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1、第三章第三章 开发产品成本的核算开发产品成本的核算 p134开发产品成本的构成土地开发成本房屋开发成本配套设施开发成本案例：万科金域榕郡案例：万科金域榕郡楼盘价格：楼盘价格：20000元元/平方平方(参考价）参考价）所属板块：五四北项目所属板块：五四北项目建筑类别：别墅建筑类别：别墅面积：面积：270-310平方米平方米容容 积积 率：率：2.3；绿；绿 化化 率：率：30%总总 户户 数：数：3900户户入住时间：入住时间：2009年年配套设施：配套设施：1所社区幼儿园、近所社区幼儿园、近7000平方米商业、近平方米商业、近3000平平方米泛会所及其他社区公建配套，琴亭湖公园（规划中）方米泛
2、会所及其他社区公建配套，琴亭湖公园（规划中）老建筑与景观完美结合老建筑与景观完美结合老烟囱老烟囱清幽的小道清幽的小道很特别的喷泉很特别的喷泉历史印记与现代历史印记与现代建筑和谐共融建筑和谐共融 老厂房与小路老厂房与小路老厂房旁的泳池老厂房旁的泳池福泰钢铁厂原址福泰钢铁厂原址老火车头老火车头根据施工、房地产开发企业财务制度规定，房地产开发企业的成本费用分为开发产品成本和期间费用两大类。第一节第一节 开发产品成本概述开发产品成本概述 一、一、开发产品成本的构成开发产品成本的构成 p135 土地征用及拆迁补偿土地征用及拆迁补偿前期工程费前期工程费基础设施费基础设施费建筑安装工程费建筑安装工程费公共配
3、套设施费公共配套设施费开发间接费用开发间接费用1.土地征用及拆迁补偿土地征用及拆迁补偿 它它是是指指为为取取得得土土地地开开发发权权而而发发生生的的各各项项费费用用，包包括括土土地地买买价价或或出出让让金金、大大市市政政配配套套费费、契契税税、耕耕地地占占用用税税、土土地地使使用用费费、拆拆迁迁补补偿偿支支出出、安安置置及及动动迁迁支支出出、回回迁迁房房建建造支出。造支出。资料：开发商拿地首付至少资料：开发商拿地首付至少50%（2009-12-172009-12-17）2.前期工程费前期工程费 它它是是指指房房地地产产开开发发项项目目前前期期工工程程所所发发生生的的各各项项费费用用，包包括括规
4、规划划、设设计计、项项目目可可行行性性研研究究、水水文文、地地质质、勘勘察察、测测绘绘、“三三通通一一平平”（即即通通水水、通通电、通道路和平整场地电、通道路和平整场地)等支出。等支出。3.基础设施费基础设施费 它它是是指指房房地地产产开开发发项项目目在在开开发发过过程程中中所所发发生生的的各各项项基基础础设设施施支支出出，包包括括开开发发小小区区内内道道路路、供供水水、供供电电、供供气气、排排污污、排排洪洪、通通讯讯、照照明明、环环卫卫、绿化等工程支出。绿化等工程支出。4.建筑安装费建筑安装费 它它是是指指房房地地产产开开发发项项目目在在开开发发过过程程中中按按建建筑筑安安装装工工程程施施工
5、工图图施施工工所所发发生生的的各各项项建建筑筑安安装装工工程程费费和和设备费。设备费。5.配套设施费配套设施费 它它是是指指在在开开发发小小区区内内发发生生，可可计计入入土土地地、房房屋屋开开发发成成本本的的不不能能有有偿偿转转让让的的公公共共配配套套设设施施支支出出，包包括括居居委委会会、派派出出所所、幼幼儿儿园园、消消防防、锅锅炉炉房房、水水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出。塔、自行车棚、公共厕所等设施支出。5.配套设施费配套设施费 注注：能能有有偿偿转转让让的的，如如：银银行行、邮邮局局、商商店店、医医院院等等，该该类类配配套套设设施施支支出出，单单独独“开开发发成成本本配套设施开发成本
6、配套设施开发成本”核算。核算。6.开发间接费开发间接费 它它是是指指房房地地产产开开发发企企业业开开发发现现场场管管理理机机构构为为开开发发房房地地产产项项目目所所发发生生的的各各项项间间接接费费用用，包包括括现现场场管管理理人人员员工工资资、福福利利费费、折折旧旧费费、修修理理费费、办办公公费费、水水电电费费、劳劳动动保保护护费费、周周转转房房摊摊销销及及借借款款费费用用等等。第一节第一节 开发产品成本概述开发产品成本概述 一、一、开发产品成本的构成开发产品成本的构成 p135 土地征用及拆迁补偿土地征用及拆迁补偿前期工程费前期工程费基础设施费基础设施费建筑安装工程费建筑安装工程费公共配套设
