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1、长宁来福士广场物业管理服务方案2013年10月2 CBRE|长宁来福士广场目录一.整体服务理念二.各区域服务重点三.服务方式与酬金四.部分项目经验分享五.公司介绍3 CBRE|长宁来福士广场物业管理服务1)整体服务理念管理区域划分与人员进场计划5 CBRE|长宁来福士广场27层写字楼建筑面积：33,52220层写字楼建筑面积：28,67341层写字楼建筑面积：83,791T1,T2裙房建筑面积：83,945T3裙房建筑面积：17,060T3T1T2保护建筑建筑面积：5,690东区裙房西区裙房物业总体管理界面6 CBRE|长宁来福士广场物业管理界面业主营运及物管中心物业管理界面说明甲方运营部门
2、长宁来福士世邦魏理仕物业管理中心7 CBRE|长宁来福士广场T1客服（4人）T2客服（2人）T3客服（2人）西商客服（3人）东商客服（5人）物业管理中心总体人员架构(拟)分包服务：保洁服务 保安服务、高配、绿化、虫控、特种设备维保等管理中心人员小计：114人外判保洁：198人外判保安：312人 合计：624人 消防安全管理专员（1人）客服主管（1人）工程部经理（1人）工程文秘（1人）工程领班（4人）出纳（1人）物业主任（2人）保安主管（1人）总经理秘书（1人）物业经理（1人）会计（1人）主管工程师（4人）物业助理（6人）管理中心接待（1人）写字楼接待（6人）工程员工（61人）财务经理（1人）行
3、政人事主任（1人）文员兼仓管（2人）物业总经理（1人）8 CBRE|长宁来福士广场工程员工工程经理：1位工程文秘：1位主管工程师：4位工程领班：4位弱电技工：8位强电技工：18位暖通技工：18位给排水技工：8位万能工：8位仓管工：1位共计：71位外判保洁清洁主管：1位清洁领班：8位外围、机动岗：66位T1保洁：27位T2&T3保洁：31位商场清洁工：48位车库清洁工：17位共计：198位外判保安保安主管：1位保安领班：6位监控、外围、机动岗：90位卸货区保安：12位T1保安：32位T2&T3保安：47位商场保安：76位车库管理保安：48位共计：312位物业管理中心细分岗位分布9 CBRE|长宁
4、来福士广场物业管理中心保安岗位图保安主管编制1名保安领班编制6名机动岗编制48名地下车库出入口门岗（岗位5个、编制20名）地下车库岗位14个，编制28名非机动车库岗位2个，编制6名T1保安岗位15个，编制32名T2保安岗位11个，编制26名T3保安岗位8.5个，编制21名西区商场岗位7.5个，编制18名东区商场岗位25个，编制58名卸货区岗位3个，编制12名监控中心岗位3个，编制12名外围保安岗位4个，编制16名外围巡逻岗位2个，编制8名T1办公楼T2办公楼T3办公楼西区商场东区商场地下车库监控中心卸货区10 CBRE|长宁来福士广场2015年 2016年 Q4 Q1 Q2 及 Q3 Q1 Q
5、3物业管理服务阶段简述首期交付及对外宣传推广配合西区商场、T3办公楼交付T1办公楼交付运行优化方案进行及服务提升T2办公楼交付出售型写字楼交付及同期跟进二装管理（交叉施工）筹备期预算及开办费用确定物业服务中心团队建设各项开办启动工作整体承接查验东区商场交付2014年11 CBRE|长宁来福士广场物业管理中心人员进场计划财务 1)物业管理费 2)采购与费用审批13 CBRE|长宁来福士广场建议物业管理费收入及支出（入住率97%）14 CBRE|长宁来福士广场物业管理费调研办公楼截止至2013年第一季度15 CBRE|长宁来福士广场物业管理费调研商业截止至2013年第一季度16 CBRE|长宁来福
6、士广场物业管理费收入分析(按区域)Series1,T2 办公楼,731,743.75,7.81%Series1,T3 办公楼,790,480.16,8.43%Series1,西区商场,929,757.61,9.92%Series1,东区商场,4,149,394.22,44.26%Series1,T1 办公楼,2,304,252.07,24.58%Series1,地库（1224 个车位）,415,548.00,4.43%Series1,保护建筑,53,873.80,0.57%T2 办公楼 T3 办公楼 西区商场东区商场T1 办公楼 地库（1224 个车位）保护建筑能耗单价、人员薪金按照国家相关政
7、策进行调整17 CBRE|长宁来福士广场物业管理费支出分析(按区域)Series1,T2 办公楼,736,565.21,8.63%Series1,T3 办公楼,641,684.38,7.00%Series1,西区商场,870,589.56,10.20%Series1,东区商场,3,885,334.47,45.53%Series1,T1 办公楼,1,870,511.92,21.92%Series1,地库（1224 个车位）,461,447.42,5.41%Series1,保护建筑,67,785.97,0.79%T2 办公楼 T3 办公楼 西区商场东区商场T1 办公楼 地库（1224 个车位）保护
8、建筑能耗单价、人员薪金按照国家相关政策进行调整18 CBRE|长宁来福士广场Series1,管理处人员薪资及福利,1,022,821.50,11.97%Series1,酬金,60,000.00,0.70%Series1,保险,40,000.00,0.47%Series1,外判服务费,2,554,265.97,29.89%Series1,设施设备维护费,804,800.00,9.42%Series1,能耗,3,299,028.53,38.60%Series1,管理运作及其他开支,114,753.75,1.34%Series1,税费,650,128.99,7.61%管理处人员薪资及福利酬金保险外判服务费设施设备维护费能耗管理运作及其他开支税费物业管理费支出分析(按费用种类)能耗单价、人员薪金按照国家相关政策进行调整