房地产公司项目内部审计报告.docx

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1、房地产公司工程内部审计报告一、审计背景根据XXXX集团领导的工作部署，集团审计部于XXXX年XX月XX日一XX 月XX日对XXXX房地产开发（以下简称“XX地产”）的XXXX工程进行了 内部审计。二、审计依据、目的和方法我们按照中国内部审计准那么和内部审计实务指南以及公司内部规章制度 的规定计划和实施审计工作。审计目的在于掌握XXXX工程的经营管理情况，从中 评价出存在的差距及揭示主要问题，针对重大缺陷提出审计意见。审计过程中我 们采用了审核、观察、监盘、访谈、调查、计算、分析等工作程序。三、审计范围XXXX工程开工以来的经营管理情况，审计期间为XXXX年-XXXX年XX月份， 审计重点为：1

2、、销售与收款环节；2、施工与付款环节；3、本钱、费用审批情况；4、工资薪金审查；5、实物资产的管理； 6、财务规范性审查;e、于XXXX年XX月2xx日与XX市XX建筑工程签订了“室外供热管网所 有内容的施工合同，工程总价款为包工包料含税价XX元。上述合同存在的共性问题是均无合同附件，没有合同总价款的计算依据，无 法核对合同价款的公允性；合同内容均无与市政管网对接后方可支付余款的约 定。审计意见：在合同签订过程中应将工程的施工图纸、甲乙双方确认的预算书 作为合同附件，预算部门据此核实工程造价的公允性并签署意见，以到达合理控 制本钱的目的。工程价款的支付方式条款应明确约定与市政管网对接后方可支付

3、 剩余工程款。(2)超过行业标准或设计标准签订合同价格。XX地产于XXXX年XX月XX日与XX建业集团(以下简称“XX建业”)签订 了xxxxl#、2#、5#、7#楼CFG桩工程，工程结算总价款为XX元已支付。存在问 题：a、根据合同第一款第XX条说明：“空桩长度均按照XX米考虑，第六款第XX条 “合同价款”中约定“空桩费XX元/米”。行业惯例为空桩不予结算费用，导致向XX建 业多结算工程款XX元；b、合同第六款第2条中约定“保护桩按XX米记取工程量”，而该工程图纸上标 明保护桩是按XX米设计，导致多向XX建业结算工程款XX元。审计意见：施工合同签订时预算部门应共同严格把关，参考行业惯例及设计

4、 图纸的要求保证合同价款的合理性，控制本钱支出。(3)合同无签约日期、无签约双方有权签字人签字或加盖个人章，此类问题 在新兴工程初期签约的合同中较为普遍。审计意见：合同日期、签章应签署完整，不但有利于强化合同的严肃性，还 可以对问题合同予以追责。相关制度应明确约定，对签署不完整的合同不得加盖 合同专用章。4、施工现场签证把关不严，同一工程内容存在重复签证，交叉签证问题；签 证单未连续编号，建设方签批人不完整，无签署日期。(1)与XX清运处存在破碎锤破碎混凝土基础重复签证的问题。根据合同第二款“承包范围和内容”第3条规定：“土方施工过程中地下不明障 碍物、建筑物基础的破碎处理及外运，费用自理。”

5、合同第七款“乙方权利与义务” 第3条规定：“负责场地内地下不明建筑物基础的破碎外运，费用自己承当；配合 总包单位工作。”存在问题：合同执行过程中，增加破碎锤破碎混凝土基础签证内容，多结算 金额XX元。(2)与宏昕清运处存在固定单价包死价外增加结算的问题。根据合同第三款“承包方式及价款”第3条规定：“单价：实体土方连挖带运计 费每立方XX元；本价格为一次包死价，此价格包含完成所有施工内容，所发生的 费用及各项税费。土方开挖外运过程中不再追加任何变更签证费用，本合同所涉 及价款均为含税价。”存在问题：a、增加清运桩基单位垫路用砖签证，多结算金额XX元；b、增加 场内倒运土方签证，多结算金额XX元；

6、C、增加开票税金，多结算XX元。(3)与XX清运处存在重复清运桩泥签证的问题。根据合同第七款“乙方权利与义务”第8条规定：“基坑支护中锚索、土钉产生 的泥浆，堆桩头时产生的废桩段，乙方负责全部外运，不再另行计费；配合基坑 支护单位做好桩间土的清掏外运及清槽等工作。”存在问题：增加清运CFG桩泥签证，多结算金额155,904.00元。(1)至(3)项工程签证共多向X*清运处结算土方工程款746,951.00元。(4)与XXXX清运处交叉、重复措施费签证。根据市政府治理施工现场扬尘的有关条例，安监站要求对施工现场开挖基槽 的土方进行覆盖。XXXX公司分别于XXXX年XX月XX日购买遮阳网XX平方米

