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1、建设项目管理 知识介绍5/17/2023 5/17/20231 1 第一部分 房地产基本知识1.1.房地产特点房地产特点2.2.房产类别房产类别3.3.基基 本本 概概 念念 第二部分 相 关 法 律 第三部分 房地产项目管理 课程内容5/17/2023 5/17/2023 2 2第一部分房地产基本知识5/17/2023 5/17/2023 3 31.房地产特点n n 房地产投资有以下几个特点：n n（一）位置的固定性和不可移动性；n n（二）使用的长期性；n n（三）影响因素多样性；n n（四）价值大量性；n n（五）保值增值性；n n（六）行业相关性。5/17/2023 5/17/2023
2、 4 4 由 由于 于房 房地 地产 产是 是由 由土 土地 地及 及地 地上 上的 的建 建筑 筑物 物、构 构筑 筑物 物构 构成 成。对 对于土地和房屋可以按以下方法分类：于土地和房屋可以按以下方法分类：n n 根据土地用途分类 根据土地用途分类n n 根据 根据 城市用地 城市用地分类与规划建设用地标准的规定 分类与规划建设用地标准的规定，城市用地可以分为九类 城市用地可以分为九类：n n 1 1、居住用地 居住用地；2 2、公用设施用地 公用设施用地（含商业用地等）；（含商业用地等）；n n 3 3、工业用地；工业用地；4 4、仓储用地 仓储用地；n n 5 5、对外交通用地；对外交
3、通用地；6 6、道路广场用地 道路广场用地；n n 7 7、市政公用设施用地 市政公用设施用地；8 8、绿化用地 绿化用地；n n 9 9、特殊用地；特殊用地；2.房产类别5/17/2023 5/17/2023 5 5B.B.根据房屋用途分类根据房屋用途分类n nA.A.按照房屋的使用功能可以分成下列几类：按照房屋的使用功能可以分成下列几类：n n11、居住用途的房屋。居住用途的房屋。n n22、工业工业用途的房屋。用途的房屋。n n33、商业用途的房屋。商业用途的房屋。n n44、文体文体娱乐娱乐设施。设施。n n55、政府和公用设施。政府和公用设施。n n66、多功能建筑多功能建筑（综合楼
4、宇（综合楼宇,又叫又叫城市综城市综合体合体）。）。5/17/2023 5/17/2023 6 611）.基本建设程序：基本建设程序：基基本本建建设设项项目目从从酝酝琅琅决决策策、设设计计、施施工工、到到竣竣工工投投产产等等所所经经历历的的整整个个过过程程中中的的各各项项工工作作开开展展先先后后顺顺序序的的规规定定。它它反反映映工工程程建建设设各各个个阶阶段段之之间间的的内内在在联联系系，是是从从事事建建设设工工作作的的各各有有关关部部门门和和人员都必须遵守的原则。人员都必须遵守的原则。3.基 本 概 念5/17/2023 5/17/2023 7 7 一个基本建设项目依次包括：编制项目建议书。对
5、建设项目的必要性和可行性进行初步研究，提出拟建项目的轮廓设想。开展可行性研究和编制设计任务书。具体论证和评价项目在技术和经济上是否可行，并对不同方案进行分析比较；可行性研究报告作为设计任务书（也称计划任务书）的附件。设计任务书对是否上这个项目，采取什么方案，选择什么建设地点，作出决策。进行设计。从技术和经济上对拟建工程作出详尽规划。大中型项目一般采用两段设计，即初步设计与施工图设计。技术复杂的项目，可增加技术设计，按三个阶段进行。安排计划。可行性研究和初步设计,送请有条件的工程咨询机构评估,经认可，报计划部门，经过综合平衡，列入年度基本建设计划。5/17/2023 5/17/2023 8 8环
6、境进行建设准备。包括征地拆迁，搞好“三通一平”（通水、通电、通道路、平整土地），落实施工力量，组织物资订货和供应，以及其他各项准备工作。组织施工。准备工作就绪后，提出开工报告，经过批准，即开工兴建;遵循施工程序,按照设计要求和施工技术验收规范，进行施工安装。生产准备。生产性建设项目开始施工后,及时组织专门力量,有计划有步骤地开展生产准备工作。验收投产。按照规定的标准和程序，对竣工工程进行验收（见基本建设工程竣工验收），编造竣工验收报告和竣工决算（见基本建设工程竣工决算），并办理固定资产交付生产使用的手续。小型建设项目，建设程序可以简化。项目后评价。项目完工后对整个项目的造价、工期、质量、安全等