7、施费公共配套设施费开发间接费用开发间接费用讨论：讨论：万科金域榕郡的设计理念对于开发成本有何影响？万科金域榕郡的设计理念对于开发成本有何影响？国国家家规规定定房房地地产产开开发发企企业业的的下下列列支支出出不不得得列列入入成成本本费费用用：为为购购置置和和建建造造固固定定资资产产、无无形形资资产产和和其其他他资资产产的的支支出出；对对外外投投资资的的支支出出；没没收收的的财财物物，支支付付的的滞滞纳纳金金、罚罚款款、违违约约金金、赔赔偿偿金金，以以及及企企业业赞赞助助、捐捐赠赠支支出出；国国家家法法律律、法法规规规规定定以以外外的的各各种种付付费费；国国家家规规定定不不得得列列入入成成本本费费
8、用的其他支出。用的其他支出。一一.开发产品成本的构成开发产品成本的构成 例例1：安远房地产开发一幢写字楼，位于：安远房地产开发一幢写字楼，位于CBD区。区。例例2：安远房地产开发星城国际楼盘，共有：安远房地产开发星城国际楼盘，共有12幢。幢。例例3：安远房地产开发西城区北块，共：安远房地产开发西城区北块，共5200亩。亩。项目分为一期、二期、三期。项目分为一期、二期、三期。二二.开发产品成本核算对象的确开发产品成本核算对象的确定定 二二.开发产品成本核算对象的确定开发产品成本核算对象的确定 p136一般的开发项目，可以独立编制设计概（预）算，一般的开发项目，可以独立编制设计概（预）算，独立的施
9、工图。可以单项项目作为成本核算对象。独立的施工图。可以单项项目作为成本核算对象。同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开、竣工时间相近，由同一施工单位施工，可以开、竣工时间相近，由同一施工单位施工，可以合并为一个成本核算对象，简化核算手续。合并为一个成本核算对象，简化核算手续。对于个别规模较大，工期较长的开发项目，按开对于个别规模较大，工期较长的开发项目，按开发项目的一定区域或部分划分成本核算对象，便发项目的一定区域或部分划分成本核算对象，便于及时反映开发成本。于及时反映开发成本。三三.开发产品成本计算期开发产品成本计算期房地产企业就其生产组织而言
10、，属于单件，小批房地产企业就其生产组织而言，属于单件，小批生产。开发产品成本计算是以每一项或每小批开生产。开发产品成本计算是以每一项或每小批开发产品作为成本计算对象，以房地产开发建设周发产品作为成本计算对象，以房地产开发建设周期为成本计算期，一般于开发产品竣工后进行成期为成本计算期，一般于开发产品竣工后进行成本结算。本结算。一、账户的设置一、账户的设置 开发成本开发成本开发间接费用开发间接费用第二节第二节 土地开发成本的核算土地开发成本的核算 p1401.“开发成本开发成本”账户（成本类）账户（成本类）设四个明细科目设四个明细科目“开发成本开发成本土地开发成本土地开发成本房屋开发成本房屋开发成
11、本配套设施开发成本配套设施开发成本代建工程开发成本代建工程开发成本”2.“开发间接费用开发间接费用”（成本类）（成本类）“开发间接费用开发间接费用”账户核算企业内部独立核算单账户核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。包括现场位为开发产品而发生的各项间接费用。包括现场管理人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公管理人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、等。费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、等。其借方登记当期开发过程中发生的各项间接费用；其借方登记当期开发过程中发生的各项间接费用；贷方登记期末分配结转的间接费用；结转后期末贷方登记期末分配结转的
