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1、物业管理基础术语1范围本文件规定了物业管理中通用类、前期物业管理.、承接查验交接管理.、入住与装修管理、日常运行 管理以及其他类基础术语及其定义。本文件适用于深圳市管辖区范围内的物业管理活动。2规范性引用文件本文件没有规范性引用文件。3通用类物res一般包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。注：定义来源于中华人民共和国民法典。3 2物权 property right权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。注：定义来源于中华人民共和国民法典。3.3所有权 proprietary right所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用
2、、收益和处分的权利。注：定义来源于中华人民共和国民法典。3 4建筑 bu i Id i ng建筑物和构筑物的总称，是人们为了满足社会生活的需要，利用所掌握的技术手段，并运用一定的 科学规律、环境理念和美学法则创造的人工环境，如房屋、桥梁、水坝、围墙、隧道等。3 5房屋 housing供人们生产、居住或者其他用途的建筑物的总称。来源：JGJ/T 302015,2. 0.23.6物业 property各类房屋及其附属的设施设备和相关场地。注：定义来源于深圳经济特区物业管理条例。3.7业主 owner按照相应规范规定，房屋及其主要设备上一次修缮到本次修缮之间间隔的时间。来源：JGJ/T 302015
3、,9. 0. 127. 1. 18基本指标 bas i c i nd i cator用来描述设施设备和建筑物基本特征的指标。来源：SZDB/Z 1722016, 3. 37. 1. 19物业项目编码 property project code根据项目编码原则或相关规范为物业管理项目或单栋建筑物编定的号码。7. 1.20建筑物编码 bui Iding code根据建筑物编码原则或相关规范为建筑编码单元编定的号码。7. 1.21设施设备编码 fac i I i t i es & equ i pment code根据设施设备编码原则或相关规范为设施设备编码单元编定的号码。7.2清洁卫生管理7. 2.
4、 1保;吉月员务 cleaning service物业服务企业或其聘请的专业物业服务专业供应商，为保持物业管理区域内共有部位和公共场地的 清洁卫生而进行的管理服务。建筑物夕卜共有部位清洁 common areas and structures cIeaning outs ide the bui Iding主要包括对道路、游乐场等公共设施、公共绿地、各种露天排水井沟、水池景观、停车场等共有部 位的清洁。建筑物内共有部位清洁 common areas and structures cIeaning inside the bui Iding主要包括对大堂、墙面、电梯、公共楼梯走道以及公共卫生间等共有
5、部位的清洁。7. 2.4专项清:吉 spec i a I c I ean i ng需用专门的设备、药剂及技术进行的清洁工作。注：一般包括消杀、打蜡、晶面处理、洗地、地毯保洁、玻璃清洁及金属器具清洁等。外墙清洗 externa I wa I I cleaning为了维护整个建筑的外观形象，减缓其老化而定期对建筑物的外墙进行清洗保洁的工作。泳池清洁 swimming pool cIeaning对泳池水面漂浮物进行清理、池壁清洁、水质处理，以及对泳池水pH值、余氯含量、混浊度、细菌 含量等指标进行定期测试的清洁活动。管道疏通月艮务 ra i n water and sewage system ma
6、i ntenance对物业共有部位的雨水、污水排水主管，排水沟及化粪池等定期进行清掏，确保其畅通不溢漏的基 础服务。也包括对业主专有部分内排水管道的堵塞提供上门疏通的特约服务。7. 2.8清洁检查 cleaning inspection物业服务组织依据物业服务合同对管理区域内整个清洁的过程和质量进行检查的活动。来源:DB 44/T 1047-2012,3. 17.3秩序维护管理7. 3. 1物业公共秩序管理服务 property pub I ic order management service物业服务企业依法履行安全生产责任的同时，在物业管理区域内根据相关法律法规、管理规约 和物业服务合同的
7、规定，对业主和物业使用人以及出入物业管理区域的人所进行的公共安全防范和使用 秩序维护等管理服务活动。注：一般包括公共安全防范管理、消防管理、突发事件应急管理、小区车辆停放管理、物业共有部位及共有设施设 备的使用秩序管理、业主和物业使用人对建筑物不当使用行为和不当毁损行为的管理、相邻业主物业使用人生 活妨害行为管理等服务以及协助和配合建设规划、环境卫生、公安消防等行政主管部门对物业管理区域内违法 违规行为的查处等服务内容。公共安全防范管理 publ ic safety precaut i on management物业服务企业依法协助政府各相关部门，为维护物业管理区域内的公共治安和安全生产而实施
