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1、20 五月 2023第七章房地产转让代理第七章房地产转让代理第七章第七章房地产转让代理房地产转让代理第一节第一节房地产代理概述房地产代理概述v房地产代理的含义房地产代理的含义-指以委托人的名义，在指以委托人的名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。行为。一、房地产代理的形式（以美国为例）一、房地产代理的形式（以美国为例）v一般代理：共同代理一般代理：共同代理v总代理：独占代理权总代理：独占代理权v独家代理独家代理：独占销售权，只有合同确定的经：独占销售权，只有合同确定的
2、经纪人才有权出售该物业。纪人才有权出售该物业。v差额佣金代理：差额佣金代理：v选择性代理：包销包租选择性代理：包销包租-适用于投资性物业适用于投资性物业v风险包销代理：保证在销售一定数量，否则风险包销代理：保证在销售一定数量，否则将转为购买将转为购买二、房地产代理业务的种类二、房地产代理业务的种类1、根据代理业务客体的交易形式分类：、根据代理业务客体的交易形式分类：v房地产转让代理房地产转让代理-包括买卖、赠与等包括买卖、赠与等v房地产租赁代理房地产租赁代理v房地产抵押代理房地产抵押代理v房地产产权登记代理房地产产权登记代理v房地产营销代理房地产营销代理2、根据服务对象分类、根据服务对象分类卖
3、方代理卖方代理v买方代理买方代理-很少，主要集中在境外公司和个人在很少，主要集中在境外公司和个人在中国境内承租房屋的代理。中国境内承租房屋的代理。商品房销售代理商品房销售代理房屋出租代理房屋出租代理二手房出售代理二手房出售代理三、房地产买卖代理的操作程序三、房地产买卖代理的操作程序1.确定委托代理关系确定委托代理关系2.进行市场销售的可行性论证进行市场销售的可行性论证3.制订促销计划制订促销计划4.与客户接洽、谈判、签约与客户接洽、谈判、签约接受客户的咨询，介绍代理物业接受客户的咨询，介绍代理物业现场看房现场看房与客与客户签订购房意向书户签订购房意向书签约、付款签约、付款5.代理费的取得代理费
4、的取得按成交额的按成交额的0.5%2.5%收取，独家代理不超过收取，独家代理不超过3%四、房地产代理合同四、房地产代理合同是指房地产经纪机构（或房地产经纪人）是指房地产经纪机构（或房地产经纪人）与委托人约定，房地产经纪机构（或房地与委托人约定，房地产经纪机构（或房地产经纪人）可以在授权范围内，以委托人产经纪人）可以在授权范围内，以委托人名义与第三者进行房地产交易，处理相关名义与第三者进行房地产交易，处理相关事务，并由委托人支付事务，并由委托人支付酬劳的合同。酬劳的合同。特征：特征：以相互信任为前提，是诺成和不要式以相互信任为前提，是诺成和不要式合同，但一般采用书面形式合同，但一般采用书面形式v
5、编号：渝房中介（）字编号：渝房中介（）字00第第（）号）号重庆市商品房营销代理重庆市商品房营销代理合合同同重庆市国土资源和房屋管理局印制重庆市国土资源和房屋管理局印制重庆市工商行政管理局监制重庆市工商行政管理局监制 重庆市商品房营销代理合同 v甲方（委托方）：甲方（委托方）：营业执照注册号营业执照注册号:地址地址:联系电话联系电话:乙方（受托方）：乙方（受托方）：营业执照注册号营业执照注册号:资质等级及证号资质等级及证号地址地址:联系电话联系电话:v甲方为促进商品房的销售，委托乙方对甲方所开甲方为促进商品房的销售，委托乙方对甲方所开发的发的项目进行独家营销策划和销售代理，项目进行独家营销策划和
6、销售代理，双方在平等互利的基础上，就委托代理之有关事双方在平等互利的基础上，就委托代理之有关事宜达成如下合同条款：宜达成如下合同条款：第一条第一条委托代理主要事项委托代理主要事项（选项打（选项打“”）全程代理全程代理市场调研市场调研营销策划营销策划代理代理销售销售第二条第二条委托代理项目的位置、面积委托代理项目的位置、面积1、代理项目座落位置：、代理项目座落位置：；2、代理项目总面积约为、代理项目总面积约为平方米（详见平方米（详见甲方提供的测绘面积表，附件一）甲方提供的测绘面积表，附件一）v第三条第三条销售价格销售价格1、销售面积按套内建筑面积计算；、销售面积按套内建筑面积计算；2、合同所约定
