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1、B.A.ConsultingCopyright2007首开集团首开集团BCDH 1B.A.Consulting序言序言F05F06D02区域，即将拉开功能复合化的大幕，区域，即将拉开功能复合化的大幕，开发商，在回龙观拥有开发商，在回龙观拥有1010年的区域房地产开发经验与品牌年的区域房地产开发经验与品牌项目用地，是回龙观后期土地供应中仅有的大体量综合性用地组群，且区位优势突出项目用地，是回龙观后期土地供应中仅有的大体量综合性用地组群，且区位优势突出天时天时地利地利人和人和将共同打造出超越普通房地产开发意义的区域标志性建筑群。将共同打造出超越普通房地产开发意义的区域标志性建筑群。2B.A.Con
2、sulting顾问工作内容顾问工作内容第一阶段：市场调研阶段第一阶段：市场调研阶段第二阶段：市场定位阶段第二阶段：市场定位阶段第三阶段：产品定位阶段第三阶段：产品定位阶段p项目宏观背景研究项目宏观背景研究p项目自身条件研究项目自身条件研究p政策因素分析政策因素分析p发展商因素分析发展商因素分析p市场研究市场研究p项目项目SWOT分析分析p项目整体定位项目整体定位p市场定位市场定位p深入的市场研究深入的市场研究p产品定位及概念设计产品定位及概念设计p经济测算分析经济测算分析中期汇报中期汇报回答区域未来发展方向、项目区域定位、市场定位等问题回答区域未来发展方向、项目区域定位、市场定位等问题终期汇报
3、终期汇报回答具体的产品定位、客群定位、价格定位等问题回答具体的产品定位、客群定位、价格定位等问题3B.A.Consulting中期汇报结构图中期汇报结构图p宏观背景分析宏观背景分析p区域研究区域研究p相关板块研究相关板块研究附件：区域案例附件：区域案例区域研究专题区域研究专题p住宅市场分析住宅市场分析p商住公寓市场分析商住公寓市场分析p商业市场分析商业市场分析p写字楼市场分析写字楼市场分析p酒店市场分析酒店市场分析附件：问卷分析附件：问卷分析市场研究专题市场研究专题pF05pF06pD02用地分析用地分析区域发展预判区域发展预判&项目区域定位项目区域定位市场发展空间判断市场发展空间判断物业类型
4、初判物业类型初判项目定位项目定位4B.A.Consulting中期汇报主要结论中期汇报主要结论用地编号用地编号物业组合物业组合核心物业核心物业功能定位功能定位形象定位形象定位F05住宅底商住宅底商住宅住宅升级区域居住功能升级区域居住功能区域住宅收官之作区域住宅收官之作F06住宅商住公寓商业住宅商住公寓商业商住公寓商住公寓升级区域生活功能升级区域生活功能城市生活先锋城市生活先锋D02住宅商业住宅商业商业商业推动区域功能复合化推动区域功能复合化综合体综合体新地标新地标住宅写字楼酒店商业住宅写字楼酒店商业商业商业住宅写字楼商业住宅写字楼商业商业商业区域发展预判区域发展预判项目区域定位项目区域定位开发
5、理念开发理念发展主题发展主题联合周边板块，加强城市联系联合周边板块，加强城市联系打造打造“以居住功能为基础，商业商务为发展核心的上奥新中心以居住功能为基础，商业商务为发展核心的上奥新中心”承前启后，是推动区域功能复合化的标杆承前启后，是推动区域功能复合化的标杆以十年筑城之精诚，再造区域新高以十年筑城之精诚，再造区域新高升级！升级！升级产品，升级客群，升级区域功能升级产品，升级客群，升级区域功能5B.A.Consulting目目 录录p第一部分第一部分 区域研究专题区域研究专题1.1.宏观背景分析宏观背景分析2.2.区域研究区域研究3.3.相关板块研究相关板块研究4.4.区域发展预测区域发展预测
6、&项目区域定位项目区域定位p第二部分第二部分 市场研究专题市场研究专题1.1.住宅、商住公寓、商业、写字楼、酒店市场分析住宅、商住公寓、商业、写字楼、酒店市场分析2.2.各物业市场空间判断各物业市场空间判断p第三部分第三部分 用地分析用地分析1.1.F05F05、F06F06、D02D02用地分析用地分析2.2.各地块物业类型初判各地块物业类型初判p第四部分第四部分 项目定位项目定位6B.A.Consulting第一部分第一部分 区域研究专题区域研究专题线线 索索市场研究专题市场研究专题用地分析用地分析市场定位市场定位宏观背景分析宏观背景分析区域发展研究区域发展研究相关板块研究相关板块研究区域
