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1、第二章 资产评估得基本方法 一、成本法得基本计算公式:被评估资产评估值重置成本-实体性贬值功能性贬值经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本 x 成新率 二、重置成本得估算：1 重置核算法：（）按人工成本比例法计算:间接成本人工成本总额 x 成本分配率 成本分配率间接成本额/人工成本额 x100（2）单位价格法:间接成本=工作量(按工日或工时)x 单位价格/按工日或工时(3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本 x 间接成本占直接成本百分率 2、物价指数法：资产重置成本=资产历史成本资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或：资产重置成本资产历史成本（1+物价变动指数）3、功能价值法:4.规模经
2、济效益指数法:表示就是一个经验数据,称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R R 资产重置成本与历史成本得调整系数-某类抽样资产得重置成本 R-某类抽样资产得历史成本 三、实体性贬值及其估算：、观察法(成新率法)：资产得实体性贬值重置成本 x(1实体性成新率)2、公式计算法:总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限名义已使用年限资产利用率%100定利用截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产得功能性贬值测算方法:(超额投资成本可视为功能性贬值）功能性贬值=复原重置成本更新重置成本 四、经济性贬值及其估算:%1001x生产能力资产原
3、设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ：五、成新率及其估算 1、使用年限法：成新率（预计尚可使用年限/实际已使用年限+预计尚可使用年限）100%2、修复费用法:成新率=-修复费用重置成本100%六、收益法：1、资产未来收益期有限情况:评估值=i未来第个收益期得预期收益额,收益期有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额。-收益年期 r-折现率 2、资产未来收益无限期情况:（1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值)=年收益额资本化率 年等值收益额：评估值=2、未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值）=前若干年各年收益额各年折现系数以后各年得年金化收益/资本化率前若干年最后一年得折现系
4、数 第三章 一、机器设备评估得成本法：机器设备评估值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 1、重置核算法：（1)外购单台不需安装得国内设备重置成本 重置成本=全新设备基准日得公开市场交易价格运杂费 或=全新设备基准日得公开市场交易价格（+运杂费率）（2)、外购单台需安装得国内设备重置成本：重置成本=全新设备基准日得公开市场交易价格运杂费+安装调试费 或=全新设备基准日得公开市场交易价格（1+运杂费率+安装调试费)（3）、外购单台不需安装进口设备重置成本:重置成本=（OB价格途中保护费+国外运杂费）基准日外汇汇率+进口关税+增值税银行及其她手续费+国内运杂费 或=CF 价格基准日外汇汇率+进口
5、关税+增值税+银行及其她手续费+国内运杂费 其中OB价格为离岸价,指装运港船上交价格;F 为到岸价，指离岸价加途中保险费与国外运杂费（4）、外购单台需安装进口设备重置成本：重置成本单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费其她（）、外购成套需安装设备重置成本 重置成本=单台未安装进口设备重置成本总与单台未安装国产设备重置成本总与+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息（6）、车辆重置成本 国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其她费用 进口车辆重置成本车辆价格（CF）+进口关税+消费税+增值税+证照及其她费用 其中：进口关税=车辆价格（IF）