12、间接费用；结转后期末无余额。无余额。一、账户的设置一、账户的设置 第二节第二节 土地开发成本的核算土地开发成本的核算 土地开发两种用途：一是为了转让、出租而开发土地开发两种用途：一是为了转让、出租而开发的商品性土地，即的商品性土地，即商品性建设场地商品性建设场地；二是为开发；二是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，即商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，即自自用建设场地用建设场地。（一）土地开发成本的归集（一）土地开发成本的归集 企业对于两种不同类型的建设场地的成本归集，应采用企业对于两种不同类型的建设场地的成本归集，应采用不同的方法。不同的方法。（1）企业开发商品性建设场地所发生的费
13、用，直接记入）企业开发商品性建设场地所发生的费用，直接记入“开发成本开发成本-土地开发成本土地开发成本”明细账户的成本项目中。明细账户的成本项目中。（2）企业开发自用建设场地所发生的费用，能分清负担对）企业开发自用建设场地所发生的费用，能分清负担对象的，直接记入象的，直接记入“开发成本开发成本-房屋开发成本房屋开发成本”明细账户明细账户的成本项目中，不需要单独核算土地开发成本。的成本项目中，不需要单独核算土地开发成本。（3）企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个）企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个或两个以上成本核算对象，应先归集发生的费用，记入或两个以上成本核算对象，应先归
14、集发生的费用，记入“开发成本开发成本-土地开发成本土地开发成本”明细账户的成本项目中。明细账户的成本项目中。待待土地开发完成投入使用土地开发完成投入使用，再按一定标准将其分配计入再按一定标准将其分配计入房屋建筑开发成本。房屋建筑开发成本。（二）土地开发成本的结转（二）土地开发成本的结转 对于已完工的土地开发项目成本，应会根据用途不对于已完工的土地开发项目成本，应会根据用途不同加以结转：同加以结转：（1）企业为有偿转让而开发的商品性土地，借：）企业为有偿转让而开发的商品性土地，借：开开发产品发产品商品性土地商品性土地，贷：，贷：“开发成本开发成本土地土地开发成本开发成本”。（2）企业自用建设场地
15、，借：）企业自用建设场地，借：开发成本开发成本房屋开房屋开发成本发成本，贷：，贷：“开发成本开发成本土地开发成本土地开发成本”。（3）企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使）企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使用，转入用，转入“开发产品开发产品自用土地自用土地”二、土地开发成本的核算二、土地开发成本的核算 【例【例3-1】安远房地产开发公司】安远房地产开发公司2006年初开始开发甲和乙两块年初开始开发甲和乙两块土地。甲为商品性土地，并于竣工后对外销售；乙土地为自土地。甲为商品性土地，并于竣工后对外销售；乙土地为自用房地产建设场地，用于绿色小区楼盘建设。以银行存款支用房地产建设场地，用于绿
16、色小区楼盘建设。以银行存款支付下列款项。付下列款项。（1）以银行存款支付土地征用及拆迁补偿费）以银行存款支付土地征用及拆迁补偿费借：开发成本借：开发成本土地开发成本土地开发成本甲土地（土地征用及拆迁补偿费）甲土地（土地征用及拆迁补偿费）800 房屋开发成本房屋开发成本绿色小区（土地征用及拆迁补偿费）绿色小区（土地征用及拆迁补偿费）700 贷：银行存款贷：银行存款 1500二、土地开发成本的核算二、土地开发成本的核算 【例【例3-1】安远房地产开发公司】安远房地产开发公司2006年初开始开发甲和乙两块年初开始开发甲和乙两块土地。甲为商品性土地，并于竣工后对外销售；乙土地为自土地。甲为商品性土地，
17、并于竣工后对外销售；乙土地为自用房地产建设场地，用于绿色小区楼盘建设。以银行存款支用房地产建设场地，用于绿色小区楼盘建设。以银行存款支付下列款项。付下列款项。（2)以银行存款支付前期工程费（勘探、测绘）以银行存款支付前期工程费（勘探、测绘）借：开发成本借：开发成本土地开发土地开发甲土地（前期工程费）甲土地（前期工程费）20 房屋开发成本房屋开发成本绿色小区（前期工程费）绿色小区（前期工程费）20 贷：银行存款贷：银行存款 40二、土地开发成本的核算二、土地开发成本的核算 【例【例3-1】安远房地产开发公司】安远房地产开发公司2006年初开始开发甲和乙两块年初开始开发甲和乙两块土地。甲为商品性土