7、的销售房屋价格均价为、合同所约定的销售房屋价格均价为元元/；乙方应按照与甲方所商定并经甲；乙方应按照与甲方所商定并经甲方签章认可的售楼价格（各房屋具体销售底方签章认可的售楼价格（各房屋具体销售底价表、付款方式、折扣及本合同其他约定条价表、付款方式、折扣及本合同其他约定条款等）进行销售（详见附件二）；款等）进行销售（详见附件二）；3、在实际销售中，如属溢价方式销售，、在实际销售中，如属溢价方式销售，在溢价范围内乙方有权折扣优惠，无需经甲在溢价范围内乙方有权折扣优惠，无需经甲方同意；如属甲方定价销售，乙方无权折扣方同意；如属甲方定价销售，乙方无权折扣优惠，经甲方书面同意后，方可执行折扣优优惠，经甲
8、方书面同意后，方可执行折扣优惠。惠。v第四条第四条甲方权利与义务甲方权利与义务1、提供有效的营业执照和开发资质证书复印件；、提供有效的营业执照和开发资质证书复印件；2、提供该项目的土地使用权证（复印件）、商、提供该项目的土地使用权证（复印件）、商品房销售证书或预售许可证（复印件）及施工图、品房销售证书或预售许可证（复印件）及施工图、分层平面图、面积测绘报告、户型图以及施工进分层平面图、面积测绘报告、户型图以及施工进度计划、项目材设及配置表等资料；度计划、项目材设及配置表等资料；3、保证工程质量、工程进度、综合验收时间及、保证工程质量、工程进度、综合验收时间及交房时间（详见附件三），项目在修建过
9、程中，交房时间（详见附件三），项目在修建过程中，若发生设计变更，应当及时书面通知乙方；若发生设计变更，应当及时书面通知乙方；4、按双方协商确定的计划，承担销售广告宣传、按双方协商确定的计划，承担销售广告宣传费用以及相关资料制作费用（详见附件四费用以及相关资料制作费用（详见附件四“广告宣广告宣传推广计划传推广计划”）；）；5、派出专人配合销售，负责审定售房合同、收、派出专人配合销售，负责审定售房合同、收款，办理售房合同登记、银行按揭与房屋产权、款，办理售房合同登记、银行按揭与房屋产权、国土等手续，落实购房人的合理要求等工作；国土等手续，落实购房人的合理要求等工作；6、提供重庆市商品房（买卖）合同
10、范本；、提供重庆市商品房（买卖）合同范本；7、对委托销售面积内的房屋进行抵押、典当、对委托销售面积内的房屋进行抵押、典当、按揭、抵债、拆迁还房、司法冻结、行政限制和按揭、抵债、拆迁还房、司法冻结、行政限制和自售的情况必须书面告知乙方；并保证提供的房自售的情况必须书面告知乙方；并保证提供的房源产权合法、有效；源产权合法、有效；8、提供装修好的售房部、配备售楼电话、必要、提供装修好的售房部、配备售楼电话、必要的办公用品和购房直通车，承担售房部房租、水、的办公用品和购房直通车，承担售房部房租、水、电、电话等办公易耗品及车辆使用等费用；电、电话等办公易耗品及车辆使用等费用；9、可以定期检查、督导乙方工
11、作。并指派专人、可以定期检查、督导乙方工作。并指派专人负责房屋买卖合同的签章；负责房屋买卖合同的签章；10、作好本合同的保密工作，防止对销售造成、作好本合同的保密工作，防止对销售造成不利影响；不利影响；11、负责按时支付乙方佣金及策划费；、负责按时支付乙方佣金及策划费；12、约定承担的其它费用：、约定承担的其它费用：v第五条第五条乙方权利与义务乙方权利与义务1、乙方必须提供营业执照和房地产中介服务资、乙方必须提供营业执照和房地产中介服务资质证书复印件；质证书复印件；2、本合同签署后、本合同签署后天内向甲方提交市场调查天内向甲方提交市场调查报告、营销策划案及营销实施计划给甲方审定在甲报告、营销策
12、划案及营销实施计划给甲方审定在甲方基本具备销售条件后，经甲方同意，在方基本具备销售条件后，经甲方同意，在天内天内展开销售实际运作；展开销售实际运作；3、切实完成向甲方承诺的销售计划（详见附件、切实完成向甲方承诺的销售计划（详见附件五），严格执行销售价格及付款方式（详见附件六五），严格执行销售价格及付款方式（详见附件六付款方式）。特殊情况须经甲方书面同意；付款方式）。特殊情况须经甲方书面同意；4、不得以甲方的名义进行本合同约定之外的业、不得以甲方的名义进行本合同约定之外的业务；务；5、不得超出甲方认可的宣传资料范围进行宣传、不得超出甲方认可的宣传资料范围进行宣传和推广；和推广；6、未经甲方同意，
