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1、1Investment Property 第八章 投资性房地产2 第一节第一节 投资性房地产的特征与范围投资性房地产的特征与范围31.1 投资性房地产的定义及特征投资性房地产的定义及特征1.1.1 投资性房地产的定义投资性房地产的定义 是指为赚取租金或资本增值，或者两是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。者兼有而持有的房地产。41.1.2 投资性房地产的特征投资性房地产的特征(1)投资性房地产是一种经营性活动；投资性房地产是一种经营性活动；(2)投资性房地产的用途、状态、目的，投资性房地产的用途、状态、目的，与作为生产经营场所的房地产和用于与作为生产经营场所的房地产和用于销售的
2、房地产不同；销售的房地产不同；(3)投资性房地产有两种后续计量模式。投资性房地产有两种后续计量模式。51.2 投资性房地产的范围投资性房地产的范围1.2.1 属于投资性房地产的项目属于投资性房地产的项目（1）已出租的土地使用权）已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土的使用权。并以经营租赁方式出租的土的使用权。61.2.1 属于投资性房地产的项目属于投资性房地产的项目甲通过拍卖方式取得一土地使用权。甲通过拍卖方式取得一土地使用权。甲甲 乙乙 丙丙71.2.1 属于投资性房地产的项目属于投资性房地产的项目（2）已出租的建筑物）已出
3、租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。出租的房屋等建筑物。必须是产权人出租；必须是产权人出租；必须是经营租赁方式出租；必须是经营租赁方式出租；必须是已经出租。必须是已经出租。81.2.1 属于投资性房地产的项目属于投资性房地产的项目投资性房地产的认定标准：投资性房地产的认定标准：（1）已已出租部分的房地产，产权是否出租部分的房地产，产权是否能够单独计量和出售？能够单独计量和出售？（2）如果产权能够单独计量和出售，如果产权能够单独计量和出售，其所提供的其所提供的其他服务是否重大其他服务是否重大？其他服务其他服务重大，重大，经营场所。经营场所
4、。其他服务其他服务不重大，不重大，投资性房地产。投资性房地产。91.2.1 属于投资性房地产的项目属于投资性房地产的项目（3）持有并准备增值后转让的土地使）持有并准备增值后转让的土地使用权用权是指企业通过受让方式取得的、准备是指企业通过受让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。增值后转让的土地使用权。闲置土地不属于持有并准备增值的土闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。地使用权。101.2.2不属于投资性房地产的项目不属于投资性房地产的项目（1）自用房地产）自用房地产 为生产商品或者经营管理而持有的房为生产商品或者经营管理而持有的房地产。地产。如企业的厂房和办公楼，生产经营用如企业的厂房
5、和办公楼，生产经营用的土地使用权等。的土地使用权等。11（2）作为存货的房地产）作为存货的房地产 是指房地产开发企业销售的或正在开是指房地产开发企业销售的或正在开发的商品房和土地。发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的这部分房地产属于房地产开发企业的存货存货。1.2.2不属于投资性房地产的项目不属于投资性房地产的项目12 第二节第二节 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量132.1 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产投资性房地产同时满足同时满足下列条件，才下列条件，才能予以确认：能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的）与该投资
6、性房地产有关的经济利经济利益很可能流入企业；益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的）该投资性房地产的成本能够可靠成本能够可靠地计量。地计量。142.1 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产投资性房地产按成本进行初始计量。按成本进行初始计量。（1）外购投资性房地产的确认和初始）外购投资性房地产的确认和初始计量计量外购投资性房地产成本外购投资性房地产成本=买价买价相关税费相关税费其他直接相关支出其他直接相关支出15会计科目设置：会计科目设置：（1）后续计量采用成本模式的）后续计量采用成本模式的投资性房地产投资性房地产2号楼号楼（按项目设明细账）（按项目设明细账）投