7、、XXXX 年XX月购买遮阳网XX平方米、XXXX年XX月XX日购买遮阳网XX平方米对现场沙土 进行覆盖，以上遮阳网面积总计XX平方米，单价每平方米XX元，总金额XX元，建 设单位、施工单位、监理公司增加了该项工程的签证单。XX地产与XX清运处签定 的土方工程施工合同第七款“乙方权利与义务”第XX条规定：负责施工期间政府部 门的所有检查等。”存在问题：XXXX购买遮阳网的签证，属于宏昕清运处土方工程中的措施费 用，应由宏昕清运处负责处理，不应再增加XXXX的签证费用，造成XX地产多结算 工程款XX元。(5)与XX清运处交叉、重复土方开挖、外运签证。XX公司与XXXX公司增加了桩间土开挖、桩头和

8、土方运至基础外的工程签证， 签证金额为361,743.75元。xx地产与xx清运处签订的土方工程合同第二款“承包 范围和内容”第1条规定：“配合土建总包单位进场后的检底、清理工作全部完 成。”以及第七款“乙方权利与义务”第8条规定：“基坑支护中锚索、土钉产生的泥 浆，堆桩头时产生的废桩段，乙方负责全部外运，不再另行计费；配合基坑支护 单位做好桩间土的清掏外运及清槽等工作。”存在问题：桩间土开挖、桩头和土方运至基础外的工程属宏昕清运处施工范 围内，不应再增加XXXX公司工程签证。因XX清运处的土方工程款已全部结清无法 扣回，造成多向XXXX公司结算XX元。止匕外，该签证没有预算部人员的复核签字，

9、 没有签证日期。(6)与XX建业交叉、重复CFG桩截除签证。XX公司与xxxx公司增加了基础CFG桩截除的工程签证，共截除CFG桩 1546根。XX地产与XX建业签订的CFG桩地基处理施工合同第九款“双方的权 利、责任和义务(乙方)“第3条规定：“截桩费用由乙方自理。”存在问题：CFG截桩费用属X*建业施工范围内，不应再增加xxxx的工程签 证；目前此事项正在与XXXX、XX建业进行协商，确定金额后由XX建业将款项直接 支付给XX XX。(7)与xxxx其他不合理的工程签证a、签证内容：xxxx公司在基坑上口边缘处做砖砌挡水墙。存在问题：是施工过程中非工程实体工程的费用属于措施费，应包含在土方

10、 工程施工中，不在签证范围内。b、签证内容：xx台塔吊基础费。存在问题：应套A15-1塔式起重机基础及轨道铺拆费用，不在签证范围内。c、签证内容：在进行地下车库基础施工时，汽车坡道一和二采取后浇带做法 留置施工缝来处理。存在问题：预留施工缝不能做为后浇带，此签证不能做为结算依据。止匕外， 上述a至c项签证没有预算部人员的复核签字，没有签证日期。(8)设计变更工程量减少，与XXXX未及时进行变更减少的签证。a、xxxxxxl#图纸中门M2139和窗CO56,实际施工时窗CO56做成卷帘 门，应扣除中间没砌墙；b、xxxxxx3#图纸中门M2139和窗1050、窗1450,实际施工时窗1050、1

11、450做成卷帘门，应扣除中间没砌墙；c、xxxxxx4#图纸中门M2260和窗2260,实际施工时窗2260做成卷帘门， 应扣除中间没砌墙；d、5#图纸中门M2xx、窗C0436、墙200,实际施工时窗C0436和墙200 做成卷帘门，应扣除中间没砌墙。以上a至d项均为减少施工单位工程量的变更，至今没有与xxxx进行洽商和 签证。(9)与XXXX工程签证的其他问题a、ax#楼一层门厅原未留通风洞，后设计单位在通风图纸中进行了增留直径 XX毫米、直径XX毫米两个通风洞的设计变更。存在问题：施工单位XXXX未比照土建图纸和安装图纸预留通风洞，直至在施 工通风时才发现没有留洞，造成返工；b、XX地产

12、与XX XX于XX XX年XX月XX日的XX XX水暖洽商联系单第五条约定： “因外网施工方未进场，车库的水泵房上方要进行防水及回土施工，应建设单位要 求，要把车库泵房的给水出户管接出，安装DNx*的衬塑钢管XX米，DNxx的衬塑 钢管XX米。”存在问题：图纸中此位置的DNxx、DNxx管各两根，而工程师在现场实际看 至IDNxx和DNxx管只有6米。审计意见：a、现场管理人员应重视签证，提高造价控制意识；b、熟悉定额 费用的组成，防止将措施费用误增加签证；C、熟悉合同条款，严格控制重复签 证、交叉签证；d、签证单和变更单应连续编号，由建设方、施工方、监理方三方 签字盖章齐全、日期签署完整。e

