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1、建设工程的投资控制建设工程的投资控制一、一、 概述概述(一一) 建设工程投资的概念建设工程投资的概念 建设投资建设投资设备及工器具购置费用设备及工器具购置费用建筑安装工程费用建筑安装工程费用建设工程其它费用建设工程其它费用预备费用预备费用建设期利息建设期利息直接工程费直接工程费间接费间接费税金税金利润利润土地使用费土地使用费与未来建设与未来建设有关的费用有关的费用与未来生产与未来生产有关的费用有关的费用(二二) 建设工程投资确实定建设工程投资确实定工程建议书工程建议书可行性研究可行性研究初初步步设设计计技技术术设设计计合合同同实实施施施施工工图图设设计计招招标标竣竣工工验验收收预预算算定定额额
2、概概算算定定额额概概算算指指标标估估算算指指标标企企业业定定额额合合同同价价施施工工图图预预算算修修正正概概算算设设计计概概算算投投资资估估算算结结算算价价竣竣工工决决算算(三三) 建设工程投资控制的原理建设工程投资控制的原理1、工程监理在工程投资控制方面的目标和业务、工程监理在工程投资控制方面的目标和业务内容内容 -投资估算是初步设计阶段投资控制的目标；投资估算是初步设计阶段投资控制的目标； -设计概算是进行技术设计的投资控制的目设计概算是进行技术设计的投资控制的目标；标； -修正概算是施工图设计投资控制的目标；修正概算是施工图设计投资控制的目标； -施工图预算或建安工程承包合同价格那么施工
3、图预算或建安工程承包合同价格那么是是 施工阶段建安工程投资控制的目标。施工阶段建安工程投资控制的目标。 工程监理在控制工程投资方面的主要业务内工程监理在控制工程投资方面的主要业务内容有：容有： 1.在建设前期在建设前期- 2.在设计阶段在设计阶段- 3.在施工招标阶段在施工招标阶段- 4.在施工阶段在施工阶段-目标目标:实际投资实际投资方案投资方案投资2、投资控制的一般程序、投资控制的一般程序投资目标方案投资目标方案合理否合理否确确定定投投资资目目标标分分析析投投资资目目标标资资金金支支出出计计划划合合理理否否项项目目实实施施投投资资计计划划值值与与实实际际值值比比较较有有无无偏偏差差分分析析
4、原原因因制制定定纠纠偏偏措措施施投投资资风风险险分分析析调整投资目标调整投资目标否否否否否否3、投资控制的措施、投资控制的措施 (1)组织措施组织措施明确工程组织机构明确工程组织机构;明确明确投投 资控制者资控制者; (2)技术措施技术措施-方案优选方案优选;严审图纸严审图纸; (3)经济措施经济措施-严查各种费用开支严查各种费用开支;将实将实际投资与方案投资进行比较际投资与方案投资进行比较;采取奖励采取奖励措施措施. (4)合同与信息管理合同与信息管理项项目目投投资资影影响响程程度度投资前期投资前期设计阶段设计阶段施工阶段施工阶段时间节约投资可能性节约投资可能性累计投资累计投资二、建设工程决
5、策阶段的投资控制二、建设工程决策阶段的投资控制 主要任务是：协助业主编制可行性研究主要任务是：协助业主编制可行性研究报告；对拟建工程进行财务评价和国民报告；对拟建工程进行财务评价和国民经济评价，选择最优方案，编制投资估经济评价，选择最优方案，编制投资估算。算。(一一)可行性研究可行性研究 三个阶段：时机研究、初步可行性研三个阶段：时机研究、初步可行性研究和可行性研究究和可行性研究签订委托协议签订委托协议工程评价工程评价重新构思方案重新构思方案方案编制与优化方案编制与优化市场调查与预测市场调查与预测制定工作方案制定工作方案组建工作小组组建工作小组符合要求否符合要求否?编写报告编写报告否否是是可研
6、根本步骤(二二)投资估算的编制和审查投资估算的编制和审查投资估算准备工作投资估算准备工作: 明确建设规模明确建设规模;产品方案产品方案;工艺技术工艺技术;工程方案及实施进度等工程方案及实施进度等.30003000 50002500单位单位:万元万元某乳汁品厂的分年投资方案某乳汁品厂的分年投资方案10231、投资估算的编制、投资估算的编制生产能力指数法生产能力指数法资金周转率法资金周转率法 总投资额总投资额=产品的年产量产品的年产量产品单价产品单价/资金周转率资金周转率比例估算法、比例估算法、比例估算法是从某一时期、某一地区或某一企业的实际统计信息中的一定比例数，比例估算法是从某一时期、某一地区