7、资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备2.1 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量16（2）后续计量采用公允价值模式的）后续计量采用公允价值模式的投资性房地产投资性房地产成本成本 公允价值变动公允价值变动初始计量成本计入初始计量成本计入“投资性房地产投资性房地产成本成本”科目。科目。此外还会涉及：在建工程、银行存款、此外还会涉及：在建工程、银行存款、资产减值损失、公允价值变动损益、资产减值损失、公允价值变动损益、其他业务收入和其他业务成本等。其他业务收入和其他业务成本等。2.1 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产
8、的确认和初始计量17例例1：207年年4月月5日，甲企业购入一写字楼，日，甲企业购入一写字楼，支付价款共计支付价款共计1 200万元，并当即与乙万元，并当即与乙企业签订了经营租赁合同，约定自购企业签订了经营租赁合同，约定自购买日起，将其出租给乙，租期买日起，将其出租给乙，租期5年。假年。假设不考虑其他因素。设不考虑其他因素。甲企业采用甲企业采用成本模式成本模式进行后续计量。进行后续计量。2.1 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量18甲企业的账务处理：甲企业的账务处理：借：投资性房地产借：投资性房地产 写字楼写字楼 1 200贷：银行存款贷：银行存款1 2002.1 投资性
9、房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量19例例2：沿用例沿用例1，假设甲企业拥有的投资性房，假设甲企业拥有的投资性房地产，符合采用公允价值计量的条件，地产，符合采用公允价值计量的条件，采用采用公允价值模式公允价值模式进行后续计量。进行后续计量。2.1 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量20甲企业的账务处理：甲企业的账务处理：借：投资性房地产借：投资性房地产 成本（写字楼）成本（写字楼）1 200贷：银行存款贷：银行存款 1 2002.1 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量21（2）自行建造投资性房地产的确认和）自行建造投资性房地产的确认和
10、初始计量初始计量由建造该资产由建造该资产达到预定可使用状态达到预定可使用状态前前所发生的必要支出构成。所发生的必要支出构成。2.1 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量22例例3：207年年1月，甲购入一土地使用权，并月，甲购入一土地使用权，并在这块地上开始在这块地上开始自行建造三栋厂房自行建造三栋厂房。207年年10月，厂房即将完工，并与乙月，厂房即将完工，并与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋一栋厂房租赁给乙使用。厂房租赁给乙使用。2.1 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量23合同约定，该厂房于完工时开始起租。合
11、同约定，该厂房于完工时开始起租。207年年 11月月1日，三栋厂房同时完工日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态）。（达到预定可使用状态）。该土地使用权的成本为该土地使用权的成本为600万元；三栋万元；三栋厂房的实际造价均为每栋厂房的实际造价均为每栋1 000万元，万元，能够单独出售。能够单独出售。假设甲企业假设甲企业采用成本计量模式。采用成本计量模式。2.1 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量24土地使用权中应当转换为投资性房地土地使用权中应当转换为投资性房地产的部分产的部分=600（1 0003 000）=200（万元）（万元）2.1 投资性房地产的确认和初始计量投
12、资性房地产的确认和初始计量25借：投资性房地产借：投资性房地产 土地使用权土地使用权 200 贷：无形资产贷：无形资产 土地使用权土地使用权 200借：投资性房地产借：投资性房地产 厂房厂房 1 000 贷：在建工程贷：在建工程 1 0002.1 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量26（3）非投资性房地产转换为投资性房）非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量地产的确认和初始计量见第四节见第四节 2.1 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的确认和初始计量272.2 与投资性房地产有关的后续支出与投资性房地产有关的后续支出2.2.1 资本化的后续支出资本化的后
