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1、凤凰城碧桂园报告 第一篇：凤凰城碧桂园报告 凤凰城碧桂园报告 今日我们来到位于广州市广园东路新塘路段的凤凰城碧桂园来参观学习。或许是早上的九点多钟就来到这里，我们首先是参观凤凰城酒店。这个酒店是全国首家以白金五星级标准建立的自然山水酒店。酒店依山面湖而建，设计豪华高雅、独具东西方文化底蕴和异域风情。凤凰城酒店的楼高6层，外边是用石块切成的，看上去很珍贵，高雅，并且酒店还充分发挥“商务、度假、旅游、会议的功能优势。 之后，我们进去酒店的大堂看看。大堂的的设计很特别，天花都是一些欧洲风格的画，看上去很有气派。并且大堂的一边走廊的设计也很特别，用了红线玉的柱子。灯光上用了一种偏于红色和黄色的灯光来照
2、射柱子，这样的效果令人有一种肃穆的而庄重的感觉在里面。红线玉做成的柱子是一条的，没有空隙，是很完好。酒店的柱子的旁边都有一些植物的承托，令到这种红黄色的射灯的柱子别有一番风格在。在这个长廊的地板是用抛光砖组成，这些砖的图案也很特别 很有立体感，并且是有一个砖是由三块组成的，颜色也不同的，令到这个大堂的长廊有颜色和射灯的颜色有呼应。然而这些长廊的欧洲风格的画，在这里有点缀的作用似的。所以，我自己觉得这个酒店的大堂长廊的整体设计和布局都是很不错的，自己也宠爱这种情调。整体颜色的搭配都是很协调的。 而我觉察长廊的天花跟进门口的中心的天花是不同样的效果的，不过，凤凰城酒店里的整体都没有格格不入的感觉，
3、很整体。在红线玉柱子的排列下和整个长廊的整体搭配下，这条长廊感觉一种走在皇宫下的走廊似的。并且有长廊的隔 壁的餐厅，这间是欧式的餐馆。天花的每处地方都是很细致的，这样的就能表达到五星级酒店的所在之处。 这个酒店大堂的地方，我还觉察了一些设备。这些设备都是令人家很少会留意到得地方，但是大堂的布局者令这些设备在这个地方不会突出来，令到这些东西很好做到次要的作用。那就是消防设备，这些设备是必不行少的。并且在这么大的酒店里。 这里的消防栓就在一个长廊的转角处，并且它的旁边的颜色和整个空间不会显得突出，这样既可以令到消防设备不会少，也令这个空间的设计不会差。 参观了酒店后，我们来到酒店对面的公园走走，这
4、里也有很多值得我们学习的东西在。例如五星级酒店下，园林的设计都是很讲究的。可能是天气太冷啦，没有什么人到园林公园走走。不过，一处有石块切成的喷水池切得很好。它是一块一块的贴上去的，不是我们平常看到市区的那些石墙。它是用一块一块石块用水泥贴上去的，并且很整体的。公园的水池更在番禺的宝墨园不同的是，宝墨园是人工造成的，看上去很不自然，而这里的水池看上去是很自然地，一点都不像是人工造成的。 所以看过一些园林的造型，像到凤凰城酒店的公园就运用学问，去了番禺的宝墨园没有错的。 后来，我们还看了一些凤凰城碧桂园的样板房。 在今日看了很多五星级的东西，有酒店，有园林公园，有样板房。这对我们以后设计室内空间有
5、很大的关心，也对室内空间对外的景观的设计有关心。使得我们了解五星级的家运用的材料与设备的运用的效果是怎么样的。 指导老师： 学生： 时间； 其次篇：碧桂园凤凰城铺位租赁协议书 碧桂园凤凰城铺位租赁协议书 出租方简称甲方：增城市碧桂园物业进展有限公司 承租方简称乙方：姓名：_ 身份证号码：_ 联系地址：_ 联系电话：_ 有关位于增城市新塘镇碧桂园凤凰城交通中心的铺位的租赁事宜，甲乙双方在公允合理、充分协商的基础上，自愿达成如下条款： 一、乙方在充分了解上述铺位的具体状况下，情愿承租属甲方全部的位于增城市新塘镇碧桂园凤凰城交通中心的第_号铺位以下简称该铺位作经营运用，该铺位的首层建筑面积为_平方米
