《物业安全保障义务纠纷案例分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业安全保障义务纠纷案例分析.docx（151页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、物业安全保障义务纠纷案例分析 第一篇：物业平安保障义务纠纷案例分析 物业平安保障义务纠纷案例分析 业主子身损害 卢先生夜间回家时，在高层电梯里遭受歹徒，并被其用砖头砸伤，为此花去治疗费若干。卢先生认为自己与物业公司签订了物业服务合同，也按期交纳了物业保安费用，对自己所受损害，物业公司应当担当责任，于是向人民法院起诉，状告物业公司违约，未尽到平安爱惜的义务，要求物业公司赔偿其损失。 业主财产损害 陈某家住某小区，一日，3名男子趁陈某家中无人，入室盗得人民币若干及手提电脑、相机等物品。从该小区的监控录像显示，3名男子进入大堂并乘坐电梯的时候，大堂没有保安值班；在3人盗窃完毕从电梯出大堂的时候，执勤
2、保安也未对其进行询问；在失窃后的 10 多个小时中，陈某家中门户大开，保安始终未觉察。据此，陈某认为物业没有尽到管理责任，应当担当对自己损失的赔偿责任。遂将物业公司告上法庭。 业主车辆被盗 詹某于2022年11月17日购置了一辆广州本田轿车，其居住在某物业公司供应物业服务的住宅小区，并将车辆停放在该小区的停车场内，按月向物业公司交纳停车费。 2022年5月25日零时46分，詹某将车停在停车场，并领取了出入卡。1时57分，詹某的车跟着另外一辆黑色轿车从入口驶出，物业公司当值保安只查验了黑色轿车，未对詹某的轿车进行查验并收回出入卡，该车驶出了上述停车场。当值保安害怕担当责任，顺手拿了一张停车卡，填
3、写上詹某车辆的车牌号码，并在打卡机上打上时间1时57分。该车被盗后，当值保安没有刚好报警或者向物业公司反映。其次天上午11时许，詹某前往停车场取车时，觉察该车被盗，立即向物业公司反映并报警。由于车辆未能追回，詹某要求物业公司赔偿车辆被盗的损失，物业公司予以拒绝，因此引发纠纷并诉至法院。 上述案例有一个共同之处，业主因在小区内受到第三人对其财产、人身平安的不法侵害，认为物业公司没有尽到爱惜其人身、财产平安的义务，遂将物业公司告上法庭，要求其担当赔偿责任。由此，引出一个问题：物业服务公司对小区业主的人身、财产平安保障义务到底有多大，其在业主失窃或业主被侵害情形下应当担当一个什么样的责任？ 1、平安
4、保障义务的来源： 1合同商定 大多数的物业服务合同都有保安条款，就物业公司对业主子身、财产平安的保障作出了相关规定。若违背相关商定，即使业主的损害乃第三人所致，也可能担当确定的责任。 2若无商定，看合同目的。 从物业服务合同的缔约目的及物业服务行为本身的性质动身，一些诸如保障人身财产平安的内容，也理应成为其义务的基本内容。终归，平安、和平、清静的小区生活环境是业主的首要诉求，且基于这种信任，业主交取了包括平安保障费用在内的物业费，这种服务是一种有偿行为。 3法律规定： 物业管理条例第47条明确规定了物业服务企业的平安保障职责:“物业服务企业应当关心做好物业管理区域内的平安防范工作。发生平安事故
5、时，物业服务企业在实行应急措施的同时，应当刚好向有关行政管理部门报告，关心做好救助工作 人身损害赔偿司法说明第6条规定：“从事住宿、餐饮、消遣等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的平安保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其担当相应赔偿责任的，人民法院应予以支持。通过对该条文中“其他社会活动的说明适用，也可以作为物业服务企业平安保障义务的来源。 2、平安保障义务的内容： 在合同没有具体商定时，物业服务企业财产平安保障义务主要包括： 1物业服务企业需要安装必要的设施设备来保障业主的人身财产平安； 2物业服务企业需建立起一套较为完善的管理制度，并依据这套制度
6、来运作，保障其所辖区域处于平安的状态； 3物业服务企业在防范制止违法行为方面的平安保障义务 如：根据居民区的特点，合理布岗，执行门卫值班制度，对小区可疑人员进行查询，以确保业主和物业运用者的财产平安；在小区内觉察犯罪嫌疑以及危险物品或发生治安、刑事案件或各类灾难事故时，要马上报告公安机关，并爱惜好事故现场做好调查和救济工作等。 4物业服务企业的平安保障义务是有限的。无论是从物业服务合同的缔约目的，还是从物业管理条例关于物业公司平安保障职责的规定看，物业管理中的平安保障服务都应理解为，为物业运用创建便利平安的条件，以及对物业管理区内的公共秩序和公共平安供应防范服务，通常不行能要求其保证服务区内不
