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1、房地产基础知识和业务操作流程房地产基础知识和业务操作流程业务员职前培训系列课程业务员职前培训系列课程1每家加盟店独立拥有和运营房地产基础知识 第一部分：第一部分：2每家加盟店独立拥有和运营课程内容课程内容房地产市场分类房地产市场分类1房屋类型分布房屋类型分布2二、三级市场交易类型二、三级市场交易类型33每家加盟店独立拥有和运营房地产市场分类一级市场一级市场-土地市场土地市场二级市场二级市场-新建商品房新建商品房“一手房一手房”市市场场三级市场三级市场-存量房存量房“二手房二手房”市场市场4每家加盟店独立拥有和运营一级市场（土地市场）u取得方式如下：取得方式如下：我国实行土地公有制我国实行土地公
2、有制划拨划拨出让出让转让转让是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。是指土地使用权人将自己享有的权利依法转移给其他公民或法人的是指土地使用权人将自己
3、享有的权利依法转移给其他公民或法人的行为，一般转让的发式有：出售、交换、赠与、继承等方式。行为，一般转让的发式有：出售、交换、赠与、继承等方式。5每家加盟店独立拥有和运营土地使用权的出让年限u 居住用地居住用地7070年年u 商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年年u 其他用地其他用地5050年年 （工业、教育、科教、文化卫生体育综合等）（工业、教育、科教、文化卫生体育综合等）6每家加盟店独立拥有和运营二级市场（新建商品房“一手房”市场）是指开发商从取得商品房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这地产权证大产证止，在这一期间的商品房
4、称为期房一期间的商品房称为期房是指开发商已办妥房地是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出段购买商品房时应签出售合同售合同期房：期房：期房：期房：现房：现房：现房：现房：7每家加盟店独立拥有和运营PSPS专业术语：专业术语：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比用地面积之比用地面积之比用地面积之比绿化率绿化率绿化率绿化率得房率得房率得房率得房率使用率使用率使用率使用率容积率容积率容积
5、率容积率是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积与每户建筑面积（也就是销售面积与每户建筑面积（也就是销售面积与每户建筑面积（也就是销售面积)之比之比之比之比总建筑面积与所用建筑用地面积之比总建筑面积与所用建筑用地面积之比总建筑面积与所用建筑用地面积之比总建筑面积与所用建筑用地面积之比使用面积与建筑面积之比使用面积与建筑面积之比使用面积与建筑面积之比使用面积与建筑面积之比8每家加盟店独立拥有和运营二级市场（新建商品房市场）的销售方式
6、自售自售-开发商自己销售开发商自己销售代理销售代理销售代理销售代理销售-开发商委托代理公司销售开发商委托代理公司销售开发商委托代理公司销售开发商委托代理公司销售9每家加盟店独立拥有和运营三级市场（存量房“二手房”市场）u 普通商品房普通商品房u 福利分房和动迁房福利分房和动迁房u 经济适用房和售后公房经济适用房和售后公房10每家加盟店独立拥有和运营房屋状况类型分类u砖木结构建筑砖木结构建筑 （危棚简屋；旧里；新里）（危棚简屋；旧里；新里）u砖混结构建筑砖混结构建筑 （公寓；危棚简屋；新里）（公寓；危棚简屋；新里）u钢筋混凝土结构建筑钢筋混凝土结构建筑 （公寓）（公寓）房屋的结构房屋的结构11每
7、家加盟店独立拥有和运营房屋状况类型分类u公寓公寓u危棚和简屋危棚和简屋12每家加盟店独立拥有和运营u旧里旧里u别墅别墅u新里新里房屋状况类型分类13每家加盟店独立拥有和运营u旧里旧里u别墅别墅u新里新里房屋状况类型分类14每家加盟店独立拥有和运营u 板式板式u 环式环式u 三角式三角式u 扇式扇式/蝴蝶式蝴蝶式u 排式排式建筑形式建筑形式15每家加盟店独立拥有和运营u套内建筑面积套外建筑面积（公摊面积）套内建筑面积套外建筑面积（公摊面积）u 建筑面积建筑面积=+=+？+？16每家加盟店独立拥有和运营u 几梯几户几梯几户u 朝向朝向u 房型房型u 明暗几间明暗几间u 厅、主卧、次卧等分布厅、主卧
8、、次卧等分布17每家加盟店独立拥有和运营建筑面积u套内建筑面积构成套内建筑面积构成=+=+？+？+？室内使用面积（卧室室内使用面积（卧室+客厅客厅+厨房厨房+卫生间卫生间+储藏室）储藏室）+阳台（包阳台全部，阳台（包阳台全部，外阳台外阳台1/21/2）+包括内墙体全面积包括内墙体全面积+墙体墙体面积面积1/21/2（以建筑图中心线为准）（以建筑图中心线为准）卫生间卫生间卧室卧室卧室卧室卫生间卫生间厨房厨房餐厅餐厅阳台阳台客厅客厅18每家加盟店独立拥有和运营产证的类型u蓝色蓝色u咖啡色咖啡色u金黄色金黄色u绿色绿色19每家加盟店独立拥有和运营绿色产证绿色产证20每家加盟店独立拥有和运营绿色产证绿
9、色产证21每家加盟店独立拥有和运营绿色产证绿色产证22每家加盟店独立拥有和运营咖啡色产证咖啡色产证23每家加盟店独立拥有和运营咖啡色产证咖啡色产证24每家加盟店独立拥有和运营咖啡色产证咖啡色产证25每家加盟店独立拥有和运营如何辨别产证真伪如何辨别产证真伪一、看封皮一、看封皮 真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳深红色，真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳深红色，字体纹理清晰醒目。假产权证则封面光滑，颜色暗淡暗红色，封皮较字体纹理清晰醒目。假产权证则封面光滑，颜色暗淡暗红色，封皮较软；软；二、看纸张二、看纸张 真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，