7、或某一企业的实际统计信息中的一定比例数，来推算另一时期、另一地区或另一企业的有关统计指标的方法。来推算另一时期、另一地区或另一企业的有关统计指标的方法。 综合指标投资估算法综合指标投资估算法(概算指标法概算指标法)综合指标投资估算法是依据国家有关规定，国家或行业、地综合指标投资估算法是依据国家有关规定，国家或行业、地方的定额、指标和取费标准，以及设备和主材价格等，从工方的定额、指标和取费标准，以及设备和主材价格等，从工程费用中的单项工程人手，来估算初始投资。采用这种方法，程费用中的单项工程人手，来估算初始投资。采用这种方法，还需要相关专业提供较为详细的资料，有一定的估算精度，还需要相关专业提供
8、较为详细的资料，有一定的估算精度，精确度相对较高。精确度相对较高。 fAACCn1212 rtaQCIpfpfpfEC3322111设备及工器具购置费用设备及工器具购置费用安装工程费估算安装工程费估算建筑工程费估算建筑工程费估算其它费用估算其它费用估算根本预备费估算根本预备费估算涨价预备估算涨价预备估算另外另外:流动资金估算流动资金估算2、投资估算的审查、投资估算的审查 审查投资估算编制依据的可信性；审查投资估算编制依据的可信性；审查投资估算的编制内容与规划要求的审查投资估算的编制内容与规划要求的一致性；一致性；审查投资估算的费用工程、费用数额的审查投资估算的费用工程、费用数额的符合性；符合性
9、；审查选用的投资估算方法的科学性、适审查选用的投资估算方法的科学性、适用性。用性。(三三) 建设工程工程经济分析建设工程工程经济分析1、经济分析、经济分析 =产出产出-投入投入02、方案比较、方案比较 (1)方案的可比性：方案的可比性： -满足需要、费用、价格、时间上的可满足需要、费用、价格、时间上的可比性。比性。 (2)方案比较：方案比较： -独立方案独立方案; -互斥方案互斥方案; -相关方案相关方案;(四四)建设工程工程的经济评价建设工程工程的经济评价 1、环境影响评价、环境影响评价(-治理和环保措施等治理和环保措施等) 2、财务评价、财务评价(-盈利能力分析盈利能力分析偿债能力偿债能力
10、分析分析 不确定性分析不确定性分析) (1)财务评价的概念；财务评价的概念； (2)财务评价的根本报表；财务评价的根本报表； (3)财务评价指标体系财务评价指标体系 -净现值；内部收益率；投资回收期等净现值；内部收益率；投资回收期等 3、国民经济评价、国民经济评价 4、社会效益评价、社会效益评价 5、风险分析、风险分析三、设计阶段的投资控制三、设计阶段的投资控制(一一) 执行设计标准和推行标准设计执行设计标准和推行标准设计 1、设计标准、设计标准 2、标准设计、标准设计(二二) 推行限额设计推行限额设计 1、限额设计的概念、限额设计的概念 2、限额设计的内容、限额设计的内容 (三三) 设计方案
11、优选设计方案优选 -考虑技术条件；自然条件；社会条考虑技术条件；自然条件；社会条件，要综合考虑。件，要综合考虑。(四四) 设计概算的编制设计概算的编制 -单位工程概算；单位工程概算； -单项工程综合概算；单项工程综合概算； -建设工程总概算建设工程总概算(五) 监理工程师对设计概算的审查 1、设计概算的审查内容 -审查设计概算的编制依据 -审查设计概算的构成 2、审查方式和步骤会审进行比照分析进行比照分析掌握有关情况掌握有关情况处理概算中的问题处理概算中的问题研究研究定案定案调整概算调整概算(六六) 施工图预算的编制与审查施工图预算的编制与审查 1、施工图预算的编制、施工图预算的编制 - 单价
