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1、典型物业纠纷案例剖析（推荐阅读） 第一篇：典型物业纠纷案例剖析 典型物业纠纷案例剖析 最近这一段时间,记者在收到的读者来信中觉察,业主与物业服务企业的纠纷投诉呈上升趋势。有些案例颇有扑朔迷离之感,所以我们特请专业律师对一些典型案例做些分析,以供众人参考。 案例一 尚未交房,物管能私下出租吗? 黄先生在金山新区某楼盘买了一套住房,去年年底交房,因为自己长期在外做生意,所以特意写了封信给开发商,说等自己今年5月份回来时再收房。今年4月,黄先生的儿子先回福州,到新居去看了一下,觉察房子被别人住着,住户称,物业服务企业以每月300元出租该房屋,已经租了4个月了。 黄先生得知这个消息后,马上与物业服务企
2、业联系,要求物业服务企业立即把租户清出去,并赔偿损失。而物业服务企业却说,虽然房子是黄先生买的,但在没有验房入住之前,只能视为准业主,房屋的产权仍属于开发商,物业服务企业在征得开发商同意的状况下,有权将房子出租。物业服务企业认为,出租并未给新居带来损害,所以也谈不上赔偿一事。 律师解疑:开发商及物业服务企业的行为明显已侵扰了黄先生的合法权益,黄先生可以通过法律途径来维护自己的合法权益。 首先,黄先生在购置该套商品房时与开发商签订了商品房买卖合同,该合同一经房地产管理机关登记备案,黄先生就是该套商品房的期盼全部权人(一经交付即是全部权人),开发商就无权将该房再出售给第三人。根据合同随附义务,在商
3、品房完工符合交付条件至交付业主之前,开发商对该套商品房负有保管义务,但不具有运用(包括出租)权利。 其次,开发商的交房通知进一步确定了黄先生的产权人身份,黄先生回信同意交房但要求延期交房,可以认定买卖双方已确认所要交付的商品房已经归黄先生全部,只是由于黄先生的缘由而短暂由开发商保管。延迟交房期间,开发商可以适当向黄先生收取保管费。 黄先生虽未入住,但对所购房屋已具有无可争辩的全部权。开发商或物业服务企业要将该房出租,必需征得黄先生的同意,否则都将构成侵权。由于商品房在交付前被租赁运用,使未投入运用的商品房的运用价值受到减损。根据合同法第142条规定,关于标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前
4、由出卖人担当的法律规定,开发商或物业服务企业除了要马上终止其与他人所谓的租赁关系外,还要赔偿黄先生因此造成的经济损失。 案例二 重新验收,物业费该从何时算? 姚先生去年在东区购置了一套95平方米的住房,去年10月,开发商通知姚先生收房。办理了相关手续后,姚先生领到了新居钥匙。在小区物业服务企业的工作人员带着下,姚先生对新居进行验收。但在验收过程中,姚先生觉察了好几处质量问题,物业服务企业工作人员将其一一记录在册。于是,姚先生退回了钥匙,要求等质量问题解决了再收房。 去年12月底,物业服务企业以挂号信的方式通知姚先生,质量问题已处理好,可以收房了。今年1月,姚先生再次前往收房。经过验房确认质量问
5、题已基本得到解决。于是姚先生收下了新居钥匙,但是物业服务企业要求姚先生交齐去年10月至今年1月份的物业服务费。姚先生认为应当从自己验收房子合格之日起才能收物业服务费,因此与物业服务企业始终纠缠不休。 律师解疑:姚先生第一次交房验收时因质量有问题退回了钥匙,应视为商品房不符合交付条件,开发商未向其交房。经整改,今年1月阅历收双方确认商品房符合交付条件,姚先生这才收了新居,此时才视为法律意义上开发商正式向姚先生交付了商品房。根据国务院物业服务条例第四十二条其次款规定,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。因此,去年10月至今年1月份商品房整改期限的物业服务费属商
6、品房尚未交付给业主期间的物业服务费,物业服务企业应向开发商收取,而不应由业主担当。 案例三 林先生是东区某楼盘里的一个业主,前不久,他看到小区里一块花园荒废了,就把那块地开拓成菜地种些蔬菜供自己日常食用。最近,小区重新聘请了物业服务企业,物业服务企业想把这块地重新复原成花园,就找林先生要求他把菜地里的菜处理掉。林先生不同意,称自己是小区的业主,有权运用这块地。当业委会主任出面说明,说这是业委会和物业服务企业协商后做出确实定时,林先生说,聘请这家物业服务企业,他并没有投同意票,所以物业服务企业无权干预他的行为。因此林先生不愿退地,业委会和物业服务企业对此事不知该如何处理? 律师解疑:林先生应按物
7、业服务企业的要求把菜地里的菜处理掉并退出该地块。 根据我国法律法规规定,小区内依据规划建设的共用设施(包括花园、绿地、道路等),属小区内的全体业主共同全部,国务院公布的物业服务条例第五十一条明确规定了:“业主、物业服务企业不得占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。林先生在小区花园用地上开拓菜地自用,违背了物业服务条例的规定,依法应予订正。若林先生不听劝阻,一意孤行,按照物业服务条例第六十六条的规定,将受到包括罚款、没收菜地收益等行政惩处,没收的菜地收益主要用于物业服务区域内共用部位、共用设施设备的修理、养护。 林先生以其未投票同意聘请现物业服务企业为由,认为物业服务企业无权
