第七章收益法及其运用.ppt

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1、PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT20 五月 2023第七章收益法及其运用第七章收益法及其运用PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT学习目标：学习目标：了解收益法的理论依据、适用的估价对象；了解收益法的理论依据、适用的估价对象；熟悉报酬资本化公式；熟悉报酬资本化公式；掌握收益期限确定、净收益求取、报酬率的求取、直接掌握收益期限确定、净收益求取、报酬率的求取、直接资本化法。资本化

2、法。PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT第一节第一节 收益法概述收益法概述一、收益法的含义一、收益法的含义 也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。方法。第一节第一节 收益法概述收益法概述 将预测的未来收益转换为价值，类似于根将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。据利息倒推本金，称为资本化。主要方法：主要方法：报酬资本化法（现金流量折现

3、）报酬资本化法（现金流量折现）、直直接资本化法（用资本化率或收益乘数计算）接资本化法（用资本化率或收益乘数计算）。收益法的本质是以房地产预收益法的本质是以房地产预期期收益为导向求取房地产价值，测收益为导向求取房地产价值，测算算出的价值称为收益价值。出的价值称为收益价值。第一节第一节 收益法概述收益法概述二、收益法的理论依据二、收益法的理论依据 收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPP

4、TPPT第一节第一节 收益法概述收益法概述二、收益法的理论依据二、收益法的理论依据 预期原理决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。基本思路：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定收益期限的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价值。PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT第一节第一节 收益

5、法概述收益法概述三、收益法适用的估价对象三、收益法适用的估价对象 收益法适用的对象：收益性房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有收益即可。不适用收益法的对象：无收益的项目，如行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT第一节第一节 收益法概述收益法概述四、收益法估价需要具备的条件四、收益法估价需要具备的条件 房地产未来的收益和风险都能够较准房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测确地预测。PPTPPTPPTP

6、PT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT第一节第一节 收益法概述收益法概述五、收益法估价的操作步骤五、收益法估价的操作步骤1.1.确定未来收益期限确定未来收益期限2.2.预测未来各期的净收益预测未来各期的净收益3.3.求取报酬率求取报酬率4.4.选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值 运用直接资本化法估价的运用直接资本化法估价的3 3个步骤个步骤（1 1）求取未来某一年的某种收益）求取未来某一年的某种收益（2 2）求取资本化率或收益乘数）求取资本化率或收益乘数（3 3）选

7、用恰当的直接资本化公式计算收益价格）选用恰当的直接资本化公式计算收益价格第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 1.1.最一般公式最一般公式V：房地产在估价时点的收益价值：房地产在估价时点的收益价值Ai：房地产的未来净运营收益：房地产的未来净运营收益Yi：房地产未来各期的报酬率：房地产未来各期的报酬率 n：房地产的收益期限：房地产的收益期限 第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，所以公式简化为：第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 实际收益发生在期初，则公式变形为：PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档

8、演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 净收益每年不变的公式的应用净收益每年不变的公式的应用 某写字楼是某写字楼是6年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限50年，不可续期。该写字楼在正常情况下每年的净收益为年，不可续期。该写字楼在正常情况下每年的净收益为80万元，该宗万元，该宗房地产的报酬率房地产的报酬率8.5%，计算其收益价值。，计算其收益价值。不同期限房地产价格的换算不同期限房地产价格的换算 已知无限年期的价格，求有限年期的价格：（

9、两房地产报酬率相等时）已知无限年期的价格，求有限年期的价格：（两房地产报酬率相等时）1.已知某宗收益性房地产已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为年收益权利的价格为2500元元/平方米，报平方米，报酬率为酬率为10%，计算该房地产，计算该房地产30年收益权利的价格。年收益权利的价格。2.己知某收益性房地产的收益期限为己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为年，报酬率为8%，价格为，价格为4000元元/m2：若该房地产的收益期限为：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为年，报酬率为6%，则其价格最接，则其价格最接近于（）元近于（）元/m2。49204920用于比较不同期限房地产价格的高

