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1、经营管理多选第一章1.物业经营管理是（）等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。A.物业管理 B,房地产开发 C.房地产资产管理 D.房地产组合投资管理 E.设施管理2.物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满 足 其（）的需求。A.物业投资收益 B.公司发展战略 C.主营业务发展目的D.物业维修养护 E,延长物业的自然寿命3.物业经营管理的目的涉及（）oA.为业主或投资者发明利润和回报 B.使物业在运营使用过程中可以保值增值C.在物业经济寿命的全周期内，连续满足租户正常空间使用需求D.物业经营成本最小化 E.保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力4.人
2、们重要依照写字楼（）等对其进行等级划分A.收益能力 B.所处的位置 C.楼宇设计和装修状况 D.使用时间 E.投资者类型5.对分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有（）。A.利于选择优良租户 B.利于优化零售商业的业态组合C.利于实现业主总体利益的最大化 D.可使商业辐射区域区域覆盖整个城市E.能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受的需求6.物业经营管理与传统物业管理的关系，表述不对的的有（）.A.物业经营管理活动不涉及对物业自身的维修、养护、管理B.传统物业管理强调为业主提供价值管理服务C.物业经营管理强调满足业主物业投资收益、公司发展战略及主营业务发展目
3、的的需求D.写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动、像公司那样为业主或投资者发明利润和回报E.物业保值、增值规定物业管理从传统的物业运营管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展7.工业物业是为人类生产活动提供空间的物业，涉 及（）等。A.工业厂房 B.仓储用房 C.高新技术产业用房 D.研究与发展用房E.写字楼8.酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的建筑涉及（）等。A.写字楼 B.高尔夫球场 C.休闲度假村 D.赛马场 E.花园公寓9.设施管理的对象，重 要 是（）等。A.高新技术公司用房 B.医院设施 C.科研教学设施 D
4、.政府办公楼 E.甲级住宅楼10.物业经营管理内容的三个层次中，（）以策略性管理。A.物业管理 B.设施管理 C.运营管理 D.房地产资产管理 E.房地产投资组合管理11.对于收益性物业或大型非房地产公司拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行（）工作。A.平常管理 B.现场管理 C.房地产资产管理 D.公司管理 E.房地产投资组合管理12.物业管理公司按工作内容可以分为（）。A.管理型公司 B.专业型公司 C.委托型公司 D.兼营型公司 E.综合型公司13.房地产资产管理公司的重要工作任务和目的涉及（）。A.负责管理物业管理公司和设施管理公司 B.监督物业管理公司和设施管理公司的行为C.指导物
5、业管理公司和设施管理公司为物业发展制定战略计划D.使管理范围内的物业在所处的子市场内实现价值最大化 E.满足业主、租户和物业管理公司的规定14.一个资产管理公司通常负责几处不同的物业。资产管理一般 按 照（）的分类原则来管理物业。A.物业类型 B.地理位置 C.物业新旧限度 D.物业产权类型 E.物业运营成本15.房地产组合投资管理的内容涉及（）。A.理解和执行物业业主的投资目的 B.评价物业管理公司和设施管理公司的表现C.审批资产管理公司提出的更新改造计划 D.以经风险调整后的组合投资回报最大化为目的来管理资产E.在合适的市级购置和处置物业资产16.房地产投资的利润是通过（）途径发明出来的A
6、.在极好的条件下从开发商手中购买物业 B.通过物业管理保障物业始终处在正常的运营状态C.在合适的时机售出物业 D.在极好的条件下从原业主手中购买物业E.在持有期间以钞票流入量的现值最大化为目的来经营物业17.下列关于专业型物业管理公司的表述，对的的有（）。A.受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任B.通常以专业分包的形式获得物业管理业务C.也以直接接受业主委托的形式获得物业管理业务 D.同时具有物业策略管理和物业运营管理业务E.由其提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和减少管理成本1 8 .从管理的层次上，物业管理可以分为（）。A.委托管理 B.公司管理 C.现场管理 D.