13、、对变更减少的工程项应及时办理签证，防止遗 漏；（三）本钱、费用审批情况1、付款或报销缺少审批单（1）XXXX年XX月XX号凭证支付土地出让金XX元，XXXX年XX月XX号凭证交契税XX元，无付款审批手续，也未看到相关领导的签批。(2) XXXX年XX月XX号凭证报销咨询代理费XX元，仅有发票无费用报销单, 也未看到相关领导的签批。(3) XXXX年XX月XX号凭证，购买固定资产转椅XX兀；XXXX年XX月XX号凭 证，购买固定资产沙发XX元和茶几XX元；XXXX年XX月XX号凭证购买固定资产六 人位屏风XX元、办公椅XX元、电脑桌XX元、会议桌XX元、电脑网椅XX元、弓形 椅XX元；XXXX

14、年XX月XX号凭证购买沙发XX元、茶几XX元；上述凭证附件只有发 票及入库单，无费用报销单及领导审批。2、费用审批单签批不完整(1) XXXX年XX月XX号凭证付电力配套建设费XX元，无工程报建部经办人签 字。(2) XXXX年XX月XX号凭证XXXX工程人防门发票到账XX元，费用审批表截止 到工程总XX签字，未见当时规定的最终审批人董事长助理XX签字。(3) XXXX年XX月XX号凭证，支付给XX市规划设计院劳动就业管理处工程测 量费XX元，缺少地产总经理签批。3、工程进度款支付审批单签批不完整XXXX年XX月XX号凭证，支付XX市XX太阳能热水器采购安装工程款 XX元，工程进度款支付审批单

15、无工程总签字。审计意见：签批代表着责任，为加强本钱费用的内部控制，到达降本增效的 目的，防范本钱、费用中的过失与舞弊，应强化审查意识，完善本钱费用的签批 流程。(四)工资薪金审查XXXX年XX月一XXXX年XX月由地产财务部做工资表，XXXX年XX月一XXXX年 XX月由地产行政人力部做工资表，XXXX年XX月及以后由集团人力资源部做工资 表。1、工资标准核查情况由于经办人员变动及部门交接，办理离职手续较早的员工档案已找不到相关 资料，我们无法核对这局部人员的工资标准。我们查阅了集团人力资源部现存的 XX份地产人员档案资料，除个别人员档案中无工资确认单外，未发现工资表上的 工资超过核定标准的现

16、象。2、考勤记录核查情况(1)纸版考勤记录登记不完整。a、XXXX年XX月工资表有xx4人实发工资合计金额XX元，纸版考勤表上未看 到其出勤记录。b、XXXX年XX月份纸版考勤表上有员工X*两人姓名，但未登记其出勤天数， XX月共支付两人全勤工资XX元整。C、XXXX年XX月份工资表上有X*人实发工资合计金额XX元，纸版考勤表上未 看到其出勤记录。d、由于原经办人员休假，未能提供XXXX年XX月至XXXX年XX月纸版考勤表，审计人员未能核对该期间的纸版考勤记录。(2)考勤机打卡记录抽查情况a、由于工作地点、不同岗位的特殊性，参与考勤机打卡的为xx地产局部员 工。审计人员调取了 XXXX年XX月

17、至XXXX年XX月考勤机打卡记录，发现记录均为 员工的工号信息，无姓名信息，不利于统计员工出勤情况。经与人力资源部沟 通，已与XX月份重新进行了指纹采集并录上了姓名信息。b、审计人员核对了 XXXX年XX月、XXXX年XX月考勤机打卡记录和异常考勤审 批单，发现存在异常考勤审批单不完整的现象。C、审计人员以XXXX年XX月为截止时点，通过核对考勤机打卡记录和XX月份 工资表，发现存在局部员工符合打卡条件、但未曾有过打卡记录的现象。经沟 通，集团人力资源部已为符合条件的XX名员工采集了指纹并要求其参与打卡。3、工资表复算情况经核查、复算XXXX年XX月至XXXX年XX月的工资表，发现存在以下问题