6、进口关税 消费税【车辆价格(CIF）+进口关税】消费税率（1消费税率)进口增值税=【车辆价格(CIF）+进口关税+消费税】增值税率 2、进口设备从属费用 1）国外运费可按设备得重量、体积及海运公司得收费标准计算或就是按一定比例计取 海运价=货价海运费率 费率：远洋一般取 5-,近洋一般取 3%2)国外运输保险费得取费基数:货价海运价 国外运输保险费=(货价+海运价）保险费率 费率可按保险公司费率确定，一般在 4%左右）关税得取费基数为设备到岸价：关税=到岸价关税税率 4）消费税得计税基数：关税完税价+关税 消费税=(关税完税价+关税）消费税率（1消费税税率）5）增值税得取费基数：关税完税价+关
7、税消费税 增值税=(关税完税价关税+消费税）增值税率 注：减免关税，同时减免增值税 6)银行财务费得取费基数为货价人民币数 银行财务费用货价费率 我国现行银行财务费率一般为-7）外贸手续费称公司手续费,取费基数为到岸价人民币数 外贸手续费=到岸价外贸手续费率 我国进出口公司得进口费率在 1-1、5）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币 对于免税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数费率 对于减税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数费率减税百分率 我国现行免税、保税设备得海关监管手续费费率为 3)车辆购置附加费得取费基数为：到岸价人民币数+关税+消费税+增值税 车辆购
8、置附加费=(到岸价人民币数+关税+消费税增值税）费率 2、非标准设备重置成本：P=（C1Km+Cm2）(1+p)（1+Kt）（1Kdn）P非标准设备重置成本 Cm1 主材费（不含主要外购件费）Km-不含主演外购件费得成本主材费率 m2-主要外购件费 p-成本利润率 Kt-销售税金率 Kd-非标准设备设计费率 -非标准设备产量 Cm1=（某主材净消耗量该主材利用率）含税市场价格(1+增值税率）Cm2=某主要外购件数量含税市场价格(1+增值税率)二、物价指数法 设备重置成本=设备历史成本 测算进口设备重置成本:重置成本=账面原值中得到岸价格评估基准日外汇汇率进口时得外汇汇率（1+进口设备生产国同类
9、资产价格变动指数)（1+现行进口关税税率)(1+其她水费率)+账面原值中支付人民币部分价格(+国内同类资产价格变动指数)进口设备现值=站面原值（人民币）中支付外汇部分设备进口时得外汇汇率(+设备生产国从设备出口到评估时点得价格变化率）三、规模经济效益指数法 x 指统计得到得数据，称为规模经济效益指数法 当 x=1 时，被评估及其设备得价格与生产能力呈线性关系;当x1 时,机器设备得生产能力与价格呈非线性关系;当x时，机器设备得生产能力与价格呈非线性关系 四.机器设备得实体性贬值机器估算：实体性贬值=重置成本实体性贬值率重置成本(1-成新率)1.使用年新率:成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用
10、年限+设备尚可使用年限)10 2.机器设备已使用年限：实际已使用年限=名义已使用年限设备利用率 成新率设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）10 其中:加权投资年限（加权更新成本）（更新成本）加权更新成本=已使用年限更新成本 贬值率=已使用量总使用量100 贬值率=已使用量/(已使用量+尚可使用量）00 五。机器设备得经济性贬值机器估算 1、因生产能力降低造成得经济性贬值:经济性贬值=1（实际使用生产能力/额定生产能力)X100 2、由于外界因素造成得收益减少：（P/A。r，n)为年金现值系数 第四章 一.土地使用权 市场法:待估土地评估值比较案例土地价格正常交易情况/比较案例交
11、易情况待估土地区域因素值/比较案例区域因素值待估土地个别因素值比较案例个别因素值待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数 1.土地使用年限修正时,修正系数可用下列公式：K1/（r）m 1/(+r)K-年限修正系数;n-比较案例秃顶使用权剩余年限；m 待估土地使用权剩余年限;r-折现率 若容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与低价相关系数比较案例容积率与地价相关系数 2.基准地价系数修正法：（1+r）N-n(1+）1/(1+r）N1 K-年限修正系数；N-最高出让年限;实际出让或转让年限;还原利率、收益法 1、在收益永续,各因素不变得条件下算式:PA/r 2、在收益年期有限,资本化率
12、大于零得条件下算式：土地使用权评估值；A土地收益;r-还原利率;n-土地收益年限;当,P=/r、即为土地所有权价值,成本法 评估值（土地价格)土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 利息=土地取得费土地开发期相应利息率+土地开发费土地开发期相应利息率50 1.估算土地增值收益:土地增值收益(土地取得费+土地开发费税费+利息利润)增值收益率 其中:收益率一般在 202之间。按补交出让金得 40计算。假设开发法 地价楼价-建筑费-专业费用利息利润税费租售费用 专业费=建筑费i（i 为一定得百分率）利息=（地价+建筑费+专业费）r（为利息率)利润=(地价+建筑费+专业费)P（P正常利