7、现场作业 E.物业经营1 9 .大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的互相关系的表述如下（）A.物业管理和设施管理定位在现场操作层的管理B.房地产组合投资管理公司负责管理物业管理公司和设施管理公司C.房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险D.为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目的，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化积极地调整经营策略E.房地产组合投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的钞票流需求2 0 .物业经营管理中的战略性工作涉及（）。A.拟定战略 B.构建信息基础 C.决策分析
8、 D.进行资产组合 E.成本管理2 1 .物业经营管理的常规工作内容涉及（）oA.钞票流和成本管理 B.平常维修和维护 C.设施设备管理D.物业保险管理 E.进行资产组合参考答案:1.A C D E2.A B C3.A B C E4.A B C5.A B C6.A B7.A B C D8.A B C D9.A B C D1 0.D E1 1.C E1 2.A B E1 3.A B C D1 4.A B1 5.A C D E1 6.A C D1 7.B C E1 8.B C D1 9.A D E 2 0.A B C D 2 1.第二章1.房地产投资的特性除位置固定性或不可移动性、寿命周期长，还
9、涉 及（）等。A.各异性 B.消费性 C.政策影响性 D.互相影响性 E.专业依赖性2.以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，对的的有（）。A.直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理活动B.间接投资重要是将资金投入与房地产相关的证券市场C.直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式D.开发投资者一般是从长远投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益E.间接投资者不直接参与房地产经营管理工作3.房地产间接投资的具体形式涉及（）.A.置业投资B.购买房地产开发、投资公司的债券C.购买 REITsD,购买房地产开发、投资公司的股票E.购买MBS4.关于房地产间接投资的
10、下列表述，对的的有（）A.从购买土地使用权开始B.从购置房地产开始C.以获取物业所有权或使用权为目的D.将资金投入与房地产相关的证券市场的行为E.不需直接参与房地产经营管理活动5.按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（）。A.权益型 B.抵押型 C.质押型 D.保证型 E.混合型6.房地产投资的优点有（）。A.收益水平相对较高 B.可以得到税收方面的好处 C.容易获得金融机构的支持D.能抵消通货膨胀的影响 E.是一种非流动性资产7.房地产投资之弊在于（A.流动性差 B.投资数额巨大 C.投资建设期长D.投资回收期长E.需要专门的知识和经验8.下列关于系统风险和个别风险的表述，对的的有（
11、）A.系统风险是指市场供求风险B.较之个别风险，系统风险不易判断和控制C.或然损失风险属于个别风险D.周期风险属于个别风险E.持有期风险属于个别风险9.投资者在进行房地产投资决策时，应（）。A.根据项目风险大小拟定相应的投资收益水平B.根据风险管理的能力选择投资方向C.根据风险周期变化的特点把握投资时机D.避免机会成本E.尽量选择政府鼓励的项目进行投资以减少政策风险10.仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险涉及（）。A.购买力风险 B.比较风险 C.收益钞票流风险 D.或然损失风险 E.时间风险、持有期风险11.狭义的区位含义，涉及某一具体投资项目所处的（）。A.宏观位
12、置 B.中观、微观位置 C.社会环境 D.竞争位置 E.经济环境12.避免政策风险的有效方法，涉及选择（）的项目进行投资。A.政府鼓励 B.有收益保证 C.有税收优惠政策 D.国有资产参股项目 E,灰色区域项目13.下列选项中，属于未来经营费用风险的有（）。A.建筑物功能过时所带来的风险B,建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用C.未来不可预见的法律费用D.实际收益和预期收益的差异随着持有期延长而加大E.资本价值随着收益率的变化而变化14.房地产投资的风险重要体现在（）。A.投入资金的安全性 B.盼望收益的可靠性 C.投资项目的变现性D.资产管理的复杂性 D.投资项目的复杂性15.房地产市场
