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1、第七章收益法及其运用【本章的特点】考题所占分值大理论性非常强，技术含量高计算题多，难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义 熟悉二、收益法的理论依据 熟悉三、收益法适用的估价对象和条件 掌握1.收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤 熟悉第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式 掌握二、净收益每年不变的公式 掌握（一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式（
2、三）净收益每年不变的公式的作用1.直接用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3.用于比较不同期限房地产价格的高低4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前若干年有变化的公式 掌握1.收益期限为有限年的公式2.收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式 熟悉1.收益期限为有限年的公式2.收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式 熟悉六、净收益按一定比率递增的公式 掌握七、净收益按一定比率递减的公式 熟悉1.收益期限为有限年的公式2.收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格公式 掌握第三节收益期限的确定第四节净收益的求取一、净收益测算的基本原理
3、掌握1.基于租赁收入测算净收益的基本原理2.基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的求取 掌握1.出租的房地产净收益的求取2.营业的房地产净收益的求取3.自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题 熟悉1.有形收益和无形收益2.实际收益和客观收益3.乐观估计、保守和最可能估计四、净收益流模式的确定 熟悉第五节报酬率的求取 熟悉一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法1.累加法2.市场提取法3.投资报酬率排序插入法第六节直接资本化法一、直接资本化法概述 熟悉（一） 直接资本化法的含义及其基本公式（二） 几种收益乘数法1.毛租金乘
4、数法2.潜在毛收入乘数法3.有效毛收入乘数法4.净收益乘数法二、资本化率和收益乘数的求取方法 熟悉三、资本化率与报酬率的区别和关系 掌握四、直接资本化法与报酬资本化法的比较 了解1.直接资本化法的优缺点2.报酬资本化法的优缺点第七节投资组合技术和剩余技术 掌握一、投资组合技术1.土地与建筑物的组合2.抵押贷款与自有资金的组合二、剩余技术1.土地剩余技术2.建筑物剩余技术3.自有资金剩余技术4.抵押贷款剩余技术第八节收益法总结和运用举例一、收益法总结二、收益法运用举例 第一节收益法概述1.收益法的概念。也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。将预测的
5、未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。主要方法：直接资本化法和报酬资本化法收益法的本质是以房地产预期未来收益为导向求取房地产价格，测算出的价值称为收益价格2.收益法的理论依据（熟悉）预期原理决定房地产当前价值的，重要的不是其历史价格、开发建设已花费的成本或者过去的房地产市场状况，而是房地产基于市场的未来所能带来的收益。基本思路：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益
6、的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。例题：（判断题）房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。【2009年真题】提示：参见教材P210、211 答疑编号500434070101正确答案错误答案解析如果选取较高的报酬率或资本化率，会使得最终的评估结果更低。这样非但没有考虑无形收益，反而还降低了这种无形收益。应该是选取较低的报酬率或资本化率。3.收益法适用的估价对象（掌握）收益法的适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所
7、属的这类房地产有获取收益的潜在能力即可。4.收益法估价需要具备的条件房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）5.收益法的操作步骤（熟悉）搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料。预测估价对象的未来收益（净收益）。求取报酬率或资本化率、收益乘数。选用适宜的收益法公式计算收益价格。 第二节报酬资本化法的公式1.一般公式（掌握）一般公式收益法的原理公式-V：房地产在估价时点的收益价格-A：房地产的未来净运营收益-Y：房地产的报酬率-n：房地产的收益期限-V:房地产在估价在实际估价中， 一般报酬率长期维持不变，所以公式简化为：后面各种公式均是此公式的特例。以上均假设净收益发生在期末，