18、地，并于竣工后对外销售；乙土地为自土地。甲为商品性土地，并于竣工后对外销售；乙土地为自用房地产建设场地，用于绿色小区楼盘建设。以银行存款支用房地产建设场地，用于绿色小区楼盘建设。以银行存款支付下列款项。付下列款项。(3)以银行存款支付基础设施费以银行存款支付基础设施费借：开发成本借：开发成本土地开发土地开发甲土地（基础设施费）甲土地（基础设施费）102 房屋开发成本房屋开发成本绿色小区（基础设施费）绿色小区（基础设施费）60 贷：银行存款贷：银行存款 164二、土地开发成本的核算二、土地开发成本的核算 【例3-1】安远房地产开发公司2006年初开始开发甲和乙两块土地。甲为商品性土地，并于竣工后
19、对外销售；乙土地为自用房地产建设场地，用于绿色小区楼盘建设。以银行存款支付下列款项。(4)结转开发土地应负担的开发间接费用结转开发土地应负担的开发间接费用19万万元元借：开发成本借：开发成本土地开发土地开发甲土地（开发间接费用）甲土地（开发间接费用）9 房屋开发成本房屋开发成本绿色小区（开发间接费用）绿色小区（开发间接费用）10 贷：开发间接费用贷：开发间接费用 19二、土地开发成本的核算二、土地开发成本的核算 【例【例3-1】安远房地产开发公司】安远房地产开发公司2006年初开始开发甲和乙两块年初开始开发甲和乙两块土地。甲为商品性土地，并于竣工后对外销售；乙土地为自土地。甲为商品性土地，并于
20、竣工后对外销售；乙土地为自用房地产建设场地，用于绿色小区楼盘建设。以银行存款支用房地产建设场地，用于绿色小区楼盘建设。以银行存款支付下列款项。付下列款项。(5)期末甲土地开发完成竣工验收结转开发成期末甲土地开发完成竣工验收结转开发成本本 借：开发产品借：开发产品商品性土地商品性土地甲土地甲土地 931 贷：开发成本贷：开发成本土地开发土地开发甲土地甲土地 931第三节第三节 开发间接费用的核算开发间接费用的核算 p136 开发间接费用是指房地产开发企业开发现场管理开发间接费用是指房地产开发企业开发现场管理机构为组织管理开发产品开发建设而发生的各项间接机构为组织管理开发产品开发建设而发生的各项间
21、接费用，包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修费用，包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销及理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销及借款费用等。借款费用等。（二）开发间接费用的归集与分配（二）开发间接费用的归集与分配 企企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用开发间接费用”账账户进行核算，户进行核算，每月终了每月终了，按一定标准分配计入各有按一定标准分配计入各有关开发产品成本关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自应由
22、房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用开发间接费用”账户的贷方转入账户的贷方转入“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本”账户的借方，并计入有关房屋开发账户的借方，并计入有关房屋开发成本核算对象的成本核算对象的“开发间接费开发间接费”成本项目。成本项目。图示：图示：（二）开发间接费用的分配（二）开发间接费用的分配 p139 （二）开发间接费用的分配（二）开发间接费用的分配 例例7.2课堂实训：课堂实训：p157 习题一习题一 第四节第四节 房屋及配套设施开发成本的核算房屋及配套设施开发成本的核算 p149;p144 开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类：开发企业开发的房屋，