13、的周期可以分为以下（）阶段。A.雏形 B.复苏和发展 C.繁荣 D.危机与衰退 E.销匿16.对房地产投资中“区位”含义的理解应涉及（）。A.地理位置 B.在城市社会经济活动中的位置 C.在整体市场供求关系中的位置D.在未来城市发展建设中的位置 E.相对重要性不变的位置17.居住物业的投资区位选择时要考虑的重要因素有（）。A.市政公用和公建配套设施的完备限度B.公共交通便捷限度C.环境因素D.居民人口与收入E.政府控制环境污染的政策18.选择写字楼物业投资区位时要考虑的重要因素有（）。A.本地提供重要原材料的也许性B.技术人才和劳动力供应的也许性C.易接近性D.周边土地运用情况和环境E.与其他
14、商业设施接近的限度19.零售物业的投资区位选择时要进行（）A.商业辐射区域分析B.消费者行为、偏好及购买能力分析C.项目的易接近性或交通通达限度分析D.竞争性物业的竞争条件分析E.市政公用设施的完备限度分析2 0.工业物业项目区位选择的特殊规定涉及（）。A.消费者行为、偏好及购买能力分析B.交通运送能否方便地连接原材料供应地和产品销售市场C.技术人才和劳动力供应的也许性D,水、电等资源供应的充足限度E.控制环境污染的政策1.ACDE 2.ABCE 3.BCDE 4.CDE 5.ABE 6.ABCD7.ABDE 8.BE 9.ABCE 10.BCE 11.AB 12.ABC13.ABC 14.A
15、BCD 15.BCD 16.ABCD 17.ABCD 18.CDE19.ABCD 20.BCDE第三章1.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定期期各时点上实际发生的（）叫作钞票流量。A.资金流入B.资金流出 C.资金的投入D.资金现值E.资金将来值2.对于房地产开发投资项目来说，钞票流出重要涉及（等。A.土地费用、建造费用 B.还本付息 C.税金D.比较成本E.运营费用3.空置和收租损失是指（A.空置的面积不能产生租金收入B.租出的面积没有收到租金 C.出租面积的变化导致租金减少D.租金水平的变化导致租金减少E.可出租面积的减少而少收的资金4.收益性物业的运营费用涉及
16、（）等。A.空置和收租损失B.抵押贷款还本付息C.房产税和所得税D.为租户提供服务的费用E.物业管理费用)5.财务净现值是指按（），将项目计算期内各年的净钞票流量折算到开发活动起始点的现值之和。当N P V 2 0时，该项目在财务上是可以接受的。A.基准收益率 B.目的收益率C.投资回报率D.钞票回报率E.内部收益率6.“两税一费”是 指（A.房产税 B.城乡土地使用税 C.教育费附加D.营业税E.城市维护建设费7.下列关于物业额的税前钞票流的表述，不 对 的 的 有（)A.是业主的税前收入或投资回报B.从净运营收益性中扣除抵押贷款还本付息，就得到物业的税前钞票流C.当净运营收益局限性以支付抵
17、押贷款还本付息金额时，该钞票流是负值D.从物业税前钞票流中扣除所得税，即得到物业税后钞票流E.假如物业没有抵押贷款安排，税前钞票流就等于物业的净运营收益8.关于单利计息和复利计息的表述，对 的 的 有（)oA.单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息B.复利计息是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息C.我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算D.在投资分析中，一般采用单利计息E.复利计息时，n个计息周期后的本利和计算公式为Fn=P（l+i-n）9.下列属于设备有形磨损的是（）。A.封存的设备因自然力产生的磨损B.设备生产成本减少导致设备市场价格减少，从而引发的本来购买的设备贬值C.技术进
18、步因素的影响，社会上出现了新型设备，从而使原有设备在技术上显得陈旧、落后D.设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏E.政府通过税收政策限制污染环境的设备使用10.下列关于房地产置业投资过程中钞票回报率的表述，对的的有（）。A.是指每年所获得的钞票报酬与投资者初始投入的权益资本的比率B.该指标反映了初始钞票投资或首付款与年钞票收入之间的关系C.税前钞票回报率计算中，年钞票收入等于净运营收益扣除还本付息后的净钞票流量D.钞票回报率属于动态赚钱能力指标 E.钞票回报率即资本化率11.关于设备寿命的表述，对的的有（）。A.自然寿命重要取决于有形磨损的速度 B.技术寿命重要取决于有形磨
19、损的速度C.技术进步速度越快，设备的技术寿命越长D.经济寿命是使投入使用的设备等额年总成本最低或等额年净收益最高的使用期限E.经济寿命是由无形磨损决定的12.在房地产投资分析中，将房地产投资的收益分为（）两部分。A.投资回收 B.投资回报 C.权益回报 D.钞票回报 E.还本付息13.静态赚钱能力指标一般有（）。A.财务内部收益率 B.钞票回报率 C.静态投资回收期 D.投资回报率 E.资产负债率14.动态赚钱能力指标一般有（）。A.资产负债率 B.钞票回报率 C.动态投资回收期 D.财务内部收益率 E.财务净现值15.清偿能力指标涉及（）。A.资产负债率 B.借款偿还期 C.偿债备付率 D.
