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1、第二章 房地产开发分类影响因素发展阶段程序二1在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建设的行为。分类按开发内容（纵向）按开发范围（横向）新区开发旧城改造土地开发（基础设施建设）房屋开发（房屋建设）二21、物业管理的收费标准多少为宜？1、物业管理的收费标准多少为宜？利率趋势及银行界对房地产业的策略人口及家庭数量经济形势外资的投入情况产业政策与经济结构通货膨胀的趋势二31999至今发展阶段1978-1991起步阶段1993-1998调整阶段1992-1993过热阶段二4198519881989城市经济体制改革发展的小高潮国家宏观调控，寒流二51992南巡讲话、十四大房地产开发投资增长速
2、度117.6%165.4%二619981993.下19951997国家宏观调控适度从紧速度大降-1。93%住房制度改革二7个人住房商业贷款、公积金贷款利率下调0.54%建设部于2月26日出台住宅室内装饰装修管理办法契税降低2002二87月1日出台招标拍卖挂牌出让国有土地使用权招标新的规定物业管理条例(草案)公布 经济适用房价格管理新办法2002二9央行121号文件关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知国务院18号文关于促进房地产市场持续健康发展的通知2003。62003。10二10央行提高金融机构存款准备金率央行决定8年来的首次加息0.274%2004经营性土地使用权的831大限二11上海禁止
3、期房转让开发商交房后90天内发给业主产权证各地全面停止审批新设立和扩大各类开发区二12最适合宜居的城市排名标准二13NO.1上海NO.2大连 NO.3北京47。9%46。1%43。9%广州 成都青岛杭州 桂林珠海厦门 房地产开发程序一、投资机会选择 与决策分析二、前期工作阶段三、建设阶段四、租售阶段8步骤 四阶段二131、寻找投资机会2、筛选投资机会3、可行性研究4、获取土地使用权5、规划设计和方案报批6、签署有关合作协议7、施工建设与竣工验收8、市场营销和物业管理看地如何筛选？作用？内容？将设想落实到具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前拥有者、潜在租家或买家、自己的合作
4、伙伴及专业人士接触，提出初步方案。如果可行，就草签购买土地使用权或有关的合作意向书。二14增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件1、市场供求行情2、地块的自然条件3、地块的社会条件4、地块的环境条件5、地块周围的经济条件6、政策限制7、人口因素8、城市规划因素9、心理影响10、国际关系常见的对地段优劣的影响因素：地块与市中心的距离 土地承载力 地形地势 土地面积 地块形状 日 照 风力和风向 温 度 降水量 自然灾害 空气污染程度 噪音大小 绿化程度 视觉效果 清洁程度 地块附近的城市基础设施情况 附近的房地产情况 社会治安情况 政局稳定情况 当地经济发展状况 物价水平 工资水平 储蓄利率
5、 投资水平 价格限制 税收限制 优惠政策 土地制度 人的数量 人的素质 家庭规模 土地用途 容积率 建筑高度 交通道路 行政隶属变更 地块风水 土地号码 名人效应 风俗习惯筛选地块的参考标准投资机会研究笼统的估计而非详细的分析。投资估算精确度+30%，研究费用一般占总投资的0.2-0.8%工作阶段目的作用可行性研究内容 决策前，对各种可能方案进行技术经济分析、比较、论证，保证项目用最小的投资取得最大的经济效果项目投资决策筹集建设资金开发商与有关部门签订协议、合同的依据编制下一阶段规划设计方案投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目的评估与决策 精确度 研究费用/总投资投资机会研究+30%0
6、.2-0.8%初步可行性研究+20%0.25-1.5%详细可行性研究+10%小 1-3%大 0.2-1%精装版精装版完整版完整版一、项目简介二、地块所在片区简析三、项目周边环境分析四、项目SWOT分析五、项目定位分析六、项目工程进度安排八、结论及建议七、项目经济分析一、项目简介二、开发项目用地的现状调查及动迁安置三、市场分析和建设规模的确定四、规划设计方案选择五、资源供给六、环境影响和环境保护七、项目开发组织机构、管理费用的研究八、开发建设计划九、项目经济及社会效益分析列表位置覆盖率建筑层数总用地面积容积率总建筑面积1、经济环境主要产业、企业、GDP2、交通设施现有和即将建成的交通网络3、城市