18、：(1)存在少代扣代缴个人所得税的现象。例如大额少扣个税的有：XXXX年 XX月补发王德发XX月工资XX元(其中XX月XX元、XX月X*元、XX月XX元)，因 3、XX月工资超过个税起征点并已代扣代缴个税，补发的XXXX月工资应全额代 扣代缴个税XX元，实扣XX元，少扣XX元；XXXX年XX月应付员工XX工资XX元，应代 扣代缴个税XX元，实扣XX元，少扣XX元。XXXX年XX月应付员工XX工资XX元，应 代扣代缴个税XX元，实扣XX元，少代扣代缴个税XX元。(2)工资计算存在错误。a、xXXX年XX月员工XX工资标准XX元,XX月全勤XX天，实际出勤XX天，应付工资 XX元，实付工资XX元，

19、多支付工资XX元。错误原因是当月工资标准由XX元调整为XX 元，计算缺勤工资时误按原工资标准XX元计算的。b、xxxx年XX月全勤XX天，员工XX实际出勤均为XX天，实际应付工资均按全 勤计算(其中XX为XX元，XX为XX元)，对缺勤工资未予扣除，审计人员也未看到 该两名员工的异常考勤审批单。审计意见：加强员工人事档案、考勤资料的管理，人事专员变动时做好档 案、考勤资料的交接工作，对于时间较长、不常用的档案资料移交专人保管。强 化打卡记录，严肃考勤纪律。做好工资表的复核工作，防止计算性错误的发生。(五)实物资产的管理审计人员对审计现场日的货币资金、存货、固定资产执行了盘点程序，盘点 情况如下：

20、1、货币资金现金、银行存款核对一致、未见异常。2、存货包括新兴工程的住宅、地下室、商铺、车位和入账的低值易耗品。(1)新兴工程住宅、地下室、商铺、车位核对一致、未见异常；(2) XX地产低值易耗品采用的是一次摊销方式，入账时已全部记入本钱费用中。通过核对低值易耗品台账，发现盘亏情况如下表:7、物业交房收费情况;8、其他事项。四、工程基本情况XX地产成立于XXXX年X*月XX日，现注册资金XX亿。于XXX*年XX月XX日取得 工程用地，该宗地使用权面积为XX平方米，约合XX亩，土地用途为城镇住宅 用地，使用期限XX年。工程建设规模为：XX#、XX#、XX#为住宅加底商，XX#住 宅，XX#商业，

21、X#为热交换站、社区服务、物业楼，XX#为会所及地下车库，总建 筑面积XX平方米，可租售面积住宅XX套为XX平方米、地下室XX套为XX平方米、 商业为XX平方米、车位XX个。历经两年多的投资建设，于XXXX年XX月开盘销 售，截止XXXX年XX月XX日，住宅已出售XX套XXX*平方米，去化率XX；地下室已 出售XX套XX平方米，去化率XX；商业自留出租，已收到XX户承租意向金XX元； 车位尚未实现租售。五、审计发现及审计意见经审查，XXXX工程在销售与收款环节、施工与付款环节、本钱费用审批情 况、实物资产的管理、财务规范性等方面存在缺乏，具体审计发现及审计意见如 下：（一）销售与收款环节已出售

22、的X*套住宅中，总成交金额XX元，已回款XX元（其中多收房款XX元）， 尚需回款XX元。审计人员通过比照、分析等方法，发现销售收款环节存在问题如 下:低值易耗品盘亏明细表单位：元单位：元名称总金额使用部门百顺对讲机3X X中心HLT对讲机6806X X中心电暖气2X X中心白板1X X X X白板架1X X X X电暖器2X X X X艾美特电暖气5X X X X4X X X X窗帘4X X X X合计3、定资产(1)截止审计盘点日(XXXX年XX月XX日)，XX地产固定资产账面情况如下表：定资产入账情况表单位：元工程固定资产入账情 况里团在地产报账，不属于地产的资产地产的有效固定固定资产原值

23、累计折旧(2)审计人员对地产的有效固定资产进行了全面盘点，盘亏情况如下表:定资产盘亏明细表单位：元资产名称开始使用日期本币原 值累计折旧使用部门戴尔工作站1台xxx x-04-30开发部1.8米班台4 组xxx x-09-30XXX X工程3.5米会议桌xxx x-09-30XXX X工程三星手机1部xxx x-06-29总经理办公三宏基笔记本xxxx-3-30总经理八门书柜xxx x-09-30XXX X工程苹果电脑1台xxx x-06-29总经理办公合计（3）盘点过程中盘盈固定资产一批，主要是汽车XX辆、办公家俱和电子设备 一批，均为集团内其他公司调拨增加的，不再详述。审计意见：（1）用友