7、指标进行分析评价或与类似项目进行对比。5/17/2023 5/17/2023 9 92）.可行性研究n n工程项目的可行性研究，是指根据国民经济发展规工程项目的可行性研究，是指根据国民经济发展规划及批准的项目建议书，项目承办单位委托有资格划及批准的项目建议书，项目承办单位委托有资格的设计机构或工程咨询单位，在建设项目决策前，的设计机构或工程咨询单位，在建设项目决策前，通过对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等通过对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等各方面信息进行调查、研究、分析，对各种可能的各方面信息进行调查、研究、分析，对各种可能的建设方案和技术方案进行比较论证，并对项目建成建设方案和
8、技术方案进行比较论证，并对项目建成后的经济效益进行预测和评价的一种科学分析方法，后的经济效益进行预测和评价的一种科学分析方法，由此考查项目投资建设的必要性，技术上的先进性由此考查项目投资建设的必要性，技术上的先进性和适用性，经济上的盈利性和合理性，建设的可能和适用性，经济上的盈利性和合理性，建设的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学的依据。性和可行性，从而为投资决策提供科学的依据。5/17/2023 5/17/2023 10 10其要点：项目概况市场分析和需求预测规划设计分析开发进度安排投资收益分析 资金的筹集方案和筹资成本估算风险分析综合分析与建议。5/17/2023 5/17/2023
9、11 113）.项目评估通常指在可行性研究报告的基础上，对项目建设的必要性、技术上的可行性，经济上的合理性进行定性定量的分析、评审，并对项目是否建设作出结论。是保证项目投资效果的一项重要工作，可以为投足、贷款、招标，承建提供决策的依据，是项目成败的关键。5/17/2023 5/17/202312 124）.投资回收期是指投资项目收回原始总投资所需要的时间，即以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间。它有包括建设期的投资回收期（PP）和不包括建设期的投资回收期（PP）两种形式。（1）投资回收期=项目投资总额/正常年度利润总额+年折旧额+流动资金利息（2）投资回收期=累计净现金流量开
10、始出现正值的年份-1+上年累计净现金流量绝对值/当年净现金流量5/17/2023 5/17/202313 135）.静态分析n n是投资效益分析的一种方法，与动态分析相对，是投资效益分析的一种方法，与动态分析相对，即不考虑资金的时间价值和项目整个经济寿命期即不考虑资金的时间价值和项目整个经济寿命期的经济效益的经济分析方法。通常是将项目投产的经济效益的经济分析方法。通常是将项目投产后预计的正常年份的净收入同总投资相比来评价后预计的正常年份的净收入同总投资相比来评价项目效益的好坏，静态分析常采用的指标：项目效益的好坏，静态分析常采用的指标：单单位产品投资位产品投资投资偿还期投资偿还期单位投资收益。
11、单位投资收益。n n静态分析反映的因素不全面，反映投资效益功效静态分析反映的因素不全面，反映投资效益功效较差，但与动态分析比、简单、直观资料易取，较差，但与动态分析比、简单、直观资料易取，适宜于短期投资项目分析。适宜于短期投资项目分析。5/17/2023 5/17/2023 14 14分析方法有：简单收益率法和投资 回收期法两种n n 简单收益率=正常年份的企业净利润+折旧/总投资100%；（若简单收益率企业可接受的最低收益率项目可行，反之则不可行）n n 投资回收期=总投资/正常企业的企业净利润+折旧（若投资回收期企业可接受投资回收期项目可取，反之则不可取）5/17/2023 5/17/20
12、23 15 15术 术 语 语6）.动态分析n n是投资效益分析的一种方法，与动态分析相是投资效益分析的一种方法，与动态分析相对，即考虑资金的时间价值和项目整个经济对，即考虑资金的时间价值和项目整个经济寿命期的经济效益的经济分析方法。寿命期的经济效益的经济分析方法。根据资金 根据资金的时间价值原则，由于物价的波动、存款利率的升 的时间价值原则，由于物价的波动、存款利率的升降，以及投资风险因素的影响，同样数量的资金在 降，以及投资风险因素的影响，同样数量的资金在不同时期内其价值并不相同。动态分析法的关键是 不同时期内其价值并不相同。动态分析法的关键是运用不同时间上总量指标进行对比，将不同时点上
13、运用不同时间上总量指标进行对比，将不同时点上的一笔资金按一定折算率换算成同一时点上的一笔 的一笔资金按一定折算率换算成同一时点上的一笔价值计量后，再来分析项目的经济效益。价值计量后，再来分析项目的经济效益。n n 其能全面的反映项目收益的高低主要有：净现值法、其能全面的反映项目收益的高低主要有：净现值法、净现值率法、内部收益率法、等年值比较法。在评 净现值率法、内部收益率法、等年值比较法。在评价中净现值愈大、投资收益率愈高，项目的投资效 价中净现值愈大、投资收益率愈高，项目的投资效果也愈好。果也愈好。5/17/2023 5/17/2023 16 16术 术 语 语 n n反映项目建设期和经济寿
