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1、第七章第七章 开发产品成本的核算开发产品成本的核算本章要点本章要点v1、房地产开发企业开发产品成本的构成内容与成本、房地产开发企业开发产品成本的构成内容与成本核算对象核算对象v2、房地产开发企业开发间接费用的归集与分配、房地产开发企业开发间接费用的归集与分配 v3、土地开发成本的归集和结转、土地开发成本的归集和结转v4、配套设施开发成本的归集和结转、配套设施开发成本的归集和结转v5、房屋开发成本的归集和结转、房屋开发成本的归集和结转v6、代建工程开发成本的核算、代建工程开发成本的核算第一节第一节 开发产品成本概述开发产品成本概述v一、开发产品成本的分类一、开发产品成本的分类v为了加强开发产品成
2、本的管理，降低开发过程耗费为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发费用支出。要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发产品开发过程中所发生的各项费用开发企业在开发产品开发过程中所发生的各项费用支出。支出。开发产品成本概述开发产品成本概述v开发产品成本按其经济用途，可分为如下四类：开
3、发产品成本按其经济用途，可分为如下四类：v（一）土地开发成本（一）土地开发成本：指房地产开发企业开发土地：指房地产开发企业开发土地(即建设场地即建设场地)所发生的各项费用支出。所发生的各项费用支出。v（二）房屋开发成本（二）房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种：指房地产开发企业开发各种房屋房屋(包括商品房、出租房、代建房等包括商品房、出租房、代建房等)所发生的各所发生的各项费用支出。项费用支出。v（三）配套设施开发成本（三）配套设施开发成本：指房地产开发企业开发：指房地产开发企业开发能有偿转让的大型配套设施及不能有偿转让，不能能有偿转让的大型配套设施及不能有偿转让，不能直接计入开发产品成本的
4、公共配套设施所发生的各直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。项费用支出。v（四）代建工程开发成本（四）代建工程开发成本：指房地产开发企业接受：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。工程如市政工程等所发生的各项费用支出。开发产品成本概述开发产品成本概述v二、开发产品成本的构成二、开发产品成本的构成v开发产品成本包括以下六个成本项目：开发产品成本包括以下六个成本项目：v（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价（一）土地征用及拆迁补偿费或批租地价：是指因开发房地：是指因开发房地产
5、而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。地价。v（二）前期工程费（二）前期工程费：是指土地、房屋开发前发生的规划、设：是指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。v（三）基础设施费（三）基础设施费：是指土地、房屋开发过程中发生的供水、：是指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以供电、
6、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。及道路等基础设施费用。开发产品成本概述开发产品成本概述v（四）建筑安装工程费（四）建筑安装工程费：是指土地房屋开发项目在开发过程：是指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。和设备费。v（五）配套设施费（五）配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所
7、、消防、自行车棚、水塔、居委会、派出所、幼儿园、托儿所、消防、自行车棚、公厕等设施支出。公厕等设施支出。v（六）开发间接费（六）开发间接费：是指房地产开发企业内部独立核算单位：是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。电费、劳动保护费等。开发产品成本概述开发产品成本概述v三、开发产品的成本核算对象三、开发产品的成本核算对象v 开发产品的成本核算对象，是指企业在进行成本核算时，开
8、发产品的成本核算对象，是指企业在进行成本核算时，为归集和分配费用而确定的费用承担者。合理确定成本核算为归集和分配费用而确定的费用承担者。合理确定成本核算对象，是正确组织开发产品成本核算的重要条件。一般来说，对象，是正确组织开发产品成本核算的重要条件。一般来说，房地产开发企业应结合开发工程规模的大小、工期长短及结房地产开发企业应结合开发工程规模的大小、工期长短及结构类型等因素，确定成本核算的对象。构类型等因素，确定成本核算的对象。第二节第二节 开发间接费用的核算开发间接费用的核算v一、开发间接费用的构成内容一、开发间接费用的构成内容v开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发间接费用是
9、指房地产开发企业内部独立核算单位及开发开发现场管理机构现场管理机构，为开发产品而发生的各项间接费用，即在开，为开发产品而发生的各项间接费用，即在开发现场设置部门组织管理开发产品而发生的，以及不能直接发现场设置部门组织管理开发产品而发生的，以及不能直接计入各项开发产品成本的各项费用。由于这些费用往往是多计入各项开发产品成本的各项费用。由于这些费用往往是多项开发产品共同发生的，因而无法将它直接计入某项开发产项开发产品共同发生的，因而无法将它直接计入某项开发产品成本，而应将其先记入品成本，而应将其先记入“开发间接费用开发间接费用”账户，然后按照账户，然后按照适当分配标准，将其分配记入各项开发产品成本