6、，二层面积为_平方米。 该铺位的周边环境，甲方有权依法变更现状的运用用处。 二、 该铺位已可交付运用，室内装修包括地面铺贴，墙身、天花粉刷等。 三、 该铺位租赁期限自签订合同之日起至_年_月_日止。租赁期满，乙方若要续租，需提前三个月书面通知甲方，甲方如接着出租该铺位的，在同等条件下，且乙方在租赁期限内没有任何违法违约行为的，乙方有优先承租权。若乙方不续租或甲方不接着出租，该铺位的固定装修无条件无偿归甲方全部。 四、在乙方的租赁期限内，乙方不得将该铺位转租或以任何变相转租形式转租给他人。 五、在租赁期限内，乙方只拥有该铺位的运用权。 六、租金 、该铺位每月的租金从_年_月_日起起先计收，并按以
7、下不同 期限由乙方支付给甲方。 1 自二零零四年_月_日起至二零零五年_月_日 止期限内，该铺位每月租金为_仟_佰_拾_元； (￥_元) 2 自二零零五年_月_日起至二零零六年_月_日止 期限内，该铺位每月租金为_仟_佰_拾_元； ￥_元 (3)自二零零六年_月_日起至二零零七年_月_日 止期限内，该铺位每月租金为_仟_佰_拾_元； ￥_元 2、乙方需于每月公历5日前到增城市碧桂园物业进展有限公司财务部向甲方缴纳每月的租金。乙方若逾期向甲方缴纳每月租金的，每逾期一天乙方应向甲方支付该月 租金的3违约金。 七、保证金 乙方在本协议签订当日向甲方交纳_万_仟_佰_拾_元 ￥_元作为其保证履行本协议
8、商定乙方义务的保证金。该保证金在租赁期限内不计利息，在本协议租赁期限满后_天内，在乙方没有任何违约行为的状况下， 由甲方无息退还给乙方。 八、乙方应向甲方缴纳该铺位的管理费，该铺位管理费每月_佰_拾_元 (￥_元)，由乙方在每月的公历5日前到增城市碧桂圆物业进展公司财务部 向甲方缴交。乙方若逾期交纳每月管理费的，每逾期一天乙方应向甲方支付该月管理费的3违约金。甲方有权托付或指定的管理公司负责该铺位公共场地的卫生、绿化等管理工作，以维护碧桂圆的形象。 九、在签订本协议书当天，乙方应向甲方支付区内凹凸压线路建设费_元，该费 用不管本协议书中途解除与否或租赁期满，甲方均不退回给乙方。 十、乙方承租该
9、铺位进行经营活动，应本着为碧桂圆业主供应服务和甲乙双方共同进展的 宗旨，应符合以下的条件： 1、 乙方承租该铺位进行经营活动，其经营范围只限于经营_ 项目。乙方如需增加或变更经营项目的，必需经甲方的书面同意。 2、 乙方必需每天经营，包括法定假期。每天的营业时间由甲方指定的物业管理公司 统一规定，并以书面形式通知乙方。 3、 乙方自愿保证于_年_月_日之前办妥经营的工商税务登记且在 _年_月_日起先营业。乙方若逾期营业的，乙方应向甲方支付 违约金，每逾期一天的违约金为_元.若逾期_天仍不能营业的， 甲方有权解除本协议书，收回该铺位。乙方除应向甲方支付每天逾期的违约金外，甲方所收取乙方当月租金、
10、管理费和本协议书的保证金不予返还；若乙方对该铺 位已装修的，装修损失由乙方自行担当，该铺位的装修属于甲方全部，乙方不得 异议。 4、 乙方应合法经营，依法纳税。在经营活动中，乙方应礼貌待客，供应优质服务， 商品品质必需保持中高档位，不准出售假冒伪劣商品。 5、 乙方在经营活动中，应遵守碧桂圆屋村的有关管理规定，并接受甲方指定的物业 管理公司管理。 十一、乙方在租赁期限内，对该商铺应妥当爱惜并自行做好维护、修理和保养工作，费用由 乙方负责担当。对铺位的财产乙方自行做好保安工作。 十二、乙方必需依据国家有关部门的规定和标准自行配备消防设备及制定确定的消防措施， 否则，因消防不合格造成无法经营的全部
11、责任由乙方担当。若因乙方缘由造成火灾，乙方需担当赔偿等一切法律责任并甲方有权解除本租赁协议。租赁期间，乙方必需做好平安防火工作并妥当保管运用该铺位，如因人为运用不当或保管不善造成该铺位损失的，由乙方负责修理及赔偿责任。 十三、乙方必需以其自己的名义办理工商营业执照，否则，视乙方为违约转租。 十四、保证：本协议书签订后乙方将以承租的铺位成立新公司。新公司成立后，该新公司保 证严格按协议履行本协议书商定的义务，并为乙方担当连带保证责任。 该保证函乙方在二四年_月_日前由新公司出具体给乙方。 十五、违约责任： 1、 若甲方逾期两个月将铺位交付乙方运用的，除甲方应退还乙方该两个月租金及计 付违约金后，