14、命期内各年反映项目建设期和经济寿命期内各年的现金收支运动的一种表格。其主要的现金收支运动的一种表格。其主要作用被用来计算各种静态和动态评价作用被用来计算各种静态和动态评价指标，如：内部收益率、净现值、简指标，如：内部收益率、净现值、简单收益率等，进行财务盈利分析。单收益率等，进行财务盈利分析。n n7）.现金流量表5/17/2023 5/17/2023 17 17年份 年份项 项 目 目1 1 2 2 3 3.n n 合 合 计 计1 1 现 现 金流入 金流入2 2 现 现 金流出 金流出3 3 净现 净现 金流 金流量 量4 4 累 累 计现 计现 金 金流量 流量5/17/2023 5/
15、17/2023 18 18术 术 语 语 8）.净现值净现值是指投资方案所产生的现金净流量按照一定的折现系数折现之后与原始投资额现值的差额.NPV=（CI-CO）t(1+ic)-5/17/2023 5/17/2023 19 199）.内部收益率 投资项目各年现金流量的折现值之和为项投资项目各年现金流量的折现值之和为项目的净现值，净现值为零时的折现率就是项目的净现值，净现值为零时的折现率就是项目的内部收益率。目的内部收益率。5/17/2023 5/17/2023 20 20分析方法介绍：10）.不确定性分析不确定性分析（不确定性分析（uncertainty analysis uncertaint
16、y analysis）是指对决策方案受到各种事前无法控）是指对决策方案受到各种事前无法控制的外部制的外部.预期的利润和收益，以致预期的利润和收益，以致使企业亏损。不确定性分析所作出的比使企业亏损。不确定性分析所作出的比较可靠、接近客观实际的较可靠、接近客观实际的.经营者具经营者具有十分重要的参考价值。有十分重要的参考价值。5/17/2023 5/17/202321 2111）.敏感性分析 敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。可行性研究5/17/
17、2023 5/17/202322 2212）.盈亏平衡分析 盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BEP）分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。各种不确定因素（如投资、成本、销售量、产品价格、项目寿命期等）的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变化达到某一临界值时，就会影响方案的取舍。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值，即盈亏平衡点(BEP)，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，为决策提供依据。可行性研究5/17/2023 5/17/202323 23盈亏平衡点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小，因而项目有较大的抗经营风险能力。因为盈亏平衡分析是分析产量(销量)、成本与利润
18、的关系，所以称量本利分析。盈亏平衡点的表达形式有多种。它可以用实物产量、单位产品售价、单位产品可变成本以及年固定成本总量表示，也可以用生产能力利用率(盈亏平衡点率)等相对量表示。其中产量与生产能力利用率，是进行项目不确定性分析中应用较广的。根据生产成本、销售收入与产量(销售量)之间是否呈线性关系，盈亏平衡分析可分为：线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。可行性研究5/17/2023 5/17/202324 24投资利润率是指项目的年利润总额与总投资的比率，计算公式为 投资利润率=年利润总额/总投资100%式中：年利润总额通常为项目达到正常生产能力。13）投资利润率5/17/2023 5/17/
19、202325 25n n 14）.投资利税率n n 投资利税率是指项目的年利税总额与总投资的比率，计算公式为投资利税率=年利税总额/总投资100%。n n 式中：年利税总额可以是正常生产年份的年利润总额与销售税金之和，也可以是生产期平均年利润总额与销售税金之和，年利税总额=年利润总额+年销售税金及附加=年产品销售收入年总成本费用；总投资包括固定资产投资、建设期利息及流动资金。5/17/2023 5/17/2023 26 2615）.项目建议书项目建议书(又称立项申请书)是项目单位就新建、扩建事项向发改委项目管理部门申报的书面申请文件。是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方
