2022年房地产估价师之开发经营与管理题库大全含答案【预热题】.docx

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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库大全含答案【预热题】第一部分 单选题(50题)1、某企业12月末部分资产与负债余量如下:现金和银行存款70万元,长期投资100万元,短期投资120万元,应收票据210万元,短期借款30万元,应付票据和应付账款110万元,应付工资60万元,应付债券300万元。则该企业流动比率是( )。A.40%B.50%C.200%D.250%【答案】: C 2、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型,()主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也可采用这种模式。A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持

2、有出租-出售模式D.购买-更新改造-出售模式【答案】: B 3、在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是()。A.一般投资机会研究B.特定项目投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究【答案】: D 4、房地产开发项目的施工许可证由()向发证机关申请领取。A.施工单位B.建设单位C.监理单位D.设计单位【答案】: B 5、通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目,不需要房地产开发企业自行办理()。A.建设项目用地预审与选址意见书B.建设用地规划许可证C.国有土地使用证D.建设工程规划许可证【答案】: A 6、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元,资产合计为6000万

3、元,流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元,存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为()。A.150%B.200%C.75%D.400%【答案】: C 7、()是调查的起点,其优点是成本低及可以立即使用。A.一手资料B.二手资料C.原始资料D.基础资料【答案】: B 8、房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是()。A.购买-出售B.购买-更新改造-出售C.购买-持有出租-出售D.开发-出售【答案】: C 9、对于()竞争者的企业,它们反应模式难以捉摸,在特定场合可能采取也可能不采取行动,并且无法预料它们将会采取什么行动。A.从容不迫型B.选择型C.凶猛型D.随机型【

4、答案】: D 10、小区内停车场建设费属于()。A.公共配套设施建设费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.物业管理维修资金【答案】: A 11、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比,原因主要是()。A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大【答案】: A 12、可将房地产开发划分为若干阶段,其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。A.投资机会选择与决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段D.租售阶段【答案】: B 13、下列物业中,属于特殊物业的是()A.在建工程B.车站C.购物中心D.科

5、技产业园区【答案】: B 14、若名义利率为10%,通货膨胀率为4%,则实际利率为()。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%【答案】: A 15、下列不属于管理费用的是()。A.管理人员工资B.职工教育经费C.户外发布会D.技术开发费【答案】: C 16、房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。A.债务融资B.已建成房地产抵押贷款C.权益融资D.建设贷款【答案】: A 17、在建筑构造中,按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是( )。A.沉降缝B.伸缩缝C.温度缝D.防震缝【答案】: A 18、消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为,所购商品千

6、差万别,从而使消费者市场具有()的特点。A.分散性B.复杂性C.伸缩性D.季节性【答案】: B 19、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区,则B区的商业物业投资将会增加,这主要是由于房地产投资具有( )。A.位置固定性B.各异性C.适应性D.相互影响性【答案】: D 20、运用实物期权方法进行房地产投资决策时,对开发规模较大,首期较难产生理想收益的房地产项目,可通过()确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价B.放弃型期权估价C.成长型期权估价D.柔性期权估价【答案】: C 21、从法律角度分析,认股权证本质上是一种()契约。A.权利B.义务C.信用D.债务【答案】: A 22、某承租人的

7、基础租金为15万元/月,其营业额的8%作为百分比租金,如果其在一个月内的营业额为250万元,则其应支付的租金为( )万元。A.20B.21C.35D.50【答案】: A 23、在同一商业辐射区域内,各商场位置的优劣,主要取决于()。A.交通的通达程度B.物业的规模大小C.人口的分布密度D.居民的购买能力【答案】: A 24、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时,采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用的方法是()。A.单元估算法B.单位指标股算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】: D 25、在房地产开发项目策划中,资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的()

8、来设计资金结构。A.产品组合方式B.开发合作方式C.销售代理方式D.市场定位方式【答案】: B 26、下列物业中,属于特殊物业的是()。A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区【答案】: B 27、根据消费者()的差异,市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类:即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为【答案】: D 28、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息,贷款人要求偿债备付率不低于1.3,贷款利率为12%,贷款期限为20年,按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为()万元。A.2.73B.29.11C.344