8、的一 系列防范性管理服务活动。注：一般包括综合治安防恐、安全生产、公共卫生、停车场管理和物业管理区域内交通管理、门禁管理，消防安防 系统设备的运行维护和管理，施工现场管理，配合基层政府组织开展社区公共安全防范宣传以及各类突发事件 应急预案制定和培训演练等活动。消防管理 f i re management物业服务企业对物业管理区域内业主和物业使用人提供消防安全知识宣传教育、消防安全检查、监 控值守、应急处置以及对消防设施设备的改善、维护和保养等管理服务工作。监控 monitor ing公共安全管理和秩序维护人员通过监控系统设备依法对物业共有部位的安全和秩序情况进行监视, 并对接收到的异常情况及时
9、安排专业人员处理或报告（报警）。7. 3.5巡逻 patro I安全及秩序维护人员对物业共有部位，采取徒步或使用交通工具的方式，进行巡视和查验，并对发 现的异常情况及时处理或报告（报警）。7.4环境绿化管理7. 4. 1绿化管理 green i ng management对绿化植物及园林小品等进行维修、养护、管理、保洁、更新、修缮的行为，使其达到改善、美化 环境，保持环境生态系统的良性循环的效果。7. 4. 2物业绿化养护 property afforestat i on ma i ntenance依据物业服务合同对物业管理区域内绿化植物按照其生长规律，通过修剪、除草、施肥、浇灌、病 虫害防治
10、、补种等人工进行的良性干预，使其保持良好的生长势头，营造物业管理区域优美环境的工作。来源:SZDB/Z 173-2016, 3. 1,有修改7. 4. 3绿化养护检查 afforestat i on ma i ntenance i nspect i on物业服务企业依据物业服务合同组织对物业管理区域内植物养护、绿化设施维护、绿化区域清洁和 绿化作业安全的过程和质量进行检查的活动。7 . 4.4立体绿化 vert i ca I p I ant i ng充分利用不同的立地条件，选择攀援植物及其它植物栽植并依附或者铺贴于各种构筑物及其它空间 结构上的绿化方式，包括立交桥、建筑墙面、坡面、河道堤岸、屋
11、顶、门庭、花架、棚架、阳台、廊、 柱、栅栏、枯树及各种假山与建筑设施上的绿化。来源：SZDB/Z 173-2016,3. 77.1. 5经营管理7.5. 1物业经营 property operat ion物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理（含设施设备管理）、物业资产管理、物 业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于物业全寿命周期的综合性管理服务与经营活 动。物业资产管理 property asset management物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或要求，对委托的物业资产进行管理和 经营，以实现资产保值、增值，实现资产价值的最大化，同时能分享
12、其价值创造的成果，实现多方共赢 或其他特定目标的行为。特约服务 spec i a I serv i ce物业管理服务的延伸内容，在对物业共有部分的物业管理服务的基础上，物业服务企业接受业主组 织或单个业主、物业使用人以及辖区政府组织的邀约而为其提供的专项有偿服务。物业专项维修资金 property spec i a I ma i ntenance fund主要由建设单位首期按照建筑物建设造价的一定比例一次性归集和业主按月缴纳的两部分资金组 成。另外，还包括按照有关法规规定属于全体业主共有资产的经营性收入，以及按业主大会决议或管 理规约的规定筹集的业主共有物业管理资金中专项用于物业共有部位、共有
13、设备设施保修期满后的维 修、更新和改造的资金。业主共有资金 Owners mutua I fund包括共有物业收益、物业专项维修资金、物业管理费、业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的 费用及其他合法收入。注：定义来源于深圳经济特区物业管理条例。物业管理费 property management fee业主或者物业使用人缴纳的物业管理预付金，包括支付给物业服务企业的物业服务费和除物业专项 维修资金以外其他应当由业主共同支付的管理费用。注：定义来源于深圳经济特区物业管理条例。物业服务费 property serv i ce charge由业主大会与物业服务企业根据服务内容、服务标准、人力成本、物