7、发展预判区域发展预判项目区域定位项目区域定位p由于城市快速扩张，人口膨胀，回龙观正在由单一居住功能社区向功能复合型区域新中心发展由于城市快速扩张，人口膨胀，回龙观正在由单一居住功能社区向功能复合型区域新中心发展p与周边板块的融合与联动，可拉近回龙观与城市中心区的距离，加快回龙观城市化进程与周边板块的融合与联动，可拉近回龙观与城市中心区的距离，加快回龙观城市化进程p而本项目将在这一过程中发挥重要作用而本项目将在这一过程中发挥重要作用7B.A.Consulting宏观背景综述宏观背景综述p北京快速的城市化进程所带来的人口膨胀、城市外拓，是推动城市边缘组团迅北京快速的城市化进程所带来的人口膨胀、城市
8、外拓，是推动城市边缘组团迅速发展的根本推动因素之一。速发展的根本推动因素之一。p而膨胀的人口大量的居住需求，以及衍生的公共服务、商业、商务等配套需求，而膨胀的人口大量的居住需求，以及衍生的公共服务、商业、商务等配套需求，推动着城市边缘组团朝着功能复合化的方向发展。推动着城市边缘组团朝着功能复合化的方向发展。p快速城市化背景下的房地产市场，由于国家宏观调控的介入，将由无序向规范、快速城市化背景下的房地产市场，由于国家宏观调控的介入，将由无序向规范、由粗放型向集约型转变。由粗放型向集约型转变。p有实力的品牌开发商，在规范理性的市场环境下，将演绎一场有实力的品牌开发商，在规范理性的市场环境下，将演绎
9、一场“王者归来王者归来”。p总体运行良好的房地产市场忠实反映了北京城市的迅速发展、区域功能的复合，总体运行良好的房地产市场忠实反映了北京城市的迅速发展、区域功能的复合，以及相关政策的影响。以及相关政策的影响。城市发展城市发展相关政策相关政策宏观市场宏观市场8B.A.Consulting北京城市化进程北京城市化进程n北京迅速的城市化进程，在推动城市快速发展的同时，也导致了城市人口膨胀、中心城区土地紧北京迅速的城市化进程，在推动城市快速发展的同时，也导致了城市人口膨胀、中心城区土地紧张等问题，迅速膨胀的城市人口使居住、就业、生活服务等城市功能面临较大压力。张等问题，迅速膨胀的城市人口使居住、就业、
10、生活服务等城市功能面临较大压力。年代年代城市化率城市化率总人口（万人）总人口（万人）城镇人口（万人）城镇人口（万人）乡村人口（万人）乡村人口（万人）2001200178.1%78.1%1385.11385.11081.21081.2303.9303.92002200278.6%78.6%1423.21423.211181118305.2305.22003200379.1%79.1%1456.41456.41151.31151.3305.1305.12004200479.5%79.5%1492.71492.71187.21187.2305.5305.52005200583.6%83.6%1538
11、15381286.11286.1251.9251.92006200684.3%84.3%158115811333.31333.3247.7247.79B.A.Consulting城市总体规划城市总体规划n北京城市总体规划北京城市总体规划(2004-2020(2004-2020年年)提出了提出了“两轴两轴两带两带多多中心中心”的城市空间布局，规划的城市空间布局，规划4 4个城市功能区。个城市功能区。首都功能核心区：首都功能核心区：东城、西城、崇文、宣武和石景山，城市功能拓展区：城市功能拓展区：朝阳、海淀、朝阳、海淀、丰台，面向全国和世界的外向型经济服务功能。城市发展新区：城市发展新区：通州、大兴
12、、顺义和昌平昌平，北京疏散城市中心区产业与人口的重要区域。生态涵养保护区：生态涵养保护区：门头沟、房山、平谷、怀柔、密云、延庆n另外，在中心城调整优化部分，明确提出另外，在中心城调整优化部分，明确提出“北苑集团、酒北苑集团、酒仙桥集团望京地区和仙桥集团望京地区和清河集团回龙观地区清河集团回龙观地区重点进行空间优化整重点进行空间优化整合，完善公共服务设施配套，改善交通条件；合，完善公共服务设施配套，改善交通条件；”。城市功能拓展区城市发展新区涵养保护区在城市规划中，回龙观已被纳入中心城范围，属于城市功能拓展区在城市规划中，回龙观已被纳入中心城范围，属于城市功能拓展区回龙观回龙观10B.A.Con