10、。适当分配标准，将其分配记入各项开发产品成本。开发间接费用的核算开发间接费用的核算v为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：间接费用应分设如下明细项目进行核算：v（一）职工薪酬（一）职工薪酬 （六）劳动保护费（六）劳动保护费 v（二）折旧费（二）折旧费 （七）利息支出（七）利息支出 v（三）修理费（三）修理费 （八）其他费用（八）其他费用 v（四）办公费（四）办公费 v（五）水电费（五）水电费 开发间接费用的核算开发间接费用
11、的核算v二、开发间接费用的归集和分配二、开发间接费用的归集和分配v（一）开发间接费用的归集（一）开发间接费用的归集v开发间接费用的归集，是在开发间接费用的归集，是在“开发间接费用开发间接费用”账户中进行的。账户中进行的。房地产开发企业发生的各项开发间接费用，应借记房地产开发企业发生的各项开发间接费用，应借记“开发间开发间接费用接费用”账户，贷记账户，贷记“应付职工薪酬应付职工薪酬”、“累计折旧累计折旧”、“递延资产递延资产”或或“长期待摊费用长期待摊费用”、“银行存款银行存款”等科目。等科目。v如果房地产开发企业如果房地产开发企业不设置现场管理部门不设置现场管理部门而由企业而由企业(即公司即公
12、司本部本部)定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的间接费用，可记入企业的发生的间接费用，可记入企业的管理费用管理费用。v 例例7-1 开发间接费用的核算开发间接费用的核算v二、开发间接费用的分配二、开发间接费用的分配v每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计入每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计入有关开发产品的成本。有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。据开发经营的特点自行确定。不论土地开发、房屋开发、配不论土地开发、房屋开发、配套设施和代
13、建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地自用土地和和不能有偿转让的配套设施不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成本。计入有关房屋开发成本。开发间接费用的核算开发间接费用的核算v按采用的分配标准不同，开发间接费用可按按采用的分配标准不同，开发间接费用可按预算间接费比例预算间接费比例法法和和
14、直接费比例法直接费比例法进行分配。进行分配。v（1）预算间接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开）预算间接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开发间接费用，按各开发项目预算开发间接费用的比例进行分发间接费用，按各开发项目预算开发间接费用的比例进行分配的一种方法。其计算公式如下：配的一种方法。其计算公式如下：v分配率分配率=本月实际发生的开发间接费用本月实际发生的开发间接费用/本月各开发项目预算本月各开发项目预算（计划）开发间接费用总和（计划）开发间接费用总和v某项开发项目应负担的开发间接费用某项开发项目应负担的开发间接费用=该开发项目预算（计该开发项目预算（计划）开发间接费用划）开发间接费用
15、*分配率分配率v采用这种分配方法，要求开发企业有较为健全的开发成本预采用这种分配方法，要求开发企业有较为健全的开发成本预算。算。开发间接费用的核算开发间接费用的核算v（2）直接费比例法。直接费比例法。这种分配方法是将实际发生的开发间这种分配方法是将实际发生的开发间接费用，按各开发项目直接费用的比例进行分配的一种方法。接费用，按各开发项目直接费用的比例进行分配的一种方法。其计算公式如下：其计算公式如下：v 分配率分配率=本月实际发生的开发间接费用本月实际发生的开发间接费用/本月本月各开发项目直各开发项目直接费用总和接费用总和v 某开发项目应负担的开发间接费用某开发项目应负担的开发间接费用=该开发
16、项目直接费用该开发项目直接费用*分配率分配率 v例例7-2 第三节第三节 土地开发成本的核算土地开发成本的核算v一、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置一、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 土地开发成本核算对象的确定土地开发成本核算对象的确定 v土地开发也称建设场地开发，是指对土地和地下各种基土地开发也称建设场地开发，是指对土地和地下各种基础设施进行开发建设，包括供水、供电、供热、排水、础设施进行开发建设，包括供水、供电、供热、排水、排污等地下管线的铺设以及地面道路的平整等。排污等地下管线的铺设以及地面道路的平整等。v企业在确定土地开发成本核算对象时，除了应遵照开发企业在确定土
17、地开发成本核算对象时，除了应遵照开发成本核算对象的一般原则外，还应结合本企业土地开发成本核算对象的一般原则外，还应结合本企业土地开发项目的具体情况，以有利于成本费用的归集和有利于土项目的具体情况，以有利于成本费用的归集和有利于土地开发成本的及时核算为原则来确定。地开发成本的及时核算为原则来确定。v1对于一般的土地开发，可以每一对于一般的土地开发，可以每一独立的开发项目即独立的开发项目即“地块地块”作为成本核算对象。作为成本核算对象。v2对于对于开发面积较大，工期较长，分区域开发的土地开发面积较大，工期较长，分区域开发的土地，可以一定区域作为成本核算对象。可以一定区域作为成本核算对象。土地开发成
18、本的核算土地开发成本的核算v(二二)土地开发成本项目的设置土地开发成本项目的设置v企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完
