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1、第一节第一节 概述概述房地产投资本钱的涵义房地产投资本钱的涵义房地产投资本钱的概念房地产投资本钱的概念房地产筹资本钱的概念房地产筹资本钱的概念F投资本钱的概念投资本钱的概念F 房地产投资本钱是指房地产投资者为房地产投资本钱是指房地产投资者为取得和使用房地产投资而付出的代价。取得和使用房地产投资而付出的代价。包括支付给资本金所有者的红利以及筹包括支付给资本金所有者的红利以及筹资过程中所支付的有关费用等。资过程中所支付的有关费用等。F 在筹措资金过程中所支付的有关费用在筹措资金过程中所支付的有关费用成为筹资本钱，分为直接费用和间接费成为筹资本钱，分为直接费用和间接费用。用。F F筹资本钱的直接费用
2、：筹资本钱的直接费用：F 筹资本钱的直接费用指以某种方式筹资本钱的直接费用指以某种方式从某一筹资渠道中获取一定的资金所直接从某一筹资渠道中获取一定的资金所直接付出的费用，包括：付出的费用，包括：F 1、借款利息及有关的手续费、管理费、借款利息及有关的手续费、管理费、承诺费等各种附加费；、承诺费等各种附加费；F 2、股票、债券的发行费用；、股票、债券的发行费用；F 3、其他直接费用，如必要的印刷费、其他直接费用，如必要的印刷费、广告费、人工费、差旅费、代办费、邮费广告费、人工费、差旅费、代办费、邮费和其它杂费和其它杂费F F筹资本钱的间接费用筹资本钱的间接费用F 筹资本钱的间接费用：指以某种方式
3、筹资本钱的间接费用：指以某种方式筹资时非直接付出的费用，包括：筹资时非直接付出的费用，包括：F 1、筹资风险调整和风险保护费、筹资风险调整和风险保护费F 2、由资金使用的某种限制条件引起的、由资金使用的某种限制条件引起的费用费用F 3、筹资后企业负债上升，资信下降，、筹资后企业负债上升，资信下降，以致下一次再度筹资时筹资本钱上升以致下一次再度筹资时筹资本钱上升F 4、筹资的风险损失、筹资的风险损失 F F房地产投资本钱分析的目的房地产投资本钱分析的目的F 通过投资本钱分析，来得到判断和计通过投资本钱分析，来得到判断和计算筹资本钱的指标和方法，选择低本钱算筹资本钱的指标和方法，选择低本钱的筹资方
4、案的筹资方案F房地产投资本钱分析的内容房地产投资本钱分析的内容F 1、房地产投资资金来源分析、房地产投资资金来源分析F 2、房地产投资资金筹措方案分析、房地产投资资金筹措方案分析F 3、房地产投资筹资本钱分析、房地产投资筹资本钱分析第二节第二节 房地产投资资金来源分析房地产投资资金来源分析自有资金分析自有资金分析企业自有资金：生产开展基金、后备基金和职工企业自有资金：生产开展基金、后备基金和职工福利基金等福利基金等主管部门拨入资金：上年地方财政预算的结余、主管部门拨入资金：上年地方财政预算的结余、当年地方财政超收分成、地方预算预备费用、当年地方财政超收分成、地方预算预备费用、地方财政掌握的预算
5、外资金等地方财政掌握的预算外资金等 联营单位资金：设立独立企业，可作自有资金联营单位资金：设立独立企业，可作自有资金 规定：开发公司自有资金不得低于年度投资工规定：开发公司自有资金不得低于年度投资工作量的作量的30%F银行贷款分析银行贷款分析F1、房地产投资的银行贷款：不容任何抵押或担、房地产投资的银行贷款：不容任何抵押或担保保F条件：借款企业在贷款银行开立帐户、自由流条件：借款企业在贷款银行开立帐户、自由流动资金占生产流动资金得动资金占生产流动资金得30%、健全的管理机、健全的管理机构和财务管理机构、具备有权部门下达的年度构和财务管理机构、具备有权部门下达的年度开发方案和经有权机关批准的开发
6、工程规划设开发方案和经有权机关批准的开发工程规划设计、开工前预收购房款不低于开发工程总造价计、开工前预收购房款不低于开发工程总造价的的30%、有归还贷款本息的能力、提供相应的、有归还贷款本息的能力、提供相应的开发方案或可行性研究报告开发方案或可行性研究报告F 期限：期限：2年，按流动资金贷款利率或浮动计息年，按流动资金贷款利率或浮动计息F银行贷款分析银行贷款分析F2、房地产抵押贷款：借款人以抵押房地产为、房地产抵押贷款：借款人以抵押房地产为条件，来获取银行贷款的贷款方式，包括：土条件，来获取银行贷款的贷款方式，包括：土地开发抵押、房屋开发抵押、住房抵押贷款。地开发抵押、房屋开发抵押、住房抵押贷