13、续支出相关后续支出，相关后续支出，满足投资性房地产确满足投资性房地产确认条件的认条件的，应当计入投资性房地产成，应当计入投资性房地产成本。本。再开发期间，应当继续作为投资性房再开发期间，应当继续作为投资性房地产核算，且不计提折旧或摊销。地产核算，且不计提折旧或摊销。282.2.1 资本化的后续支出资本化的后续支出例例4：（本题（本题09版有改动）版有改动）207年年3月，甲与乙的厂房经营租赁合月，甲与乙的厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为同即将到期。该厂房原价为2 000万元，万元，已计提折旧已计提折旧600万元。为了提高租金收万元。为了提高租金收入，甲决定对厂房进行入，甲决定对厂房进行改
14、扩建改扩建，并与，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定改丙企业签订了经营租赁合同，约定改扩建完工时将厂房出租给丙企业。扩建完工时将厂房出租给丙企业。293月月15日合同到期，厂房即进入改扩建。日合同到期，厂房即进入改扩建。12月月10日厂房改扩建工程完工，共发日厂房改扩建工程完工，共发生支出生支出150万元，即日按照租赁合同出万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。租给丙企业。假设甲企业采用假设甲企业采用成本计量模式。成本计量模式。2.2.1 资本化的后续支出资本化的后续支出30（1）207年年3月月15日转入改扩建时日转入改扩建时借：投资性房地产借：投资性房地产 厂房（在建）厂房（在建）1 400
15、 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 600贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房厂房 2 0002.2.1 资本化的后续支出资本化的后续支出31（2）207年年3月月15日至日至12月月10日期间日期间发生改扩建支出时发生改扩建支出时借：投资性房地产借：投资性房地产 厂房（在建）厂房（在建）150 贷：银行存款等贷：银行存款等 1502.2.1 资本化的后续支出资本化的后续支出322.2.1 资本化的后续支出资本化的后续支出（3）207年年12月月10日完工时日完工时借：投资性房地产借：投资性房地产厂房厂房 1 550贷：投资性房地产贷：投资性房地产 厂房厂房（在建）（在建）1 5503
16、3例例5：（本题（本题09有改动）有改动）207年年3月，甲与乙的一项厂房经营租月，甲与乙的一项厂房经营租赁合同即将到期。赁合同即将到期。为了提高租金收入，甲企业决定在租为了提高租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行赁期满后对厂房进行改扩建改扩建，并与丙，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。扩建完工时将厂房出租给丙企业。2.2.1 资本化的后续支出资本化的后续支出343月月15日合同到期，厂房随即进入改扩日合同到期，厂房随即进入改扩建工程。此时厂房账面余额建工程。此时厂房账面余额1 200万元，万元，其中，成本其中，成本1 0
17、00万元，累计公允价值万元，累计公允价值变动变动200万元。万元。11月月10日，厂房改扩建工程完工，共日，厂房改扩建工程完工，共发生支出发生支出150万元，以银行存款付清。万元，以银行存款付清。即日按照租赁合同出租给丙企业。即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业假设甲企业采用公允价值计量模式。采用公允价值计量模式。2.2.1 资本化的后续支出资本化的后续支出35（1）207年年3月月15日转入改扩建时日转入改扩建时借：投资性房地产借：投资性房地产 厂房（在建）厂房（在建）1 200贷：投资性房地产贷：投资性房地产 成本成本 1 000 公允价值变动公允价值变动 2002.2.1 资本化的后
18、续支出资本化的后续支出36（2）207年年3月月15日至日至11月月10日期间日期间发生改扩建支出时发生改扩建支出时借：投资性房地产借：投资性房地产 厂房（在建）厂房（在建）150贷：银行存款贷：银行存款 1502.2.1 资本化的后续支出资本化的后续支出372.2.1 资本化的后续支出资本化的后续支出（3）207年年11月月10日改扩建完工时日改扩建完工时借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 1 350贷：投资性房地产贷：投资性房地产 厂房厂房（在建）（在建）1 350382.2.2 费用化的后续支出费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，与投资性房地产有关的后续支出，不不满足投资
19、性房地产确认条件的满足投资性房地产确认条件的，应当，应当在发生时计入当期损益。在发生时计入当期损益。例例6：甲企业对其某项投资性房地产进行日甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出常维修，发生维修支出1.5万元。万元。39本例中，日常维修支出属于费用化的本例中，日常维修支出属于费用化的后续支出，应当记入当期损益。后续支出，应当记入当期损益。借：其他业务成本借：其他业务成本 15 000 贷：银行存款贷：银行存款 15 0002.2.2 费用化的后续支出费用化的后续支出40 第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量41投资性房地产，一般应当采用成本模投资性房地产，一