8、干预他的行为也是错误的。根据物业服务条例规定,小区选聘物业服务企业,只要经业主大会探讨及三分之二以上有投票权的业主同意,由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,所签订的物业服务合同对全体业主就具有法律约束力。 案例四 物管违约,证据如何有效收集? 福州金山某小区的业主们对小区物业服务企业的服务很不满足,认为物业服务企业在物业管理服务上存在不少问题,如将楼房的消防通道用做垃圾堆放场、乱停车、经常未与业委会协商就把一些销售摊点引进社区,而又把本应是全体业主的收入据为己有等等。因此业委会确定与物业服务企业谈判物业收费的问题,要求根据权利义务对等原则,对物业服务企业要求的物业
9、服务费予以确定比例的扣减,但是物业服务企业却认为公司已经根据合同商定履行了自己应尽的职责,不能降低服务费。业委会开会后确定把物业服务企业告上法庭,但是不知道应当如何收集相关的证据。 律师解疑:根据物业服务条例的规定,业主委员会应当与物业服务企业签订物业服务合同,对物业服务事项、服务质量、服务费用等内容进行商定。物业服务企业应当依据物业服务合同的商定,供应相应的服务。 由于物业服务属于服务行业中的一种,这种服务往往是无形的,因此业主在平常觉察物业服务企业有服务不到位的地方或违背物业服务合同的地方,可以用照片、录像的形式记录下来。为了使证据更具合法性,对所收集的证据还可以申请公证机关进行证据保全公
10、证。取得证据后还应当留意保存好,保证在法庭上能够全面、完好地运用自己所收集的证据,支持自己的诉讼主见。 其次篇：9种典型物业纠纷典型案例 9种典型物业纠纷典型案例 类型 一、物业公司不是“其次警力 案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等其次天上班时，陈某觉察自己的摩托车已不在停放点了，便马上报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某供应物业管理服务的承诺和陈某情愿接受服务和物业管理的明确表示。双
11、方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他商定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的平安负有日常管理的义务，但其所担当的小区平安防范的义务只是关心义务。 点评 当前，业主与物业公司的纠纷不少已经起先转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事务经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“其次警力，一旦自己家庭财产遭受损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必需担当业主失窃的后果。 类型 二、业主与业主干脆对簿公堂 案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后
12、，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某撤除空调室外机并赔偿精神损失。 分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必需接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违背了民法通则的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。 目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自变更房屋结构和运用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿干脆与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不愿协调，则大多以拒
13、付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊。 类型 三、物业管理费要明示 去年4月，某物业公司正式进驻某高档小区，行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件商定，物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部门。物价管理部门接到投诉后，经过调查作出了惩处通知书，某物业公司不服，提出行政复议。 分析：根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定，并应在预售合同的附件中予以明示，物价管理部门只是登记备案而已。 点评 当前，有关因物业管理收费标准