7、款。F抵押条件：抵押条件：F贷款额不超过现行房地产作价贷款额不超过现行房地产作价70%F 利率：建筑业流动资金贷款利率，根据贷款利率：建筑业流动资金贷款利率，根据贷款期限浮动；国外可分固定、浮动两种期限浮动；国外可分固定、浮动两种F结算：按季从帐户中扣除结算：按季从帐户中扣除F强行拍卖的条件：到期未还本付息、未按要求强行拍卖的条件：到期未还本付息、未按要求完成建设工程、重大事件可能影响贷款人的利完成建设工程、重大事件可能影响贷款人的利益益F集资分析集资分析F 房地产投资的集资：指以房地产开发经房地产投资的集资：指以房地产开发经营企业的资信和房地产工程的高附加值为营企业的资信和房地产工程的高附加
8、值为吸引力，运用各种筹资手段或方式筹集社吸引力，运用各种筹资手段或方式筹集社会闲散资金，主要有发行房地产股票和房会闲散资金，主要有发行房地产股票和房地产债券两种。地产债券两种。F1、发行房地产股票分析、发行房地产股票分析F发行股票的目的：发行股票的目的：F房地产股票发行的程序：申报准备工作、房地产股票发行的程序：申报准备工作、申报、股票发行申报、股票发行3个阶段个阶段F股票筹资的好处：股票筹资的好处：F集资分析集资分析2、发行房地产债券的分析 债券的分类：记名式和无记名式 发行债券的种类：短期债券：1年 中期债券：110年 长期债券：10年以上 发行债券的好处 ：灵活、不存在中途停贷的危险、对
9、公司进行了宣传、信誉好F利用外资分析利用外资分析F利用政府贷款：利率低、期限长利用政府贷款：利率低、期限长F 国际金融组织贷款：利率低于商业银行、期限国际金融组织贷款：利率低于商业银行、期限也较长也较长25年，审查严格年，审查严格F外国商业银行：利率根据国际金融市场行情来外国商业银行：利率根据国际金融市场行情来决定的，利率较高，期限较短决定的，利率较高，期限较短F与外资合营：中方投地、外方投钱与外资合营：中方投地、外方投钱F发行国际债券：通过国内大银行和国际信托投发行国际债券：通过国内大银行和国际信托投资公司等金融机构，在国际金融市场上发行房资公司等金融机构，在国际金融市场上发行房地产债券吸收
10、外资的方式。利率略低于银行贷地产债券吸收外资的方式。利率略低于银行贷款款F财政拨款分析财政拨款分析F 房地产的财政拨款是指国家各级政府房地产的财政拨款是指国家各级政府无偿投入房地产工程的土地和资金。无偿投入房地产工程的土地和资金。F政府拨出一定资金或地块给国有房地产政府拨出一定资金或地块给国有房地产公司微利房公司微利房F政府拨出一定资金给企事业单位为其职政府拨出一定资金给企事业单位为其职工建房本企业职工居住工建房本企业职工居住F预售款分析预售款分析F 房地产投资的预售款是指房地产投资房地产投资的预售款是指房地产投资者在商品房交付使用前，预先向购房者者在商品房交付使用前，预先向购房者收取的房款。
11、收取的房款。F好处：买主好处：买主F 卖主卖主F条件：投资条件：投资25%以上或根底工程完工后以上或根底工程完工后F比例：不得超过房价比例：不得超过房价70%，开工时，开工时40% ，建一半时，建一半时30%F承包商带资承包建设工程承包商带资承包建设工程 房地产投资的预售款是指由承包商垫资进行建设工程施工的筹资方式 好处： 合作：F资金筹措方案的涵义资金筹措方案的涵义F筹措方案：是指房地产投资者在筹措资金之前筹措方案：是指房地产投资者在筹措资金之前所制定的方案方案。所制定的方案方案。F方案：币种、数量、期限、本钱方案：币种、数量、期限、本钱F方案的内容：资金筹措的币种和数额方案的内容：资金筹措
