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1、第4 章 城市房地产拆迁法律制度n 城市房地产拆迁概述n 城市房地产拆迁条件及程序n 城市房地产拆迁补偿与安置n 城市房地产拆迁估价n 城市房地产拆迁纠纷的处理一、城市房地产拆迁概述n 1.概念n（1）城市房屋拆迁n（2）拆迁人V 被拆迁人n（3）拆迁期限V 搬迁期限n 2.城市房屋拆迁的管理体制n（1）建设部（国家）n（2）县级以上地方人民政府（地方）n（3）其他部门配合二、城市房地产拆迁条件及程序n 1.房屋拆迁条件：公共利益+政府拆迁主体n 2.申请房屋拆迁许可证需提交的资料n 3.拆迁审批和房屋拆迁许可证的取得n 4.拆迁协议n 5.拆迁实施n 6.拆迁补偿安置资金的监管三、城市房地产
2、拆迁补偿与安置n 1.补偿对象与补偿方式n 2.补偿标准和产权调换房屋差价的结算n 3.拆迁安置及对安置房屋的质量要求n 4.特殊情况的拆迁补偿、安置（重点）n（1）产权不明确房屋的补偿、安置n（2）抵押房屋的补偿、安置n（3）公益事业房屋及其附属物的补偿n（4）临时建筑及违法建筑的补偿四、城市房地产拆迁估价n 1.基本概念n 2.估价的方法、原则及估价过程n 3.估价机构的确定n 4.估价报告n 5.争议的处置五、城市房地产拆迁纠纷的处理n 1.达不成协议的拆迁纠纷处理方式n（1）行政裁决n（2）行政复议、行政诉讼n（3）强制执行n 2.达成协议后拆迁纠纷的处理方式n（1）仲裁n（2）民事诉
3、讼补充：城市房屋拆迁法律法规n 城市房屋拆迁管理条例修订的主要内容n 1.明确被拆迁人为房屋的所有人；n 2.拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对房屋使用人的安置；n 3.拆迁补偿标准；n 4.规范行政管理，明确管理程序；n 5.充实和完善法律责任，加大对违法行为的处罚城市房屋拆迁管理条例主要内容n 1.城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹；n 2.拆迁人V 被拆迁人；n 3.房屋拆迁公告；n 4.房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托；n 5.拆迁委托备案制和禁止转让拆迁业务；n 6.确定拆迁范围后不得进行的活动；n 7.拆迁租赁房屋
4、的规定（第13 条和27 条）n 8.代管房屋的公证和证据保全；n 9.拆迁补偿安置协议纠纷n(1)拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或承租人拒绝在拆迁期限内搬迁的，拆迁人可以向仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉申请先予执行；n（2）达不成拆迁补偿安置协议的，由当事人申请房屋拆迁管理部门（同级人民政府）裁决。对裁决不服的，可向人民法院起诉。n 拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置房、周转房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。江苏扬州政府偷偷卖地新建小区面临拆迁 n 江苏省扬州市渡江西苑小区，建成于2002 年，小区一共有两栋商品住宅楼，40 多户业主入住的时间大部分只有5、6 年，最短的还
5、不到3 年 新京报：扬州偷卖公民住房谋杀政府信用珠江晚报：没有安全感的扬州谈什么“城市品质”珠江晚报：对土地使用权 政府可以为所欲为华商报：推倒房子政府公信力不能重新构建长江日报：重复卖地行为要怎样来遏制n 10.两种形式的强制拆迁n（1）房屋拆迁管理部门申请强制拆迁；n（2）房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁n 11.关于违章建筑临时建筑的拆迁补偿；n 12.拆迁补偿的两种方式n（1）货币补偿；（2）房屋产权调换n 13.拆迁设有抵押权的房屋n（1）对设有抵押权房屋实行产权调换补偿形式的规定：将拆除设有抵押的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。如果抵押权人和抵押人在
6、房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成协议的，则由拆迁人提出补偿安置方案，上报上级人民政府批准，并根据情况需要对被拆除的设有抵押权的房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全后，拆迁人才能对该房屋实行拆迁。n（2）对拆除设有抵押权房屋实行作价补偿形式的规定。由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。城市房屋拆迁行政裁决工作规程n 1.拆迁人、被拆迁人申请行政裁决应提交的资料；n 2.听证和不予受理行政裁决的；n 3.中止裁决；n 4.行政复议、行政诉讼；n 5.留置送达n 在受送人拒绝接收诉讼或法律文书的情况下，通过见证人见证，把诉讼或法律文书留置在受送达人住所的送达
7、方式。n 见证人一般为基层组织或所在单位的代表。n 留置送达的特点：n（1）法定要件难以实现；n（2）不利于当事人的隐私保密；n（3）邀请见证人难；n（4）容易激化矛盾；n（5）效率较低n 案例讨论：别墅规划更改后的留置送达城市房屋拆迁估价指导意见n 1.房屋拆迁评估价格n 2.拆迁估价时点n 3.估价方法n 4.对估价结果有异议的处理办法n 5.拆迁估价案例房屋拆迁证据保全公证细则n 第14 条：公证处可以接受拆迁人的提存申请。n 提存是指债务人或担保人为债权人或其本人的利益而将债之标的物或担保物交于提存机构寄托、保管，在条件成熟时，由提存机构将提存物交付债权人的活动。n 如易趣、ebay
8、等电子商务案例分析2005 年1 月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构。（以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005 年10 月1 日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006 年2 月以5000 元每平米的价格预购了一套80 平米的住宅。该项目于2006 年6 月通过竣工验收并交付使用。王某于2006 年9 月将该套住宅转让给他人，售房收入44 万元。n1.该项目土地
9、使用权出让合同由（)与甲公司签订。A.该市人民政府土地管理部门B.该区人民政府土地管理部门C.该区人民政府D.该市人民政府n2.甲公司应向土地管理部门缴纳()。A.土地补偿费B.土地使用权出让金C.土地闲置费D.房屋拆迁安置费n 3.乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为（)。A.由城市房产管理部门认定B.由城市规划行政主管部门认定C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准D.由乙机构根据经验确定n 4.下列关于房屋拆迁行政裁决的表述中。正确的为（)。（多选）A.李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋的权属证明B.李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议C.因李某提出新的需要查认的事实，房屋拆
10、迁管理部门中止裁决，中止时间计入裁决时限D.李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉课堂作业1.城市房屋拆迁估价机构的确定，采用拆迁人、被拆迁人投票的方式决定。（）2.拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议的时候可以采取仲裁方式来解决纠纷，仲裁是“一裁终局制”可以提高解决问题的效率。（）n 3.在城市房屋拆迁补偿安置中（）n A 产权不明确的房屋不予补偿n B 已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人n C 未解除租赁关系的房屋，暂不补偿n D 未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿 练习n 1.建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的（）认定n A 房屋权书登记机关B 县级以上人民政府n C 房
11、屋拆迁管理部门D 城市规划行政主管部门 n 2.依据城市房屋拆迁估价指导意见，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为（）之日n A 房地产估价师实地查勘B 国有土地出让合同签定n C 拆迁公司现场动员搬迁D 房屋拆迁许可证颁发 n 3.在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由（）裁决n A 上级房屋拆迁管理部门B 人民法院n C 县级以上人民政府D 同级人民政府n 4.城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的()。A 区位B 用途C 搬迁补助费D 建筑面积n5.下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是()。A 协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容B 依法签订的拆迁补偿安置协议，对当事人具有法律约束力C 协议签订后，可以进行公证D 协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案