12、乙方有权解除本协议书，甲方应双倍返还乙方的保证金。 2、 凡符合以下条件之一的，甲方有权解除合同，收回该铺位。乙方除仍应向甲方缴 纳所欠租金和违约金外，甲方所收取乙方的保证金不予退还，乙方不得异议。 1 乙方连续两个月不向甲方缴纳租金或管理费的； 2 乙方累计六个月逾期向甲方缴纳租金或管理费的； 3 乙方不按本协议书商定进行营业，经甲方连续两次书面通知仍不按商定营 业的； 4 乙方擅自转租的； 5 乙方严峻违背消防规定，经管理公司或政府部门发出整改通知书后仍未改 正的或因乙方缘由酿成严峻消防事故； 6 乙方成立的新公司在商定期限内未出具保证函给甲方的。 十六、乙方在租赁期内自行担当经营过程中所
13、产生的水、电等费用，并应严按有关部门的要 求支付运用。 十七、因本协议的履行过程中，甲乙双方发生纠纷的，甲乙双方应本着公允合理看法协商解 决，若协商不成，任何一方均可向有管辖权的法院提出诉讼。 十八、甲乙双方签订本协议书如需由工商行政机关鉴证的，有关鉴证的费用由乙方担当。 十 九、本协议书经甲乙双方签订盖章后即生效。本协议正本一式肆份，甲方执叁份，乙 方执壹份。 二 十、其他商定事宜： 甲方： 签定代表： 盖章： 乙方： 签定代表：盖章： 签约时间：年月日 第三篇：碧桂园凤凰酒店集团 碧桂园凤凰酒店矢志成为国内酒店行业具有高知名度的高端民族酒店品牌。已开业的酒店主要分布广东、湖南、湖北、安徽、
14、重庆等地，产品类型主要为商务会议型、休闲度假型。 凤凰国际酒店管理公司始终致力于打造以“凤凰酒店为核心品牌的精品五星级酒店连锁集团。现有酒店主要由凤凰国际酒店管理公司自主经营和管理，从日常运营、服务质量、营销推广、人力资源、本钱限制等方面为酒店供应健全一体化的管理与服务。 碧桂园凤凰酒店集聚了碧桂园集团多年的酒店管理阅历，在规模快速壮大的同时，还不断升级酒店硬件配套、提升服务。联手国际知名品牌的酒店管理集团，引入先进的管理理念，开创全新的管理模式，提升国内本土酒店服务行业水平。近期碧桂园凤凰酒店集团可谓喜讯频传：碧桂园的凤凰酒店奠基仪式也在当地隆重实行。酒店、咸宁温泉城酒店也通过五星级酒店评审
15、。据统计，目前碧桂园已开业酒店分布广东、湖南、湖北、安徽、重庆等地，旗下挂牌五星级酒店即将到达五星级酒店连锁集团的气概。碧桂园凤凰酒店集团官网正式通过中心预订系统实施网络预订，注册成为会员后，将实时享受到凤凰酒店的各项实惠。广东省：顺德碧桂园度假村、新会碧桂园凤凰酒店、高超碧桂园凤凰酒店、酒店、五邑碧桂园凤凰酒店、碧桂花城大酒店、韶关碧桂园凤凰酒店、酒店 安徽省：安庆碧桂园凤凰酒店、碧桂园凤凰酒店、黄山碧桂园凤凰酒店湖北省：随州碧桂园凤凰酒店、荆门碧桂园凤凰酒店、桂园凤凰酒店湖南省：长沙碧桂园凤凰酒店重庆市：重庆碧桂园凤凰酒店辽宁省：沈阳碧桂园假日酒店南京市：句容碧桂园凤凰酒店 近期筹备开业酒
16、店位于广东乐昌、天津、江苏泰州等城市酒店。顺德碧桂园度假村级配套酒店。拥有欧陆式出租别墅和国际标准套房设施，社区内星级会所。2003年11凰五环山，面朝仪态万方的翠湖，更有自然湖、护城池相拥四周，依山面湖，空气清爽。整体占地面积达低的酒店。假日半岛酒店风景区，并与社区内的文化休闲模式。阳江凤凰酒店黄山碧桂园凤凰酒店开业当天， xiexiebang 除接受全球客人在线预订及查询外，芜湖碧桂园玛丽蒂姆酒店、巢湖中庙碧桂园凤凰酒店、 云浮、惠州、 位于桂山脚下，碧江之畔， 2006年4月挂牌五星。凤凰城酒店山水环境秀丽，20万平方米，层高仅六层，雍容华贵之姿不言而喻，创广州面积最大楼层最依山傍水，地