19、全相同的。相同的。v一般来说，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成一般来说，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费；土地征用及拆迁补偿费；(2)前期工程费；前期工程费；(3)基础设施费；基础设施费；(4)开发间接费。开发间接费。土地开发成本的核算土地开发成本的核算v二、土地开发成本的划分和归集的原则二、土地开发成本的划分和归集的原则v（一）土地开发成本的归集（一）土地开发成本的归集v房地产开发企业开发的土地，按其经济用途可将它分为如下房地产开发企业开发的土地，按其经济用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的两种：一种是为了转让、出
20、租而开发的商品性土地商品性土地(也叫商也叫商品性建设场地品性建设场地)；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的开发的自用土地自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。土地开发成本的核算土地开发成本的核算v企业对于两种不同类型的建设场地的成本归集，应采用不同企业对于两种不同类型的建设场地的成本归集，应采用不同
21、的方法。的方法。v1.企业开发商品性建设场地所发生的费用，直接记入企业开发商品性建设场地所发生的费用，直接记入“开发开发成本成本-土地开发成本土地开发成本”明细账的成本项目中。明细账的成本项目中。v2.企业开发自用建设场地所发生的费用，能够分清负担对象企业开发自用建设场地所发生的费用，能够分清负担对象的，直接记入该对象的的，直接记入该对象的“开发成本房屋开发成本开发成本房屋开发成本”明细账明细账的成本项目中，不需单独核算土地开发成本。的成本项目中，不需单独核算土地开发成本。v3.企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个或两企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个或两个以上成本核算对
22、象的，应先归集其发生的费用，记入个以上成本核算对象的，应先归集其发生的费用，记入“开开发成本土地开发成本发成本土地开发成本”明细账的成本项目中。待土地开发明细账的成本项目中。待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准将其分配计入有关房屋建完成投入使用时，再按一定的标准将其分配计入有关房屋建筑物等开发产品成本。筑物等开发产品成本。土地开发成本的核算土地开发成本的核算v（二）土地开发成本的结转（二）土地开发成本的结转v 在在“开发成本土地开发成本开发成本土地开发成本”账户核算的土地开发成本，账户核算的土地开发成本，应按月结账。完工后结转成本。对于已完工的土地开发项目应按月结账。完工后结转成本。对于已
23、完工的土地开发项目的成本，应根据用途采用不同的方法加以结转。的成本，应根据用途采用不同的方法加以结转。v1.企业为有偿转让而开发的企业为有偿转让而开发的商品性土地商品性土地，开发完成后，将其，开发完成后，将其实际成本转入实际成本转入“开发产品开发产品”账户结转时，借记账户结转时，借记“开发产品开发产品商品性土地商品性土地”账户，贷记账户，贷记“开发成本土地开发成本开发成本土地开发成本”账户。账户。v2.企业企业自用的建设场地自用的建设场地，应在开发完工投入使用时，将其实，应在开发完工投入使用时，将其实际成本结转计入有关商品房、出租房等开发产品的成本中际成本结转计入有关商品房、出租房等开发产品的
24、成本中.结转时，借记结转时，借记“开发成本房屋开发成本开发成本房屋开发成本”账户，贷记账户，贷记“开开发成本土地开发成本发成本土地开发成本”账户。账户。土地开发成本的核算土地开发成本的核算v3.企业自用的建设场地，开发完成后企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使用近期暂不使用的，应将的，应将其实际成本先转入其实际成本先转入“开发产品开发产品”账户，即借记账户，即借记“开发产品开发产品自用土地自用土地”账户，贷记账户，贷记“开发成本土地开发成本开发成本土地开发成本”账户。账户。当企业再进行房屋开发建设时，再将其土地开发成本自当企业再进行房屋开发建设时，再将其土地开发成本自“开开发产品发产品”账
25、户转入账户转入“开发成本开发成本”账户，即借记账户，即借记“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本”账户，贷记账户，贷记“开发产品自用土地开发产品自用土地”账户。账户。v【例【例73】第四节第四节 配套设施开发成本的核算配套设施开发成本的核算v一、配套设施的种类及其支出归集的原则一、配套设施的种类及其支出归集的原则v房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发是开发小区内开发不能有偿转让的不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一锅炉房、居委会、派出
26、所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是类是能有偿转让的能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目，包城市规划中规定的大型配套设施项目，包括：括：(1)开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；邮局等；(2)开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；化站、医院等；(3)开发项目外为居民服务的给排水、供电、开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。供气的增容增压、交通道路等。配套设施开发成本的核算配套设施开发成本的核算v为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的
