房地产经营管理2房地产开发.ppt

《房地产经营管理2房地产开发.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产经营管理2房地产开发.ppt（37页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。

1、第二章第二章 房地产开发房地产开发分类分类影响因素影响因素发展阶段发展阶段程序程序二1在依法取得土地使用权的国有土地上进行基在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建设的行为。础设施和房屋建设的行为。分类分类按开发内容按开发内容（纵向）（纵向）按开发范围按开发范围（横向）（横向）新区开发新区开发旧城改造旧城改造土地开发（基础设施建设）土地开发（基础设施建设）房屋开发（房屋建设）房屋开发（房屋建设）二21、物业管理的收费标准多少为宜？1、物业管理的收费标准多少为宜？利率趋势及银行利率趋势及银行界对房地产业的界对房地产业的策略策略人口及家庭数量人口及家庭数量经济形势经济形势外外资资的的投

2、投入情况入情况产业政策与产业政策与经济结构经济结构通货膨胀的趋势通货膨胀的趋势二31999至今至今发展阶段发展阶段1978-1991起步阶段起步阶段1993-1998调整阶段调整阶段1992-1993过热阶段过热阶段二4198519881989城市经济体制改革发展的小高潮国家宏观调控，寒流二519921992南巡讲话、十四大南巡讲话、十四大房地产开发投资增长速度房地产开发投资增长速度117.6%165.4%二6199819981993.1993.下下1995199519971997国家宏观调控国家宏观调控适度从紧适度从紧速度大降速度大降-1-1。93%93%住房制度改革住房制度改革二7个人住房

3、商业贷款、公积个人住房商业贷款、公积金贷款利率下调金贷款利率下调0.54%建设部于建设部于2月月26日出台日出台住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法契税降低契税降低2002二87月月1日出台招标拍卖挂牌日出台招标拍卖挂牌出让国有土地使用权招标新的规出让国有土地使用权招标新的规定定物业管理条例物业管理条例(草案草案)公公布布 经济适用房价格管理新办法经济适用房价格管理新办法2002二9央央行行121号号文文件件关关于于进进一一步步加加强强房房地地产产信信贷贷业业务务管管理理的的通通知知国务院国务院18号文关于促进房号文关于促进房地产市场持续健康发展的通地产市场持续健康发展的通知知20

4、03。62003。10二10央行提高金融机构存款准备金率央行提高金融机构存款准备金率央行决定央行决定8年来的首次加息年来的首次加息0.274%2004经营性土地使用权的经营性土地使用权的831大限大限二11上海禁止期房转让上海禁止期房转让开发商交房后开发商交房后90天内发给业主产权天内发给业主产权证证各地全面停止审批新设立和扩大各各地全面停止审批新设立和扩大各类开发区类开发区二12最适合宜居的城市最适合宜居的城市排名排名标准标准二13NO.1上海上海NO.2大连大连 NO.3北京北京47。9%46。1%43。9%广州广州 成都成都青岛青岛杭州杭州 桂林桂林珠海珠海厦门厦门 房地产开发程序房地产

5、开发程序一、投资机会选择一、投资机会选择 与决策分析与决策分析二、前期工作阶段二、前期工作阶段三、建设阶段三、建设阶段四、租售阶段四、租售阶段8步骤步骤四阶段四阶段二131 1、寻找投资机会、寻找投资机会2 2、筛选投资机会、筛选投资机会3 3、可行性研究、可行性研究4 4、获取土地使用权、获取土地使用权5 5、规划设计和方案报批、规划设计和方案报批6 6、签署有关合作协议、签署有关合作协议7 7、施工建设与竣工验收、施工建设与竣工验收8 8、市场营销和物业管理、市场营销和物业管理看地看地如何筛选如何筛选？作用？内容作用？内容？将设想落实到具体的地块上，进一步分将设想落实到具体的地块上，进一步

6、分析其客观条件是否具备，通过与土地当析其客观条件是否具备，通过与土地当前拥有者、潜在租家或买家、自己的合前拥有者、潜在租家或买家、自己的合作伙伴及专业人士接触，提出初步方案。作伙伴及专业人士接触，提出初步方案。如果可行，就草签购买土地使用权或有如果可行，就草签购买土地使用权或有关的合作意向书。关的合作意向书。二14增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件1、市场供求行情、市场供求行情2、地块的自然条件、地块的自然条件3、地块的社会条件、地块的社会条件4、地块的环境条件、地块的环境条件5、地块周围的经济条件、地块周围的经济条件6、政策限制、政策限制7、