10、低用于比较不同期限房地产价格的高低 甲房地产的受益年限为甲房地产的受益年限为50年，单价为年，单价为2000元元/平米，乙房地产的收平米，乙房地产的收益年限为益年限为30年，单价为年，单价为1800元元/平米，报酬率为平米，报酬率为6%，其他条件相同，比，其他条件相同，比较两宗房地产价格高低。较两宗房地产价格高低。年限不同，不能直接比较，都还原为无穷年限的价值，年限不同，不能直接比较，都还原为无穷年限的价值，再比较，或者将再比较，或者将50年的甲房地产还原为年的甲房地产还原为30年的甲房地产，乙年的甲房地产，乙再与比较；或者将再与比较；或者将30年的乙房地产还原为年的乙房地产还原为50年的乙房

11、地产再比年的乙房地产再比与甲较或者甲乙都还原为年收益，在比较。与甲较或者甲乙都还原为年收益，在比较。PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT市场法中因期限不同进行的价格调整市场法中因期限不同进行的价格调整 某宗某宗5年前出让方式获得的年前出让方式获得的50年使用期限的工业用地，目前所处地年使用期限的工业用地，目前所处地段的基准地价为段的基准地价为1200元元/平米，该基准地价在评估时使用期限为法定最平米，该基准地价在评估时使用期限为法定最高年限高年限50年，除使用期限不同外，该工业用地的其

12、他状况与评估基准年，除使用期限不同外，该工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。现行土地报酬率为地价时设定的状况相同。现行土地报酬率为10%，请通过基准地价求，请通过基准地价求该工业用地的目前价格。该工业用地的目前价格。第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 3.3.净收益按一定数额递增的公式净收益按一定数额递增的公式（1）收益期限为有限年）收益期限为有限年 第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 3.3.净收益按一定数额递增的公式净收益按一定数额递增的公式（2）收益期限为无限年）收益期限为无限年 PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模

13、板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 4.净收益按一定数额递减的公式净收益按一定数额递减的公式 收益期限为无限年收益期限为无限年-b：净收益逐年递减的数额：净收益逐年递减的数额-未来第未来第n年的收益：年的收益：A-（n-1）b确定合理经营期，确定合理经营期，即年净收益为零时的期限即年净收益为零时的期限A-（n-1）b=0，求出，求出n。例题：例题：预计某宗房地产未来第一年的净收益为预计某宗房地产未来第一年的净收益为2525万元，此后每年的净收益会万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少在上一

14、年的基础上减少2 2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报酬率为经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报酬率为6%6%，请计，请计算该宗房地产的收益价格。算该宗房地产的收益价格。该宗房地产的合理经营期限该宗房地产的合理经营期限n计算如下：计算如下：令令A-（n-1）b=0有有25-（n-1）2=0n=252+1=13.5（年）（年）该宗房地产第该宗房地产第13年的净收益为：年的净收益为：A-（n-1）b=25-（13-1）2=1（万元）（万元）该宗房地产第该宗房地产第14年净收益为：年净收

15、益为：A-（n-1）b=25-（14-1）2=-1（万元）（万元）所以合理经营年限为所以合理经营年限为13.5年。年。该宗房地产的收益价格计算如下：该宗房地产的收益价格计算如下：PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 5.净收益按一定比率递增的公式净收益按一定比率递增的公式（1）收益期限为有限年）收益期限为有限年 g：净收益逐年递增的比率：净收益逐年递增的比率 未来第未来第n年的净收益为：年的净收益为：（2）收益期限为无限年）收益期限为无

16、限年PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT例题：例题：预计某宗房地产未来第一年的净收益为预计某宗房地产未来第一年的净收益为1616万元，此后每年的净收益会万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长在上一年的基础上增长2%2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为为9%9%，请计算该宗房地产的收益价格。，请计算该宗房地产的收益价格。某宗房地产土地使用权剩余年限为某宗房地产土地使用权剩余年限为4848年；预计该房地产未来第一年的年；预计该房地