8、如实际发生在期初，则公式变形为公式中的A、Y、n应一致，而且一般以年为单位2.净收益每年不变的公式（掌握）【例7-1】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%。请计算该宗房地产的收益价格。提示：参见教材P216 答疑编号500434070102【解】该宗房地产的收益价格计算如下：净收益每年不变的公式的作用：直接用于测算价格。用于土地使用期限、收益期限等不同的房地产或者租赁期限不同的租赁权价格之间的换算。某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租
9、用其中1000m2的面积，约定租赁期限为20年 ，第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/m2，假设折现率为10% 。请计算目前该承租人权益价值。【2008年真题】提示：参见教材P216 答疑编号500434070103答案解析也就是租赁权价值。年租金=30*12*1000=36万元【重点】不同期限房地产价格之间的换算已知无限年期的价格，求有限年期的价格在不同年期之间换算。两房地产报酬率相等时，两房地产报酬率不相等时，例题：教材217页例7-3提示：参见教材P217 答疑编号500434070104答案：
10、2409.98解析：己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2。【2006年真题】A.3816B.3899C.4087D.4920提示：参见教材P218答疑编号500434070105正确答案D另外一种思路。因为这种房地产的年收益总是一样的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折现率计算其价值。4000=A/8%1-（1+8%）-50,解得A=326.97326.97/6%1-（1+6%）-40=4920用于比较不同期限房地产价格的高低。P219例7-5提示：参见教材P219 答疑编号500
11、434070106答案：用于市场法中因期限不同进行的价格调整。P219例7-6提示：参见教材P219 答疑编号500434070107答案：用于计算在某种报酬率下，收益期长到何时，有限期的价格接近于无限年的价格。3.净收益在前若干年有变化的公式（掌握）收益期限为有限年的公式-t:净收益有变化的期限收益期限为无限年的公式-t:净收益有变化的期限适用范围： 根据估价对象的经营状况，对其在未来35年或可以预测的更长时期的净收益做出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产价格【例7-7】某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万
12、元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。提示：参见教材P221答疑编号500434070201【解】该宗房地产的收益价格计算如下：【例7-8】通过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到未来所有每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。提示：参见教材P221 答疑编号500434070202【解】该宗房地产的收益价格计算如下：与例7-7的38年收益期限的房地产价格300
13、.86万元相比，例7-8收益期限为无限年的房地产价格要高9.34万元（310.20-300.86=9.34）4.净收益按一定数额递增的公式（熟悉）收益期限为有限年公式：公式的假设前提净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A+（n-1）b报酬率为Y,Y不等于零收益期限为有限年n收益期限为无限年公式：公式的假设前提净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递增,至未来第n年为A+（n-1）b报酬率大于零为Y收益期限为无限年5.净收益按一定数额递减的公式（熟悉）公式: -b：净收益逐年递减的数额-未来第n年的收益：A-（n-1）b假设前提净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递减,未
14、来第n年的价值为A-（n-1）b报酬率为Y,Y不等于零收益期限为有限年n,且n小于等于A/b +1确定合理经营期年净收益为零时的期限 A-（n-1）b=0，求出n【例7-9】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。提示：参见教材P222 答疑编号500434070203【解】该宗房地产的收益价格计算如下：【例7-10】预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定
15、情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。提示：参见教材P223 答疑编号500434070204正确答案该宗房地产的合理经营期限n计算如下：令A-（n-1）b=0有25-（n-1）2=0n=252+1=13.5（年）该宗房地产第13年的净收益为：A-（n-1）b=25-（13-1）2=1（万元）该宗房地产第14年净收益为：A-（n-1）b=25-（14-1）2=-1（万元）所以合理经营年限为13.5年。该宗房地产的收益价格计算如下：6.净收益按一定比率递增的公式（掌握）收益期限为有限年的公式g：净收益逐年递增的比率，未来第n年的净收益为A（1+g）n-1公式的假设前提1.