20、中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。往往是在项目早期，由于项目条件还不够成熟，仅有规划意见书，对项目的具体建设方案还不明晰，市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为30%左右。5/17/2023 5/17/202327 2716）.单项工程 单项工程(single construction)是建设项目的组成部分，具有独立的设计文件，竣工后能单独发挥设计所规定的生产能力或效益。如工民建工程中，某工厂建设项目中的生产车间、办公楼、
21、住宅等即可成为单项工程；某学校建设项目中中的教学楼、食堂、宿舍等也可称为单项工程；它是基建项目的组成部分。如公路工程中独立设计、独立施工、建成后可以独立交工通车的一个合同段，即可成为单项工程。5/17/2023 5/17/2023 28 2817）.单位工程单位工程单位工程(unit(unit construction)construction)具具有独立的设计文件，有独立的设计文件，具备独立施工条件具备独立施工条件并能形成独立使用并能形成独立使用功能，但竣工后不功能，但竣工后不能独立发挥生产能能独立发挥生产能力或工程效益的工力或工程效益的工程，是构成单项工程，是构成单项工程的组成部分。程的组
22、成部分。如：在工民建工程中，如生产车间这个单项工程是由一般土建工程、给排水水暖卫工程、通风空调工程、电器照明工程和机械设备及安装工程、电气设备及安装工程、热力设备及安装工程等单位工程组成。如：在公路工程中，如某第五标段这个单项工程是由路基工程（每10KM）、路面工程（每10KM）、桥梁工程（大中桥）、隧道工程等等单位工程组成。5/17/2023 5/17/2023 29 29n n单位工程的划分应按单位工程的划分应按下列原则确定下列原则确定：n n11具备独立施具备独立施工条件并能形成独立工条件并能形成独立使用功能的建筑物及使用功能的建筑物及构筑物为一个单位工构筑物为一个单位工程。程。n n2
23、2建筑规模较建筑规模较大的单位工程，可将大的单位工程，可将其能形成独立使用功其能形成独立使用功能的部分为一个子单能的部分为一个子单位工程。位工程。基本建设项目：一个基本建设项目可以由一个单项工程或几个单项工程组成。单位工程它是单项工程的组成部分。5/17/2023 5/17/2023 30 3018）分部分项工程分项工程是指分部工程的组成部分，是施工图预算中最基本的计算单位。它是按照不同的施工方法、施工工艺、设备类别、不同材料的不同规格等，将分部工程进一步划分的。例如，钢筋混凝土分部工程，可分为捣制和预制两种分项工程；预制楼板工程，可分为乎板、空心板、槽型板等分项工程；砖墙分部工程，可分为眠墙
24、(实心墙)、空心墙、内墙、外墙、一砖厚墙，一砖半厚墙等分项工程。5/17/2023 5/17/2023 31 31分部工程是建筑工程和安装工程的各个组成是建筑工程和安装工程的各个组成部分，按建筑工程的主要部位或工种工程及部分，按建筑工程的主要部位或工种工程及安装工程的种类划分。如土方工程、地基与安装工程的种类划分。如土方工程、地基与基础工程、砌体工程、地面工程、装饰工程，基础工程、砌体工程、地面工程、装饰工程，管道工程、通风工程，通用设备安装工程、管道工程、通风工程，通用设备安装工程、容器工程、自动化仪表安装工程、工业炉砌容器工程、自动化仪表安装工程、工业炉砌筑工程等筑工程等。5/17/202
25、3 5/17/202332 32 20）建筑体积 建筑体积指标是指建建筑体积指标是指建筑体积与建筑面积之筑体积与建筑面积之比，是衡量层高的指比，是衡量层高的指标。标。建筑体积指标建筑体积指标=建筑建筑体积体积/建筑面积建筑面积（m3/m2m3/m2）19）检验批按同一的生产条件或按规定的方式汇总起来供检验用的，由一定数量样本组成的检验体。检验批可根据施工及质量控制和专业验收需要按楼层、施工段、变形缝等进行划分。5/17/2023 5/17/202333 3321）建筑密度建筑密度：指项目用地建筑密度：指项目用地范围内建筑物的一层所范围内建筑物的一层所占的面积与规划建设用占的面积与规划建设用地之
26、比。地之比。如：建设用如：建设用地地10001000平方米、地下室平方米、地下室400400平方米、地上一层平方米、地上一层300300平方米，则：建筑平方米，则：建筑密度为密度为3030。如此可以。如此可以看出基底、地下室的面看出基底、地下室的面积与建筑密度没有直接积与建筑密度没有直接的关系。的关系。(本答案强调本答案强调“一层一层”的面积的面积22）户型户型户型-是在现代建筑业是在现代建筑业发展过程中出现的一种发展过程中出现的一种对房屋住宅类型的新的对房屋住宅类型的新的简称。在简称。在中国中国古代汉语古代汉语词典里是没有的。词典里是没有的。户型又叫房型，就户型又叫房型，就是指房屋的类型。常