27、为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大型配套设施的开支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大型配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：v（一）对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套（一）对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成开发成本本房屋开发成本房屋开发成本”科目中归集其发生的支出；科目中归集其发生的支出；v（二）对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施（二）对不能
28、直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在支出，应先在“开发成本开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本”科目进行科目进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本；成本；v（三）对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在（三）对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发开发成本成本配套设施开发成本配套设施开发成本”科目进行归集。科目进行归集。配套设施开发成本的核算配套设施开发成本的核算v二、配套设施开发成本核算对象和成本项目的设置二、配套设施开发成本核算对象和成本项目的设置v一般说来，对能一般说来，对能有偿转让有偿转
29、让的大配套设施项目，应以各配套设的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，以便正确计算各设施的开发成本。施项目作为成本核算对象，以便正确计算各设施的开发成本。v对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价；土地征用及拆迁补偿费或批租地价；(2)前期工程费；前期工程费；(3)基基础设施费；础设施费；(4)建筑安装工程费；建筑安装工程费；(5)配套设施费；配套设施费；(6)开发开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。费。配套设施
30、开发成本的核算配套设施开发成本的核算v对对不能有偿转让不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以把各该配套设施作为成配套设施，如果工程规模较大，可以把各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成
31、本的比例，算出成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。成本分配记入有关房屋等开发成本。v至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：四个成本项目：(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价；土地征用及拆迁补偿费或批租地价；(2)前期工程费；前期工程费；(3)基础设施费；基础设施费；(4)建筑安装工程费。建筑安装工程费。配套设施开发成本的核算配套设施开发成本的核算v三、配套设施开发成
32、本的核算三、配套设施开发成本的核算v企业发生的各项配套设施支出，应在企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本开发成本配套设配套设施开发成本施开发成本”科科目进行核算，并按成本核算对象和成本项目目进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入并记入“开发成本开发成本配套设施开发成本配套设
33、施开发成本”科目的借方和科目的借方和“银行存款银行存款”、“应付账款应付账款应付工程款应付工程款”等科目的贷方。等科目的贷方。配套设施开发成本的核算配套设施开发成本的核算v对对能有偿转让能有偿转让大型配套设施分配的其他配套设施支出，应记大型配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大型配套设施开发成本明细分类账的入各大型配套设施开发成本明细分类账的“配套设施费配套设施费”项项目，并记入目，并记入“开发成本开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本”科目科目的借方和的借方和“开发成本开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本”科目的科目的贷方。对能有偿转让大型配套设施分配的开发间接费用，应贷方。对能有
34、偿转让大型配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账的记入各配套设施开发成本明细分类账的“开发间接费开发间接费”项目，项目，并记入并记入“开发成本开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本”科目的借方和科目的借方和“开发间接费用开发间接费用”科目的贷方。科目的贷方。配套设施开发成本的核算配套设施开发成本的核算v对对配套设施与房屋等开发产品同步开发配套设施与房屋等开发产品同步开发：v借：借：开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本v 贷：贷：开发成本开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本v对对配套设施与房屋等开发产品不同步开发配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完