17、产未来第一年的净收益为净收益为1616万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%2%；该类房；该类房地产的报酬率为地产的报酬率为9%9%。请计算该宗房地产的收益价格。请计算该宗房地产的收益价格。第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 6.净收益按一定比率递减的公式净收益按一定比率递减的公式（1）收益期限为有限年）收益期限为有限年（2）收益期限为无限年）收益期限为无限年有效毛收入逐年递增的比率为有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为，运营费用逐年递增的比率为gE I：有效毛收入：有效毛收入E：运营费用：运营费用gI:

18、I逐年递增的比率逐年递增的比率gE:E逐年递增的比率逐年递增的比率第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 7.净收益在前后两段变化规律不同的公式净收益在前后两段变化规律不同的公式（1）收益期限为有限年）收益期限为有限年 t：净收益有变化的期限：净收益有变化的期限（2）收益期限为无限年）收益期限为无限年第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 8.预知未来若干年后的价格的公式预知未来若干年后的价格的公式 V：房地产现在的价格：房地产现在的价格Ai：房地产未来：房地产未来t年期限的净收益，简称期间收益年期限的净收益，简称期间收益 Vt：房地产在未来第：房地产在未来第t年末的价

19、格年末的价格 t：持有房地产的期限：持有房地产的期限 公式二：上式中净收益每年不变为公式二：上式中净收益每年不变为A 公式三：难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对公式三：难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对于当前价格的变化率，增值率为于当前价格的变化率，增值率为 PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 8.预知未来若干年后的价格的公式预知未来若干年后的价格的公式 PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 O

20、ffice Office Office Office PPTPPTPPTPPT第二节第二节 报酬资本化法的公式报酬资本化法的公式 8.预知未来若干年后的价格的公式预知未来若干年后的价格的公式 公式适用条件公式适用条件 一是用于房地产目前的价格难以知道，但根据一是用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来价格或未来价格相对发展前景比较容易预测其未来价格或未来价格相对于当前价格的变化率的情况于当前价格的变化率的情况 二是对于收益期较长的房地产，不是按照其收二是对于收益期较长的房地产，不是按照其收益期来估价的，而是先确定一个合理的持有期，然益期来估价的，而是先确定一个合理的持有期

21、，然后预测持有期的净收益和持有期末的价值，再将他后预测持有期的净收益和持有期末的价值，再将他们折算为现值。们折算为现值。例题：例题：某宗房地产现行的价格为某宗房地产现行的价格为2000元元/m2，年净收益为，年净收益为200元元/m2，报酬率，报酬率为为10%，现获知该地区将兴建一座大型的现代火车站，该火车站将在，现获知该地区将兴建一座大型的现代火车站，该火车站将在6年年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元

22、元/m2。据此预计新。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到5000元元/m2。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。（自然增值请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。（自然增值外部性）外部性）。预测某宗房地产未来预测某宗房地产未来2年的净收益分别是年的净收益分别是55万和万和60万，万，2年后的价格分年后的价格分别比现在上涨别比现在上涨5%，该类房地产的报酬是，该类房地产的报酬是10%，求该房地产现在的价格。，求该房地产现在的价格。第三节第三节 收益期限的确定收益期限的确定 收益期限是估价对象自估价时点起至预期

23、未来可以收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获得收益的时间。获得收益的时间。建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。寿命结束的时间。土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。限结束的时间。建筑物经济寿命建筑物经济寿命运营收入等于运营费用时，经济运营收入等于运营费用时，经济寿命终结。寿命终结。第三节第三节 收益期限的确定收益期限的确定 三种情况：三种情况：（1 1）在建筑物剩余经济寿命与）在建筑物剩余经济寿命与土地使用权土地使用权剩余期限剩余期限同时结束的情同时结束

