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1、教学重点及难点：教学重点及难点：交易性金融资产、持有至到期投资、可供出交易性金融资产、持有至到期投资、可供出售金融资产、投资性房地产的会计核算。长售金融资产、投资性房地产的会计核算。长期股权投资的本钱法和权益法的会计核算。期股权投资的本钱法和权益法的会计核算。第一节第一节 交易性金融资产交易性金融资产 一、交易性金融资产概述一、交易性金融资产概述 交易性金融资产，是指企业为了充分利用闲交易性金融资产，是指企业为了充分利用闲置资金，以赚取资本利得差价为目的，从二级市置资金，以赚取资本利得差价为目的，从二级市场购入的，准备在近期内出售的股票、债券、基场购入的，准备在近期内出售的股票、债券、基金等金
2、融资产。金等金融资产。 交易性金融资产两个根本特征： 1、有明确市价，并且能够在公开的资本市场上交易； 2、企业持有交易性金融资产的目的，是作为暂时闲置资金的存放形式，以保持其流动性和获利性。二、交易性金融资产的会计处理二、交易性金融资产的会计处理 应设置应设置“交易性金融资产、交易性金融资产、“公允价值变动损公允价值变动损益、益、“投资收益等科目。投资收益等科目。 一取得交易性金融资产的核算一取得交易性金融资产的核算 企业购入的交易性金融资产，应当按照取得时的企业购入的交易性金融资产，应当按照取得时的公允价值作为初始本钱，相关的交易费用直接计公允价值作为初始本钱，相关的交易费用直接计入当期损
3、益。入当期损益。 当企业取得交易性金融资产时，按其公允价值，借记“交易性金融资产本钱科目，按发生的交易费用，借记“投资收益科目，按实际支付的金额，贷记“银行存款等科目。如果购入的交易性金融资产价款中包含已到付息期但尚未领取或已宣告但尚未发放的现金股利，应单独入账，记入“应收利息或“应收股利科目的借方。二应收利息或应收股利的核算二应收利息或应收股利的核算取得交易性金融资产时实际支付的价款中包含的已取得交易性金融资产时实际支付的价款中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或已到期但尚未领取宣告但尚未发放的现金股利或已到期但尚未领取的利息的利息 ，在实际收到时应借记，在实际收到时应借记“银行存款，贷银行存
4、款，贷记记“应收股利或应收股利或“应收利息科目。应收利息科目。 企业在持有交易性金融资产期间，被投资单位宣揭企业在持有交易性金融资产期间，被投资单位宣揭发放现金股利或利息，或者在资产负债表日计算发放现金股利或利息，或者在资产负债表日计算债券利息时，借记债券利息时，借记“应收股利或应收股利或“应收利息应收利息科目，贷记科目，贷记“投资收益科目。投资收益科目。三后续计量与出售的核算三后续计量与出售的核算在资产负债表日，交易性金融资产按其当日的公允在资产负债表日，交易性金融资产按其当日的公允价值计价。如果公允价值高于账面余额，应按其价值计价。如果公允价值高于账面余额，应按其差额，借记差额，借记“交易
5、性金融资产公允价值变动交易性金融资产公允价值变动科目，贷记科目，贷记“公允价值变动损益科目；如果公允价值变动损益科目；如果公允价值低于账面余额，那么做相反的会计分录。公允价值低于账面余额，那么做相反的会计分录。 当企业出售交易性金融资产时，按实际收到当企业出售交易性金融资产时，按实际收到的金额，借记的金额，借记“银行存款等科目，按该项交易银行存款等科目，按该项交易性金融资产的本钱，贷记性金融资产的本钱，贷记“交易性金融资产本交易性金融资产本钱科目，按两者的差额，贷记或借记钱科目，按两者的差额，贷记或借记“投资投资收益科目。同时，将原来计入该交易性金融资收益科目。同时，将原来计入该交易性金融资产
6、的公允价值变动额转出，借记或贷记产的公允价值变动额转出，借记或贷记“交易性交易性金融资产公允价值变动科目，贷记或借记金融资产公允价值变动科目，贷记或借记“投资收益科目。投资收益科目。四交易性金融资产核算举例四交易性金融资产核算举例【例【例5-1】 3月月5日，甲公司以银行存款购入日，甲公司以银行存款购入A公司公司股票股票20 000股，每股买价股，每股买价5.5元，共计元，共计110 000元，元，并支付相关交易费用并支付相关交易费用820元。该企业不准备长期持元。该企业不准备长期持有，因此将其划分为交易性金融资产。有，因此将其划分为交易性金融资产。 【例5-2】 7月3日，C企业从证券市场上