7、发生重大刑事案件。终归，公共平安的防范是一项社会系统工程，物业公司的平安保障义务更多的是一种留意、警戒、防范义务，它并不能完全保证业主财产和人身权益不受损害，只能降低这种风险。 3、对物业服务企业违背平安保障义务的认定 如何推断物业公司是否适当履行了平安保障义务，首先应根据物业服务合同的商定来推断，合同关于平安保障服务的商定是物业服务企业对业主作出的承诺，物业服务企业理应严格全面履行，如未按约履行，不仅违背了和善管理人的留意义务，同时构成违约。 若合同对此没有特地商定，则可以结合平安保障义务的性质从下面三个方面来考虑： 1预防危险的措施是否合理。 2 制止危险的措施是否合理。 当危险发生时，物
8、业公司应尽力实行措施制止、歼灭危险，例如，小区内的保安人员，面对第三人侵害业主的违法行为、甚至犯罪行为，应当刚好劝阻、坚决制止，不畏缩、不慌乱，尽力限制危险并在最短时间内报警。 3损害发生后的救助措施是否合理。 负有平安保障义务的物业公司应当对遭受人身损害的人员实行合理的救治措施，无论这种损害是因自己的干脆行为引起抑或是第三人的违法行为、犯罪行为所造成，都负有将受害人刚好送往医院、尽可能进行抢救的义务 ；假如没有实行救助措施或者实行的措施不当加重了损害，负有平安保障义务的人应当担当相应的责任。 4、物业服务企业平安保障义务的归责原则过错推定 在合同未对物业服务企业的平安保障责任进行商定的，应当
9、适用过错责任原则。首先，人身损害赔偿司法说明第6条明确规定以有过错作为赔偿的前提。另外，从司法实践来看，也多接受过错责任为归责原则。假如对物业服务企业的平安保障责任科以过重的无过错责任,会极大地增加物业服务企业的本钱与经营风险,势必会带来确定的消极作用,影响物业服务行业的健康进展。 此外，在过错的举证责任上，适用过错推定原则。因为，与受害人相比，物业公司的经济力气、对小区设施及场所环境平安性的了解等方面都处于优势地位，由物业公司担当过错的举证责任有助于查清案件事实，既合情理，也符合实质公允的民法理念。而且，设定平安保障义务的目的就是为了对受害人的损害供应较充分的救济，假如让受害人担当过错的举证
10、责任，其结果往往是因受害人证据缺乏而导致败诉，这样的结果与设定该义务的初衷相背离。实行举证责任倒置，虽然在某种程度上加大了物业公司的责任，但照旧是基于过错的责任，这有利于催促物业管理者尽到谨慎义务，实行相应的措施，预防损害的发生，维护小区秩序，促进社会和谐进展。 5、物业服务企业在第三人侵权中的责任范围补充赔偿责任 业主在小区内被第三人侵害及财物被盗等，往往是第三人主动侵权与物业公司消极不作为共同作用的结果，但物业公司与第三人不存在共同的过错，解除了共同侵权的连带责任，且业主的损害是由第三人侵权干脆造成的，物业公司与第三人的责任应如何划分？为了解决具体的赔偿问题，学者提出了补充责任理论。补充责
11、任包括两个方面的含义：一是顺位的补充，即首先应当由侵权第三人担当赔偿责任，侵权第三人没有赔偿实力或者不能确定谁是干脆责任人时，才由未尽平安保障义务的物业公司担当赔偿责任，并可对第三人予以追偿；二是实体的补充，即补足差额。但必需留意的是，物业公司在实体上补充责任有一个很重要的限制，即物业公司只能在其能够防止或者制止损害的范围内担当补充责任，这意味着物业公司的补充责任的总额，不是以侵权第三人应当担当的赔偿责任的总额为限，因为物业公司担当责任的基础不在于不法行为本身，而在于不法行为出现时，其是否全面认真履行了合同，是否尽到了诚信和善管理者的平安留意义务。这一限制，根据的正是责任范围的因果关系理论，即
12、物业公司的不作为与损害后果在最大程度或者范围内具有相当因果关系。 在具体赔偿数额上，需要法官在个案中综合考虑各种因素进行自由裁量。可根据合同法上的可预见性规则进行推断，即物业服务公司的责任范围不超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违背合同可能造成的损失。实践中也可以考虑以收取小区物业管理费中保安费用年度总额的确定限额作为裁量的上限。 1、物业服务企业应留意的问题明确商定 对物业服务企业来说，小区内业主出现的平安事故，很简洁找到物业公司的头上，那对物业公司来说，在签订合同时应尤其要留意商定明确：什么样的事故物业公司不担当责任？若担当责任，担当多少责任？ 另外，在物业公司组织活动时，其应担当的