14、价水平等因素在物业服务合同 中约定，按照一定比例或者数额从物业管理费中提取并支付给物业服务企业的费用。注：定义来源于深圳经济特区物业管理条例。包干制 contract-respons i b i I ity system由业主向物业服务人支付固定的物业费用，盈余或者亏损均由物业服务人享有或者承担的物业费计 费方式。酬金制 commi ss i on-system在预收的物业管理费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务人，其余全部用于物业服 务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业费计费方式。7.6. 10物业管理责任保险 property management liab
15、ility i nsurance保险人与物业服务企业签订保险协议后，在保险期限内，且在保险协议中列明的内容范围内，因物 业服务企业管理上的疏忽或过失发生意外事故，依法应由物业服务企业承担经济赔偿责任时，由保险人 负责赔偿的一种保险。7.7. 11公众责任保险 publ ic liability i nsurance保险人与物业服务企业签订保险协议后，在保险期限内，且在保险协议中列明的内容范围内，因经 营业务发生不可预料的，物业服务企业无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件，造成第三者 的人身伤亡和财产损失，依法应由物业服务企业承担经济赔偿责任时，由保险人负责赔偿的一种保险。 7. 5.
16、12物业管理档案 property management arch i ves在物业管理过程中形成的作为原始记录保存以备查考的文字、图纸、影像、声音以及其他形式的信 息载体。注：物业管理档案不包括物业服务人的内部管理档案，如员工档案、规章制度、企业文化建设等。7.8. 13客户管理 customer management物业服务企业通过客户沟通、投诉处理和满意度调查等手段，不断改进工作，提升管理服务水平, 获取更大经济效益的行为。7.9. 14物业公共收益 proceeds from common area利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动取得的收入，在扣除成本与税费后获取的利润。8
17、其他类a i绿色物业管理 green property management物业服务企业依据物业服务合同满足物业管理和服务质量的基本要求的前提下，以绿色低碳发展为 引领，通过科学管理、技术改造和行为引导，有效降低各类物业运行能耗，最大限度地节约资源、保护 环境和减少污染，致力构建以人为本、绿色低碳、安全美好的工作和生活环境的可持续物业管理活动。 fi ：合同能源管理 energy performance contract i ng节能服务公司与用能单位以契约形式约定节能项目的节能目标，节能服务公司为实现节能目标向用 能单位提供必要的服务，用能单位依据节能效益支付节能服务公司的投入及其合理利润的
18、节能服务机制。 8.2分项计量sub-meter i ng对建筑的机电系统安装分类、分项能耗计量仪表，从而得到建筑物的总能源消耗量和不同能源种类、 不同功能系统分项消耗量。注1：分项计量系统包含了数据采集、数据传输、数据存储和分析整理等若干子系统。注2：分项计量是管理节能的重要手段，也是节能量认定的重要依据之一。智慧社区 smart community利用物联网、云计算、移动互联网、信息智能终端以及大数据、人工智能和认知科技等新一代信息 技术，通过对各类与社区居民生活密切相关信息的自动感知、及时传送、及时发布和信息资源的整合共 享，提升物业管理区域管理服务和社区公共管理服务的现代化水平，促进社
19、区治理和便民利民服务智能 化，让居民生活更安全、更和谐、更文明、更幸福的一种社区（住宅小区、产业园区、产城社区、特色 小镇等）服务和治理的创新模式。8.5智慧物业 smart property具备社区智慧通、建筑设备管理系统等信息化设施，可被智能监控，可实施智能化运行维护与经营 管理，满足安全、环保、舒适要求的已建成并投入使用的房屋建筑及其配套设施设备（含市政设施和场 地）的智慧化应用。8 6智慧服务 smart service提供物业管理服务、市政公用服务、社区生活服务等功能的智慧化应用，注：一般包括：智慧物业管理服务系统：集成通知公告、投诉建议、服务指南、社区文化、账目公示、服务 报告等物
20、业管理服务，实现在线业务办理、费用查询、服务信息发布等功能；智慧市政公用服务系统：集成供电、供水、燃气、有线电视、通讯、交通、医疗等市政公用 服务，实现在线业务办理、费用查询、服务信息发布等功能；智慧社区生活服务系统：集成社区商业、文化教育、健康运动、休闲娱乐、家政养老等社区 生活服务，实现网上询价、网上订购、网上支付等功能。0 7智慧政务 smart government administration以社区为单位，集成社区及基层政府组织的便民利民服务资源，实现居民自治、政府公共服务和社 会治理、治安管控、法制宣传等功能的智慧化应用。8 g智慧社区综合信息服务平台 information se