24、账套里固定资产卡片不应将同类数个资产合用一个卡片 编号，应按照一物一卡原那么建立。（2）在固定资产实物上粘贴标识卡，标识卡上 的资产编号应与财务卡片账、行政办公室资产台账的资产编号相同且唯一，实物 资产的使用人、使用单位发生变更时，财务作好备查记录，行政办公室应及时更 新台账，两部门至少半年应进行一次核对，每年组织一次全面盘点。（六）财务规范性审查1、xxxx年XX月25号凭证向XX市财政局支付土地出让金120,700,000.00 元，其中由集团垫付XX元挂账“其他应付款”，未给集团开具收据。审计意见：类似业务应及时向垫付方开具收据，完善财务原始单据，以利于 双方对账。2、xxxx年XX月5

25、号凭证购入预算用XX腾软件金额23,000.00元，入账科目 “固定资产”。审计意见：外购的软件应作为“无形资产”核算。3、于XXXX年1xx月2xx日31号凭证以现金支付新兴工程警卫室建造费 8,000.00元、XXXX工程围墙喷绘安装费XX元，均以收款收据入账“开发本钱”，未 能取得施工方的发票。审计意见：经办人员应及时向合同签订方索取发票，以对方开具的正规发票 做为入账依据。4、土地使用税误记入开发本钱中。XXXX年XX月XX号凭证支付XXXXXX月 土地使用税XX元记入“开发本钱一土地”中。审计意见：房地产开发企业开发工程的土地使用税，在未开发及开发过程中 应计入“管理费用”中。5、X

26、XXX年XX月XX号凭证XX报销差旅费XX元，报销单仅有代办人一人签字， 未见一起出差人员的签字。审计意见：XX（XXXX年）XX号文出差管理规定中规定：“出差人员为两 人或两人以上的，差旅费支出、报销可由出差人员中指定人员代为办理，所有出 差人员必须在报销单中签字确认。”应按照制度规定，完善签字手续。6、XXXX年XX月XX号凭证支付XX中心工程的中煤XX设计工程有限责任公司设计费XX元，后附发票是增值税专用发票。审计意见：因XX地产属房地产行业，取得的增值税专用发票不可抵扣，将来 税务局进行进、销项发票比对时有可能会联查到这张发票，形成不必要的麻烦， 应严格索要增值税普通发票。7、XXXX

27、年XX月1号凭证支付给XX市建设局未取得施工许可证先施工的罚款 924,000.00元，入账科目是“开发本钱-前期工程费-报批报建费”。审计意见：该项支出属行政事业性罚款，应记入“营业外支出-罚款支出”科目。 经与财务人员沟通，属出于想避税的角度出发放在此科目。8、财务入账明细科目有误。XXXX年XX月106号凭证，XX市XX承建 的太阳能热水器采购安装工程发票XX元到账，财务账面记入“开发本钱-建筑安装 工程费-装饰装修工程费”。审计意见：应保持入账的前后一致性，记入“开发本钱-建筑安装工程费-主体 安装工程费-太阳能工程”明细科目中，以利于准确反映各个本钱工程的实际发生情 况。（七）物业交

28、房收费情况截止XXXX年XX月XX日，已收齐全款的住宅共XX套，物业公司已办清交房手续 的XX套。收费交至XXXX年XX月XX日，共收取XX元，其中：物业服务费XX元/m/ 月，共收取XX元；公共照明费XX元/户/月，共收取XX元；生活垃圾清运费XX元/户 /月，共收取XX元；装修垃圾清运费为一次性收取费用，标准为XX元/m,共收取 XX元。此外入住承诺保证金收取标准为每户XX元，共收取XX户共XX元。存在问题：在贷款未到账的情况下提前交房一套。业主张建海房号为XX,房 款总价XX元，付款方式为贷款购房，其中：首付款XX元截止XXXX年XX月XX日已 收齐，贷款XX到账时间为XXXX年XX月X

29、X日，而该住宅交房时间为XXXX年XX月XX 日，存在未收齐全额提前交房的问题。审计意见：（1）除按规定有XX户老带新购房免老业主一年的物业费外，物业 公司在费用收取方面未见异常；（2）应严格执行收取全款再交房的规定，如确 因特殊情况需提前交房的，应由销售部门提出申请请领导审批，取得领导的授权 后方可通知物业公司办理交房手续。（八）其他事项1、多缴纳农民工社保费XX元。存在问题：根据XX地产在XX市建筑业管理办公室（以下简称“建管办”）备案 的与XXXX公司的施工合同，合同总金额XX元，农民工社保费缴纳比例为XX。应缴 纳XX元，实际缴纳5,124,328.40元,多缴纳xx元。形成原因：财务