7、购入B公司 7月1日发行的债券，面值为100 000元，票面利率3%，三年期，每年付息一次。取得时企业支付的购置价为103 000元包含已到期未领取的利息3 000元，另支付相关交易费用1 000元。企业不准备长期持有，将其划分为交易性金融资产。 三、交易性金融资产的期末计价与披露三、交易性金融资产的期末计价与披露 一交易性金融资产的期末计价一交易性金融资产的期末计价 在资产负债表日，按照交易性金融资产的在资产负债表日，按照交易性金融资产的公允价值进行计量，公允价值与账面余额的差额公允价值进行计量，公允价值与账面余额的差额计入当期损益。计入当期损益。二交易性金融资产的披露二交易性金融资产的披露
8、 在资产负债表上：在资产负债表上： 交易性金融资产按照该科目的借方余额列示，反交易性金融资产按照该科目的借方余额列示，反映企业持有的交易性金融资产在资产负债表日的映企业持有的交易性金融资产在资产负债表日的公允价值。公允价值。在会计报表附注中披露：在会计报表附注中披露：交易性金融资产的种类和划分依据交易性金融资产的种类和划分依据公允价值确实定依据公允价值确实定依据每一类交易性金融资产在年初和年末的公允价值每一类交易性金融资产在年初和年末的公允价值第二节第二节 持有至到期投资持有至到期投资一、持有至到期投资概述一、持有至到期投资概述 持有至到期投资，是指到期日固定、回收金持有至到期投资，是指到期日
9、固定、回收金额固定或可以确定，且企业有明确意图和能力持额固定或可以确定，且企业有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产。有至到期的非衍生金融资产。 一项投资是否划分为持有至到期投资，主要一项投资是否划分为持有至到期投资，主要取决于企业管理层是否有明确的意图和财务能力。取决于企业管理层是否有明确的意图和财务能力。 二、持有至到期投资的会计处理二、持有至到期投资的会计处理 应设置应设置“持有至到期投资科目，并在该科目下持有至到期投资科目，并在该科目下按债券种类分别开设按债券种类分别开设“本钱、本钱、“利息调整、利息调整、“应计利息等明细分类科目。应计利息等明细分类科目。 一购入持有至到期投资的核
10、算一购入持有至到期投资的核算 企业购入持有至到期投资的价格有三种情况：按企业购入持有至到期投资的价格有三种情况：按面值购入、折价购入、溢价购入，主要取决于购面值购入、折价购入、溢价购入，主要取决于购入时的票面利率与市场利率的差异。入时的票面利率与市场利率的差异。 从债券投资者角度看，折价是为以后少得利息而从债券投资者角度看，折价是为以后少得利息而预先得到的补偿，溢价那么是为以后多得利息而预先得到的补偿，溢价那么是为以后多得利息而预先付出的代价。因此折价和溢价，都需要在债预先付出的代价。因此折价和溢价，都需要在债券存续期间内分期摊销，调整各期的利息收入，券存续期间内分期摊销，调整各期的利息收入，
11、以便正确计算投资收益。以便正确计算投资收益。当企业取得持有至到期投资时，按照该投资的面值借记“持有至到期投资本钱科目，按支付的价款中包含的已到付息期但尚未领取的利息，借记“应收利息科目，按实际支付的价款，贷记“银行存款科目，按上述科目的差额，借记或贷记“持有至到期投资利息调整科目。二应收利息和利息收入的核算二应收利息和利息收入的核算分期付息、一次还本的持有至到期投资：分期付息、一次还本的持有至到期投资：按票面利率计算应收未收的利息，借记按票面利率计算应收未收的利息，借记“应收利息应收利息 ；按持有至到期投资的摊余本钱和实际利率计；按持有至到期投资的摊余本钱和实际利率计算利息收入，贷记算利息收入
12、，贷记“投资收益投资收益 ；按两者的差额，；按两者的差额，借记或贷记借记或贷记“持有至到期投资利息调整持有至到期投资利息调整 。 一次还本付息的持有至到期投资：一次还本付息的持有至到期投资： 按票面利率计算应收未收的利息，借记按票面利率计算应收未收的利息，借记“持有至持有至到期投资到期投资应计利息应计利息 ，按照持有至到期投资，按照持有至到期投资摊余本钱和实际利率计算确定利息收入，贷记摊余本钱和实际利率计算确定利息收入，贷记“投资收益投资收益 ，按其差额，借记或贷记，按其差额，借记或贷记“持有至持有至到期投资利息调整到期投资利息调整 。三到期收回的核算 应按实际收到的金额，借记“银行存款等科目
13、，按其账面余额，贷记“持有至到期投资投资本钱、利息调整、应计利息科目，按其差额，贷记或借记“投资收益科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。四持有至到期投资核算举例四持有至到期投资核算举例 【例【例5-3】 1月月3日，甲公司购入一批当日发日，甲公司购入一批当日发行的面值为行的面值为100 000元、票面利率为元、票面利率为3%、每、每年付息一次的年付息一次的A公司债券，该债券的年限为公司债券，该债券的年限为5年，到期还本。甲公司购入该批债券时，年，到期还本。甲公司购入该批债券时，其公允价值为其公允价值为90 000元，相关交易费用为元，相关交易费用为3 000元，款项通过银行支付。甲公