7、环境配套设施4、房地产发展状况周边楼盘情况现状规划前景周边项目调研园林设计规划设计户型比例销售状况物业类型列表S 优势W劣势O 机会 T 威胁市场定位规划定位价格定位客户定位前期准备一期二期N期内容时间要解决什么问题？七、项目经济分析如果能，什么时候开始赚钱？项目能否赚钱？赚钱时是否面临的风险？如何解决？财务分析（确定性分析）风险概率分析（不确定性分析）静态分析（NO资金时间价值）动态分析（YES资金时间价值）简单投资收益率静态投资回收期动态投资回收期财务净现值（FNPV）财务内部收益率（FIRR）盈亏平衡分析敏感性分析风险概率分析一般采用现金流量现金流量分析方便、直观现金流量以开发项目为系统
8、，反映开发项目在整个投资过程中流入和流出系统的现金活动。现金流出为开发项目所投入的一切现金。现金流入开发后土地转让和房屋租售收入。净现金流量现金流入与现金流出的代数和。累计净现金流量如果以年为单位，逐年的现金流量依次累计之和。现金流量分析的表达方式现金流量表基础数据收集 项目总开发收入 总开发成本总开发成本开发商成本利润率*100%=初步判断房地产开发项目财务可行性的指标项目利润=项目总收入 项目总成本费用销售收入出租收入1.土地费用2.前期工程费3.房屋开发费4.管理费5.销售费用6.财务费用7.其他费用8.不可预见费用9.税费土地使用权出让金土地征用费城市建设配套费拆迁安置补偿费建安工程费
9、附属工程费室外工程费现金流量表（单位：万元）项目 合计 建设经营期 备注02.6-03.5 03.6-04.5 04.6-05.5 05.6-06.5 一、现金流入1.销售收入二、现金流出1.土地费2.前期工程费3.建安费4.销售费5.财务费6.管理费7.不可预见费8.税费9.其他费用三、净现金流量四、累计净现金流量五、贴现因子六、净现值七、累计净现值400002500150010001500 15001000 500 500 5001000500-10001000500-10001500 25000。7 1 0。8 0。6-1000400 600700-1000-600100700成本利润率
10、=1500/4000*100%=37。5%净现值(NPV)net present value将项目开发经营过程中各年的净现金流量用一定的贴现率 贴现率折算成开发期初的现值之和。（看现金流量表）贴现率=（到期金额/现值）1期数例：现值为10000元的资金，6个月后的价值是10615，则月贴现率为？贴现率=（10615/10000）16=1%判断标准：NPV 0，盈利能力强，财务上可行 NPV 0，淘汰该项目现金流量表（单位：万元）项目 合计 建设经营期 备注02.6-03.5 03.6-04.5 04.6-05.5 05.6-06.5 一、现金流入1.销售收入二、现金流出1.土地费2.前期工程费
11、3.建安费4.销售费5.财务费6.管理费7.不可预见费8.税费9.其他费用三、净现金流量四、累计净现金流量五、贴现因子六、净现值七、累计净现值400002500150010001500 15001000 500 500 5001000500-10001000500-10001500 25000。7 1 0。8 0。6-1000400 600700-1000-600100700内部收益率(IRR)internal rate of return是在项目建设经营期内累计净现值=0时的贴现率。是项目所能承受的最高贷款利率判断标准：IRR 贷款利率，项目保本、盈利 IRR 贷款利率，项目亏损计算方法：内
12、插法1。首先假设一个贴现率i1（一般是基准收益率或目标收益率），算出NPV1；2。若NPV为正，则采用一个更高的贴现率i2，算出NPV20;要求：i1-i2 2%)3。IRR=i1+（i1-i2）NPV1 NPV1+NPV2现金流量表（单位：万元）项目 合计 建设经营期 备注02.6-03.5 03.6-04.5 04.6-05.5 05.6-06.5 一、现金流入1.销售收入二、现金流出1.土地费2.前期工程费3.建安费4.销售费5.财务费6.管理费7.不可预见费8.税费9.其他费用三、净现金流量四、累计净现金流量五、贴现因子六、净现值七、累计净现值400002500150010001500
13、 15001000 500 500 5001000500-10001000500-10001500 25000。7 1 0。8 0。6-1000400 600700-1000-600100700投资回收期静态、动态 是计算项目何时赢利的指标判断标准：越短越好投资回收期计算方法：A+出现正值年份的累计净现金流量 上一年份的累计净现金流量（A）T=累计净现金流量 出现正值的上一年份+静态不算时间价值动态考虑时间价值现金流量表（单位：万元）项目 合计 建设经营期 备注02.6-03.5 03.6-04.5 04.6-05.5 05.6-06.5 一、现金流入1.销售收入二、现金流出1.土地费2.前期
