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1、房地产估价第四章市场比较法第四章 市场比较法房地产估价4-1 市场比较法概述 一、基本概念（一）其他名称比较法 市场法 市价比较法 交易实例比较法买卖实例比较法 市场资料比较法交易案例比较法 直接交易案例比较法第四章 市场比较法房地产估价将待估对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似的房地产的既知价格，通过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合理价格。类似房地产指在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相似的房地产。比准价格用市场比较法估价求得的价格一、基本概念第四章 市场比较法（
2、二）市场比较法概念房地产估价二、理论依据替代原理第四章 市场比较法房地产估价三、应用条件1、充分的交易实例资料2、资料具有相关性3、市场供求关系基本一致4、明确显示具备的条件5、资料必须详实可靠第四章 市场比较法（二）具体条件（一）基本条件1、充分发展的房地产市场、可便捷利用的市场资料源2、有充足的、近期的、真实的房地产交易资料房地产估价四、不适用对象1、非交易性房地产2、少有交易的房地产适用对象：交易性房地产交易性房地产是否都可使用市场比较法？第四章 市场比较法房地产估价五、市场比较法估价步骤第四章 市场比较法进行各项修正建立价格可比基础选取可比实例搜集交易实例求出比准价格房地产估价4-2
3、可比实例的选择一、搜集交易实例（一）收集资料的范围1、按类似房地产交易的频繁程度定交易频繁小交易较少大2、按房地产的性质与类型定住宅小厂房大第四章 市场比较法房地产估价（二）收集资料的内容 1、交易双方情况及交易目的 2、交易实例房地产状况 土地繁华程度、交通便捷程度、环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制等区域因素；土地面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限 建筑物建筑物新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向3、成交价格、成交日期、付款方式 列表第四章 市场比较法房地产估价（三）收集资料的
4、途径1、查阅政府有关部门的房地产交易资料2、查阅各种报刊上有关房地产出售、出租的广告，查阅有关房地产交易的信息3、扮装成欲购房地产的顾客4、参加房地产展示、交易会，了解各类房地产的信息、行情5、同行之间随时交流、互相提供行情资料6、其他途径第四章 市场比较法房地产估价1、用途相同2、结构类同3、区域类似4、规模相当5、价格类型一致6、时间接近7、正常交易8、数量足够二、选取可比实例要求0.5 2.01年310第四章 市场比较法房地产估价三、建立价格可比基础五统一（一）统一付款方式 将分期付款的可比实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清的价值 例题（二）统一采用单价 土地：土地单价、楼面地价
5、 建筑物：建筑面积、套内建筑面积、使用面积仓库：体积 停车场：车位 旅馆：床位保龄球馆：球道 码头：船泊 网球场：球面租赁住宅：每套单元的租赁价格第四章 市场比较法房地产估价（三）统一币种和货币单位币种：人民币、美元单位：元、万元（四）统一面积内涵 建筑面积的价格=使用面积的价格使用面积占建筑面积的比率使用面积的价格=建筑面积的价格使用面积占建筑面积的比率（五）统一面积单位平方米，公顷、亩、平方英尺、坪第四章 市场比较法三、建立价格可比基础房地产估价举例第四章 市场比较法将实例A、B、C统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价 A实例：建筑面积：200平方米 成交价格：160万元人民币 付款方
6、式：成交日付50万元，半年后付50万元 一年后付60万元，月利率0.5%房地产估价第四章 市场比较法举例B实例：建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元 汇价为：1美元=8.27元人民币 付款方式：成交日首付10万美元，余款向银行申请10年期抵押贷款 房地产估价第四章 市场比较法举例C实例：建筑面积：144平方米 套内建筑面积：108平方米 成交价格：套内建筑面积价格每平方米10000元 付款方式：成交日一次性付款 房地产估价4-3 各项修正计算 一、交易情况修正（一）修正目的将可比实例的实际而可能不是正常的价格修正为正常价格 第四章 市场比较法房地产估价1、有厉害关系人之间的交易 2
7、、急于出售或急于购买的交易 3、不了解市场行情的交易 4、特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易（二）造成成交价格偏差的因素房地产估价6、交易税费非正常负担的交易 7、相邻房地产的合并交易 例：C90万元A30万元B30万元合理价格：45万元成交区间：3060万元8、受债权债务关系影响的交易 第四章 市场比较法（二）造成成交价格偏差的因素房地产估价正常价格（三）交易情况修正的基本公式=可比实例价格交易情况修正系数第四章 市场比较法房地产估价 某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。某可比
8、实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格高5%左右，试进行交易情况修正。第四章 市场比较法举例 房地产估价交易税费非正常负担的价格修正买方付出=正常价格+买方税费=正常价格+正常价格买方税费率卖方净得=正常价格卖方税费=正常价格正常价格卖方税费率第四章 市场比较法房地产估价举例 某可比实例的建筑面积为120平方米，估价中调查获知其价格是卖方净得50万元。在这宗交易中，买卖双方正常情况下的税费率分别为3%和1.5%，将此可比实例修正为正常情况下的单价。第四章 市场比较法房地产估价 二、交易日期修正（二）修正目的将可比实例在其成交日期