13、责任也应商定清楚。 2、业主应留意的问题可以不商定 业主作为较为弱势的群体，在发生纠纷时，大多会受到法律的倾向性爱惜，所以，本律师认为，业主或业委会在签订合同时，对平安保障事项可以明确商定，也可以不商定，因为在侵权责任法民法通则等乃至法学理论、法官自由心证上等均赐予了有利于受害者的规定或看法。 其次篇：物业纠纷案例案例 小区内交通平安案例 2004年4月8日，某封闭式管理的小区内发生一起交通事故：一老人在小区内漫步。当其行至道路拐角处时，被一辆突然出现的转弯车辆撞翻。当时车辆时速明显超过小区明文规定的限速要求现场有限速15公里/小时的标识牌，后来老人因抢救无效死亡。事发后物业管理单位快速绽开了
14、救助、报警、爱惜现场、拍照并记录、关心调查等措施，肇事业主也很协作，表示情愿担当责任。可是，事情并没有就此结束。被撞老人的女儿业主在处理完交通事故和老人后事以后。于4月19日找到物业管理公司，要求物业管理公司就管理不善和未能实行有效措施防范事故发生，使业主在公共场所受到人身损害的事实担当责任，赔偿人民币1万元。并声称已驾驭了小区交通标识设置不合理、不规范且年久失修，已不能起到警示作用的证据。经法院审理查明，物业公司在小区内已设置合理的限速标记，已有监控设施，且事发后刚好实行了救助措施，没有过错，故物业管理公司不担当责任。 分析： 1、根据中华人民共和国道路交通管理条例中关于道路的定义，未包括住
15、宅小区内的道路。事实上在各地类似案件的处理过程中，通常由辖区公安派出所民警行使属地管辖权。从本案例情节看，肇事者没有主观有意但有车速过快的过失行为，应当属于民事侵权行为。根据民法通则有关规定，肇事司机应当担当民事赔偿责任；而物业管理公司虽然不是干脆侵权人，并且依据合同的商定履行了小区内交通秩序管理的义务，设置的交通标识也并无不妥。交通事故发生后物业管理企业主动依法条例履行义务。 但假如有证据说明物业公司设置的小区交通标识设置不符合相关规定并年久失修使标识失效履行合同义务有瑕疵，同时证据证明该行为与事故发生有因果关系，则物管公司应当担当确定的管理责任。反之则物管公司不应当担当责任； 2、另外需要
16、说明的是，此案是两个不同的法律关系，可以视为两个债务：肇事者与原告之间是侵权民事责任因侵权所生之债；业主向物业管理公司主见的是违约责任因合同所生之债。所以，交通事故的处理，不影响当事人追究物业公司的责任假如物业公司有违约或违法行为。当然这个赔偿的范围与侵权赔偿是一样的，不能超出实际损失。假如在实际损失之内，就不算额外赔偿。 、在物业管理的过程中，物业区域内的交通标识设置须符合国家或相关主管部门的强制性规定，除在道路拐弯处加装限速标识牌外，还应加装反光镜、限速路埂、减速带等物防设施，并在物业区域内应做好相关交通、消防学问的宣扬；对物业区域内的交通标识等公共设施设备刚好巡检、修缮，确保其正常运用。
17、 、物业管理企业在发生恶性突发事务后，物业管理企业要作好现场抢救、爱惜，在实行应急措施的同时应刚好报告、联系相关事故处理部门或通知责任人，以最大限度降低损失。另 外，通过购置相关责任保险的方式可以有效地转移风险。 高空抛物责任 一颗李子从高空飞下，砸到了高女士。高女士在索赔不满足的状况下，一纸状书将深圳市某物业管理处告到了法院。而该物业公司连呼冤枉，并请来律师与高女士对簿公堂。据了解，某年5月28日下午4时左右，高女士带女儿从一幢大厦下的一家超市买东西出来后坐在超市外面的休闲椅上休息。突然从大厦上面掉下一个东西，刚好砸在她的右脑和右耳朵上面。她当场被砸得晕晕乎乎的，两眼直冒金星。当她醒过神来时
18、，右耳朵已经红肿，这时路人拿着一颗烂李子告知她，正是这颗从楼上掉下来的李子砸到了她，路人提示她去找大厦管理处。于是，她便拿着这颗李子到了大厦管理处。当即，管理处值班人员彭小姐一边支配护管员到事觉察场去查找缘由(没有任何线索和迹象说明是楼上抛物)边支配人员到药店购置药油(活络油)给高女士擦拭。高女士与伴同她前来的一名男土(后了解该男士姓熊)均表示此药对其这种状况无效，熊先生进一步要求与管理处进行协商。 后来，高女士报警，巡警也建议事主到医院检查，如有任何纠纷可通过正常途径解决。5月29日，高女士将诊断书拿到管理处，管理处工作人员将其诊断书进行了复印，管理处的经理考虑到服务行业需留意行业影响，为息
19、事宁人，他个人赐予补偿费用200元，但高女士坚持全部医疗费用分文不少。后在派出所民警的调解下，管理处表示出于人道主义，情愿担当300元的安抚费用，但高女士仍不让步，要管理处担当全部责任。最终派出所调解无效，高女士选择通过司法程序解决此事。 6月2日，高女士一纸诉状把这家管理处告到了深圳市罗湖区人民法院，并追加管理处所隶属的深圳市某物业公司为该案被告。高女士请求法院判令被告赔偿她医药费620元、误工费150元、交通费17元、精神损失费1500元、工商登记费60元，并担当该案受理费 以及资料和证件复印费。 分析： 一颗不知从何处飞来的李子，就把深圳市某物业管理处以及该公司送上了被告席，该管理处的经
