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1、长兴太湖图影旅游度假区长兴太湖图影旅游度假区9号、号、10号地块市号地块市调报告调报告杭州华元房地产集团有限公司杭州华元房地产集团有限公司 投资部投资部2011年 5月项目市场调查报告项目市场调查报告三、项目周边环境分析三、项目周边环境分析项目区位分析四至及周边照片规划指标条件土地属性最终界定二、区域概况及规划分析二、区域概况及规划分析良渚镇概况良渚组团规划分析项目板块分析一、项目土地属性分析一、项目土地属性分析周边配套情况入驻开发商及周边楼盘情况楼盘汇总分析四、投资建议四、投资建议SWOT分析市调结论及投资建议第一部分第一部分 项目土地属性分析项目土地属性分析太湖图影旅游度假区区位分析太湖图
2、影旅游度假区区位分析图影区块概况：太湖图影旅游度假区位于长兴县东南部，太湖西岸，与湖州太湖旅游度假区市相邻，面积23.8平方公里。图影村概况：总面积为4平方公里。全村有805户农户，人口2850人。旅游资源：图影区块“面朝太湖、三面环山，腹拥湿地”，山、田、湖、漾兼备，具有优美的原生态环境；且区域内具有丰富的人文资源，独特的江南水乡民俗风情；区块西邻长兴四大名寺之一的碧岩禅寺，具有深厚的宗教文化底蕴。图影村目前正在规划高端旅游休闲度假区，不久的未来将会建设成为集生态、旅游、休闲、养生为一体的高端社区。是发展旅游度假区的上佳之地。图影旅游图影旅游度假区度假区 项目地块位于长兴图影村，依托沿太湖和
3、紧邻湖项目地块位于长兴图影村，依托沿太湖和紧邻湖州太湖旅游度假区等优势，该区域将规划为太湖图州太湖旅游度假区等优势，该区域将规划为太湖图影旅游度假区（去年正式启动）。影旅游度假区（去年正式启动）。地块四至分析地块四至分析太湖图影旅游度假区，自然环境较好，处于开发起步阶段，正在建设道路等基太湖图影旅游度假区，自然环境较好，处于开发起步阶段，正在建设道路等基础设施，并已启动拆迁工作，目前地块周边多为农田和农居房，该两块地为最础设施，并已启动拆迁工作，目前地块周边多为农田和农居房，该两块地为最先开发的两个大型项目。距离湖州太湖度假区约先开发的两个大型项目。距离湖州太湖度假区约1公里。公里。湖州太湖湖
4、州太湖度假区度假区地块仅隔滨湖大道面临太湖地块仅隔滨湖大道面临太湖地块紧邻滨湖景观大道地块紧邻滨湖景观大道湖州太湖旅游度假区湖州太湖旅游度假区63#64#地块现状为平地地块现状为平地地块现状为平地地块现状为平地地块在建规划地块在建规划1号路号路土地规划指标分析土地规划指标分析地块指标地块指标用地面积用地面积62774m2/33200m2用途用途商业容积率容积率2.2/2.55建筑层高建筑层高 详见规划设计要求起始价起始价8946万元/5233万元建筑密度建筑密度35%楼面价楼面价648元/m2/618元/m2保证金保证金4000万元/3000万元物业类型物业类型控制比例控制比例要求要求63号宗
5、地酒店建筑面积不小于4.6万平方米，酒文化展馆建筑面积不少于2.5万平方米。64号宗地商务楼对外销售面积不超过其建筑面积的2/3。配套要求配套要求其他要求其他要求1、在宗地合同签订后8个月内缴清全额地价款。2、63号宗地建成后的所有房产不得对外销售。3、64号宗地内洒店必须委托国际著名品牌酒店管理公司经营，不得对外销售；商务楼对外销售面积不得超过其建筑面积的2/3。项目初步定位分析项目初步定位分析区域位置：区域位置：优优周边配套：低周边配套：低交通出行：强交通出行：强项目仅隔滨湖景观大道面临太胡，风景优美。目前周边尚无配套交通发达，紧邻滨湖大道，离高铁站场只需10分钟车程商业氛围：低商业氛围：
6、低该两块宗地为最先该两块宗地为最先开发项目，商业氛开发项目，商业氛围需围需5年年以后逐步逐步提升形成。提升形成。地块特征：净地地块特征：净地地块原为种植苗木，地块原为种植苗木，现苗木已移植，现现苗木已移植，现为平地为平地第二部分第二部分 区域概况及规划分析区域概况及规划分析太湖图影旅游度假区概况太湖图影旅游度假区概况图影区块概况：太湖图影旅游度假区位于长兴县东南部，太湖西岸，与湖州太湖旅游度假区市相邻，面积23.8平方公里。图影村概况：总面积为4平方公里。全村有805户农户，人口2850人。旅游资源：图影区块“面朝太湖、三面环山，腹拥湿地”，山、田、湖、漾兼备，具有优美的原生态环境；且区域内具