14、问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题，又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律，遵守市场玩耍规则的问题。总的来说，物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来确定价格。 类型 四、业委会擅自打官司 案例：本市东部某小区业委会今年共打了5起官司，四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房，业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉，须赔偿几万元，业委会盼望每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大多数业主的反对，理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。因此，业主表示该由业委会成员本人担当诉讼风险
15、，业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭，由法院替业委会做主，讨回公道。 分析：国务院物业管理条例规定，谁拥有房地产权证谁就是业主，业主大会是宽阔业主的权利机构，而业委会则是一个执行机构，它既不是企业法人，也不是群众自治组织，它无权作出任何重大决议，包括物业公司的选聘以及诉讼等有关宽阔业主切身利益确实定，必需依据法律法规的规定，得到管理区域有投票权的三分之二以上通过并明确授权才能生效。 点评 目前，在本市一些小区，有的业委会擅自自作主见的现象比较严峻。有的业委会动不动就提起诉讼，有一个小区业委会一年里共打了8起官司，输了官司业委会就辞职不干了。有的业委会虽然形式上通过了书面投票表决，而大多在征询
16、看法时往往写上这么一句话：假如你未在规定的时间里将征询看法表寄回业委会，则视为业主同意诉讼云云。这种做法其实是法律本身所禁止的。法律明确规定：投票表决有3种，即同意、反对、弃权。既不能将弃权票加在反对票身上，更不能将弃权票强加到同意票的头上。 类型 五、物业公司截留物业管理费 案例：虹桥开发区某广场业委会与物业公司签订了一份物业管理服务合同。合同商定业委会将广场全权托付物业公司进行管理，物业公司可按市场有关规定提取12的管理酬金，物业管理费若有节余则归业委会全部。2004年8月，合同期满，物业公司拒绝将多余的物业管理费归还业委会，于是东家就将物业公司请到法院讲道理去了。 分析：根据物业管理条例
17、的相关规定，物业公司进行物业管理服务可以依据酬金制或包干制的方式收取劳务酬劳，但若实行酬金制的，则节余的物业管理费应属于业主大会全部，物业公司不得截留、挪用。 点评该物业公司在管理期限届满后，拒绝将物业管理费结余款交付给广场业委会，明显与双方的商定相悖，侵害了广场业委会的合法权益。目前，业主通过业主大会表决由业委会追诉物业公司业委会用房、停车费等官司越来越多，业主的维权意识普遍增加。 类型六前物业公司拒绝“退场 案例：徐汇某小区今年物业管理服务合同正到期，业委会出钱请了专业物业询问公司做招投标工作，原物业公司也参加了投标，结果由本市一家知名物业公司夺标。原物业公司不愿退出，僵持了3个月，这家中
18、标物业公司一举将原物业公司和业委会推上了被告席，要求赔偿不能履行合同的经济损失。 分析：根据物业管理条例的相关规定，物业管理服务合同到期，原物业公司应做考试吧好将物业管理资料的移交给新物业公司的工作，并刚好撤离管理区域。 点评 当前，物业管理服务合同到期或未到期更换物业公司而引发的老物业不走，新物业进不来的窘境经常上演。有的物业公司一旦落选，就感觉脸上无光，拒绝退场，不遵守玩耍规则，给本市规范的物业管理服务市场平添了几分不和谐的声音。 类型 七、物业成楼盘营销手段 案例：今年3月，本市某知名物业管理公司从媒体上获悉某开发商欲将40万平方米建筑量的小区前期物业管理托付给一家有实力、有品牌的物业公
19、司管理。于是，这家物业公司经过细心准备，在几十家投标单位中一举夺魁，接下来草签协议，将该物业公司进行前期管理写入了商品房预售合同的附件里，吸引了不少买家。到了10月，开发商开出了特殊苛刻的条款，逼中标物业公司自动退出，将自己下属的物业公司隆重推出，于是，物业公司与开发商对簿公堂在所难免。 分析：根据物业管理条例的规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司。 点评目前，物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费问题与开发商闹上法庭的并不少见，但像在媒体公开实行招投标中标而遭开发商毁标的则是首例。可见，目前仍有部分开发商为了有利销售，可以实行一切手段来到达其目的，因
20、此，政府主管部门的监督与管理应当时刻不能放松监管。 类型八业委会换届选举 案例：2004年6月，闵行某小区因业委会任期即将终止，部分业主在当地居委会的主持下成立了选举新一届业委会的筹备组，前任业委会业主认为自己应当是下一届业委会筹备组的成员，于是不去报名登记参加业委会委员的选举，又不满新一届业委会的选举结果，于是将赐予他们登记备案的房地办告上了法院，指责房地办人员违法行政。 分析：由于新的上海市物业管理规定对业委会到期后如何选举下一届业委会没有作出相关的明确规定。它不是换届选举，因此根本不需要上一届业委会成员以业委会委员的身份参与新一届业委会的选举工作，而应是以一个业主的身份重新到筹备组登记参