20、理连呼冤枉这件案子的基本事实不清，虽然高女士称自己被李子砸伤，但是到目前为止，她都找不出目睹这一事实的证人。而最重要的一点就是，物业公司和业主签订的协议合同里，物业公司管理的是物，业主们的行为不在其管理范围内，也无权管理。所以从合同义务来讲，物业公司不应成为这个案子的责任担当人和赔偿义务人，也就是说被告的主体不适格。 最终，罗湖区人民法院下达了该案的民事判决书。法院判决认为，高女士在大厦旁边被坠下的水果伤及头部及耳朵，实施侵权行为的侵权人是抛物者，而非被告深圳市某物业公司某大厦管理处。管理处作为物业管理者，无法预知侵权行为发生的时间，也无法对该侵权行为进行预防和制止。因此，管理处在物业管理过程
21、中，不存在过错，对原告不担当赔偿责任。 以物业服务不到位为由拒不交纳物业费的 典型案例：业主不满物业服务拒交物业费败诉 7月20日，北京世纪城物业管理有限公司诉业主欠缴物业费一案一审宣判。北京市海淀区人民法院复兴法庭判令被告曹女士向原告交纳物业管理费2.9万元、供暖费6076.2元、车位管理费1500元。原告世纪城物业管理有限公司诉称，业主曹女士于2000年前后购置了世纪城的房子，至起诉前拖欠物业公司物业费2.9万余元、供暖费6000余元及车位管理费1500元，请求法院判令业主交纳欠费。被告曹女士辩称，被告拒交物业费的理由是因为房屋质量存在问题长期得不到解决、物业服务不能令人满足，以及电梯运用
22、费计算不合理。被告曹女士的律师则认为，物业管理条例第67条规定:“违背物业服务合同商定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当催促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。也就是说，对于欠费业主应先由业委会催促交费，这是一个强制性条款，在没有业委会催促交费的前置程序下，物业公司无权干脆起诉欠费业主。 法院经审理认为，北京世纪金源物业管理有限公司与曹女士就物业管理事项签订了物业管理公约，在物业管理公约中双方对于物业费标准及服务内容等均做出了商定，同时，也商定了如何追究违约责任。双方所签订的上述物业管理公约，应视为是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规
23、定，故上述合同对于双方当事人均有约束力。双方当事人均应依据合同商定履行。 物业管理条例第六十七条规定：“违背物业服务合同商定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当催促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。曹女士根据上述规定认为物业管理公司在没有要求业主委员会催促其交纳物业费的状况下，无权向人民法院提起诉讼。而曹女士与物业公司之间所签订的物业管理公约的时间早于物业管理条例公布、施行的时间，在公约中已经明确商定当一方违约时相对方可以申请调解，也可以向人民法院起诉。双方的上述商定并不违背法律规定，在发生纠纷时应当根据法律规定及双方商定履行。现世纪城物业公司依法向人民法院
24、提起诉讼，符合双方商定，亦符合法律规定，故曹女士提出的根据物业管理条例第六十七条应当驳回世纪城物业公司的起诉的抗辩理由，法院不予采信。 曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理，并具体指出电梯的相关收费不合理。如上所述，双方商定了物业管理费的标准，但其中每项费用如何计算、世纪城物业公司所收取的相关费用是否合理等问题，不是人民法院所能依法确定的。曹女士对收费标准如有异议，可向相关的主管机关提出投诉，由有权机关对此予以审查确定。在相关的主管机关没有对世纪城物业公司与业主之间商定的物业费的计算是否违法予以认定前，曹女士的上述主见没有事实及法律根据。 案例解析：物业管理条例第七条规定业主有按时交
25、纳物业服务费用的义务，此外，中华人民共和国民法通则第一百零六条规定,公民,法人违背合同或者不履行其他义务的,应当担当民事责任，因此，物业公司依约供应了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确商定并且只要已经物价局批准，根据自治原则，被告应依据商定的计价方式缴纳物业管理费用，否则就要担当相应的违约责任。 以无人居住为由拒不交纳物业费的 典型案例：柳先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室.老两口在澳大利亚女儿家住了半年,最近回到自己家.物业管理员上门收取物业管理费,黄先生讲:我们半年都不在家,不应当交物业管理费，于是跟物业公司产生