13、sultingn根据规划，为分担中心城产业与人口压力，中心根据规划，为分担中心城产业与人口压力，中心城规划城规划10个边缘集团，分别为清河、北苑、酒仙个边缘集团，分别为清河、北苑、酒仙桥、东坝、定福庄、垡头、南苑、丰台、石景山、桥、东坝、定福庄、垡头、南苑、丰台、石景山、西苑等。西苑等。n回龙观地处海淀、昌平交界处，属清河集团范畴。回龙观地处海淀、昌平交界处，属清河集团范畴。n同时，针对各边缘集团的特点及条件，鼓励混合同时，针对各边缘集团的特点及条件，鼓励混合功能综合开发，推进产业、居住、公共服务设施功能综合开发，推进产业、居住、公共服务设施的均衡发展，改变边缘集团居住功能单一、配套的均衡发展
14、，改变边缘集团居住功能单一、配套不全的局面。不全的局面。中心城规划中心城规划清河回龙观回龙观北苑酒仙桥东坝定福庄垡头南苑丰台石景山西苑回龙观作为清河集合的一部分，将与集团内部其他板块一起，推动清河集团区域功能的复合回龙观作为清河集合的一部分，将与集团内部其他板块一起，推动清河集团区域功能的复合中心城中心城1010个边缘组团个边缘组团11B.A.Consulting城市发展背景城市发展背景小结小结北京城市化进程快速推进，城市建设加速，人口迅速膨胀北京城市化进程快速推进，城市建设加速，人口迅速膨胀北京城市总体规划北京城市总体规划(2004-2020(2004-2020年年)明确了城市外拓方向，并将
15、明确了城市外拓方向，并将回龙观划入中心城范围，指明了其功能复合化的发展方向。回龙观划入中心城范围，指明了其功能复合化的发展方向。p北京城市化进程的持续加速，为回龙观带来了良好的发展机遇北京城市化进程的持续加速，为回龙观带来了良好的发展机遇p区域的功能复合化，将是符合城市建设要求的区域发展方向区域的功能复合化，将是符合城市建设要求的区域发展方向12B.A.Consulting历年重点政策摘录历年重点政策摘录时间时间19981998200220022003200320042004200520052006200620072007阶段阶段扶持阶段扶持阶段宏观调控阶段宏观调控阶段稳定房价阶段稳定房价阶段
16、土地土地“831”大限国八条新国八条金融金融降息加强信贷提高首付加息加息提高首付（落实）加息五级跳，基准利率从6.12%上调到7.29%首付提高到40%管理管理政策政策住宅分配货币化鼓励房地产开发，加大投资力度消化积压房自有资金超过35、四证齐全国六条、十五条取得预售许可证后，在10日内开始销售商品房90/70限制外资经济适用房回购政策物权法“住宅禁商”解禁税收税收免个人所得税免营业税、契税减半税收减少，鼓励投资征土地增值税征收房产税5年内二手房交易征收20%个税强征二手房个人所得税清算制替代预征制取消部分土地优惠作用作用将房地产作为支柱产业发展将房地产作为支柱产业发展从土地、信贷等宏观层面切
17、入从土地、信贷等宏观层面切入规范房地产市场规范房地产市场调控政策细化，税收力度加大调控政策细化，税收力度加大打击炒房，调整供应结构，开发商进行洗牌打击炒房，调整供应结构，开发商进行洗牌13B.A.Consulting政策走势预判政策走势预判199820022005-2007200320042008 及以后及以后2008年调控走势继续收紧，原有政策进一步强化。年调控走势继续收紧，原有政策进一步强化。继续加大政策性住房建设；继续严格执行“90m2/70%”政策；加强闲置土地处置力度：加强交易秩序整顿力度进一步限制外资进入房地产市场：扶持阶段宏观调控阶段政策细化阶段14B.A.Consulting影
18、响影响长期效应长期效应短期影响短期影响p国家的持续调控，使房地产市场日益规范、理性，有实力的品牌开发商在国家的持续调控，使房地产市场日益规范、理性，有实力的品牌开发商在规范的市场竞争中将会占据更主动的地位。规范的市场竞争中将会占据更主动的地位。p部分细化的调控政策，在短期内会造成一定的持币观望、某类物业销售暂部分细化的调控政策，在短期内会造成一定的持币观望、某类物业销售暂时放缓，或某种需求暂时被打压；时放缓，或某种需求暂时被打压；p这是市场走向理性和成熟的一个必经过程，其短期的局部的发展放缓，不这是市场走向理性和成熟的一个必经过程，其短期的局部的发展放缓，不影响整体市场的发展大势。影响整体市场
19、的发展大势。对本项目较为直接的影响：对本项目较为直接的影响：p“住宅禁商住宅禁商”取消，在一定程度上增加了商住公寓开发的市场风险，使住宅物业与写字楼物业的相对取消，在一定程度上增加了商住公寓开发的市场风险，使住宅物业与写字楼物业的相对优势增强。优势增强。15B.A.Consulting宏观市场宏观市场各种物业的成交量各种物业的成交量城市在人口迅速膨胀的过程中，居住功能是必须首先解决的配套功能之一，商业服务配套紧随其后。城市在人口迅速膨胀的过程中，居住功能是必须首先解决的配套功能之一，商业服务配套紧随其后。房地产市场准确的反映出了这一发展规律。房地产市场准确的反映出了这一发展规律。无论是销售量还