10、真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，图案为别墅、大厦两种，其识别方法类似人民币的水印头像，只有在图案为别墅、大厦两种，其识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来，而假产权证的水印模糊不清；真产权证纸灯光下才能看出来，而假产权证的水印模糊不清；真产权证纸 张光张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声。假的纸张则手感稀松、柔软；洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声。假的纸张则手感稀松、柔软；三、看防伪底纹三、看防伪底纹 真产权证底纹有浮雕文字真产权证底纹有浮雕文字“房屋所有权证房屋所有权证”字样，立体感强，字迹字样，立体感强，字迹清晰，容易识别。假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统
11、一；清晰，容易识别。假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一；26每家加盟店独立拥有和运营如何辨别产证真伪如何辨别产证真伪四、看发证机关盖章四、看发证机关盖章 真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的“某某市某某市房产管理局房产管理局”行政公章。而假产权证则一般加盖手工雕刻的行政公章。而假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹；迹；五、看注册号五、看注册号 真证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的，呈线真证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有
12、凹凸感。而假证的注册号是手工雕刻的章盖状，手摸起来有凹凸感。而假证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感；上去的，手摸起来没有凹凸感；27每家加盟店独立拥有和运营如何辨别产证真伪如何辨别产证真伪六、看缝制六、看缝制 真产权证的内页都缝合得很整齐，而假产权证的内页真产权证的内页都缝合得很整齐，而假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显；都是用胶水粘上去的，缝线也很明显；七、看附记七、看附记 真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等，而假产权证中附记有些为空白；其中分摊面积等，而假产权证中附记有些为空白；八、看图纸
13、八、看图纸 真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚，而真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚，而假证的图纸很薄，类似一般的假证的图纸很薄，类似一般的A4A4纸厚度。纸厚度。28每家加盟店独立拥有和运营建筑风格建筑风格罗马风格罗马风格欧式风格欧式风格29每家加盟店独立拥有和运营建筑风格建筑风格西班牙风格西班牙风格巴洛克风格巴洛克风格30每家加盟店独立拥有和运营装修风格装修风格简约主义风格简约主义风格古典主义风格古典主义风格31每家加盟店独立拥有和运营装修风格装修风格欧式主义风格欧式主义风格田园主义风格田园主义风格32每家加盟店独立拥有和运营装修风格装修风格中式主义风格中式主义风格地中海风
14、格地中海风格33每家加盟店独立拥有和运营三级市场主要交易分类买卖买卖租赁租赁34每家加盟店独立拥有和运营u 转让转让买卖、赠与等买卖、赠与等二、三级市场交易类型二、三级市场交易类型u 抵押抵押他项权利证明他项权利证明抵押的房子抵押的房子我能卖吗？我能卖吗？35每家加盟店独立拥有和运营二、三级市场交易类型二、三级市场交易类型uu 租赁租赁预租和出租预租和出租36每家加盟店独立拥有和运营房地产职业经纪人房地产职业经纪人 业务基本操作流程业务基本操作流程第二部分：第二部分：37每家加盟店独立拥有和运营收意向收意向4接待接待1配盘配盘2带看带看3送定送定5签合同签合同6过户过户7交房交房8经纪人基本操
15、作流程经纪人基本操作流程38每家加盟店独立拥有和运营u接待接待:放盘的业主放盘的业主 u提问：提问：u坐落、房型、面积、预算、起租日、租坐落、房型、面积、预算、起租日、租期、期、配备、发票、产证号码配备、发票、产证号码 、付款状况、付款状况、是否贷款是否贷款u签委托签委托出售出售/出租出租/转租居间协议转租居间协议u登记登记 新楼盘登记表新楼盘登记表1 1、接待、接待39每家加盟店独立拥有和运营 小贴士小贴士 微笑服务微笑服务询问及解答询问及解答客户登记及验证客户登记及验证u接待接待:求购求购/租的客户租的客户 u提问：提问：u地段、房型、大致面积、预算、地段、房型、大致面积、预算、是否要装修
16、、付款方式、自住是否要装修、付款方式、自住或投资或投资u签委托求购签委托求购/求租居间协议求租居间协议u登记登记 客户登记表客户登记表1 1、接待、接待40每家加盟店独立拥有和运营u把握客户的真正需求把握客户的真正需求u约看时的注意事项约看时的注意事项 2 2、配盘、配盘41每家加盟店独立拥有和运营u确定主力楼盘确定主力楼盘u带看顺序带看顺序 3 3、带看、带看42每家加盟店独立拥有和运营什么叫收意向？什么叫收意向？为什么收意向？为什么收意向？意向和定金的区别意向和定金的区别？4 4、收意向、收意向43每家加盟店独立拥有和运营进行产权调查进行产权调查核实身份核实身份签署房地产居间协议签署房地产居间协议5 5、送定、送定 小贴士小贴士 收定后签和产证收定后签和产证至少留一样在分至少留一样在分行，最好能两样行，最好能两样都留都留44每家加盟店独立拥有和运营填填房地产买卖合同房地产买卖合同、租赁合同租赁合同双方约时间双方约时间约（交易员，信贷员，公证员约（交易员，信贷员，公证员 ）提醒！带必备的资料提醒！带必备的资料同时签特别协议同时签特别协议收佣金收佣金6 6、签约、签约45每家加盟店独立拥有和运营备齐相关资料缴纳契税等费用7 7、送件、送件46每家加盟店独立拥有和运营8 8、交房、交房付清尾款付清尾款47每家加盟店独立拥有和运营谢谢大家48每家加盟店独立拥有和运营