20、般应当采用成本模式进行后续计量。式进行后续计量。满足条件的满足条件的可以采用公允价值模式进可以采用公允价值模式进行计量。行计量。423.1 采用成本模式进行后续计量的采用成本模式进行后续计量的投资性房地产投资性房地产采用成本模式进行后续计量的，其会采用成本模式进行后续计量的，其会计处理方法与固定资产、无形资产、计处理方法与固定资产、无形资产、资产减值的会计处理资产减值的会计处理原理相同原理相同。43（1）外购或自建投资性房地产达到预）外购或自建投资性房地产达到预定可使用状态时定可使用状态时借：投资性房地产借：投资性房地产 贷：银行存款、在建工程等贷：银行存款、在建工程等3.1 采用成本模式进行
21、后续计量的采用成本模式进行后续计量的投资性房地产投资性房地产44（2）取得租金收入时）取得租金收入时借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入（3）按月计提折旧或摊销时）按月计提折旧或摊销时借：其他业务成本借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）3.1 采用成本模式进行后续计量的采用成本模式进行后续计量的投资性房地产投资性房地产45（4）计提减值准备时）计提减值准备时借：资产减值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备只有采用成本模式进行后续计量的，只有采用成本模式进行后续计量的，才适用资产减值准则。才适用资
22、产减值准则。3.1 采用成本模式进行后续计量的采用成本模式进行后续计量的投资性房地产投资性房地产46例例7：159 141甲企业将一栋办公楼出租给乙企业，甲企业将一栋办公楼出租给乙企业，已确认为投资性房地产，采用成本模已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为假设这栋办公楼的成本为1 800万元，万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。年，预计净残值为零。3.1 采用成本模式进行后续计量的采用成本模式进行后续计量的投资性房地产投资性房地产47按照经营租赁合同，乙企业每月支付按照经营租赁合同，乙企业每月
23、支付租金租金8万元。万元。当年当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为经减值测试，其可收回金额为 1 200万元，此时办公楼的账面价值为万元，此时办公楼的账面价值为1 500万元，以前未计提减值准备。万元，以前未计提减值准备。3.1 采用成本模式进行后续计量的采用成本模式进行后续计量的投资性房地产投资性房地产48（1）确认每月租金收入）确认每月租金收入借：银行存款（或其他应收款）借：银行存款（或其他应收款）8 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 83.1 采用成本模式进行后续计量的采用成本模式进行后续计量的投资性房地产投资性房地产49（2）每月计
24、提折旧）每月计提折旧 每月计提的折旧额每月计提的折旧额=1 8002012=7.5（万元）（万元）借：其他业务成本借：其他业务成本 7.5 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧(摊销摊销)7.53.1 采用成本模式进行后续计量的采用成本模式进行后续计量的投资性房地产投资性房地产50（3）年底计提减值准备时）年底计提减值准备时 借：资产减值损失借：资产减值损失 300贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 3003.1 采用成本模式进行后续计量的采用成本模式进行后续计量的投资性房地产投资性房地产513.2采用公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
25、的投资性房地产投资性房地产的投资性房地产的公允价值能够持续可公允价值能够持续可靠取得靠取得，可以对其采用公允价值模式，可以对其采用公允价值模式进行后续计量。进行后续计量。523.2采用公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的投资性房地产采用公允价值模式计量的，应当采用公允价值模式计量的，应当同时同时满足满足下列条件：下列条件：（1）有活跃的房地产交易市场；）有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够取得同类或类似房地产）企业能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对的市场价格及其他相关信息，从而对公允价值作出合理的估计。公允价值作出合理的估计。533.2采