21、rvice pIatform for smart community以智能化的城市建筑、市政和信息化资源等设施为基础，以通信网、物联网、互联网、云计算等技 术为支撑，充分利用社区和城市公共基础数据以及各类商业数据，为居民、企业、政府等用户提供智慧 物业、智慧服务和智慧政务等服务的综合性、一体化智慧社区支撑平台。社区智慧通 smart community identif ication通过集成停车场系统、门禁系统、健康管理系统、社区智能终端、智能家居等社区智能子系统，实 现通道身份识别、社区服务、商业消费、健康服务、家居智能控制等智慧管理及应用功能的智能业主卡、 智能手机或电子标签等自动识别介质
22、（设备）的统称。8 10电子投票 e I ectron i c vot i ng召集人组织业主通过市住房和建设部门建立的市物业管理信息平台中的市物业管理投票系统（以下 简称投票系统）进行业主大会会议投票。8 11物业服务业主满意度 owner sat i sfact i on survey on property serv i ce业主和物业使用人对物业管理服务产生的综合感知，源自于业主和物业使用人接受物业管理服务后 产生的感受与其已有期望所形成的对比，是业主和物业使用人的有效需求是否被满足的一种界定尺度。12物业管理第三方机构 the th i rd part i es of propert
23、y management在物业管理活动中，受业主、建设单位、物业服务企业或政府部门的委托，依照法律、法规规定和 合同约定，提供招投标代理、审计、检测、评估、监理、咨询、培训等服务的专业机构。参考文献1 GB/T 20299. 32006建筑及居住区数字化技术应用 第3部分：物业管理2 TGT/T 302015房地产业基本术语标准34DB 11/T 4872007DB 11/T 75120105DB44/T876-20116DB44/T887-2011DB44/T1047-20128DB44/T10492012物业保安服务质量要求住宅物业服务标准物业服务会务服务规范住宅小区物业管理服务规范 物业
24、服务清洁检查规范 物也服务绿化养护检查规范9 SZDB/Z 422011物业服务通用规范10SZDB/Z170-201611SZDB/Z171-201612SZDB/Z172-201613SZDB/Z173-201614SZDB/Z203-2016物业服务区域秩序维护规范物业服务人员管理规范物业共用部位设施设备编码规范物业绿化养护管理规范住宅物业服务内容与质量规范15中华人民共和国全国人民代表大会.中华人民共和国民法典：2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过16中华人民共和国建设部.住宅室内装饰装修管理办法：中华人民共和国建设部2002第110号17中华人民共和国建设部.前
25、期物业管理招标投标管理暂行办法：建住房20031130 号20国家发展改革委，中华人民共和国建设部.国家发展改革委、建设部关于印发物 业管理服务收费管理办法的通知：发改价格2003 1864号21广东省住房和城乡建设厅.广东省物业管理条例：广东省第十一届人民代表大会 常务委员会第七次会议修订,2008年22深圳市人民代表大会常务委员会.深圳经济特区物业管理条例：深圳市第六届人 民代表大会常务委员会公告第158号23深圳市人民政府.深圳市物业专项维修资金管理规定：深府规20208号24深圳市人民政府.深圳市绿色建筑促进办法：2017年2月8日深圳市人民政府令第 293号修正物业管理区域不动产权属
26、证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。注1:定义来源于深圳经济特区物业管理条例。注2：在物业管理中具备业主身份的情况一般有三种：房屋不动产权属证书持有单位或者个人；具备不动产登记条 件，待领房屋不动产权属证书的单位或者个人；其他依法取得房屋所有权的单位或者个人。3 8物业使用人 occupant of the property除业主以外合法使用物业的单位和个人，包括但不限于物业承租人。注：定义来源于深圳经济特区物业管理条例。3 9业主的建筑物区分所有权 owners partitioned ownership of bui Iding areas业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有
27、所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有 和共同管理的权利。注1：定义来源于中华人民共和国民法典。注2：包括专有部分所有权、共有部分共有权（持份权）和共同管理权（成员权）三位一体组成的复合性权利。3. 10专有部分 exc I us i ve parts物业管理区域内，在构造和利用上具备独立性，可以明确区分、排他使用，能够登记成为特定业主 所有权的房屋、车位、摊位等实体和空间。注：专有部分表现为业主单独和共同拥有的独立性建筑物及构筑物，或业主拥有产权的建筑物室内的所有部分，涵 盖建筑物本体及门窗、管道、线路等专有设施。3.11相邻关系 adjacent re I at i on相邻权 nach