24、的情况下，收益期限为建筑物剩余经济况下，收益期限为建筑物剩余经济寿命或者土地使用权剩余期限寿命或者土地使用权剩余期限 （2 2）建筑物剩余经济寿命晚于）建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时，出让土地使用权剩余期限结束时，出让合同中未约定不可续期的，房地产合同中未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值；为收益期限计算的房地产价值；建建筑物要区分是否补偿筑物要区分是否补偿，如果有补偿，如果有补偿，则加上土地使用权剩余期限结束时则加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值（这是需要补偿建筑物的残余价值（这是需要补偿给原

25、土地使用者的）折算到估价时给原土地使用者的）折算到估价时点的价值；如果无补偿，则不考虑点的价值；如果无补偿，则不考虑建筑物残值得影响。建筑物残值得影响。PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT第三节第三节 收益期限的确定收益期限的确定 三种情况：三种情况：建筑物剩余经济寿命晚于土建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时，出让合地使用权剩余期限结束时，出让合同中未约定不可续期的，房地产的同中未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计

26、算的房地产价值；收益期限计算的房地产价值；建筑物要区分是否补偿建筑物要区分是否补偿，如，如果有补偿，则加上土地使用权剩余果有补偿，则加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值（这期限结束时建筑物的残余价值（这是需要补偿给原土地使用者的）折是需要补偿给原土地使用者的）折算到估价时点的价值；如果无补偿，算到估价时点的价值；如果无补偿，则不考虑建筑物残值得影响。则不考虑建筑物残值得影响。PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT第四节第四节 净收益的测算净收益的测算 一、净收益测算的基本原理一、

27、净收益测算的基本原理 基于租赁收入测算净收益基于租赁收入测算净收益投资法（优先考虑使用）投资法（优先考虑使用）基于营业收入测算净收益基于营业收入测算净收益利润法利润法 对于既有大量租赁收入又有营业收入的，宜通过租赁对于既有大量租赁收入又有营业收入的，宜通过租赁收入求取净收益收入求取净收益 净收益的计算是个难点问题。不同的估价对象，净收益的计算是个难点问题。不同的估价对象，净收益测算时，扣除的项目是不一致的。净收益测算时，扣除的项目是不一致的。第四节第四节 净收益的测算净收益的测算1.基于租赁收入测算净收益基于租赁收入测算净收益运营费用，维持房地产正常使用营业的必要支出运营费用，维持房地产正常使

28、用营业的必要支出运营费用构成：房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运运营费用构成：房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本，以及为承租人提供服务的费用转的成本，以及为承租人提供服务的费用运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括）运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括）抵押房地产，运营费用不包含抵押房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额抵押贷款还本付息额不包含折旧（不包括不包含折旧（不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销建筑物、土地取费费用的折旧摊销，但包括寿命比整体建，但包括寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等折旧），筑物经济寿命短的构

29、件、设备、装饰装修等折旧），重置提拔款重置提拔款是运营费是运营费用中的项目。用中的项目。不包含不包含改扩建费用改扩建费用改扩建增加了资产价值，所以不在运营费用里。改扩建增加了资产价值，所以不在运营费用里。不包含不包含所得税所得税与特定业主经营状况相关，所得税后称为税后现金流量。评与特定业主经营状况相关，所得税后称为税后现金流量。评估投资价值时，需要扣所得税，评估市场价值时，不扣所得税估投资价值时，需要扣所得税，评估市场价值时，不扣所得税第四节第四节 净收益的测算净收益的测算重置提拔款重置提拔款 就是为了设备到期时能有资金更新，平时专门提取的就是为了设备到期时能有资金更新，平时专门提取的资金，这