14、司准备元，款项通过银行支付。甲公司准备将该债券持有至到期。为简化计算，假定甲将该债券持有至到期。为简化计算，假定甲公司于每年年末计息一次。公司于每年年末计息一次。三、持有至到期投资的期末计价与披露三、持有至到期投资的期末计价与披露一持有至到期投资的期末计价一持有至到期投资的期末计价在会计期末，对持有至到期投资按照本钱与可收回在会计期末，对持有至到期投资按照本钱与可收回金额孰低计价，并在资产负债表上列示。金额孰低计价，并在资产负债表上列示。 如果持有至到期投资的可收回金额低于账面价值，如果持有至到期投资的可收回金额低于账面价值，应计提减值准备；应计提减值准备；借：资产减值损失借：资产减值损失 贷
15、：持有至到期投资减值准备贷：持有至到期投资减值准备二持有至到期投资的披露二持有至到期投资的披露在资产负债表上：在资产负债表上：持有至到期投资工程根据持有至到期投资工程根据“持有至到期投资科目持有至到期投资科目的期末余额，减去的期末余额，减去“持有至到期投资减值准备持有至到期投资减值准备科目余额后的净额列示。科目余额后的净额列示。 在利润表上：在利润表上：本期计提的持有至到期投资减值准备，列入利润表本期计提的持有至到期投资减值准备，列入利润表的资产减值损失工程中，冲减当期利润。的资产减值损失工程中，冲减当期利润。同时，企业应当在会计报表附注中披露持有至到期同时，企业应当在会计报表附注中披露持有至
16、到期投资的其他信息。投资的其他信息。第三节第三节 可供出售的金融资产可供出售的金融资产一、可供出售的金融资产概述一、可供出售的金融资产概述 可供出售的金融资产，是指企业没有划分以可供出售的金融资产，是指企业没有划分以交易性金融资产、持有至到期投资、贷款和应收交易性金融资产、持有至到期投资、贷款和应收款项的金融资产。款项的金融资产。 二、可供出售金融资产的会计处理二、可供出售金融资产的会计处理 应设置应设置“可供出售金融资产科目。在该科可供出售金融资产科目。在该科目下，应按可供出售金融资产类别，分别开目下，应按可供出售金融资产类别，分别开设设“本钱、本钱、“利息调整、利息调整、“应计利息、应计利
17、息、“公允价值变动等明细分类科目。公允价值变动等明细分类科目。一取得可供出售金融资产的核算一取得可供出售金融资产的核算 应按照该金融资产的公允价值和相关交易费用之和应按照该金融资产的公允价值和相关交易费用之和作为初始本钱入账，如果支付的价款中包含已到作为初始本钱入账，如果支付的价款中包含已到付息期但尚未领取的债券利息，或已宣告但尚未付息期但尚未领取的债券利息，或已宣告但尚未发放的现金股利，应单独入账。发放的现金股利，应单独入账。 取得的可供出售金融资产为股票的：取得的可供出售金融资产为股票的： 应按照其公允价值和相关交易费用之和借记应按照其公允价值和相关交易费用之和借记“可可供出售金融资产本钱
18、科目，按所支付价款中供出售金融资产本钱科目，按所支付价款中包含的已宣告但尚未发放的现金股利，借记包含的已宣告但尚未发放的现金股利，借记“应收应收股利科目，按实际支付的价款，贷记股利科目，按实际支付的价款，贷记“银行存款银行存款等科目。等科目。 取得的可供出售金融资产为债券的：取得的可供出售金融资产为债券的： 应按债券面值，借记应按债券面值，借记“可供出售金融资产本可供出售金融资产本钱科目，按所支付价款中包含的已到期但尚钱科目，按所支付价款中包含的已到期但尚未领取的利息，借记未领取的利息，借记“应收利息科目，按实际应收利息科目，按实际支付的价款，贷记支付的价款，贷记“银行存款科目，按其差额，银行
19、存款科目，按其差额，借记或贷记借记或贷记“可供出售金融资产利息调整可供出售金融资产利息调整科目。科目。二应收利息和应收股利的核算二应收利息和应收股利的核算可供出售金融资产为债券的：可供出售金融资产为债券的： 应按票面利率计算应收未收的利息，借记应按票面利率计算应收未收的利息，借记“应收应收利息或利息或“可供出售金融资产应计利息科可供出售金融资产应计利息科目，同时，按可供出售债券的摊余本钱和实际利目，同时，按可供出售债券的摊余本钱和实际利率计算利息收入，贷记率计算利息收入，贷记“投资收益科目，按其投资收益科目，按其差额，借记或贷记差额，借记或贷记“可供出售金融资产利息调可供出售金融资产利息调整科