28、barrecht在相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利 或接受限制的权利。1 12共有部分 common parts在物业管理区域内，为全体业主共同享有的不可分割的，除特定业主专有部分、市政公用部分或者 其他权利人所有的场所及设施等以外的部分。注：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物 内的住宅、经营性用房（专有部分），其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。3. 13物业共有部4f立 common areas and structures of property单幢住宅内业主或者
29、单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。注：一般包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，避难层、 设备层、架空层或者设备间等结构部分。3.14共有设备 common equ i pments物业管理区域内由全体或部分业主共同拥有的设备。注：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防安防设备、公共照明、电视天线、发电机、变配电设备、给排水 管线、电线、空调设备等。3 15共有设施 common fac i I i t i es物业管理区域内由全体或部分业主共同拥有的设施。注：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排
30、水沟、渠、池、污水井、化粪池、 垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设 施、垃圾转运设施、设备间以及物业管理用房等。1 16建筑物管理的多种模式 multiple modes of bu i I d i ng management业主对房屋建筑及其附属设施设备进行管理的多种模式。注：一般包括自行管理、委托物业服务企业管理、委托其他管理人管理等模式。3 17房屋管理 hous i ng management为了维持房屋建筑的物理机能和正常发挥其经济、社会功能而对其所进行的一切管理活动。注：主要包括： 业主选聘的物业服务企业对物业实行物业管
31、理； 业主自己或委托非物业服务企业的其他管理人对房屋的管理； 政府住房保障部门对公共房屋的管理； 政府房屋行政主管部门基于行政权对房屋的开发建设、产权产籍、租售市场、使用秩序和安 全，直至拆除等房屋建筑全寿命周期的房屋行政管理。3 18物业管理 property management对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他 日常管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。注1：定义来源于深圳经济特区物业管理条例。注2：特指区分所有建筑物业主（区分所有权人）对物业实现共同管理（成员）权和履行管理义务的一种社会化、 市场化、专业化的模式。依照业主自治、专业服务
32、、政府监管三者相结合的原则，业主管理组织（业主大会） 制定管理规约对物业实行自治管理并依法选聘物业服务企业，委托并监督其按照法律法规和物业服务合 同的约定提供专业服务，同时共同接受政府相关部门的行政监管。3. 19物业管理服务 property management serv i ce物业服务 property service物业服务企业受业主的委托，按照相关法规以及管理规约和物业服务合同的约定，在物业管理 区域内设立独立核算的物业管理服务机构，对物业共有部分提供房屋建筑及其配套设施设备和相关场地 的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等基础管理服务，同时对区域内业主 和物
33、业使用人提供社区生活特约服务的经营性活动。1 20物业服务企业property serv i ce enterpr i se依法设立、具有独立法人资格，专业提供物业管理服务的营利性经济组织。3.21物业服务专业供应商 profess iona I property service provider受需求方委托，在物业管理区域内按照合同约定提供专业保洁、绿化、秩序维护、设施设备维修保 养，以及其他专业、专营服务的组织。3 22物业服务合同property serv ice contracts物业服务企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动 所达成的权利义务关