27、见是指房屋的类型。常见的户型有平层户型、的户型有平层户型、跃跃层户型层户型、错层户型、复、错层户型、复式户型。而按照面积又式户型。而按照面积又可分为小户型和可分为小户型和大户型大户型。5/17/2023 5/17/202334 34户室比：户室比又叫户型比，它是指各种户型在总户数中所占的百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅总套数的比重，如一栋住宅楼中，小套（或一室户）占25，中套（二室户）占47，大套（三室和四室户）占28。23）户室比5/17/2023 5/17/2023 35 3525）人口净密度人口净密度人口净密度=规划总人规划总人口口/住宅用地面积（
28、其住宅用地面积（其中住宅用地面积为建设中住宅用地面积为建设项目住宅楼实际占地面项目住宅楼实际占地面积）积）24）人口毛密度人口毛密度指单位居住用地上居住的人口数量。人口毛密度=规划总人口/居住用地面积（其中居住用地面积为建设项目的总占地面积）与人口净密度的区别在于用地面积的划分 5/17/2023 5/17/2023 36 3626）居住面积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。当分户门内的厅和过道的面积超过6平方米时，可按其面积的二分之一计算在居住面积内。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。一般作为衡量居住水平的面积指标。5
29、/17/2023 5/17/2023 37 3727）建筑面积n n 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙 外墙外围 外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个 线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物 建筑物建筑规 建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即 模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积 使用面积、辅助面积 辅助面积和 和结构面积 结构面积。n n 建筑面积 建筑面积=有效面积 有效面积+结构面积 结构面积=使用面积 使用面积+辅助面积 辅助面积+结 结构面积 构面积 n n（1 1）建筑面积：指建筑物长度、宽度的外包尺寸的）建筑
30、面积：指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、辅助面积和结构面积组 乘积再乘以层数。它由使用面积、辅助面积和结构面积组成。成。n n（2 2）使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或）使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。生活使用的净面积的总和。n n 5/17/2023 5/17/2023 38 38n n（3）辅助面积：指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。n n（4）结构面积：指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。n n 总的建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积n n 成套
31、房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积5/17/2023 5/17/2023 39 3928）建设用地许可证建设用地规划许可证（land use permit）是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。2929）建筑工程规划许可）建筑工程规划许可证证 636224.htm规划许可证 规划许可证（building permit building permit）是城市）是城市规划行政主管部门依法核发 规划