12、的币种和数额F 资金筹措的流量资金筹措的流量F 资金来源结构资金来源结构F 资金筹措的风险评价资金筹措的风险评价F 资金筹措本钱资金筹措本钱F 资金筹措方式资金筹措方式F 资金筹措的步骤资金筹措的步骤投资筹措方案的制定过程投资筹措方案的制定过程确定筹资的最终目标确定筹资的最终目标调查资金需要调查资金需要调查资金的来源渠道调查资金的来源渠道设定所筹资金的币种、数量、期限、本钱设定所筹资金的币种、数量、期限、本钱研究筹资风险研究筹资风险确定筹资方式确定筹资方式提出筹资资金的分阶段工作方案提出筹资资金的分阶段工作方案准备筹措资金方案文件准备筹措资金方案文件形成正式的资金筹措方案形成正式的资金筹措方案
13、投资筹措方案中的资金流通模型：投资筹措方案中的资金流通模型： 指房地产投资工程在何时用多少资金的指房地产投资工程在何时用多少资金的表格或图形表格或图形 1、资金投入表、资金投入表资金投入表的依据：工程的建设进度方案资金投入表的依据：工程的建设进度方案、设备材料和劳动力的投入时间要求、设备材料和劳动力的投入时间要求、工程承包合同中确定的工程付款方案工程承包合同中确定的工程付款方案投入表的资金分类：投入表的资金分类：投资筹措方案中的资金流通模型投资筹措方案中的资金流通模型 2、资金回收表、资金回收表资金回收表的依据：房地产租售量方案、资金回收表的依据：房地产租售量方案、房地产租售价格估算和初定结果
14、、房地房地产租售价格估算和初定结果、房地产租金或售价的受款方案产租金或售价的受款方案回收表的资金分类：回收表的资金分类：F投资筹措方案中的资金流通模型投资筹措方案中的资金流通模型 3、资金流通表、资金流通表 资金流通表的依据：资金投入表和资金回收表 流通表的资金分类：两种，如图投资筹措方案中的评价选择投资筹措方案中的评价选择两种不同的观点：利用筹资来解决所需资金；房两种不同的观点：利用筹资来解决所需资金；房地产投资成功要利用自有资金地产投资成功要利用自有资金筹资的目的：房地产工程的开发经营能顺利完成筹资的目的：房地产工程的开发经营能顺利完成并做到本钱低廉并做到本钱低廉分级评估方法：分级评估方法
15、： 平安性：筹资风险尽可能低平安性：筹资风险尽可能低 经济性：筹资本钱尽可能小经济性：筹资本钱尽可能小 可行性：筹资渠道和筹资方式尽可能稳妥可行性：筹资渠道和筹资方式尽可能稳妥不同筹资方案比较不同筹资方案比较 平安性平安性 风险消除措施风险消除措施 金融机构资信金融机构资信 代理资信代理资信 意意外事故外事故A级级 根本消除根本消除 等级高等级高 等级高等级高 可可能性小能性小B级级 未完全消除未完全消除 较高较高 较好较好 可能可能性较小性较小C级级 未消除风险大未消除风险大 不高不高 没有代理没有代理 可能可能D级级 没有措施没有措施 较低较低 没有代理没有代理 可能可能性很大性很大经济性
16、经济性综合筹资本钱利用率：综合筹资本钱利用率：银行同期贷款利率：银行同期贷款利率： A级级 ： 本钱低本钱低 B级：级： 本钱较本钱较低低 C级：级： 本钱较本钱较高高 D级：级： 本钱高本钱高 iCR7.0iCiR7.0iCiR3.1iCR3.1MCCCR21可行性可行性A级：完全落实级：完全落实 100%资金得到承诺资金得到承诺 B级级 ：根本落实：根本落实 90%资金已得到承诺资金已得到承诺 C级：不太落实级：不太落实 80-90%资金已得到承诺资金已得到承诺 D级：没有落实级：没有落实 80%资金得到承诺资金得到承诺分析：假设有一个分析：假设有一个D级，级， 淘汰淘汰 都是都是A级级最
17、优最优 AC级组合，具体分析，按级组合，具体分析，按平安、平安、 可行性、经济性优先顺序评价可行性、经济性优先顺序评价 可行性可行性 平安平安 经济经济 可行可行 甲方案：甲方案： A B A 乙方案：乙方案： A A B “甲优于甲优于“乙乙不同筹资方案的投资收益率比较不同筹资方案的投资收益率比较融资杠杆：指工程贷款对投资收益率的影响，融资杠杆：指工程贷款对投资收益率的影响，即使用贷款或不是贷款在投资收益率上的差即使用贷款或不是贷款在投资收益率上的差异。异。收益率是投资收益税前收益与投资额之比收益率是投资收益税前收益与投资额之比； 即：即： 其中，其中，R为投资收益率；为投资收益率； F为税