7、人口因素、人口因素8、城市规划因素、城市规划因素9、心理影响、心理影响10、国际关系、国际关系常见的对地段优劣的影响因素：常见的对地段优劣的影响因素：地块与市中心的距离地块与市中心的距离 土地承载力土地承载力 地形地势地形地势 土地面积土地面积 地块形状地块形状 日日 照照 风力和风向风力和风向 温温 度度 降水量降水量 自然灾害自然灾害 空气污染程度空气污染程度 噪音大小噪音大小 绿化程度绿化程度 视觉效果视觉效果 清洁程度清洁程度 地块附近的城市基础设施情况地块附近的城市基础设施情况 附近的房地产情况附近的房地产情况 社会治安情况社会治安情况 政局稳定情况政局稳定情况 当地经济发展状况当地

8、经济发展状况 物价水平物价水平 工资水平工资水平 储蓄利率储蓄利率 投资水平投资水平 价格限制价格限制 税收限制税收限制 优惠政策优惠政策 土地制度土地制度 人的数量人的数量 人的素质人的素质 家庭规模家庭规模 土地用途土地用途 容积率容积率 建筑高度建筑高度 交通道路交通道路 行政隶属变更行政隶属变更 地块风水地块风水 土地号码土地号码 名人效应名人效应 风俗习惯风俗习惯筛选地块的参考标准筛选地块的参考标准投资机会研究投资机会研究笼统的估计而非详细笼统的估计而非详细的分析。的分析。投资估算精确度投资估算精确度+30%，研究费用一般占总投研究费用一般占总投资的资的0.2-0.8%工作阶段工作阶

9、段目的目的作用作用可行性研究可行性研究内容内容 决策前，对各种可能方案进决策前，对各种可能方案进行技术经济分析、比较、论证，行技术经济分析、比较、论证，保证项目用保证项目用最小最小的投资取得的投资取得最最大大的经济效果的经济效果项目投资决策项目投资决策筹集建设资金筹集建设资金开发商与有关开发商与有关部门签订协议、部门签订协议、合同的依据合同的依据编制下一阶段编制下一阶段规划设计方案规划设计方案投资机会研究投资机会研究初步可行性研究初步可行性研究详细可行性研究详细可行性研究项目的评估与决策项目的评估与决策 精确度精确度 研究费用研究费用/总投资总投资投资机会研究投资机会研究 +30%0.2-0.

10、8%初步可行性研究初步可行性研究 +20%0.25-1.5%详细可行性研究详细可行性研究 +10%小小 1-3%大大 0.2-1%精装版精装版精装版精装版完整版完整版完整版完整版一、项目简介一、项目简介二、地块所在片区简析二、地块所在片区简析三、项目周边环境分析三、项目周边环境分析四、项目四、项目SWOT分析分析五、项目定位分析五、项目定位分析六、项目工程进度安排六、项目工程进度安排八、结论及建议八、结论及建议七、项目经济分析七、项目经济分析一、项目简介一、项目简介二、开发项目用地的现状调查及二、开发项目用地的现状调查及动迁安置动迁安置三、市场分析和建设规模的确定三、市场分析和建设规模的确定四

11、、规划设计方案选择四、规划设计方案选择五、资源供给五、资源供给六、环境影响和环境保护六、环境影响和环境保护七、项目开发组织机构、管理费七、项目开发组织机构、管理费用的研究用的研究八、八、开发建设计划开发建设计划九、项目经济及社会效益分析九、项目经济及社会效益分析列表列表位置位置覆盖率覆盖率建筑层数建筑层数总用地面积总用地面积容积率容积率总建筑面积总建筑面积1、经济环境、经济环境主要产业、企业、主要产业、企业、GDP2、交通设施、交通设施现有和即将建成的现有和即将建成的交通网络交通网络3、城市环境、城市环境配套设施配套设施4、房地产发展状、房地产发展状况况周边楼盘情周边楼盘情况况现状现状规划规划