20、目。整科目。可供出售金融资产为股票的：可供出售金融资产为股票的： 应按被投资单位已宣揭发放的现金股利，借记应按被投资单位已宣揭发放的现金股利，借记“应收股利科目，贷记应收股利科目，贷记“投资收益科目。投资收益科目。三可供出售金融资产的后续计量三可供出售金融资产的后续计量在会计期末，可供出售金融资产应按公允价值计量，在会计期末，可供出售金融资产应按公允价值计量，公允价值变动计入资本公积。公允价值变动计入资本公积。如果可供出售金融资产公允价值高于账面价值，按如果可供出售金融资产公允价值高于账面价值，按其差额借记其差额借记“可供出售的金融资产可供出售的金融资产公允价值公允价值变动科目，贷记变动科目，
21、贷记“资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积科目。科目。如果公允价值低于其账面价值，那么做相反的会计如果公允价值低于其账面价值，那么做相反的会计分录。分录。 四处置可供出售金融资产的核算四处置可供出售金融资产的核算按实际收到的金额，借记按实际收到的金额，借记“银行存款科目，按账银行存款科目，按账面余额，贷记面余额，贷记“可供出售的金融资产本钱、公可供出售的金融资产本钱、公允价值变动、利息调整、应计利息等科目，允价值变动、利息调整、应计利息等科目，按应从资本公积中转出的公允价值累计变动额，按应从资本公积中转出的公允价值累计变动额，借记或贷记借记或贷记“资本公积资本公积其他资本公积科目，其他资本
22、公积科目，按其差额，贷记或借记按其差额，贷记或借记“投资收益科目。投资收益科目。 五可供出售金融资产核算举例五可供出售金融资产核算举例 【例【例5-8】 1月月5日，日，B公司以每股公司以每股20元的价格购元的价格购入入T上市公司股票上市公司股票10 000股，作为可供出售的金融股，作为可供出售的金融资产投资，另支付相关税费资产投资，另支付相关税费8 500元。款项已通过元。款项已通过银行支付。银行支付。 12月月31日，日，T公司股票的公允价值为公司股票的公允价值为17元。元。 12月月31日，日，T公司股票的公允价值为公司股票的公允价值为17.5元。元。 5月月20日，日，B公司以每股公司
23、以每股21元的价格将元的价格将T公司公司股票全部售出，另发生相关税费股票全部售出，另发生相关税费9 000元。元。三、可供出售金融资产的期末计价与披露三、可供出售金融资产的期末计价与披露 在会计期末，可供出售金融资产按照公允价值计在会计期末，可供出售金融资产按照公允价值计量，公允价值与账面价值的差额直接计入资本公量，公允价值与账面价值的差额直接计入资本公积。积。 在资产负债表上：在资产负债表上： 可供出售金融资产应根据该科目的期末余额填列，可供出售金融资产应根据该科目的期末余额填列，反映企业持有的可供出售金融资产的公允价值。反映企业持有的可供出售金融资产的公允价值。 同时，在会计报表附注中披露
24、相关信息。同时，在会计报表附注中披露相关信息。第四节第四节 长期股权投资长期股权投资一、长期股权投资概述一、长期股权投资概述企业的长期股权投资，包括四个方面：企业的长期股权投资，包括四个方面： 1.企业持有的能够对被投资单位实施控制的投资，企业持有的能够对被投资单位实施控制的投资，即对子公司的投资。即对子公司的投资。 2.企业持有的能够与其他合营方一同对被投资单企业持有的能够与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制的权益性投资，即对合营企业的位实施共同控制的权益性投资，即对合营企业的投资。投资。3.企业持有的能够对被投资单位施加重大影响的权益性投资，即对联营企业的投资。4.企业对被投资单位不具
25、有控制、共同控制或重大影响，且在活泼市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资。除此以外的权益性投资，应根据管理层的意图分为交易性金融资产或可供出售金融资产。二、长期股权投资初始本钱确实定二、长期股权投资初始本钱确实定长期股权投资初始本钱是指取得长期股权投资时支长期股权投资初始本钱是指取得长期股权投资时支付的全部价款，或放弃非现金资产的公允价值或付的全部价款，或放弃非现金资产的公允价值或账面价值，以及支付的税金、手续费等相关费用，账面价值，以及支付的税金、手续费等相关费用，不包括为取得长期股权投资所发生的评估、审计、不包括为取得长期股权投资所发生的评估、审计、咨询等费用，也不包括实际支付
26、的价款中包含的咨询等费用，也不包括实际支付的价款中包含的已宣告但尚未领取的现金股利。已宣告但尚未领取的现金股利。 根据长期股权投资的取得是否与企业合并有关，根据长期股权投资的取得是否与企业合并有关，将其来源分为两类，一是企业合并形成的长期股将其来源分为两类，一是企业合并形成的长期股权投资，二是非企业合并形成的长期股权投资。权投资，二是非企业合并形成的长期股权投资。一企业合并形成的长期股权投资一企业合并形成的长期股权投资1同一控制下企业合并形成的长期股权投资，应在同一控制下企业合并形成的长期股权投资，应在合并日按取得被合并方所有者权益账面价值的份合并日按取得被合并方所有者权益账面价值的份额，作为