21、加选举。 目前，在本市某些小区的选举过程中，由于该类问题而引发的诉讼正在逐步增多。业委会委员或主任的逐步“吃香，与我国房地产物业管理的进展与进步是分不开的。相反，相关的有关业委会的选举程序、标准等规定几乎是空白，给纠纷的产生埋下了伏笔。 类型 九、修理基金“大挪窝 案例：2004年2月，浦东某小区的业委会主任擅自主见，将小区的物业修理基金由原来存在某银行账户上的钱，来了个“乾坤大挪移，寄放到了自己亲戚挚友工作的银行账户上，而且其利息大大低于以前的银行，结果引发了业委会委员与委员之间的严峻冲突。 分析：根据物业管理条例的有关规定，小区的物业修理基金的动用、续筹以及影响到其利益的，应由业主大会三分
22、之二以上有投票权的业主确定。 点评 对于新建商品房修理基金的管理与运用，目前存在较大问题的主要考试吧是修理基金的管理缺乏监督机制。虽然法规明确由业主大会行使监督权，但对如何监督却没有明确的说法。有的小区少则几百万元、多则上亿元的修理基金，吸引着小区里个别本身财产并不丰裕的业主。因此，在有些小区，业委会委员一职成了某些人追逐的“香饽饽。 第三篇：物业纠纷典型案例解析 一切用数据说话 优质追账款、智能合同服务 物业纠纷典型案例解析 1、物业收费纠纷解析 相关法律法规：物业管理条例第七条：业主在物业管理活动中，履行以下义务： 一遵守管理规约、业主大会议事规则； 二遵守物业管理区域内物业共用部位和共用
23、设施设备的运用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 三执行业主大会确实定和业主大会授权业主委员会作出确实定； 四依据国家有关规定交纳专项修理资金； 五按时交纳物业服务费用； 六法律、法规规定的其他义务。 物业管理条例第三十六条：物业服务企业应当依据物业服务合同的商定，供应相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的商定，导致业主子身、财产平安受到损害的，应当依法担当相应的法律责任。 物业管理条例第四十二条：业主应当根据物业服务合同的商定交纳物业服务费用。业主与物业运用人商定由物业运用人交纳物业服务费用的，从其商定，业主负连带缴纳责任。 中华人民共和国民法通则第一百零六条：公民,法人
24、违背合同或者不履行其他义务的,应当担当民事责任. 合同法第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合商定的，应当担当接着履行、实行不久措施或者赔偿损失等违约责任。 物权法第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，担当义务；不得以放弃权利不履行义务。 物业收费纠纷中不得不留意的三个常识： 常识一：物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主见是不合理的 物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等。业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面，假如这些方面确
25、实与物业服务合同商定的标准差距明显时，根据有关规定，业主可以要求减收物业服务费，但不能拒交，因为物业管理企业客观上供应了确定的服务，业主拒交物业费的主见是不合理的。 一切用数据说话 优质追账款、智能合同服务 常识二：业主委员会未按法定程序聘请物业管理企业，业主仍无权拒交物业管理费 依据物业管理条例的规定，未经业主大会决议，无论是物业管理委员会还是业主委员会，均不得擅自选聘或解聘物业管理企业。但即使这种状况发生了，单个业主也不能以物业公司进入不合法为由，拒绝向给小区实际供应物业管理服务的物业管理企业交纳物业费。因为由单个业主来否认物业管理企业与管委会或业委会订立的物业服务合同，本身就违法了。在合
26、同法上，这种物业管理合同事实上仍处于一种效力待定状态，假设之后召开的业主大会确定承认这份合同，则该合同就具有合法效力；即使业主大会最终决议否认了这份合同的效力，业主也应根据物业公司已供应的事实服务，交纳相应的物业费。假如业主对物业公司的服务存有异议，应通过建议召开业主大会的渠道解决，实行拒交物业费的方式不当。 常识三：与物业管理公司未签订过物业服务合同，业主仍需交物业费 根据物业管理条例规定，选聘物业管理企业是业主大会的职责之一，作为业主大会执行机构的业主委员会，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这份合同对小区内的全体业主均具有约束力，因此，物业管理企业进入小区供应物业
27、管理服务，只要与执行业主大会决议的业主委员会订立物业服务合同即可，无需再与每位业主单独订立合同。 另外，即使物业管理企业与业主委员会或业主均未订立服务合同，但物业管理企业供应了事实的物业服务，业主事实上接受了服务的，物业管理企业仍可以要求业主缴纳相应的物业服务费用。 (1)因物业公司的过错致使业主不缴纳物业费的 典型案例：证明服务不周拒交物业费，法院判决仍须补交70 冯女士因拖欠41个月物业费，被北京中亿豪物业管理有限公司推上法庭。在庭审中，冯女士拿出了有利证据，证明物业公司供应的物业管理服务存在确定瑕疵，如将楼房的消防道用做垃圾通道、乱停车、设啤酒销售摊位等。法院根据权利义务对等原则，对物业
