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1、财务会计第8 章投资性房地产教学课件第八章 投资性房地产第八章 投资性房地产第一节 投资性房地产概述1第二节 投资性房地产的确认和初始计量2第三节 投资性房产地的后续计量3第四节 投资性房地产的后续支出4第五节 投资性房地产和其他资产的转换5第六节 投资性房地产的处置62023/5/16 3第八章 投资性房地产第一节 投资性房地产概述 房地产是土地和房屋及其权属的总称。土地是指土地使用权，房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。一、投资性房地产及特征 1.投资性房地产是一种经营性活动。2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。3.投资性房地产有两种
2、后续计量模式。投资性房地产的后续计量有成本模式计量和公允价值模式计量。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。它具有以下特征：2023/5/16 4第八章 投资性房地产二、投资性房地产的范围 投资性房地产的范围限定为：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。(一)已出租的土地使用权 注意：以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位，不能确认为投资性房地产。已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。2023/5/16 5第八章 投资性房地产(二)持有并准备增值
3、后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义。注意：按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。(三)已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当把握以下要点：2023/5/16 6第八章 投资性房地产 1用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。2已出
4、租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。自租赁协议规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。3企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。例如：向承租人提供维护、保安等日常辅助服务。2023/5/16 7第八章 投资性房地产 2、作为存货的房地产。指开发商销售或为销售而正在开发的商品房、土地等，它属于房地产开发企业的存货。1.自用房地产。自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产,企业生产经营用的土地使用权属于无形
5、资产。下列不属于投资性房地产的项目：注：出租给本企业职工居住的宿舍，即使按市价收取租金，也不属于房地产投资，(间接为企业生产经营服务)具有自用房地产的性质。注意：在实务中，对于存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。2023/5/16 8第八章 投资性房地产第二节 投资性房地产的确认与初始计量 土地使用权,指国家准许某企业在一定期间内对国有土地享有开发、利用、经营的权利。根据我国土地管理法的规定,我国土地实行公有制,任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其
6、他形式非法转让。企业取得土地使用权的方式大致有以下几种:行政划拨取得、外购取得及投资者投资取得。一、投资性房地产的确认投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：1与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；2该投资性房地产的成本能够可靠地计量。二、投资性房地产初始计量2023/5/16 9第八章 投资性房地产(一)外购投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。外购房地产，必须在购入的同时开始出租，才能作为房地产投资加以确认与计量。否则，在购入时应先作为固定资产核算，当租赁日开始时，再
7、从固定资产转换为投资性房地产。外购投资性房地产的成本：包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。成本=购买价款+相关税费+直接归属的其他支出2023/5/16 10第八章 投资性房地产 注：企业购入的房地产，部分用于出租(或资本增值)、部分自用，用于出租(或资本增值)的部分应当予以单独确认，按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。投资性房地产采用成本模式计量的，按照投资性房地产类别和项目进行明细核算；投资性房地产采用公允价值模式计量的，按照投资性房地产类别和项目并分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。企业应设置“投资性房地产”科目，核算投资
8、性房地产的价值。包括采用成本模式计量和公允价值计量的投资性房地产。此外还设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”等科目,2023/5/16 11第八章 投资性房地产【例8-1】企业购买一块土地使用权，购买价为1000万元，支付相关手续费等50万元，款项全部以存款支付。企业购买后准备等其增值后予以转让，采用成本模式进行后续计量。借：投资性房地产-土地使用权 1050 贷：银行存款 10502023/5/16 12第八章 投资性房地产 自行建造投资性房地产的成本：由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其