13、不得代收任何售房款项，、未经甲方同意，不得代收任何售房款项，如遇特殊情况乙方代收客户房款，需在如遇特殊情况乙方代收客户房款，需在24小时内小时内交付甲方，其它约定除外；交付甲方，其它约定除外；7、根据销售需要及市场需求，在双方确定的、根据销售需要及市场需求，在双方确定的销售底价基础上，溢价或涨价的幅度应报甲方书销售底价基础上，溢价或涨价的幅度应报甲方书面批准后方可执行；面批准后方可执行；8、协助甲方与购房人签订商品房买卖合同。本、协助甲方与购房人签订商品房买卖合同。本合同约定销售范围内的房屋，所有销售均视为乙合同约定销售范围内的房屋，所有销售均视为乙方完成；方完成；9、乙方有权拒绝任何形式的虚
14、假按揭融资；、乙方有权拒绝任何形式的虚假按揭融资；10、乙方应当为甲方保守相关商业机密；、乙方应当为甲方保守相关商业机密；11、乙方在经营活动中，应当自觉维护和提升、乙方在经营活动中，应当自觉维护和提升甲方企业形象；甲方企业形象；12、约定承担的其它费用：、约定承担的其它费用：v第六条第六条本项目广告宣传和活动推广费用（包括本项目广告宣传和活动推广费用（包括报刊、电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作报刊、电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘、展销会等），由甲方根据推广计划按以下沙盘、展销会等），由甲方根据推广计划按以下项支付。项支付。1、广告推广费用分别直接支付给新闻宣传单位、广告推广费用
15、分别直接支付给新闻宣传单位和制作单位；和制作单位；2、支付给乙方，由乙方负责支付。、支付给乙方，由乙方负责支付。第七条第七条策划费及结算方式策划费及结算方式前期市场调查、项目定位调研和项目营销策划前期市场调查、项目定位调研和项目营销策划费为费为万元（大写）（￥万元（大写）（￥万元），本万元），本合同签定时甲方预付合同签定时甲方预付万元给乙方，余款甲方万元给乙方，余款甲方在乙方提交正式报告文本在乙方提交正式报告文本日内一次性付清。若日内一次性付清。若甲方对正式报告文本有异议，需在二日内提出整甲方对正式报告文本有异议，需在二日内提出整改意见，乙方必须在改意见，乙方必须在日内整改完成，提交甲日内整改
16、完成，提交甲方，甲方二日内未提出异议，视为认可。方，甲方二日内未提出异议，视为认可。v第八条第八条代理销售佣金按以下代理销售佣金按以下项方式项方式计算计算1、佣金、佣金=底价佣金底价佣金+溢价奖励溢价奖励其中：底价佣金其中：底价佣金=底价销售合同总金额底价销售合同总金额%溢价奖励溢价奖励=（销售价（销售价底价）底价）销售面积销售面积%2、佣金、佣金=（销售价（销售价底价）底价）销售面积销售面积3、佣金、佣金=销售合同实际金额的销售合同实际金额的%4、其他方式、其他方式v第九条第九条代理销售佣金结算方式代理销售佣金结算方式1、当甲方收到所签售房合同首期房款时，、当甲方收到所签售房合同首期房款时，
17、视乙方代理成功，甲方应按售房合同成交视乙方代理成功，甲方应按售房合同成交总额，依照本合同第八条分别计算佣金；总额，依照本合同第八条分别计算佣金；2、当甲方收到首期房款后即应按时结算、当甲方收到首期房款后即应按时结算佣金给予乙方，结算日为佣金给予乙方，结算日为，甲，甲方在结算当日可用转帐或现金方式支付乙方在结算当日可用转帐或现金方式支付乙方，乙方提交收款票据；方，乙方提交收款票据；v第十条第十条甲方违约责任甲方违约责任1、若购房人购买的该项目房产的实际情、若购房人购买的该项目房产的实际情况与甲方提供的材料不符或产权不清，规况与甲方提供的材料不符或产权不清，规划设计变更或销售面积变化，以及因工期、
18、划设计变更或销售面积变化，以及因工期、交房期、质量、银行按揭、典当抵押等问交房期、质量、银行按揭、典当抵押等问题产生的纠纷，均由甲方负责；题产生的纠纷，均由甲方负责；2、甲方如不按合同规定的期限向乙方支、甲方如不按合同规定的期限向乙方支付佣金，则每超过一天按应付佣金的付佣金，则每超过一天按应付佣金的%向乙方支付滞纳金；若佣金支付时间超过向乙方支付滞纳金；若佣金支付时间超过三个月，视甲方违约，违约金为三个月，视甲方违约，违约金为万元。万元。乙方有权解除合同，并由甲方完全承担违乙方有权解除合同，并由甲方完全承担违约责任；约责任；3、如甲方认可的销售费用开支不能及时到位，、如甲方认可的销售费用开支不
