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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库完整题库含答案【预热题】第一部分 单选题(50题)1、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。A.区位选择异常重要B.易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】： D 2、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（）。A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率【答案】： A 3、购买者对其购买
2、活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即Sf（E，P）。若购买者非常满意，则（）。A.P0B.EPC.EPD.EP【答案】： D 4、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（）。A.自有资金B.销售收入C.自营收入D.经营资金出资额【答案】： D 5、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A.折旧费B.审计费C.金融机构手续费D.无形资产摊销费【答案】： C 6、房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于（）。A.商品房建设投资B.置业投资C.土地开发投资D.土地一级开
3、发【答案】： A 7、房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。A.出租B.自营C.经营D.销售【答案】： D 8、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是( )。A.80%B.120%C.171%D.200%【答案】： A 9、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）。A.建筑安装工程费B.土地费用C.空置率D.容积率【答案】： C 10、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷
4、款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( )。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23【答案】： B 11、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越大B.越小C.没有关系D.无法判断【答案】： A 12、下列不属于在进度管理中应关注的因素的是（）。A.材料设备的供应问题B.劳动力心理素质C.设计变更D.气象条件【答案】： B 13、对于一般房地产投资项目，（）指标应大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【答案】： A 14、在估算房
5、地产开发项目的房屋开发费用时，采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用的方法是（）。A.单元估算法B.单位指标股算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】： D 15、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。A.确定调查方式B.设计调查问卷C.收集市场信息D.定义市场区域【答案】： D 16、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是（ ）。A.材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比B.凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于1C.材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质D.材料的弹性是指材料在外力
6、作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质【答案】： A 17、某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%，期限为1年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（）。A.3.5B.4.5C.5.5D.6.5【答案】： C 18、固经丸中香附的功用A.调气活血B.疏肝理气C.行气养血D.疏肝养血【答案】： A 19、下列属于会计恒等式的是（）。A.资产费用负债所有者权益收入B.所有者权益资产负债C.资产费用负债所有者权益收入D.负债资产所有者权益【答案】： C 20、房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的（）。A.决策阶
7、段B.分析阶段C.策略阶段D.明确投资者目的、目标和约束条件阶段【答案】： C 21、下列各项中不属于敏感性分析的“三项预测值”的是（）。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值【答案】： D 22、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。A.区位选择异常重要B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】： D 23、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（ ）。A.更适于进行长期投资B.
8、变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理【答案】： C 24、为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目之间应有一个（）。A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度【答案】： A 25、收益性物业管理中的收入包括其他收入和( )。A.租金收入B.绿地管理费C.保安费用D.能源费【答案】： A 26、下列关于过度开发与房地产泡沫的描述中，错误的是（）。A.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D
9、.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益【答案】： B 27、某企业年平均资产总额为2000万元，销售收入净额为700万元，净利润为112万元，年平均资产负债率为60%，则该企业本年度的净资产收益率是（ ）。A.5.6%B.9.3%C.14.00%D.16.00%【答案】： C 28、某房地产开发企业2014年6月底，流动资产为3000万元，速动资产为2080万元，流动负债为1600万元。则该企业的速动比率是（ ）。A.90%B.120%C.130%D.160%【答案】： C 29、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，（）主要适用于写字楼、零售物业、高
10、级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出售模式【答案】： B 30、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。A.投资机会选择与决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段D.租售阶段【答案】： B 31、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】： A 32、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100