30、账面向建管办缴纳XXXX农民工社保费共分三次，第一次是 XXXX年XX月XX号凭证缴纳了 XX元，计算方法是按当时暂估合同总额XX元的XX来 计算，应缴纳*元，根据“施工合同在XX亿元以上XX亿元以下的，首次缴纳额不 低于应缴纳额的XX的规定，XX地产支付了应缴纳额的XX即XX元；第二次是XX XX年XX月XX号凭证缴纳了 XX元，是补交了最终备案合同金额XX 元与以前暂估合同的差额局部应缴纳的社保费，即XX元，至此第二次补交差额部 分不存在欠缴，欠缴的仅是第一次按暂估合同金额计算的应纳社保费的40%金额XX兀；第三次缴纳是XXXX年XX月XX号凭证缴纳社保费XX元，应缴纳XX元，多缴纳 金额

31、XX元，这个多缴额实际就是第二次补交差额XX元的XX。同时审计人员注意到 第三次缴款XX元尚未取得建管办出具的收据。审计意见：（1）派专人与建管办进行交涉，陈述事由，看能否将多缴的农民 工社保费转做其他新建工程的应缴纳的社保费，并索要第三次缴款的收据；（2） 由于向建管办缴纳的农民工社保费性质是替XXXX垫付的款项，截止XXXX年XX月 XX日已缴纳的XX元已全部进行了转作XX款预付工程款的账务处理，只要XXXX未 发现XX地产存在多垫付农民工社保费XX元的问题，就可将该损失转嫁给XXXX公 司。（3）前期部应建立健全付款台账，清晰列示各工程报批报建过程中应支付、 已支付、待支付的款项，防止类

32、似错误的发生。2、原员工汲荣杰个人借款XX元长期未还。XXXX年XX月XX号凭证员工XX借款XX元，借款用途是维修车辆，XXXX年XX月 XX号凭证汲荣杰以现金还款冲借款XX元，截止XXXX年XX月XX日仍有XX元尚未归 还。经查该员工已于XXXX年XX月离职，但未办理离职手续。财务账面欠发其个人 工资XX元（其中欠发XXXX年XX月工资XX元，欠发XXXX年XX月工资XX元），两款 项相抵后仍有XX元无法索回。审计意见：（1）控制员工借款限额，一般不超过其月工资标准；（2）催促 员工及时报销冲账，每月底与欠款人对账并取得其签字确认，除特殊原因外，至 月底未及时清账的员工当月工资不得发放。六、

33、整改要求与后续审计集团财务部、人力资源部、行政办公室、XX地产公司（主要是前期部、工程 部、预算部、销售部等）应重视审计报告及管理建议书提到的问题、意见和建 议，限期提出整改方案，具体要求如下：1、针对审计报告和管理建议书中提到的问题及建议，集团相关职能部门及XX 地产应细化分解，落实到责任部门和责任人，参考审计意见和建议作出拟采取的 整改方案，对历史遗留问题提出解决方法，于收到报告之日起XX日内做出书面答 复上报集团审计部。2、拟采取的整改方案经集团副董事长审批后，各职能部门应及时予以执行， 整改期限为自领导审批之日起为两个月。3、整改期限结束后，各职能部门应书面上报整改情况及相应的证明材料

34、，对 整改成效作出自我评价。集团审计部将根据各职能部门上报的整改自我评价进行后续审计，对整改措 施的执行情况及整改效果进行评估。对不能按时保质完成整改措施且无充分理 由、屡查屡犯、屡禁不止的问题部门，加大责任追究力度。XXXX集团审计部1、开盘前会员流失严重。自XXXX年XX月销售预热期开始，至XXXX年XX月AA日工程正式开盘，共吸收 会员XX人。由于开盘日期一再延后，使XXXX工程蓄客时间长达XX个月，导致客户 失去耐心，再加上周边竞品工程的开盘，使会员客户流失严重，流失人数多达XX 人，流失率高达X*,进而影响了开盘时强销期的销售情况。2、已全款到账的房源资金回笼慢。截止XXXX年XX月

35、XX日，已成交的XX户中，收齐全款的XX户，回款额XX元， 其中一次性付款方式全款到账的为XX户，金额XX元；贷款方式全款到账的XX户， 金额XX元，具体回款周期如下：表一：一次性付款方式余款到账情况表单位：元余款到齐周期成交总价一次性收款金额三款三二余款占比7天以内8天-3个月4-6个月7-9个月10-12个月一年以上合计根据公司规定，一次性付款余款应于定金交纳之日起一周内缴齐。从上表可以 看出，余款在一周内缴齐的仅占比XX,甚至有XX的余款回款周期达一年以上，远 高于公司的回款周期要求。导致客户享受了一次性付款的价格优惠，但公司在让 利销售的情况下未能及时取得现金流入。表二：贷款方式贷款到