12、前景前景周周边边项项目目调调研研园林设计园林设计规划设计规划设计户型比例户型比例销售状况销售状况物业类型物业类型列列表表S 优势优势W劣势劣势O 机会机会T 威胁威胁市场定位市场定位规划定位规划定位价格定位价格定位客户定位客户定位前期准备前期准备一期一期二期二期N期期内容内容时间时间要解决什么问题？要解决什么问题？七、项目经济分析七、项目经济分析如果能，什么时候开始赚钱？如果能，什么时候开始赚钱？项目能否赚钱？项目能否赚钱？赚钱时是否面临的风险赚钱时是否面临的风险？如何解决？如何解决？财务分析财务分析（确定性分析）（确定性分析）风险概率分析风险概率分析（不确定性分析）（不确定性分析）静态分析静

13、态分析（NO资金时资金时间价值）间价值）动态分析动态分析（YES资金资金时间价值）时间价值）简单投资收益率简单投资收益率静态投资回收期静态投资回收期动态投资回收期动态投资回收期财务净现值（财务净现值（FNPV）财务内部收益率（财务内部收益率（FIRR）盈亏平衡分析盈亏平衡分析敏感性分析敏感性分析风险概率分析风险概率分析一般采用一般采用现金流量现金流量现金流量现金流量分析分析方便、直观方便、直观现金流量现金流量以开发项目为系统，反映开发项目在整个投以开发项目为系统，反映开发项目在整个投资过程中流入和流出系统的现金活动。资过程中流入和流出系统的现金活动。现金流出现金流出为开发项目所投入的一切现金。

14、为开发项目所投入的一切现金。现金流入现金流入开发后土地转让和房屋租售收入。开发后土地转让和房屋租售收入。净现金流量净现金流量现金流入与现金流出的代数和。现金流入与现金流出的代数和。累计净现金流量累计净现金流量如果以年为单位，逐年的现金流量依如果以年为单位，逐年的现金流量依次累计之和。次累计之和。现金流量分析的表达方式现金流量分析的表达方式现金流量表现金流量表基础数据收集基础数据收集1.项目投资规模及类型项目投资规模及类型2.项目开发、营销计划（预测数据项目开发、营销计划（预测数据市场调查）市场调查）3.项目投资估算项目投资估算（1）开发成本估算：成本构成）开发成本估算：成本构成土地成本土地成本

15、+建造成本建造成本（2）开发费用估算：费用构成）开发费用估算：费用构成管理费用管理费用+销售费用销售费用+财务费财务费用用 中国最大的资料库下载中国最大的资料库下载 （3）总成本费用估算）总成本费用估算=（1）+（2）4.筹资计划筹资计划（1）资金筹措与投资计划）资金筹措与投资计划（2）贷款本金的偿还及利息支付）贷款本金的偿还及利息支付 项目总开发收入项目总开发收入 总开发成本总开发成本总开发成本总开发成本开发商成本利润率开发商成本利润率*100%=初步判断房地产开发项目财务可行性的指标初步判断房地产开发项目财务可行性的指标项目利润项目利润=项目总收入项目总收入 项目总成本费用项目总成本费用销

16、售收入销售收入出租收入出租收入1.土地费用土地费用2.前期工程费前期工程费3.房屋开发费房屋开发费4.管理费管理费5.销售费用销售费用6.财务费用财务费用7.其他费用其他费用8.不可预见费用不可预见费用9.税费税费土地使用权出让金土地使用权出让金土地征用费土地征用费城市建设配套费城市建设配套费拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费建安工程费建安工程费附属工程费附属工程费室外工程费室外工程费现金流量表现金流量表（单位：万元）（单位：万元）项目项目合计合计建设经营期建设经营期备注备注02.6-03.5 03.6-04.5 04.6-05.5 05.6-06.5 一、现金流入一、现金流入1.销售收入销售收入二

17、、现金流出二、现金流出1.土地费土地费2.前期工程费前期工程费3.建安费建安费4.销售费销售费5.财务费财务费6.管理费管理费7.不可预见费不可预见费8.税费税费9.其他费用其他费用三、净现金流量三、净现金流量四、累计净现金流量四、累计净现金流量五、贴现因子五、贴现因子六、净现值六、净现值七、累计净现值七、累计净现值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700成本利润率成本利润率=1500/4000*100%=37=150