30、些资金在设备到期时，连本带利，刚好等于需资金，这些资金在设备到期时，连本带利，刚好等于需要更新的设备的价值。要更新的设备的价值。PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT第四节第四节 净收益的测算净收益的测算重置提拔款重置提拔款 就是为了设备到期时能有资金更新，平时专就是为了设备到期时能有资金更新，平时专门提取的资金，这些资金在设备到期时，连本带门提取的资金，这些资金在设备到期时，连本带利，刚好等于需要更新的设备的价值。利，刚好等于需要更新的设备的价值。PPTPPTPPTPPT文档演模板文档

31、演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT第四节第四节 净收益的测算净收益的测算两个重要指标：两个重要指标：1 1PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT第四节第四节 净收益的测算净收益的测算2.基于营业收入测算净收益基于营业收入测算净收益 特点：业主与经营者为同一主体，房地产租金与经营者特点：业主与经营者为同一主体，房地产租金与经营者利润没有分开利润没有分开 与租赁收入测算净收益的区别：与租赁收入测算净收益的区别：潜在毛收

32、入或有效毛收入变成了经营收入潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入要扣除归属于其他资本或经营的收益（正常利润）要扣除归属于其他资本或经营的收益（正常利润）PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT第三节第三节 选取可比实例选取可比实例 二、选取可比实例的要求二、选取可比实例的要求 1.1.数量要求：数量要求：3-103-10个个2.2.质量要求（四要求）质量要求（四要求）要求一：类似要求一：类似 区位相近；区位相近；用途相同；用途相同；权利性质相同；权利性质相同；档次相当；档次相当；规模相当；

33、规模相当；建筑结构相同。建筑结构相同。要求二：可比实例的交易类型应与估价目的吻合要求二：可比实例的交易类型应与估价目的吻合要求三：可比实例的成交日期应尽量接近估价时点要求三：可比实例的成交日期应尽量接近估价时点要求四：可比实例的成交价格应尽量为（或可修正为）要求四：可比实例的成交价格应尽量为（或可修正为）正常市场价格正常市场价格应与估价对象处在应与估价对象处在同一供求范围内同一供求范围内 0.5-20.5-2倍范围内倍范围内一年以上的不采用一年以上的不采用 PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPP

34、TPPT例题：例题：评估某套建筑面积为评估某套建筑面积为120120 的住宅在的住宅在20082008年年9 9月底市场价月底市场价值，收集了以下值，收集了以下4 4个交易实例，其中最适合作为可比实例的个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（）。是（）。A.甲甲 B.乙乙 C.丙丙 D.丁丁交易实例交易实例建筑面积（建筑面积（）用途用途 价格（元价格（元/）成交日期成交日期区位区位 正常情况正常情况 甲甲120居住居住58002007年年8月月 同一供需圈同一供需圈 正常交易正常交易 乙乙105居住居住60002008年年6月月 同一供需圈同一供需圈正常交易正常交易丙丙140办公办公65002

35、008年年9月月 同一供需圈同一供需圈正常交易正常交易丁丁135旅馆旅馆61002008年年7月月 不同一供需圈不同一供需圈正常交易正常交易PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT第三节第三节 选取可比实例选取可比实例 三、选取可比实例应注意的其他问题三、选取可比实例应注意的其他问题 估价具体对象应一致估价具体对象应一致不一致时可采用分配法不一致时可采用分配法交易实例较多时一定要选与估价对象最为类似的交易实例较多时一定要选与估价对象最为类似的 注意：注意：不能在区位上不能在区位上“舍近求远

36、舍近求远”；不能迎合委托人等的高估或者低估要求而普遍选取那些成交不能迎合委托人等的高估或者低估要求而普遍选取那些成交价格明显偏高或者偏低的交易实例；价格明显偏高或者偏低的交易实例；更不能迎合委托人等的高估或者低估要求，有符合可比实例更不能迎合委托人等的高估或者低估要求，有符合可比实例要求的实例不选取，而将那些明显不符合可比实例要求的交要求的实例不选取，而将那些明显不符合可比实例要求的交易实例作为可比实例。易实例作为可比实例。PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT第四节第四节 建立比较基准

