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1、房地产经营与管理翠湖公寓翠湖公寓12号号welcome目 录1房地产经营管理概述房地产经营管理概述2房地产经营环境房地产经营环境3房地产市场调查与预测房地产市场调查与预测4房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究5房地产开发资金的筹集房地产开发资金的筹集6房地产开发的前期管理房地产开发的前期管理7房地产开发项目的建设实施房地产开发项目的建设实施8房地产营销房地产营销9物业管理物业管理参考书目参考书目v1叶剑平叶剑平.房地产经营与管理房地产经营与管理.第第1版版.北京：中国农业出版社，北京：中国农业出版社，2002v2申立银申立银房地产经营与管理房地产经营与管理.第第2版版.北京：中国计
2、划出版社，北京：中国计划出版社，2002v3刘亚臣刘亚臣.房地产经营管理房地产经营管理.第第1版版.大连：大连理工大学出版社，大连：大连理工大学出版社，2004v4张建坤张建坤.房地产开发与管理房地产开发与管理.第第1版版.南京：东南大学出版社，南京：东南大学出版社，2006v5中国物业管理协会中国物业管理协会.物业经营管理物业经营管理.第第1版版.北京：中国建筑工业出版社，北京：中国建筑工业出版社，2006v6楼江楼江.房地产市场营销理论与实务房地产市场营销理论与实务.第第1版版.北京：统计大学出版社，北京：统计大学出版社，2005v7王新军王新军.房地产经营与管理房地产经营与管理.第第1版
3、版.北京：复旦大学出版社，北京：复旦大学出版社，2005v8余源鹏余源鹏.房地产实战促销房地产实战促销300例例.第第1版版.北京：中国建筑工业出版社，北京：中国建筑工业出版社，2005相关网站相关网站vhttp:/（游奥网）（游奥网）vhttp:/www.china- 7章章 房地产开发项目的建设实施房地产开发项目的建设实施本章要求v基本要求：基本要求：通过本章的学习，要求学生了解房地通过本章的学习，要求学生了解房地产开发项目建设阶段的工作内容和各项工作意义，产开发项目建设阶段的工作内容和各项工作意义，了解建筑项目管理定义和房地产开发经营中的合了解建筑项目管理定义和房地产开发经营中的合同种类
4、和作用，基本掌握房地产开发同种类和作用，基本掌握房地产开发项目管理模项目管理模式式和施工管理、竣工验收管理，了解房地产开发和施工管理、竣工验收管理，了解房地产开发经营中的合同性质、种类和主要条款，各种合同经营中的合同性质、种类和主要条款，各种合同的特征和内容。的特征和内容。v本章重点：本章重点：工程项目管理模式，竣工验收管理。工程项目管理模式，竣工验收管理。v本章难点：本章难点：工程项目管理模式，房地产开发经营工程项目管理模式，房地产开发经营中的合同管理。中的合同管理。主主 要要 内内 容容 8.18.1房地产项目管理房地产项目管理v一、概念：一、概念：v1、项目管理、项目管理就是以项目为对象
5、的系统管理就是以项目为对象的系统管理方法，通过一个方法，通过一个临时性临时性的专门的的专门的柔性组织柔性组织，对项目进行高效率的计划、组织、指导和对项目进行高效率的计划、组织、指导和控制，以实现项目全过程的动态管理和控制，以实现项目全过程的动态管理和项项目目标目目标的综合协调与优化。的综合协调与优化。v2 2、房地产项目根据管理者、房地产项目根据管理者不同，分为不同，分为:建设项目管理建设项目管理(业主单位业主单位)设计项目管理设计项目管理(设计单位设计单位)工程咨询工程咨询项目管理项目管理(咨询监理单位咨询监理单位)施工项目管理施工项目管理(施工单位施工单位)后期物业管理后期物业管理(物业公
6、司物业公司)v3、建设工程项目管理指、建设工程项目管理指：自项目开始至项目：自项目开始至项目完成，通过项目策划和项目控制，以使项目完成，通过项目策划和项目控制，以使项目的的费用目标、进度目标和质量目标费用目标、进度目标和质量目标得以实现。得以实现。二、房地产项目管理模式二、房地产项目管理模式v 1、开发商自行建设管理模式开发商自行建设管理模式v开发企业履行实施各阶段作为发包方应履行的职责开发企业履行实施各阶段作为发包方应履行的职责并承担相应的义务，并且自行组织工程建设管理班并承担相应的义务，并且自行组织工程建设管理班子，对项目实施各阶段进行质量、进度和投资控制子，对项目实施各阶段进行质量、进度
7、和投资控制工作。工作。v2、委托咨询公司协助管理、委托咨询公司协助管理v国际通用，开发商委托咨询工程师（监理）国际通用，开发商委托咨询工程师（监理）进行项目管理，委托其进行前期工作后，决进行项目管理，委托其进行前期工作后，决策进行设计，准备招投标，通过招投标选择策进行设计，准备招投标，通过招投标选择设备供应商和施工承包商，订立合同。设备供应商和施工承包商，订立合同。项目项目管理与承包商没有合同关系。管理与承包商没有合同关系。n优点：优点：在世界各地被广泛应用，管理方法成熟，各方在世界各地被广泛应用，管理方法成熟，各方n对有关程序很熟悉；工程咨询人员长期从事建设项目对有关程序很熟悉；工程咨询人员