20、是套数，住宅都遥遥领先。无论是销售量还是套数，住宅都遥遥领先。在其他物业类型中，商业销售量和销售套数最高，办公楼次之。在其他物业类型中，商业销售量和销售套数最高，办公楼次之。销售套数销售面积（万）16B.A.Consulting宏观市场宏观市场06-07供需及价格走势供需及价格走势供需：自供需：自0606年以来，一直处于年以来，一直处于“供供 求求”的市场的市场局面，每月上市面积约在局面，每月上市面积约在100100万平米左右，销售面万平米左右，销售面积约在积约在150150万平米左右。万平米左右。价格：自价格：自0606年以来，价格连续走高，两年间由年以来，价格连续走高，两年间由0606年初
21、的年初的74007400元元/平米上涨平米上涨1300013000元元/平米，翻了一平米，翻了一番，是近几年来增幅最快的两年。番，是近几年来增幅最快的两年。（万）受奥运的带动和北京迅速城市化、人口膨胀的影响，受奥运的带动和北京迅速城市化、人口膨胀的影响，2006年以来北京房地产市场供需两旺，价格持续走高年以来北京房地产市场供需两旺，价格持续走高上市和成交面积价格走势17B.A.Consulting宏观市场宏观市场各板块供销情况各板块供销情况在市场供应方面，在市场供应方面，0606年到年到0707城市功能拓展区基本占据了首位；城市功能拓展区基本占据了首位；0707年末，发展新区开始超越功能拓展区
22、，成为房年末，发展新区开始超越功能拓展区，成为房地产开发的热点区域。在成交量上，功能拓展区始终居前。地产开发的热点区域。在成交量上，功能拓展区始终居前。城市规划的落实与城市膨胀速度的加快，使城市外围板块逐渐成为房地产开发的热点城市规划的落实与城市膨胀速度的加快，使城市外围板块逐渐成为房地产开发的热点供应面积（万）供应套数成交套数成交面积（万）18B.A.Consulting宏观市场宏观市场不同面积段成交量与套数不同面积段成交量与套数成交套数成交套数06年以来成交的单套住宅面积中，年以来成交的单套住宅面积中，150平米以上大户型平米以上大户型最多。主要由于最多。主要由于70/90政策出台之后，市
23、场对大户型未来政策出台之后，市场对大户型未来供应紧缺的担忧，使积压的豪宅、别墅等大户型产品出供应紧缺的担忧，使积压的豪宅、别墅等大户型产品出现销售的小高潮。现销售的小高潮。其次是其次是90-120平米户型。平米户型。自自06年以来，年以来，90-120平米户型最受青睐，是平米户型最受青睐，是市场的主力户型。其次是市场的主力户型。其次是60-90平米和平米和150平平米以上户型。米以上户型。90120平米户型仍是市场主流产品，但随着平米户型仍是市场主流产品，但随着70/90政策的逐步落实，政策的逐步落实，90平米以下户型将后来居上。平米以下户型将后来居上。（万）19B.A.Consulting宏
24、观市场宏观市场土地放量土地放量分布特点分布特点土地放量集中在大兴、朝阳、顺义、海淀、房山、昌平等区，土地放量集中在大兴、朝阳、顺义、海淀、房山、昌平等区，未来房地产开发的热点区域集中于城市拓展区和发展新区未来房地产开发的热点区域集中于城市拓展区和发展新区数据显示，新区新增供量超过拓展区，数据显示，新区新增供量超过拓展区，城市边缘线继续外移城市边缘线继续外移用地性质用地性质住宅：除朝阳、海淀外，其他区域变化不大，但整体分布外住宅：除朝阳、海淀外，其他区域变化不大，但整体分布外移。移。商业：商业：0707年较年较0606年增量明显，预计年增量明显，预计20102010年前后将有一批商业年前后将有一
25、批商业集中入市集中入市办公：由于办公用地可放量匮乏以及办公客户的区位需求，办公：由于办公用地可放量匮乏以及办公客户的区位需求，办公用地放量度小办公用地放量度小p土地放量的分布表明城市迅速膨胀，边缘线继续外移，边缘集团将进入快速建设时期。土地放量的分布表明城市迅速膨胀，边缘线继续外移，边缘集团将进入快速建设时期。p城市发展新区、拓展区商业用地比重加大，办公用地供应有限，表明边缘集团未来商业功能将持续加强，办公氛城市发展新区、拓展区商业用地比重加大，办公用地供应有限，表明边缘集团未来商业功能将持续加强，办公氛围有待培育围有待培育20B.A.Consulting宏观市场分析小结宏观市场分析小结城市发