32、行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合 的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。城市规划要求的法律凭证。5/17/2023 5/17/2023 40 4030）建设红线民用建筑设计通则民用建筑设计通则 GB GB 5035220055035220052 2 术语中有明确定义：术语中有明确定义：22008 8 用地红线用地红线 各类建筑工程项目用各类建筑工程项目用地的使用权属范围的地的使用权属范围的边界线。边界线。22009 9 建筑控制线建筑控制线 有关法有关法规或详细规划确定的规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基建筑物、构筑物的基底位置不得超出的界底位置不得超出的界线线。31）
33、建设项目施工招投标建设项目施工招投标是通 建设项目施工招投标是通过招标投标选择确定 过招标投标选择确定施工单位的一种手段，施工单位的一种手段，以保证建设项目的施 以保证建设项目的施工质量优良、造价合 工质量优良、造价合理、工期短。理、工期短。分为公开招标和邀请招标 分为公开招标和邀请招标5/17/2023 5/17/2023 41 41工程建设项目施工招标投标办法第八条 依法必须招标的工程建设项目，应当具备下列条件才能进行施工招标：（一）招标人已经依法成立；（二）初步一）招标人已经依法成立；（二）初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准；设计及概算应当履行审批手续的，已经批准；（三）招标范围
34、、招标方式和招标组织形式等（三）招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准；（四）应当履行核准手续的，已经核准；（四）有相应资金或资金来源已经落实；（五）有相应资金或资金来源已经落实；（五）有招标所需的设计图纸及技术资料。有招标所需的设计图纸及技术资料。5/17/2023 5/17/2023 42 4232）公开招标和邀请招标国内招标分2种：公开招标和邀请招标。公开招标，也称无限竞争性招标，是一种由招标人按照法定程序，在公开出版物上发布招标公告，所有符合条件的供应商或承包商都可以平等参加投标竞争，从中择优选择中标者的招标方式。邀请招标也称有限竞争性招标或选择性招标，即由招标
35、单位按照邀请招标流程选择一定数目的企业，向其发出投标邀请书，邀请他们参加招标竞争。一般都选择3-10个之间参加者较为适宜，当然要视具体的招标项目的规模大小而定。5/17/2023 5/17/2023 43 4333）招标投标一般程序一般来说，招标投标需经过招标、投标、开标、评标与定标等程序。招标公开招标应当发布招标通告。招标公告应当通过报刊或者其他媒介发布。其中属于政府采购而采用公开招标或者邀请招标方式的，则还应当遵循政府采购信息发布管理规定，目前财政部指定的政府采购信息发布媒体有三家，即：中国政府采购网、中国财经报、中国政府采购杂志。招标通告应当载明下列事项：(1)招标人的名称和地址；(2)
36、招标项目的性质、数量；(3)招标项目的地点和时间要求；(4)获取招标文件的办法、地点和时间；(5)对招标文件收取的费用；(6)需要公告的其他事项。5/17/2023 5/17/202344 44投标投标人应当按照招标文件的规定编制投标文件。投标文件应当载明下列事项：（1）投标函；(2)投标人资格、资信证明文件；(3)投标项目方案及说明；(4)投标价格；（5)投标保证金或者其他形式的担保；(6)招标文件要求具备的其他内容。开标开标应当按照招标文件规定的时间、地点和程序以公开方式进行。开标由招标人或者招标投标中介机构主持，邀请评标委员会成员、投标人代表和有关单位代表参加。评标与定标评标应当按照招标
37、文件的规定进行。招标人或者招标投标中介机构应当将中标结果书面通知所有投标人。招标人与中标人应当按照招标文件的规定和中标结果签订书面合同5/17/2023 5/17/2023 45 45 第二部分 相 关 法 规5/17/2023 5/17/2023 46 46 11、中华人民共和国建中华人民共和国建筑法筑法 22、中华人民共和国城中华人民共和国城市房地产管理法市房地产管理法 33、物业管理条例物业管理条例 44、房屋登记办法房屋登记办法 5 5、商品房销售管理商品房销售管理办法办法 66、土地登记办法土地登记办法 77、招标拍卖挂牌出让、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权国有建设用地使用权规定