37、建立比较基准 一、统一房地产范围一、统一房地产范围1.1.带有债权债务带有债权债务统一到不带债权债务统一到不带债权债务（1 1）可比实例带有债权债务的：）可比实例带有债权债务的：估价对象的房地产价格带债权债务的可比实例房估价对象的房地产价格带债权债务的可比实例房地产价格地产价格债权债务债权债务（2 2）估价对象带有债权债务的：）估价对象带有债权债务的：估价对象房地产价格不带债权债务的估价对象房估价对象房地产价格不带债权债务的估价对象房地产价格债权地产价格债权债务债务PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTP

38、PTPPTPPT第四节第四节 建立比较基准建立比较基准 一、统一房地产范围一、统一房地产范围2.2.含有非房地产成份含有非房地产成份统一到纯粹的房地产范围统一到纯粹的房地产范围（1 1）可比实例含有非房地产成份：）可比实例含有非房地产成份：估价对象的房地产价格含非房地产成份的可比估价对象的房地产价格含非房地产成份的可比实例房地产价格实例房地产价格非房地产成份的价格非房地产成份的价格（2 2）估价对象含有非房地产成份：）估价对象含有非房地产成份：估价对象房地产价格不含非房地产成份的估价估价对象房地产价格不含非房地产成份的估价对象房地产价格非房地产成份的价格对象房地产价格非房地产成份的价格 3.3

39、.实物范围不同实物范围不同统一到估价对象的房地产范围统一到估价对象的房地产范围 补充可比实例缺少的范围，扣除可比实例多的补充可比实例缺少的范围，扣除可比实例多的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT第四节第四节 建立比较基准建立比较基准 二、统一付款方式二、统一付款方式 通常要将分期支付的可比实例成交价格折通常要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额。算为在其成交日期一次性

40、付清的金额。具体方法通过折现计算（具体方法通过折现计算（FP）（）（AP）折算时注意：计息期的时间单位和利息折算时注意：计息期的时间单位和利息率的时间单位要一致。率的时间单位要一致。PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT第四节第四节 建立比较基准建立比较基准 三、统一价格单位三、统一价格单位（1 1）统一价格表示单位：）统一价格表示单位：可用总价也可用单价，一般为单价可用总价也可用单价，一般为单价 ，通常是单位面积的价格。，通常是单位面积的价格。（2 2）统一币种和货币单位：）统一币种和

41、货币单位：不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。但是如果不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。但是如果在币种换算之前已进行了市场状况调整的话，则采用估价时点的市场在币种换算之前已进行了市场状况调整的话，则采用估价时点的市场汇价进行换算。汇价进行换算。（3 3）统一面积内涵和单位：）统一面积内涵和单位：建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算 建筑面积下的单价建筑面积下的单价建筑面积套内建筑面积下的单价建筑面积套内建筑面积下的单价套内建筑套内建筑面积使用面积下的单价面积使用面积下的单价使用面积总价使用面积总价 一般情况下一般情况下,建筑面积

42、下的单价套内建筑面积下的单价使用建筑面积下的单价套内建筑面积下的单价使用面积下的单价。面积下的单价。PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT例题：例题：1.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为为120平方米，经调查，其成交价格为平方米，经调查，其成交价格为150万元，另有万元，另有20平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面面积计算的比

43、准，则按建筑面面积计算的比准价格是（）元价格是（）元/平方米。平方米。A.8571 B.10000 C.13393 D.15625 2.在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（）。）。A.统一房地产范围统一房地产范围B.统一付款方式统一付款方式C.统一价格单位统一价格单位D.统一市场状况统一市场状况 PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Of

44、fice Office Office Office PPTPPTPPTPPT第五节交易情况修正第五节交易情况修正 一、交易情况修正的含义一、交易情况修正的含义 将非正常的成交可比实例价格，修正为将非正常的成交可比实例价格，修正为正常价格。正常价格。PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT第五节交易情况修正第五节交易情况修正 二、成交价格偏离正常价格的因素二、成交价格偏离正常价格的因素+交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解；交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解；+交易双方或某