11、万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（）。A.6.00万元B.7.05万元C.7.59万元D.13.59万元【答案】： C 33、下列财务报表中，储存基础性数据的是（）。A.辅助报表B.资产负债表C.资金来源与运用表D.现金流量表【答案】： A 34、（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资B.债务融资C.发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金【答案】： B 35、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性【答案】： C 36、以出让方式
12、取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和（）构成。A.基础设施建设费B.土地增值收益或溢价C.公共配套设施建设费D.不可预见费【答案】： B 37、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（ ）的砖。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】： D 38、麦门冬汤的主治证是A.虚热肺痿、胃阴不足证B.温燥伤肺，气阴两伤证C.肺肾阴亏证D.外感温燥证【答案】： A 39、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示（ ）。A.资产增加，所有者权益增加B.资产减少，所有者权益减少C.资产增加，所有者权益减少
13、D.资产减少，所有者权益增加【答案】： B 40、当租售价格大于预测价格时，最低租售价格与预测租售价格之间的差距（），说明房地产项目抗市场风险的能力越强。A.越大B.越小C.没有关系D.无法判断【答案】： A 41、单利计息与复利计息的区别在于（）。A.是否考虑资金的时间价值B.是否考虑本金的时间价值C.是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D.采用名义利率还是实际利率【答案】： C 42、根据房地产开发经营企业的业务经营模式，（）主要适用于商品住宅开发项目。A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出租模式【答案】： A 43、下列选项中，
14、不计入收益性物业运营管理费用的是（ ）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】： A 44、混凝土在持续荷载作用下，随时间增长的变形称为（ ）。A.抗侵蚀性B.抗碳化性C.和易性D.徐变【答案】： D 45、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。A.12%B.32%C.24%D.30%【答案】： B 46、借贷记账法以（ ）作为记账理论依据。A.会计法B.会计规则C.会计规程D.会计恒等式【答案】： D 47、假设将两
15、居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】： C 48、不属于开发商对房地产租售定价方法的是（）。A.成本导向定价B.销售导向定价C.购买者导向定价D.竞争导向定价【答案】： B 49、存量在数值上的表达式是（）。A.报告期存量上期存量报告期竣工量报告期灭失量B.报告期存量上期存量报告期竣工量报告期灭失量C.报告期存量上期存量报告期竣工量报告期灭失量D.报告期存量上期存量报告期竣工量【答案】： B 50、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者
16、的收益产生巨大影响，这种风险是（ ）。A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】： A 第二部分 多选题(50题)1、房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作( )。A.与房地产主管部门协调B.确定宣传目标、实施宣传方案C.选择宣传的信息与工具、评价宣传效果D.与其他房地产企业的沟通E 实施宣传方案【答案】： BC 2、建筑安装工程费用中的财产保险费，属于（ ）。A.措施费B.规费C.间接费D.直接工程费E.企业管理费【答案】： C 3、尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括（）。A.物
17、业代理对房地产市场当前和未来的供求关系非常熟悉B.物业代理有具备丰富的租售知识和经验的专业人员C.物业代理信誉更高，更易销售D.物业代理更加熟悉市场情况E.房地产开发商有特定的销售对象【答案】： ABD 4、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（ ）。A.可转换性B.可区分性C.可营利性D.可实现性E.可衡量性【答案】： BCD 5、敏感性分析的目的在于（）。A.找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据B.研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力
18、C.比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案D.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值E.确定用于敏感性分析的财务评价指标【答案】： ABC 6、物业代理的形式主要有以下( )方式。A.联合代理B.独家代理C.招标代D.投标代理E 政府代理【答案】： AB 7、国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励营利机构建房【答案】： ABD 8、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括（ ）。A.密度B.表观密度C.密实度D.孔隙率E.吸水性【答案】： ABCD 9、关于写字楼基
19、础租金的说法，正确的有（ ）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于写字楼的市场租金【答案】： AC 10、下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（）。A.商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E.通货膨胀导致房地产重置成本增加【答案】： ABC 11、在项目租售价格的估算中，需要考虑的因素包括（）。A.房地
20、产市场的供求关系B.潜在的竞争项目C.宏观经济环境D.开发商市场营销策略E.开发商市场营销目标【答案】： ABCD 12、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（）。A.建筑安装工程费B.国有土地使用权出让金C.土地开发成本D.公共配套设施建设费E.土地增值收益或溢价【答案】： BC 13、市场营销因素调查包括( )。A.消费水平调查B.分销渠道调查、价格调查C.促销策略调查、产品调查D.人口数量调查E 产品调查【答案】： BC 14、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括（ ）。A.耐水性B.抗渗性C.抗冻性D.导热性E.热容量【答案】： D 15、对于房地产开