17、处广州花都，坐拥原生态丛林的王子山脉与碧波荡漾的清碧湖36洞国际高尔夫球场、特色岭南水乡风情的家乡里，营造了独有的 具有欧式地中海建筑风格， 碧桂园凤凰酒店旗下台山碧桂园凤凰10家，日益显示出国内一线这意味着已开业的 咸宁碧桂园凤凰温泉酒店、武汉碧湖南宁乡、是碧桂园集团所建第一间四星间。配有中西餐厅、会议场所、消遣26家凤凰酒店可客人及业主通过肇庆碧桂园凤凰池州银河城、位于内蒙古兴安盟此外，正式上线，佛冈碧桂园假日温泉 安徽滁州、辽宁沈阳城、自然环境绝佳。186月开业，四周是郁郁葱葱的凤 ，坐落于景色秀丽的燕山湖畔，宏伟绚丽的西斯廷拱廊和浓淡适合的山水园林交映生辉，将欧洲建筑特色与东方自然山水
18、完备糅合，尽显珍贵高雅气派。 新会凤凰酒店坐落于久负盛名的“侨乡和“葵乡江门市新会南新区新会碧桂园内。酒店按五星级标准建立，楼高十六层，是目前碧桂园连锁酒店中楼层最高的酒店，酒店设有客房、中西餐厅、会议中心、休闲中心、康体消遣中心、品牌名店等，并有大型地下停车场。 碧桂园按五星级标准建立的肇庆凤凰酒店坐落于中国优秀旅游城市肇庆。背倚象山，面对西江，酒店结合地势半山而建，视野开阔，一江两岸美景尽收眼底，与著名的风景区七星岩隔江相望，紧靠肇庆和高要市区，5分钟可达市中心，距火车站15分钟车程，60分 钟车程即达佛山、广州，依托广肇高速至粤西及珠三角各大城市便利快捷. 长沙碧桂园凤凰酒店店，四周环水
19、，风光旖旎。让客人体验非凡的自然岛岸生活，犹如身临世外桃源！酒店拥有先进完善的设施，集客房、餐饮、会务、消遣、休闲等项目于一体，尤其是酒店大堂西斯廷拱廊将意大利壁画艺术之美再现南中国。咸宁碧桂园凤凰温泉酒店年原生态温泉腹地，且周边自然环镜优越，紧邻城市绿肺青龙山、双龙山、孝子山。咸宁以山青、水秀、茶叶之乡、千桥之乡、楠竹之乡、溶洞之乡，森林覆盖率达中地区旅游休闲度假胜地。重庆长寿碧桂园凤凰酒店园集团在西南地区细心打造的首家五星级标准酒店。酒店占地面积达设施最完备、以山水为主题的商务、会议、度假型酒店。2022年2店。酒店拥有先进完善的设施，型商务会议的需求。此外，酒店特设中西餐厅、特色风味餐厅
20、以及闲消遣设施，是社会各界胜利人士广泛从事商务、度假、会议等活动的志向选择。 凤凰酒店管理公司的远景目标：塑造“凤凰酒店为核心品牌的精品五星级酒店连锁集团，使我们的来宾得到热忱真诚的关心和尽善尽美的服务是我们的最高使命。凤凰酒店管理公司的核心价值观服务令每位客人满足是我们的责任；热忱微笑的服务是我们的特色；关注每一个微小环节，给客人带来惊喜是我们的信念。 “品德是你加入我们的基石，而“德才兼备是我们赢得进展、自我实现的保障。 碧桂园坚信：企业的胜利来自于每一位员工的努力；让员工永续学习，赐予员工发挥最大价值的空间，是企业基业常青的根本。 只要你是千里马，就有机会脱颖而出，拥有自己的天地，自由驰
21、骋，并与高速进展的企业仰头并进。 作为国内最大的地产连锁酒店集团，碧桂园凤凰国际酒店管理公司留意人才的培训是湖南省首家以自然岛岸为主题、是碧桂园集团星级酒店连锁体系的又一力作，桂香、竹翠、洞奇、 座落于风光旖旎的桃花溪畔，5.6万平方米，建筑面积达6日，位于三山区龙窝湖畔的 按五星级标准兴建的豪华商务度假酒 泉温而独具魅力，是著名的中国桂花之乡、屹立于风景秀美的山水之间， 6.4万平方米，是中国西南地区面积最大、综合芜湖碧桂园。是芜湖市面积最大的五星级标准酒600多间各式客房及最大容纳:热忱微笑、尽善尽美；五星级代表完备，以“五星级优质 酒店地处具有中国温泉之乡、55%以上，气候宜人，成为华1