45、一方对所交易的房地产有特殊偏好；交易双方或某一方对所交易的房地产有特殊偏好；+强迫出售或强迫购买；强迫出售或强迫购买；+利害关系人之间的交易；利害关系人之间的交易；+交易税费非正常负担；交易税费非正常负担；+相邻房地产的合并交易；相邻房地产的合并交易；+特殊交易方式的交易。特殊交易方式的交易。PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT第五节交易情况修正第五节交易情况修正 三、交易情况修正的方法三、交易情况修正的方法 差额法：可比实例的成交价格差额法：可比实例的成交价格交易情况修正额交易情况修

46、正额=可可比实例正常市场价格（用加减法）；比实例正常市场价格（用加减法）；百分率法：可比实例的成交价格百分率法：可比实例的成交价格交易情况修正系数交易情况修正系数=可比实例正常市场价格（用乘法）。可比实例正常市场价格（用乘法）。以正常市场价格为以正常市场价格为基准来确定基准来确定 PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT百分率法百分率法+如可比实例成交价格比其正常市场价格高低如可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为的百分率为%；(1)可比实例正常市场价格可比实例正常市场价格*(1%

47、)=可比实例成交价格可比实例成交价格(2)可比实例成交价格可比实例成交价格*(1/(1%)=可比实例正常市场价格可比实例正常市场价格 PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT第五节交易情况修正第五节交易情况修正 四、交易税费的非正常负担四、交易税费的非正常负担正常成交价格应由卖方缴纳的税费卖方实际得到的价格（净得）正常成交价格应由卖方缴纳的税费卖方实际得到的价格（净得）正常成交价格应由买方缴纳的税费买方实际付出的价格正常成交价格应由买方缴纳的税费买方实际付出的价格买方实际付出的价格卖方实际

48、得到的价格应由买卖双方缴纳的税费买方实际付出的价格卖方实际得到的价格应由买卖双方缴纳的税费应由卖方缴纳的税费正常成交价格应由卖方缴纳的税费正常成交价格应由卖方缴纳的税费比率应由卖方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费正常成交价格应由买方缴纳的税费正常成交价格应由买方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费比率 关键：确定价格是由哪一方实际得到的关键：确定价格是由哪一方实际得到的 PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT第五节交易情况修正第五节交易情况修正 四、交易税费的非正常负担四、交易税费的非正常负

49、担记忆窍门：记忆窍门：（1 1）不存在转嫁时，）不存在转嫁时，“该是谁的，就是谁的该是谁的，就是谁的”。联系实际记。联系实际记忆忆买方买了后，还要去交税。买价就是正常成交价格，交税后就是实际付买方买了后，还要去交税。买价就是正常成交价格，交税后就是实际付出额出额卖方得到了买方支付的正常成交价格后，也要去交税，税后才是卖方实卖方得到了买方支付的正常成交价格后，也要去交税，税后才是卖方实际得到的金额际得到的金额（2 2）存在转嫁时，站在税费被转嫁的一方视角）存在转嫁时，站在税费被转嫁的一方视角,看他的正常成看他的正常成交价格交价格.只要考虑承担的被转嫁部分的税费，而其自身应该只要考虑承担的被转嫁部

50、分的税费，而其自身应该承担的税费不考虑承担的税费不考虑 转嫁给了卖方转嫁给了卖方,那么就用卖方实际得到的价格那么就用卖方实际得到的价格-应由买方承担的税费应由买方承担的税费=正常正常成交价格成交价格 转嫁给了买方转嫁给了买方,就用买方实际付出的价格就用买方实际付出的价格+应由卖方承担的税费应由卖方承担的税费=正常成交正常成交价格价格 PPTPPTPPTPPT文档演模板文档演模板文档演模板文档演模板 Office Office Office Office PPTPPTPPTPPT例题：例题：某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元元/平方米，