16、净收益未来第1年为A，此后按比率g逐年递增2.gY3.收益期限为有限年n如g=Y时，V = A【例7-11】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。提示：参见教材P225答疑编号500434070205正确答案该宗房地产的收益价格计算如下：收益期限为无限年的公式【例7-12】预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%，请计算该宗房地产的
17、收益价格。答疑编号500434070206正确答案该宗房地产的收益价格计算如下：7.净收益按一定比率递减的公式（熟悉）收益期限为有限年的公式收益期限为无限年的公式有效毛收入逐年递增的比率为gI,运营费用逐年递增的比率为gE有限年期的公式-I：有效毛收入-E：运营费用-gI:I逐年递增的比率-gE：E逐年递增的比率有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，或者一个逐年递增另一个逐年递减无限年期的公式【例7-13】预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5%，运营费用增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，请计算
18、该宗房地产的收益价格。提示：参见教材P227 答疑编号500434070207正确答案该宗房地产的收益价格计算如下：合理经营期限的确定【例7-14】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为16万元，运营费用第一年为8万元，此后每年会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。提示：参见教材P2237答疑编号500434070208正确答案由于一定期限之后，该宗房地产的运营费用会超过有效毛收入，所以在计算其收益价格之前，先计算其合理经营期限n:因为I-E（1+gE）n-1=0所示16-8（1+2%）n-1=0n=36（年）该宗房地产的收益价格计算如下：注：
19、这个n是1.02n2时求得的值，相当于使用年限N减去1后的值，请勿混淆。8.预知未来若干年后的价格的公式（八个公式）（掌握）-V：房地产现在的价格-Ai:房地产未来t年期限的净收益，简称期间收益-Vt：房地产在未来第t年末的价格-t：持有房地产的期限公式二:上式中净收益每年不变为A, 公式三：难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对于当前价格的变化率，增值率为（了解）公式四：如果预测的是未来价格每年上涨率为g，即Vt=V（1+g）t公式五：净收益不是每年不变，而是按一定的数额b递增公式六：净收益如果按一定的数额b递减，公式七：净收益如果按一定的比率g递增公式八，净收益如果按一定的比率g递减【例
20、7-15】某宗房地产现行的价格为2000元/m2,年净收益为200元/m2,报酬率为10%，现获知该地区将兴建一座大型的现代火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到5000元/m2。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。提示：参见教材P230答疑编号500434070209正确答案获知兴建火车站后该宗房地产的价格计算如下：可见，该宗房地产在获知兴建火车站之后，价格由2000元/m2上涨到3693元/m2【例7-16】某写
21、字楼过去的市场价格为12000元/m2,目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/m2。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/m2 ,转让该写字楼的税费为市场价格的6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%。请求取该写字楼的价值。提示：参见教材P230 答疑编号500434070210【解】该写字楼目前的价值求取如下：【例7-17】某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产
22、的报酬率为10%。请求取该旧办公楼的价值。提示：参见教材P230 答疑编号500434070211【解】该旧办公楼的价值求取如下：【例7-19】某宗收益性房地产，预测其未来第一年的净收益为24000元，未来5年的净收益每年增加1000元，价格每年上涨3%，报酬率为9.5%。请求取该宗房地产当前的价格。答疑编号500434070212正确答案选用下列公式求取该宗房地产当前的价格：根据题意已知：A=24000（元）b=1000（元）t=5（年）VT=V（1+3%）5（元）Y=9.5%将上述数据代入公式后计算如下：对上述等式进行合并同类项并计算后得到：V=376096.65（元）公式适用条件一是用于
23、房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来价格或未来价格相对于当前价格的变化率的情况二是对于收益期较长的房地产，不是按照其收益期来估价的，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期的净收益和持有期末的价值，再将他们折算为现值。 第三节收益期限的确定收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获得收益的时间。建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。三种情况的处理：两者同时结束，以其共同的期限作为收益期限。建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限，计算的
24、房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时，出让合同中未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值出让合同中已约定不可续期的，以土地使用权剩余期限为收益期限 第四节净收益的求取1.净收益测算的基本原理（掌握）基于租赁收入测算净收益投资法基于营业收入测算净收益利润法对于既有大量租赁收入又有营业收入的，宜通过租赁收入求取净收益3.1.1 基于租赁收入测算净收益基本公式：净收益潜在毛租金收入空置和收租损失其他收入运营费