12、法、实物法单价法、实物法2、监理工程师对施工图预算的审查、监理工程师对施工图预算的审查审查的内容审查的内容 -审查工程量审查工程量; -审查套价审查套价 -相关费用相关费用与定额是否相符与定额是否相符单价的换算单价的换算对补充定额的审查对补充定额的审查审查的步骤审查的步骤审查的方法审查的方法 (1)逐项审查法；逐项审查法； (2)标准预算审标准预算审查法；查法； (3)分组计算审查法；分组计算审查法； (4)比照比照审查法；审查法； (5)用用“筛选法审查；筛选法审查； (6)重点审查法；重点审查法； (7)利用手册审查利用手册审查法法作好审查前的准备工作作好审查前的准备工作定审查方法定审查方
13、法审查审查综合整理综合整理交换意见交换意见定案定案四、招投标阶段的投资控制四、招投标阶段的投资控制(一一) 建设工程招投标计价方法建设工程招投标计价方法 建设工程合同形式：建设工程合同形式： 1总价合同；总价合同； 2单价合同；单价合同； 3本钱加酬金合同本钱加酬金合同 标底标底本钱直接工程费间接费本钱直接工程费间接费利润税金利润税金P.48. 工料单价法现定额计价法工料单价法现定额计价法 综合单价法类似工程量清单综合单价法类似工程量清单例如：例如：1.挖土方挖土方(运距运距5公里公里) m312.50元元/m3=25000元元2.现浇混凝土根底现浇混凝土根底(C35) 150m3450元元/
14、m3=67500元元工程总造价工程总造价92500元元(二二)建设工程招标标底价格确实定建设工程招标标底价格确实定 1、标底价格的编制、标底价格的编制 标底的概念标底的概念招标人对工程造价的预测。招标人对工程造价的预测。 标底的编制方法标底的编制方法-工程量清单、施工图预算工程量清单、施工图预算等等 2、标底价格的审查、标底价格的审查 审查标底的目的审查标底的目的 审查标底的方法审查标底的方法-审查标底的编制原那么、审查标底的编制原那么、编制依据、编制范围编制依据、编制范围标底价格审查的内容标底价格审查的内容 -工程量的审查；工程量的审查； -单价的审查；单价的审查； -经费及调价的审查；经费
15、及调价的审查； -各种包干费用和主要材料指标的审查；各种包干费用和主要材料指标的审查； -标底造价的审查标底造价的审查(三三) 建设工程施工评标和定标建设工程施工评标和定标 监理工程师的能力监理工程师的能力- 编制招标文件和标底；编制招标文件和标底； 掌握评标定标的原那么和科学的方法；掌握评标定标的原那么和科学的方法； 正确的选中标单位。正确的选中标单位。 两阶段遴选承包商两阶段遴选承包商: 预定投标商；预定投标商； 综合评价综合评价1、投标期间对投标人的非技术审查、投标期间对投标人的非技术审查 投标人资格审查投标人资格审查-业绩；信誉；资金；生产能力等业绩；信誉；资金；生产能力等 投标文件的
16、审查投标文件的审查- 是否响应招标文件的实质性要求；是否响应招标文件的实质性要求；-大小写是否符合；大小写是否符合；2、施工投标的评标和定标过程、施工投标的评标和定标过程评定报价的一般原那么评定报价的一般原那么-技术可能性及经济合理性；技术可能性及经济合理性；-传统的方法综合评分法；传统的方法综合评分法；-将来的方法最低标法。将来的方法最低标法。综合评分法评标定标的方法综合评分法评标定标的方法-评标目标；量化；相对权重；打分；综合评标目标；量化；相对权重；打分；综合评价报告评价报告 -评价总情况评价总情况 工程概述；投标单位情况；推荐意工程概述；投标单位情况；推荐意见见 -对每份报价书的技术经
17、济分析对每份报价书的技术经济分析 -作为分析依据的各种计算明细作为分析依据的各种计算明细表表 等资料等资料五、施工阶段的投资控制(一) 施工阶段的投资控制的原理和措施投资实际值投资实际值 合同价合同价资金使用方案的编制资金使用方案的编制 -按子工程划分的资金使用方案按子工程划分的资金使用方案分解到分解到 -按时间进度编制的资金使用方案按时间进度编制的资金使用方案(二二) 工程计量工程计量 工程计量的程序工程计量的程序 承承包包人人提提交交报报告告监监理理核核实实7天天内内7天天后后工程量视为默认工程量视为默认24小时前通知承包人小时前通知承包人24小时后通知承包人小时后通知承包人承包商参加承包