9、时的价格修正为在估价时点时的价格（一）修正原因市场变化上升下降平稳市场状况修正第四章 市场比较法房地产估价估价时点价格（三）交易日期修正的方法 一般公式：=可比实例价格交易日期修正系数价格指数法、价格变动率法第四章 市场比较法 二、交易日期修正 房地产估价1、价格指数法定基指数例4-5：为评估上海某区一套住宅于2004年3月底的价格，在选取的可比实例中有一可比实例成交于2003年7月，价格为5000元/平方米。上海市2003年7月至2004年3月二手房住宅价格指数如下，试对该可比实例进行交易日期修正。03.7 03.8 03.9 03.10 03.11 03.12 04.1 04.2 04.3
10、1150 1173 1194 1215 1236 1255 1273 1289 1304第四章 市场比较法（三）交易日期修正的方法 房地产估价环比指数 例：某地区某类房地产2004年9月至2005年3月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。某宗房地产2004年11月的价格为6000元/m2，试其修正到2005年3月。60001.051.0921.1251.1819140.4元/m2第四章 市场比较法（三）交易日期修正的方法 房地产估价2、价格变动率法逐期递增或递减估价时点价格=可比实例价格（1价格变动率）期数期内平均
11、上升或下降估价时点价格=可比实例价格（1价格变动率期数）第四章 市场比较法（三）交易日期修正的方法 房地产估价举例 1年前某投资人以20万美元购买了一套房产，假设当时汇率为1：8.0，合人民币160万元。1年后该类房产以人民币为基准上涨了15，达到184万元，假设目前汇率为1:10.0，合美元18.4万元。如果以美元为基准，则该类房地产价格下跌8第四章 市场比较法房地产估价例4-6：需要评估某房地产于2004年3月1日的价格，所选取的某一可比实例成交于2003年5月1日，价格为1000美元/平方米。经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在2003年间平均每月比上月递增1.2%，2004
12、年以来平均每月比上月递减0.2%；人民币与美元的市场汇价2003年5月1日为1美元=8.29元人民币，2004年3月1日为1美元=8.25元人民币。试对该可比实例进行交易日期修正，并以美元表示。第四章 市场比较法房地产估价例4-7：需要评估某房地产于2004年3月1日的价格。所选取的某一可比实例成交于2003年4月30日，价格为人民币15000元/平方米。经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格2003年间平均每月上涨1.5%，2004年以来平均每月下跌0.5%。试对该可比实例进行交易日期修正。第四章 市场比较法房地产估价三、区域因素与个别因素修正（一）修正的内容1、区域因素交通、繁华程
13、度、噪声、景观、城市规划2、个别因素面积、建筑结构、形状、临街状态、位置、地势、土地使用权年限 第四章 市场比较法房地产估价（二）修正的目的 使可比实例价格成为估价对象房地产所处地区的区域因素和其个别因素下的价格（三）修正的方法区域因素修正的公式：对象区域下的价格=可比实例价格区域因素修正系数个别因素修正的公式：对象个别因素下的价格=可比实例价格个别因素修正系数第四章 市场比较法三、区域因素与个别因素修正房地产估价1、直接比较法区域因素与个别因素直接比较分值表因素 估价对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C区域因素商服繁华度 100 交通通达性 100 环境景观 100 100 小计
14、100 个别因素建筑物结构 100 建筑物成新 100 临街状况 100 100 小计 100 第四章 市场比较法房地产估价区域因素修正具体修正公式：个别因素修正具体修正公式：第四章 市场比较法房地产估价例 题 4-8:有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例所处区域的环境优于待估对象。经分析，可比实例在商服繁华、交通条件、基础设施、规划条件、文体设施等方面综合起来比估价对象好2%，求经过区域因素修正后的可比实例价格。4-9:有一可比实例，成交价格为5000元/平方米，该可比实例的个别因素综合起来劣于待估对象，经分析，可比实例在临街深度、宗地形状、宗地面积等方面综合起来需修正-3
15、%，求经个别因素修正后的可比实例价格。第四章 市场比较法房地产估价2、间接比较法区域因素与个别因素间接比较分值表因素 标准状况 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C区域因素商服繁华度 100 交通通达性 100 环境景观 100 100 小计 100 个别因素建筑物结构 100 建筑物成新 100 临街状况 100 100 小计 100 第四章 市场比较法房地产估价区域因素修正具体修正公式：个别因素修正具体修正公式：第四章 市场比较法房地产估价该项修正也可称为房地产状况修正可以将房地产状况修正分为区域因素与个别因素也可分为区位状况、权益状况和实物状况 区位状况：区域繁华程度、交通便捷程
16、度、环境景观、公共设施完备程度、临街状况、朝向、楼层等；权益状况：土地使用年限，建筑容积率、覆盖率、高度、绿化覆盖率等城市规划限制条件等；实物状况：土地有面积大小、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格因素；建筑物有新旧程度，建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等。第四章 市场比较法房地产估价四、求取比准价格(一)求取公式VA=VAK情K日K区K个式中：VA为由实例A修正得到的比准价格；VA为可比实例A的成交价格；K情为交易情况修正系数，K情=K日为交易日期修正系数，K日=K区为区域因素修正系数，K区=K个为个别因素修正系数，K个=第四章 市场比