20、钞票回报率 E.财务净现值16.关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，对的的有（）。A.是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率B.净收益一般由税后钞票流量与还本付息所获得的物业权益增长的价值构成C.该指标反映了初始钞票投资或首付款与年钞票收入之间的关系D.该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比E.计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益1 7.下列关于资产负债率的叙述对的的有（）。A.资产负债率高，则公司的资本金充足，公司应变能力强B.是反映项目各年所面临的财务风险限度及偿债能力的指标 C.属短期偿债能力指标D.资产负债率=净资产合计/负债合计X 1
21、 0 0%E.可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的限度参考答案：1.A B 2.A B C E 3.A B 4.D E 5.A B 6.C D I7.A B C E 8.A B C 9.A D 1 0.A B C 1 1.A D 1 2.A B1 3.B C D 1 4.C D E 1 5.A B C 1 6.A B D 1 7.B E第四章1.物业价格构成中涉及了（）A.土地取得成本 B.开发成本 C.投资成本 D.物业折旧 E.开发利润2.关于投资价值与市场价值论述，对的的有（）。A.投资价值是指某物业对于一个典型的投资者的价值B.投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值，是其
22、进行投资的基本条件C.市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值D.评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是建设前提E.在某一时点，投资价值是唯一的3.物业估价的基本方法涉及（）。A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.趋势法 E.折旧法4.下列物业的评估中，适宜用市场比较法的有（）。A.物业开发用地 B.普通商品住宅 C.教堂 D.学校 E.标准厂房5.下列物业项目中不合用收益法进行估价的有（）。A.行政办公楼 B.学校 C.公园 D.影剧院 E.加油站6.运用收益法估价的环节一般涉及（）。A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料 B.预测估
23、价对象的未来收益C.求取报酬率或资本率、收益乘数 D.选用适宜的收益法公式计算出收益价格E.减去折旧求取物业价格7.物业价格不同于一般物品价格的特性涉及（）。A.物业价格受区位的影响很大 B.物业价格实质上是物业权益的价格C.物业价格受供求因素的影响 D.物业价格形成的时间长 E.物业价格受交易者个别因素的影响8.城市物业开发经营管理条例第 30条规定：“物业开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行（）。”A.政府指导价 B.市场调节价 C.保护价 D.政府定价 E.最高限价9.物业价格影响因素的表述，对的的有（）。A.人口数量与物业价格正
24、相关 B.对保有物业课税会导致物业价格上升C.城市中、低收入水平的居民的收入增长，会促使物业价格下降D.房价水平重要取决于地价水平 E.综合来看，物业价格与利率负相关10.下列关于毛租金乘数法的表述，对的的有（）。A.毛租金乘数法的计算公式是“物业价值=毛租金X毛租金乘数”B.毛租金乘数法方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料C.毛租金乘数法不能避免由于多层次测算也许产生的各种误差的累计D.毛租金乘数是一个比较客观的数值 E.毛租金乘数，又称为 租售比价11.关于报酬率的表述，对的的有（）oA.从全社会来看，报酬率与投资风险正相关B.两宗物业的净收益相等，获取净收益风险大的物业规定的
25、报酬率高C.两宗物业的净收益相等，获取净收益风险小的物业的价值低D.估价时选用的报酬率，应等同于与估价物业获取净收益具有同等风险投资的报酬率E.求取报酬率的方法重要有累加法和市场提取法12.运用市场法估价时，选取可比实例应符合的基本规定涉及（）。A.可比实例物业应是估价对象物业的类似物业 B.可比实例的成交日期应与估价时点相同C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合 D.可比实例的成交价格应为正常市场价格E.对一宗物业进行估价，一般应选取1 3个可比实例13 .运用市场法估价时，建立价格可比基础涉及如下（）方面的工作。A.统一付款方式 B.统一采用人民币 C.统一货币单位D.统一采用平方米 E.