9、.74D.349.31【答案】: B 29、编制资金使用计划,应考虑各种投资款项的(),要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况。A.数额B.用途C.发生时间D.付款特点【答案】: D 30、市场条件下,物业租金水平的高低主要取决于()。A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系【答案】: D 31、在房地产投资项目的不确定性分析中,最高运营费用分析属于()。A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】: A 32、阴疽,治疗常用A.四妙勇安汤B.阳和汤C.吴茱萸汤D.当归四逆汤【答案】: B 33、房地产直接投

10、资包括()形式。A.从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资B.面向建成物业的置业投资C.从取得土地使用权开始的开发投资D.从取得土地使用权开始的开发投资和房地产企业债券投资【答案】: A 34、房地产开发企业税后利润首先用于()。A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取法定盈余公益金D.向投资者分红【答案】: A 35、在房地产市场指标中,反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况的是()。A.土地转化率B.开发强度系数C.开发投资杠杆率D.房价租金比【答案】: B 36、下列各项中不属于敏感性分析的“三项预测值”的是()。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C

11、.最可能预测值D.最不可能预测值【答案】: D 37、某市拟建一大型展览馆,根据工程项目的划分,该展览馆的土建工程是( )。A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程【答案】: B 38、房地产投资的经济效果主要表现为( )。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率【答案】: A 39、下列房地产市场趋势分析方法中,不属于时间序列分析法的是()。A.市场因子推演法B.加权移动平均法C.简单平均法D.指数平滑法【答案】: A 40、财务内部收益率是指项目在整个计算期内,各年()现值累计等于零时的折现率。A.净现金流量B.累计净现值C.净收益D.内部收益【答案】: A 41、下列

12、风险中属于系统风险的是()。A.比较风险B.市场供求风险C.未来运营费用风险D.持有期风险【答案】: B 42、开发商应当自工程竣工验收合格之日起()日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A.14B.15C.28D.30【答案】: B 43、( )是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A.易受政策影响性B.存在效益外溢和转移C.适于进行长期投资D.最高最佳使用性【答案】: A 44、一般而言,房地产开发项目的存货占流动资产的大部分,其速动比率较低,不会达到()。A.80%B.90%C.95%D.100%【答

13、案】: D 45、敏感性分析是一种()分析,是项目评估中不可或缺的组成部分。A.静态确定性B.静态不确定性C.动态确定性D.动态不确定性【答案】: D 46、就房地产开发投资来说,投资回收主要是指开发商所投入的()的回收。A.经营资金B.开发经营成本C.开发建设投资D.总开发成本【答案】: D 47、运用实物期权方法进行房地产投资决策时,对开发规模较大,首期较难产生理想收益的房地产项目,可通过()确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价B.放弃型期权估价C.成长型期权估价D.柔性期权估价【答案】: C 48、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法,属于( )。A.成本导

14、向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法【答案】: A 49、确定用于敏感性分析的财务评价指标,通常采用的指标为()。A.投资回收期B.内部收益率C.财务净现值D.开发商利润【答案】: B 50、下列风险中属于系统风险的是()。A.比较风险B.市场供求风险C.未来运营费用风险D.持有期风险【答案】: B 第二部分 多选题(50题)1、在可行性研究阶段,房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。A.单元估算法B.工程量近似匡算法C.单位指标估算法D.蒙特卡洛模拟法E.概算指标法【答案】: ABC 2、下列经济评价指标中,属于房地产投资项目盈利性指标的有()。A.

15、静态投资回收期B.借款偿还期C.利息备付率D.财务净现值E.现金回报率【答案】: AD 3、国际上通常采取的住房保障方式有()。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励营利机构建房【答案】: ABD 4、以下属于会计假设的是( )。A.会计目标假设B.会计主体假设C.持续经营假设D.货币计量假设E.会计分期假设【答案】: BCD 5、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外,还可以按照( )分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型E 投资偏好【答案】: ACD 6、关于房地产

16、市场周期循环的说法,正确的有()。A.房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一B.传统房地产周期理论认为,房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性C.合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点D.在房地产市场自然周期的第二阶段,市场空置率高于合理空置率E.房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段【答案】: ABC 7、房地产市场的法律制度环境包括()等。A.土地制度B.住房制度C.宏观金融政策D.交易制度E.产权制度【答案】: ABD 8、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目,政府的规划管理包括( )。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地