25、用有效毛收入运营费用相关概念：净收益 潜在毛收入 空置和收租损失 有效毛收入 运营费用运营费用的构成：房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本，以及为承租人提供服务的费用。运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括）不包含抵押贷款还本付息额，如扣除为税前现金流量不包含折旧（不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销，但包括寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等折旧）不包含改扩建费用可用假设开发法来测算改扩建项目不包含所得税与特定业主经营状况相关，所得税后称为税后现金流量两个重要指标：可以通过市场提取法获得净收益率=1-运营费用率某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩
26、余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。【2006年真题】A.521B.533C.695D.711提示：参见教材P216、P233答疑编号500434070301正确答案A年租金收入5001201272（万元）运营费用7225%=18（万元）净收益72-18=54（万元）【多选题】某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。【2008年真题】
27、 A.电费B.物业管理费C.水费D.供暖费E.房地产税提示：参见教材P234答疑编号500434070302正确答案CDE2.基于营业收入测算净收益特点：业主与经营者为同一主体，房地产租金与经营者利润没有分开与租赁收入测算净收益的区别潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入要扣除归属于其他资本或经营的收益3.不同收益类型房地产净收益的求取（掌握）出租的房地产净收益的求取计算公式：净收益租赁收入由出租人负担的费用租赁收入（2项）：租金收入、租赁保证金或押金的利息出租人负担的费用（6项）：维修费，管理费，保险费，房地产税，租赁费用，租赁税费。现实出租人负担的费用名义租金，计算时要转变成实际租金由双方在
28、租赁合同中约定。【单项选择题】某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元. 【2009年真题】A.245 B.275 C.315 D.355提示：参见教材P236答疑编号500434070303正确答案D答案解析水电供暖费，不是真正的房租，抵押贷款还本付息额也不包括在收益性房屋的使用成本中。500-30-50-65=355营业的房地产净收益的求取商业经营的
29、房地产：净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润工业生产的房地产：净收益=产品销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润农地净收益的测算：净收益=农地年产值-各种费用-投资利息-农业税-农业利润自用或尚未使用的房地产净收益的求取。可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料来测算，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出。混合收益的房地产净收益的求取：3种方法 方法1：首先区分变动费用和固定费用，将各种类型的收入分别减去相应的变动费用，再减去加总的固定费用。方法2：首先测算各种类型的收入，再测算各种类
30、型的费用，再将总收入减去总费用方法3：把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，分别求出各自的净收益，再相加得出总的净收益3.求取净收益应注意的问题（熟悉）有形收益和无形收益有形收益是由房地产带来的直接货币收益无形收益是指房地产带来的间接利益在求取净收益时既要包括有形收益，又要考虑各种无形收益无形收益难以货币化，难以在计算净收益时考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。注意不要重复计算无形收益实际收益和客观收益实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，一般不能直接用于估价。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，可以作为估价的依
31、据。【重点】租约的限制有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租赁合同中约定的租金，即实际租金，租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金例7-20某商店的土地使用期限为40年，自2003年10月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2004年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格。提示：参见教材P239答疑编号5004340
32、70304解该商场2007年10月1日带租约出售时的正常价格测算如下：（1）商店一层价格的测算：租赁期限内年净收益=200180（1-25%）12=32.40（万元）租赁期限外年净收益=200200（1-25%）12=36.00（万元）=375.69（万元）（2）商店二层价格的测算：年净收益=200120（1-25%）12=21.60（万元）=229.21（万元）该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格=375.69+229.21=604.90（万元）【重点】承租人权益价值评估成本节约资本化法，即：承租人权益价值=某种权益或资产的价值等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和承租人权益