26、用公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的投资性房地产企业一旦选择了公允价值计量模式，企业一旦选择了公允价值计量模式，就应当对其就应当对其所有的所有的投资性房地产采用投资性房地产采用公允价值计量。公允价值计量。543.2采用公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的投资性房地产例例8：160 142甲企业为从事房地产经营开发的企业。甲企业为从事房地产经营开发的企业。207年年8月，甲公司与乙公司签订租赁月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时，开始修的写字楼于开发完
27、成的同时，开始租赁给乙公司使用，租赁期为租赁给乙公司使用，租赁期为10年。年。55当年当年10月月1日，该写字楼开发完成并开日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为始起租，写字楼的造价为9 000万元。万元。207年年12月月31日，该写字楼的公允价日，该写字楼的公允价值为值为9 200万元。万元。甲企业甲企业采用公允价值计量模式。采用公允价值计量模式。3.2采用公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的投资性房地产563.2采用公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的投资性房地产与采用成本模式计量的投资性房地产与采用成本模式计量的投
28、资性房地产相比较，需要解决的问题是：相比较，需要解决的问题是：（1）是否还计提折旧？）是否还计提折旧？（2）公允价值的变化该如何处理？）公允价值的变化该如何处理？57（1）207年年10月月1 日（转换日）日（转换日）借：投资性房地产借：投资性房地产 成本成本 9 000 贷：开发成本贷：开发成本 9 000不再计提折旧或摊销不再计提折旧或摊销3.2采用公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的投资性房地产58（2）207年年12月月31日日公允价值与原账面价值之间的公允价值与原账面价值之间的差额差额计计入当期损益。入当期损益。借：投资性房地产借：投资性房地产 公允价
29、值变动公允价值变动 200 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 2003.2采用公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的投资性房地产593.3 投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产后续计量模式的变更（1）投资性房地产的计量模式一经确）投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更定，不得随意变更（2）采用公允价值模式计量的投资性）采用公允价值模式计量的投资性房地产，房地产，不得不得从公允价值模式转为成从公允价值模式转为成本模式。本模式。（3）成本模式转为公允价值模式的，）成本模式转为公允价值模式的，应当应当作为会计政策变更，作为会计政策变更，按照按照第第2
30、8 号号处理。处理。603.3 投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产后续计量模式的变更例例9：161 143207年，甲企业将一座写字楼对外出年，甲企业将一座写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。租，采用成本模式进行后续计量。209年年2月月1日，假设甲企业持有的投日，假设甲企业持有的投资性房地产满足采用公允价值模式条资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定采用公允价值模式对件，甲企业决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。该写字楼进行后续计量。61209年年2月月1日，该写字楼的原价为日，该写字楼的原价为 9 000万元，已计提折旧万元，已计提折旧270万元，账面万元，账
31、面价值为价值为8 730万元，公允价值为万元，公允价值为 9 500万元。万元。甲企业按净利润的甲企业按净利润的10%计提盈余公积。计提盈余公积。3.3 投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产后续计量模式的变更62借：投资性房地产借：投资性房地产 成本成本 9 500借：投资性房地产累计折旧借：投资性房地产累计折旧 270 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 写字楼写字楼 9 000 贷：贷：利润分配利润分配 未分配利润未分配利润 693 贷：贷：盈余公积盈余公积 77 9500（9000 270）10%=773.3 投资性房地产后续计量模式的变更投资性房地产后续计量模式的变更63 第四节第