26、展城市发展宏观调控宏观调控p房地产市场总体市场情况良好，住宅开发热潮持续不退，商业房地产市场总体市场情况良好，住宅开发热潮持续不退，商业开发紧随其后，其他物业陆续跟进。开发紧随其后，其他物业陆续跟进。p满足基本居住需求的满足基本居住需求的90120平米户型是市场主流产品。平米户型是市场主流产品。城市膨胀城市膨胀人口激增人口激增城市规划落实城市规划落实城区向外拓展城区向外拓展p市场供销及土地供应的热点区域外移，城市拓展区和发展新区市场供销及土地供应的热点区域外移，城市拓展区和发展新区成为房地产重点开发区域。成为房地产重点开发区域。p70/90政策使市场短期内出现大户型销售小高潮，从长远来看，未来
27、住宅市场主政策使市场短期内出现大户型销售小高潮，从长远来看，未来住宅市场主流产品将以流产品将以90平米以下户型为主。平米以下户型为主。21B.A.Consulting宏观背景分析小结宏观背景分析小结城市规划城市规划回龙观区域功能升级回龙观区域功能升级迎来区域发展新机遇迎来区域发展新机遇相关政策相关政策稳定市场，规范管理稳定市场，规范管理短期内对市场有一定影响，短期内对市场有一定影响，应对相关政策需谨慎应对相关政策需谨慎顺应城市规划要求，推动区域功能复合，谨慎应对相关政策顺应城市规划要求，推动区域功能复合，谨慎应对相关政策以便在开发过程中降低风险，事半功倍地实现项目开发目标以便在开发过程中降低风
28、险，事半功倍地实现项目开发目标宏观市场宏观市场开发热点区域外移开发热点区域外移在新的开发热潮中机会与挑战并存在新的开发热潮中机会与挑战并存22B.A.Consulting区域研究综述区域研究综述p住宅开发是回龙观区域发展的主要推动因素。住宅开发是回龙观区域发展的主要推动因素。p经过进经过进1010年的开发建设，回龙观的功能属性，已经基本完成了由年的开发建设，回龙观的功能属性，已经基本完成了由“居住型居住型”向向“生活型生活型”的转变，形成了以居住功能为主导的内聚型生活社区。的转变，形成了以居住功能为主导的内聚型生活社区。p未来交通规划的落实，潜在的综合用地供应，将打破区域原有的内聚型格局，未来
29、交通规划的落实，潜在的综合用地供应，将打破区域原有的内聚型格局，推动回龙观板块朝着以商业为主导的外向型功能复合化方向发展。推动回龙观板块朝着以商业为主导的外向型功能复合化方向发展。现状现状未来未来23B.A.Consulting概况概况n回龙观是北京最大的经济适用房居住区，房地回龙观是北京最大的经济适用房居住区，房地产是区域发展的主要推动因素产是区域发展的主要推动因素区位：主城区北部，距马甸桥区位：主城区北部，距马甸桥1313公里公里人口人口l规划人口25万人，目前入住率约80，60左右在市区就业西直门西直门东直门东直门马甸马甸13号线号线八达岭高速八达岭高速回龙观回龙观商品房经济适用房商业配
30、套设施或其他用地规划总用地规划总用地1521公顷公顷规划总建面规划总建面1424万平米万平米居住用地居住用地668公顷公顷居住建筑面积居住建筑面积规划住宅规划住宅1050万平米万平米商业金融建筑面积商业金融建筑面积规划规划236万平米万平米居住总人口（人）居住总人口（人）规划规划25万人，已入住万人，已入住20万人万人24B.A.Consulting发展历程发展历程1999年之前年之前1999-20032003-2007p房地产发展加速，商品房进入市场房地产发展加速，商品房进入市场城市“多中心”的发展规划城区人口膨胀上地科技园区的发展对居住配套的需求城铁13号线通车p回龙观区域居住功能进一步加
31、强。回龙观区域居住功能进一步加强。p居住功能继续加强，相关配套逐渐完善居住功能继续加强，相关配套逐渐完善商品房开发开始占据主流高入住率催生商业配套完善p经济适用房建设接近尾声，进入商品房经济适用房建设接近尾声，进入商品房开发阶段开发阶段p办公、酒店等商务功能萌芽，但发展相办公、酒店等商务功能萌芽，但发展相对缓慢对缓慢p政府规划启动区域经济适用房政府规划启动区域经济适用房建设建设p区域居住功能获得初步发展区域居住功能获得初步发展北京最大的经济适用房居北京最大的经济适用房居住区初现雏形住区初现雏形回龙观发展成为大型居住社区回龙观发展成为大型居住社区回龙观已完成由居住型社区向生回龙观已完成由居住型社