26、统一采用单价14 .下列关于税费承担和正常成交价的表述，对的的有（）。A.按照税法规定，卖方缴纳营业税及附加、土地增值税 B.按照税法规定，契税、印花税都由买方缴纳C.买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费下的价格是正常成交价格D.正常成交价格中包含应由卖方缴纳的税费 E.正常成交价格中包含应由买方缴纳的税费15 .关于市场比较法的表述，对的的有（）.A.运用此法估价，一方面要拥有大量真实的交易实例，用以从中选取可比实例B.要建立价格可比基础，并统一到需规定取的估价对象的价格单位上来C.进行交易情况修正之后，可以实例的实际成交价格就变成了理论价格D.通过交易日期调整之后，可比实例的价格就变成了在估价
27、时点的价格E.通过物业状况调整之后，可比实例的价格变成了估价对象物业状况下的价格16.关于重新构建价格的表述，对的的有（0.A.重新构建价格是估价时点的价格 B.重新构建价格是客观的价格C.重新构建价格是重新构建的实际成本 D.建筑物的重新构建价格中已扣除建筑物的折旧E.土地的重新构建价格是其在估价时点状况下的价格17.年限折旧法是根据建筑物的（）来求取建筑物折旧的方法。A.经济寿命 B.有效寿命 C.剩余自然寿命 D.自然寿命 E.实际年龄参考答案:1.A B C E 2.B D 3.A B C 4.A B E 5.A B C 6.A B C D 7.A B D E9.A E 1 0.A B
28、 D E 1 1.A B D E 1 2.A C 1 3.A C E 1 4.A C D1 5.A B D E 1 6.A B E 1 7.A B第五章1.邻里分析的内容有（）A.邻里所在区域宏观市场环境分析 B.C.考察邻里物业的实体状况 D.E.考察邻里范围内是否会出现新的竞争对手2.商品住宅需求的影响因素重要有（）。A.收入的变化 B.政府的税收政策D.对未来的预期 E.政府的住房政策3.下列属于房地产市场结构构成的有（）。A.建筑结构 B.总量结构 C.区域结构4.下列指标中属于供应指标的有（A,存量 B.新竣工量 C.空置率5.房地产市场供应的特点重要有（）。A.平衡性 B.缺少弹性
29、 C.非同质性6.建筑物管理计划的内容，涉及如下（）.A,建筑物维护的标准 B.建筑物管理策略D.物业检查计划 E.财务收支计划7.政府干预房地产市场的政策目的通常涉及（）。A.实现房地产市场连续健康发展 B.C.保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间D.严格控制土地使用权的出让和转让 E.8.目前，我国城市住宅的供应重要以下哪几种类型（A.便宜房 B.廉租房 C.经济合用住房9.出租策略涉及（）。A.拟定租期长短 B.拟定独立出租单元大小D.管理服务水平与租户优惠与补贴方式选择1 0.房地产市场需求分析时一般从以下哪几个方面进行（评估邻里的经济状况和消费水平搜集邻里范围内的人口状况即期发展
30、趋势信息C.国际市场住宅价格D.产品结构 E.分销结构D.吸纳率 E.商品零售价格指数D.高度的垄断性 E.稳定性C.租金方案使存量房地产资源得到最有效的使用满足特殊群体的需要）.D.合作建房 E.市场价商品住宅C.租户类型的匹配策略E.物业经营管理费用的收取）.A.需求预测 B.市场占有率分析 C 竞争分析 D 吸纳率分析E 市场租户对产品功能需求1 1 .编制物业经营管理计划的基础工作内容重要有（）.A.区域宏观市场环境分析 B.房地产市场分析 C.邻里分析D.构造物业经营管理方案 E.物业现状分析1 2 .物业管理计划的表现形式有（）.A.近期计划 B.远期计划 C.年度计划 D.中短期
31、计戈 E.长期计划1 3 .物业管理计划的重要内容有（）.A.建筑物管理计划 B.租赁计划 C.财务收支计划D.物业运营绩效评估及与业主沟通计划 E.公司赚钱和发展计划1 4 .房地产市场供求分析重要从以下哪几个方面进行（）.A.供应分析 B.城市规划分析 C,需求分析 D.竞争分析 E.市场占有率分析1 5 .吸纳率分析的具体内容涉及（）.A.分析建设和运营中的重要物业项目 B.预估市场吸纳计划C.预估吸纳周期内的需求 D.对竞争性物业进行评价 E.市场吸纳和空置的现状与趋势1 6 .市场占有率分析结果，规定计算出目的物业的（）.A,市场占有率 B.租约期间长度 C.出租进度D.租赁价格 E