34、系的协议。注：物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、物业专项维修资金的使用、 物业管理用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业管理区域 property management area遵循规划和自然资源部门相对集中、资源共享、便于管理的原则，并且充分考虑建设用地宗地范围、 共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素后，在土地出让合同中约定的管理和服务区域。3. 24公示 Pub I ici ty在物业管理区域显著位置公开张贴并同时在物业管理信息平台发布，时间不少于十日。注：定义来源于深圳经济特区物业管理条例。3 25物业管理招标 ca I I for b
35、 i ds on property management物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业 管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业参与竞投，从中选择 最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易方式。注：常见的有公开招标、邀请招标、协议招标。3. 26物业管理投标 property management b i ds符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件, 参与投标竞争的行为。3 27物业管理法律关系 legal re I at i onsh i ps o
36、f property management各相关方在物业管理活动过程中所形成的特定主体间的权利义务关系。注：主要包括业主与业主、业主与建设单位、业主与物业服务企业以及物业管理活动各主体与政府各相关主管部门 等的法律关系。3. 28物业管理法律责任 legal obI igations and I iabi I ities of property management物业管理相关行为人由于违法、违约行为，或者由于法律规定而应承受的某种不利的法律后果。3 29建设单位 construct i on un i t业主单位 owner项目业主 project owner建筑工程的投资方，对该工程拥有产
37、权。主要履行提出建设规划、提供建设用地和建设资金的责任， 在新建物业竣工后有权依法选聘物业服务企业提供前期物业管理服务，并以未出售物业业主身份享有相 关权利。1 30独立产权业主 i ndependent property owner房屋不动产权属证书上只写有一个所有人名字的物业业主。3 31共有产权业主 co-owners房屋不动产权属证书上写有两个或两个以上所有人名字的物业业主。3 32业主共同决定 owners jointly decides物业管理区域多数业主就某一事项达成一致意见。成立业主大会的，包括业主大会依法作出的决定 和业主委员会根据业主大会授权作出的决定；未成立业主大会的，指
38、占业主总人数和业主投票权数过半 数的业主同意作出的决定。注：定义来源于深圳经济特区物业管理条例。3. 33业主大会 owners congress由物业管理区域内全体业主依法组成，通过业主大会会议和授权业主委员会行使职权，代表和维护 全体业主在物业管理活动中的合法权利，并履行相应义务的业主自治组织。业主委员会 owners committee由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主和政府 相关主管部门监督的业主自治组织的执行机构。3 35执行秘书 secretary负责处理业主委员会日常事务的专职工作人员，其工作职责依法由业主大会议事规则规定。3. 36
39、业主大会会议 the meet i ng of owners congress按照法律、法规、条例及业主大会议事规则召开的，全体业主参加的决定本物业管理区域内物业管 理相关事项的会议。注：业主大会会议分为首次业主大会会议、定期业主大会会议和临时业主大会会议，有集会形式、书面形式、网络 形式。3 37业主大会议事规则the ruIes of procedure of the owners5 congress由全体业主依法表决通过的，明确业主大会召开、表决程序与办法以及业主委员会职责和委员的资 格、人数、任期等事项的规范和准则。3 38业主票权数 vot i ng r i ght and cast
40、 i ng按照业主专有部分建筑面积计算，每平方米计算为一票，不足一平方米的按照四舍五入计算。注：定义来源于深圳经济特区物业管理条例。4. 39管理规约 management st i pu I at i on在一特定的物业管理区域内，全体业主共同制定和遵守的文件，包括区分所有建筑物或建筑区划内 业主的权利、义务、责任，以及对物业的使用、维护、管理等内容。注：管理规约是规定业主和物业使用人及物业管理服务机构共同遵守的契约性文件，在特定的物业管理区域内对各 方当事人皆有普遍约束力。须经业主多数同意始得订立、变更或废止。JGJ/T 302015,定义& L H3 40临时管理规约 prov i s