26、了纠纷，为了收取物业费，物业公司将柳先生告上法院。 法院判决：柳先生应交物业费 案例解析：第一，所拥有的空置房仅仅是区分全部建筑物的专有部分空置,并不意味着整个全部建筑物在空置着.事实上虽然区分全部建筑物的专有部分在空置,但区分全部建筑物的共用部分照旧在运行,运用之中,而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分全部建筑物的共用部分的正常运行,运用,修理和保养,假如物业管理费用缺乏来源或者削减,就不能使区分全部建筑物的共用部分的正常运行,运用,修理和保养得到维持和保证. 其次,当部分业主将物业建筑物空置后,并不意味着就可以削减物业管理公司的物业管理服务的工作量.并不意味着可以削减维持,保证区分全
27、部建筑物的共用部分的正常运行,运用,修理和保养的工作量,电梯,凹凸压配电设备,共用照明,水泵,消防设施等共用设备,设施照旧要投入正常运行,照旧需要修理和保养;保安的值勤,巡逻,平安检查等工作量也不会削减;清洁卫生,环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所削减. 第三,造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身,而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入运用,因此,空置房的责任不在于物业管理公司. 第四,减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公允的.虽然物业建筑物空置,但空置房的业主照旧在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果
28、. 典型案例：某女士购置了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有到达入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的看法，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国觉察，有关的细部质量问题及未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当时收房时就对房子不满足，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费。 案例解析：该女士应交物业管理费 房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭证。但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多
29、数都是期房，而房屋在验收交接后到产权证办理下来，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和权属证明的取得无法完全同步。因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和商定交付条件的一个主要程序。 在商品房买卖合同第八条和第十一条中，均对房屋交接的程序做了商定的规范，如：要求开发商在交付房屋时，向购房人供应房屋验收合格的证明北京地区的验收合格文件为北京市建筑工程竣工验收备案表；开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由开发商担当。 具体到该女士，虽然她对开发商的交付提出了自已的看法，但假如这些看法不构
30、成法定或商定的、不能交付的状况比方房屋根本未经正式验收合格等，同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房屋的交付已表示认可，她可以就房屋存在的细部问题接着要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。因此，对于其后的物管费应刚好交付。 业主和物业运用人对物业费的交纳争议纠纷 典型案例： 2005年4月，黄女士购置了某花苑内商品房一套。该小区的业主委员会成立于2005年10月，同年11月，业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同，商定物业服务费用由某物业管理企业干脆向业主按月收取。从2006年6月份起，黄女士将该套商品房出租给万某一家运用。从2006年10月份起先，黄女士认为物业服务费用应