21、发投资项目来说，现金流入通常包括( )。A.预售收B.还本付息收入C.租赁收入D.贷款本金收入E 利息收入【答案】： ACD 16、政府规范房地产市场行为的措施有（）。A.健全市场准入制度B.推动行业诚信体系建设C.调整银行贷款利率D.规范交易程序E.加强产权管理【答案】： BD 17、关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C.总代理可以委托分代理D.房地产开发企业不能直接委托分代理E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式【答案】： BC 18、开发商的
22、定价方法有（）。A.成本导向定价法B.目标导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法E.市场导向定价法【答案】： ACD 19、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销【答案】： A 20、在市场趋势分析中，时间序列分析法可进一步分为（）。A.指数平滑法B.简单平均法C.移动平均法D.加权移动平均法E.市场因子推演法【答案】： ABCD 21、房地产投资者的权益融资方式主要有( )。A.公司上市B.房地产抵押贷款C.土地储备贷款D.合作开发E 向商业银行借入信用贷款【答案】： AD 22、按负担室
23、内负荷所用的介质分类，空调系统可分为（ ）。A.空气水系统B.全空气系统C.全水系统D.冷剂系统E.集中式系统【答案】： ABCD 23、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（）。A.备选方案差异原则B.备选方案独立原则C.最低可接受收益率原则D.不行动原则E.备选方案关联性原则【答案】： ACD 24、下列选项中，属于间接投资的是（）。A.购买外国股票B.购置设备C.开办企业D.兼并其他企业E.购买债券【答案】： A 25、基本供水方式可分为（ ）。A.分质供水方式B.直接供水方式C.水泵水箱的供水方式D.分区分压供水方式E.设置水箱的供水方式【答案】： BCD 26、开发持
24、有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（ ）。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.租金收入E.房产购买成本【答案】： ABC 27、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有( )。A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E 加快城市化进程【答案】： BCD 28、房地产开发项目财务评价报表分为（）。A.财务报表B.经营报表C.辅助报表D.基本报表E.资金来源与运用表【答案】： CD 29、在履行合同中发生以下（ ）情形之一的，经发包人同意
25、，监理人可按合同约定的变更程序向承包人发出变更指示。A.取消合同中任何一项工作，但被取消的工作可以转由发包人或其他人实施B.改变合同中任何一项工作的质量或其他特性C.改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸D.改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序E.为完成工作需要施加的额外工作【答案】： BCD 30、下列关于变形缝的做法，表述正确的是（ ）。A.伸缩缝要从基础顶面开始，将墙体、楼板、屋顶全部断开B.屋顶部分也需另做伸缩缝C.伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝D.沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开E.防震缝与沉降缝结合设置时，基础不应分开【答案】： AC
26、D 31、房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题是（）。A.做出是否投资的决定B.对项目投资进行详细测算C.是否有进行详细可行性研究的必要D.有哪些关键问题需要进行辅助研究E.系统比较项目的规划设计方案【答案】： ACD 32、以下属于会计假设的是（ ）。A.会计目标假设B.会计主体假设C.持续经营假设D.货币计量假设E.会计分期假设【答案】： BCD 33、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（ ）。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证【答案】： BCD 34、对置
27、业投资来说，房地产投资经济效果的表现形式中，既可在处置物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现的有（）。A.租金收益B.物业增值C.股权增加D.销售收入E.开发利润【答案】： BC 35、下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D.如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E.内部收益率越高，投资风险就越小【答案】： ABC 36、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。
28、它要求综合研究建设项目的（）。A.社会的认同性B.技术先进性和适用性C.经济合理性D.建设的可能性E.政策的导向性【答案】： BCD 37、政府宏观调控房地产的手段包括( )。A.严格控制建设程序B.金融政策和住房政策C.地价政策D.城市政策E 住房政策【答案】： BCD 38、站在开发商的角度上，企业利润可以分为( )等四个层次。A.经营利润B.建造利润C.实现利润D.税后利润E 可分配利润【答案】： ACD 39、市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成以下三类（）。A.描述性调查B.试探性调查C.抽样性调查D.因果性调查E.电话回访性调查【答案】： ABD 40、商业银行发
29、放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（）。A.贷款价值比率通常不超过50%B.贷款期限最长不超过10年C.贷款期限最长不超过20年D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放【答案】： BD 41、以下属于会计计量属性的是（ ）。A.历史成本B.重置成本C.可变现净值D.终值E.公允价值【答案】： ABC 42、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（）。A.基准收益率B.目标收益率C.出租率D.空置率E.运营费用占毛收入比率【答案】： CD 43、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有（）。A.投资利润率B.通货膨胀率
30、C.投资风险D.经济增长率E.存款准备金率【答案】： ABC 44、关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金【答案】： AC 45、房屋面积测算包括（ ）等的测算。A.房屋建筑面积B.共有建筑面积C.使用面积D.占地面积E.产权面积【答案】： ABC 46、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率【答案】： BD
31、 47、房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要内容有（）。A.前期开发计划B.工程建设计划C.物业服务计划D.建设场地布置E.施工队伍选择【答案】： ABD 48、在借贷记账法下，期末结账后，一般有余额的账户有（ ）。A.资产类账户B.负债类账户C.期间成本费用账户D.期间收入账户E.所有者权益账户【答案】： AB 49、一般来说，房地产投资风险分析主要包括( )等分析。A.投入资金的安全性B.投资项目的变现性C.投资收益的长期性D.项目定位的科学性E 资产管理的复杂性【答案】： AB 50、抵押率的确定受（ ）等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度【答案】： ABCD