27、长期股权投资的初始本钱。额，作为长期股权投资的初始本钱。 如果初始本钱与所支付的现金、转让的非现金资如果初始本钱与所支付的现金、转让的非现金资产或承担的债务账面价值有差额，应调整资本公产或承担的债务账面价值有差额，应调整资本公积。资本公积缺乏以冲减时，冲减企业的留存收积。资本公积缺乏以冲减时，冲减企业的留存收益。益。2非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，应在购置日，即购置方实际取得对被购置方控制权的日期，按照所确定的合并本钱作为长期股权投资的初始本钱。 合并本钱包括购置方付出的资产、承担的债务、发行的权益性证券的公允价值以及为进行企业合并所发生的各项直接费用。 合并本钱与所付出资产、承担的
28、债务的账面价值与公允价值的差额，计入当期损益。 二以合并以外的其他方式取得的长期股权投资二以合并以外的其他方式取得的长期股权投资1以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际支付的购置价款作为初始投资本钱。际支付的购置价款作为初始投资本钱。 初始投资本钱包括与取得长期股权投资直接相关初始投资本钱包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。的费用、税金及其他必要支出。 2以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资本钱。 为发行权益性证券所支付的手续费、佣金等从溢价发行收入中扣除，溢价收入缺乏以扣除的，应顺序
29、冲减资本公积和留存收益。 3投资者投入的长期股权投资，即投资者以其持有的对第三方的投资作为出资投入企业，应当按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资本钱。 但如果合同或协议约定价值明显高于或低于该项投资公允价值的，应以公允价值作为长期股权投资的初始本钱。 三、长期股权投资的本钱法三、长期股权投资的本钱法本钱法，指投资按投资本钱计价的方法。本钱法，指投资按投资本钱计价的方法。在本钱法下，长期股权投资以取得股权时的本钱计在本钱法下，长期股权投资以取得股权时的本钱计价。其后，除了投资企业追加投资、收回投资等价。其后，除了投资企业追加投资、收回投资等情形外，长期股权投资的账面价值保持不变。情形外，长期
30、股权投资的账面价值保持不变。投资企业确认投资收益，仅限于被投资单位接受投投资企业确认投资收益，仅限于被投资单位接受投资后产生的累积净利润的分配额，所获得的利润资后产生的累积净利润的分配额，所获得的利润或现金股利超过上述数额的局部作为初始投资本或现金股利超过上述数额的局部作为初始投资本钱的收回。钱的收回。 一本钱法的适用范围一本钱法的适用范围1投资企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。投资。 企业对子公司的长期股权投资采用本钱法核算，企业对子公司的长期股权投资采用本钱法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行调整。编制合并财务报表时按照权益法进行调整
31、。 2对被投资单位不具有共同控制或重大影响，且在对被投资单位不具有共同控制或重大影响，且在活泼市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的活泼市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资。权益性投资。二本钱法的核算特点二本钱法的核算特点1初始确认时，按照初始投资本钱增加长期股权投初始确认时，按照初始投资本钱增加长期股权投资的账面价值。资的账面价值。2被投资单位宣告分派的利润或现金股利，投资企被投资单位宣告分派的利润或现金股利，投资企业按应享有的局部，确认为当期投资收益。业按应享有的局部，确认为当期投资收益。 投资年度的利润或现金股利的处理投资年度的利润或现金股利的处理 投资年度以后的利润或现金股