35、成等待出售，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可按配套设施的预算成或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可按配套设施的预算成本或计划成本，本或计划成本，预提配套设施费预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账，将它记入房屋等开发成本明细分类账的的“配套设施费配套设施费”项目，并记入项目，并记入“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本”等科目的借等科目的借方和方和“其他应付款其他应付款”科目的贷方。科目的贷方。v借：借：开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本v 贷：其他应付款贷：其他应付款预提配套设施费预提配套设施费配套设施开发成本的核算配套设施开发
36、成本的核算v开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：v某项开发产品预提的配套设施费某项开发产品预提的配套设施费=该项开发产品预算成本该项开发产品预算成本（或计划成本）（或计划成本）配套设施费预提率配套设施费预提率v式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大型配套设施有偿转让在开发小区内开发的大型配套设施 v例例7-4 例例7-5 配套设施开发成本的核算配套设施开发成本的核算v四、已完配套设施开发成本的结转四、已完配套设施开发成本的结转v已
37、完成全部开发过程并经验收的配套设施，应按其不同情况已完成全部开发过程并经验收的配套设施，应按其不同情况和用途结转其开发成本：和用途结转其开发成本：v（一）对能有偿转让给有关部门的大型配套设施，如上述商（一）对能有偿转让给有关部门的大型配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成本自店设施，应在完工验收后将其实际成本自“开发成本开发成本配配套设施开发成本套设施开发成本”科目的贷方转入科目的贷方转入“开发产品开发产品配套设施配套设施”科目的借方，作如下分录入账：科目的借方，作如下分录入账：v借：开发产品借：开发产品配套设施（商店）配套设施（商店）472 000v贷：开发成本贷：开发成本配套设
38、施开发成本配套设施开发成本（商店）（商店）472 000v配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。配套设施开发成本的核算配套设施开发成本的核算v（二）按规定应将其开发成本分配计入商品房等开发产品成（二）按规定应将其开发成本分配计入商品房等开发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后，应将本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后，应将其发生的实际开发成本按一定的标准其发生的实际开发成本按一定的标准(有关开发产品的实际有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本成本、预算成本或计划成本)，分配记入，分配记入有关房屋和大型配有关房屋和大型配
39、套设施的开发成本套设施的开发成本，作如下分录入账：，作如下分录入账：v借：开发成本借：开发成本房屋开发成本房屋开发成本319 000v开发成本开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本 36 000v贷：开发成本贷：开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本(水塔水塔)355 000配套设施开发成本的核算配套设施开发成本的核算v（三）对用预提方式将配套设施支出记入有关开发产品成本（三）对用预提方式将配套设施支出记入有关开发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费发生的开发成本冲减预提的配套设施
40、费，作如下分录入账：，作如下分录入账：v借：借：其他应付款其他应付款预提配套设施费预提配套设施费420 000v 贷：开发成本贷：开发成本配套设施开发成本配套设施开发成本 320 000v 开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本 100000v如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。于尚未
41、办理竣工决算的开发产品的成本。第五节第五节 房屋开发成本的核算房屋开发成本的核算v一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目v房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类：一是为销售而开发开发的房屋，按其用途可分为如下几类：一是为销售而开发的的商品房商品房；二是为出租经营而开发的；二是为出租经营而开发的出租房出租房；三是为安置被；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的拆迁居民周转使用而开发的周转房周转房。此外，有的开发企业还。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代