36、账情况表单位：元贷款到账周期成交总价首付款贷款到账额贷款占比3个月以内4-6个月7-12个月1年以上合计从上表可以看出，自成交之日起3个月内贷款到账的仅占XX,甚至有XX贷款 到账周期高达一年以上，到账周期明显高于同行业平均周期。主要是因为XX地产 在XX分行委托贷款70,000,000.00元，抵押物为XX局部房产，原抵押期限为xxxx 年XX月XX日一AXAX年XX月AX日。由于抵押的房产不能随销售进度逐套解押，XX 地产于年XX月XX日提前归还了贷款，将抵押的房产办理了撤押手续， 以便与客户办理按揭手续。3、已成交的房源余款未按期到账。截止XXXX年XX月XX日，已成交未收齐全款的共XX

37、户，成交总额XX元，已回 款XX元，尚需回款XX元，其中：一次性付款方式未到账的余款涉及XX户金额XX 元、贷款首付款未到账的余款涉及XX户金额XX元、拟贷款金额XX元。截止审计报 告日，一次性余款和贷款首付款余款到账XX元，仍有XX元尚未到账（其中：拟顶 工程款XX元，领导知晓不便于催款的XX元），且均已超过公司规定的“一周之内” 的余款到账期限。4、实际成交价与销售底价趋平，与销售报价差距大。从已成交房款平均值来看，平均报价XX元，平均底价XX元，平均成交价XX 元。平均成交价仅高于平均底价XX元，而低于平均报价XX元，与售价期望值差距 较大。形成原因主要是：a、有XX套房产按底价销售。尽

38、管有XXXX年XX月XX日经领导批准的XXXX价 格上涨说明第5条：“工程公司营销部所有优惠活动的优惠后价格不得低于经财 务部备案的销售底价表。”的相关规定，但销售人员对政策掌握自由空间较大，致 使多套房产成交价与销售底价趋平，减少了企业的利润空间。经详查已成交的XX 套住宅销售中，有XX套住宅成交单价与销售底价一致，涉及销售面积为XX平方 米。报价总价为XX元，底价和实际成交总价均为XX元，差额XX元。b、有XX套房产低于底价销售。截止XXXX年XX月XX日，已成交的XX户，销售 成交价低于底价的共XX套，涉及销售面积为XX平方米，报价总价为XX元，底价总 价为XX元，实际成交总价为XX元。

39、成交总价低于报价x*2元，甚至低于底价XX 元。经核对领导批准的特惠单，未见异常。5、每平方米优惠XX元的优惠政策延期使用。XXX*年XX月XX日经XX地产总经理批准的XXXX活动方案及销售计划活动内容 之一为“老业主介绍新客户成交的，新业主成功认购的，每平方米优惠XX元（不区 分付款方式）。”同时规定活动时间为XXXX年XX月XX日至XX月XX日。经审查发现，每平方米优惠XX元的优惠政策存在延期使用的情况，但未发现 无领导特批低于底价销售的情况。（二）施工与付款环节截止XXXX年XX月XX日，工程开发本钱账面总金额XX元；审计人员以开发本钱 发生额的XX作为审查对象，逐个核对相关合同、协议，

40、结合预算部门对施工、合 同、签证等方面发表的专业意见，将发现的问题总结如下：1、提前支付工程款，垫付及索赔款跟踪不到位。(1)不按合同约定，提前支付土方清运款。XX地产于XXXX年XX月与XXXX建筑土方清运处(以下简称“XX清运处”)签定了 固定单价的土方清运合同，结算总价款为XX元。合同第四款“价款支付”第1条约 定：“本工程无预付款，土方工程完工后经甲方组织相关人员验收合格后支付总价 款的50%；工程完工后两个月内，付剩余价款(总价款的50%)。”存在问题：a、工程未完工提前付款。该工程于XXXX年XX月XX日验收合格， 按合同约定应于验收合格后支付XX工程款。实际分别于xxxx年XX月

41、XX日在宏昕 清运处未提供发票的情况下支付了XX元、于XX年XX月XX日支付了XX元。b、工程完工缺乏两个月提前支付余款。XXXX年1xx月1xx日工程完工后支付 了 1,820,000.00 7G,按工程完工后支付总价款50%的规定，最多再支付5,186,951.00/2-100,000.00-500,000.00- 1,820,000.00=173,717.50 元,剩余款项 于验收合格后两个月内即XXXX年XX月1xx日支付，实际分别于XXXX年1 XX月2xx日支付了 866,951.00元，于当年1 xx月xx日支付了 1,900,000.00元，至此 该工程款5,186,951.0

