办法、成本控制指标回归分级管理制度、限额设计制度、成本控制指标回归分级管理制度、限额设计制度、成本控制激励制度等成本控制激励制度等组织保障体系组织保障体系 设立相对独立的成本管理职能部门设立相对独立的成本管理职能部门开发全程成本控制要点开发全程成本控制要点1 1、项目前期成本控制、项目前期成本控制2 2、项目建设阶段成本控制、项目建设阶段成本控制3 3、管理费用的控制、管
48、理费用的控制4 4、销售费用的控制、销售费用的控制5 5、财务费用的控制、财务费用的控制(三三)制定房地产企业成本管理战略体系制定房地产企业成本管理战略体系3、明确房地产开发成本构成内容4、抓住房地产项目开发全程成本控制要点27 5、在项目开发全程采用恰当的成本控制方法 （1）在房地产项目初始阶段进行成本测算 （2）在项目规划阶段，在成本测算的基础上进行细化，并制订目标成本 （3）根据合同执行情况产生成本计划和实际成本情况(四四)制定房地产项目开发工程造价控制体系制定房地产项目开发工程造价控制体系 策略一：重视源头、加强工程设计环节控制 策略二：工程招投标是控制工程造价的核心 策略三：实行项目
49、管理方式加强成本管理（五）建立合同网络框架（五）建立合同网络框架 1 1、分包存在是建立合同网络架构的必然要求、分包存在是建立合同网络架构的必然要求 对于一个复杂的大型项目开发，极少由一家施工单位完全承担所有的施工业务，一般说来，总是存在着着各种各样的分包和指定分包商。分包存在的原因如下：原因一：总包单位不具备完成所有项目的资质 原因二：完全施工总承包价格总是高于平行分包工程 原因三：特别是重要的材料和设备实行自主供货2、重视合同网络架构在项目管理中的作用(1)将整个项目划分为相对独立的、易于管理的较小单位(2)将这些单位与参加项目的组织相联系，将这些组织要完成的工作用合同形式确定下来(3)对
50、每一单位做出详细的时间与费用估计，形成进度目标和费用目标，（4）确定项目需要完成的工作内容、质量标准和各项工作的进度计划，建立项目质量控制计划(5)估计项目全过程的费用，建立项目成本控制计划(6)预计项目的完成时间，建立项目进度控制计划3、建立合同网络架构的关键问题 问题一：理清管理思路，确定用总包或平行发包的方式 问题二：在准备阶段即确定管理方式 问题三：对材料、设备供货要实行分类管理 问题四：设计应实行总包负责制4、建立合同网络架构后的主要管理工作 建立合同网络架构后，开发商还必须建立项目质量工作总控制计划、项目进度总控制计划、项目投资总控制计划、项目环境与安全控制计划。第二部分第二部分