19、能及时到位，由此造成销售工作的停顿，后果由甲方承担；由此造成销售工作的停顿，后果由甲方承担；4、开盘时间定为、开盘时间定为20年年月月日，若因甲方原日，若因甲方原因导致该项目不能按时开盘而引起的乙方前期准因导致该项目不能按时开盘而引起的乙方前期准备工作顺延，顺延时间不超过备工作顺延，顺延时间不超过天，否则甲方应天，否则甲方应支付乙方前期工作准备金支付乙方前期工作准备金万元整，并且乙方有万元整，并且乙方有权终止本合同。权终止本合同。第十一条第十一条乙方违约责任乙方违约责任1、乙方不得以甲方的名义从事本合同规定的销、乙方不得以甲方的名义从事本合同规定的销售活动之外的任何商业活动，也不得以虚假夸大售
20、活动之外的任何商业活动，也不得以虚假夸大之词欺骗购房人，只能在甲方编制的书面宣传资之词欺骗购房人，只能在甲方编制的书面宣传资料和允许的范围内对购房人进行宣传，否则造成料和允许的范围内对购房人进行宣传，否则造成的社会不良影响及甲方、第三方的损失由乙方承的社会不良影响及甲方、第三方的损失由乙方承担；担；2、乙方不得私收房款及预订款，乙方有、乙方不得私收房款及预订款，乙方有任何未经甲方同意私收房款、预订款以及任何未经甲方同意私收房款、预订款以及其它挪用行为，视为违约，甲方有权立即其它挪用行为，视为违约，甲方有权立即终止乙方承销权，并追究其法律责任；终止乙方承销权，并追究其法律责任；3、乙方如不能按双
21、方约定时间完成策划、乙方如不能按双方约定时间完成策划工作进行销售，视乙方违约，违约金为工作进行销售，视乙方违约，违约金为万元。甲方有权解除合同；万元。甲方有权解除合同；4、乙方若无故终止合同给甲方造成经济、乙方若无故终止合同给甲方造成经济损失，则乙方需向甲方赔偿经济损失损失，则乙方需向甲方赔偿经济损失万元人民币。万元人民币。v第十二条第十二条本合同执行期间，在合同约定的代理本合同执行期间，在合同约定的代理销售范围内，甲方不得任意售房；如甲方有购房销售范围内，甲方不得任意售房；如甲方有购房客户，须交乙方进行办理，售出房屋仍计入乙方客户，须交乙方进行办理，售出房屋仍计入乙方销售总额中，并按合同约定
22、结算佣金给乙方，如销售总额中，并按合同约定结算佣金给乙方，如甲方用委托乙方销售的房屋进行抵债、抵偿、抵甲方用委托乙方销售的房屋进行抵债、抵偿、抵押、置换等，则视同为乙方销售，甲方按本合同押、置换等，则视同为乙方销售，甲方按本合同约定支付乙方佣金。约定支付乙方佣金。第十三条第十三条正式销售时间为办好预售许可证时双正式销售时间为办好预售许可证时双方协商计算，三个月之内乙方销售房屋面积少于方协商计算，三个月之内乙方销售房屋面积少于计划任务的计划任务的%或销售额少于或销售额少于万元，甲方有权万元，甲方有权解除本合同，但需结清乙方应得佣金；否则乙方解除本合同，但需结清乙方应得佣金；否则乙方有权销售至合同
23、期满止，甲方不得停止乙方承销有权销售至合同期满止，甲方不得停止乙方承销权。权。v第十四条第十四条退房处理方式退房处理方式1、甲方责任；乙方执行退房指令，所退、甲方责任；乙方执行退房指令，所退之房屋乙方继续销售，乙方已收之佣金不之房屋乙方继续销售，乙方已收之佣金不再退还甲方，乙方再售该房屋，甲方仍需再退还甲方，乙方再售该房屋，甲方仍需支付佣金；支付佣金；2、乙方责任：由于乙方的责任造成的退、乙方责任：由于乙方的责任造成的退房，甲方有权扣除乙方的佣金，造成甲方房，甲方有权扣除乙方的佣金，造成甲方损失的由乙方承担赔偿责任。损失的由乙方承担赔偿责任。第十五条第十五条若乙方无有效合法的营业执照、若乙方无
24、有效合法的营业执照、资质证书以及超范围的受托代理，给甲方资质证书以及超范围的受托代理，给甲方造成的损失和不良影响，均由乙方承担经造成的损失和不良影响，均由乙方承担经济责任和法律责任。济责任和法律责任。v第十六条第十六条本合同期未满而中途终止时，在一年内本合同期未满而中途终止时，在一年内甲方不得聘用未经乙方许可的任何原聘用人员。甲方不得聘用未经乙方许可的任何原聘用人员。因甲方违约给乙方造成经济损失的，甲方必须赔因甲方违约给乙方造成经济损失的，甲方必须赔偿。偿。第十七条第十七条合同期限：合同期限：年年月月日至日至年年月月日。日。在合同有效期内，任何一方不得随意单方面终在合同有效期内，任何一方不得随