13、润率）；税费=地价t(t为税费)二。建筑物评估方法 1、成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 2、建筑物重置成本得估算：(1)预决算调整法：地材价差额定额直接费地价价格指数 人工费调整数=工日时价差额/工时；价差额/工时=评估基准日工日单价-预决算工日单价 调整后得机械费=定额直接费当定规定得取费系数 调整后得机械费=工程决算直接费评估基准日其她直接费取费标准 工程直接费=调整后得人工费+调整后得材料费+调整后得机械费+调整后得其她直接费 2.重编预算法：建筑物重置成本(实际工程量现行单价）(1+现行费率）材料差价+按现行标准计算得各项间接成本 3.价格指数调整法
14、：待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值综合价格指数 综合价格指数=评估时点价格指数建筑物购建时价格指数100 综合价格指数=（）（12）（1+an）100%(a 为建筑物竣工后第一年至评估基准日年度得各年环比价格指数)4.建筑物实体性贬值率及成新率得估算：1)使用年限法:建筑物实体性贬值率建筑物实际已使用年限（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）100 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限(建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限)10%2)打分法:成新率=结构部分合计得分+装修部分合计得分S设备部分合计得分 G-结构部分得评分修正系数；S装修部分得评分修正部分；B设备部分得评分修正系数
15、三、建筑物经济性贬值得估算：经济性贬值=建筑物年收益净损失额正常资产收益率 或:经济性贬值=Ri-第 i 年得建筑物年收益净损失额；r-折现率;n预计建筑物收益损失持续就是时间,通常已年为单位 市场法:评估值(交易实例交易行为得修正系数交易日期得修正系数区域因素得修正系数个别因素得修正系数)/n、交易行为得补正：待估房地产得单位价格=修正系数交易实力房地产得单位价格 修正系数补正值交易价值 2易日期得修正:估价期日价格调整系数交易日期价格 调整系数=估价期日价格指数/交易日期价格指数、区域因素得修正：1)双百分制比较法：待估房地产得单位价格=修正系数交易实力房地产得单位价格 价格修正系数=待估
16、房地产总积分/交易实例房地产总积分 2）环境成熟度修正法:房地产价格调整系数交易实例价格 调整系数=1/(1+r)n r-折现率;n 达到与交易实例同等环境成熟程度所需要得年度 四残余估价法 BaLr1/(2d）=a2/（r2+d)-建筑物及其基地所产生纯收益;土地价格;r1-土地得还原利率；r2建筑物得还原利率 B-建筑物得收益价格；d建筑物得折旧率;2-建筑物得纯收益 第五章 无形资产评估 一、无形资产评估中收益法得应用形式 无形资产评估值 无形资产评估值 K-无形资产分成率；i-分成基数，即销售收入或销售利润；T所得税率;i收益期限；r-折现率 、无形资产收益额=销售收入(利润）销售收入
17、分成率(1-所得税率）因为:收益额销售收入销售收入分成率(1分成率）=销售利润销售利润分成率(所得税率)因而:销售收入分成率=销售利润分成率销售利润率 销售利润分成率=销售收入分成率销售利润率 1、边际分析法。利润分成率追加利润现值利润总额现值、投资分成法.无形资产约当投资量购买方约当投资量无形资产约当投资量利润分成率无形资产 3.无形资产评估中成本法得应用：无形资产评估值=无形资产重置成本成新率 1）财务核算法：无形资产重置成本=物质资料实际耗费量现行价格）+(实耗工时现行费用标准)2）物价指数法：无形资产无形资产账面成本评估时物价指数/购置时物价指数 3）3)成新率估算：二、专利权评估方法
18、 1、收益法：第一种原因形成得超额收益可以用下式计算：超额收益;P2使用专利权技术产品得价格；1不使用专利权技术产品得价格;-产品销售量（此外假定销售量不变)；T-所得税率 第二种原因形成得超额收益可以用下列公式计算：R-超额收益;Q2-使用专利权技术产品得销售量；Q1-不使用专利权技术产品得销售量;P产品得价格;产品得单位成本；所得税率 费用节约型无形资产,就是指无形资产得应用，使得生产产品中得成本费用降低，从而形成超额收益。可以用下列公式计算为投资者带来得超额收益。R超额收益；C2-使用专利权技术产品得单位成本；1-未使用专利权技术产品得单位成本;Q-产品销售量(此外假定销售量不变);T所