14、工程费3.建安费4.销售费5.财务费6.管理费7.不可预见费8.税费9.其他费用三、净现金流量四、累计净现金流量五、贴现因子六、净现值七、累计净现值400002500150010001500 15001000 500 500 5001000500-10001000500-10001500 25000。7 1 0。8 0。6-1000400 600700-1000-600100700T静=？T动=？房地产开发程序一、投资机会选择 与决策分析二、前期工作阶段三、建设阶段四、租售阶段8步骤 四阶段二131、寻找投资机会2、筛选投资机会3、可行性研究4、获取土地使用权5、规划设计和方案报批6、签署有关
15、合作协议7、施工建设与竣工验收8、市场营销和物业管理看地如何筛选？作用？内容？将设想落实到具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前拥有者、潜在租家或买家、自己的合作伙伴及专业人士接触，提出初步方案。如果可行，就草签购买土地使用权或有关的合作意向书。二14增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件1、市场供求行情2、地块的自然条件3、地块的社会条件4、地块的环境条件5、地块周围的经济条件6、政策限制7、人口因素8、城市规划因素9、心理影响10、国际关系常见的对地段优劣的影响因素：地块与市中心的距离 土地承载力 地形地势 土地面积 地块形状 日 照 风力和风向 温 度 降水量 自
16、然灾害 空气污染程度 噪音大小 绿化程度 视觉效果 清洁程度 地块附近的城市基础设施情况 附近的房地产情况 社会治安情况 政局稳定情况 当地经济发展状况 物价水平 工资水平 储蓄利率 投资水平 价格限制 税收限制 优惠政策 土地制度 人的数量 人的素质 家庭规模 土地用途 容积率 建筑高度 交通道路 行政隶属变更 地块风水 土地号码 名人效应 风俗习惯筛选地块的参考标准投资机会研究笼统的估计而非详细的分析。投资估算精确度+30%，研究费用一般占总投资的0.2-0.8%工作阶段目的作用可行性研究内容 决策前，对各种可能方案进行技术经济分析、比较、论证，保证项目用最小的投资取得最大的经济效果项目投
17、资决策筹集建设资金开发商与有关部门签订协议、合同的依据编制下一阶段规划设计方案投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目的评估与决策 精确度 研究费用/总投资投资机会研究+30%0.2-0.8%初步可行性研究+20%0.25-1.5%详细可行性研究+10%小 1-3%大 0.2-1%1 1、申报要求、申报要求（1）申报单位拟建设使用的土地现状性质和用途为：国有农用地、集体农用地或集体建设用地，以及未利用地，建设用途为营利性建设项目；（2）申报单位应具有从事开发经营活动的资质，拟新增建设用地须经征（转）用土地和供地审批后，方可作为国有建设用地使用；（3）申报单位向土地储备中心提出建设意向，土地
18、储备中心根据有关规定纳入储备统征计划，并办理完结征（转）用土地和供地审批手续；（4）申报单位在土地交易中心（投标、竞买、摘牌等方式）购买该宗土地使用权；（5）申报单位持土地交易确认书、规划设计（土地使用）条件、建设（用地）申请、1：2000 地形图等相关资料，到规划国土行政主管部门办理土地审批、规划报建手续；2 2、报建审批的主要流程和时限、报建审批的主要流程和时限（1）携报建资料到窗口登记；（2）规划处、利用处、地籍处、建管处并行办理选址定点（补办）、土地出让、土地证、规划方案（14-18 个工作日，一般项目 14 个工作日，大型或重要项目 18 个工作日）；（3）建管处（财务处、红线办、办
19、公室）办理（建设工程）规划许可（20-28 个工作日，一般项目 20 个工作日，大型或重要项目 28 个工作日）；（4）法规处（利用处、财务处）办理规划验收（15 日）。3 3、主要审批结果、主要审批结果（1）建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、国有土地使用权出让合同、国有土地使用证、规划方案审批意见书；（2）建设工程规划许可证及其附件（施工图、定位图）；（3）建设工程规划验收合格证。补充说明：补充说明：办理征（转）用审批、土地交易签证手续是该审批事项的前置条件。一、项目简介二、地块所在片区简析三、项目周边环境分析四、项目SWOT分析五、项目定位分析六、项目工程进度安排八、结论及建议七、项目经济分析一、项目概况二、开发项目用地的线装调查及动迁安置三、市场分析和建设规模的确定四、规划设计方案选择五、资源供给六、环境影响和环境保护七、项目开发组织机构、管理费用的研究八、开发建设计划九、项目经济及社会效益分析演讲完毕，谢谢观看！