32、区向生活型社区的转变活型社区的转变25B.A.Consulting房地产市场房地产市场n住宅开发是本区域发展的最主要推动力，围绕住宅开发形成了区域的内部发展轴线及布局住宅开发是本区域发展的最主要推动力，围绕住宅开发形成了区域的内部发展轴线及布局以中低端的经济适用房为主要开发物业，以回龙观大街为发展轴，由西向东开发以中低端的经济适用房为主要开发物业，以回龙观大街为发展轴，由西向东开发在入住率及社区成熟度上，形成在入住率及社区成熟度上，形成“西高东低西高东低”的局面的局面零星分布的写字楼、商住公寓、酒店等商务物业，尚不能在区域内形成较强的商务氛围零星分布的写字楼、商住公寓、酒店等商务物业，尚不能在
33、区域内形成较强的商务氛围77771111112222333336666664555227经济适用房及分期经济适用房及分期商品房商品房商业用地或项目商业用地或项目项目地块项目地块回龙观大街回龙观大街26B.A.Consulting项目项目数量数量住宅开发住宅开发经济适用房完成约经济适用房完成约600万平米，商品房完成约万平米，商品房完成约200万平米万平米商业开发商业开发约约77万平米（含专业市场）万平米（含专业市场）商住公寓开发商住公寓开发约约25万平米万平米写字楼开发写字楼开发约约1万平米万平米酒店开发酒店开发约约30万平米万平米总开发规模总开发规模约约933万平米万平米27B.A.Cons
34、ulting市政、商业配套市政、商业配套n市政、商业配套以服务本区域为主，随住宅开发而分布，呈现出市政、商业配套以服务本区域为主，随住宅开发而分布，呈现出“西密东疏西密东疏”的特征的特征银行、邮局、超市等生活配套主要分布在早期开发的居住社区周边银行、邮局、超市等生活配套主要分布在早期开发的居住社区周边成熟居住区周边的底商、沿街商铺等入住率较高，经营情况较好成熟居住区周边的底商、沿街商铺等入住率较高，经营情况较好除华联、北店时代广场外，集中商业以中小规模的超市、百货为主，主要服务本区域除华联、北店时代广场外，集中商业以中小规模的超市、百货为主，主要服务本区域D02体育公园F05F06回龙观回龙观
35、霍营霍营八达岭高速公路F05F06龙泽龙泽D02文文文文文文文文文文文文文文文文小学中学幼儿园大中专院校医院诊所市政办公邮局加油站银行酒店办公文文文文文文回龙观东大街百货电器餐饮街休闲专业市场超市28B.A.Consulting配套种类配套种类名称名称面积（平米）面积（平米）合计（平米）合计（平米）医院医院北京回龙观医院北京回龙观医院56678566786927869278安达医院安达医院15001500回龙观镇龙华医院回龙观镇龙华医院16001600天使妇幼医院天使妇幼医院30003000龙跃苑一区社区诊所龙跃苑一区社区诊所400400龙腾苑六区社区诊所龙腾苑六区社区诊所800800云趣园动
36、物医院云趣园动物医院300300邮局邮局风雅园三区邮局风雅园三区邮局60060036003600回龙观邮局回龙观邮局30003000银行银行工商银行风雅园储蓄所工商银行风雅园储蓄所1500150035003500中国银行回龙观分理处中国银行回龙观分理处600600回龙观农业银行回龙观农业银行600600龙回苑建行龙回苑建行400400冠庭园工行冠庭园工行400400幼儿园幼儿园育龙幼儿园育龙幼儿园100010001390013900龙跃三区幼儿园龙跃三区幼儿园300300体育公园内幼儿园体育公园内幼儿园20002000幸福童年双语幼儿园幸福童年双语幼儿园25002500幸福童年幼儿园幸福童年幼
37、儿园18001800龙锦四区爱营幼儿院龙锦四区爱营幼儿院20002000昌平幼儿园昌平幼儿园25002500小学小学霍营中心小学霍营中心小学500050002460824608昌平第二实验小学昌平第二实验小学76087608北京第二实验小学（铭师）北京第二实验小学（铭师）1200012000中学中学昌平二中昌平二中1500015000150001500029B.A.Consulting交通现状交通现状n现有交通系统与本区域现阶段功能属性相匹配，现有交通系统与本区域现阶段功能属性相匹配，内部交通畅达，对外交通较少，区域相对内聚内部交通畅达，对外交通较少，区域相对内聚n外部交通外部交通：主要依靠城