19、得税率 三、商标权评估方法:P-商标评估值;n-收益年限；r-折现率;R-第年商标产品得超额收益 四、商誉评估(1)割差法:(2)超额收益法 1.超额收益本金化价格法:或:使用资本化率）收益率值行业平均预期收益率被评估企业（资产评估价值之和被评估企业单项价值商誉的 式中：被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业得单项资产0 2。超额收益折现法:商誉得价值 S-第 i 年企业预期超额收益；r-折现率；/(1+r）i-折现系数 资产收益率=资产收益率/(1资产负债率）流动资产评估 一、低值易耗品得评估:在用低值易耗品得评估=全新成本价值成新率 成本法:)按价格变动系数调整原成本:某项或某类在制
20、品、自制半成品评估值原合理材料成本(1价格变动系数)+原合理工资、费用（1合理工资、费用变动系数)）按社会平均工艺定额与现行市价计算评估值:某在制品评估值=在制品就是有数量(该工序单件材料工艺定额单位材料现行市价+该工序单件工时定额正常工资、费用）3）按在制品得完工程度计算评估值：在制品评估值=产成品重置成本在制品约当量 在制品评估值产成品重置成本在制品完工率 二、产成品及库存商品得评估、成本法：)评估基准日与产成品完工时间接近 产成品评估值产成品数量单位产成品账面成本 2)评估基准日与产成品完工时间间隔较长 方法一:),(费用时工资单位小时合理工时定额合理工现行价格材料单位工艺定额合理材料实
21、有数量产成品评估值产成品 方法二:),(合调整系数用综工资成本比例费用工资调整系数材料综合本比例材料成实际成本产成品评估值产成品、3.市场法：三、债权类及货币类流动资产评估：1、应收账款及预付账款得评估：应收账款评估值应收账款账面价值已确定坏账损失预计坏账损失 2 坏账比例法:4.应收票据得评估:应收票据得评估本金（1利息率时间)应收票据得评估=票价到期价值贴现息 贴现息=票价到期价值贴现率贴现期 第七章 长期投资及其她资产评估(二）非上市交易债券得评估 1 到期一次还本付息债券得价值评估:P-债券得评估值；F债券到期时本金与利息之与;-评估基准日到债券还本付息得期限；r折现率 1)采用单利率
22、计算时：F=Po-(1mr)P-债券面值或计算本金值；债券得期限或计息期限；r-债券利息率）采用复利率计算时：F=po(1+）m 2。每年支付利息、到期还本得债券评估：n-债券年限 P-债券得评估值；o债券得面值;i-债券在第 i 年得预期收益(利息）;r适用就是折现率；3、优先股得评估:-优先股得评估值;Ri-第 i 年得优先股收益；r折现率；A-优先股得等额股息收益 4普通股得价值评估(1)固定红利型股利政策下股票价值评估。P=D1/r 式中：P股票评估值；1下一年得红利额;r-折现率或资本化率。（2）红利增长型股利政策下股票价值评估。P=D1(rg）(rg）式中：P股票得评估值；D1下一
23、年股票得股利额；r折现率；g股利增长率。第八章 企业价值评估 一、企业价值评估中得财务分析:、企业偿债能力：流动比率=流动资产流动负债 （流动资产对流动负债以:1 为宜)速动比率=速动资产流动负债 （速动比率以：1 为宜)、企业运营能力:）存货周转次数=年销货成本存货平均余额 存货平均余额=（期初存货余额期末存货余额）2 2)存货周转天数也称为存货周转期 存货周转天数=360存货周转天数3x 存货平均余额年销货成本 3、应收账款周转率：1）应收账款周转次数=赊销净额应收账款平均余额 赊销净额=销售收入-现销收入销售退回折让与折扣 2期末应收账款余额期初应收账款余额应收账款平均余额）应收账款周转
24、天数360应收账款周转次数=60应收账款平均余额赊销净额 4、企业盈利能力 1）投资报酬率：资产利润率=利润资产 x00 净资产利润率=税后利润净资产100%2）销售利润率:3)4）每股股利普通股股利总额流通在外得普通股股数)市盈率=普通股市价每股利润 二、企业价值评估中收益法得应用形式(一）企业持续经营假设前提下得收益法 。年金法 年金法得计算公式为:P=/式中：P-企业评估价值;A企业每年得年金收益；本金化率。用于企业价值评估得年金法,就是将已处于均衡状态,其未来收益具有充分得稳定性与可预测性得企业收益进行年金化处理,然后再把已年金化得企业预期收益进行收益还原，估测企业得价值。因此，公式又可以写成：.分段法：P-企业评估值;Ri-未来各年度收益额;r1-折现率；r2-资本化率（二)企业收益预测得方法 1、综合调整法:预期年收益=当前正常年收益额+预期有利因素增加收益额预期不利因素减少收益额 三、折现率与资本化率得估算、2.系数法用公式表示为：-被评估企业所在行业得系数 式中:.被评估企业所在行业得风险报酬率;-社会平均收益率 无风险报酬率;.风险累加法：折现率或资本化率=（各项筹资渠道占总资本比重资本成本率)