31、由实际运用人万某交付，并告知某物业管理企业干脆向承租人万某收取。某物业管理企业向万某收取物业服务费用时遭拒绝，万某认为物业服务费用应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。 案例解析：本案的焦点是应当由业主还是物业运用人缴纳物业服务费。物业管理条例第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的商定交纳物业服务费用。业主与物业运用人商定由物业运用人交纳物业服务费用的，从其商定，业主负连带缴纳责任。因此，应当由业主而非承租人支付物业服务费用。 向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主根据物业服务合同应尽的义务。支付物业服务费用的义务干脆源于物业服务合同的商定，根据合同法第六十一条第
32、一款的规定，当事人应当依据商定正确，全面，恳切的履行合同设立的义务，本案业主应当按时交纳物业服务费。当然，假如物业管理企业没有依据合同的商定履行合同义务，则业主享有，履约抗辩权。本案不存在抗辩理由，因此，黄女士应当按时交纳物业服务费。 物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。承租人义务乃是基于房屋租赁合同而产生的，承租人应当履行的是向出租人支付租金的义务，而不是根据物业服务合同向物业管理企业担当物业服务费的义务。承租人应当履行房屋租赁合同商定的义务，而业主应当履行的是物业服务合同商定的义务。这两种义务并非基于同以个合同而产生的，不能混淆这两种义务。 根据物业管理条例第四十二条规定，业
33、主与物业运用人可以商定有物业运用人缴纳物业服务费用，但业主应当负连带责任。即在物业运用人不能依据合同商定交纳物业服务费用时，物业管理企业可以要求业主交纳物业服务费，业主在交纳物业服务费后，享有依法向物业运用人追偿的权利。具体到本案，出租人黄女士与承租人万某并没有商定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由黄女士支付物业服务费用。 以未签订物业服务合同为由拒不交纳物业费的 典型案例：艾明辉经营的智能人网吧位于省政府公务员小区内，2003年7月1日，省政府公务员小区业主委员会与政兴物业公司签订省政府公务员小区物业管理托付合同，规定物业管理供应服务的受益人为本物业的全体业主和物业运用人。此后，政兴公司
34、按商定进行物业服务，但艾明辉却未交纳物业管理费。2003年11月7日，政兴物业公司诉至法院，要求艾明辉给付拖欠的2003年下半年物业管理费3611.6元，并担当诉讼费。艾明辉以其与物业公司之间没有签订物业合同，物业公司给其经营的商业网点供应的服务不多为由，拒绝交纳物业费。 法院判决：市法院审理认为，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。艾明辉作为业主之一，该合同对其具有约束力，其负有交纳物业管理费的义务。故判决艾明辉给付物业管理费3611.6元。 案例解析：根据物业管理条例有关规定，业主委员会与物业公司签订了物业管理合同的，业主应受其约束，负有交纳物
35、业费的义务。假如业主委员会未与物业公司签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，业主则应依据实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用。还有一种状况，即物业公司无物业收费答应，业主要求确认合同无效，而拒交物业费问题。依据合同法的有关规定，只要合同未违背法律禁止性规定，应视其为有效合同。至于物业公司是否取得物业收费答应证，属于行政管理方面的问题，应由行政管理机关进行处理，不能据此认定物业合同无效。只要物业公司实际供应了物业管理服务，业主就应依据双方合同商定向其交纳物业费。 风险防范：物业公司接受了业主的托付，就要想方设法为业主服好务，履行好合同商定的职责。假如自己尽职尽责了，还是有部分业主以