42、为开发如职工住宅等受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房代建房。v为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置计上除设置“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本”科目外，还应按科目外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级科目，并按各成本核算对象和成本项目进行明代建房等三级科目，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。细分
43、类核算。房屋开发成本的核算房屋开发成本的核算v企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应结合开对象和成本项目进行归集。房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：定：v（一房屋开发项目，以每一独立编制设计概（一房屋开发项目，以每一独立编制设计概(预预)算，或每一算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。v（二）同一开发地点，结构类
44、型相同的群体开发项目，开竣（二）同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。v（三）对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以（三）对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。算对象。房屋
45、开发成本的核算房屋开发成本的核算v二、房屋开发成本的核算二、房屋开发成本的核算v(一一)土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费v房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价。房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价。能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的对象的“土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入成本项目，并记入“开发开发成本成本房屋开发成本房屋开发成本”科目的借方和科目的借方和“银行存款银行存款”等科目等科目的贷方。的贷方。v(二二)前期工程费前期工程费v房屋开发过程中发生的规划、
46、设计、可行性研究以及水文地房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前前期工程费期工程费”成本项目，并记入成本项目，并记入“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本”科目的借方和科目的借方和“银行存款银行存款”等科目的贷方。等科目的贷方。房屋开发成本的核算房屋开发成本的核算v(三三)基础设施费基础设施费v房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通房屋开发过程中发生的供水、供电
47、、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费基础设施费”成成本项目，并记入本项目，并记入“开发成本开发成本房屋开发成本房屋开发成本”科目的借方科目的借方和和“银行存款银行存款”等科目的贷方。等科目的贷方。v(四四)建筑安装工程费建筑安装工程费v房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑同施工方式，采用不同的核算方法。采
48、用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的本核算对象的“建筑安装工程费建筑安装工程费”成本项目，并记入成本项目，并记入“开发开发成本成本房屋开发成本房屋开发成本”科目的借方和科目的借方和“应付账款应付账款应付应付工程款工程款”等科目的贷方。等科目的贷方。例例7-6 房屋开发成本的核算房屋开发成本的核算v(五五)配套设施费配套设施费v房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿房屋开发成本应负担
49、的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时，应根据配套设施转让的公共配套设施支出。在具体核算时，应根据配套设施的建设情况，采用不同的费用归集和核算方法。的建设情况，采用不同的费用归集和核算方法。v1、配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，、配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并可直接计入有关成本核算对象的，直接记入有关能够分清并可直接计入有关成本核算对象的，直接记入有关房屋开发成本核算对象的房屋开发成本核算对象的“配套设施费配套设施费”项目，并记入项目，并记入“开开发成本发成本房屋开发成本房屋开发成本”科目的借方和科目的借方和“应付账款
50、应付账款应应付工程款付工程款”等科目的贷方。等科目的贷方。房屋开发成本的核算房屋开发成本的核算v2、配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套、配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施。或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部设施。或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本(或计或计划成本划成本)和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设和采用的分配标准，计算完工房屋应负