25、意单方面终止本合同，本合同期满前止本合同，本合同期满前60天，若甲方未提出反天，若甲方未提出反对意见，本合同代理期自动延长对意见，本合同代理期自动延长60天。天。第十八条第十八条其他约定：其他约定：v第十九条第十九条甲、乙双方在履行本合同过程中甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列方法之一，不成的，按本合同约定的下列方法之一，进行解决（选项打进行解决（选项打“”）：1、向、向_仲裁委员会申请仲裁仲裁委员会申请仲裁（）2、向、向_人民法院提起诉讼人民法院提起诉讼（）第二十条第二十条本合同一式三份，甲、乙双方本
26、合同一式三份，甲、乙双方各执一份，办证机构登记备案一份，双方各执一份，办证机构登记备案一份，双方签字盖章即刻生效。签字盖章即刻生效。v甲方（盖章）：甲方（盖章）：乙方（盖章）：乙方（盖章）：法定代表人：法定代表人：法定代表人：法定代表人：注册房地产经纪人：注册房地产经纪人：委托代理人：委托代理人：房地产经纪人协理：房地产经纪人协理：签约地点：签约地点：签约时间：签约时间：尾盘代理销售合同尾盘代理销售合同甲方：甲方：_地址：地址：_邮码：邮码：_电话：电话：_法定代表人：法定代表人：_乙方：福建天安地产投资企划有限公司乙方：福建天安地产投资企划有限公司地址：厦门市禾祥西路地址：厦门市禾祥西路49
27、号号B1202室室邮码：邮码：361004电话：电话：2234803法定代表人：何锦程法定代表人：何锦程 甲、乙双方在互惠互利的基础上，经甲、乙双方在互惠互利的基础上，经过友好协商，根据中华人民共和国民法过友好协商，根据中华人民共和国民法通则和中华人民共和国合同法的有通则和中华人民共和国合同法的有关规定，就甲方委托乙方独家代理销售甲关规定，就甲方委托乙方独家代理销售甲方开发经营的房产事宜，达成以下协议，方开发经营的房产事宜，达成以下协议，并承诺共同遵守。并承诺共同遵守。第一条第一条合作方式和范围合作方式和范围甲方指定乙方为独家销售代理，销售甲方指定乙方为独家销售代理，销售甲方指定的由甲方在甲方
28、指定的由甲方在_开发建开发建设的房产（房产具体情况详见本合同的附设的房产（房产具体情况详见本合同的附件），该房产为件），该房产为(别墅、写字楼、公寓、住别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房宅、厂房)，销售面积共计，销售面积共计_平方米。平方米。第二条第二条合作期限合作期限1.本合同代理期限为本合同代理期限为个月，自个月，自_年年_月月_日至日至_年年_月月_日。日。在本合同到期前的在本合同到期前的_天内，如甲、乙双天内，如甲、乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长延长_个月，可循环延期。合同到期后，个月，可循环延期。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则
29、按本合如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。同中合同终止条款处理。2.在本合同有效代理期内，除非甲方或在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。乙方违约，双方不得单方面终止本合同。3.在本合同有效代理期内，甲方不得指在本合同有效代理期内，甲方不得指定其他销售代理商。定其他销售代理商。第三条第三条费用负担费用负担1、推广费用由乙方负责。甲方如特别要求制、推广费用由乙方负责。甲方如特别要求制作电视广告、印制单独的宣传材料、售楼书等，作电视广告、印制单独的宣传材料、售楼书等，该费用则由甲方负责并应在费用发生前一次性到该费用则由甲方负责并应在费用发生前一次
30、性到位。位。2、具体销售工作人员的开支及日常支出由乙、具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。方负责支付。第四条第四条销售价格销售价格1、销售价目详见本合同的附件。、销售价目详见本合同的附件。2、乙方可视市场销售情况，在甲方确认的销、乙方可视市场销售情况，在甲方确认的销售价目基础上向上灵活浮动，售价目基础上向上灵活浮动，但浮动幅度原则上但浮动幅度原则上控制在控制在%内。内。3、甲方同意乙方视市场销售情况，在甲方确、甲方同意乙方视市场销售情况，在甲方确认的销售价目基础上向下灵活浮动认的销售价目基础上向下灵活浮动%内，低于内，低于此幅度时应征得甲方的认可。此幅度时应征得甲方的认可。第五条第