18、0/4000*100%=37。5%5%净现值净现值 (NPV)net present value将项目开发经营过程中各年的净现金流量用一定的将项目开发经营过程中各年的净现金流量用一定的贴现率贴现率贴现率贴现率折算成开发期初的现值之和。（看现金流量表）折算成开发期初的现值之和。（看现金流量表）贴现率贴现率=（到期金额（到期金额/现值现值）1期数期数例：现值为例：现值为10000元的资金，元的资金，6个月后的价值是个月后的价值是10615，则月贴现率为？，则月贴现率为？贴现率贴现率=（10615/10000）16=1%判断标准：判断标准：NPV 0，盈利能力强，财务上可行，盈利能力强，财务上可行

19、NPV 0，淘汰该项目，淘汰该项目现金流量表现金流量表（单位：万元）（单位：万元）项目项目合计合计建设经营期建设经营期备注备注02.6-03.5 03.6-04.5 04.6-05.5 05.6-06.5 一、现金流入一、现金流入1.销售收入销售收入二、现金流出二、现金流出1.土地费土地费2.前期工程费前期工程费3.建安费建安费4.销售费销售费5.财务费财务费6.管理费管理费7.不可预见费不可预见费8.税费税费9.其他费用其他费用三、净现金流量三、净现金流量四、累计净现金流量四、累计净现金流量五、贴现因子五、贴现因子六、净现值六、净现值七、累计净现值七、累计净现值400002500150010

20、001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700内部收益率内部收益率(IRR)internal rate of return是在项目建设经营期内累计净现值是在项目建设经营期内累计净现值=0时的贴现率。时的贴现率。是项目所能承受的最高贷款利率是项目所能承受的最高贷款利率判断标准：判断标准：IRR 贷款利率，项目保本、盈利贷款利率，项目保本、盈利 IRR 贷款利率，项目亏损贷款利率，项目亏损计算方法：内插法计算方法：内插法1。首先假设一个贴现率。首先假设一个贴

21、现率i1（一般是基准收益率或目标收益率），（一般是基准收益率或目标收益率），算出算出NPV1；2。若。若NPV为正，则采用一个更高的贴现率为正，则采用一个更高的贴现率i2，算出，算出NPV20;要求：要求：i1-i2 2%)3。IRR=i1+（i1-i2）NPV1 NPV1+NPV2现金流量表现金流量表（单位：万元）（单位：万元）项目项目合计合计建设经营期建设经营期备注备注02.6-03.5 03.6-04.5 04.6-05.5 05.6-06.5 一、现金流入一、现金流入1.销售收入销售收入二、现金流出二、现金流出1.土地费土地费2.前期工程费前期工程费3.建安费建安费4.销售费销售费5.

22、财务费财务费6.管理费管理费7.不可预见费不可预见费8.税费税费9.其他费用其他费用三、净现金流量三、净现金流量四、累计净现金流量四、累计净现金流量五、贴现因子五、贴现因子六、净现值六、净现值七、累计净现值七、累计净现值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700投资回收期投资回收期静态、动态静态、动态 是计算项目何时赢利的指标是计算项目何时赢利的指标判断标准：越短越好判断标准：越短越好投资回收期计算方法：投资回收期计算方

23、法：A+出现正值年份的累计净现金流量出现正值年份的累计净现金流量 上一年份的累计净现金流量上一年份的累计净现金流量 （A）T=累计净现金流量累计净现金流量 出现正值的上一年份出现正值的上一年份+静态不算时间价值静态不算时间价值动态考虑时间价值动态考虑时间价值现金流量表现金流量表（单位：万元）（单位：万元）项目项目合计合计建设经营期建设经营期备注备注02.6-03.5 03.6-04.5 04.6-05.5 05.6-06.5 一、现金流入一、现金流入1.销售收入销售收入二、现金流出二、现金流出1.土地费土地费2.前期工程费前期工程费3.建安费建安费4.销售费销售费5.财务费财务费6.管理费管理