38、铁主要依靠城铁1313号线和八达岭高速与外部连通号线和八达岭高速与外部连通在在2121条公交线路中，外部线路只有条公交线路中，外部线路只有7 7条，且多数通条，且多数通过八达岭高速出行过八达岭高速出行n内部交通：内部交通：道路公交覆盖率达道路公交覆盖率达90%，内部公交线路多达，内部公交线路多达14条，条，且且多以城铁站为起点或终点站，对于通过城铁加多以城铁站为起点或终点站，对于通过城铁加强对外联系，有一定的促进作用。强对外联系，有一定的促进作用。1313号线号线八达岭高速八达岭高速线路名称（起始点线路名称（起始点-到达点）到达点）内部线路内部线路（14条）：条）：307（回龙观小区-巴沟村）
39、344快（回龙观小区-德胜门）407（回龙观小区-安定门）427（城铁龙泽苑站-龙跃苑一区东门）428（城铁龙泽苑站-天通北苑）429（城铁龙泽苑站-吉晟别墅）441（城铁龙泽苑站-天鑫家园）442环线（城铁龙泽站-城铁龙泽站）443（城铁龙泽站马连店村）444(城铁霍营站-建材城东里)460环线（马连店-马连店）461环线（马连店-马连店）462（二拨子-新都环岛）463（城铁龙泽站北亚花园）外部线路外部线路（7条）：条）：618（回龙观小区-月坛）753（回龙观-学院路-北四环-东四环）805（二拨子-回龙观-霍营-安定门）811（回龙观-清河小营-上地-清华-北三环-西三环）819（二拨
40、子-德胜门-鼓楼-景山-右安门-菜户营）919支2（平西王府-回龙观-高速主路-马甸-德胜门）996路(平西王府-回龙观-西三旗-万柳-西四环）30B.A.Consulting回龙观发展现状小结回龙观发展现状小结业态业态类别类别现状现状房地产房地产居住居住是本区域发展的主要推动力及主要功能，且围绕住宅开发形成了区域的内部发展轴是本区域发展的主要推动力及主要功能，且围绕住宅开发形成了区域的内部发展轴以中低端经济适用房为主，但开发接近尾声以中低端经济适用房为主，但开发接近尾声商品住宅开发推动了区域产品的不断升级商品住宅开发推动了区域产品的不断升级商务商务酒店、商住公寓等商务物业处于发展初期，尚未在
41、区域内形成较强的商务氛围酒店、商住公寓等商务物业处于发展初期，尚未在区域内形成较强的商务氛围商业、市政配套商业、市政配套相关生活配套齐全完善相关生活配套齐全完善在分布上围绕成熟社区，沿内部发展轴展开，呈现在分布上围绕成熟社区，沿内部发展轴展开，呈现“西疏东密西疏东密”的特征的特征交通交通内部内部道路畅达，区域内部及其与城铁之间的公交联系便捷道路畅达，区域内部及其与城铁之间的公交联系便捷外部外部目前通过八达岭高速与市区连接目前通过八达岭高速与市区连接轻轨轻轨13号线本区域居民出行的最主要交通线路之一，但高峰期人流量过大号线本区域居民出行的最主要交通线路之一，但高峰期人流量过大其他可到达市区的公交
42、线路较少，由市区至回龙观的易达性较差其他可到达市区的公交线路较少，由市区至回龙观的易达性较差回龙观已基本完成回龙观已基本完成“大型生活社区大型生活社区”建设，以内循环为主，居住氛围浓郁，商务氛围相对欠缺建设，以内循环为主，居住氛围浓郁，商务氛围相对欠缺31B.A.Consultingn 地面交通地面交通北五环外所规划的“十五纵八横”道路格局中，与回龙观关系密切的有“二纵三横”：l二纵：站前街、林萃路l三横：回南北路、回龙观大街、西三旗东路回龙观大街、西三旗东路已投入使用，站前街、林萃路也已完成部分或局部动工。n轨道交通轨道交通回龙观内部将形成“二纵一横”的轨道交通，4个站点（含2个双轨站），将
43、京城地铁站最密集区域的区域之一。横向的13号线已经投入使用未来发展未来发展交通交通名称名称起始起始回龙观站点回龙观站点现状现状站前街站前街学清路学清路沙河沙河文华路文华路规划规划（部分使用）（部分使用）林萃路林萃路北六环北六环白庙村白庙村霍营霍营/回龙观北区回龙观北区部分施工部分施工回南北路回南北路上地上地京承高速京承高速北侧北侧规划规划地铁地铁16号线号线回龙观回龙观纪家庙纪家庙回龙观回龙观/西三旗西三旗规划规划地铁地铁8号线号线回龙观回龙观南苑南苑霍营北霍营北/霍营霍营/西三旗北西三旗北二期动工二期动工回龙观大街回龙观大街西三旗东路西三旗东路五环五环四环四环回南北路回南北路站前街站前街林萃
44、路林萃路8号号线线16号号线线三环三环二环二环1313号线号线八达岭高速八达岭高速城铁站城铁站32B.A.Consulting回龙观周边道路列表回龙观周边道路列表名称名称连接板块连接板块连接道路连接道路连接点连接点现状现状地面交通地面交通京包高速京包高速上地板块、西二旗小营板块上地板块、西二旗小营板块西直门西直门六环外施工六环外施工站前街站前街西三旗清河板块西三旗清河板块学院路学院路清华、西直门、市中心清华、西直门、市中心规划（部分实施）规划（部分实施）林萃路（黄平西侧路）林萃路（黄平西侧路）西三旗清河板块、亚奥板块西三旗清河板块、亚奥板块科荟路科荟路亚运村亚运村部分施工部分施工回南北路回南北