18、商参加承包商不参加承包商不参加计计量量结结果果无无效效(二二) 工程计量工程计量 工程计量的依据工程计量的依据工程计量的范围工程计量的范围 -工程量清单的全部工程；工程量清单的全部工程； -合同文件中的规定工程；合同文件中的规定工程； -工程变更工程；工程变更工程；质量合格证书质量合格证书工程量清单前言工程量清单前言计量支付条款计量支付条款工程计量的方法工程计量的方法 均摊法均摊法:对清单中某些工程的合同价款，按合同对清单中某些工程的合同价款，按合同工期平均计量工期平均计量 凭据法凭据法:以记账凭证为编表数据来源，通过将记以记账凭证为编表数据来源，通过将记账凭证划分为假设干类别，从而直接反映现
19、金收账凭证划分为假设干类别，从而直接反映现金收入现金支出的一种现金流量表编制方法。入现金支出的一种现金流量表编制方法。 估价法估价法: 断面法、断面法、 图样法、图样法、 分解计量法分解计量法(三三) 工程变更与索赔工程变更与索赔工程量变化工程量变化进度变化进度变化合同理解差异合同理解差异工程变更工程变更 监理工程师对工程变更的管理程序监理工程师对工程变更的管理程序工程变更价款确实定方法工程变更价款确实定方法设计单位的变更设计单位的变更建设单位的变更建设单位的变更承包单位的变更承包单位的变更监监理理单单位位审审查查监监理理单单位位评评估估有有关关单单位位协协商商监监理理单单位位签签发发变变更更
20、监理单位监督实施监理单位监督实施(四四) 工程结算工程结算 工程价款的结算工程价款的结算工程价款结算的主要方式：工程价款结算的主要方式： - 按月结算；按月结算； -竣工后一次结算；竣工后一次结算； -分段结算；分段结算； - 双方商定。双方商定。-工程价款支付的方法与时间；工程价款支付的方法与时间； 工程进度款工程进度款竣工决算竣工决算14天内天内28天内天内商议商议工程价款结算的审查工作工程价款结算的审查工作 -核定合同条款；核定合同条款； -检查隐蔽验收纪录；检查隐蔽验收纪录； -落实设计变更签证；落实设计变更签证； -按图核实工程数量；按图核实工程数量； -执行定额单价；执行定额单价；
21、 -防止各种计算误差。防止各种计算误差。(五五) 偏差分析偏差分析 投资偏差的概念投资偏差的概念投资偏差投资偏差=已完工程实际投资已完工程实际投资-已完工程方已完工程方案投资案投资进度偏差进度偏差=已完工程实际时间已完工程实际时间-已完工程方已完工程方案时间案时间投资偏差产生的原因投资偏差产生的原因偏差分析的方法偏差分析的方法-横道图、表格法、曲线法横道图、表格法、曲线法 纠偏纠偏-主要对象是业主原因和设计原因造主要对象是业主原因和设计原因造成的投资偏差。成的投资偏差。 -采取组织、经济、技术、合同措施采取组织、经济、技术、合同措施六、建设工程的竣工决算六、建设工程的竣工决算 竣工决算的概念竣
22、工决算的概念-是建设工程工程经济效果的全面反映，是建设工程工程经济效果的全面反映，是工程法人核定各类新增资产价值、办是工程法人核定各类新增资产价值、办理其交付使用的依据。理其交付使用的依据。u竣工决算的内容竣工决算的内容竣竣工工决决算算竣工决算报表竣工决算报表工程造价比较分析工程造价比较分析竣工平面图竣工平面图竣工决算报表说明书竣工决算报表说明书u竣工决算的编制步骤竣工决算的编制步骤u -收集、整理、分析原始资料；收集、整理、分析原始资料；u -对照、核实工程变动情况，重新对照、核实工程变动情况，重新核实各单位工程、单价工程造价；核实各单位工程、单价工程造价；u -审定待摊投资等；审定待摊投资
23、等；u -编制竣工财务决算说明书；编制竣工财务决算说明书；u -填报竣工财务决算报表；填报竣工财务决算报表；u -做好工程造价比照分析；做好工程造价比照分析；u -做好竣工图；做好竣工图；u -审批、存档审批、存档案例案例建设单位对某综合办公楼工程工程通过公开招标建设单位对某综合办公楼工程工程通过公开招标方式选定了承包商。签订合同时，建设单位为了方式选定了承包商。签订合同时，建设单位为了约束承包商能保证工程质量，要求承包商支付了约束承包商能保证工程质量，要求承包商支付了30万元人民币的定金。建设单位与承包商双方在万元人民币的定金。建设单位与承包商双方在建设工程施工合同中对工程预付款、工程质量、