41、i ona I management st i pu I at ion在全体业主共同制定管理规约之前，由建设单位预先制定，购房人在签购房合同时签署的与管 理规约具有同等约束力的文件。注：当物业管理区域内成立业主大会，表决通过本物业管理区域的管理规约后，临时管理规约自动失效。3.41行业自律 i ndustry self-disc ip I ine行业从业者组成的行业组织自我规范、自我协调的行为机制，是维护市场秩序、保持公平竞争、促 进行业健康发展、维护行业利益的重要措施。3 42突发事件 emergency突然发生，造成或者可能造成严重社会危害，需要采取应急处置措施予以应对的自然灾害、事故灾
42、难、公共卫生事件和社会安全事件。注：定义来源于中华人民共和国突发事件应对法。3 43突发事件应急管理 emergency management物业服务企业依法制定物业管理区域安全防范应急预案，对突发事件的预防和处置进行具体规定, 并加强对员工及业主和物业使用人的日常宣传和培训演练，在发生安全事故或其它突发事件时按规定及 时采取相应的应急措施，并按规定向相关行政管理部门报告，同时协助做好相关工作的专业服务活动。 3 44物业管理区域的物业管理经济指标 economic i nd icators of property management i n the property management
43、area物业管理区域依规划完成建设后，并经综合竣工验收备案资料明确记载的如宗地占地面积、总建筑 面积（管理面积）、计容积率分摊面积，计容积率不分摊面积，确权登记面积（可收取物业管理费建筑 面积），规划车位数（室内车位数可约定权属、地面车位数约定权属无效）、变压器（容量、商业用途 等）、水抄表到户、小区电梯等用电荷载总数等直接影响物业管理各种情形活动开展和物业管理经营结 果的建筑物业可量化计量的指标。4前期物业管理5. 1前期物业管理 pre I imi nary property management在业主、业主大会选聘物业服务人前，由建设单位选聘物业服务人实施的物业管理活动。4 2早期介入
44、ear I y i ntervent i on新建物业竣工之前，由建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理服务咨询活动，旨在从 业主使用和物业管理服务的角度对建设工程项目提出合理化意见和建议，以便建成的物业更好地满足业 主和物业使用人的需求。5 . 3竣工验收 comp I et i on and acceptance工程建设项目竣工后，由建设单位组织相关单位会同政府主管部门，对该项目是否符合规划设计要 求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证的活动。JGJ/T 302015,定义5. 5. 1前期物业服务合同 pre I imi nary property
45、 management contract在业主大会选聘物业服务人前，建设单位与其选聘的物业服务人签订的，明确物业管理范围、责任、 权利和义务关系的书面协议。5承接查验交接管理6 . 1物业承接查验 property acceptance i nspect i on承接新建物业前，建设单位、业主大会、物业服务企业在筹备组的指导、协调下，根据国家和深 圳经济特区物业管理条例有关规定以及三方协议约定，共同对共有物业进行检查和验收的活动。注：定义来源于深圳经济特区物业管理条例。5.2物业管理服务权的移交 transfer of property management r i ght and ob I
46、i gat i on因前期物业服务合同或物业服务合同终止导致物业服务企业发生更迭时，经物业查验交接后，原物 业服务企业将物业管理服务权及物业管理档案转移给新物业服务企业的行为。5 3物业服务项目退出 exit of property service iterns物业管理服务供需双方在合同期满或双方协商提前解除合同后，按照法定或约定程序办理查验交接 手续，终止物业管理服务活动，退出物业管理区域现场的行为。6入住与装修管理6 1入住 occupancy在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付入住通知并办妥相关交付入住手续的。业主收到 书面交付入住通知后，在通知期限内，无正当理由不办理相关交付和入住手续的，视为入住。6 2业主（住户）手册 owners （tenants） handbook由建设单位编撰，向业主和物业使用人介绍物业基本情况和物业管理服务相关内容的服务指南性质 文件。注：一般包括物业管理服务基本内容、住宅质量保证书、住宅使用说明书、装修指南等内容。6 3装修管理 decorat i on management业主自己或通过第三方对物业（专有部分）进行装饰装修时，为确保装修过