17、较法房地产估价数字化公式：VA=VAK情K日K区K个 K容 K年VA=VAK情K日K状VA=VAK情K日K区K个第四章 市场比较法房地产估价（二）求取方法1、简单算术平均2、加权算术平均 第四章 市场比较法四、求取比准价格房地产估价3、中位数4500元/、4700元/、5000元/、5200元/、5300元/5000元/4500元/、4700元/、5000元/、5200元/、5300元/、5300元/（5000+5200）2=5100元/4、众数5000元/、4500元/、5200元/、5000元/、4800元/、5000元/5000元/5、其他方法第四章 市场比较法房地产估价4-4 市场比较
18、法运用举例第四章 市场比较法例1估价对象实例A 实例B 实例C坐落 成交价格(元/)10998 11344 11083交易日期2005.6.30 2005.6.18 2005.5.24 2005.3.16交易情况 正常 正常 正常 正常区域因素交通条件 一般 较好 一般 较好商业配套 一般 较好 一般 较好公共设施 一般 一般 一般 较好环境状况 较好 一般 较好 很好个别因素建造年代2000年 2000年 1998年 2002年朝向 南 南 南 南层次2/6 1/6 3/6 6/6装修 普装 普装 精装 精装因素条件说明表房地产估价估价对象实例A 实例B 实例C成交价格(元/)10998 1
19、1344 11083交易日期1710 1710 1714 1611交易情况100 100 100 100区域因素交通条件100 102 100 103商业配套100 103 100 102公共设施100 100 100 101环境状况100 98 100 105小计100 103 100 111个别因素建造年代100 100 97 103朝向100 100 100 100层次100 98 104 96装修100 100 101 105小计100 98 102 104比较因素分值表第四章 市场比较法房地产估价 实例A 实例B 实例C成交价格(元/)10998 11344 11083交易日期171
20、0/1710 1710/1714 1710/1611交易情况100/100 100/100 100/100区域因素100/103 100/100 100/111个别因素100/98 100/102 100/104修正后价格10896 11096 10191比准价格10728元/比准价格计算表第四章 市场比较法房地产估价估价对象实例A 实例B 实例C成交价格(元/)10998 11344 11083交易日期1710 1710 1714 1611交易情况100 100 100 100房地产状况交通条件100 102 100 103商业配套100 103 100 102公共设施100 100 100
21、 101环境状况100 98 100 105建造年代100 100 97 103朝向100 100 100 100层次100 98 104 96装修100 100 101 105合计100 101 102 115比较因素分值表第四章 市场比较法房地产估价 实例A 实例B 实例C成交价格(元/)10998 11344 11083交易日期1710/1710 1710/1714 1710/1611交易情况100/100 100/100 100/100状况修正100/101 100/102 100/115修正后价格10889 11096 10230比准价格10738元/比准价格计算表第四章 市场比较法
22、房地产估价 实例A 实例B 实例C成交价格(元/)10998 11344 11083交易日期1710/1710 1710/1714 1710/1611交易情况100/100 100/100 100/100交通条件100/102 100/100 100/103商业配套100/103 100/100 100/102公共设施100/100 100/100 100/101环境状况100/98 100/100 100/105建造年代100/100 100/97 100/103朝向100/100 100/100 100/100层次100/98 100/104 100/96装修100/100 100/101
23、 100/105修正后价格10900 11108 10170比准价格10726元/比准价格计算表第四章 市场比较法房地产估价项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C建筑面积 101.1平方米 120.3平方米 968.8平方尺成交价格 48.5万人民币 600美元/m248.6万人民币成交日期 2004.4.1 2004.2.1 2004.9.1交易情况-5%0%+2%区域因素+2%0%+2%个别因素-2%+2%+2%例2第四章 市场比较法房地产估价 A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，利率以5%计；B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款；C为抵押
24、贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。该类房地产以人民币为基准的市场价格2004年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%。美元与人民币的市场汇价2004年4月1日为1：8.28；2004年2月1日为1：8.30；2004年8月1日为1：8.27，2004年10月30日为1：8.26。评估某房地产于2004年10月30日的价格。第四章 市场比较法房地产估价（1）建立价格可比基础将可比实例价格统一到一次性付款并以人民币表示的单价第四章 市场比较法房地产估价（2）计算比准价格比准价格=实例价格 交易情况修正系数交易日期修正系数 区域因素修正系数个别因素修正系数第四章 市场比较法房地产估价谢谢观看/欢迎下载BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES.BY FAITH I BY FAITH