22、000余人的会议厅能满意大KTV、酒吧、康乐等休 14000 是碧桂 月 与进展。通过培训和人才进展项目，有效提高员工个人实力，提升组织实力，实现集团战略目标。 构建全方位培训和全面绩效考核评估相结合的学习型组织，最大限度地激发核心员工的潜能和活力，关心员工实现职业进展。 凡不认同碧桂园文化的挚友，我们敬重您的选择并由衷地祝福您，但是请您离开； 凡从心之深处认同并能体会到公司文化芳香的挚友，我们由衷地为您兴奋，因为您的加入和孜孜不倦的工作，我们会有更奇妙的今日和将来。 第四篇：句容碧桂园凤凰城二期项目技术总结报告 句容三项目技术总结报告 项目技术总结应包含以下部分内容： 1、工程概况； 2、设
23、计条件； 3、施工条件； 4、各种技术经济指标：混凝土含量、钢筋含量、模板运用量、周转材料运用量； 5、工日消耗量：木工、钢筋工、混凝土工、泥工等工种的运用总量和单位建筑面积的消耗量人工消耗量均转换成标准工日进行计算； 6、工程进度、质量、平安履约状况； 7、主要技术措施及相关专项措施费用说明； 8、环境爱惜和节能措施及相关专项措施费用说明； 9、技术创效措施及实施效果。 第五篇：碧桂园策划报告 碧桂园解密 house.sohu 2003年05月23日10:59 陈双全 作者: 陈双全、谈伟峰 碧桂园奇迹的创建有广告集中投放的作用，但其真正的胜利依靠的是其价廉物美的品质及精确的目标市场策略，将
24、对别墅的幻想和超低价格有机结合，开创了“给白领的别墅的空白市场。但碧桂园这种模式也值得我们探讨和反思。 脱颖而出 并非“从天而降 碧桂园是一个擅长制造神话的企业。10年前，著名策划人王志纲参与策划了顺德碧桂园，学校先行的运作胜利使碧桂园从原来的寂寂无名到一飞冲天。碧桂圆从今一发不行整理：华南碧桂园、广州碧桂园、均安碧桂园、花城碧桂园、顺德碧桂园、荔城碧桂园，几乎一年一个，让同行看得目瞪口呆，让消费者大开眼界。碧桂园从一种现象提升为一种模式，1999年，广州碧桂园的运作堪称碧桂园模式的经典之作。 1999年碧桂园起先进入广州，起先阶段不做宣扬，不做广告，七十栋楼同时起建，几百台吊车同时操作，造成
25、“黑云压城的大盘围城之势，许多消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春节，广州碧桂园以每平方米3000多元的均价推出自带花园的洋房，这个价格甚至比同一地段的毛坯房还廉价，超低价格令业界感受到了巨大的冲击和震撼，创建了两个多月销售一空的奇迹。王志纲对此有一句很形象的比方：“就像是一头大象闯进了瓷器店。 这次在5.1黄金周推出的碧桂园凤凰城是碧桂园模式的又一再现。凤凰城圈地10000亩，是目前广州最大的楼盘。首期2500亩在去年10月起先打第一根桩，建筑工地24小时灯火通明，1万多名建筑工人日夜奋战。5月1日，当人们从四面八方蜂拥到凤凰城时，呈如今他们眼前的是一座仿佛是一夜之间冒出来的新城市。虽然首
26、期只开发了2500亩，但大规模的现楼和看得见的环境与配套，足以冲击消费者的视觉直至心灵，并直观地攥住消费者的心。 王志纲谈到碧桂圆的胜利阅历时指出，碧桂圆的特点在于低价、快速。应当说，王指出了碧桂园模式的最显著的特征或者说策略，但我们认为在背后，还有更深层次的本质或者说战略。 在碧桂园自己看来，真正的法宝就是两个：一个是给市场供应质优价廉的产品，一个便是供应优质的服务。其价格打破了消费者的心理底线，而其“给您一个五星级的家的广告语人人皆知。碧桂园“物美价廉的策略赢得了消费者的青睐。 碧桂园10年，攻城掠地多数，到底它为何能够在竞争激烈的广州房地产市场声名鹊起，在“众目睽睽之下脱颖而出呢？ 其实
27、，无论是王的观点还是碧桂园的自述，都不够全面。我们认为碧桂园的战略可以概括为“精确定位，规模制造八个字，这是碧桂园10年战无不胜的真正缘由。 主体市场还是主流市场？ 曾长期负责碧桂园品牌规划的原碧桂园董事长助理刘文伟说：“碧桂园针对的是主体市场，指的是买得起房但又不是很有钱、对价格比较敏感的一批人，而一些进展商针对的是主流市场，针对的是较高端的消费者，他们讲究品尝、档次，其欲望拉动着房地产将来的进展方向。从根本上来说，主流市场对生活方式的追求和主体市场不一样。碧桂园抓的是主体市场，对风格、品尝不会考虑太多，而讲究实在、性价比。因此，碧桂园的产品满意了主体市场消费者的需求，其旺销是必定的。 碧桂