32、四节 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置644.1 投资性房地产的转换投资性房地产的转换4.1.1 投资性房地产转换形式和转换日投资性房地产转换形式和转换日一般了解一般了解654.1.2 投资性房地产转换为非投资性房地产投资性房地产转换为非投资性房地产4.1.2.1 采用成本模式进行后续计量的采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产投资性房地产转换为自用房地产例例10：162 14566（1）转换日所形成的自用资产该如何）转换日所形成的自用资产该如何计量？计量？（2）转换日）转换日公允价值与原账面价值的公允价值与原账面价值的差额如何处理？差额如何处理？例例11：16
33、3 1454.1.2.2 采用公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量 的投资性房地产转换为自用房地产的投资性房地产转换为自用房地产67会计处理要点：会计处理要点：（1）转换日形成的自用房地产，）转换日形成的自用房地产，以转以转换当日的换当日的公允价值公允价值计量。计量。（2）转换日资产）转换日资产公允价值与原账面价公允价值与原账面价值的差额处理，计入当期损益。值的差额处理，计入当期损益。4.1.2.2 采用公允价值模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量 的投资性房地产转换为自用房地产的投资性房地产转换为自用房地产684.1.2.3 采用成本模式进行后续计量采用成本模式进行后
34、续计量的投资性房地产转换为存货的投资性房地产转换为存货原理与采原理与采用成本模式进行后续计量的用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产相同。投资性房地产转换为自用房地产相同。转换日：转换日：借：开发产品借：开发产品 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼写字楼694.1.2.4 采用公允价值模式进行后续采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货计量的投资性房地产转换为存货原理与采原理与采用公允价值模式进行后续计用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产量的投资性房地产转换为自用
35、房地产相同。相同。704.1.2.4 采用公允价值模式进行后续采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货计量的投资性房地产转换为存货例例1212：146 （09新增）新增）714.1.3 非投资性房地产转换为非投资性房地产转换为 投资性房地产投资性房地产4.1.3.1 采用成本模式对非投资性房地采用成本模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量产转换为投资性房地产的后续计量 （1）房地产存货转换为投资性房地产）房地产存货转换为投资性房地产724.1.3.1 采用成本模式对非投资性房地产采用成本模式对非投资性房地产 转换为投资性房地产的后续计量转换为投资性房地产的后续计量例例13
36、：163（08版为例版为例12）147734.1.3.1 采用成本模式对非投资性房地产采用成本模式对非投资性房地产 转换为投资性房地产的后续计量转换为投资性房地产的后续计量（2）自用房地产转换为投资性房地产）自用房地产转换为投资性房地产 例例14：164（08版为例版为例13）147甲将一办公楼整体出租，租赁期开始甲将一办公楼整体出租，租赁期开始日为日为207年年4月月15日，租期日，租期5年。当日年。当日该楼账面余额该楼账面余额45 000万元，已计提折万元，已计提折旧旧300万元。万元。假设甲企业假设甲企业采用成本计量模式。采用成本计量模式。74207年年4月月15日转换时：日转换时：借：
37、投资性房地产借：投资性房地产 写字楼写字楼 45 000 累计折旧累计折旧 300 贷：固定资产贷：固定资产 45 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 3004.1.3.1 采用成本模式对非投资性房地产采用成本模式对非投资性房地产 转换为投资性房地产的后续计量转换为投资性房地产的后续计量754.1.3.2 采用公允价值模式对非投资性房采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量地产转换为投资性房地产的后续计量（1）投资性房地产按照转换当日的公）投资性房地产按照转换当日的公允价值计量。允价值计量。（2）转换当日公允价值）转换当日公允价值小于小于原账面价原账面价值的差