32、利的处理。投资年度以后的利润或现金股利的处理。三本钱法核算举例三本钱法核算举例设置设置“长期股权投资科目。该科目的借方登记企业长期股权投资科目。该科目的借方登记企业所支出的长期股权投资的初始本钱，贷方登记已收所支出的长期股权投资的初始本钱，贷方登记已收回的长期股权投资本钱，余额在借方，反映尚未收回的长期股权投资本钱，余额在借方，反映尚未收回的长期股权投资本钱。回的长期股权投资本钱。 【例5-13】甲企业 4月5日购入乙公司股份100 000股，占乙公司有表决权资本的5%，并准备长期持有，每股价格8.50元，另支付相关税费25 000元。乙公司于 5月2日宣告分派 度的现金股利，每股0.5元。
33、度乙公司每股盈余为0.6元。 5月5日乙公司宣告分派 度的现金股利，每股0.4元。 四、长期股权投资的权益法四、长期股权投资的权益法 权益法，指投资企业的长期股权投资最初按投资本权益法，指投资企业的长期股权投资最初按投资本钱计价，以后随着投资企业在被投资单位所有者钱计价，以后随着投资企业在被投资单位所有者权益中享有份额的变动，对投资的账面价值进行权益中享有份额的变动，对投资的账面价值进行调整的方法。调整的方法。 一权益法的适用范围一权益法的适用范围 我国企业会计准那么规定，投资企业对被投我国企业会计准那么规定，投资企业对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资资单位具有共同控制或重大影响
34、的长期股权投资采用权益法核算。采用权益法核算。权益法适用于两种情况：权益法适用于两种情况：1.企业对被投资单位具有共同控制的长期股权投资，企业对被投资单位具有共同控制的长期股权投资，即企业对合营企业的长期股权投资。即企业对合营企业的长期股权投资。2.企业对被投资单位具有重大影响的长期股权投资，企业对被投资单位具有重大影响的长期股权投资，即企业对联营企业的长期股权投资。即企业对联营企业的长期股权投资。 二权益法的核算方法二权益法的核算方法长期股权投资采用权益法核算时，应当在长期股权投资采用权益法核算时，应当在“长期股长期股权投资科目下开设权投资科目下开设“本钱、本钱、“损益调整、损益调整、“其他
35、权益变动明细科目，进行明细分类核算。其他权益变动明细科目，进行明细分类核算。 二权益法的核算方法二权益法的核算方法1长期股权投资的初始投资本钱大于投资时应享有长期股权投资的初始投资本钱大于投资时应享有被投资单位可识别净资产公允价值份额的，将该被投资单位可识别净资产公允价值份额的，将该局部差额视为投资企业在接受该项投资中通过购局部差额视为投资企业在接受该项投资中通过购置价格表达出的与所取得股权份额相对应的商誉，置价格表达出的与所取得股权份额相对应的商誉，构成长期股权投资的初始投资本钱。构成长期股权投资的初始投资本钱。 长期股权投资的初始投资本钱小于投资时应享有被长期股权投资的初始投资本钱小于投资
36、时应享有被投资单位可识别净资产公允价值份额的，应看作投资单位可识别净资产公允价值份额的，应看作被投资单位原有股东无偿赠与投资企业的价值，被投资单位原有股东无偿赠与投资企业的价值，应确认为当期收益，并调整长期股权投资的账面应确认为当期收益，并调整长期股权投资的账面价值。价值。 2企业在持有长期股权投资期间，当被投资单位实现净利润时，应按持股比例计算应享有的份额，借记“长期股权投资损益调整科目，贷记“投资收益科目。 当被投资单位发生亏损时，那么做相反的会计分录，相应减少长期股权投资的账面价值，但以将本科目的账面价值减记至零为限。 3企业在持有长期股权投资期间，对于被投资单位除净损益以外所有者权益的
37、其他变动，也要按持股比例计算应享有的份额，借记或贷记“长期股权投资其他权益变动，贷记或借记“资本公积其他资本公积科目。 五、长期股权投资核算方法的转换五、长期股权投资核算方法的转换一本钱法转为权益法一本钱法转为权益法 按转换时该项长期股权投资的账面价值作为权益法按转换时该项长期股权投资的账面价值作为权益法核算的初始投资本钱。核算的初始投资本钱。 初始投资本钱小于应享有的被投资单位净资产份额初始投资本钱小于应享有的被投资单位净资产份额的差额，同时增加投资本钱和营业外收入，即借的差额，同时增加投资本钱和营业外收入，即借记记“长期股权投资本钱科目，贷记长期股权投资本钱科目，贷记“营业营业外收入科目。
38、外收入科目。二权益法转为本钱法二权益法转为本钱法当投资企业由于转让股份使其对被投资单位的持股当投资企业由于转让股份使其对被投资单位的持股比例下降，或由于其他原因对被投资单位不再具比例下降，或由于其他原因对被投资单位不再具有共同控制或重大影响时，长期股权投资的核算有共同控制或重大影响时，长期股权投资的核算应由权益法改为本钱法。应由权益法改为本钱法。 投资企业应按转换时长期股权投资的账面价值作为投资企业应按转换时长期股权投资的账面价值作为本钱法核算的初始投资本钱。本钱法核算的初始投资本钱。 六、长期股权投资的处置六、长期股权投资的处置处置长期股权投资时，应按实际取得的价款与长期处置长期股权投资时，