28、公司要求的物业管理费予以确定比例的扣减，扣减比例根据实际违约状况确定为30，冯女士须交41个月物业费的70。 案例解析：物业管理条例第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务，同时物权法第七十二条规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，担当义务；不得 一切用数据说话 优质追账款、智能合同服务 以放弃权利不履行义务，因此，业主既然享受了物业公司供应的物业服务就要担当缴纳物业服务费的义务，即使物业公司供应的服务有瑕疵，业主也不得依次为由拒交物业费，但可以要求物业公司在服务瑕疵范围内减收确定的物业费。 2非因物业公司的过错产生的物业纠纷 以物业服务不到位为由拒不交纳物业费的 典型案例：业主
29、不满物业服务拒交物业费败诉 7月20日，北京世纪城物业管理有限公司诉业主欠缴物业费一案一审宣判。北京市海淀区人民法院复兴法庭判令被告曹女士向原告交纳物业管理费2.9万元、供暖费6076.2元、车位管理费1500元。原告世纪城物业管理有限公司诉称，业主曹女士于2000年前后购置了世纪城的房子，至起诉前拖欠物业公司物业费2.9万余元、供暖费6000余元及车位管理费1500元，请求法院判令业主交纳欠费。被告曹女士辩称，被告拒交物业费的理由是因为房屋质量存在问题长期得不到解决、物业服务不能令人满足，以及电梯运用费计算不合理。被告曹女士的律师则认为，物业管理条例第67条规定:“违背物业服务合同商定，业主
30、逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当催促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。也就是说，对于欠费业主应先由业委会催促交费，这是一个强制性条款，在没有业委会催促交费的前置程序下，物业公司无权干脆起诉欠费业主。 法院经审理认为，北京世纪金源物业管理有限公司与曹女士就物业管理事项签订了物业管理公约，在物业管理公约中双方对于物业费标准及服务内容等均做出了商定，同时，也商定了如何追究违约责任。双方所签订的上述物业管理公约，应视为是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，故上述合同对于双方当事人均有约束力。双方当事人均应依据合同商定履行。 物业管理条例第六十
31、七条规定：“违背物业服务合同商定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当催促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。曹女士根据上述规定认为物业管理公司在没有要求业主委员会催促其交纳物业费的状况下，无权向人民法院提起诉讼。而曹女士与物业公司之间所签订的物业管理公约的时间早于物业管理条例公布、施行的时间，在公约中已经明确商定当一方违约时相对方可以申请调解，也可以向人民法院起诉。双方的上述商定并不违背法律规定，在发生纠纷时应当根据法律规定及双方商定履行。现世纪城物业公司依法向人民法院提起诉讼，符合双方商定，亦符合法律规定，故曹女士提出的根据物业管理条例第六十七条应当驳回世纪
32、城物业公司的起诉的抗辩理由，法院不予采信。 曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理，并具体指出电梯的相关收费不合理。如上所述，双方商定了物业管理费的标准，但其中每项费用如何计算、世纪城物业公司 一切用数据说话 优质追账款、智能合同服务 所收取的相关费用是否合理等问题，不是人民法院所能依法确定的。曹女士对收费标准如有异议，可向相关的主管机关提出投诉，由有权机关对此予以审查确定。在相关的主管机关没有对世纪城物业公司与业主之间商定的物业费的计算是否违法予以认定前，曹女士的上述主见没有事实及法律根据。 案例解析：物业管理条例第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务，此外，中华人民共和国民法通
33、则第一百零六条规定,公民,法人违背合同或者不履行其他义务的,应当担当民事责任，因此，物业公司依约供应了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确商定并且只要已经物价局批准，根据自治原则，被告应依据商定的计价方式缴纳物业管理费用，否则就要担当相应的违约责任。 以无人居住为由拒不交纳物业费的 典型案例：柳先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室.老两口在澳大利亚女儿家住了半年,最近回到自己家.物业管理员上门收取物业管理费,黄先生讲:我们半年都不在家,不应当交物业管理费，于是跟物业公司产生了纠纷，为了收取物业费，物业公司将柳先生告上法院