8、长期从事建设项目n咨询和管理工作，经验丰富，协助业主管理有利于咨询和管理工作，经验丰富，协助业主管理有利于n保证质量进度和节约投资。保证质量进度和节约投资。v3、设计采购建造（设计采购建造（EPC）交钥匙模式）交钥匙模式v决策后，从设计开始，经过招标，委托一家工程公决策后，从设计开始，经过招标，委托一家工程公司对设计采购建造进行司对设计采购建造进行总承包总承包。（政府项目）。（政府项目）v优点：优点：有利于实现设计采购施工各阶段的合理交叉有利于实现设计采购施工各阶段的合理交叉融合，提高效率，降低成本。融合，提高效率，降低成本。v缺点：缺点：承包商承担大部分风险。承包商承担大部分风险。设计设计采
9、购采购-建造建造交钥匙方式图示交钥匙方式图示v4、由专业机构进行管理、由专业机构进行管理v代理（代理（PMPM）：）：按照合同约定，专业机构代表全过程按照合同约定，专业机构代表全过程代表业主进行管理。决策阶段为业主编制可行性研代表业主进行管理。决策阶段为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目筹划；实施阶段为究报告，进行可行性分析和项目筹划；实施阶段为业主提供招标代理，设计管理，采购施工管理和试业主提供招标代理，设计管理，采购施工管理和试运行等服务。运行等服务。v项目管理承包（项目管理承包（PMCPMC）：）：由业主聘请管理承包商作为由业主聘请管理承包商作为业主代表，对工程的整体规划、项目
10、定义、工程招业主代表，对工程的整体规划、项目定义、工程招标、标、选择选择EPC承包商及设计、采购、施工过程进行承包商及设计、采购、施工过程进行全过程管理。全过程管理。v在这种项目管理模式下，业主方面仅需对一些关键问题进行决策，而绝在这种项目管理模式下，业主方面仅需对一些关键问题进行决策，而绝大部分的项目大部分的项目管理工作管理工作都由项目管理承包商来进行。都由项目管理承包商来进行。vPMC管理模式的合同关系管理模式的合同关系v业主和管理承包商之间签订带有业主和管理承包商之间签订带有风险激励风险激励的合同，的合同，以使以使PMC与业主的利益一致，并共同承担风险。其与业主的利益一致，并共同承担风险
11、。其中中PMC承担以下风险：承担以下风险：工程的安全和质量、投资控工程的安全和质量、投资控制目标、项目工期目标、现金流量目标。制目标、项目工期目标、现金流量目标。v业主与施工承包商签订施工总承包合同，由施工承业主与施工承包商签订施工总承包合同，由施工承包商承担技术风险、经济风险、完工风险等。包商承担技术风险、经济风险、完工风险等。v项目管理承包商与施工承包商之间不存在合同关系项目管理承包商与施工承包商之间不存在合同关系vv5、BOT模式模式v建造运营移交模式。（跨国项目）建造运营移交模式。（跨国项目）v它是指国家政府开放本国基础设施建设和运营市场它是指国家政府开放本国基础设施建设和运营市场,吸
12、收国外和私人资金吸收国外和私人资金,授予项目公司特许权授予项目公司特许权,由该公由该公司负责融资和组织建设司负责融资和组织建设,建成后允许其运营一定年限建成后允许其运营一定年限(特许期特许期)回收投资及获取合理利润回收投资及获取合理利润,在特许期满将在特许期满将工程移交给国家政府。工程移交给国家政府。v三、项目管理内容：三、项目管理内容：1)成本管理：成本管理：工程估价工程估价、成本计划、支付计划、成本、成本计划、支付计划、成本控制、工程款结算和审核。控制、工程款结算和审核。2)工期管理：工期管理：工期计划、资源供应计划和控制、进度工期计划、资源供应计划和控制、进度控制。控制。3)质量控制：质
13、量控制：工程质量工程质量和管理过程的质量等。和管理过程的质量等。4)现场管理：现场管理：现场物流的管理、场地使用管理以及现现场物流的管理、场地使用管理以及现场安全管理等。场安全管理等。5)组织和信息管理。组织和信息管理。6)合同管理合同管理7)风险管理：风险管理：包括风险识别、风险计划和控制。包括风险识别、风险计划和控制。8.2 8.2 房地产项目控制房地产项目控制v一、概念：一、概念：v1 1、项目控制是指针对一个项目的实施，以项目计划、项目控制是指针对一个项目的实施，以项目计划为标准的管理控制。为标准的管理控制。v开发商的角色：开发商的角色：v决策者决策者（投资决策）（投资决策）计划者计划
14、者（投资、建设等计划）（投资、建设等计划）v组织者组织者 协调者协调者v监督者监督者v2、开发商控制事项：、开发商控制事项：v投资前期控制投资前期控制v建议书、策划书、投资融资方案、可行性研究等建议书、策划书、投资融资方案、可行性研究等v项目实施控制项目实施控制v招标、设计、招标、设计、施工（进度、投资、质量、合同施工（进度、投资、质量、合同）、风险）、风险v后期控制后期控制v竣工验收、营销、物业管理竣工验收、营销、物业管理v二、项目控制内容：二、项目控制内容：v1 1、进度控制：、进度控制：v依据依据v进度计划表进度计划表v主体主体v开发商代表、监理、项目经理开发商代表、监理、项目经理v方法