24、费7.不可预见费不可预见费8.税费税费9.其他费用其他费用三、净现金流量三、净现金流量四、累计净现金流量四、累计净现金流量五、贴现因子五、贴现因子六、净现值六、净现值七、累计净现值七、累计净现值400002500150010001500150010005005005001000500-10001000500-1000150025000。710。80。6-1000400600700-1000-600100700T T静静=？T T动动=？房地产开发程序房地产开发程序一、投资机会选择一、投资机会选择 与决策分析与决策分析二、前期工作阶段二、前期工作阶段三、建设阶段三、建设阶段四、租售阶段四、租售阶

25、段8步骤步骤四阶段四阶段二131 1、寻找投资机会、寻找投资机会2 2、筛选投资机会、筛选投资机会3 3、可行性研究、可行性研究4 4、获取土地使用权、获取土地使用权5 5、规划设计和方案报批、规划设计和方案报批6 6、签署有关合作协议、签署有关合作协议7 7、施工建设与竣工验收、施工建设与竣工验收8 8、市场营销和物业管理、市场营销和物业管理看地看地如何筛选如何筛选？作用？内容作用？内容？将设想落实到具体的地块上，进一步分将设想落实到具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当析其客观条件是否具备，通过与土地当前拥有者、潜在租家或买家、自己的合前拥有者、潜在租家或买家、自己的合作

26、伙伴及专业人士接触，提出初步方案。作伙伴及专业人士接触，提出初步方案。如果可行，就草签购买土地使用权或有如果可行，就草签购买土地使用权或有关的合作意向书。关的合作意向书。二14增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件1、市场供求行情、市场供求行情2、地块的自然条件、地块的自然条件3、地块的社会条件、地块的社会条件4、地块的环境条件、地块的环境条件5、地块周围的经济条件、地块周围的经济条件6、政策限制、政策限制7、人口因素、人口因素8、城市规划因素、城市规划因素9、心理影响、心理影响10、国际关系、国际关系常见的对地段优劣的影响因素：常见的对地段优劣的

27、影响因素：地块与市中心的距离地块与市中心的距离 土地承载力土地承载力 地形地势地形地势 土地面积土地面积 地块形状地块形状 日日 照照 风力和风向风力和风向 温温 度度 降水量降水量 自然灾害自然灾害 空气污染程度空气污染程度 噪音大小噪音大小 绿化程度绿化程度 视觉效果视觉效果 清洁程度清洁程度 地块附近的城市基础设施情况地块附近的城市基础设施情况 附近的房地产情况附近的房地产情况 社会治安情况社会治安情况 政局稳定情况政局稳定情况 当地经济发展状况当地经济发展状况 物价水平物价水平 工资水平工资水平 储蓄利率储蓄利率 投资水平投资水平 价格限制价格限制 税收限制税收限制 优惠政策优惠政策

28、土地制度土地制度 人的数量人的数量 人的素质人的素质 家庭规模家庭规模 土地用途土地用途 容积率容积率 建筑高度建筑高度 交通道路交通道路 行政隶属变更行政隶属变更 地块风水地块风水 土地号码土地号码 名人效应名人效应 风俗习惯风俗习惯筛选地块的参考标准筛选地块的参考标准投资机会研究投资机会研究笼统的估计而非详细笼统的估计而非详细的分析。的分析。投资估算精确度投资估算精确度+30%，研究费用一般占总投研究费用一般占总投资的资的0.2-0.8%工作阶段工作阶段目的目的作用作用可行性研究可行性研究内容内容 决策前，对各种可能方案进决策前，对各种可能方案进行技术经济分析、比较、论证，行技术经济分析、

29、比较、论证，保证项目用保证项目用最小最小的投资取得的投资取得最最大大的经济效果的经济效果项目投资决策项目投资决策筹集建设资金筹集建设资金开发商与有关开发商与有关部门签订协议、部门签订协议、合同的依据合同的依据编制下一阶段编制下一阶段规划设计方案规划设计方案投资机会研究投资机会研究初步可行性研究初步可行性研究详细可行性研究详细可行性研究项目的评估与决策项目的评估与决策 精确度精确度 研究费用研究费用/总投资总投资投资机会研究投资机会研究 +30%0.2-0.8%初步可行性研究初步可行性研究 +20%0.25-1.5%详细可行性研究详细可行性研究 +10%小小 1-3%大大 0.2-1%1 1、申