38、额，计入当期损益。（公允价值的差额，计入当期损益。（公允价值变动损益）值变动损益）（3）转换当日公允价值）转换当日公允价值大于大于原账面价原账面价值的差额，计入所有者权益。（资本值的差额，计入所有者权益。（资本公积，待该房地产处置时转出。）公积，待该房地产处置时转出。）764.1.3.2 采用公允价值模式对非投资性房采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量地产转换为投资性房地产的后续计量（1）房地产存货转换为投资性房地产）房地产存货转换为投资性房地产例例15：154（08版为例版为例14）149甲房地产公司将其开发的一栋写字楼甲房地产公司将其开发的一栋写字楼出租。租赁期开始
39、日出租。租赁期开始日207年年4月月15日。日。当日写字楼的账面余额当日写字楼的账面余额45 000万元，万元，公允价值为公允价值为47 000万元。万元。207年年12月月31日，该楼公允价值日，该楼公允价值48 000万元。万元。774.1.3.2 采用公允价值模式对非投资性房采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量地产转换为投资性房地产的后续计量（1）207年年4月月15日转换时日转换时借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 47 000 贷：开发产品贷：开发产品 45 000资本公积（其他）资本公积（其他）2 000 78（2）207年年12月月31日确认公允价值
40、日确认公允价值变动时变动时借：投资性房地产借：投资性房地产 公允价值变动公允价值变动 1 000贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 1 0004.1.3.2 采用公允价值模式对非投资性房采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量地产转换为投资性房地产的后续计量794.1.3.2 采用公允价值模式对非投资性房采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量地产转换为投资性房地产的后续计量（2）自用房地产转换为投资性房地产）自用房地产转换为投资性房地产例例16：165（08版为例版为例15）148甲企业将一办公楼出租，租赁期开始甲企业将一办公楼出租，租赁期开始日
41、为日为207年年10月月30日，租期日，租期3年。当年。当日该办公楼原价为日该办公楼原价为 50 000万元，已提万元，已提折旧折旧14 250万元，账面价值万元，账面价值35 750万万元，公允价值为元，公允价值为35 000万元。甲企业万元。甲企业采用公允价值模式计量。采用公允价值模式计量。804.1.3.2 采用公允价值模式对非投资性房采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量地产转换为投资性房地产的后续计量207年年10月月30日转换时：日转换时：借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 35 000 公允价值变动损益公允价值变动损益 750 累计折旧累计折旧 14
42、250 贷：固定资产贷：固定资产 50 000 81 4.2 投资性房地产的处置投资性房地产的处置4.2.1 采用成本模式计量的投资性房地采用成本模式计量的投资性房地产的处置产的处置企业应当将投资性房地产处置收入，企业应当将投资性房地产处置收入，扣除其账面价值和相关税费后的金额扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。计入当期损益。例例17：166（08版为例版为例16）14982例例18：166（08版为例版为例17）1492006年年3月，甲企业将一栋厂房拆除，月，甲企业将一栋厂房拆除，其土地准备增值后转让。该土地使用其土地准备增值后转让。该土地使用权的账面余额为权的账面余额为3 00
43、0万元，已计提摊万元，已计提摊销销900万元，剩余使用年限万元，剩余使用年限40年，按照年，按照直线法摊销，不考虑残值。直线法摊销，不考虑残值。209年年3月，月，甲企业将其出售，取得转让收入甲企业将其出售，取得转让收入 4 000万元，不考虑相关税费。万元，不考虑相关税费。4.2.1采用成本模式计量的投资性采用成本模式计量的投资性房地产处置房地产处置83（1）206年年3月转换日月转换日借：投资性房地产借：投资性房地产 土地使用权土地使用权 3000 累计摊销累计摊销 900贷：无形资产贷：无形资产 土地使用权土地使用权 3000 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）90