33、价值评估等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和合同租金低于市场租金，承租人就有价值合同租金高于市场租金，承租人权益价值为负有租约限制下的价值无租约限制下的价值承租人权益价值乐观估计、保守估计和最可能估计估价时应同时给出净收益的三种估计值：乐观估计值、保守估计值、最可能的估计值除了评估房地产抵押价值应遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值外，其他目的的估价都应选用最可能的估计值就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。【2009年真题】A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.最可能的估计值提示：参
34、见P241答疑编号500434070305正确答案BE答案解析预测净收益时存在乐观估计、保守估计和最可能估计。如果是评估抵押价值，那么根据谨慎原则，应该选择较保守的估计；如果是评估抵押价值以外的其他价值，则应该选择最可能的估计值。CD的说法，过高或过低，这种说法本身就是错误的。4.净收益流模式的确定净收益每年基本上固定不变净收益A的求取方法：过去数据简单算术平均法未来数据简单算术平均法未来数据资本化公式法（最合理的方法）净收益每年基本上按照某个固定的数额递增或递减净收益每年基本上按照某个固定的比率递增或递减其他有规则的变动情况例7-22某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上
35、固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益价格。提示：参见教材P242答疑编号500434070306解该宗房地产的收益价格求取如下：=25.02（万元）解释：将四年的收益转变为年金。=244.67（万元）解释：再将年金转变为40年的收益现值。 第五节报酬率的求取1.报酬率的实质（熟悉） 投资回收所投入资本的回收，即保本。投资回报所投入资本全部回收以后所获得的额外资金，即报酬。投资收益与风险呈正相关。所选取的报酬率，应等同于获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率房地产价值与报酬率负相关。不同地区、时期
36、、用途、类型的房地产由于风险不同，所以报酬率也各不相同 【单选题】报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。【2009年真题】A.报酬率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率提示：参见教材P242答疑编号500434070401正确答案D答案解析报酬率是投资回报和投入资本的关系，A说成了投资回收。投资回收只是保本。风险大，风险报酬高。二者是正比关系。B也不对。能获得额外报酬时，投资者的
37、报酬率可以适当降低，C也不对。土地投资可靠，风险小，所以要求的报酬率比其他长期投资的报酬率可以低一些2.报酬率的求取方法（熟悉）方法一 累加法：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率方法二 市场提取法无限年期，利用公式Y=A/V有限年期，利用公式采用试错法试算，再线性内插收益按一定比例递增且收益期限无限时，利用公式方法三 投资报酬率排序插入法搜集与报酬率有关的资料将不同类型的报酬率从低到高按顺序排列将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，确定估价对象风险程度所处的位置根据位置，在图表上找出对应的报酬率 第六节直接资本化法1.直接资本化法
38、概述（熟悉）将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率，或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法 第一种方式 第二种方法（乘数法）【重点】乘数的类型乘数种类公式优点缺点毛租金乘数法（租售比价）房地产价值毛租金毛租金乘数方便易行比较客观避免多层次测算产生的误差忽略了房地产租金以外的收入忽略了空置率和运营费用的差异潜在毛收入乘数法房地产价值某一年的潜在毛收入毛收入乘数考虑了房地产租金以外的收入但没有考虑空置和运营费用的差异比较粗略有效毛收入乘数法房地产价值某一年的有效毛收入有效毛收入乘数考虑了房地产租金以外的收入考虑了空置率没有考虑运营费用的差异净收益乘数法房地产价值某一年的净收益
39、净收益乘数是资本化率的倒数2.资本化率和收益乘数的求取方法（熟悉）资本化率和收益乘数可用市场提取法综合资本化率：净收益率/有效毛收入乘数资本化率与报酬率的关系（转换）投资组合技术（组成部分求整体）如果可比实例与估价对象的净收益流模式相同，可用估价对象的净收益率或运营费用率和可比实例的有效毛收入乘数来求取估价对象的综合资本化率3.资本化率与报酬率的区别和关系（掌握）R和Y都是将房地产未来预期收益转换为价值的比率区别：方法不同资本化率是一步就将房地产未来预期收益转换为价值，而报酬率是通过折现方式实现，可以有多步性质不同资本化率是表示从收益到价值的比率，并不表示获利能力，而报酬率则是表示获利能力影响
40、因素不同报酬资本化法中，净收益流模式不同，计算公式有所不同，而资本化法中是不区分净收益流模式【重点】不同净收益流模式中报酬率与资本化率的换算（四种情况）无限年期情况下 R=Y有限年期净收益按一定比率g递增且无限年期R=Y-g预知未来若干年后的价格相对变动情况例7-23某宗房地产的未来净收益流见表7-4。假定报酬率为10%，请求取其资本化率。某宗房地产的未来净收益流年份12345净收益（元）500052505600585065000提示：参见教材P252答疑编号500434070402正确答案先求取该宗房地产的价值。该宗房地产的价值为其未来各年净收益的现值之和，计算结果见下表。某宗房地产未来净收
41、益的现值年份12345合计净收益（元）500052505600585065000现值（元）4545.454338.844207.633995.6340359.8957447.17求出了该宗房地产的价值之后，其资本化率为未来第一年的净收益与价值的比率，即：=8.70%例7-23由于净收益流是无规则变动的，所以资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。4.直接资本化法与报酬资本化法的比较（了解）直接资本化法的优点：不需要预测未来许多年的收益，只需测算第一年的收益。资本化率或收益乘数直接来源于市场上收益与价格的对比关系，能较好地反映市场实际情况。计算简单缺点：要求有较多与估价对象的净收益模式相同的类似房地产来求取资本化率或收益乘数，对可