42、0元已全部提前结清。(2)不按合同约定，未收取对方履约保证金。XX地产与宏昕清运处签订的土方合同，第三款“承包方式及价款”第4条约定： “自本合同签字盖章生效之日起乙方向甲方缴纳合同履约保证金20,000.00元，土方开挖外运工程完工后，经甲方组织相关人员验收合格，退还乙方合同履约保证 金。”存在问题：未按约定收取对方履约保证金20,000.00元。(3)垫付的200,000.00元渣土清运服务费未及时退回XX地产与宏昕清运处签订的土方合同，合同第四款“价款支付”第3条约定： “甲方垫付的渣土清运服务费200,000.00元，由乙方负责与建筑垃圾管理处协调 退回。”存在问题：XX地产与宏昕清运

43、处的工程款已于XXXX年1 XX月2xx日全部结 清，截止审计报告日,该200,000.00元的渣土清运服务费仍在“其他应收款”科目 挂账，尚未退回。反应意见：经询问XX地产财务部和前期部，答复是因另一工程远邦中心的土 方工程也由宏昕清运处负责，拟将应从XX市建筑垃圾管理处退回的XX元保证金转 作XX中心工程的土方清运保证金，故未要求其协调退回。(4)应扣赔偿款未及时抵顶工程款。XX公司与河北省建筑工程质量检测中心签定了 XXXX工程CFG桩和复合地基 检测合同，合同原价款为XX元，实际检测过程中由于技术要求加大了检测数量， 增加费用为XX元，其中由于总包方XXXX公司操作不当造成XX号楼增加

44、的检测费为 XX元，领导批示从XXXX工程款中扣除XX元，批示日期为XXXX年XX月XX日。存在问题：截止XXXX年XX月3xx日，该款项仍未做抵顶XXXX工程款的处理。审计意见：(1)按合同约定的付款条件支付工程款，控制资金流出时间，减 少资金的占用本钱；(2)按约收取履约保证金，催促施工方保时保量施工，保证 工期；(3)加强垫付款、罚款、赔偿款管理，防止工程款超付、漏扣现象的发 生。2、工程发票索要不及时。(1 ) XX地产于XXXX年XX月与XX建筑安装工程签订了 XXXX售楼处内 外装修施工合同，合同总金额XX元。合同第八款“工程款支付方式”第二条约定： “乙方要求付款，需提供等额工程

45、款合格发票。”存在问题：XXXX年XX月XX日支付乙方XX元工程进度款，未提供等额发票， 而是于XXXX年XX月XX日第二次付款时才提供了 XX万元全额发票。(2) XX地产于XXXX年XX月XX日与XX市海天建筑安装签订了 XXXX进 供热站管道施工合同，合同总金额XX元，合同第十一款“工程款支付方式”第1条 约定：“乙方人员及材料进场并通过甲方、监理、工程所在的质检部门验收合格 后，甲方支付XX元进度款。”同款第4条约定：“支付工程款时乙方必须向甲方提 供符合甲方要求的正式发票，否那么甲方不予付款。”存在问题：XX公司于XXXX年XX月XX日向海天建筑支付进度款XX元在预付账 款挂账，截止

46、审计报告日仍未取得建筑业发票。(3)电力配套设施费无票入账XX地产与国网河北省电力公司XX供电分公司签订了 XXXX供配电设施合同，合 同总金额XX元。根据合同约定，XX公司分别于XXXX年XX月XX号凭证支付XX元， 于XXXX年XX月XX号凭证支付XX兀，总付款金额XX兀。存在问题：第一次付款时取得了建筑业发票XX元，第二次付款XX元只取得了 对方的收款收据，账务处理直接记入“开发本钱”科目，属白条入账，工程清算时将 存在较大税务风险。审计意见：发票是经济活动的重要原始单据，特别是对于房地产企业来说， 是将来计算所得税、土地增值税重要依据。建议在签订合同时就明确约定发票的 取得时间、方式，

47、严格按照合同约定索取发票，降低税务风险。3、合同签订过程中存在的问题（1）固定造价合同附件不完整，无法核对工程造价。所涉合同主要是：a、XX地产于XXXX年1 XX月XX日与XX市XX电力工程（以下简称xx 电力”）签订了 XXXX工程“室外电力管网的所有工程、楼内竖向电缆夹具及强电桥 架采购安装”合同，合同固定总造价XX元。后该合同内容变更为“室外电力管网的 所有工程、楼内竖向电缆夹具及地下室强电桥架采购安装、办理破路或顶管占道 证明、开工许可证并负责施工、全站接地母线敷设、配电箱槽钢基础、电力设计 变更费等内容。”对于增加的工程内容经过协调，于XXXX年XX月XX日与XX电力签 订了总造价为XX元的补充协议。b、XX地产与XX市XX市政工程签订了室外雨污水管线工程合同，工 程包干价为XX元。C、与XX市XX市政工程签订了室外污水工程合同，工程包干价为XX