44、04.2.1采用成本模式计量的投资性采用成本模式计量的投资性房地产处置房地产处置84（2）按年计提摊销（应当提取）按年计提摊销（应当提取3年）年）借：其他业务成本借：其他业务成本 52.5贷：投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产累计折旧（摊销）52.5（3000 900）40=52.54.2.1采用成本模式计量的投资性采用成本模式计量的投资性房地产处置房地产处置85（3）209年年3月确认收入时月确认收入时借：银行存款借：银行存款 4000贷：其他业务收入贷：其他业务收入 4000（4）209年年3月结转成本时月结转成本时借：其他业务成本借：其他业务成本 1942.5 投资性房地产累计
45、折旧（摊销）投资性房地产累计折旧（摊销）1057.5贷：投资性房地产贷：投资性房地产 土地使用权土地使用权 3000 900 52.33=1057.54.2.1采用成本模式计量的投资性采用成本模式计量的投资性房地产处置房地产处置864.2.2 采用公允价值模式计量的采用公允价值模式计量的 投资性房地产的处置投资性房地产的处置例例19：167（08版为例版为例18，09改改）150一房地产开发公司将其开发的一栋写一房地产开发公司将其开发的一栋写字楼出租，租赁期开始日为字楼出租，租赁期开始日为207年年4月月15 日。日。87当日该写字楼账面余额当日该写字楼账面余额45 000万元，万元，公允价值
46、为公允价值为47 000万元。万元。207年年12月月31日，该项投资性房地产的公允价值日，该项投资性房地产的公允价值为为48 000万元。万元。208年年6月租赁期满，企业收回该项投月租赁期满，企业收回该项投资性房地产，以资性房地产，以55 000万元出售，款万元出售，款已收讫。已收讫。甲企业甲企业采用公允价值模式计量。采用公允价值模式计量。4.2.2 采用公允价值模式计量的采用公允价值模式计量的 投资性房地产的处置投资性房地产的处置88（1）207年年4月月15日转换日日转换日借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 47 000贷：开发产品贷：开发产品 45 000 资本公积资本公积 其
47、他资本公积其他资本公积 2 0004.2.2 采用公允价值模式计量的采用公允价值模式计量的 投资性房地产的处置投资性房地产的处置89（2）207年年12月月31日确认公允价值日确认公允价值变动变动借：投资性房地产借：投资性房地产 公允价值变动公允价值变动 1000 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 10004.2.2 采用公允价值模式计量的采用公允价值模式计量的 投资性房地产的处置投资性房地产的处置90（3）208年年6月出售时月出售时借：银行存款借：银行存款 55 000 公允价值变动收益公允价值变动收益 1 000 资本公积（其他）资本公积（其他）2 000 其他业务成本其他业务成
48、本 45 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 成本成本 47 000 公允价值变动公允价值变动 1 000 其他业务收入其他业务收入 55 0004.2.2 采用公允价值模式计量的采用公允价值模式计量的 投资性房地产的处置投资性房地产的处置914.2.2 采用公允价值模式计量的采用公允价值模式计量的 投资性房地产的处置投资性房地产的处置对于采用公允价值计量的投资性房地对于采用公允价值计量的投资性房地产，处置之前曾经计入资本公积和公产，处置之前曾经计入资本公积和公允价值变动损益的金额，允价值变动损益的金额，08版的会计版的会计处理是处理是调整其他业务收入调整其他业务收入，09版改为版改为调
49、整其他业务成本。调整其他业务成本。92 本章结束本章结束935.投资性房地产新旧准则比较投资性房地产新旧准则比较（1）要求单独核算和反映投资性房地产要求单独核算和反映投资性房地产原制度原制度不要求单独核算投资性房地产，相关资产不要求单独核算投资性房地产，相关资产作为固定资产或无形资产核算。作为固定资产或无形资产核算。新准则新准则将投资性房地产单独作为一项资产核算和将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自用房地产和作为存货的房地产反映，与自用房地产和作为存货的房地产加以区别，从而更加清晰地反映企业所持加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。有房地产的构成情况和盈利
50、能力。945.投资性房地产新旧准则比较投资性房地产新旧准则比较（2）适度引入了公允价值计量模式适度引入了公允价值计量模式原则上，对于投资性房地产的后续计量只原则上，对于投资性房地产的后续计量只允许在满足特定条件的情况下，可以对投允许在满足特定条件的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。量。956.投资性房地产新旧准则衔接投资性房地产新旧准则衔接（1）重新分类）重新分类首次执行日，应当根据投资性房地产的定首次执行日，应当根据投资性房地产的定义对资产进行重新分类，凡是符合投资性义对资产进行重新分类，凡是符合投资性房地产定义和确认条件的建筑物和土