34、。 法院判决：柳先生应交物业费 案例解析：第一，所拥有的空置房仅仅是区分全部建筑物的专有部分空置,并不意味着整个全部建筑物在空置着.事实上虽然区分全部建筑物的专有部分在空置,但区分全部建筑物的共用部分照旧在运行,运用之中,而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分全部建筑物的共用部分的正常运行,运用,修理和保养,假如物业管理费用缺乏来源或者削减,就不能使区分全部建筑物的共用部分的正常运行,运用,修理和保养得到维持和保证. 其次,当部分业主将物业建筑物空置后,并不意味着就可以削减物业管理公司的物业管理服务的工作量.并不意味着可以削减维持,保证区分全部建筑物的共用部分的正常运行,运用,修理和保养的
35、工作量,电梯,凹凸压配电设备,共用照明,水泵,消防设施等共用设备,设施照旧要投入正常运行,照旧需要修理和保养;保安的值勤,巡逻,平安检查等工作量也不会削减;清洁卫生,环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所削减. 第三,造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身,而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入运用,因此,空置房的责任不在于物业管理公司. 第四,减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公允的.虽然物业建筑物空置,但空置房的业主照旧在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果. 一切用数据说话 优质追账款、智能合同服务 典
36、型案例：某女士购置了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有到达入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的看法，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国觉察，有关的细部质量问题及未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当时收房时就对房子不满足，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费。 案例解析：该女士应交物业管理费。 房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭证。但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数都
37、是期房，而房屋在验收交接后到产权证办理下来，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和权属证明的取得无法完全同步。因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和商定交付条件的一个主要程序。 在商品房买卖合同第八条和第十一条中，均对房屋交接的程序做了商定的规范，如：要求开发商在交付房屋时，向购房人供应房屋验收合格的证明北京地区的验收合格文件为北京市建筑工程竣工验收备案表；开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由开发商担当。 具体到该女士，虽然她对开发商的交付提出了自已的看法，但假如这些看法不构成法
38、定或商定的、不能交付的状况比方房屋根本未经正式验收合格等，同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房屋的交付已表示认可，她可以就房屋存在的细部问题接着要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。因此，对于其后的物管费应刚好交付。 业主和物业运用人对物业费的交纳争议纠纷 典型案例： 2005年4月，黄女士购置了某花苑内商品房一套。该小区的业主委员会成立于2005年10月，同年11月，业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同，商定物业服务费用由某物业管理企业干脆向业主按月收取。从2006年6月份起，黄女士将该套商品房出租给万某一家运用。从2006年10月份起先，黄女士认为物业服务费用应由实
39、际运用人万某交付，并告知某物业管理企业干脆向承租人万某收取。某物业管理企业向万某收取物业服务费用时遭拒 一切用数据说话 优质追账款、智能合同服务 绝，万某认为物业服务费用应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。 案例解析：本案的焦点是应当由业主还是物业运用人缴纳物业服务费。物业管理条例第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的商定交纳物业服务费用。业主与物业运用人商定由物业运用人交纳物业服务费用的，从其商定，业主负连带缴纳责任。因此，应当由业主而非承租人支付物业服务费用。 向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主根据物业服务合同应尽的义务。支付物业服务费用的义务干脆源于物