23、按其用途可分为如下几类：一是为销售而开发的一是为销售而开发的商品房商品房；二是为出租经营而开发；二是为出租经营而开发的的出租房；出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房周转房。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代为开发如职工住宅等代建房代建房。第三节第三节 房屋及配套设施开发成本的核算房屋及配套设施开发成本的核算 “开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本商品房商品房出租房出租房周转房周转房代建房代建房”2.房屋开发的成本项目房屋开发的成本项目 土地征用及拆迁补偿土地征用及拆迁补偿前期
24、工程费前期工程费基础设施费基础设施费建筑安装工程费建筑安装工程费公共配套设施费公共配套设施费开发间接费用开发间接费用1.土地开发成本的分配与结转土地开发成本的分配与结转 【例2】安远房地产开发公司前期开发的乙土地已竣工，本月开始在完工的土地上开发建设绿色小区，开发产品包括一栋写字楼、二栋住宅楼、一座社区中心。其中2栋住宅楼结构规模相同，合并为一个成本计算对象。各项开发产品占用土地面积比例为：写字楼30%，住宅楼60%,社区中心10%.结转的乙土地开发总成本782万元，其中：土地征用和拆迁补偿700万元，前期工程费20万元，按房屋设施占地面积分配；基础设施费30万，建筑安装工程费32万元，按房屋
25、设施建筑安装工程概算价值分配。乙土地开发成本分配表：1.土地开发成本的分配与结转土地开发成本的分配与结转 1.土地开发成本的分配与结转土地开发成本的分配与结转 借：开发成本借：开发成本房屋开发房屋开发写字楼写字楼 240.4 住宅楼住宅楼 468.6 配套设施开发配套设施开发社区中心社区中心 73 贷：开发成本贷：开发成本土地开发土地开发乙土地乙土地 782填写：开发产品成本明细账（写字楼；住宅楼；社区中心）填写：开发产品成本明细账（写字楼；住宅楼；社区中心）4.房屋、配套设施开发成本的计算和结转房屋、配套设施开发成本的计算和结转 4.房屋、配套设施开发成本的计算和结转房屋、配套设施开发成本的
26、计算和结转 3.配套设施费配套设施费的归集和分配的归集和分配 （2）社区中心开发成本明细账0.52.建筑安装工程费的归集和分配建筑安装工程费的归集和分配 【例【例3】安远房地产开发公司将绿色小区写字楼、住宅楼的建】安远房地产开发公司将绿色小区写字楼、住宅楼的建筑安装工程出包给某建筑公司施工，出包工程合同规定工筑安装工程出包给某建筑公司施工，出包工程合同规定工程完工后一次结算工程价款。社区中心采用自营方式兴建。程完工后一次结算工程价款。社区中心采用自营方式兴建。（1）写字楼工程领用电梯两部，住宅楼工程领用电梯六部进）写字楼工程领用电梯两部，住宅楼工程领用电梯六部进行安装，电梯每部实际成本行安装，
27、电梯每部实际成本50万元。万元。借：开发成本借：开发成本房屋开发房屋开发写字楼（建安工程费）写字楼（建安工程费）100 房屋开发房屋开发住宅楼（建安工程费）住宅楼（建安工程费）300 贷：库存设备贷：库存设备电梯电梯 4002.建筑安装工程费的归集和分配建筑安装工程费的归集和分配 （2）期期末末，出出包包工工程程建建设设完完工工，施施工工企企业业提提交交“工工程程价价款款结结算算单单”，共共计计承承包包工工程程款款3000万万元元，其其中中，写写字字楼楼1200万万元元，住住宅宅楼楼1800万万元元。原原已已预预付付工工程程款款1000万万元元，以以银银行行存款支付余款。存款支付余款。借：开发
28、成本借：开发成本-房屋开发房屋开发-写字楼（建安工程费）写字楼（建安工程费）1200 -房屋开发房屋开发-住宅楼（建安工程费）住宅楼（建安工程费）1800 贷：预付账款贷：预付账款-预付工程款预付工程款 1000 银行存款银行存款 2000填写：开发产品成本明细账（写字楼和住宅楼）填写：开发产品成本明细账（写字楼和住宅楼）4.房屋、配套设施开发成本的计算和结转房屋、配套设施开发成本的计算和结转 4.房屋、配套设施开发成本的计算和结转房屋、配套设施开发成本的计算和结转 3.配套设施费配套设施费的归集和分配的归集和分配 2.建筑安装工程费的归集和分配建筑安装工程费的归集和分配 【例例4】社社区区中