32、.达成稳定出租率水平所需要的时间1 7 .业主依靠物业管理公司的及时沟通来了解其物业的表现情况，最常用的沟通手段有（）。A.物业管理公司内部刊物 B.定期的年度或季度表现报告 C.定期的管理睬议D.通过电话或现场会议形式的定期私人接触 E.社区文化活动参考答案:1.BCDE 2.ABDE 3.BCD 4.ABC 5.BCD 6.ABD 7.ABCE8.BCE 9.ABCD 10.ADE 11.ABCE 12.CDE 13.ABCD 14.ACDE15.BCE 16,ACDE 17.BCDZ r/r、J，第 八 早1.关于自动延期租赁的表述，对的的有（）。A.除非租约一方提出要中止合约，否则将自
33、动续约B.租约按周、月、年的周期延续，中止告知应与周期相应 C 租赁关系在双方中的一方死去时终止D.又称周期性租赁 E.该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效2.下列关于物业租金支付的说法对的的有（）。A.有毛租金和净租金之分 B净租通常在短期租赁中采用 C.比例租金常用于零售商业物业D.毛租的承租人在使用物业的过程中，除毛租金外，还要缴纳税费等其他费用E.净租的租赁时间可达1 0 年以上3.下列属于委托管理模式特点的有（）oA.业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金B.业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险 C.物业管理公司风险较大D.业主负责物业租赁的所有活动，承担所
34、有市场风险，也获取所有租金收入E.物业管理公司只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险4.承租人的权利涉及（）。A.可以小经出租人批准就转租的权利C.有规定保障居住安全的权利E.经出租人批准有转租获利的权利5.属于房屋不得出租情形的有（）。A.未依法取得 房屋所有权证的 B.D.已抵押，未经抵押权人批准的 E.6.租约签订前，租赁管理的重要工作内容涉及（A.房屋空间交付 B.制定租赁方案与策略E.租约谈判与签约管理7.租约执行中，租赁管理的重要工作内容涉及（A.房屋空间交付 B.收取租金 C.租48.租约期满时，租赁管理工作则重要集中在（B.有按照租约期列的房屋规定的用途使用房屋的权
35、利）.有对物业管理状况进行监督、建议的权利权属有争议的 C.共有房屋取得共有人批准的不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的C.租户选择 D,租金拟定调整 D.租户关系管理 E.租金拟定）.A.收取租金B.房屋空间交付C.租金结算 D.租约续期 E.房屋空间收回管理9.租赁方案与策略涉及的重要工作内容有（）。A.拟定可出租面积和租赁方式 B.编制租赁经营预算 C.定位目的市场D.拟定租金方案 E.明确广告策略10.假如采用净租金的形式，业主需要明确的事项有（）。A.承租人要支付哪些费用 B.哪些费用是属于代收代缴费用C.哪些费用是按租户所承租的面积占整个物业中可出租面积的比例来收取D.所有的
36、经营费用要从其所收取的租金中全额支付E.哪些费用重要取决于租户对设备设施和能源使用的限度11.市场营销人员通常从哪几个方面来宣传其所推广的物业（）。A.价格优势 B.物业自身的素质 C.优越的地理位置 D.实用性 E.良好的声誉12.关于转租，下列说法对的的有（）.A.房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为B.转租必须征得房屋出租人批准 C.在符合法律、法规规定的条件下，转租不必征得房屋出租人批准D.转租协议不必办理登记备案手续E.转租期间，原租赁协议变更、解除或者终止，转租协议仍然具有本来的效力13.属于租赁协议变更的情形有（）。A.因租赁一方当事人更名 B.因出租房屋附属物的增减
37、C.因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用房 D.租金的增减或支付方式的改变E.承租人擅自拆改承租房屋的结构或改变承租房屋使用用途的14.租赁协议自然终止的情况涉及（）oA.无合法理由，拖欠房屋租金6 个月以上的 B.租赁协议到期C.符合法律规定或者协议约定的解除协议条款的 D.因不可抗力致使租赁协议不能继续履行的E.当事人协商一致的15.关于租赁协议人为终止的因素的表述，对的的有（）.A.将承租的公房转借别人的 B.将承租的房屋擅自转租的 C.将承租的房屋擅自转让的D.承租人运用承租的房屋进行违法活动的 E.当事人协商一致的16.物业租赁协议的重要条款涉及（）.A.租金标准及支付方式B.