28、园擅长的是大规模屋村式的生产，这种大规模的供应量正好适合了主体市场的定位策略。同样是面对主体市场，但每一个碧桂园的楼盘又有确定的区分。在凤凰城的操作中，对于目标消费群的划分与以前有很大不同。 凤凰城销售总监龙尔纲指出，在目标消费群的划分上凤凰城有重大转变，就是由以阶层来划分目标消费群转变为以阶段为标准。凤凰城的目标群是“高校毕业后五年、成长中、进展型的人群，他们具有独特的特征，他们向往一种更优雅的生活环境，一种更好的生活方式，但同时对价格又具有很高的敏感性。 对目标消费群的透彻分析，为凤凰城的品牌定位和宣扬主题确定了坚实的基础。 房地产定位思想胜利运用的例子有史可鉴。在北京，有潘石屹的“SOH
29、O现代城；在深圳，有万科的城市花园；在广州，有以文化为定位的“丽江花园，有以“运动为主题的“奥林匹克花园。 在对目标消费群的深化探讨后，凤凰城进行了创建性的定位，“为每个胜利的广州人建立满足的房子是抽象的说法，而通俗的表述是“给白领的别墅。住上别墅可以说是每个人的幻想，特别是先富起来的广州人，更想拥有自己的别墅，无奈别墅又太贵，不是人人都能拥有的。凤凰城凭借其低本钱优势，可以为消费者供应心动价格的别墅。这正迎合了消费者心理，正如我国著名营销学者卢泰宏教授所说，“房子不仅仅是房子，它是人生孜孜追寻的梦。 凤凰城以别墅为主打产品，以“森林 湖泊 新城市为宣扬主线，营造的是全程自然的生态环境。它的定
30、位既不是那种郊外荒野的度假型别墅，也不是市区中心那种“只显身份却无法得享秀丽环境的住家别墅，而是“度假环境里的常驻别墅，揉合了现代都市生活的时尚便利与郊区生活的恬然写意，生活、休闲、享受得以和谐的统一。 价格是恒久的主题，也是定位的主要要素。凤凰城的胜利定位就在于将对别墅的幻想和超低价格有机结合，开创了“给白领的别墅的空白市场。 凤凰城这次推出的别墅主要是TOWNHOUSE式的浪漫阳光别墅，分为北美古典与现代两种风格，面积160180平方米，户型多达9种，价格仅从50万元起。至于独立式的豪华别墅，建筑风格则以维多利亚式为主，立面效果丰富，营造出极富想象力的建筑造型，面积220600平方米，共2
31、2种户型，价格仅由100万元起。我们可以比较一下，在广州市区的楼盘50万只能买一个8090平米的房子，而且房子所处的环境绝没有像凤凰城那边好。这样的品牌定位和产品价格，你不心动吗？ 规模制造，价格为王 碧桂园老板对碧桂园的定义是：“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂。在这个信念支持下，针对不同消费对象的碧桂园相继问世了，虽然每一个碧桂园的选址不一样，但其建设开发理念是不变的。 1999年，广州洛溪桥双雄为丽江花园和祈福新村，它们从1991年底开发，已经有200多万平方米的供 应量。港资背景的祈福新村一向致力于营造鸟语花香的居家度假环境，已取得开发2000亩、售出16000多户的好成果。丽江花
32、园占地1200亩、已开发600亩经过八年的苦心经营，吸引了很多中国的白领阶层，包括艺术家、离退休干部，确立了独特的丽江生活方式，进展商傲慢地称之为“丽江文化。广州碧桂园以过江龙的姿态初进洛溪，以不到3000元平方米的低价，重拳直击丽江花园6000元平方米房价的“软肋，很快把“双雄并峙的局面改写成了“三足鼎立。 凤凰城把规模制造、本钱事先的战略阐述得特殊清晰：88万元买382平米的别墅，50万元的联排别墅，均价2800元的优雅洋房。低价是吸引购置者最主要的因素之一。许多人谈到碧桂园，最干脆的反应就是“50万元一栋别墅。 在过去的10年中，碧桂园不断扩展，而“物美价廉却是其始终坚持的法则。碧桂园老