18、前收益；为税前收益；P为投资总额为投资总额PFR/不同筹资方案的投资收益率比较不同筹资方案的投资收益率比较假设工程投资为自有资金，那么假设工程投资为自有资金，那么当工程为假设干可能状态时，判定每种状态的发生概当工程为假设干可能状态时，判定每种状态的发生概率及其相应投资收益率：率及其相应投资收益率：其中，其中，E-投资收益率期望值投资收益率期望值 R-状态状态i的投资收益率的投资收益率 Pi-状态状态i的发生概率的发生概率 Fi-状态状态i的税前净收益的税前净收益 P-工程投资额工程投资额DFR/ niiiPFPRE1/F例：某物业投资例：某物业投资2500万元，万元，A方案全部由公司方案全部由
19、公司自有资金投资；自有资金投资；B方案总投资方案总投资70%1750万元万元靠抵押贷款解决。贷款利率靠抵押贷款解决。贷款利率6%。贷款期限。贷款期限20年。要求在年。要求在20年内按年等额归还。假设该工程年内按年等额归还。假设该工程经营将面临三种效益状态。各状态的发生概率经营将面临三种效益状态。各状态的发生概率及每年的经营收益如表。试据此进行该工程的及每年的经营收益如表。试据此进行该工程的投资收益率分析及融资方案决策。投资收益率分析及融资方案决策。 状态状态方案方案A方案方案B概率概率经营收益经营收益概率概率经营收益经营收益1好0.23750.23752中0.72750.72753差0.125
20、00.1250F筹资本钱的构成及估算筹资本钱的构成及估算F贷款本钱贷款本钱F股息或债券利息股息或债券利息F自有资金存款利息自有资金存款利息F筹资的直接费和间接费筹资的直接费和间接费F 筹资本钱率的另一种涵义筹资本钱率的另一种涵义F根本定义：根本定义：F ntttkCC10)1 (0C筹资净现值n期数 第t年投资者付款 筹资本钱率0)1 ()(10ntttkcCkFtCkF 筹资本钱率的另一种涵义筹资本钱率的另一种涵义F令令K= ，记为，记为F F假设假设F 0，减小，减小 ，令，令 ，代入求代入求 。F假设假设 0， 0，那么，那么F 1K1K1K1K12KK )(2KF)(2KF)(1KF）
21、（）（）（）（212111KKKFKFKFRR）（）（）（211211KFKFKFKKKKF 几种资金来源筹资本钱率的计算几种资金来源筹资本钱率的计算F1、长期债券、长期债券Ff仅考虑费用仅考虑费用 F F 第第t年本金年本金 第第t年利息年利息)1 (00fBC）（TIBCttt1tB)1 ( TItF 种资金来源筹资本钱率的计算种资金来源筹资本钱率的计算F1、长期债券、长期债券F 本钱率本钱率F期末一次还本期末一次还本iKnttitKTItfB10)1 ()1 ()1 (ninnttitKBRTIfB)1 ()1 ()1 ()1 (10F 几种资金来源筹资本钱率的计算几种资金来源筹资本钱率
22、的计算F1、长期债券、长期债券F期末一次还本付息：期末一次还本付息：ninnKTIBfB)1 ()1 ()1 (0F 几种资金来源筹资本钱率的计算几种资金来源筹资本钱率的计算F2、优先股筹资本钱率、优先股筹资本钱率F税息净利支付优先股股息，不减少所得税息净利支付优先股股息，不减少所得税税F股息利率：高于债券的利息率，因此风股息利率：高于债券的利息率，因此风险大险大F 几种资金来源筹资本钱率的计算几种资金来源筹资本钱率的计算F3、普通股投资本钱率：、普通股投资本钱率：F1固定股息固定股息F2固定比例增长股息固定比例增长股息F 几种资金来源筹资本钱率的计算几种资金来源筹资本钱率的计算F4、利润自有
23、资金本钱率、利润自有资金本钱率F 综合筹资本钱率的计算综合筹资本钱率的计算F综合筹资本钱率综合筹资本钱率= 某种资金来源本钱某种资金来源本钱率该种来源资金占全部资金的比重率该种来源资金占全部资金的比重F例：例：F 风险状况筹资本钱率风险状况筹资本钱率F甲：甲： F变异系数变异系数=F乙：乙： F变异系数变异系数=niiiKKP1）（%77. 60677. 0%9 .10.()5 . 02%92.262692. 0%4 .10.%)%9 ( 5 . 02F 综合甲方案综合甲方案F客观状况客观状况(Pi) 筹资本钱率筹资本钱率Ki 乙方案乙方案 好(0.5) 10% 9% 中(0.3) 11% 11% 差(0.2) 12% 13%