40、业服务合同的商定，根据合同法第六十一条第一款的规定，当事人应当依据商定正确，全面，恳切的履行合同设立的义务，本案业主应当按时交纳物业服务费。当然，假如物业管理企业没有依据合同的商定履行合同义务，则业主享有，履约抗辩权。本案不存在抗辩理由，因此，黄女士应当按时交纳物业服务费。 物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。承租人义务乃是基于房屋租赁合同而产生的，承租人应当履行的是向出租人支付租金的义务，而不是根据物业服务合同向物业管理企业担当物业服务费的义务。承租人应当履行房屋租赁合同商定的义务，而业主应当履行的是物业服务合同商定的义务。这两种义务并非基于同以个合同而产生的，不能混淆这两种义
41、务。 根据物业管理条例第四十二条规定，业主与物业运用人可以商定有物业运用人缴纳物业服务费用，但业主应当负连带责任。即在物业运用人不能依据合同商定交纳物业服务费用时，物业管理企业可以要求业主交纳物业服务费，业主在交纳物业服务费后，享有依法向物业运用人追偿的权利。具体到本案，出租人黄女士与承租人万某并没有商定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由黄女士支付物业服务费用。 以未签订物业服务合同为由拒不交纳物业费的 典型案例：艾明辉经营的智能人网吧位于省政府公务员小区内，2003年7月1日，省政府公务员小区业主委员会与政兴物业公司签订省政府公务员小区物业管理托付合同，规定物业管理供应服务的受益人为本物
42、业的全体业主和物业运用人。此后，政兴公司按商定进行物业服务，但艾明辉却未交纳物业管理费。2003年11月7日，政兴物业公司诉至法院，要求艾明辉给付拖欠的2003年下半年物业管理费3611.6元，并担当诉讼费。艾明辉以其与物业公司之间没有签订物业合同，物业公司给其经营的商业网点供应的服务不多为由，拒绝交纳物业费。 法院判决：市法院审理认为，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。艾明辉作为业主之一，该合同对其具有约束力，其负有 一切用数据说话 优质追账款、智能合同服务 交纳物业管理费的义务。故判决艾明辉给付物业管理费3611.6元。 案例解析：根据物业管
43、理条例有关规定，业主委员会与物业公司签订了物业管理合同的，业主应受其约束，负有交纳物业费的义务。假如业主委员会未与物业公司签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，业主则应依据实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用。还有一种状况，即物业公司无物业收费答应，业主要求确认合同无效，而拒交物业费问题。依据合同法的有关规定，只要合同未违背法律禁止性规定，应视其为有效合同。至于物业公司是否取得物业收费答应证，属于行政管理方面的问题，应由行政管理机关进行处理，不能据此认定物业合同无效。只要物业公司实际供应了物业管理服务，业主就应依据双方合同商定向其交纳物业费。 风险防范：物业公司接受了业主的托付，
44、就要想方设法为业主服好务，履行好合同商定的职责。假如自己尽职尽责了，还是有部分业主以各种不正值的理由拒缴费用，为了维护自己的权益，为了其他已缴费业主的权益，就要走法律途径来解决问题。 2、小区发生盗窃引发的纠纷 相关法律法规：中华人民共和国民法通则第一百零六条：公民,法人违背合同或者不履行其他义务的,应当担当民事责任. 合同法第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合商定的，应当担当接着履行、实行不久措施或者赔偿损失等违约责任。 物业管理条例第三十五条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方
45、的权利义务、专项修理资金的管理与运用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行商定。 物业管理条例第三十六条：物业服务企业应当依据物业服务合同的商定，供应相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的商定，导致业主子身、财产平安受到损害的，应当依法担当相应的法律责任。 1车辆被盗引发的物业纠纷 典型案例：王女士的汽车停放在小区内，物业公司按每次每辆车5元的标准收取露天临时停车费。前年12月22日晚车辆丢失。市中院经审理后认为，公安部门对车辆被盗案始终 一切用数据说话 优质追账款、智能合同服务 未有结论，据小区业委会与物业公司签订的窗体顶窗体底端物业管理服务合同规定，王女士缴纳的露天停车泊位费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双方之间并不形成车辆保管合同，且王女士也未供应确凿证据证明物业公司存在重大过错，判决物业无责。 案例解析：在此类纠纷中，物业公司是否担当责任，关键是看，物业公司与车主之间存在的是保管合同关系还是场地运用关系以及物业公司在车辆丢失中是否存在过错。 1、假如对小区业主车辆的管理是一种特约管理，即在物业管理合同中商定的保安费包括车辆保管服务，那么发生车辆丢失的，业主可以要求特业管理公司依保管义务担当相应的赔偿责任； 2、假如没有商定，但有证据证明物业