17、规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证【答案】: BCD 9、下列关于房地产市场周期循环的描述,正确的有()。A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象,且此现象重复发生B.在房地产周期循环的最低点,空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D.在房地产周期循环的最高点,供给增长率等于需求增长率E.在房地产周期循环中,价格(租金)和空置率通常是同向变动的【答案】: ABD 10、下列关于变形缝的做法,表述正确的是( )。A.伸缩缝要从基础顶面开始,将墙体、楼板、屋顶全部断开B.屋顶部分也需另做伸缩缝C.伸缩缝只设在墙、楼

18、地面、屋顶上,基础不设缝D.沉降缝则从屋顶到基础,全部构件部位均需设缝分开E.防震缝与沉降缝结合设置时,基础不应分开【答案】: ACD 11、以下属于会计计量属性的是( )。A.历史成本B.重置成本C.可变现净值D.终值E.公允价值【答案】: ABC 12、房地产市场指标中,市场交易指标包括()。A.房地产租金B.土地转化率C.竣工房屋价值D.房地产价格指数E.预售面积【答案】: AD 13、房地产开发项目可行性研究中,投资机会研究的主要内容有()。A.地理环境B.经济政策C.项目投资估算D.市场情况E.市场需求与供给情况【答案】: ABD 14、预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值

19、的风险,资本价值的风险表现有以下几种情况( )。A.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求,物业实际运营费用支出超过预期运营费用,报酬率不变B.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求,物业实际运营费用支出低于预期运营费用,报酬率不变C.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求,运营费用不变,报酬率升高了D.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求,运营费用不变,报酬率降低了E 物业实际运营费用支出超过预期运营费用,实际收益现金流与预期收益现金流一样,报酬率升高了【答案】: AC 15、物业资产管理的职能包括( )。A.物业管理B.设施管理C.资产管理D.运营管理

20、E 组合投资管理【答案】: ABC 16、成本计划可分解为()等方面。A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【答案】: ABC 17、美国甲公司生产的平板计算机在其本国享有A注册商标专用权,但未在中国申请注册。中国的乙公司生产的平板计算机也使用A商标,并享有中国注册商标专用权,但未在美国申请注册。美国的甲公司与中国的乙公司生产的平板计算机都在中国市场上销售。此情形下,依据中国商标法,( )商标权。A.甲公司侵犯了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司与乙公司均未侵犯【答案】: A 18、利率的储蓄投资决定理论

21、认为()。A.利率是由货币的供给与需求决定的B.利率是资本的租用价格C.利率是由可贷资金的供求决定的D.利率的高低取决于平均利润率E.利率不受货币因素的影响【答案】: B 19、下列房地产定价方法中,不属于竞争导向定价的有( )。A.随行就市定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E 认知价值定价法【答案】: B 20、M书法家将自己创作的一幅书法作品原件出售给了L公司。L公司未经M书法家的许可将这幅书法作品作为商标注册,并取得商标权。以下说法正确的是( )。A.L 公司的行为侵犯了 M 书法家的著作权B.L 公司的行为未侵犯 M 书法家的著作权C.L 公司的行为侵犯 M 书法家的商标

22、权D.L 公司与 M 书法家共同享有该书法作品的著作权【答案】: A 21、下列费用中,应计入收益性物业运营费用的有()。A.公用设施的维修费B.人员的工资C.抵押贷款还本付息额D.房产税E.保险费【答案】: ABD 22、按决策性质不同划分的投资决策类型包括()决策。A.业务型B.风险型C.确定型D.群体型E.不确定型【答案】: BC 23、出租用的商用房地产的还款的主要来源受到()等市场因素的影响。A.销售收入B.租金水平C.运营成本D.营业收入E.出租率【答案】: BC 24、房地产企业债务融资的主要资金来源有( )。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E 信用贷款【答案

23、】: CD 25、在计算房地产投资项目的偿债备付率时,可用于还本付息的资金包括( )。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销【答案】: A 26、对于购买-更新改造-出租-出售模式来说,这种业务模式下的现金流出包括()等。A.购买成本B.更新改造成本C.运营成本D.转售税费E.建造成本【答案】: ABCD 27、房地产开发的主要程序可分为( )。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】: ABCD 28、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时,下列属于市场分析指标的有()。A.市场定位B.资金落实情况C.市场营销能力D.销售利润