36、各种不正值的理由拒缴费用，为了维护自己的权益，为了其他已缴费业主的权益，就要走法律途径来解决问题。 (1)因物业公司修理不刚好所造成的损害应由物业公司担当责任 典型案例：某住宅小区第25栋楼的公用水箱出现渗透现象，该栋楼的业主们向物业管理公司反映了状况，要求其刚好予以修缮，但物业管理公司始终未实行措施。有一天，住在该栋楼的业主王某回家经过楼前通道时，因地面积水滑溜而不幸摔倒，导致右腿骨折，被送往医院治疗。王某要求物业公司赔偿其医药费、养分费及误工补贴等相关费用未果，把物业管理公司告上法院。 法院判决：物业公司应当担当责任。 案例解析：根据物业管理条理及相关规定，物业管理公司与业主的修理责任划分
37、为：业主作为物业的全部权人，应对其全部的物业担当修理养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部分和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台，由业主负责修理。 房屋的共用部门和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施，由物业公司组织定期养护和修理。 根据物业管理条例第三十六条的规定：物业管理企业应当依据物业服务合同的商定，供应相应的服务。 物业管理企业未能履行物业服务合同的商定，导致业主子身、财产平安受到损害的，应当依法担当相应的法律责任。 本案中，小区物业管理公司对公用水箱的渗漏，应刚好予以修理而未修理致使王某
38、因地面积水滑溜而摔倒住院，应由物业管理公司对王某的损失赐予赔偿。 物业公司要避开因修理不刚好导致的赔偿责任，就必需对职责范围内应刚好修理的问题刚好的修理，并建立修理责任人制度，对没有尽到职责的相关责任人予以惩处。 (2)因修理费用的担当引发的物业纠纷 典型案例：对业主自有部位的修理应由业主担当修理费用 去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话托付管理处修理班疏通。修理人员刚好赶到现场。由于下水管堵塞严峻，在6楼疏通不开，又转到5楼，从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。谁知当修理人员收取
39、40元修理费用时，该住户以修理未运用任何材料为由，拒不交修理费。 案例解析：根据物业管理条理及相关规定，物业管理公司与业主的修理责任划分为：业主作为物业的全部权人，应对其全部的物业担当修理养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部分和设备，包括水、电、气户表以内的管理和自用阳台，由业主负责修理。 房屋的共用部门和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施，由物业公司组织定期养护和修理。 根据物业管理条例第四十四条：物业管理企业可以根据业主的托付供应物业服务合同商定以外的服务项目，服务酬劳由双方商定。在本案中物业公司工
40、作人员受业主托付对其拥有的自用部位进行修理，修理费用应由业主担当 4、楼房坠落物致人损害的物业纠纷 相关法律法规：华人民共和国民法通则第一百二十六条:建筑物或其他设施及建筑物上的悬挂物,搁置物发生倒塌,脱落,坠落造成他人损害的,它的全部人或管理人应担当民事责任,但能证明自己没有过错的除外. 物业管理条例第三十六条：物业服务企业应当依据物业服务合同的商定，供应相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的商定，导致业主子身、财产平安受到损害的，应当依法担当相应的法律责任。 典型案例：某大厦是被告某实业公司开发的写字楼，其产权属实业公司，该楼主要通过出租的方式运用。该大厦的物业管理由实业公司托付
41、给某物业管理企业管理。大厦共16层，由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，运用中曾数次发生玻璃坠落之事，租户普遍提出看法，但实业公司未刚好进行修缮处理。2001年5月21日下午3时许，13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落并裂开，玻璃碎片下落插入当时在楼下搬运货物的孙某的头部，致死孙某当场昏迷。孙某的同事当即将其送往医院脑外科抢救，先后用去医疗费，护理费，误工损失费等共计人民币8万元。事后，孙某将实业公司、肖某及物业管理企业告上法庭，要求三被告担当赔偿责任。 被告肖某辩称：玻璃下落伤人系该窗户安装不牢所致，而非本人责任，实业公司作为某大厦的全部人和管理人应担当赔偿责任。 被告实业公