29、中心心工工程程建建筑筑安安装装项项目目耗耗用用原原材材料料10万万元元，施施工工人员薪酬人员薪酬5.5万元，以银行存款支付施工机械使用费万元，以银行存款支付施工机械使用费3万元万元。借：开发成本借：开发成本配套设施开发配套设施开发社区中心（建安工程费）社区中心（建安工程费）18.5 贷：原材料贷：原材料 10 应付职工薪酬应付职工薪酬 5.5 银行存款银行存款 3填写：开发产品成本明细账（社区中心）填写：开发产品成本明细账（社区中心）3.配套设施费配套设施费的归集和分配的归集和分配 （2）社区中心开发成本明细账）社区中心开发成本明细账0.5+18.5=1991.53.配套设施费配套设施费的归集
30、和分配的归集和分配 【例4续】安远房地产开发公司绿色小区的写字楼、住宅楼2006年底已竣工，但社区中心正在建设中，尚未完工，预计尚需发生建筑安装工程费用11.5万元。社区中心开发成本按房屋设施的建筑安装工程概（预）算价值进行分配。（1）预提社区中心尚未完工部分建筑安装工程费用。借：开发成本借：开发成本配套设施开发配套设施开发社区中心（建筑安装工程费）社区中心（建筑安装工程费）11.5 贷：应付账款贷：应付账款应付配套设施费应付配套设施费 11.53.配套设施费配套设施费的归集和分配的归集和分配 （2）社区中心开发成本明细账）社区中心开发成本明细账3.配套设施费配套设施费的归集和分配的归集和分配
31、 借：开发成本借：开发成本房屋开发房屋开发写字楼（公共配套设施费）写字楼（公共配套设施费）41.2 住宅楼（公共配套设施费）住宅楼（公共配套设施费）61.8 贷：开发成本贷：开发成本配套设施开发配套设施开发社区中心社区中心 103期末将期末将社区中心社区中心建设费用分配计入已完工写字楼和住宅楼建设费用分配计入已完工写字楼和住宅楼开发成本，编制公共配套设施费分配表。开发成本，编制公共配套设施费分配表。填写：开发产品成本卡（写字楼和住宅楼）填写：开发产品成本卡（写字楼和住宅楼）4.房屋、配套设施开发成本的计算和结转房屋、配套设施开发成本的计算和结转 4.房屋、配套设施开发成本的计算和结转房屋、配套
32、设施开发成本的计算和结转 3.配套设施费配套设施费的归集和分配的归集和分配 借：应付账款借：应付账款应付配套设施费应付配套设施费 10 贷：原材料贷：原材料 6 应付职工薪酬应付职工薪酬 4【例4续】安远房地产开发公司开发建设的绿色小区社区中心2007年1月完工，当月实际发生建筑安装费用6万元，职工薪酬4万元。（1）发生建安工程费3.配套设施费配套设施费的归集和分配的归集和分配 （2）1月份社区中心实际发生的建设成本与预提的建设费月份社区中心实际发生的建设成本与预提的建设费用的差额用的差额1.5万元，按照房屋设施的建筑安装工程概（预）万元，按照房屋设施的建筑安装工程概（预）算价值进行分配，编制
33、差额分配表。算价值进行分配，编制差额分配表。借：开发成本借：开发成本-房屋开发房屋开发写字楼（公共配套设施费）写字楼（公共配套设施费）0.6 住宅楼（公共配套设施费）住宅楼（公共配套设施费）0.9 贷：应付账款贷：应付账款应付配套设施费应付配套设施费 1.5填写：开发产品成本卡（写字楼和住宅楼）填写：开发产品成本卡（写字楼和住宅楼）4.房屋、配套设施开发成本的计算和结转房屋、配套设施开发成本的计算和结转 4.房屋、配套设施开发成本的计算和结转房屋、配套设施开发成本的计算和结转 4.开发间接费用的核算开发间接费用的核算 【例5】安远房地产开发公司开发建设的绿色小区，应付管理人员薪酬20万元，计提
34、开发现场机构用房折旧10万元，计提周转房摊销20万元，以银行存款支付开发间接费用43万元。借：间接开发费用借：间接开发费用 93 贷：应付职工薪酬贷：应付职工薪酬 20 累计折旧累计折旧 10 周转房周转房周转房摊销周转房摊销 20 银行存款银行存款 434.开发间接费用的核算开发间接费用的核算 （2）期末按各开发项目直接费用比例分配转出开发间接费用，分配表如下：借：开发成本借：开发成本房屋开发房屋开发写字楼（开发间接费用）写字楼（开发间接费用）34.94 住宅楼（开发间接费用）住宅楼（开发间接费用）58.06 贷：开发间接费用贷：开发间接费用 93填写：开发产品成本卡（写字楼和住宅楼）4.房
35、屋、配套设施开发成本的计算和结转房屋、配套设施开发成本的计算和结转 【例【例6】安远房地产开发公司开发建设的绿色小区，于】安远房地产开发公司开发建设的绿色小区，于2006年底全部竣工，办理竣工决算手续，结转竣工工程成本。年底全部竣工，办理竣工决算手续，结转竣工工程成本。4.房屋、配套设施开发成本的计算和结转房屋、配套设施开发成本的计算和结转 4.房屋、配套设施开发成本的计算和结转房屋、配套设施开发成本的计算和结转 【例【例6】安远房地产开发公司开发建设的绿色小区，于】安远房地产开发公司开发建设的绿色小区，于2006年底全部竣工，办理竣工决算手续，结转竣工工程成本。年底全部竣工，办理竣工决算手续