38、规定(2007(2007修订修订)8 8、国土资源部关于加、国土资源部关于加大闲置土地处置力度大闲置土地处置力度的通知的通知 9 9、最高人民法院印发、最高人民法院印发关于当前形势下进一步做 关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作 好房地产纠纷案件审判工作的指导意见的通知 的指导意见的通知 10 10、最高人民法院民二、最高人民法院民二庭庭长宋晓明在 庭庭长宋晓明在“物权法担 物权法担保物权国际研讨会 保物权国际研讨会”上的讲 上的讲话物权法担保物权编实 话物权法担保物权编实施中的几个重要问题 施中的几个重要问题 11 11、国有、国有土地 土地上房屋征收与 上房屋征收与补偿条例 补偿
39、条例 12 12、城市、城市房地产 房地产开发经 开发经营管理条例 营管理条例 5/17/2023 5/17/2023 47 47n n 13 13、城市、城市商品房 商品房预售管理办法 预售管理办法 n n 14 14、城市房地产抵押管理办法、城市房地产抵押管理办法 n n 15 15、商品房销售明码标价规定、商品房销售明码标价规定 n n 16 16、最高人民法院关于审理涉及国有、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权 土地使用权合同 合同纠纷案件适用法律问题的解释 纠纷案件适用法律问题的解释 n n 17 17、最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释、最高人民法院关于商品房买卖合同司法解
40、释 n n 18 18、最高人民法院关于审理城镇、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁 房屋租赁合同纠纷案 合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 件具体应用法律若干问题的解释 n n 19 19、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释 解释 n n 20 20、最高人民法院关于审理、最高人民法院关于审理建筑 建筑物区分 物区分所有权 所有权纠纷案 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 件具体应用法律若干问题的解释n n 5/17/2023 5/17/2023 48 48 2121、建设工程质量管理条例、建设工程质量管理条例2222、建设工程安全生
41、产管理条例、建设工程安全生产管理条例2323、中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国招标投标法2424、中华人民共和国合同法、中华人民共和国合同法2525、工程项目招标范围和规模标准规定、工程项目招标范围和规模标准规定2626、工程建设项目施工招标投标办法、工程建设项目施工招标投标办法5/17/2023 5/17/2023 49 49第三部分房地产项目管理思 考5/17/2023 5/17/2023 50 5011房地产房地产项目管理的含义项目管理的含义n n房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论房地产项
42、目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。潜力的新兴学科。n n房地产项目根据管理者不同，又可分为：房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项建设项目管理目管理(业主单位业主单位)、设计设计项目管理项目管理(设计单位设计单位)、工程咨询项目管理工程咨询项目
43、管理(咨询咨询监理监理单位单位)、施工施工项目管项目管理理(施工单位施工单位)和后期物业管理和后期物业管理(物业公司物业公司)。5/17/2023 5/17/2023 51 51n n22项目管理单位及其任务n n在现代房地产项在现代房地产项目中，由于项目本身的目中，由于项目本身的复杂性和庞大性，它往复杂性和庞大性，它往往涉及到许多专业部门，往涉及到许多专业部门，不仅仅是项目建设单位不仅仅是项目建设单位或项目投资单位。在项或项目投资单位。在项目的建设过程中，尽管目的建设过程中，尽管不同的参与者所承担的不同的参与者所承担的工作任务不同，但是各工作任务不同，但是各参与者及其工作任务共参与者及其工作