24、建设工程施工合同中对工程预付款、工程质量、工程价款、工期和违约责任等均作了具体约定。工程价款、工期和违约责任等均作了具体约定。 施工合同履行时，在根底工程施工中碰到地下施工合同履行时，在根底工程施工中碰到地下有大量文物，使整个工程停工有大量文物，使整个工程停工12天；主体工程施天；主体工程施工中由于施工机械出现故障，使进度方案中关键工中由于施工机械出现故障，使进度方案中关键线路上的局部工作停工线路上的局部工作停工18天。两次停工承包商均天。两次停工承包商均及时向监理工程师提出了工期索赔申请，并提出及时向监理工程师提出了工期索赔申请，并提出了施工记录。了施工记录。 问题问题 1招标时对承包商的资
25、质审查的内容主招标时对承包商的资质审查的内容主要有哪些要有哪些? 2定金与预付款有何区别定金与预付款有何区别? 3监理工程师判定承包商索赔成立的条监理工程师判定承包商索赔成立的条件是哪些件是哪些? 4监理工程师对上述两次索赔申请应如监理工程师对上述两次索赔申请应如何处理何处理?问题问题1答案：答案： 对承包商资质审查的内容有：企业营业对承包商资质审查的内容有：企业营业执照和资质证书、人员素质、设备和技术执照和资质证书、人员素质、设备和技术能力、财务状况、工程经验、企业信誉等。能力、财务状况、工程经验、企业信誉等。(3分分) 问题问题2答案：答案： 定金与预付款的区别：定金与预付款的区别：1、目
26、的不同。定金的目的是为了证明合同的成、目的不同。定金的目的是为了证明合同的成立和确保合同的履行；而预付款是为了解决承包立和确保合同的履行；而预付款是为了解决承包商在工程准备和材料准备中的资金问题。商在工程准备和材料准备中的资金问题。(3分分)2、性质不同。定金是担保形式，是法律行为；、性质不同。定金是担保形式，是法律行为；而预付款是一种惯例，是约定俗成的习惯，不是而预付款是一种惯例，是约定俗成的习惯，不是法律行为。法律行为。(3分分)3、处理不同。定金视合同履行情况有不同的法、处理不同。定金视合同履行情况有不同的法律后果：律后果：1合同正常履行，定金返还；合同正常履行，定金返还； 2合同不履行
27、，双方都无过错，定金返还；合同不履行，双方都无过错，定金返还；3支付定金一方不履行合同，无权获得返还定金；支付定金一方不履行合同，无权获得返还定金；4收取定金一方不履行合同，双倍返还定金。收取定金一方不履行合同，双倍返还定金。(3分分)而预付款在工程进度款中按比例以扣还的方而预付款在工程进度款中按比例以扣还的方式归还。式归还。(1分分)问题问题3答案：答案： 监理工程师判定承包商索赔成立的条件：监理工程师判定承包商索赔成立的条件：1承包商受到了实际损失或损害；承包商受到了实际损失或损害；(2分分) 2损失不是承包商的过错造成；损失不是承包商的过错造成；(2分分)3损害也不是承包商应承担的风险造
28、成；损害也不是承包商应承担的风险造成；(2分分)4承包商在合同规定的索赔时限内提出。承包商在合同规定的索赔时限内提出。(2分分) 问题问题4答案：答案： 两次索赔处理：两次索赔处理：1对第对第1次索赔：次索赔：1判定索赔成立。因为：判定索赔成立。因为：遇到文物时的停工应视为遇到文物时的停工应视为业主应承担的风险，不属于承包商的责任，工期索赔理由业主应承担的风险，不属于承包商的责任，工期索赔理由成立；成立；承包商及时提供了证据资料；承包商及时提供了证据资料；承包商及时提出承包商及时提出了索赔申请。了索赔申请。(3分分)2监理工程师根据监理记录核实延误的天数。监理工程师根据监理记录核实延误的天数。(1分分)3监理工程师签发工期变更指令。监理工程师签发工期变更指令。(1分分) 2对第对第2次索赔次索赔1判定索赔不成立。因为施工机械故障造成工期延误判定索赔不成立。因为施工机械故障造成工期延误是承包商自己的责任，索赔无理由。是承包商自己的责任，索赔无理由。 (2分分) 2监理工程师应在收到索赔申请后监理工程师应在收到索赔申请后28天内作出答复，天内作出答复，并表示索赔不成立。并表示索赔不成立。(2分分)