38、租赁用途C.租赁期限D.房屋的修缮责任E.物业抵押与出售条款17.出租人的义务涉及（）。A.有按协议约定提供房屋给承租人使用的义务 B.有保障承租人合法使用房屋的义务C.有保障承租人居住安全的义务 D.有爱惜使用、妥善保管房屋的义务E.有接受租户监督，不断改善工作的义务18.C RM 是一种手段，它的主线目的是（）。A.减少运营成本 B.提高公司销售收入 C.提高客户满意度D.加强产品流通 E.提高员工生产力19.在租赁管理中实行C RM 重要涉及到（）方面的工作。A.建立具体的租户档案 B.租赁期内的服务C.租金缴交的管理 D.竞争对手分析 E.个性化服务参考答票:1.A B D E2.A
39、C E3.D E4.B C D E5.A B D E6.B C D E7.A B D E8.C D E9.A B C D1 0.A B C E 1 1.A B D E1 2.A B1 3.A B C D1 4.B C D E5.A B C D 1 6.A B C D 1 7.A B C E 1 8.A B C E 1 9.A B C E第七章1.关于间接费用，说法对的的有（）.A.涉及公司直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等B.涉及公司所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费等C.涉及固定资产折旧费及修理费 D.涉及公司在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料E.涉
40、及低值易耗品摊销及其他费用等2.物业管理公司的财务费用涉及（）。A.利息净支出 B.汇兑净损失 C.金融机构手续费D.公司筹资发生的其他财务费用 E.税金3.按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出重要有（）.A.购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出 B.对外投资支出C.物业管理公司支付的管理用房有偿使用费 D.支付的滞纳金、罚款、违约金、补偿金E.公司的赞助、捐赠支出4.下列说法对的的有（）oA固定成本应从增长业务量和减少费用的绝对额入手 B减少变动成本应从减少单位业务量的消耗入手C.半固定成本是指无产量时也有支出，而生产时成本又会按一定比率增长D.固定成本随着业务量的变动而变动 E
41、.变动成本总额与业务量的变动关系不大5.按照成本计算依据的不同，成本可分为（）等。A.可免成本 B.目的成本 C.定额成本 D.淹没成本 E.可缓成本6.关于边际成本，表述对的的有（）.A.边际成本大于边际收入时的服务量，为公司也许获得其最大利润的服务量B.可用以判断增减服务量在经济上是否合算C.当增长一个单位服务量所增长的收入高于边际成本时，是不合算的D.服务量增至边际成本等于边际收入时，为公司获得其最大利润的服务量E.边际成本小于边际收入时的服务量，为公司也许获得其最大利润的服务量7.成本控制的原则有（）。A.全面控制原则 B.讲求经济效益原则 C.常规管理原则D.责权利相结合原则E.例外
42、管理原则8.关于人工费中的福利费的表述，对的的有（）。A.福利费涉及福利基金、工会基金、教育经费B.福利基金按工资总额的4%计算 C.福利基金按工资总额的4%计算D.教育经费按工资总额的1 .5%计算 E.工会基金按工资总额的2%计算9.考核物业管理公司成本制中心服务质量的定量指标，重 要 有（）。A.重大事故发生率 B.房屋完好率 C.物业增值率D.成 本（费用）减少率 E.保活率10.共用部位与共用设施设备的平常运营和维护费重要涉及（）。A.维修保养费 B.装修费 C.节日装饰费 D.康乐设施费 E.能源费11.固定资产折旧费是指物业管理公司拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用
43、，各类固定资产涉及（）A.交通工具 B.通信设备 C.办公设备 D.劳保用品 E.工程维修设备成本估算服务于物业管理招投标阶段拟定服务费用报价成本估算亦可服务于物业管理服务实行过程中公司内部的成本管理工作成本估算是物业管理公司财务预算的个重要组成部分1 2.关于成本估算的表述，对的的有（A.B.C.D.成本估算是成本水平和目的的书面方案13.成本预算编制的基本规定有（）。A.成本预算必须同其他预算相协调C.成本预算应有相应的技术经济措施保证E.成本预算既要符合实际，又要适当留有余地14.物业管理公司编制成本预算的方法重要有（E.成本估算是成本决策结果的系统化B.成本预算要以成本计划为基础D.成