44、任务共同构成了房地产项目管同构成了房地产项目管理的完整体系。理的完整体系。(1)项目开发单位。项目开发单位是站在投资主体的 项目开发单位是站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。立场对项目进行综合性的管理。其管理是通过一定的组织形式，其管理是通过一定的组织形式，采用多种方法和措施，对整个项 采用多种方法和措施，对整个项目所有工作的系统运动过程进行 目所有工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制和总评 计划、协调、监督、控制和总评价，以保证项目质量、工期、投 价，以保证项目质量、工期、投资效益目的实现。如果除项目建 资效益目的实现。如果除项目建设单位之外还包括项目的其他投 设单位之外还包括
45、项目的其他投资者，如项目融资单位、资者，如项目融资单位、BOT BOT项目的投资者等，他们必须参与 项目的投资者等，他们必须参与项目全过程的管理，便于了解项 项目全过程的管理，便于了解项目的投资收益情况，确定投资方 目的投资收益情况，确定投资方案。案。5/17/2023 5/17/2023 52 52n n(2)项目设计单位。n n在现代项目实施过程中，由于市场经济体制的影在现代项目实施过程中，由于市场经济体制的影响，设计单位的工作任务在不断地延伸，已经打响，设计单位的工作任务在不断地延伸，已经打破了以往纯设计阶段的旧格局，在向两端逐渐拓破了以往纯设计阶段的旧格局，在向两端逐渐拓展，渐渐深入到
46、了项目目标设计、可行性研究、展，渐渐深入到了项目目标设计、可行性研究、施工阶段和竣工验收阶段，甚至还渗透到了使用施工阶段和竣工验收阶段，甚至还渗透到了使用过程中的改造和维修过程。过程中的改造和维修过程。n n因此，在市场的作用下，项目设计单位的工因此，在市场的作用下，项目设计单位的工作任务在不断拓展，已不完全是设计阶段的自我作任务在不断拓展，已不完全是设计阶段的自我管理。其工作任务已延伸到项目施工阶段的施工管理。其工作任务已延伸到项目施工阶段的施工监督、竣工阶段的质量验收，渗透到项目前期为监督、竣工阶段的质量验收，渗透到项目前期为项目建设单位提供可靠的技术服务，帮助建设单项目建设单位提供可靠的
47、技术服务，帮助建设单位进行产品定位和项目立项等。位进行产品定位和项目立项等。5/17/2023 5/17/2023 53 53(3)施工单位(或项目承包商)。n n 施工单位是项目产品的直接建造单位，一般是在项目施工图设计完成后，施工单位通过投标的形式取得项目的施工承包资格，按承包合同的规定完成项目的施工任务，并在规定的时间期限内，交付项目，同时还应按合同规定承担承包项目的保修责任。其工作范围、责任与权力持续时间应由合同进行清晰地规定。5/17/2023 5/17/2023 54 54n n现代房地产项目的复杂性，使业主越来越趋向于将 现代房地产项目的复杂性，使业主越来越趋向于将项目的全部任务
48、交给一个承包商完成，即采用 项目的全部任务交给一个承包商完成，即采用“设计 设计 施工 施工 供应 供应”的总承包 的总承包(EPC)(EPC)方式。采用这种承包方式 方式。采用这种承包方式的项目，承包商往往在项目立项后，甚至在项目可行研究 的项目，承包商往往在项目立项后，甚至在项目可行研究阶段或构思阶段就介入了项目的有关工作，为业主提供全 阶段或构思阶段就介入了项目的有关工作，为业主提供全过程、全方位的服务 过程、全方位的服务(包括项目的运行管理，参与项目的 包括项目的运行管理，参与项目的融资等 融资等)。n n这种总承包公司可能是一个纯粹的项目管理公司 这种总承包公司可能是一个纯粹的项目管
49、理公司(没有施工单位和设计单位等 没有施工单位和设计单位等)，对项目各阶段的任务可在，对项目各阶段的任务可在他的统一调配下，采用分包的方式分包给设计单位、施工 他的统一调配下，采用分包的方式分包给设计单位、施工单位、监理单位等。此时的总承包方式已打破了过去以往 单位、监理单位等。此时的总承包方式已打破了过去以往承包单位仅仅承包项目施工任务的运行模式，可使总承包 承包单位仅仅承包项目施工任务的运行模式，可使总承包单位运用自己丰富的项目管理经验对具体项目实施管理，单位运用自己丰富的项目管理经验对具体项目实施管理，同时减轻了业主管理项目的压力，在一定程度上促进了项 同时减轻了业主管理项目的压力，在一
50、定程度上促进了项目的顺利实施和社会资源的合理利用。目的顺利实施和社会资源的合理利用。5/17/2023 5/17/2023 55 55(4)咨询单位(监理公司)。n n 咨询单位 咨询单位(或监理公司 或监理公司)是一 是一种中介服务组织，一般是在 种中介服务组织，一般是在接受业主或总承包商的委托 接受业主或总承包商的委托之后，按咨询 之后，按咨询(监理 监理)合同的 合同的规定，代表业主或承包商，规定，代表业主或承包商，对项目进行技术咨询 对项目进行技术咨询(监理 监理)，对相应阶段的相关任务进，对相应阶段的相关任务进行咨询 行咨询(监理 监理)。其中咨询。其中咨询(监理 监理)单位主要是对