24、率E.贷款偿还期【答案】: AC 29、可行性研究的作用有()。A.项目投资决策的依据B.筹集建设资金的依据C.开发商与有关各部门签订协议、合同的依据D.编制下阶段规划设计的依据E.对项目进行经济评价的依据【答案】: ABCD 30、关于资金时间价值的说法中,从投资的角度来看,正确的有()。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】: ACD 31、房地产开发项目策划的主要工作内容有( )。A.开发内容和规模的分析与选择B.评价方案构造C

25、.区位分析与选择D.开发时机的分析与选择E 融资方式的分析与选择【答案】: ACD 32、房地产间接投资包括( )。A.置业投资B.购买房地产开发企业的股票或债券C.开发投资D.投资房地产投资信托基金E.土地购置贷款【答案】: BD 33、在金融机构对房地产贷款项目进行审查时,下列属于市场分析指标的有()。A.市场定位B.资金落实情况C.市场营销能力D.销售利润率E.贷款偿还期【答案】: AC 34、物业服务企业的工作内容包括()。A.确立管理目标B.制定维修养护方案C.制定安全保卫方案D.提出预算E.确定物业服务费的收费标准【答案】: ABCD 35、反映和描述房地产市场状况的指标包括( )

26、指标。A.供给B.需求C.空置量D.市场交易E 存量【答案】: ABD 36、下列风险分析的内容中,属于风险估计阶段工作的有()。A.风险产生的原因分析B.风险发生的概率大小分析C.风险因素检验D.风险变量间的相关性分析E.风险概率分布情况分析【答案】: B 37、房地产企业债务融资的主要资金来源有( )。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E 信用贷款【答案】: CD 38、价值工程中,提高价值的方法包括( )等。A.功能提高,费用不变B.功能不变,费用降低C.功能提高,费用下降D.功能提高小于费用提高E.功能下降小于费用下降【答案】: ABC 39、影响房地产市场区域形状和

27、大小的关键因素有( )。A.建筑阻碍、高速路或铁路B.细分市场C.人口密度的大小D.该区域发展的类型和范围E 邻里关系和人口统计特征【答案】: ACD 40、细分市场评价主要涉及( )等三个方面的评价。A.细分市场的可衡量性B.细分市场的规模和发展前景C.细分市场的差异性大小D.企业的目标和资源E 细分市场结构的吸引力【答案】: BD 41、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果,表明项目()。A.是否有足够的资金来源B.是否有较为广阔的市场C.是否具有较理想的盈利能力D.是否有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力和较强的抗风险能力E.项目是否可行【答案】: CD 42、下列关于差额投资内部

28、收益率的表述中,正确的有()。A.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C.差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D.差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时,以投资大的方案为优选方案E.采用差额投资内部收益率进行多方案比选时,应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选,从中确定优选方案【答案】: BD 43、房地产开发投资的清偿能力指标一般有( )。A.借款偿还期B.利息备付率C.偿债备付率D.资产负债率E 速动比率【答案】: ABCD 44、在房地产投资项目可行性研究中,调查研究主要是

29、从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有()。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【答案】: AD 45、关于单利计息与复利计息的说法中,正确的有()。A.我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的B.我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的C.在投资分析中,一般采用单利计息D.资金在不停地运动,在实际使用中都采用连续复利计息E.在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算【答案】: B 46、根据物业的类型和特点不同,可以将物业管理分为()。A.居住物业管理B.公共物业管理C.收益性物业管理D.特殊物业管理E.工业物业管理【答

30、案】: ABC 47、在房地产开发投资的项目投资现金流量表中,现金流出不包括()。A.开发建设投资B.土地增值税C.借款本金偿还D.借款利息支付E.运营费用【答案】: CD 48、房地产价格指数,是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数,包括( )。A.房屋销售价格指数B.房屋租赁价格指数C.房屋抵押价格指数D.房屋消费价格指数E 土地交易价格指数【答案】: B 49、收益性物业管理中的运营费用包括()。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.借款还本付息【答案】: ABCD 50、房地产权益融资的方式有( )。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券【答案】: AB

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