33、板说，一个企业最重要的是能给人家什么东西，碧桂圆的理念就是建最好的房子，定不高的价位，即“价廉物美，这是碧桂园保持许久生命力的缘由。 碧桂园有员工近3万人，从设计、规划、建筑施工到装饰、物业管理都是自己的，甚至还有一个全国排名前三位的管桩厂，就连碧桂园会所里面所说的家禽和青菜都是自己农场出产的，可谓将纵向一体化发挥到了极致。“一条龙开发使其本钱限制得特殊好。因此，碧桂园能以极具竞争力的价格把房子卖给消费者。 依据科斯的交易本钱理论，碧桂园的这种内部化交易方法削减了与外部交易的本钱，同时它还使得公司能很好地限制本钱。当然，这种削减交易本钱的前提是企业内部供应的产品要能内部消化且能有效管理。这也是
34、碧桂园在这10年里不断扩展，而且楼盘规划一个比一个大的缘由，通过规模经营来汲取内部产品，到达降低本钱的目的。 另外，一体化使得碧桂园成为一个快速反应的企业。假如接受像南国奥林匹克花园那种从设计到施工都外购的形式，碧桂圆就很难保证每天24小时施工。假如企业不能快速反应，实现项目的快速回收，银行利息本钱就会加大。众所周知，房地产项目的投资回收期一般较长，对银行的依靠性较强。目前广州房地产前30强的平均资产负债率到达了70%，个别企业可能更高。一位银行行长戏称，“广州哪有什么房地产30强，只有中行、建行、工商、农行四强。碧桂园操作如此大规模的房地产项目，来自银行的资金也不少，其中广东农业银行一年的授
35、信额度就到达10亿。一个民营企业能得到银行如此的信任，主要归功于其能将项目资金快速收回，与银行建立了长期的信任关系。 当然，规模经营让碧桂园的房子本身很难算得上是精品，因为规模化本身是拒绝特性的。从顺德碧桂园到华南碧桂园，房子风格基本上没有多大的转变，风格的稳定有助于工厂化的快速生产。因此，碧桂园的房子始终为那些专家、其他房地产进展商和高端消费者所诟病。此次凤凰城的联排别墅也引来了大量的争辩。一些看楼者认为这些联排别墅与农夫房无异，仅有180平方米却要建成三层，楼梯狭窄，显得比较老土。但是从售楼中心反馈的消息来看，正是这种联排别墅卖得最为火爆。事实上这种情形在碧桂园其他楼盘也存在。这种现象的存
36、在一点也不诧异，主要是专业人士与消费者的目光的差异造成的。 “精确定位为碧桂园找到了一个对价格敏感的消费者市场，“规模制造为满意目标市场供应了可能。有的企业选择的是做大池塘中的小鱼，有的企业选择的是小池塘中的大鱼，而碧桂园是把大池塘先分成几个小池塘，再成为小池塘中的大鱼。 碧桂园模式值得我们探讨，可能更值得我们反思。 企业层面反思：有多少辉煌可以重来 市场份额利润 1997年，维杰伊韦斯瓦纳斯和乔纳森马克在哈佛商业评论发表的品牌经营的最正确战略一文中，提出了以盈利实力为导向的品牌战略构架。 传统的观点认为，市场份额确定盈利实力。但是，当他们探讨了40个大类消费品中高档品牌的盈利实力后觉察，单单
37、是市场份额一个因素并不能确定盈利实力。 他们认为，品牌的盈利实力是由两个因素确定的，即市场份额和这类产品的性质或者说是品牌参与竞争的产品市场的性质。一个品牌的相对市场份额对其盈利实力的影响，要根据整个商品大类是以高档品牌产品为主还是以低价品牌产品为主的状况而有所差异。他们运用这两个因素画出一个矩阵图。 处于不同象限对一个品牌的潜在盈利实力有着不同的影响，一般来说，假如商品基本上由高档品牌构成，这类商品中的大多数品牌是有利可图的，而相反的话，全部产品的回报会低一些。假如你选择了不同的象限，相应的你也要接受不同的战略。 低路品牌，即产品在一个相对低价类商品中竞争，并且拥有一个较高的相对市场份额。大