39、应按实际取得的价款与长期股权投资账面价值的差额，确认为当期投资损益，股权投资账面价值的差额，确认为当期投资损益，并同时结转已计提的长期股权投资减值准备。并同时结转已计提的长期股权投资减值准备。 用权益法核算的长期股权投资，应当将原计入资本用权益法核算的长期股权投资，应当将原计入资本公积的局部相应转入当期损益，借记或贷记公积的局部相应转入当期损益，借记或贷记“资资本公积本公积其他资本公积科目，贷记或借记其他资本公积科目，贷记或借记“投资收益科目。投资收益科目。 七、长期股权投资的期末计价与披露七、长期股权投资的期末计价与披露一长期股权投资的期末计价一长期股权投资的期末计价我国企业会计准那么规定，
40、长期股权投资在资产负我国企业会计准那么规定，长期股权投资在资产负债表日按照账面价值与可收回金额孰低计价。债表日按照账面价值与可收回金额孰低计价。如果有迹象说明长期股权投资的可收回金额低于其如果有迹象说明长期股权投资的可收回金额低于其账面价值，应确认为减值损失，计提减值准备。账面价值，应确认为减值损失，计提减值准备。 二长期股权投资的披露二长期股权投资的披露在资产负债表上：在资产负债表上： 长期股权投资工程应根据长期股权投资工程应根据“长期股权投资科目长期股权投资科目的期末余额，减去的期末余额，减去“长期股权投资减值准备科长期股权投资减值准备科目期末余额后的净额填列。目期末余额后的净额填列。在利
41、润表上：在利润表上： 本期计提的减值准备，列入利润表的资产减值损本期计提的减值准备，列入利润表的资产减值损失工程中，冲减当期利润。失工程中，冲减当期利润。 同时，企业应当在报表附注中披露与长期股权投同时，企业应当在报表附注中披露与长期股权投资有关其他信息资有关其他信息 。第五节第五节 投资性房地产投资性房地产一、投资性房地产概述一、投资性房地产概述 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产应当能够单独计量和出售。 一投资性房地产包括的内容一投资性房地产包括的内容 1已出租的土地使用权已出租的土地使用权 2持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转
42、让的土地使用权 3已出租的建筑物已出租的建筑物 二不属于投资性房地产的工程二不属于投资性房地产的工程 1企业自用房地产企业自用房地产 2作为存货的房地产作为存货的房地产 3某项房地产，其中一局部用于出租，赚取租某项房地产，其中一局部用于出租，赚取租金或实现资本增值，另一局部自用金或实现资本增值，另一局部自用 二、投资性房地产确实认和初始本钱确实定二、投资性房地产确实认和初始本钱确实定一投资性房地产确实认条件一投资性房地产确实认条件 首先要符合投资性房地产的定义；其次要同首先要符合投资性房地产的定义；其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件时满足投资性房地产的两个确认条件 。与该投资性房地产有关
43、的经济利益很可能与该投资性房地产有关的经济利益很可能 流入企业；流入企业；该投资性房地产的本钱能够可靠地计量。该投资性房地产的本钱能够可靠地计量。 二投资性房地产初始本钱确实定二投资性房地产初始本钱确实定1外购投资性房地产的本钱，包括购置价格、相关外购投资性房地产的本钱，包括购置价格、相关税费和可直接归属于该项资产的其他支出。税费和可直接归属于该项资产的其他支出。2自行建造投资性房地产的本钱，由建造该项房地自行建造投资性房地产的本钱，由建造该项房地产到达预定可使用状态前所发生的必要支出构成。产到达预定可使用状态前所发生的必要支出构成。 三、投资性房地产的会计处理三、投资性房地产的会计处理 企业
44、进行投资性房地产的核算，需要设置企业进行投资性房地产的核算，需要设置“投资投资性房地产科目，并在该科目下按照投资性房地性房地产科目，并在该科目下按照投资性房地产类别和工程开设明细科目，进行明细分类核算。产类别和工程开设明细科目，进行明细分类核算。 我国企业会计准那么规定，投资性房地产按照初我国企业会计准那么规定，投资性房地产按照初始本钱入账后，在资产负债表日还需对其进行后始本钱入账后，在资产负债表日还需对其进行后续计量。后续计量有两种模式，一种是本钱模式，续计量。后续计量有两种模式，一种是本钱模式，另一种是公允价值模式。另一种是公允价值模式。 本钱模式： 指对投资性房地产的取得、计提折旧或摊销