36、，结转竣工工程成本。借：开发产品借：开发产品房屋开发房屋开发写字楼写字楼 1615.94 住宅楼住宅楼 2687.56 贷：开发成本贷：开发成本房屋开发房屋开发写字楼写字楼 1615.94 住宅楼住宅楼 2687.56课堂实训：课堂实训：p157 习题三习题三 作业：作业：p157 习题二习题二 第五节第五节 代建工程开发成本的核算代建工程开发成本的核算 p154 代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，或参加委托单位招标，经过投标中标后承建的开发建设项目。包括土地、房屋、城市道路、基础设施、园林绿化、旅游风景等市政工程。福州市城乡建设发展总公司：福州市城乡建设发展总公司：
37、福州市五里亭立交桥三县洲大桥江滨桥梁公园第五节第五节 代建工程开发成本的核算代建工程开发成本的核算 第一种情况：代委托单位开发的土地(即建设场地)、各种房屋。第二种情况：除土地、房屋以外企业代委托单位开发的其他工程,如市政工程等。“开发成本商品性土地开发成本”“开发成本房屋开发成本”开发成本代建工程开发成本第五节第五节 代建工程开发成本的核算代建工程开发成本的核算 【例7-8】课堂训练：课堂训练：讨论：讨论：一份楼盘成本清单揭秘高房价利益链一份楼盘成本清单揭秘高房价利益链 住宅楼盘住宅楼盘“地中海阳光地中海阳光”位于南昌市红谷滩新区，位于南昌市红谷滩新区，目前其市场销售的均价是每平方米约目前其
38、市场销售的均价是每平方米约4720元。这份清元。这份清单显示，单显示，“地中海阳光地中海阳光”每平方米建筑面积商品住宅每平方米建筑面积商品住宅成本是成本是3946.61元。元。在在3946.61元元/平方米的成本价中，土地使用权取平方米的成本价中，土地使用权取得费用得费用(楼面地价楼面地价)701.61元元/平方米，前期工程费是平方米，前期工程费是95.37元元/平方米；房屋开发费每平方米平方米；房屋开发费每平方米1828.23元；管元；管理费理费94.82元元/平方米；财务费平方米；财务费170.48元元/平方米；销售平方米；销售费用费用(90%为媒体费用为媒体费用)160元元/平方米；其他
39、费用平方米；其他费用201.1元元/平方米；税费平方米；税费695元元/平方米。平方米。这份这份“成本清单成本清单”说明，政府在从房价收益中说明，政府在从房价收益中“赚了一大把赚了一大把”。一是土地权使用权取得费用。一是土地权使用权取得费用(楼面地楼面地价价)701.61元元/平方米；二是前期工程费中的平方米；二是前期工程费中的“可行性可行性研究费研究费”2元元/平方米；三是房屋开发费的平方米；三是房屋开发费的8.33%即即152元；四是管理费中涉及政府的达元；四是管理费中涉及政府的达50%即即47.41元；五是元；五是税费税费695元元/平方米。几项合计约平方米。几项合计约1600元元/平方
40、米，超平方米，超过了房价的过了房价的1/3。此外，政府还要从购房人手中收取税。此外，政府还要从购房人手中收取税费和房屋维修基金等费用。费和房屋维修基金等费用。“政府可以说是房地产最政府可以说是房地产最大的赢家。大的赢家。”讨论：讨论：一份楼盘成本清单揭秘高房价利益链一份楼盘成本清单揭秘高房价利益链 讨论：讨论：一份楼盘成本清单揭秘高房价利益链一份楼盘成本清单揭秘高房价利益链“政府可以说是房地产最大的赢家政府可以说是房地产最大的赢家”开发商开发商“赚取的利润是普通人难以想象的赚取的利润是普通人难以想象的”“银行是吃了买房人再吃卖房人银行是吃了买房人再吃卖房人”推高房价推高房价“媒体非常有用媒体非
41、常有用”9、静夜四无邻，荒居旧业贫。5月-235月-23Tuesday,May23,202310、雨中黄叶树，灯下白头人。00:30:2700:30:2700:305/23/202312:30:27AM11、以我独沈久，愧君相见频。5月-2300:30:2700:30May-2323-May-2312、故人江海别，几度隔山川。00:30:2700:30:2700:30Tuesday,May23,202313、乍见翻疑梦，相悲各问年。5月-235月-2300:30:2700:30:27May23,202314、他乡生白发，旧国见青山。23五月202312:30:27上午00:30:275月-23