31、五条代理佣金及支付代理佣金及支付1、乙方的代理佣金为成交额的、乙方的代理佣金为成交额的_%。乙。乙方实际销售价格超出本合同规定的销售价目时，方实际销售价格超出本合同规定的销售价目时，超出部分，归乙方。超出部分，归乙方。2、代理佣金由甲方以人民币形式支付。、代理佣金由甲方以人民币形式支付。3、甲方同意按下列方式支付代理佣金：、甲方同意按下列方式支付代理佣金：甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中所约定房产的代销即告完成，乙方对该销售合同中所约定房产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理佣金。甲方在即可获得本合同所规定的全部代理佣
32、金。甲方在收到首期房款后应不迟于收到首期房款后应不迟于3天将代理佣金全部支付天将代理佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的代理佣金后应开具乙方，乙方在收到甲方转来的代理佣金后应开具收据。收据。如乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应如乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。乙方不得擅自得佣金后，将其余款项返还甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。挪用代收的房款。4、因客户对认购书违约而没收的定金，由甲、因客户对认购书违约而没收的定金，由甲、乙双方五五分成。乙双方五五分成。v第六条第六条甲方的责任甲方的责任1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：甲方应向乙方提供以下文件和资料：(
33、1)甲方营业执照复印件和银行帐户；甲方营业执照复印件和银行帐户；(2)政府有关部门批准的国有土地使用权证、建政府有关部门批准的国有土地使用权证、建设用地批准文件、建设用地规划许可证、建设工程设用地批准文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。(3)关于代售房地产的所需的有关资料，包括：关于代售房地产的所需的有关资料，包括：平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器设备配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费设备配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等；用的估算等；
34、(4)乙方代理销售该项目所需的收据、销售合同，乙方代理销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方；以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方；(5)甲方签署的委托乙方销售的独家代理委托书。甲方签署的委托乙方销售的独家代理委托书。v以上文件和资料，甲方应于本合同签订后以上文件和资料，甲方应于本合同签订后2天内向乙方交付齐全。天内向乙方交付齐全。甲方保证若客户购买的房地产的实际甲方保证若客户购买的房地产的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。所发生的任何纠纷均由甲方负责。2.甲方应积极配合乙方的销售，并保证