15、方法v横道图、网络图横道图、网络图 2 2、项目投资控制、项目投资控制v意义：意义：成本与现金流成本与现金流v依据依据v预算文件、投资计划和合同预算文件、投资计划和合同v主体主体v开发商代表、监理、项目经理开发商代表、监理、项目经理v方法方法v目标成本法、预算定额控制目标成本法、预算定额控制3 3、项目质量控制、项目质量控制v意义：意义：消费者、社会消费者、社会v依据依据v国家质量标准、验收规范、设计文件、合同国家质量标准、验收规范、设计文件、合同v主体主体v开发商代表、监理、项目经理、设计、政府开发商代表、监理、项目经理、设计、政府v方法方法v监督、验收监督、验收8.38.3 竣工验收及保修
16、竣工验收及保修竣工验收的条件竣工验收的条件 建设工程竣工验收的程序建设工程竣工验收的程序 工程决算工程决算 房地产开发项目的保修房地产开发项目的保修 一、竣工验收条件一、竣工验收条件 v（1）完成工程设计和合同约定的各项内容；）完成工程设计和合同约定的各项内容；v（2）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合法律、标准和设计、合同文件，并提出工认工程质量符合法律、标准和设计、合同文件，并提出工程竣工报告，经项目经理和施工单位负责人审核签字。程竣工报告，经项目经理和施工单位负责人审核签字。v（3）委托监理的工程项目，监理单位对工程进
17、行了质量）委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出了工程质量评估报告。评估，具有完整的监理资料，并提出了工程质量评估报告。经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。v（4）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位检查报告。经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。有关负责人审核签字。v（5）完整的技术档
18、案和施工管理资料。）完整的技术档案和施工管理资料。v（6）工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设）工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。备的进场试验报告。v（7）建设单位已按合同约定支付工程款。）建设单位已按合同约定支付工程款。v（8）有施工单位签署的工程质量保证书。）有施工单位签署的工程质量保证书。v（9）城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划）城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。设计要求进行检查，并出具认可文件。v(10)公安消防、环保等部门出具的认可文件或者公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。准许使用文件。v（11）建
19、设行政主管部门及其委托的工程质量监）建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。二、二、建设工程竣工验收的程序建设工程竣工验收的程序v1、工程完工后，施工单位向建设单位程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣提交工程竣工报告，申请工程竣工验收工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。v2 2、建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等收要求的工程
20、，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成单位和其他有关方面的专家组成验收组验收组，制定验制定验收方案。收方案。v3 3、建设单位应当在工程竣工验收建设单位应当在工程竣工验收 7 7 个工作日前个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面将验收的时间、地点及验收组名单书面通知通知负责负责监督该工程的工程质量监督机构。监督该工程的工程质量监督机构。v4 4、建设单位组织工程竣工验收。建设单位组织工程竣工验收。v1）建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合约履约情况和在工程建设和各个环节执行法律法规和工程建设强制性标准的情况v2）审阅建设、勘察、设计、施工监理单位的工程档案资料v3）实地查验工程质量v4）对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面做出全面的评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。v工程决算v房地产开发项目的保修：保修范围，保修期限，保修责任。v保修期限的规定（略）