38、多数的低路品牌的利润并不是通过它们的价格实现的，更多的是通过本钱事先来实现的。因此，在这个象限内的品牌，其首要目标应当是削减本钱，并把节省的资金再投入到进一步的降价中去。 碧桂园的模式完全是一种低路品牌的定位，凤凰城在销售上是空前胜利的，在盈利实力上未必有好的回报。 碧桂园凤凰城市场总监龙尔纲早于2002年月日就跟南方都市报记者表示，他对“五一有总结，首先就是“多卖没多赚。 正如模型所显示的，低路品牌的核心关键在于本钱，凤凰城的胜利无疑是本钱事先的胜利，但碧桂园的这种模式还有多大的空间？ 碧桂园剩余空间分析 碧桂园“低地价的牌已经快打完了 除了花都买下的土地没有开发外，碧桂园在广州的东西南北都
39、已经建起了一座座卫星城，在广州进展这种大盘的余地已经不大了。 碧桂园异地扩张面临挑战 从碧桂园将自己的广告语改为“南中国居住领域的旗帜可以看出，碧桂园已经不甘于在广州周边的密集耕作了，其在异地进行品牌扩张已是势所必定。但是，异地的品牌扩张对于碧桂园的战略与品牌都提出了新的挑战。特别是一体化的经营模式，在异地根本就行不通，因为碧桂园的一体化是靠规模来支撑的。在异地不行能有这么大块大块的地给你经营。 消费者方面会慢慢成熟 消费者也会慢慢地成熟，当碧桂园所针对的主体市场一点点地缩小和逃离，当消费者对于价格的敏感不再如此显著而更关注产品的价值时，碧桂园的“房屋大工厂模式就会有很大的问题。你的目标消费者
40、群针对的是主体消费者，是那些可能“为了两分钱就变更品牌忠诚的消费者，但是，我们在这里忽视了更多的主流消费者。最先开发的顺德碧桂园，针对的是珠三角先富的阶层。这样可能导致很多“先富起来的人不会在凤凰城买房，因为房子已不仅仅是房子，特别是这种别墅更是一种身份的显示，他们不盼望和“毕业5年，成长中、进展型的消费者混合在一起。 让消费者像买白菜一样买房的后果 凤凰城的营销者相识到，房地产的销售很大程度上是一种“人气之战，目标消费群当然重要，其它的群众也不行忽视，一旦人气旺极，销售则是水到渠成的事。 全部到了凤凰城的看房者，由不得你不购置。为什么呢？原来买房是一件很重大的事，可消费者在现场就像买白菜一样
41、，根原来不及考虑那么多。看来人真是有羊群效应的，大家都买的东西确定不会是差东西，将一件原来应当是理智性购置行为转化为冲动性购置行为，这是凤凰城的营销胜利之处。 但我们也应看到，这样的做法会给以后的工作留下很多后遗症。如将来稍有不符消费者期望的地方，消费者可能就会投诉等。其实，所谓的不符期望，可能只是购房时消费者没有了解清楚地问题而已 。 碧桂园有多少辉煌可以重来，又有多少“物美价廉的碧桂园楼盘值得消费者等待？ 行业层面反思：四对冲突 凤凰城营销冲击波带来的震荡效果波及到整个广州房地产市场，甚至整个中国房地产市场，凤凰城给整个房地产行业提出了四对冲突，这四对冲突的探讨、争论、解决或许将确定房地产
42、行业的走向！ 价格战还是价值战 尽管碧桂园不认为凤凰城掀起了广州房地产市场的价格战，但是业内人士认为，从某种意义上说，凤凰城前所未有的低价已经引领广州的房地产市场进入价格竞争时代。凤凰城的价格也可能成为一种新的标杆，它将影响到其他房地产企业的生存。在这个新的标杆下，除了少数几家靠差异化的品牌策略生存的房地产企业之外，其他的企业不行避开地要重新谛视自己的生存机会。 事实上，5.1凤凰城获得巨大胜利后，广州众多房地产商的别墅价格有意无意的在调低。凤凰城是否会让刚起先进入价值创新的广州房地产市场又回到价格的老路上？ “竭泽而渔还是“放水养鱼 凤凰城为广州房地产的竞争设置了更高的平台，广州房地产业要保持许久的生命力，保障稳健有序的进展，就必需不断制造新的特点，取得新的突破。然而，凤凰城的胜利，业已拉开了与同行的距离，后来者要想在凤凰城的基础上取得新的突破，其难度之大可想而知。通俗一点说，凤凰城是否提前“透支了广州房地产业将来一段时期的“创新与突破呢？凤凰城于2002年10.1再度开盘，但是我们没有见到5.1那样的火爆场面。 当青岛有100多栋别墅由于价格太贵而全部推翻，重建成一般楼房的时候，碧桂园由于低价而创建了销售神话。凤凰城的巨大胜利到底是对市场的“竭泽而渔还是“放水养鱼？是否因为低