9、他费用和分摊的间接费用等。(二)自行建造投资性房地产的初始计量成本=土地开发费+建安成本+资本化的借款费用+其他费用+分摊的间接费用 注：建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。2023/5/16 13第八章 投资性房地产【例8-2】乙公司是一家建筑公司，为了降低经营风险，于2006年1月1日开始在企业拥有的一块地皮上自行建造一栋商务办公楼，拟用于招租。工程期为1年，于2007年1月1日完工，于2007年2月达到预定可使用状态并开始起租。工程期间发生人工费600万元，投入工程物资3000万元，假定无相关税费。土地使用权的账面价值为4000万元，在“无形资产”目核算。借：在
10、建工程 600 贷：应付职工薪酬-工资 600借：在建工程 3000 贷：工程物资 3000工程领用物资：分配工程人员工资：2023/5/16 14第八章 投资性房地产借：投资性房地产-土地使用权 4000 贷：无形资产-土地使用权 4000 借：投资性房地产-商务楼 3600 贷：在建工程 3600工程完工时：同时将土地使用权的账面价值转为投资性房地产：2023/5/16 15第八章 投资性房地产 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。第三节
11、投资性房地产的后续计量一、采用成本模式对房地产进行后续计量 在成本模式计量下，企业应当按照固定资产、无形资产准则的有关规定，对已出租的建筑物、土地使用权等进行计量，计提折旧或摊销。如存在减值迹象，应按资产减值准则进行减值测试，并计提相应的减值准备。2023/5/16 16第八章 投资性房地产n 1、取得的租金收入n 借：银行存款n 贷：其他业务收入n 2、计提折旧时n 借：其他业务成本n 贷：投资性房地产累计折旧n 3、存在减值迹象的n 借：资产减值损失n 贷：投资性房地产减值准备2023/5/16 17第八章 投资性房地产借：投资性房地产-土地使用权 5000 贷：实收资本 5000 该投资
12、性房地产的入账成本：【例8-3】A公司2006年7月1日接受B公司投入的一项土地使用权，双方协议价为5000万元。A公司取得该土地后，拟于适当时机转让。该土地使用权的法定有效期为50年。2006年7月摊销：(5000万元50年/12=8.33万元)借：其他业务 成本 8.33 贷：投资性房地产累计摊销 8.332023/5/16 18第八章 投资性房地产二、采用公允价值模式对房地产进行后续计量(一)前提 只有符合规定条件的，可以采用公允价值模式进行计量。这里的条件是：有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值计量。（二）采用公允价值模式需要同时满足下列
13、条件.投资性房地产所在地存在活跃交易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当具体化为投资性房地产所在的城区。.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。2023/5/16 19第八章 投资性房地产 1、期末以公允价值为基础,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。对于采用公允价值计量模式的投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销。在资产负债表日应当以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。（三）公允价值模式下的会计处理借：投资性房地产(公
14、允价值变动)贷：公允价值变动损益 2、取得租金收入借：银行存款贷：其他业务收入2023/5/16 20第八章 投资性房地产 借：投资性房地产房屋（公允价值变动）50 贷：公允价值变动损益 50【例8-4】2007年1月1日企业将一栋厂房对外出租，该厂房的初始成本为1000万元。该投资性房地产期末采用公允价值计量，2007年12月31日，经复核，该投资性房地产的公允价值为1050万元。如果公允价值为940万元则：借：公允价值变动损益 60 贷；投资性房地产房屋（公允价值变动）60 2023/5/16 21第八章 投资性房地产(一)成本计量模式 由于没有考虑到期末该资产的公允价值，需要对其账面价值
15、进行复核，发生减值的，应计提减值准备。具体做法与固定资产和无形资产准则规定一样。p144(二)公允价值计量模式 由于已经按期末的公允价值对投资性房地产的账面价值进行了调整，因而不存在减值问题。三、投资性房地产的减值2023/5/16 22第八章 投资性房地产四、投资性房地产后续计量模式的变更 计量模式一经确定，不得随意变更。在房地产满足条件的情况下，允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。已采用公允价值模式的，不得转为成本模式。例题：见教材P145。2023/
16、5/16 23第八章 投资性房地产n 例题：2012 年，甲公司将一栋写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。2012 年10 月31 日，假定甲公司持有的投资性房地产满足采用公允价值模式计量的条件，甲公司决定采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。2012 年10 月31 日，该写字楼的原价为90000000 元，已计提折旧2700000 元，公允价值为95000000 元。甲公司按净利润的10%计提盈余公积。假设不考虑所得税因素。甲公司的账务处理如下：n 借：投资性房地产-成本 95000000n 投资性房地产累计折旧 2700000n 贷：投资性房地产 90000000n 盈余公积 7