42、司辩称：玻璃调落伤人系租户肖某关窗不当所致，本公司对此不能担当责任。 被告物业管理企业辩称：某大厦窗户玻璃安装存在质量问题，物业管理企业曾多次向实业公司反映，要求其出资修缮，但实业公司始终未予答复。物业管理企业已尽管理职责，故不应担当赔偿责任。 判决人民法院经审理认为：实业公司系某大厦的全部人，该楼玻璃安装质量不佳，本身存在事故发生的隐患，且在数次发生坠落后未能刚好实行措施，在物业管理企业提出改刚要求后仍不作为，对孙某被致伤负有主要责任。肖某系房屋运用人，关窗时本应当正常方式关闭，但其却用力过猛，致玻璃下落，对孙某的损害亦负有确定的责任。物业管理企业作为某大厦的管理人，曾向实业公司提出改良的要
43、求，已尽管理义务，孙某的损害同物业管理并无干脆的、必定的因果关系，因此，物业公司不应担当法律责任。 案例解析：本案的核心是谁应当担当民事责任，法院的判决是正确的。 本案产生的缘由，一是由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，运用中曾数次发生玻璃坠落，但没有刚好得到修理；二是13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落。因此，要确定谁应担当本案的法律责任，首先就应当搞清楚对于窗户玻璃安装存在质量问题却没有刚好得到修理的责任。根据物业产权行使的法律责任和相邻权的有关理论，产权的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物业存在平安隐患，危及公共利益及他人合法权益，存在足以造成致以人民群众财
44、产或者人身平安损害的缺陷。由于这种缺陷的存在使不确定的人或者确定的确定范围内的人或者财产因之负有可能遭受损害的风险，假如这种风险不刚好解除，就可能造成财产损失或者人身损害。根据民法原理，业主有刚好修理的义务，假如这种损害或者人身损害发生，则责任人负有赔偿的义务。物业管理条例第五十六条规定，物业存在平安隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责任人应当刚好修理养护，有关业主应当赐予协作。本案实业公司作为某大厦的全部人，应当担当主要责任。 其次，关于肖某的责任。肖某关窗时用力过猛，是窗户玻璃坠落的干脆缘由，与孙某的损害存在必定的干脆关系，因此肖某应当担当法律责任。但由于窗户玻璃安装存在质量问题，使得玻
45、璃存在平安隐患，也是窗户坠落的缘由，与孙某的损害存在间接的因果关系，因此肖某应当与实业公司共同担当法律责任。 关于物业管理企业的责任，主要是看其是否有过错。从本案的案情来看，物业管理企业对某大厦窗户玻璃安装存在质量问题曾向实业公司提出改良的请求，但实业公司并未答复，说明物业管理企业对窗户玻璃平安问题已引起足够的重视。假如物业服务合同没有特别的商定，物业管理企业不应当担当赔偿责任。 风险防范：对楼房坠落物致人损害的侵权行为，物业公司是否担当责任，关键是看物业公司对侵权行为的发生有没有管理上的过错，只要物业管理人员对楼房业主自有部位的搁置物存在的平安隐患尽到了必要的留意告知义务和对楼房共有部位搁置
46、物存在的平安隐患实行了必要的防范措施，那么在此情形下，物业公司是免责的，所以为了避开此类纠纷的发生，关键是要刚好的觉察楼房搁置物、悬挂物存在的平安隐患并尽到必要的留意告知义务和实行必要的措施消退隐患 业主违背有关规定装饰装修引发的物业纠纷 相关法律法规：物业管理条例第四十六条：对物业管理区域内违背有关治安、环保、物业装饰装修和运用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并刚好向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 物业管理条例第五十三条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。 物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和留意事项告知业主。 住宅室内装饰装修管理方法第五条：住宅室内装饰装修活动，禁止以下行为： 一未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构 二将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间 三扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆改连接阳台的砖、混凝土墙体 四损坏房屋原有节能设施，降低节能效果 五其它影响建筑结构和