45、路上地板块、回龙观板块、亚奥板块上地板块、回龙观板块、亚奥板块上地上地京承高速京承高速上地上地立水桥立水桥规划规划安宁庄东路安宁庄东路西二旗小营板块西二旗小营板块北五环北五环安宁庄段使用安宁庄段使用八达岭高速八达岭高速西三旗清河板块西三旗清河板块北三环北三环昌平昌平马甸马甸投入使用投入使用西三旗东路西三旗东路上地板块、西三旗西二旗板块、上地板块、西三旗西二旗板块、天通苑立水桥板块天通苑立水桥板块信息路、安立路信息路、安立路上地上地立水桥、天通苑立水桥、天通苑东段使用东段使用回龙观大街回龙观大街板块内部板块内部八达岭高速八达岭高速安立路安立路上地上地立水桥立水桥投入使用投入使用轨道交通轨道交通地
46、铁地铁1616号线号线西三旗小营板块、中关村板块西三旗小营板块、中关村板块西二环、西客站、纪家庙西二环、西客站、纪家庙规划规划地铁地铁8 8号线号线西三旗清河板块、亚奥板块西三旗清河板块、亚奥板块亚运村、中心城区、南城亚运村、中心城区、南城一期施工（奥运一期施工（奥运支线）支线）地铁地铁1313号线号线上地板块、回龙观板块、上地板块、回龙观板块、天通苑立水桥板块天通苑立水桥板块上地、中关村、中心城区上地、中关村、中心城区投入使用投入使用33B.A.Consulting未来发展未来发展交通交通地面交通与地铁交通规划的落实，将对回龙观区域地面交通与地铁交通规划的落实，将对回龙观区域发展及区域房地产
47、市场产生较大的影响：发展及区域房地产市场产生较大的影响：规划道路以南北纵向为主，有利于打破城铁规划道路以南北纵向为主，有利于打破城铁1313号线号线横向的阻隔，加强区域与西三旗、清河以及城市的横向的阻隔，加强区域与西三旗、清河以及城市的联系，扩大区域辐射力。联系，扩大区域辐射力。交通条件的进一步改善，可为区域房地产市场带来交通条件的进一步改善，可为区域房地产市场带来更多目标客群，并使沿规划路、地铁线的房地产项更多目标客群，并使沿规划路、地铁线的房地产项目快速升值。目快速升值。规划道路建成后，将使回龙观的区域价值与房地产市场价值得到快速提升规划道路建成后，将使回龙观的区域价值与房地产市场价值得到
48、快速提升站站前前街街回龙观东大街回龙观东大街育育知知东东路路林林萃萃路路8号号线线上地上地西西二二旗旗小小营营西西三三旗旗清清河河16号号线线13号线号线八八达达岭岭高高速速西三旗东路西三旗东路城铁站城铁站34B.A.Consulting区域交通规划对项目地块的影响区域交通规划对项目地块的影响交通规划的落实，将进一步本项目的交通优势，交通规划的落实，将进一步本项目的交通优势，大大提升项目价值。大大提升项目价值。站前街：增强站前街：增强D02交通优势与地块价值交通优势与地块价值林萃路：加强林萃路：加强F05、F06与周边区域的联系提升地与周边区域的联系提升地块价值块价值8号线：改善号线：改善F0
49、5、F06的交通条件，加强地块与的交通条件，加强地块与城市的联系，提升地块整体价值城市的联系，提升地块整体价值16号线：增强号线：增强D02及及F05、F06交通优势，扩大了交通优势，扩大了项目辐射半径及影响力，加强地块与城市的联系项目辐射半径及影响力，加强地块与城市的联系站站前前街街回龙观东大街回龙观东大街育育知知东东路路林林萃萃路路8号号线线上地西二旗小营西三旗清河16号号线线13号线号线八八达达岭岭高高速速西三旗东路西三旗东路城铁站城铁站D02F05F0635B.A.Consulting未来发展未来发展土地供应土地供应n潜在供应加强了内部发展轴居住功能，同时沿城铁潜在供应加强了内部发展轴
50、居住功能，同时沿城铁13号线未来有可能形成功能复合的对外发展线号线未来有可能形成功能复合的对外发展线总量（建面）约总量（建面）约150万平米，其中居住用地总建面近万平米，其中居住用地总建面近100万平米万平米居住用地及零散的商业用地主要沿内部发展轴（回龙观大街）分布居住用地及零散的商业用地主要沿内部发展轴（回龙观大街）分布具有一定规模的非居住用地（具有一定规模的非居住用地（D02、F06）主要在区域南侧沿城铁）主要在区域南侧沿城铁13号线分布，具有较好的区位优势，未号线分布，具有较好的区位优势，未来有可能沿来有可能沿13号线形成区域对外发展线。号线形成区域对外发展线。居住用地居住用地综合用地或