35、甲方应积极配合乙方的销售，并保证乙方客户所订的房号不发生一屋二卖等误乙方客户所订的房号不发生一屋二卖等误订情况。订情况。3.甲方应按时按本合同的规定向乙方支甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。付有关费用。v第七条第七条乙方的责任乙方的责任1.在合同期内，乙方应做好以下工作：在合同期内，乙方应做好以下工作：(1)根据市场，制定推广计划；根据市场，制定推广计划；(2)在委托期内，进行网络、媒体、声讯电话在委托期内，进行网络、媒体、声讯电话等方式的广告、宣传，利用各种形式开展多渠道等方式的广告、宣传，利用各种形式开展多渠道的销售活动；的销售活动；(3)派送宣传资料、售楼书；派送宣传资料、售楼
36、书；(4)在甲方的协助下，安排客户实地考察并介在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况；绍项目、环境及情况；(5)在甲方与客户正式签署房地产买卖合同之在甲方与客户正式签署房地产买卖合同之前，乙方以代理人身份签署房产认购或预定合约，前，乙方以代理人身份签署房产认购或预定合约，并收取定金；并收取定金；(6)乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。诺。v2.乙方在销售过程中，应根据甲方提供的项乙方在销售过程中，应根据甲方提供的项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。促销，不得夸大、隐瞒
37、或过度承诺。3.乙方应信守本合同所规定的销售价格乙方应信守本合同所规定的销售价格与浮动幅度。非经甲方的授权，不得擅自与浮动幅度。非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲、乙双方确定的付款方式时，乙方应按甲、乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况，乙方应告知向客户收款。若遇特殊情况，乙方应告知甲方，作个案协商处理。甲方，作个案协商处理。4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。代售房地产以外的任
38、何其他活动。v第八条第八条合同的终止和变更合同的终止和变更1.在本合同到期时，双方若同意终止本在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律、经济等事宜。本合同一旦终止，双方律、经济等事宜。本合同一旦终止，双方的合同关系即告结束，甲、乙双方不再互的合同关系即告结束，甲、乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。2.经双方同意可签订变更或补充合同，经
39、双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。其条款与本合同具有同等法律效力。v第九条第九条其他事项其他事项1.本合同一式两份，甲、乙双方各执一本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。份，经双方代表签字盖章后生效。2.在履约过程中发生的争议，双方可通在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。过协商、诉讼方式解决。甲方：甲方：_乙方：福建天安地产投资企划有限公乙方：福建天安地产投资企划有限公司司代表人：代表人：_代表人：代表人：_年年_月月_日日_年年_月月_日日第二节第二节房地产转让一般规定房地产转让一般规定一一、房地产转让的概念、房地产转让的
40、概念v指房地产权利人通过买卖、赠与或者指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式其他合法方式将其房地产转移给他人将其房地产转移给他人的行为。的行为。其他合法方式则包括：其他合法方式则包括：v以房地产作价入股与他人成立企业法人，房地以房地产作价入股与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的。产权属发生变更的。v一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的。权属发生变更的。v因企业被收购、兼并或合并，权属转移。因企业被收购、兼并或合并，权属转移。v以房地产抵债。以房地产