42、15、比不了得就不比，得不到的就不要。五月2312:30上午5月-2300:30May23,202316、行动出成果，工作出财富。2023/5/230:30:2700:30:2723May202317、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。12:30:27上午12:30上午00:30:275月-239、没有失败，只有暂时停止成功！。5月-235月-23Tuesday,May23,202310、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。00:30:2700:30:2700:305/23/202312:30:27AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积
43、累。5月-2300:30:2700:30May-2323-May-2312、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。00:30:2700:30:2700:30Tuesday,May23,202313、不知香积寺，数里入云峰。5月-235月-2300:30:2700:30:27May23,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。23五月202312:30:27上午00:30:275月-2315、楚塞三湘接，荆门九派通。五月2312:30上午5月-2300:30May23,202316、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2023/5/230:30:2700:30:2
44、723May202317、空山新雨后，天气晚来秋。12:30:27上午12:30上午00:30:275月-239、杨柳散和风，青山澹吾虑。5月-235月-23Tuesday,May23,202310、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。00:30:2700:30:2700:305/23/202312:30:27AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。5月-2300:30:2700:30May-2323-May-2312、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。00:30:2700:30:2700:30Tuesday,May23,202313、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。5月-235
45、月-2300:30:2700:30:27May23,202314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。23五月202312:30:27上午00:30:275月-2315、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。五月2312:30上午5月-2300:30May23,202316、业余生活要有意义，不要越轨。2023/5/230:30:2700:30:2723May202317、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。12:30:27上午12:30上午00:30:275月-23MOMODAPOWERPOINTLorem ipsum dolor sit,eleifend nulla ac,fringilla purus.Nulla iaculis tempor felis amet,consectetur adipiscing elit.Fusce id urna blanditut cursus.感感 谢谢 您您 的的 下下 载载 观观 看看专家告诉