45、均以其初始本钱为计量依据，在会计期末，按照本钱与可收回金额孰低计价，如果可收回金额低于账面价值，应计提减值准备。 公允价值模式： 指企业外购和自行建造的投资性房地产按照初始本钱入账，将自用固定资产转换为投资性房地产和作为存货的房地产转换为投资性房地产，按照转换日的公允价值入账。入账后的投资性房地产平时不计提折旧，也不进行摊销。 在会计期末，按照资产负债表日的公允价值对投资性房地产计价，公允价值与账面价值的差额计入当期损益。 采用公允价值模式的，应同时满足以下两个条件： 1、投资性房地产所在地有活泼的房地产交易市场； 2、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从
46、而对投资性房地产的公允价值作出合理估计。 由于公允价值模式的应用需要具备相应的房地产交易市场，企业要能够随时取得该房地产的公允价值信息，因此在实际工作中，大多数企业会选用本钱计量模式。一取得投资性房地产的核算一取得投资性房地产的核算按照应计入投资性房地产本钱的金额，借按照应计入投资性房地产本钱的金额，借记记“投资性房地产科目，贷记投资性房地产科目，贷记“银行存款银行存款或或“在建工程等科目。在建工程等科目。二投资性房地产的折旧与摊销二投资性房地产的折旧与摊销 当计提折旧或摊销时，借记当计提折旧或摊销时，借记“其他业务本其他业务本钱科目，贷记钱科目，贷记“投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧
47、或摊销科目。取得的租金收入，借记或摊销科目。取得的租金收入，借记“银行存款等科目，贷记银行存款等科目，贷记“其他业务收入其他业务收入科目。科目。 三投资性房地产的转换三投资性房地产的转换 1将投资性房地产转为自用将投资性房地产转为自用 如果转换前采用本钱计量模式，应按投资如果转换前采用本钱计量模式，应按投资性房地产在转换日的账面价值作为转化后资产的性房地产在转换日的账面价值作为转化后资产的入账价值。入账价值。 将其在转换日的账面余额、累计折旧、累将其在转换日的账面余额、累计折旧、累计摊销、减值准备等，分别转入计摊销、减值准备等，分别转入“固定资产、固定资产、“累计折旧、累计折旧、“累计摊销、累
48、计摊销、“固定资产减值固定资产减值准备等科目。准备等科目。 2将自用或作为存货的房地产转换为投资性房地产 将转换前资产的账面价值直接作为转换后的投资性房地产的账面价值。四投资性房地产的处置四投资性房地产的处置当投资性房地产被出售、转让，或者因报废、毁损当投资性房地产被出售、转让，或者因报废、毁损等原因永久性退出使用，并且预计不能从其处置等原因永久性退出使用，并且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止对该项投资性房地中取得经济利益时，应当终止对该项投资性房地产确实认，并将处置收入扣除其账面价值和相关产确实认，并将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。税费后的金额计入当期损益。
49、 处置采用本钱计量模式核算的投资性房地产时，应按实际收到的价款，借记“银行存款等科目，贷记“其他业务收入科目； 按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销额，借记“投资性房地产累计折旧或累计摊销科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产科目，按其差额，借记“其他业务本钱科目。 已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。四、投资性房地产的期末计价与披露四、投资性房地产的期末计价与披露 一投资性房地产的期末计价一投资性房地产的期末计价采用本钱模式计量：会计期末按照本钱与可收回金采用本钱模式计量：会计期末按照本钱与可收回金额孰低计价。如果可收回金额低于账面价值，应额孰低计价。如果可收回金额低于账面价值，应确认
50、减值损失，计提投资性房地产减值准备。确认减值损失，计提投资性房地产减值准备。采用公允价值模式计量：在会计期末，以资产负债采用公允价值模式计量：在会计期末，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为根底，调整账面表日投资性房地产的公允价值为根底，调整账面价值。价值。 同时，应当在会计附注中披露与投资性房地产有同时，应当在会计附注中披露与投资性房地产有关的其他信息关的其他信息 。二投资性房地产在会计报表附注中的披露二投资性房地产在会计报表附注中的披露在本钱模式下：在本钱模式下：在资产负债表上：在资产负债表上： 投资性房地产工程根据投资性房地产工程根据“投资性房地产科目投资性房地产科目期末余额，减去期末