17、70000n 利润分配未分配利润 6930000 2023/5/16 24第八章 投资性房地产第四节 投资性房地产的后续支出一、投资性房地产后续支出的处理原则符合投资性房地产确认条件不符合投资性房地产确认条件资本化计入投资性房地产的成本费用化计入当期损益“其他业务成本”即发生的后续支出，能延长投资性房地产的使用寿命或明显改良了投资性房地产的使用效能，从而导致流入公司的经济利益超过了原先的估计。投资性房地产发生的后续支出，如果只是维护或恢复投资性房地产原有的使用效能，不可能导致流入公司的经济利益超过原先的估计。提高效能维持效能2023/5/16 25第八章 投资性房地产 企业发生的、与投资性房地
18、产有关的后续支出，在满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本，即资本化。包括对投资性房地产进行改建、扩建，或装修等。二、资本化的后续支出 虽然投资性房地产有成本模式计量和公允价值模式计量两种，在会计处理上，只是明细账有所区别，其他处理相同。现将两种模式下的会计处理对比说明：2023/5/16 26第八章 投资性房地产成本模式计量 公允价值模式计量按其账面价值转入“在建”明细科目借：投资性房地产-在建（厂房）投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产-厂房借：投资性房地产-厂房（在建）贷：投资性房地产-厂房(成本)-厂房(公允价值变动)发生支出，计入“在建”明细科目
19、略 略改造完成：借：投资性房地产-厂房 贷：投资性房地产-在建借：投资性房地产-厂房(成本)贷：投资性房地产-厂房（在建）注：公允价值模式计量下，不计提折旧或摊销，也不进行计提减值准备。两种模式计量的处理对比27第八章 投资性房地产三、费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益(其他业务成本)。参见教材147页【例8-8】甲企业对某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出5500元。借：其他业务成本 5500 贷：银行存款 55002023/5/16 28第八章 投资性房地产 房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重
20、新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。房地产转换的形式具体包括：第五节 投资性房地产和其他资产的转换一、投资性房地产的转换形式与转换日1.自用房地产（包括土地使用权出租、增值；建筑物出租）转换为投资性房地产2023/5/16 29第八章 投资性房地产转换为投资性房地产2.作为存货的房地产自用房地产转换为3.投资性房地产4.投资性房地产转换为存货房地产转换时转换日的确定:2023/5/16 30第八章 投资性房地产类 别 表 现 转换日1.投资性房地产开始自用 房地产达到自用状态用于生产商品、提供劳务或者经
21、营管理的日期2.作为存货的房地产、或自用建筑物、土地使用权停止自用改为出租签定租赁合同 租赁期开始日。3.自用土地使用权，改为资本增值转换决议书 转换决议日房地产转换时转换日的确定 2023/5/16 31第八章 投资性房地产（一）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的转换 二、房地产转换的会计处理 企业将原用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理,投资性房地产相应地转换为固定资产或无形资产。1.投资性房地产转为自用房地产借：固定资产、无形资产或存货（按转换时的账面价值计量）投资性房地产累计折旧(摊销)贷：投资性房地产 累计折旧 累计摊销例见教材P148【例8-9
22、】2023/5/16 32第八章 投资性房地产借：开发产品（按其账面余额）借：投资性房地产累计折旧（摊销）（按照已计提的折旧或摊销）借：投资性房地产减值准备（原已计提减值准备）贷：投资性房地产（按其账面价值）房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售的，从投资性房地产转换为存货。这种情况下，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。参见教材148页【例8-10】2.投资性房地产转换为存货2023/5/16 33第八章 投资性房地产3.自用房地产转换为投资性房地产参见教材【例8-11】借：投资性房地产 贷：固定资产 无形资产 借：累
23、计折旧 累计摊销 贷：投资性房地产累计折旧(摊销)借：固定资产减值准备 无形资产减值准备 贷：投资性房地产减值准备第八章 投资性房地产借：投资性房地产（按转换时的原账面价值计量）存货跌价准备（原计提的跌价准备）贷：开发产品4.作为存货转换为投资性房地产参见教材【例8-12】2023/5/16 35第八章 投资性房地产企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。【任务1】2012年10月10日,租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回,准备作为办公楼用于本公司的行政管理。2012年12月1日,该写字楼正式开始自用，转换日的公允价值为5600万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量,原账面价值为5000万元,其中,成本为4500万元,公允价值变动为增值500万元。（二）公允价值模式下投资性房地产的转换1.投资性房地产转为自用房地产2023/5/16 36