7、有丰富的人文资源，独特的江南水乡民俗风情；区块西邻长兴四大名寺之一的碧岩禅寺，具有深厚的宗教文化底蕴。图影村目前正在规划高端旅游休闲度假区，不久的未来将会建设成为集生态、旅游、休闲、养生为一体的高端社区。是发展旅游度假区的上佳之地。图影旅游图影旅游度假区度假区 项目地块位于长兴图影村，依托沿太湖和紧邻湖项目地块位于长兴图影村，依托沿太湖和紧邻湖州太湖旅游度假区等优势，该区域将规划为太湖图州太湖旅游度假区等优势，该区域将规划为太湖图影旅游度假区（去年正式启动）。影旅游度假区（去年正式启动）。总体定位总体定位功能定位（功能定位（“一地四区一地四区”）：）：“长三角旅游度假第一目的地长三角旅游度假第
8、一目的地”“高端高端运动娱乐之区运动娱乐之区”“国际会议会展之区国际会议会展之区”“现代康体休养之区现代康体休养之区”“秀美生态观光之区秀美生态观光之区”“长三角一流的高端旅游度假区长三角一流的高端旅游度假区”“宗教文化片区宗教文化片区”“运动娱乐片区运动娱乐片区”“生态湿地片区生态湿地片区”“康疗养生片区康疗养生片区”“综合服务片区综合服务片区”“产业预留片区产业预留片区”“集镇生活片区集镇生活片区”具体功能分区具体功能分区较为适合开发养老公寓板较为适合开发养老公寓板块，约有上千亩土地，目块，约有上千亩土地，目前已有多家单位在洽谈开前已有多家单位在洽谈开发旅游度假项目，应重点发旅游度假项目，
9、应重点关注！关注！太湖图影旅游度假区现状情况太湖图影旅游度假区现状情况面朝太湖、三面环山、腹拥湿地、生态极好面朝太湖、三面环山、腹拥湿地、生态极好图影村图影村图影村图影村拆迁范围拆迁范围拆迁范围拆迁范围清淤范围清淤范围清淤范围清淤范围第三部分第三部分 项目周边环境分析项目周边环境分析项目周边配套情况项目周边配套情况太湖旅游度假区太湖旅游度假区63号号64号号太太湖湖项目仅隔滨项目仅隔滨湖景观大道湖景观大道面临太湖，面临太湖，相邻湖州太相邻湖州太湖旅游度假湖旅游度假区。区域内区。区域内尚无大型商尚无大型商业配套，需业配套，需五年以后逐五年以后逐步提升商业步提升商业氛围。氛围。紧邻的太湖旅游度假区
10、楼盘图紧邻的太湖旅游度假区楼盘图楼盘详细情况分析楼盘详细情况分析第四部分第四部分 项目投资建议项目投资建议项目项目SWOT分析分析地块周边已有汽车4S店、汽配城、机械市场及相关企业，已形成一定的商业办公氛围和需求；项目西侧及南侧已开发了多个大型楼盘项目，入住后将形成较大的商业配套需求；周边道路系统完善，且紧邻高架，交通便捷；地块属于良渚镇，距离市中心10公里左右，对市区客户群而言仍存在心理上距离较远的问题；项目周边项目仍以农居房为主，整体环境仍较差，尚需时日才能形成良好的商业氛围。项目东部区域规划为运河新城，是杭州重点开发区域，将打造城北副中心，未来发展潜力较大，本项目可借势受益；据了解该地块
11、已有意向单位据了解该地块已有意向单位康汽集康汽集团（大型汽车综合服务企业），团（大型汽车综合服务企业），项目周边多以汽车4S店、汽配和机械等专业市场为主，较为符合区域定位，且项目要求到良渚组团备案 。机会机会威胁威胁优势优势劣势劣势市调结论及投资建议市调结论及投资建议市调结论：市调结论：项目所在的勾庄板块目前以零散的农居点为主，大型楼盘均尚未入住，大型的商业等生活配套比较匮乏，同时还有许多工业企业驻扎在此，生活品质方面从目前来看还比较低层次。但随着该区域楼盘逐渐交房入住，人气将逐渐提升，对商业配套需求将逐渐显现；同时，该区域建有4S店聚集区、汽配和机械等专业市场，并且仍有不少企业聚集在该区域，商业和办公需求也较大。可见，商业办公类项目在该区域发展的市场空间较大。此外，随着运河新城的启动开发，未来该区域的发展潜力较大。投资建议：投资建议：该区域发展潜力较大，尤其是运河新城将陆续该区域发展潜力较大，尤其是运河新城将陆续推出多块商业地块，值得关注；但该地块由于某些原因，是推出多块商业地块，值得关注；但该地块由于某些原因，是收回再挂牌出让的地块，已内定给康汽集团，报名单位需到收回再挂牌出让的地块，已内定给康汽集团，报名单位需到良渚镇审核备案，本公司报名通过可能性较小，故不建议投良渚镇审核备案，本公司报名通过可能性较小，故不建议投资。资。汇报完毕汇报完毕!谢谢！谢谢！