30、报要求、申报要求、申报要求、申报要求（1）申报单位拟建设使用的土地现状性质和用途为：国有农用地、集体农用地或集体）申报单位拟建设使用的土地现状性质和用途为：国有农用地、集体农用地或集体建设用地，以及未利用地，建设用途为营利性建设项目；建设用地，以及未利用地，建设用途为营利性建设项目；（2）申报单位应具有从事开发经营活动的资质，拟新增建设用地须经征（转）用土地）申报单位应具有从事开发经营活动的资质，拟新增建设用地须经征（转）用土地和供地审批后，方可作为国有建设用地使用；和供地审批后，方可作为国有建设用地使用；（3）申报单位向土地储备中心提出建设意向，土地储备中心根据有关规定纳入储备统）申报单位向

31、土地储备中心提出建设意向，土地储备中心根据有关规定纳入储备统征计划，并办理完结征（转）用土地和供地审批手续；征计划，并办理完结征（转）用土地和供地审批手续；（4）申报单位在土地交易中心（投标、竞买、摘牌等方式）购买该宗土地使用权；）申报单位在土地交易中心（投标、竞买、摘牌等方式）购买该宗土地使用权；（5）申报单位持土地交易确认书、规划设计（土地使用）条件、建设（用地）申报单位持土地交易确认书、规划设计（土地使用）条件、建设（用地）申请、申请、1：2000 地形图等相关资料，到规划国土行政主管部门办理土地审批、规划报地形图等相关资料，到规划国土行政主管部门办理土地审批、规划报建手续；建手续；2

32、2、报建审批的主要流程和时限、报建审批的主要流程和时限、报建审批的主要流程和时限、报建审批的主要流程和时限（1）携报建资料到窗口登记；）携报建资料到窗口登记；（2）规划处、利用处、地籍处、建管处并行办理选址定点（补办）、土地出让、土地）规划处、利用处、地籍处、建管处并行办理选址定点（补办）、土地出让、土地证、规划方案（证、规划方案（14-18 个工作日，一般项目个工作日，一般项目 14 个工作日，大型或重要项目个工作日，大型或重要项目 18 个工作日个工作日）；）；（3）建管处（财务处、红线办、办公室）办理（建设工程）规划许可（）建管处（财务处、红线办、办公室）办理（建设工程）规划许可（20-

33、28 个工作个工作日，一般项目日，一般项目 20 个工作日，大型或重要项目个工作日，大型或重要项目 28 个工作日）；个工作日）；（4）法规处（利用处、财务处）办理）法规处（利用处、财务处）办理规划验收（规划验收（15 日）。日）。3 3、主要审批结果、主要审批结果、主要审批结果、主要审批结果（1）建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、国有土地使用权出让合同、）建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、国有土地使用权出让合同、国有土地使用证、规划方案审批意见书；国有土地使用证、规划方案审批意见书；（2）建设工程规划许可证及其附件（施工图、定位图）；）建设工程规划许可证及其附件（施工图、定位图）

34、；（3）建设工程规划验收合格证。）建设工程规划验收合格证。补充说明：补充说明：补充说明：补充说明：办理征（转）用审批、土地交易签证手续是该审批事项的前置条件。办理征（转）用审批、土地交易签证手续是该审批事项的前置条件。一、项目简介一、项目简介二、地块所在片区简析二、地块所在片区简析三、项目周边环境分析三、项目周边环境分析四、项目四、项目SWOT分析分析五、项目定位分析五、项目定位分析六、项目工程进度安排六、项目工程进度安排八、结论及建议八、结论及建议七、项目经济分析七、项目经济分析一、项目概况一、项目概况二、开发项目用地的线装调查二、开发项目用地的线装调查及动迁安置及动迁安置三、市场分析和建设规模的确三、市场分析和建设规模的确定定四、规划设计方案选择四、规划设计方案选择五、资源供给五、资源供给六、环境影响和环境保护六、环境影响和环境保护七、项目开发组织机构、管理七、项目开发组织机构、管理费用的研究费用的研究八、开发建设计划八、开发建设计划九、项目经济及社会效益分析九、项目经济及社会效益分析