44、本预算要全面权衡，提高员工工作效率）.A.固定预算 B.资金预算 C.弹性预算 D.零基预算E.滚动预算和概率预算ABDE 9.ABCE 10.ABDE ll.A B CE 12.AB 13.ACE 14.l.BCE2.ABCD3.ABDE4.ABC5.BC6.BD7.ABDE第八章1.风险控制的手段有（）.A.调整 B.回避 C.2.物业服务协议的法律特性有（A.物业服务协议是实践协议D.物业服务协议是有偿协议3.风险管理的整个过程可以由（A.风险辨认 B.风险评估自担或保存 D.防止与控制）.B.物业服务协议是诺成协议E.物业服务协议是代理协议）环节组成。C.风险解决 D.E.转移C.物业
45、服务协议是双务协议风险控制E.风险调整4.物业服务协议签订时要注意的要点有（）.A,招投标原则 B“宜粗不宜细”的原则 C.最佳不约定协议期限D.实事求是留有余地 E.明确界定违约责任与解决方式5.决定参与投标的关键因素有（）oA.项目委托方具有经济实力 B.项目类型符合公司拟定的目的客户C.常规预测赚钱 D.项目风险在公司承受范围内 E.本公司具有人力资源支持体系6.关于公开招标，说法对的的有（）.A.凡符合投标基本条件又有爱好的物业管理公司均可申请投标B.一般合用于规模较大的物业，特别是收益性物业C.一般向3 5 家物业管理公司公开发出招标告知 D.是目前广泛采用的招标方式E.竞标单位较多
46、，工作量大，时间长7.属于物业建设单位在开发过程中所订立的协议的是（）。A.建设施工协议 B.售房协议 C.收益性物业的租赁协议D.水电供应协议 E.专项维修工程承包协议8.物业管理公司与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务协议有（）。A,设备采购及安装协议 B.垃圾清运 C.环境卫生承包D.治安保卫管理承包 E.绿化管理或工程承包9.除非经保险人批准并缔结特别合约，对下列财产的损失，火灾保险协议不予承保（）。A.物业内寄售的货品 B.金银珠宝 C.物业设备 D.票据 E.物业公共部位10.火灾保险的除外责任涉及（）.A.保险标的自身变化、自身发热所致的损失B.由于地震等自然灾害以及暴动、
47、罢工等政治风险所致的损夫C.直接或间接由于核反映、核子辐射和放射性污染所致的损失D.使用不妥引发的火灾所致的损失 E.投保人的故意行为所致的损失11.物业管理公司不购买物业保险的情况有（）。A.风险是不可预见的 B.风险是可以避免的 C.风险是可以忍受而保存的D.机动车辆的第三者责任险 E.风险是可以采用种种措施进行防止和克制的12.雇主责任保险除外责任的范围涉及（）oA.罢工、暴动所致的被雇人员伤残、死亡或疾病B.被雇人员由于疾病以及因这些疾病而实行内外科手术治疗所致的伤残或死亡C.投保人所雇佣的员工在保险有效期内，从事于保险单所载明的、与投保人业务有关的受雇工作时，遭受意外而至受伤D.由于
48、被雇人员酗酒及无证驾驶各种机动车辆所致的伤残或死亡E.投保人的故意行为或重大过失13.关于公众责任保险表述对的的有（）。A.被保险人所有的机动车辆引起的损害事故物业经营管理B.为被保险人服务的雇员受到的伤害属于公众责任保险范围C.公共责任保险直接保险的对象是被保险人，受害人无权直接向保险人索赔D.公共责任保险的被保险人依法应承担对第三者人身伤害不涉及受害人的精神伤害E.公共责任保险直接保险的对象是被保险人，受害人可以向被保险人索赔，也可以直接向保险人索赔参考答案:1.B C D E 2.B C D 3.A B D E 4.D E 5.B C D E 6.A B E 7.A B D.BCDE 9
49、.ABD 10.ABCE 11.BCE 12.ABDE 13.第九章1 .物业管理绩效评价以（）等四个方面的内容作为评价重点.A.物业管理公司的赚钱能力 B.资产运营水平 C .偿债能力D.物业管理公司 E.后续发展能力2 .按照不同的评价目的和评价工作的实行主体，物业管理绩效评价的类型有（）.A.政府评价 B.新闻媒体评价 C.社会评价D.公司集团内部评价 E.公司自我诊断评价3 .政府评价依据不同的需要具体分为例行评价和特定评价，特定评价重要对象涉及（）.A.国家控股重要公司 B.列入试点的公司集团 C.承包经营、委托经营或租赁经营到期的公司D.领导班子换届或重要领导变动的公司 E.发生重
50、大损失或导致严重社会影响的公司4.按照物业经营管理者提交报告的期间（报告期）不同，可以把物业管理报告分为（）.A.月度物业管理报告 B.半季度物业管理报告 C.季度物业管理报告D.半年度物业管理报告 E.年度物业管理报告5 .物业经营管理工作总结就是管理公司向（）提交的、反映本公司过去一定期期内进行或开展物业经营管理工作情况的回顾性总结。A.业主 B.租户 C.上级行政主管部门 D.高层管理者 E.公司投资人或董事会6 .资金运用涉及（）A.资金的投放 B.支付罚款 C.各项资产的使用D.补偿物业经营管理花费 E.缴纳各种税金7 .公司同其债务人之间的财务关系重要涉及（）。A.物业管理公司应付