41、抵债。v法律、法规规定的其他情形。法律、法规规定的其他情形。二、房地产转让的分类二、房地产转让的分类v有偿有偿转让：买卖、作价入股等转让：买卖、作价入股等无偿无偿转让：赠与、继承转让：赠与、继承v出让出让土地的使用权转让土地的使用权转让划拨划拨土地的使用权转让土地的使用权转让三、房地产转让的条件三、房地产转让的条件v属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其以上；属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。他建设用地条件。v司法机关和行政机关依法裁定、查封的房地产司法机关和行政机关依法裁定、查封的房地产,不
42、不得在限制权利期间转让得在限制权利期间转让v依法收回土地使用权的，不得再转让依法收回土地使用权的，不得再转让v共有房地产，需经共有人书面同意，方能转让。共有房地产，需经共有人书面同意，方能转让。v权属有争议的，不得转让权属有争议的，不得转让v未依法登记领取权属证书的，不得转让未依法登记领取权属证书的，不得转让四、房地产转让的程序四、房地产转让的程序v1.当事人签订书面转让合同当事人签订书面转让合同v2.在在30日内向房地产管理部门提出申请，并日内向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格申报成交价格v3.审查，核实价格，根据需要可现场勘查和审查，核实价格，根据需要可现场勘查和评估。评估。v4.缴
43、纳有关税费缴纳有关税费v5.办理过户手续（办理过户手续（15个工作日内完成）个工作日内完成）v6.领取房地产权属证书领取房地产权属证书第三节第三节商品房销售代理商品房销售代理一、商品房销售代理的含义一、商品房销售代理的含义二、商品房销售代理业务操作二、商品房销售代理业务操作1.商品房预售条件：商品房预售条件：已交付全部土地使用权出让金，取得已交付全部土地使用权出让金，取得土地土地使用权证书。使用权证书。持有持有建设工程规划许可证和施工许可证。建设工程规划许可证和施工许可证。按提供预售的商品房计算，投入开发建设按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的的资金达到工程建设总投资
44、的25以上，以上，并已确定并已确定施工进度和竣工交付日期。施工进度和竣工交付日期。取得取得预售许可证预售许可证2.商品房预售款收取和监管商品房预售款收取和监管3.预售商品房建筑设计变更预售商品房建筑设计变更4.预售商品房建筑面积增减预售商品房建筑面积增减面积误差比绝对值在面积误差比绝对值在3以内（含以内（含3）的，）的，据实结算房价款；据实结算房价款；面积误差比绝对值超出面积误差比绝对值超出3时，买受人有权时，买受人有权退房。退房。v乙方不退房的，实测面积大于合同约定面乙方不退房的，实测面积大于合同约定面积时，面积误差比在积时，面积误差比在3%以内（含以内（含3%）的，）的，房屋差价由乙方补足
45、；超出房屋差价由乙方补足；超出3%部分的房屋部分的房屋差价由甲方承担，产权归乙方。实测面积差价由甲方承担，产权归乙方。实测面积小于合同约定面积时，面积误差比在小于合同约定面积时，面积误差比在3%以以内内(含含3%)的，房屋差价由甲方据实返还乙的，房屋差价由甲方据实返还乙方；超出方；超出3%部分的房屋差价由甲方双倍返部分的房屋差价由甲方双倍返还乙方。还乙方。v面积误差比面积误差比=（实测面积（实测面积-约定面积）约定面积）约约定面积定面积100%5.新建住宅交付使用问题新建住宅交付使用问题v取得住宅交付使用许可证取得住宅交付使用许可证v提供住宅质量保证书和住宅使用说提供住宅质量保证书和住宅使用说明书明书v保修期限不得少于两年保修期限不得少于两年三、商品房买卖合同三、商品房买卖合同第四节第四节房屋置换代理房屋置换代理房屋置换在通俗含义上包括一般人们常讲房屋置换在通俗含义上包括一般人们常讲的的“差价换房差价换房”、“差价调房差价调房”等房屋流通形等房屋流通形式，是不同房屋间差价交换或等价交换的式，是不同房屋间差价交换或等价交换的房屋交易形式。房屋交易形式。房屋置换服务的实质是买和卖的双向服务，房屋置换服务的实质是买和卖的双向服务，一次房屋置换交易，包含了两个步骤的交一次房屋置换交易，包含了两个步骤的交易概念，即首先卖掉住房，再买进一套住易概念，即首先卖掉住房，再买进一套住房。房。